借款合同審查要點

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篇一：貸款合同法律審查要點

貸款合同法律審查要點

貸款法律審查是指銀行對擬訂立的借款合同和擔(dān)保合同的正當(dāng)性、合規(guī)性進行的書面審查以及在借款合同和擔(dān)保合同推行過程中對有關(guān)法律問題進行檢查。實踐中，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，在風(fēng)險可控的基礎(chǔ)上，貸款法律審查要突出“四大要點”，達成下列規(guī)定：借款合同及擔(dān)保合同主體合格、內(nèi)容正當(dāng)、擔(dān)保有效以及法律文書規(guī)范嚴謹。

一、主體合格

主體真實性審查。如果是公司類借款人，要審查該公司法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明、法人代碼證、貸款卡(證)等法律文獻;審查上述法律文獻與否在使用期限內(nèi)辦理的年檢手續(xù);與否發(fā)生內(nèi)容、名稱變更;與否已吊銷、注銷、聲明作廢等。要注意審查部分公司“一套人馬、多塊牌子”以及產(chǎn)權(quán)不清，管理混亂的情形。如果是個人借款，要審查個人身份證原件以及借款申請書上與否是本人的簽字或蓋章。

主體正當(dāng)性審查。要審查法人及法定代表人印章使用與否正當(dāng);經(jīng)辦人與否超越職權(quán)使使用方法人公章及法定代表人印章;法人及法定代表人授權(quán)委托與否真實，授權(quán)內(nèi)容、期限、事項與否清晰;審查法定代表人、經(jīng)辦人身份證號碼，核對法人及法定代表人蓋章與預(yù)留印鑒與否相符;審查有關(guān)合同和文獻與否有法定代表人、經(jīng)辦人簽字，合作組織與否有各合作人簽字蓋章等。

主體資信程度審查。審查公司(或個人)、關(guān)聯(lián)公司、公司股東及其配偶在金融機構(gòu)貸款狀況，以親朋名義在金融機構(gòu)貸款狀況，對外擔(dān)保狀況，有無不良信用統(tǒng)計，有無大額或有負債或重大涉訟案件等;審查公司法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴賬不還等劣跡，有無道德風(fēng)險等。審查報告中要對以上狀況作專門介紹，并在征信系統(tǒng)中查詢統(tǒng)計附后佐證。

二、內(nèi)容正當(dāng)

貸款項目正當(dāng)性審查。在對主體合格審查的過程中，要審查借款人的借款的用途;屬于特種行業(yè)的與否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證;屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司的與否持有齊全的資質(zhì)證件;貸款項目與否符合國家政策，與否為高耗能、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)，以及其它商業(yè)銀行已退出的領(lǐng)域;審查個人經(jīng)營項目與否正當(dāng)合規(guī)等。

資料及文本簽字審查。要審查貸款調(diào)查時與否二人以上，調(diào)查人與否在采集的每份資料上加蓋“調(diào)查核對，資料真實”章，并簽名。現(xiàn)在部分金融機構(gòu)蓋的是“與原件核對相符”章，貸前調(diào)查核心是調(diào)查資料的真實性，而“與原件核對相符”章僅是形式審查，并不能證明該資料與否真實，也不是調(diào)查人對資料真實性的承諾，因此，統(tǒng)一改蓋“調(diào)查核對，資料真實”章為宜。另外，全部簽名只能由本人手寫，不能代

簽，不許蓋私人名章。調(diào)查報告、審查報告等落款處除調(diào)查人、審查人簽字外，還應(yīng)加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個人色彩。凡未按以上規(guī)定蓋章簽字或一人調(diào)查的申報資料，一律不予受理。

審查與否是雙人簽字。審查調(diào)查報告的審查人、調(diào)查人與否到位，與否堅持“雙人四眼”并雙人簽字原則。按照有關(guān)貸款管理規(guī)定，上報有權(quán)機構(gòu)的大額貸款，客戶經(jīng)理、主辦信貸員、信貸業(yè)務(wù)經(jīng)理等都必須由本人簽名，以示負責(zé)。同時，審查申報資料內(nèi)容之間與否銜接，資料為復(fù)印件的與否清晰等。

