三種收并購(gòu)模式類型及稅務(wù)實(shí)操

三種收并購(gòu)模式類型及稅務(wù)實(shí)操一、關(guān)于稅務(wù)籌劃01稅收籌劃納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，在不違反法律法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，對(duì)尚未尚未發(fā)生的應(yīng)納稅行為進(jìn)行各種巧妙的安排；避稅是納稅人在熟知稅法及其規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，在不直接觸犯稅法的前提下，通過對(duì)投融活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等的巧妙安排，達(dá)到規(guī)避或減稅負(fù)的行為，所以說不是簡(jiǎn)單的買發(fā)票、開發(fā)票行為。02收并購(gòu)涉稅項(xiàng)目所得稅；土地增值稅；增值稅；印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）；契稅。二、3類常用的收并購(gòu)模式01資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)/在建工程轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)/在建工程作價(jià)投資02股權(quán)合作股權(quán)轉(zhuǎn)讓增資合并、分立03其他合作方式品牌輸出分地塊合作三、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)01解釋資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指直接向合作方購(gòu)買其擁有的土地使用權(quán)或在建工程。02特點(diǎn)1.單純的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不承繼資產(chǎn)所有權(quán)人的相關(guān)歷史風(fēng)險(xiǎn)。通常適用于標(biāo)的資產(chǎn)所在公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，法律/財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，因此不適合收購(gòu)標(biāo)的資產(chǎn)所在公司股權(quán)的情況；標(biāo)的資產(chǎn)所在公司另有其他業(yè)務(wù)，而其股東/我司不希望涉及除土地外的其他業(yè)務(wù)的情況。2.轉(zhuǎn)讓稅負(fù)較高，從而導(dǎo)致項(xiàng)目前期支出較大，不利于項(xiàng)目現(xiàn)金流。3.但由于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需按市場(chǎng)價(jià)格完稅，項(xiàng)目后期可扣除土地成本增加，因此項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段稅負(fù)會(huì)相應(yīng)降低。（注意：交易的標(biāo)的資產(chǎn)須達(dá)到投資總額25%）四、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要關(guān)注點(diǎn)01法律限制根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。因此，在實(shí)際操作中，很多地方不允許直接轉(zhuǎn)讓開發(fā)強(qiáng)度未達(dá)到開發(fā)投資總額25%的土地。此時(shí)，可考慮將目標(biāo)地塊開發(fā)到投資總額25%以后再轉(zhuǎn)讓在建工程。02資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓優(yōu)劣勢(shì)1.優(yōu)勢(shì)收購(gòu)資產(chǎn)清爽干凈，不用承擔(dān)項(xiàng)目公司的連帶債務(wù)，法務(wù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較??；收購(gòu)階段進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)原始地價(jià)較低，后期溢價(jià)（收購(gòu)價(jià)格及銷售階段的價(jià)格）較高的項(xiàng)目，兩次清算，拉低累進(jìn)稅率檔次（特別是銷售階段普通住宅增值率能從20%以上下降到20%以下），節(jié)稅明顯，不需要考慮溢價(jià)問題。2.劣勢(shì)：收購(gòu)階段清算，勢(shì)必影響先期投入資金，資金壓力較大；未達(dá)投資總額25%的不能實(shí)現(xiàn)即刻轉(zhuǎn)讓；復(fù)雜資產(chǎn)包下資產(chǎn)剝離周期長(zhǎng)，難于匹配一般收并購(gòu)要求下的時(shí)間要求。出讓方稅負(fù)較重，會(huì)造成交易價(jià)格提高。五、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他模式01先投再轉(zhuǎn)（先借款投入達(dá)25%，再以各形式轉(zhuǎn)讓）特點(diǎn)：存在一定的法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，前期需要股權(quán)質(zhì)押（+土地抵押）；前期股權(quán)未過戶，融資受限，自有資金投入大；溢價(jià)較高項(xiàng)目節(jié)稅明顯。02土地使用權(quán)/在建工程作價(jià)投資（作價(jià)投資，后續(xù)收購(gòu)股權(quán)）優(yōu)勢(shì):突破土地使用權(quán)（未達(dá)投資總額25%）直接轉(zhuǎn)讓；可以實(shí)現(xiàn)兩次土增稅清算，達(dá)到節(jié)稅的目的；劣勢(shì)：合作方只收現(xiàn)金的全退出不適合；存在法律盲區(qū)，各地對(duì)是否可以土地使用權(quán)直接作價(jià)投資判斷不一；投資作價(jià)容易受到行政機(jī)關(guān)核定或第三方評(píng)估價(jià)格因素影響。