仙桃項目市場分析

達仙桃項目市場分析Part.1城市背景仙桃被譽為“江漢明珠”、“鄂中寶地”、是武漢城市圈西翼中心城市

，中國黃鱔之都、世界無紡布基地、亞洲體操之鄉(xiāng)、世界冠軍的搖籃。

同時，也是中國民間文化藝術之鄉(xiāng)、湖北花鼓戲之鄉(xiāng)，

國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)——荊州花鼓戲、沔陽雕花剪紙、沔陽皮影戲。認識仙桃地域資源廣闊、文化氣息濃郁、經(jīng)濟實力雄厚城市背景仙桃位于湖北省中部的江漢平原，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，緊靠武漢，貫通南北、承東啟西、得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。距武漢天河國際機場、漢口火車站、長江武漢港均只1小時車程。仙桃以輕結構、外向型為產(chǎn)業(yè)特色，基本形成以紡織、服裝、無紡布及衛(wèi)材制品、食品加工、醫(yī)藥化工、機械電子為主導的產(chǎn)業(yè)體系。并已形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。仙桃即將成為中國最先進的紡織基地、高檔面料基地、品牌服裝基地，有影響的精細化工基地、汽車零配件生產(chǎn)基地和最大的無紡布制品出口基地。仙桃城市概述：仙桃地理區(qū)位及交通體系優(yōu)勢明顯，利于外向型產(chǎn)業(yè)及輕工業(yè)園、物流運輸業(yè)發(fā)展。城市背景仙桃市在武漢城市圈的地位：仙桃是“8+1”西部城市圈離武漢最近的中心城市，屬于江漢平原發(fā)展最快的城市。仙桃的職能分工：仙桃是西部城市圈離武漢最近的中心城市。西部區(qū)域性中心城市—的職能定位為仙桃市在城市圈的發(fā)展奠定了比較高的地位。仙桃市在城市圈的定位：仙桃市憑借良好的自然資源優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢，在城市圈內(nèi)的定位為：大武漢的“后花園”，綠色產(chǎn)品供應基地和農(nóng)副產(chǎn)品加工基地，武漢光谷的生產(chǎn)科研基地。大武漢“后花園”、養(yǎng)生之地的定位，將極大地增強仙桃市對武漢市置業(yè)及投資者的吸引力，并可能引發(fā)新一輪的商業(yè)及專業(yè)市場開發(fā)熱潮。城市發(fā)展軸城市背景城市圈介紹：武漢“8+1”城市圈，未來將形成以大武漢為核心，與周邊8個中小城市優(yōu)勢互補、資源共享、市場共通、利益共有的城市圈經(jīng)濟一體化格局。城際交通的建設，加強了城市之間的融合。而對于仙桃市等城市圈內(nèi)的二三線城市來講，由于房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展也比較緩慢，未來市場發(fā)展及升值的空間都較大，且距離武漢市較近，因此極可能吸引部分武漢市的投資人群到此置業(yè)或投資，而這種吸引力的大小將直接取決于各城市的發(fā)展前景及其與武漢市緊密程度。8+1城市圈武漢城市圈對仙桃市的影響：城市之間越來越緊密，更多的武漢投資客戶轉(zhuǎn)向城市圈城市。城市背景城際鐵車的建成將為仙桃?guī)砀喟l(fā)展機遇：15分鐘生活圈，仙桃已不在孤立，與武漢融為一體已成未來發(fā)展方向。70KM武漢—仙桃城際鐵路預計2014年開工建設，目前，已完成了項目資料收集、現(xiàn)場踏勘工作。建成后，武漢至仙桃約60分鐘的行程將縮短至40分鐘以內(nèi)，將更好發(fā)揮區(qū)域城際交通的整體效益，從而促進武漢城市圈一體化的進程不僅極大地改善江漢平原的交通條件。同時，規(guī)劃城際鐵路通車后，將武漢與仙桃聯(lián)系的更為緊密，武漢及周邊城市圈客戶將目光投向仙桃，大大拉動仙桃市內(nèi)各項經(jīng)濟發(fā)展，房產(chǎn)市場將會尤為顯著。經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市的升級對城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的巨大帶動作用不可忽視。城市背景仙桃城市發(fā)展概述：城市南拓發(fā)展，仙桃新城發(fā)展引來新機遇。項目地段價值將日益凸顯。工業(yè)園區(qū)城西南片區(qū)以老城區(qū)為中心，以向南發(fā)展為主導，兼顧向東，城市的發(fā)展基本控制在分洪道以西和通順河高壓走廊以東地區(qū)。規(guī)劃公共設施集中在大新路、錢溝路和何李路共同形成的城市中軸線，以及沔陽大道、仙桃大道和新城大道三條東西向的城市軸線上；規(guī)劃工業(yè)用地有三片，分別是仙桃工業(yè)園區(qū)、新建的城東工業(yè)區(qū)和城東南工業(yè)區(qū)；規(guī)劃的居住用地包括五個片區(qū)，除老城區(qū)外還包括城南片區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)（城西北片區(qū)）、城西南片區(qū)、南城新區(qū)。