三、擔(dān)保有效

擔(dān)保與否有效審查。審查確保擔(dān)保貸款時，必須以審慎性原則考察確保人的經(jīng)濟實力、資產(chǎn)負債狀況和資信程度以及有無實際代償能力。另外，根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定：精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人擔(dān)保無效;醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體擔(dān)保無效;國家機關(guān)，法人分支機構(gòu)未經(jīng)授權(quán)擔(dān)保無效;法律、法規(guī)規(guī)定對外確保合(:借款合同審查要點)同應(yīng)當(dāng)經(jīng)國家主管部門同意的，未同意擔(dān)保無效。

公司擔(dān)保審查。首先審查公司提供擔(dān)保行為與否符合該公司章程規(guī)定;審查被擔(dān)保人與擔(dān)保人關(guān)系，被擔(dān)保人與否為公司股東或公司實際控制人。另首先審查公司章程對擔(dān)保額度的限制以及訂立擔(dān)保合同的訂立人有無該公司的法定授權(quán)。最后是在接受公司提供的擔(dān)保時，要審查公司對外提供擔(dān)保行為與否根據(jù)規(guī)定經(jīng)公司董事會或股東會決策，如不推行審慎注意義務(wù)可能要承當(dāng)擔(dān)保債權(quán)落空的法律后果。

抵押貸款審查。首先，審查抵押物權(quán)利證書真實性。另首先，審查抵押物具體清單。涉及：產(chǎn)權(quán)人、抵押物名稱、用途、建造年份、房產(chǎn)證號、土地證號、購置價、賬面價、評定價、抵押價等。最后，審查抵押物的價值根據(jù)。現(xiàn)實中，特別要關(guān)注政府有關(guān)部門對土地經(jīng)濟環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的將來用途及有關(guān)規(guī)劃、計劃等方面的政策，實時理解土地價值狀況，避免因土地價值虛增或其它狀況而造成的貸款風(fēng)險。

四、法律文書規(guī)范嚴謹

1、要約和承諾。

要約、承諾是借款合同成立必須通過的兩個階段。所謂要約，就是合同一方當(dāng)事人向另一方提出合同的重要條款，但愿對方接受并訂立合同的意思表達。訂立借款合同，借款人向貸款人遞交借款申請的行為，即為要約。所謂承諾，是指被要約人(受約方)同意接受要約內(nèi)容，決定與要約方就要約的內(nèi)容訂立合同的意思表達。對要約

內(nèi)容提出修改意見或補充的回復(fù)都不是承諾，而是一種反要約或新要約。實踐中，借款合同的訂立往往是要約、反要約直到最后承諾，是重復(fù)蹉商的過程。

2、借款合同的重要條款。

借款合同的重要條款涉及：借款種類，即根據(jù)借款人所屬行業(yè)、借款用途等擬定的類別;借款用途，即借款人使用貸款的范疇;借款數(shù)額，即合同標的;借款利率，即一定時期內(nèi)利息量與本金的比率;借款期限，即借款使用期限;還款資金來源及還款方式，即借款人償還貸款的資金渠道;擔(dān)保條款，即債權(quán)實現(xiàn)的保障條款。同時涉及借貸雙方商定的其它條款。

3、借款合同的訂立與生效。

借款合同必須采用書面形式。我國《合同法》規(guī)定合同生效的方式有：合同自成立時生效;合同自標的物交付之日起生效;附生效條件(期限)的合同，自條件成就(期限屆滿)時生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理同意、登記等手續(xù)的，自辦妥同意或登記手續(xù)之日起生效。

4、借款合同的變更與解除。

借款合同有效成立后，當(dāng)事人能夠就合同的內(nèi)容達成修改或補充的合同。借款合同的變更重要是合同內(nèi)容的變更。任何一方未經(jīng)對方同意，私自變更借款合同內(nèi)容，將構(gòu)成違約，原借款合同繼續(xù)有效。如果合同變更的內(nèi)容不明確的，視為未變更。借款合同的解除涉及商定解除和法定解除。商定解除是指借款合同當(dāng)事人能夠通過其商定或行使商定的解除權(quán)而造成借款合同的解除;法定解除是指借款合同有效成立后，沒有推行或沒有推行完畢以前，當(dāng)事人一方行使法定解除權(quán)而使借款合同效力消亡的行為。

