石家莊華鑫商業(yè)項目定位與營銷策略提報

第一部份：項目定位探討1、北國商圈商業(yè)分析本項目地理位置示意圖項目名稱北國先天下廣場地理位置中山東路與育才街交叉口開發(fā)商河北開元房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)管理公司北人集團項目規(guī)劃總體規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公營業(yè)面積20多萬平方米建筑特色河北首家采用全鋼結(jié)構(gòu)的建筑群，其中寫字樓5萬平方米、公寓17萬平方米、商業(yè)20萬平方米，商業(yè)為整體性建筑和少部分底層商鋪配套設(shè)施5A級寫字樓（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成樓宇集成智能系統(tǒng)車位數(shù)量地上地下200個停車位周邊配套國際大廈、世貿(mào)皇冠、文化廣場、博物館等主力店、次主力店先天下購物中心、北國超市、肯德基、金棕櫚影城等等總體功能購物（百貨、超市、家電）、商務(wù)、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等北國先天下業(yè)態(tài)配比項目名稱北國商城地理位置中山東路與建設(shè)大街交叉口商業(yè)物業(yè)管理公司北人集團項目規(guī)劃總體規(guī)劃時尚、潮流購物百貨營業(yè)面積6萬多平方米配套設(shè)施周邊與燕春、燕華、華庭時尚、西美等高檔酒店、寫字樓為鄰車位數(shù)量鋼結(jié)構(gòu)立體停車場含478個車位、主力店、次主力店北國超市、肯德基、和味拉面、屈臣氏等等總體功能購物（百貨、超市、家電）、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等北國商城業(yè)態(tài)配比項目名稱北國東尚MALL地理位置中山東路，緊鄰博物館商業(yè)物業(yè)管理公司北人集團項目規(guī)劃總體規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公營業(yè)面積6.5萬平方米配套設(shè)施5A級寫字樓（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成樓宇集成智能系統(tǒng)車位數(shù)量地上地下210個停車位周邊配套國際大廈、世貿(mào)皇冠、文化廣場、博物館等主力店、次主力店屈臣氏、必勝客、和味拉面、COSTA咖啡、想唱就唱、中國黃金、愛慕集合店等等總體功能購物（百貨、超市、家電）、商務(wù)、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等北國東尚Mall業(yè)態(tài)配比項目名稱大洋百貨地理位置中山東路與休門街街交叉口開發(fā)商河北濱江房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)管理公司大洋百貨項目規(guī)劃總體規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公總建面積10萬平方米其中商業(yè)2.2萬平方米配套設(shè)施5A級寫字樓（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成樓宇集成智能系統(tǒng)車位數(shù)量地上地下180個停車位主力店、次主力店大洋百貨公司、麥當(dāng)勞餐廳、吉野家餐廳、COSTA咖啡等等總體功能購物、休閑、娛樂、康體等大洋百貨業(yè)態(tài)配比項目名稱勒泰中心地理位置中山東路與育才街交叉口開發(fā)商河北勒泰房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)管理公司勒泰商業(yè)管理公司項目規(guī)劃總體規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公總建面積62萬平方米，商業(yè)部分22萬平方米配套設(shè)施5A級寫字樓（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成樓宇集成智能系統(tǒng)車位數(shù)量地上地下800多個停車位主力店、次主力店意向主力引進萬豪國際酒店、香港新世界百貨、UME影院等總體功能購物（百貨、超市、家電）、商務(wù)、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等一站式服務(wù)功能勒泰中心業(yè)態(tài)配比項目名稱新源NASA地理位置中山東路與大經(jīng)街交叉口開發(fā)商河北新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)物業(yè)管理公司新源集團項目規(guī)劃總體規(guī)劃商業(yè)、辦公總建面積18萬平方米、商業(yè)面積6.6萬平方米配套設(shè)施5A級寫字樓（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成樓宇集成智能系統(tǒng)車位數(shù)量地上地下500個停車位主力店、次主力店意向主力洲際酒店、星美國際影院等總體功能購物中心、商務(wù)、等新源NASA業(yè)態(tài)配比項目項目整體定位總體量兒童、少兒產(chǎn)業(yè)部分兒童、少兒所占比例北國商城囊括百貨、家電、超市、珠寶四大零售業(yè)態(tài)的綜合購物中心營業(yè)面積93388平方米北國六樓兒童中心營業(yè)面積3000多平方米，吸納了耐克、阿迪達斯、衣戀、Pawinpaw、好孩子、jeep、經(jīng)典泰迪、小熊維尼、史努比、Elle、奧迪、反斗城、芭比娃娃、洪恩、斯乃納、巴布豆、Dordorhorse、麗嬰方、黃色小鴨、拉比、圣寶度倫、戈比兔、卡拉貝熊等知名品牌。