本案城市背景仙桃城市發(fā)展概述：城南片區(qū)發(fā)展迅猛發(fā)展，政府對區(qū)域前景較為重視，區(qū)域交通體系逐步得以完善。城市發(fā)展方向：規(guī)劃期內(nèi)重點向南，兼顧向東，遠景爭取實現(xiàn)城市的向北跨越。

城市形態(tài)：規(guī)劃城市形態(tài)為軸向帶動、片區(qū)發(fā)展的多中心城市。規(guī)劃以南北走向的袁士路、漢江路－紡織大道、錦瑞路、錢溝路、何李路、葉王路、和平路為依托，穿越或跨越高速公路向南發(fā)展，城市形態(tài)表現(xiàn)為片區(qū)狀發(fā)展，城市內(nèi)部道路形態(tài)以網(wǎng)格狀為主。省委書記羅清泉視察南城新區(qū)省委副書記楊松視察南城新區(qū)市委書記劉新池視察南城新區(qū)建設城市背景仙桃市第一人民醫(yī)院仙桃城市發(fā)展概述：城南片區(qū)眾多政府、企事業(yè)單位紛紛入駐，醫(yī)療、教育、文化、體育、商業(yè)綜合體等一應俱全。仙桃市博物館仙桃市新政府大樓仙桃市一中城市背景1)人均GDP快速增長

2012年達到31210元。位列全省縣市第一，隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費者對固定資產(chǎn)投資興趣日益加大。2)居民可支配收入及消費支出快速上升隨著收入水平的不斷提高，居民的消費水平增強，對生活的要求也將逐漸提升。仙桃經(jīng)濟發(fā)展狀況：近年，仙桃經(jīng)濟增長迅速，仙桃人均消費日益提高，生活水平不斷提升。城市背景◆城市南移，適度往東擴張，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)及南區(qū)新城建設已經(jīng)初具規(guī)模，隨著市政等配套工程的逐步興建和完善，仙桃市的“龍頭”效應已經(jīng)初步呈現(xiàn)，新時代發(fā)展契機給仙桃?guī)砹蓑v飛的潛力，同時也為仙桃發(fā)展注入了蓬勃的發(fā)展生機；隨著政府對城鎮(zhèn)化發(fā)展的推行下，仙桃城市化進程發(fā)展進一步加速，其房地產(chǎn)市場有著較為廣闊的上升空間；諸多房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，也使得仙桃的各項商業(yè)、交通、生活等配套設施進一步完善。城市發(fā)展研究結論：城市南移，打造南部新城，區(qū)域交通不斷完善，本案商業(yè)價值日益凸顯。城市背景Part.2仙桃房地產(chǎn)市場分析國務院頒布“新國五條”，限購政策不松懈、擴大房產(chǎn)稅試點、保護剛性依舊是商品房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，商業(yè)地產(chǎn)依舊不受限制。解讀：限購政策不松懈、并通過擴大房產(chǎn)稅試點、對房價目標進行限制干預，核心依舊保護剛性需求客戶，商業(yè)地產(chǎn)依舊未干涉。

2010年：“國十一條”“國十條”“9·29新政”相繼出臺；2011年：“新國八條”出臺。調(diào)控手段也從差別化信貸、增加保障房供給等，逐步上升到限購、限貸和限價；2013年：國務院總理溫家寶2月20日召開國務院常務會議，頒布‘新國五條“。（一）完善穩(wěn)定房價工作責任制。（二）堅決抑制投機投資性購房。