篇二：合同審查要點核心

一、詢問之前該類合同或類似合同存在過的爭議、現(xiàn)在可能或會存在在的爭議和風(fēng)險、將來可能或會存在的爭議和風(fēng)險；

二、提供審查要點、工作目的、背景狀況；

三、內(nèi)在問題的審查：

1、對主體合格性的審查⑴對于營業(yè)執(zhí)照（實際中更重要的是對公司代碼證的審查）的審查，應(yīng)注意根據(jù)其原件判斷相對人的經(jīng)營期限、經(jīng)營范疇、與否年檢等信息，以鑒定其身份與否符合工商法規(guī)的規(guī)定；

⑵對于資質(zhì)等級的判斷，應(yīng)審查其有關(guān)的資質(zhì)證書，以擬定其與否正當(dāng)、有效及與否在正當(dāng)?shù)姆懂犞畠?nèi)從事經(jīng)營活動；

⑶對于某些特定交易內(nèi)容，應(yīng)審查其與否符合有關(guān)的生產(chǎn)許可或經(jīng)營許可等有關(guān)許可制度，以擬定合同與否存在效力問題；

⑷對于涉及從業(yè)人員專業(yè)資格的交易，應(yīng)結(jié)合委托人的需要或合同推行的需要，審查推行合同過程中所需的特定人員與否含有對應(yīng)的專業(yè)資格。

注：1、對法人的資格審查。對法人資格審查重要從下列幾方面進行：審查（1）與否依法成立；（2）有無必要的財產(chǎn)或經(jīng)費；（3）與否有自己的名稱、組織構(gòu)造和場合；（4）與否能獨立承當(dāng)民事責(zé)任。判斷一種經(jīng)濟組織與否含有法人資格，重要是看其與否有國家工商行政管理機關(guān)頒發(fā)的公司法人營業(yè)執(zhí)照。

2、對非法人單位的資格審查。非法人單位是指未獲得法人資格，但依法定程序和條件獲得營業(yè)執(zhí)照，法律允許其從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的組織。對這類組織，應(yīng)審查其與否按規(guī)定登記并獲得營業(yè)執(zhí)照。有些法人單位設(shè)立的分支機構(gòu)或經(jīng)營單位，能夠在授權(quán)范疇內(nèi)，以其所附屬的法人單位的名義訂立合同，產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)由該法人單位承受，對這類組織，重要審查其所附屬的法人單位的資格及其授權(quán)。

3、對外方當(dāng)事人的資格審查。對方當(dāng)事人如果是外國的公司、組織的，對其主體資格的審查更應(yīng)當(dāng)謹慎，應(yīng)搞清其法律地位和性質(zhì)。審查的內(nèi)容重要有三項：

（1）該公司或組織與否正當(dāng)存在，（2）法定名稱、地址、法定代表人姓名、國

籍以及公司或組織注冊地；（3）公司是有限公司還是無限公司，與否含有法人條件。

4、對自然人個人的資格審查。對自然人的資格審查重要是對自然人的自然狀況的理解，擬定其與否含有對應(yīng)的民事行為能力。如果該自然人所簽合同是依法不能獨立訂立的合同，應(yīng)及時獲得該自然人的法定代理人的追認。

5、對確保人的資格審查。合同的訂立規(guī)定有確保人擔(dān)保時，還應(yīng)審查確保人的主體資格的正當(dāng)性。首先作為確保人必須含有民事行為能力；另首先，確保人必須含有代為清償主債務(wù)的能力；最后，確保人還必須符合下列規(guī)定：一、國家機關(guān)不得作為確保人，但是經(jīng)國務(wù)院同意為使用外國政府或國際經(jīng)濟組織貸款進行轉(zhuǎn)貸的除外；二、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體不得作為確保人；三、公司法人的分支機構(gòu)（除有書面授權(quán)）、職能部門不得作為確保人。

6、對代訂立合同的代理人的資格審查。所謂代訂立合同是指代理人在授權(quán)范疇內(nèi)以被代理人的名義與第三人訂立合同，所訂立合同的法律后果由被代理人承當(dāng)。因此，在審查合同時一定要審查代理人的代理身份和代理資格即與否有被代理人簽發(fā)的授權(quán)委托書，其代理行為與否超越了授權(quán)范疇，最后審查其代理權(quán)與否超出了代理權(quán)限。