北國兒童中心一直是全市經(jīng)營效益最好的市場，受到全國許多品牌供應(yīng)商的青睞。3%北國東尚MALL集餐飲、購物、休閑、娛樂于一體的SHOPPINGMALL“年輕、健康、時尚、樂活”營業(yè)面積6.5萬平米量生活家居館，商業(yè)規(guī)劃中暫時沒有兒童區(qū)域。／北國先天下購物中心匯聚國際名品購物中心，時尚百貨、電器廣場、大型生活超市、現(xiàn)代餐飲娛樂休閑機構(gòu)，現(xiàn)代消費全新體驗商業(yè)營業(yè)面積20余萬平方米僅在五層規(guī)劃了好孩子、HILLMARK、OSHKOSH、青青果幾家品牌童裝賣場和一家淘氣堡兒童娛樂城，兒童區(qū)域營業(yè)面積不足3千平方米1.5%新天地商城20000暫時沒有兒童消費區(qū)域／勒泰中心高檔寫字樓、公寓、購物中心等城市綜合體商業(yè)營業(yè)面積20余萬平方米勒泰中心商業(yè)規(guī)劃了兒童業(yè)態(tài)作為購物中心的組成部分，區(qū)域計劃引進部分兒童服裝、玩具、游樂園等等。／大洋百貨標(biāo)榜追求年輕、時尚、潮流、個性的一種正面的生活態(tài)度及價值觀營業(yè)面積2.2萬平方米大洋百貨以年輕女性、職業(yè)白領(lǐng)為其消費群體，沒有兒童區(qū)域的規(guī)劃。／調(diào)查觀點：1.北國商圈作為石家莊影響力最大的商圈，商業(yè)氛圍良好，消費人群及消費能力最旺盛；2.作為石家莊消費力最旺綜合性商業(yè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)沒有以兒童消費為主導(dǎo)的家庭式消費場所；3.兒童市場呈現(xiàn)出：消費場所少、業(yè)態(tài)經(jīng)營單一、市場狹窄的特點。定位方向：1.商圈內(nèi)百貨類商業(yè)已趨飽和，且本項目體量不適宜做百貨——主題商城成為定位主線2.區(qū)域內(nèi)沒有以兒童消費為主導(dǎo)的家庭式消費場所——兒童、青少年、家庭生活配套服務(wù)類主題商城成為定位方向3.兒童市場呈現(xiàn)出：消費場所少、業(yè)態(tài)經(jīng)營單一、市場狹窄的特點——以兒童、家庭生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)為鮮明主題的商城成為定位要點2、本案定位探討本項目定位遵循原則：A、緊跟當(dāng)前市場火爆業(yè)態(tài)，同時結(jié)合周邊物業(yè)進行前瞻性規(guī)劃；B、補充當(dāng)前市場空白產(chǎn)業(yè)，最大化降低項目入市風(fēng)險；本項目的定位方向：少兒產(chǎn)業(yè)、少兒品牌旗艦、家庭式消費產(chǎn)業(yè)本案定位：華北首家家庭親子游樂產(chǎn)業(yè)高地定位優(yōu)勢：1、緊跟當(dāng)前市場主流成熟業(yè)態(tài)，降低入市風(fēng)險；2、補充當(dāng)前市場空白，為商業(yè)火爆打下基礎(chǔ)；3、與北國、新天地等已成型商業(yè)形成錯位競爭，最大限度的降低風(fēng)險。消費力研究：1、直接消費——北國商圈消費力保證；2、轉(zhuǎn)移消費——市場空白帶來的潛在附加消費；3、未來商圈潛在消費——勒泰、北國女人世界開業(yè)帶來的補充消費；形象定位：省會唯一家庭式少兒主題歡樂城唯一兒童主題歡樂城、唯一家庭主題歡樂城、唯一家庭消費全業(yè)態(tài)商城3、項目各樓層具體定位-1F：家庭主題餐飲及休閑餐飲1F：一線品牌旗艦店2F：少男少女品牌旗艦店3F：育嬰、女人風(fēng)尚服飾店4F：兒童玩具自選超市5F：電玩娛樂城各樓層具體定位6F：益智俱樂部-1F：家庭主題餐飲及快餐主要消費人群：家庭、父母帶孩子、年輕時尚一族1F/2F：兒童、青少年服飾、玩具、攝影、教育旗艦店消費人群：家庭、3—18歲少兒及其父母3F：育嬰產(chǎn)品、女人風(fēng)尚街區(qū)消費人群：家庭、1—3歲育嬰產(chǎn)業(yè)、帶孩子逛街的父母4F：兒童玩具自選超市消費人群：家庭、3—12歲少兒及父母5F：益智、時尚電玩娛樂城消費人群：6—16歲少兒、家庭、時尚青年一族6F：益智俱樂部消費人群：6—16歲少兒、家庭、時尚青年一族8—12F主樓定位：中央總部級寫字樓定位由來：A、單層面積482平米，適合企業(yè)總部；2、合計5層的可銷售面積，城市中心稀缺價值；3、總部級，能夠全面提升此類產(chǎn)品價值，理由實現(xiàn)銷售溢價。第二部份：項目價格定位1、銷售方式確定可選擇銷售方式：A、根據(jù)實際使用進行分割，按照單位面積價格進行銷售問題：鋪位總價較高，對購買者的資金要求較大，銷售會較為緩慢。優(yōu)勢：后期經(jīng)營管理可以直接委托物業(yè)管理公司。B、銷售分割式產(chǎn)權(quán)問題：后期必須統(tǒng)一經(jīng)營管理優(yōu)勢：購買者資金要求較低，具備廣闊的客戶群，銷售進度相對第一種方式較快。銷售方式定位：A、負(fù)一層至4層——直接銷售產(chǎn)權(quán)B、五層至六層——返租銷售2、銷售價格定位周邊大型商業(yè)類租金情況商業(yè)名稱商業(yè)樓層租金方式基礎(chǔ)租金（月/㎡）扣點率月租金合算（均價）日租金合算（均價）北國商城1-4層基礎(chǔ)+扣點125025%31210.45-6層85025%2127先天下1-3層基礎(chǔ)+扣點89025%2227.44-6層