（三）增加普通商品住房及用地供應。

（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設。

（五）加強市場監(jiān)管。

仙桃房地產(chǎn)分析新政改變了大部分開發(fā)商的市場預期，但基于國情、中國的經(jīng)濟制度及結構、中國房地產(chǎn)市場的特殊性等，開發(fā)商們并沒有產(chǎn)生恐慌，在項目運營、公司運營等方面積極調(diào)整，時下在普通住宅市場調(diào)控持續(xù)加碼的情況下，商業(yè)地產(chǎn)領域正在受到熱捧，綠地、華潤等企業(yè)相繼成立商業(yè)地產(chǎn)運營公司。從大勢的研判中我們可發(fā)現(xiàn)：政策的內(nèi)容逐步從原則性的、指導性向執(zhí)行性的、操作性強的方面推進。未來一段時間，出臺更多政策的可能性很小了。市場開始進入政策的消化期和深度博弈期。我司認為短時間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場不會遭遇調(diào)控，若有個別區(qū)域出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，對商業(yè)地產(chǎn)的管控將有可能加強，但對像仙桃等三四線城市而言，政策影響很小。開發(fā)公司資金鏈對銷售回款的要求會更高，一次性付款將得到更大的優(yōu)惠幅度。地產(chǎn)政策解讀小結仙桃房地產(chǎn)分析仙桃房產(chǎn)市場發(fā)展日益完善，板塊競爭格局激烈，尤其以城南片區(qū)、南城新區(qū)最為凸顯，但新城板塊追捧熱度最高。城西北片老城區(qū)城市南擴南城新區(qū)城南片區(qū)城西南片城東片區(qū)仙桃房地產(chǎn)分析銷售價格走勢2013年1月至6月，仙桃城區(qū)商品房共成交5775套，同比2012年同期的3092套，上漲了86.8%，其中住宅共成交5392套，同比2012年同期的2786套，上漲93.5%，將近一倍。2013年上半年仙桃住宅成交套數(shù)排名前十的樓盤分別為：新城壹號、仙桃·福星城、和合·國際城、憶美·翰林公館、星城國際·江漢星城、滿庭春MOMA、元泰·未來城、紫金城、現(xiàn)代·森林國際城和錦繡江山。仙桃房地產(chǎn)分析2013年年初，仙桃樓市開年成交價比2012年年末的稍高一些，到二月份，受春節(jié)假期“返鄉(xiāng)族”回家置業(yè)等因素的影響，各大房企打折促銷的增多，住宅成交1533套，引領2013年上半年月度銷量，住宅均價較一月份也有些降低，但也一直穩(wěn)定在3000元/㎡左右。二月高峰過后，樓市銷量開始下降，但三、四月份的商品房銷量同比12年還是分別增加了137.5%、187.6%。五月份是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季，成交量開始下滑，成交量下降，成交價格反而上漲，但五月份商品房銷量同比12年還是增加了42.7%。仙桃樓市在六月份針對端午佳節(jié)打出了不少促銷活動，但是購房者好似不太感冒，樓市成交依然沒有大的起色。仙桃房地產(chǎn)分析銷售價格走勢城南版塊的樓盤普遍銷售較好，在上半年的住宅銷售排行榜中，城南版塊就有6個樓盤入選。城西板塊的滿庭春MOMA和錦繡江山表現(xiàn)也較突出，上半年住宅銷售成績較好。南城新區(qū)的現(xiàn)代森林國際城，成績斐然，三月底開盤，三個月銷售住宅138套。

城南的大熱盤“新城壹號”將商品房和住宅的成交量及成交面積排行榜的狀元都收入囊中，2013年上半年商品房成交727套，成交面積為91268.12㎡；住宅成交692套，成交面積為79137.18㎡。仙桃房地產(chǎn)分析銷售套數(shù)排行2013年上半年樓盤住宅銷售套數(shù)排行排名樓盤名稱銷售套數(shù)（套）平均每月（套）1新城壹號6921152福星城333553和合·國際城253424億美·翰林公館235395新城國際·漢江星城217366仙桃滿庭春MOMA174297元泰未來城153258紫金城148249現(xiàn)代·森林國際城1382310萬榮·錦繡江山130212013年上半年樓盤住宅銷售套數(shù)排行排名樓盤名稱面積（平方米）1新城壹號79137.182福星城38458.713和合·國際城26365.714億美·翰林公館23883.395新城國際·漢江星城23211.166仙桃滿庭春MOMA19298.387紫金城18226.118元泰未來城17101.359現(xiàn)代·森林國際城15453.610公園世家13682.17五大版塊齊發(fā)力：2013年上半年，依然是城南以1910套住宅銷售成績領跑仙桃樓市，并在2013年上半年住宅銷售排行榜TOP10中占據(jù)了六個名額，成績相當不錯。除老城區(qū)外各版塊六月的成交均價相較一月份均有所上漲，城南新區(qū)和城西版塊的上漲趨勢最為明顯，老城區(qū)成交均價走勢與之大相徑庭，6月成交均價相較1月跌了9.5%。城南領跑樓市：城南一直以來就是成交最熱的版塊，2013年1月至6月以2085套成交量坐穩(wěn)冠軍寶座，在2013年上半年住宅銷售排行榜TOP10中，城南版塊的樓盤占據(jù)了六個席位，其中大熱盤“新城壹號”更以成交692套的成績位居排行榜的榜首。仙桃房地產(chǎn)分析各板塊住宅成交量2013年上半年，仙桃樓市主要還是以剛性需求為主導，故120㎡以下的戶型仍是需求熱點，其次是改善型需求的120㎡~140㎡戶型。在均價方面，隨著仙桃近兩年快速發(fā)展的房產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)樓盤的不斷增加，使得購房者對于中高價、高價房的接受比例大幅度提高，對于城區(qū)樓盤，購房者最能接受的均價為3000元/㎡~4000元/㎡，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的樓盤均價大多數(shù)為2000元以下。仙桃房地產(chǎn)分析成交大幅縮水僅為2012同期20%2013年上半年土地出讓無論是從成交宗數(shù)上還是成交面積、成交金額上都明顯減少。2013年上半年仙桃城區(qū)商住用地出讓11宗，同比2012年減少47.62%。2013年上半年仙桃城區(qū)商住用地出讓面積為11萬余方，僅為2012年出讓來量的九分之一。而2012年的土地出讓金額也是2013年的五倍多。土地出讓熱點版塊突出城南占比近半為擴充城市容量，“向南再造一座城”已經(jīng)成為仙桃城市發(fā)展的必然。位于連接老城區(qū)和南城新區(qū)“黃金地段”的城南版塊，迅速成為了投資熱土。2013年上半年城南版塊出讓商住用地3宗，出讓面積居于各版塊之首，占據(jù)城區(qū)宗商住用地出讓面積的48.77%。仙桃房地產(chǎn)分析仙桃住宅市場分析：區(qū)域住宅市場群雄割據(jù)，樓市競爭白熱化，未來供應量將達近400方的供應量，市場供應量已過度飽和。仙桃六大居住區(qū)：老城區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)、西北片區(qū)、西南片區(qū)、南城新區(qū)其中南城市場競爭壓力尤為突出。城西北片區(qū)預計未來還將有17萬平方上市老城區(qū)預計未來還將有29萬平方上市城東片區(qū)預計未來還將有55萬平方米上市城南片區(qū)預計未來還將有32萬平方上市南城新區(qū)預計未來還將有150萬平方上市城西南片區(qū)預計未來還將有91萬平方上市仙桃房地產(chǎn)分析仙桃市呈現(xiàn)被迫迎合離心式的城市化擴張模式（動態(tài)的競爭趨勢）老城區(qū)老城區(qū)土地日趨稀缺，土地價格攀升，帶動房價上漲，開發(fā)商向新城區(qū)轉(zhuǎn)移；引進衛(wèi)星城居住觀念，區(qū)域功能得到升級從被動郊區(qū)化到新城市化在市政規(guī)劃下，隨著市政建設的逐步完善，仙桃的房地產(chǎn)開發(fā)風生水起，發(fā)展熱度越來越高。城市擴張周邊地域新城區(qū)仙桃城市房產(chǎn)市場解讀仙桃房地產(chǎn)分析