7、對于特殊行業(yè)的當(dāng)事人，從事某些重要的生產(chǎn)資料或特殊商品的生產(chǎn)和經(jīng)營，法律或行政法規(guī)規(guī)定獲得生產(chǎn)許可證、經(jīng)營許可證或?qū)?yīng)的資質(zhì)。在這種狀況下，公司法律顧問在審查合同主體資格正當(dāng)性的時候，還應(yīng)規(guī)定對方出示對應(yīng)的證明。

2、對內(nèi)容正當(dāng)性的審查

審查合同的正當(dāng)性應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家法律、國務(wù)院行政法規(guī)、地方性法規(guī)、各類規(guī)章、有關(guān)國際公約（如有）的規(guī)定，其中審查合同與否可能無效只能根據(jù)國家法律及國務(wù)院行政法規(guī)。這類審查工作重要涉及：

⑴審查合同條款及訂立合同的過程中，與否涉嫌存在合同法中所規(guī)定的合同無效、免責(zé)條款無效、可申請變更或撤銷的狀況；

⑵合同中的商定與否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；

⑶審查合同中所用的法律術(shù)語、技術(shù)術(shù)語與否規(guī)范；

⑷審查交易標的物的質(zhì)量原則與否符正當(dāng)律的明確規(guī)定；

⑸審查合同名稱與合同內(nèi)容、屬性與否一致，特別是有名合同的名稱與合同內(nèi)容與否存在沖突。

對于某些合同，必須結(jié)合合同主體資格的審查，判斷其與否違法或無效。

注：正當(dāng)性的審查除內(nèi)容、主體外外還應(yīng)涉及：

一、審查合同形式與否正當(dāng)

合同的形式應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其它形式。如果法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。例如《合同法》、《擔(dān)保法》規(guī)定：融資租賃合同、建設(shè)工程合同、技術(shù)開發(fā)合同和技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同及借款合同（自然人借款另有商定的除外）確保合同、抵押合同、質(zhì)押合同等，定金應(yīng)以書面形式商定。如果當(dāng)事人商定采用書面形式訂立合同，也應(yīng)當(dāng)采用書面形式。但如果法律、法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人商定采用書面形式的，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)推行重要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。同樣，采用合同形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)推行重要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。有些狀況，同一種合同采用不同的形式，其法律后果是不同的。如，對于普通的贈與合同，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前能夠撤銷贈與，但是對于通過公證的贈與合同，贈與人不得隨意撤銷贈與。對于公司來說，合同普通都是比較重大、復(fù)雜的，普通也不是即時清結(jié)的，因此應(yīng)當(dāng)盡量采用書面形式。

二、審查合同訂立程序與否正當(dāng)

審查合同訂立程序與否正當(dāng)，應(yīng)從下列幾個方面進行：

1、審查合同與否需要通過有關(guān)機關(guān)同意或登記或備案，如果有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定需要推行上述手續(xù)的，應(yīng)審查與否推行了上述手續(xù)；

2、如合同中商定經(jīng)公證合同方能生效，應(yīng)審查合同與否經(jīng)公證機關(guān)公證；

3、如果合同附有生效期限，應(yīng)審查期限與否屆至；

4、如果合同商定第三人為確保人的，應(yīng)審查與否有確保人的簽字或蓋章，采用抵押方式擔(dān)保的，如法律規(guī)定或合同規(guī)定必須辦理抵押物登記的，應(yīng)審查與否辦理了登記手續(xù)；采用質(zhì)押方式擔(dān)保的，應(yīng)按合同中商定的質(zhì)物交付時間，審查當(dāng)事人與否推行了質(zhì)物交付的商定。

5、審查合同雙方當(dāng)事人與否在合同上簽字或蓋章；簽名或印章上的公司名稱與否和當(dāng)事人姓名或者名稱一致；簽字人與否是公司法定代表人或其授權(quán)代表；簽字蓋章的方式與否符正當(dāng)律規(guī)定或合同的商定等等。

3、對條款實用性的審查

根據(jù)委托人的行業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品特性、相對人狀況等，審查合同中與否含有避免爭議或明確權(quán)利義務(wù)的實用性條款。如果合同審查只是日常性的審查或委托人并無此項需要，可不進行這類審查。這類審查涉及下列內(nèi)容：