752.5北國東尚1-3層基礎(chǔ)

1806新天地1層基礎(chǔ)

360122層

21073層

21074層

1655.55層自持作為商業(yè)配套負(fù)一層至四層銷售基價計算：-1-4層銷售均價計算：市場單位面積年租金×預(yù)期12年收回成本期限=35000元/㎡5-6層銷售均價計算：市場單位面積年租金×預(yù)期12年收回成本期限=15000元/㎡華鑫整體均價計算：約29000元/㎡華鑫商業(yè)南裙樓負(fù)一層至四層價格體系樓層南裙樓（單位：㎡）入市期均價（單位：元/㎡）預(yù)期銷售額（單位：萬元）負(fù)一層1437.04360005173.3一層1553.68490007613.1二層1722.02360006199.3三層1722.02300005166.1四層1722.02240004132.8合計8156.783470028284.6五層至六層返租銷售價格：實行五年返租，每年返租的比例依次為總房款的10%、10%、12%、12%、14%，合計58%。前二年租金一次性返還，直接沖抵總房款。5、6層返租銷售價格分別為：39000元/㎡

、32000元/㎡華鑫商業(yè)南裙樓5-6層價格體系樓層南裙樓（單位：㎡）返祖價格（單位：元/㎡）實際價格（單位：元/㎡）返租銷售額（單位：萬元）實際銷售額（單位：萬元）五層1722.0239000178006715.93065.2六層1722.0232000146005510.52514.1合計3444.04355001620012226.45579.3備注

返租成交價格測算中，均包含4年預(yù)期租金收益（5層按1元/㎡/天、6層按照0.8元/㎡/天）北裙樓銷售價格：根據(jù)項目進程，北裙樓銷售價格按照南裙樓單價基礎(chǔ)增長10%的比例。華鑫商業(yè)北裙樓價格體系樓層北裙樓（單位：㎡）入市期均價（單位：元/㎡）預(yù)期銷售額（單位：萬元）負(fù)一層1887.96390007363.1一層1771.32530009388.1二層1834.98390007156.4三層1834.98330006055.4四層1834.98270004954.4五層1834.98196003596.6六層1834.98160002936.1合計12834.18

41450.1八層至十二層寫字樓銷售價格：中央總部寫字樓銷售價格預(yù)期：8500元/平米3、整體銷售額測算華鑫整樓實售額測算樓層南裙樓北裙樓寫字樓商業(yè)-1-6層33863.9萬41450.1萬

主樓7-12層

2458.2萬合計77772.2萬4、運營方式運營方式購買客戶開發(fā)商租賃方/自營委托經(jīng)營管理公司第三部份：項目銷售執(zhí)行策略品牌招商執(zhí)行策略：

1.利用我司所積累的商戶品牌資源，同時面向國內(nèi)一線各類品牌（成人、商務(wù)服飾）進行招商；

2.商戶選擇列舉：原世貿(mào)名品商戶、國內(nèi)一線商務(wù)服飾、國內(nèi)一線成人品牌服飾四、銷售政策及銷售步驟銷售付款政策：

1.一次性付款全款：定金一萬，7日內(nèi)繳清全款。

2.分期付款：定金一萬，首付60%，90天內(nèi)付清余款。銷售步驟：第一階段推出-1、3層，第二階段推出2、6層；第三階段推出