隨著仙桃樓市政策的具體實施，眾多購置者更趨理性，促使仙桃各樓盤向品質(zhì)化發(fā)展的步伐加快；隨著仙的經(jīng)濟發(fā)展及城市化進程加快，人們對居住提出了更高要求，客戶對區(qū)域板塊發(fā)展及整體規(guī)劃配套要求更高，加上仙桃南城過度開發(fā)，住宅市場競爭壓力日益凸顯；

據(jù)統(tǒng)計未來2-3年內(nèi)會有272萬方的推盤量，按每年正常銷售60萬方測算，不考慮后期新增土地供應量，現(xiàn)有的供應量可保證仙桃4.53年的銷售周期。而且，隨著眾多品牌開發(fā)商進駐，市場的競爭會變得更加激烈。仙桃住宅市場觀察結論仙桃房地產(chǎn)分析26仙桃商業(yè)圈概述：城市南移、形成多個商圈并存格局，南城商圈格局與發(fā)展處于初步階段，市場培育期較長。以銀泰百貨商業(yè)廣場、好鄰居購物中心為標識的仙桃老商圈以正在新建的元泰步行街、豪布斯卡、現(xiàn)代森林國際等大型住宅區(qū)為起點新城行政商務圈仙桃經(jīng)過近幾年的飛速發(fā)展，由原來以銀泰百貨商業(yè)廣場、好鄰居購物中心為整個城市的商業(yè)中心擴張至南城新型商圈。目前元泰·步行街、豪布斯卡等新商業(yè)體的出現(xiàn)，逐步形成了兩大百貨商業(yè)圈，同時通過漢江路，仙南大道進行連接，使仙桃商業(yè)呈現(xiàn)“啞鈴”狀，使城市形成南北呼應，東西同步發(fā)展的商業(yè)格局。仙桃房地產(chǎn)分析區(qū)域商業(yè)發(fā)展特征仙桃商業(yè)發(fā)展階段是處于商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場不斷細分不同人群的中級階段；國內(nèi)省內(nèi)一線中大型超市、綜合農(nóng)貿(mào)小百貨市場、傳統(tǒng)商業(yè)街、新型商業(yè)體等多形態(tài)，多層次并存的狀態(tài)，難以提升城市商業(yè)整體品味；整體商業(yè)布局仍以街區(qū)商業(yè)為主，除老城區(qū)板塊已形成的商業(yè)中心外，其他版塊尚未形成真正意義的核心商業(yè)中心。城南新城的規(guī)劃利好，多個大型商業(yè)體的集中開發(fā)，將形成“雙圈”格局。商業(yè)整體裝修風格和層次較低，商業(yè)面貌比較陳舊；商業(yè)多以單店獨戶的形式經(jīng)營為主，且沿街“一”字排開，經(jīng)營靈活性較好，但人車混行，缺乏完善的商業(yè)配套功能。仙桃房地產(chǎn)分析Part.3仙桃競爭環(huán)境分析文華·豪布斯卡翔球家具廣場現(xiàn)代森林國際城元泰·新世界步行街仙桃世界城仙桃城市廣場新天地國際廣場仙桃商業(yè)項目分布圖商業(yè)競爭環(huán)境分析項目名稱區(qū)位商業(yè)形態(tài)總規(guī)模（萬㎡）當前推出面積（㎡）均價（元/㎡）銷售情況文華·豪布斯卡城南新城綜合體、家具娛樂休閑78一期40-50一樓14000二樓8500三樓6000一期基本售罄，月均售30套新天地國際廣場城南板塊娛樂休閑36新推未劃分預估2萬未認籌仙桃城市廣場老城區(qū)百貨、娛樂休閑5新推40-100一樓4-5萬二樓3-4萬已售，少量鋪面仙桃世界城老城區(qū)百貨、娛樂休閑4.2新推20-100預估4萬9月認籌11月開盤元泰·新世界步行街城南新城步行街、百貨、超市娛樂休閑、運動100一期20-100一樓1.5-2萬二、三樓1.2-1.5萬四樓1-1.2萬五樓70007月14日開盤，共414套，目前銷售45套現(xiàn)代森林國際城城南新城零售、超市娛樂休閑60一期14萬方40為主少量70-80一樓1.8萬二樓1.2萬以下未推盤翔球家具廣場城南新城家具、建材市場-新推--在建區(qū)域商業(yè)樓盤信息匯總商業(yè)競爭環(huán)境分析占地面積231660㎡規(guī)模78萬方，其中商業(yè)面積36.5萬方，8萬方家具市場，項目地址仙桃城南新區(qū)，沔州大道中段容積率3.1綠化率15%商鋪面積區(qū)間40㎡-160㎡銷售價格一樓14000、二樓8500、三樓6000開盤時間1期于12年10月開盤銷售情況一期開盤銷售150余套商鋪，后期月均去化30套左右，目前已售罄。購買客群仙桃市內(nèi)居住人群、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江漢平原投資客戶文華·豪布斯卡一期商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在40—160平米之間，單鋪銷售總價控制在30—50萬之間，首付款保持在15—25萬，從銷售情況來看，位置較好，總價較低的鋪面去化情況較為理想。商業(yè)競爭環(huán)境分析文華·豪布斯卡營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目對外宣傳“先招商后銷售”的形式，提升項目在市場的公信力、客戶對項目的認可度，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以商業(yè)布局為噱頭，通過拉高價格，提升投資回報力，壓縮項目投資風險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認可度。實質(zhì)：營造投資熱度，同步招商、從而達到銷售目的。客群分析：鋪面總價不高，項目投資客戶面較大，主要集中在仙桃彭場鎮(zhèn)等周邊經(jīng)濟情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶。推廣形式：戶外造勢、活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、派單、電影下鄉(xiāng)及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。商業(yè)競爭環(huán)境分析占地面積33169㎡規(guī)模11.7萬方，其中商業(yè)面積5.6萬方（家樂福2萬方、蘇寧5000-1萬方），酒店2.1萬方，住宅2.9萬方項目地址仙桃黃金大道與宏達路交匯處