⑴與否根據(jù)交易所涉行業(yè)的特點界定雙方各自的責(zé)任；

⑵與否根據(jù)標的的特點設(shè)定避免爭議的條款；

⑶與否根據(jù)違約特點設(shè)定界定責(zé)任的條款；

⑷與否根據(jù)交易相對人的狀況設(shè)定實用性條款；

⑸合同中推行方式及次序、推行地點等對委托人交易安全的影響；

⑹合同中明示的或隱含商定的管轄等條款對委托人的影響。

4、對權(quán)益明確性的審查

在審查合同時，應(yīng)注意合同中的權(quán)利義務(wù)與否明確，以避免當(dāng)事人因權(quán)利義務(wù)不明而喪失權(quán)益或造成損失。這類審查涉及可識別性、明確性。

⑴交易內(nèi)容與否明確、具體、可識別、可推行；

⑵交易程序與否明確、具體且定有時限、義務(wù)歸屬；

⑶爭議解決方式與否明確具體且有時限、義務(wù)歸屬；

⑷條款之間與否由于配合問題而存在權(quán)利義務(wù)不明確的缺點；⑸與否由于表述不嚴謹而存在權(quán)利義務(wù)不明確；

⑹權(quán)利義務(wù)及違約與否含有可識別性；

⑺附件內(nèi)容與否明確、與否與合同正文沖突，如有沖突與否有解釋次序。

5、對需求滿足性的審查

實現(xiàn)交易目的是合同的意義所在，但如委托人未提供對應(yīng)的背景或規(guī)定，則能夠不進行這類審查。這類審查涉及：

⑴判斷合同條款能否達成委托人所規(guī)定的目的；

⑵判斷標的、交易方式、交易期限等能否滿足委托人的交易目的。

四、對合同外在問題的審查

1、對構(gòu)造體系性的審查

建立合同構(gòu)造體系的目的在于擬定合同條款間的秩序，使之符合閱讀的習(xí)慣，從而便于合同的閱讀、理解。對于構(gòu)造體系性的審查普通僅針對委托人自行制訂并用于長久使用的合同文本，除非委托人有明確規(guī)定，對于相對人提供的文本普通不進行此項審查。這類審查涉及以下內(nèi)容：

⑴與否將合同內(nèi)容分成若干主題，方便于內(nèi)容的安排及理解和使用；

⑵各主題之間與否條理清晰、劃分合理、內(nèi)容互相分開；

⑶各主題之間與否存在合同推行中的時間次序或先后次序，從而便于推行。

如果審查合同時需要，可輔助性地標注出合同的構(gòu)造體系，方便后續(xù)工作的開展，確保效率及質(zhì)量。

2、對條款完備性的審查

此項審查的目的，是通過對合同已經(jīng)設(shè)立的各層標題，判斷合同條款與否完備，檢查與否缺少影響合同推行及權(quán)利義務(wù)明確的條款。

對于篇幅較大但未設(shè)立標題體系的合同，可先整頓出不同層級的標題，然后進行此項審查。這類整頓僅為輔助審查之用，也可用于后續(xù)的修改。

⑴判斷各層級的標題體系與否合理、完整；

篇三：信貸審查要點

信貸資產(chǎn)是我們農(nóng)合行重要生息資產(chǎn)和收入來源，只有貸款“放得出，收得回，有效益，無風(fēng)險”,實現(xiàn)資金良性循環(huán)，信用合作事業(yè)才會不停向前發(fā)展。近年來，某些不良貸款戶運用正當(dāng)?shù)耐緩?、合?guī)的手續(xù)，采用“一戶多貸”，“多社串貸”等不正當(dāng)方式,大肆套取農(nóng)合行的貸款，讓各級信貸管理部門束手無策。出現(xiàn)這種違規(guī)違紀貸款問題的根本癥結(jié)，就在于我們放松了貸款審查。特別是現(xiàn)在農(nóng)村農(nóng)合行大額貸款日益增多,如果貸款投放把關(guān)不嚴，信貸資產(chǎn)質(zhì)量低劣，不良貸款積累到一定程度，便會拖垮一種農(nóng)合行，甚至總行，使數(shù)年經(jīng)營成果付之東流，嚴重危及到農(nóng)合行的生存,妨礙農(nóng)合行的發(fā)展。加強貸款審查就是要消除事實風(fēng)險，同時盡量把能夠預(yù)見的貸款風(fēng)險控制在最低程度,縮短與其它商業(yè)銀行在信貸管理上的差距，提高我們的核心競爭力。因此，根據(jù)新時期農(nóng)合行信貸管理工作的新狀況和新規(guī)定，切實加強貸款審查顯得尤為重要。