注意：非房地產(chǎn)企業(yè)如果以土地使用權(quán)/在建工程作價(jià)投資到另一間非房地產(chǎn)企業(yè)，可以暫免征收土地增值稅。在上面已經(jīng)分析了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式及涉稅問題，接下來本文會(huì)對(duì)股權(quán)合作模式及其他模式進(jìn)行分析。一、股權(quán)合作通過與合作方聯(lián)合組建項(xiàng)目公司、股權(quán)收購(gòu)、增資、合并分立等多種形式，最終獲得目標(biāo)公司的部分或全部股權(quán)，從而間接取得目標(biāo)公司所持有的土地使用權(quán)或在建工程。1股權(quán)合作特點(diǎn)1.由于采用收購(gòu)股權(quán)的方式，因此收購(gòu)的是股權(quán)對(duì)應(yīng)的全部資產(chǎn)減負(fù)債即權(quán)益。在取得目標(biāo)資產(chǎn)的同時(shí)，還需要承繼目標(biāo)資產(chǎn)所在項(xiàng)目公司的歷史債權(quán)債務(wù)，因此，采用股權(quán)收購(gòu)方式需要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋M職調(diào)查，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。2.轉(zhuǎn)讓階段稅負(fù)較低，一般僅涉及企業(yè)所得稅及印花稅，但由于土地溢價(jià)部分無法取得發(fā)票，無法進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)完畢后稅務(wù)清算時(shí)的可扣除土地成本，因此項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的稅負(fù)將會(huì)非常高。2股權(quán)合作下財(cái)稅影響3股權(quán)合作3種模式及涉稅情況4股權(quán)收購(gòu)的定價(jià)及支付額5股權(quán)合作中自然人股東情況二、其他合作模式1品牌輸出，代建模式適用情況：財(cái)務(wù)、法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，或溢價(jià)較高從而產(chǎn)生的稅費(fèi)較高，無法達(dá)成收購(gòu)交易的項(xiàng)目，可選擇品牌輸出代建模式。特點(diǎn)：不持有項(xiàng)目股權(quán)；不投入或投入很少現(xiàn)金，不對(duì)項(xiàng)目融資提供擔(dān)?；蛱峁┢渌鲂牛徊怀袚?dān)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；通過輸出品牌和團(tuán)隊(duì)管理服務(wù)，獲取品牌使用收益和管理服務(wù)收益；2合作兜底模式特點(diǎn)：先期有限資金投入+征信措施，后續(xù)提前退出：對(duì)法務(wù)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制要求比較高。適用于：不可售或持有物業(yè)，合作方愿意持有；相關(guān)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)，合作方愿意兜底；達(dá)到一定的（可售部分）銷售或回款比例，我方提前退出；可售部分產(chǎn)生的現(xiàn)金流，足夠覆蓋我方擔(dān)保的對(duì)外融資、本金及利潤(rùn)。3并購(gòu)模式小結(jié)與比較收并購(gòu)的稅務(wù)籌劃點(diǎn)主要在并購(gòu)的模式上，實(shí)際操作并購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目情況錯(cuò)綜復(fù)雜，需要考慮法律、財(cái)務(wù)及后期運(yùn)營(yíng)等各方面的因素。因此，最后的并購(gòu)方案通常較為復(fù)雜，可能是前述幾種并購(gòu)模式的組合。且沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，必須針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，對(duì)比，找出相對(duì)優(yōu)的模式。三、運(yùn)營(yíng)階段稅務(wù)籌劃1稅務(wù)籌劃方式增加建安成本——內(nèi)部總包，業(yè)務(wù)上虛虛實(shí)實(shí)，少量運(yùn)用；園林景觀苗木——內(nèi)部園林苗木，苗木上游免稅，下游可抵增值稅11%、可抵土增稅；內(nèi)部集采公司——可適當(dāng)內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格，籌劃土增稅；增加利息列支；利用現(xiàn)有虧損項(xiàng)目公司或者收購(gòu)虧損的公司售價(jià)轉(zhuǎn)移（自己控制的電商）；項(xiàng)目自身層面（設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品戶型）的成本分?jǐn)偅ㄆ胀ㄅc非普通之間、可售與持有部分之間）；當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ》空J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，土增增值稅清算特殊執(zhí)行政策；利用前期虧損項(xiàng)目公司收購(gòu)高溢價(jià)項(xiàng)目（企業(yè)所得稅）。2拆遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)問題3相關(guān)稅法說明國(guó)稅函（2010）220號(hào)文第六條規(guī)定“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付