容積率5.5綠化率35%商鋪面積區(qū)間未劃分銷售價格預計2萬開盤時間未定銷售情況未開盤，未認籌購買客群仙桃市內(nèi)居住人群、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江漢平原投資客戶新天地國際廣場商業(yè)競爭環(huán)境分析家樂福和蘇寧電器的入場已經(jīng)占據(jù)了商業(yè)部分的一半，家樂福在整個二樓及二樓以上，蘇寧在一樓內(nèi)街再加上一些品牌店鋪的入駐，可供銷售的自營店鋪僅為一樓臨街鋪子。銷售方式：長期返租,返租年限：5-10年（有待開發(fā)商確定）回報率：6-10%（有待開發(fā)商確定）10年返租回報率調(diào)查如下：年限第1年第2—3年第4—5年第6—8年第9—10年回報率6%7%8%9%10%新天地國際廣場項目情況概述商業(yè)競爭環(huán)境分析新天地國際廣場營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目對外宣傳“家樂福、蘇寧電器入駐”，以長期返租的形式，提升項目在市場的投資熱度，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以已入駐成形的大型商業(yè)入駐，通過長期返租的形式，壓縮客戶投資風險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認可度。實質(zhì)：借助入駐大型成功商業(yè)體來保障投資收益，增加對其的投資熱度，促進商鋪銷售目的?？腿悍治觯禾幱谛吕铣菂^(qū)交界處，預計的鋪面總價不高，項目投資客戶面較大，主要集中在仙桃城南新區(qū)客戶及周邊經(jīng)濟情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶。推廣形式：戶外造勢、商家入駐活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、派單、網(wǎng)絡及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。商業(yè)競爭環(huán)境分析占地面積6564.62㎡規(guī)模5萬方（其中商業(yè)2萬方，共五層，僅銷售一樓和二樓商鋪）項目地址仙桃市大新路56號容積率6.95綠化率/商鋪面積區(qū)間40-100㎡銷售價格均價4萬開盤時間2012.9.28銷售情況僅剩幾套商鋪未銷售購買客群仙桃市內(nèi)居住人群、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江漢平原投資客戶仙桃城市廣場商業(yè)競爭環(huán)境分析5層樓共2萬方商業(yè)，但只銷售一樓和二樓，一樓整樓和二樓內(nèi)部的商鋪集中在20-30㎡之間，總價在80-120萬左右，二樓臨街窗口有少量大面積商鋪，總價在200萬以上。銷售總面積不到1萬方，銷售9個月剩10個商鋪，皆為小面積商鋪。從整體來看位置好的商鋪銷售情況好，小面積供應量大未銷售完全，大面積的小供應量反而銷售完全，主要由于大面積商鋪較少。一樓二樓商業(yè)競爭環(huán)境分析銷售方式：長期返租年限：3年回報率：6%3年返租回報率調(diào)查如下：年限第1年第2年第3年回報率6%6%6%小體量商業(yè)，且又只銷售一樓和二樓，銷售總面積不到1萬方，銷售9個月剩少量商鋪。商業(yè)競爭環(huán)境分析仙桃城市廣場營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目對外宣傳“家樂福、蘇寧電器入駐”，以長期返租的形式，提升項目在市場的投資熱度，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以已入駐成形的大型商業(yè)入駐，通過長期返租的形式，壓縮客戶投資風險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認可度。實質(zhì)：借助入駐大型成功商業(yè)體來保障投資收益，增加對其的投資熱度，促進商鋪銷售目的?？腿悍治觯禾幱谛吕铣菂^(qū)交界處，預計的鋪面總價不高，項目投資客戶面較大，主要集中在仙桃城南新區(qū)客戶及周邊經(jīng)濟情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶。推廣形式：戶外造勢、商家入駐活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、派單、網(wǎng)絡及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。商業(yè)競爭環(huán)境分析占地面積11988.39㎡規(guī)模4.2萬方（地上六層加上地下一層，地上六層每層6000方，地下一層為7000方）項目地址仙桃市大新路容積率5.5綠化率/商鋪面積區(qū)間20-100㎡銷售價格均價4萬左右開盤時間2013年9月開始認籌，11月開盤購買客群武漢市漢正街投資客，仙桃市內(nèi)居住人群、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江漢平原投資客戶綜合體——仙桃世界城商業(yè)競爭環(huán)境分析仙桃世界城營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目地段位于繁華的大新路的后段，招商上突出銀泰仙桃商城，借助與其同在一地段，來往人流共同性，拉升項目價值，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，利用成熟的地段與市場，配以短期返租減小項目投資風險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認可度。實質(zhì)：利用成熟的地段與市場優(yōu)勢，無需擔心招商，通過控制招商質(zhì)量，從而達到銷售目的?？腿悍治觯盒Ч詈玫氖窃谖錆h漢正街派發(fā)傳單，針對的是在漢正街做生意的投資客，和仙桃本地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客。推廣形式：戶外造勢、派單、及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。