一、基本資料審查要點

（一）準入條件審查。受理貸款時審查其主體與否符合農(nóng)合行貸款準入條件，是決定貸款的核心性問題，如果客戶主體不符合規(guī)定規(guī)定，則可直接退審，不必進入下一審查環(huán)節(jié)。按照有關(guān)法律和農(nóng)合行管理規(guī)定，準入條件審查重要有下列三個方面：

一是確認客戶真實性。審查公司類客戶其經(jīng)營證照與否真實，有無涂改等造假現(xiàn)象，與否在使用期限內(nèi)，與否辦理年檢等；個人客戶要審查其身份證與否真實。

二是審查貸款項目的政策性、正當(dāng)性。屬于特種行業(yè)的審查與否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證；屬于房地產(chǎn)開業(yè)公司的審查與否持有齊全的資質(zhì)證件；審查貸款項目與否符合國家政策，與否為高耗能、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)的劣質(zhì)公司，以及商業(yè)銀行已退出的領(lǐng)域；審查個人經(jīng)營項目與否正當(dāng)合規(guī)；審查公司或個人經(jīng)營與否正常，有無虧損；審查產(chǎn)品銷售合同與否真實等。三是審查公司（或個人）資信程度。審查公司（或個人）、關(guān)聯(lián)公司、公司股東及其配偶在金融機構(gòu)貸款狀況，以親朋名義在農(nóng)合行貸款狀況，對外擔(dān)保狀況，有無不良信用統(tǒng)計，有無大額或有負債或重大涉訟案件等；審查公司法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡，有無道德風(fēng)險等。審查報告中要對以上狀況作專門介紹，并將人行和農(nóng)合行查詢統(tǒng)計附后佐證。

（二）資料完整性審查。重要是對照省聯(lián)社大額貸款申報資料目錄，看資料與否齊全完整，特別是核心性資料與否缺漏，缺漏資料應(yīng)作理由充足的闡明。

（三）資料合規(guī)性審查。

一是審查資料及文本簽字規(guī)定。審查調(diào)查與否二人以上，調(diào)查人與否在調(diào)查采集的每份資料右上角加蓋“調(diào)查核對，資料真實”章，并簽名?，F(xiàn)在多數(shù)聯(lián)社蓋的是“與原件核對相符”章，貸前調(diào)查核心是調(diào)查人承諾調(diào)查資料的真實性，而“與原件核對相符”章僅是確認和分辨資料與否真實的一種環(huán)節(jié)，并不能證明該資料與否真實，也不是調(diào)查人對資料真實性的承諾，統(tǒng)一改蓋“調(diào)查核對，資料真實”章為宜。另外，全部簽名只能由本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。貸款申報審批書、調(diào)查報告、審查報告等落款處除負責(zé)人、調(diào)查人、審查人簽字外，還應(yīng)加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個人色彩。凡未按以上規(guī)定蓋章和簽字或一人調(diào)查的申報資料，一律不予受理。二是審查調(diào)查報告應(yīng)參加調(diào)查人與否到位，與否簽字。按照省、市有關(guān)貸款管理規(guī)定，上報辦事處大額貸款，分管信貸領(lǐng)導(dǎo)、聯(lián)社業(yè)務(wù)科長等都必須參加調(diào)查，調(diào)查報告落款要注明參加調(diào)查人單位、職務(wù)，并由本人簽名，以示負責(zé)。

三是審查申報資料內(nèi)容與否銜接一致；資料是復(fù)印件的與否含糊不清等。

二、抵押貸款審查要點

（一）審查抵押物權(quán)利證書的真實性。股東會同意抵押的決策與否符合公司章程規(guī)定，與否符正當(dāng)律文書規(guī)定；財產(chǎn)共有人與否出含有效的同意抵押的承諾。