商業(yè)競爭環(huán)境分析占地面積350644㎡規(guī)模100萬方（其中商業(yè)10萬方，一期五層商業(yè)加上地下一層共7.5萬方，后期是酒店底商2.5萬方）項目地址仙桃市玉沙大道8號容積率3.58綠化率34.5%商鋪面積區(qū)間20-100㎡銷售價格均價：一樓1.5萬-2萬；二至三樓1.2萬-1.5萬；四樓1萬-1.2萬；五樓7000開盤時間7月14日開盤，共414套，目前銷售45套購買客群仙桃市城北老城區(qū)新置業(yè)人群、周邊投資客戶元泰·新世界步行街商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在20—100平米之間，但是鋪子多為20-30平米左右和50平米左右的商鋪，購買大面積為幾個相連鋪子打通，且可以認多個籌。元泰·新世界步行街招商和管理為湖北思銳代理，其典型項目為武漢光谷步行街，西班牙風情街。銷售方式：短期返租年限：3-5年回報率：6-8%3-5年返租回報率調(diào)查如下：年限第3年第4年第5年回報率6%7%8%元泰·新世界步行街商業(yè)競爭環(huán)境分析元泰·新世界步行街營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目負責招商及后期運營的是思銳，思銳招商上利用自己成熟的武漢光谷步行街資源進行招商，通過已招商戶對項目價值拉升，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以優(yōu)秀商戶入駐，后期統(tǒng)一運營管理品牌，配以短期返租減小項目投資風險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認可度。實質(zhì)：營造投資熱度，招商先行、統(tǒng)一運營管理，從而達到銷售目的。客群分析：鋪面種類較多，每層均價也有差異，總價可選擇性高，項目投資客戶面較全面，主要集中在仙桃城北老城區(qū)投資及二次置業(yè)人群，仙桃白領及以上階層，還有周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客。推廣形式：戶外造勢、活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。商業(yè)競爭環(huán)境分析該項目6.11日營銷中心開放開始蓄客，7.14日開盤，蓄客時間僅1個月，蓄客時間較短。推廣以戶外造勢、活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。但項目目前無公交直達，人流量稀缺，營銷推廣對于行銷手段較為缺乏。項目整體為108萬方，推廣時沒有將商業(yè)和住宅加以區(qū)分，使購買客戶有所混淆。推廣及營銷手段A區(qū)B區(qū)主力店D區(qū)C區(qū)E區(qū)F區(qū)主力店主力店主力店銷售情況：該項目7.14日開盤，推出A、B、C、D區(qū)，共414套商鋪，目前僅售45套。各區(qū)域銷售情況分析從區(qū)域來看，A區(qū)和B區(qū)分別銷售15.9%、14.4%，而C區(qū)和D區(qū)僅銷售6.1%、6.2%。各樓層銷售情況分析從樓層來看，各區(qū)域1層銷售相對較好，2層、3層僅售少量商鋪，而3層以上去化困難。商業(yè)競爭環(huán)境分析元泰·新世界步行街銷售情況分析銷售情況：該項目7.14日開盤，共推出414套商鋪，目前僅售45套。銷售情況原因分析：1、項目整體為108萬方，推廣時沒有將商業(yè)和住宅加以區(qū)分，使購買客戶有所混淆。2、該項目6.11日營銷中心開放開始蓄客，7.14日開盤，蓄客時間僅1個月，蓄客時間較短。3、整個項目將商業(yè)和住宅分為2家代理公司分別銷售，不利于部分購買住宅客戶來投資該項目商鋪。4、推廣以戶外造勢、活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。但項目目前無公交直達，人流量稀缺，營銷推廣對于行銷手段較為缺乏。5、項目將臨街及位置較好的鋪面給大型主力店預留，可售的商鋪位置相對較差。6、項目售樓部位于沔街以南，目前尚無公交車直達本項目，且無看房車接送，嚴重影響本項目上訪量及蓄客。7、項目可售商鋪價格定位較高，且1、2、3層價格差距較小，其性價比相對較低。8、位于城南片區(qū)的文華·豪布斯卡在去年12月份已經(jīng)開始銷售，充分抓住了仙桃人民的“一窩蜂”置業(yè)的特點，搶占了仙桃大多投資客戶。占地面積172162㎡規(guī)模60萬方（其中商業(yè)14萬方，一期只2萬方，且還未推出）項目地址仙桃市南城新區(qū)仙漢路與朝陽路交匯處容積率3.5綠化率35%商鋪面積區(qū)間一期40㎡，轉(zhuǎn)角面積稍大70-80㎡銷售價格一樓1.8萬，二樓1.2萬以下開盤時間未開盤，未認籌購買客群仙桃市內(nèi)居住人群、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江漢平原投資客戶（本樓盤走得路線較高端）現(xiàn)代·森林國際城一期二期三期商業(yè)競爭環(huán)境分析商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在40平米左右，總價在50-80萬?，F(xiàn)代·森林國際城與元泰·新世界步行街運營管理同為湖北思銳代理，但其招商為另一家代理機構。銷售方式：長期返租年限：10年回報率：6-8%10年返租回報率調(diào)查如下：年限第1-3年第4—7年第8—10年回報率6%7%8%現(xiàn)代·森林國際城商業(yè)競爭環(huán)境分析現(xiàn)代·森林國際城營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目走高端盤路線，現(xiàn)階段重點銷售住宅，再來做商業(yè)部分商業(yè)招商滯后，招商方向與政策不明。通過了解，招商滯后是等待新政府搬遷，及新客運站的搬遷，現(xiàn)在銷售只是以價換取少量銷售回籠部分資金，所以銷售不積極，在宣傳方面略好于銷售，利潤增長點在二期，三期的大體量商業(yè)，二期，三期開發(fā)同步于新市政中心的建立，后期拉升價格。實質(zhì)：銷售招商滯后，等待后期區(qū)域價值飆升，再創(chuàng)造利潤增長點?？腿悍治觯褐饕性谙商遗韴鲦?zhèn)等周邊經(jīng)濟情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶推廣形式：戶外造勢、活動推升區(qū)域知名度、短信、派單、及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。商業(yè)競爭環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征總結

仙桃未來商業(yè)供應量較大，且大多集中在本項目所處的城南片區(qū)，本項目后期面臨市場風險相對較大；仙桃市商業(yè)分部兩塊（城南新城、老城），近年逐步向城南發(fā)展，新城價格明顯比老城價格要低，差不多每平米少10000元，近兩年仙桃商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)量迅速增大，不但開盤項目數(shù)量增多，體量也逐步增大，由原來的單個三四萬方的小項目發(fā)展到有著數(shù)十萬平方米的大型綜合體。銷售價格增長較快，銷售情況良好。從以上數(shù)據(jù)可以看出，仙桃市老城區(qū)如今的大部分商業(yè)銷售價格在1-2樓在3-4萬元/㎡左右，新城區(qū)1-2樓在1-2萬元/㎡左右，3-5層售價略低。商業(yè)操作思路上多采用返租形式，帶租約銷售，包租年限在5-10年左右，年投資回報，多采取分層次遞增的形式，以年投資回報率6%-10%之間；鋪面劃分采取虛擬產(chǎn)權的形式，面積多在20-40平米之間，總價控制在20-40萬之間。投資客戶占主導。商業(yè)競爭環(huán)境分析本項目住宅競爭環(huán)境分析競爭項目信息板塊項目名稱建筑面積物業(yè)類型建筑形態(tài)主力面積銷售價格推廣主題城東公園世家12住宅2棟11層小高層,7棟18-22層高層2房：88-1133房：115-1343200以公園的名義定義都市居住新理想和合國際城70住宅、10萬方商業(yè)15棟17-29層高層2房：90-1003房：113-1353300國際大都會,城東新中心漫城林語17住宅、商業(yè)、酒店、公寓1棟小高層,7棟31-33層高層1房：322房：69-1053房：95-1203500學府旁·公園里·美學家億美·翰林公館13住宅、商業(yè)7棟23-27層高層2房：91-1063房：117-1323500榮居翰林公館,傳承財智人生城南新城壹號68住宅18-25層純高層2房：70-1213房：117-132350068萬方,人文生態(tài)社區(qū)福星城30住宅12棟33層高層2房：90-1053房：103-1233600中央名片區(qū)·30萬方·首席名流上城紫金城20住宅16棟高層,8棟多層2房：973房：120-1483500只因尊貴而存在御臺公館20住宅、商業(yè)2棟11層小高層,11棟15-30層高層2房：95-1173房：124-1394房：1993700定制級,真豪宅城西滿庭春MOMA80住宅、商業(yè)、公寓、酒店35棟高層2房：993房：116-1183600科技住宅·冬暖夏涼·24小時熱水中央華府10住宅4棟11層小高層,8棟16-18層高層2房：89-963房：106-1363300仙桃社會主流精英專屬領地城北香岸華府14住宅11棟多層,15棟12-19層高層2房：883房：95-1303200歐洲生活城堡,仙桃名流社區(qū)綠地華庭50住宅小高層,高層2房：883房：95-1303600仙桃人居的終極理想水云間16住宅小高層,高層2房：77-983房：84-1402700徽派大宅院,豪宅悠生活城中圣淘沙國際花園7.7住宅4棟29層高層2房：80-923房：103-1404000中央靜邸尊享家景苑花園3.6住宅3棟25層高層3房：106-1344房：1553000主流專屬地,城央生活區(qū)住宅競爭環(huán)境分析