（二）審查抵押物具體清單。內(nèi)容涉及：產(chǎn)權(quán)人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產(chǎn)證號、土地證號、購置價（指購置價或建造成本價）、賬面價（指在報表上反映的價值）、評定價（指評定公司評定價值或農(nóng)合行初步評定價值）、抵押價（指農(nóng)合行在評定價基礎(chǔ)上，最后核定確認的抵押作價或與產(chǎn)權(quán)人商定的抵押價，重要是避免評定公司估價虛高及通盤考慮變現(xiàn)能力）。

（三）審查抵押物價值根據(jù)?！渡虡I(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指導(dǎo)》第十三條規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)親密關(guān)注政府有關(guān)部門及有關(guān)機構(gòu)對土地經(jīng)濟環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的將來用途及有關(guān)規(guī)劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其它狀況而造成的貸款風(fēng)險”。因此說，貸款審查中必須避免房地產(chǎn)評定價值虛增風(fēng)險。

抵押物價值有自行認定和評定認定兩種：

1、自行認定。自行認定抵押物價值重要有三種辦法：一是獲得抵押物的對價支付根據(jù)。如：購置合同或轉(zhuǎn)讓合同，建筑承包合同、自建購置材料等付款憑據(jù)、交易收據(jù)，公司固定資產(chǎn)帳等。二是抵押物同地段近期已售房地產(chǎn)價格。三是本地房地產(chǎn)管理部門在報紙等媒體掛牌轉(zhuǎn)讓的土地價格。以上有關(guān)資料要復(fù)印作證明。

2、評定認定。謹慎采用評定公司評定數(shù)據(jù)，必須以購置價為基礎(chǔ)，評定價為參考，合理核定抵押價，防備抵押物虛高風(fēng)險。審查中對一貫缺少職業(yè)道德，瞎評亂估的評定公司要予抵制，對其評定成果一律不予承認。另外，不同品種抵押物抵押率的計算評定，按省聯(lián)社[20XX]35號文獻及有關(guān)管理方法執(zhí)行。

（四）審查抵押物狀況及抵押限制。

除《擔(dān)保法》規(guī)定的不能抵押的情形之外，審查抵押物時還應(yīng)關(guān)注下列狀況：1.抵押物與否為違章建筑及已列入拆遷范疇的房屋、設(shè)施；2．抵押物權(quán)屬與否有爭議；房主抵押意圖；抵押物變現(xiàn)能力；3．以出讓方式獲得土地使用權(quán)，滿二年未開工開發(fā)，能夠免費收回的土地使用權(quán)；4．未按土地出讓合同商定支付全部土地出讓金或獲得《國有土地使用證》的；5．按照土地出讓合同商定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完畢投資總額25％以上的，屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其它建設(shè)用地條件的；6．以劃撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，未獲得有權(quán)人民政府同意同意的；劃撥土地不得單獨抵押，以劃撥土地抵押的在計算抵押率時因剔減出讓金因素；7.都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體全部土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的；8、在建工程抵押的，抵押合同應(yīng)載明下列內(nèi)容：（1）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的編號；（2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相稱于土地使用權(quán)出讓金的款額；（3）已投入在建工程的工程款；（4）施工進度及工程竣工日期；（5）已完畢的工作量和工程量；（6）抵押后對抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或變化抵押房地產(chǎn)用途的限制等。

（五）審查與否提供抵押物實景彩色照片。由于貸咨會組員普通不親臨抵押物現(xiàn)場調(diào)查，將抵押物拍成實景彩色照片，重要是為了加深貸咨會組員對抵押物的直觀認識和理解。因此凡提交辦事處的抵押物照片不要裝訂入申報資料中，方便供貸咨會組員傳閱。抵押物實景彩色照片以15厘米乘20厘米為宜。