通過區(qū)域、規(guī)模、存量、建筑形態(tài)、產(chǎn)品、銷售情況等綜合因素研判，正確認知哪些項目與本案產(chǎn)生直接競爭。×√項目競爭形勢研判√√√×××××××住宅競爭環(huán)境分析通過以上分析，我們可以選取以下4個競品，深入認識競爭對手特征，知己知彼才能百戰(zhàn)不殆新城壹號福星城現(xiàn)代·森林國際城元泰·未來城住宅競爭環(huán)境分析英倫園林完善配套均價：3500元/㎡

總價范圍：24萬-46萬超大規(guī)模仙桃銷冠，人文生態(tài)社區(qū)項目關鍵詞新城壹號住宅競爭環(huán)境分析項目分期規(guī)劃及去化1組團為1-8#，8棟住宅，于2011年10月開盤，開盤當天去化50%，目前已售罄。2組團為9-16#，于2013年1月開盤，開盤當天去化30%，目前銷售60%。2013年7月加推14#15#產(chǎn)品，已銷售60%。項目一期有16棟高層組成1組團2組團住宅競爭環(huán)境分析產(chǎn)品結構及戶型展示2房2廳1衛(wèi)（97㎡）2房2廳1衛(wèi)（112㎡）3房2廳2衛(wèi)（126㎡）2房2廳1衛(wèi)（90㎡）3房2廳2衛(wèi)（139㎡）3房2廳2衛(wèi)（119㎡）住宅競爭環(huán)境分析項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weaknees）項目地處城南核心區(qū)域，升值潛力高。