三、確保貸款審查要點

（一）無效擔(dān)保。審查確保擔(dān)保貸款時，必須審慎考察確保人的經(jīng)濟實力、資產(chǎn)負債狀況和資信程度，與否含有實際的代償能力。但實際工作中，某些農(nóng)合行追求表面上的擔(dān)保手續(xù)合規(guī)，而無視債務(wù)擔(dān)保的實質(zhì)內(nèi)容，出現(xiàn)以小保大、以弱保強，交叉擔(dān)保、連環(huán)擔(dān)保等假性擔(dān)保現(xiàn)象,即使擔(dān)保有效，也難以實現(xiàn)擔(dān)保目的。另外，并非全部含有代為清償債務(wù)能力的單位和個人都能夠作為擔(dān)保人，下列為無效擔(dān)保行為:（1）精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人所作的擔(dān)保；（2）醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體所作的擔(dān)保；（3）國家機關(guān)所作的擔(dān)保；（4）法人分支機構(gòu)未經(jīng)授權(quán)所作的擔(dān)保;（5）董事、經(jīng)理以公司名義為股東擔(dān)保或個人貸款所作的擔(dān)保；（6）法律、法規(guī)規(guī)定對外確保合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)國家主管部門同意的，未經(jīng)同意所作的擔(dān)保。

（二）公司擔(dān)保審查

1、注意審查公司提供擔(dān)保行為與否符合公司章程規(guī)定；審查被擔(dān)保人與擔(dān)保人關(guān)系，被擔(dān)保人與否為公司股東或公司實際控制人；股東會決策與否符正當(dāng)律規(guī)定，避免因股東會決策無效而帶來的信貸風(fēng)險。

2、審查公司章程對擔(dān)保額度的限制。如果公司章程規(guī)定擔(dān)?？傤~或單項擔(dān)保限額的，應(yīng)注意審查董事會或股東大會決策所同意的擔(dān)保額度有無超出公司章程的限額規(guī)定，同時還要注意審查決策所同意擔(dān)保的款項與否為對應(yīng)的貸款；訂立擔(dān)保合同的訂約人有無公司授權(quán)。

3、接受公司提供的擔(dān)保時，要注意審查公司對外提供擔(dān)保行為與否根據(jù)公司章程規(guī)定經(jīng)公司董事會或股東會決策，如不推行審慎注意義務(wù)將可能造成擔(dān)保債權(quán)落空的法律后果。

四、公司財務(wù)報表要點

（一）必須提供近兩年及借款人申請貸款日上月資產(chǎn)負債表和損益表，但跨月上報辦事處的貸款，必須提供辦事處實際收到貸款申報資料日期上月報表，并對報表科目作明細分析。辦理了年度審計的應(yīng)提供上年度審計報告，關(guān)注其年度審計報告反映的問題，并審查其提供會計師事務(wù)所的報表與本行報表與否一致。

（二）審查資產(chǎn)負債表和損益表。報表必須筆跡清晰，有單位公章及有關(guān)負責(zé)人簽章；按照“資產(chǎn)=負債+全部者權(quán)益”的會計平衡公式，審查借貸方與否平衡、上年結(jié)轉(zhuǎn)與否真實、近兩年來財務(wù)變動異常狀況等。

（三）重點審查科目。應(yīng)重點審查的科目涉及：應(yīng)收及其它應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、短期及長久負債、應(yīng)付及其它應(yīng)付款，全部者權(quán)益和損益類科目等。

（四）審查規(guī)定。應(yīng)收及其它應(yīng)收款，應(yīng)付及其它應(yīng)付款進行帳齡統(tǒng)計、列出大戶名單；存貨分類統(tǒng)計、存貨積壓的因素分析；固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)分類統(tǒng)計、固定資產(chǎn)清單、購置價值、入帳價值等；短期及長久負債明細，涉及貸款行社名、借款方式、借款金額、借款期限等；全部者權(quán)益和損益類科目與否真實合理。

（五）現(xiàn)金流分析。分析現(xiàn)金流要從兩個方面考慮：一是現(xiàn)金流的數(shù)量，如果公司總的現(xiàn)金流為正，則表明公司的現(xiàn)金流入能夠確?，F(xiàn)金流出的需要。二是現(xiàn)金流的質(zhì)量，這涉及現(xiàn)金流的波動狀況、公司的管理狀況，如銷售收入的增加與否過快，存貨與否已通過時或流動緩慢，應(yīng)收帳款的可收回性等等。最后是公司所處的經(jīng)營環(huán)境，如行業(yè)前景，行業(yè)內(nèi)的競爭格局，產(chǎn)品的生命周期等。全部這些因素都會影響公