策劃智庫萬源市商業(yè)步行街策劃方案

(策劃智庫)萬源市商業(yè)步行街策劃案

策劃資料總體市場態(tài)勢

一、總體市場態(tài)勢

1、住宅部分

的萬源市推出的住宅項目較相比有較大的突破，其銷售面積已達7萬平米以上，同比增加了近130％，為近來幾年的之最。其中，全部的銷售面積基本上都集中在幾個較大的商住項目內，并且都為市政府重點支持的整治項目?？梢姡谥辽狭鶄€月的住宅銷售中，住宅部分正一步步的得到市場的承認。

2、商業(yè)部分

至上六個月，萬源市全市的商業(yè)用地出讓面積較少，并沒有實質性的增加和減少。但萬源的土地轉讓多為商住一體式的轉讓，重要為萬源市政府重點扶持的幾個市政改革工程，重要分布在沿后河一線及后河濱河路一線。其中,濱河路一線沿線共出讓土地面積達成了36萬平方米，占到了土地轉讓的50%以上，闡明萬源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經(jīng)濟發(fā)展的特點，也闡明萬源市市中心土地供應量正在逐步減少，市中心的土地將越來越少。至上六個月，市中心附近只有金締路的“金締花園”部分出讓了大量的土地，并修建了大面積的商業(yè)營業(yè)房，是本項目的最大競爭對手，市中心的競爭將會越來越激烈。市中心的商業(yè)物業(yè)銷售不順暢可能成為不爭的事實。

其中市中心的核心商圈部分由于在近期內無較大的營業(yè)房出現(xiàn)，而核心商圈的幾條街已經(jīng)成為萬源市商業(yè)進駐的核心地段，各商家進駐核心商圈的意愿強烈，由此可能造成換鋪、換口岸欲望強烈。商鋪的消費群可能因此而擴大。

3、大盤時代即將來臨

至上六個月的萬源市有幾個住宅社區(qū)的推出，特別是市政府扶持的“濱水領地”“華興社區(qū)”“陽光花園”“躍進路社區(qū)”這些樓盤的修建都驗證了萬源市房地產將進入到大盤擴張時代河個盤時代。每個樓盤都力求在建筑本身戶型和社區(qū)配套方面吸引消費者。在社區(qū)配套及社區(qū)休閑的強化將直接引領消費者的消費態(tài)度發(fā)生轉變。

萬源市市場近期特點二、萬源市市場近期特點

下六個月的萬源房地產市場必將與都市市政建設的進展，都市中心的轉移和消費習慣的變化親密有關。

1、中心區(qū)域

隨著本項目的開工，標志著市政工程的全方面開展，并隨著著“金締花園”與本項目的成功招商，中心區(qū)域已經(jīng)成為市民關注的熱點。本項目開盤實踐將近一種月的爆滿現(xiàn)象、“金締花園”作為市中心去近來時間內推出的樓盤銷售已經(jīng)達成8成的銷售佳績。“陽光花園”的銷售一空，更是驗證了中心區(qū)的重要經(jīng)濟發(fā)展地位。

市政工程的重點是優(yōu)質住宅社區(qū)的推廣及基礎設施的修復。今年市政投資的重點是將環(huán)境工程與市政具體工程。如對紀念碑的修復，市民廣場及街道整治等等。在年內，中心區(qū)域的住宅項目及商業(yè)項目的配套工程將倍受關注。年內預計中心區(qū)推出的項目幾乎為零。除“金締花園”的項目尾盤外，將無大面積的商業(yè)營業(yè)房推向市場。

2、濱河路沿線

后河濱河路沿線近兩年內有幾個樓盤出現(xiàn)。一是“華興社區(qū)”，二是“濱水領地”－－位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶，同樣有較大面積的商業(yè)營業(yè)房出現(xiàn)，也是本案的競爭對手。

與相比，此沿線的市場供應量大大增加，這兩個含有代表性的樓盤吸引了一大批對環(huán)境質素規(guī)定較高的換房一族，住宅與商業(yè)營業(yè)房銷售狀況良好，闡明后河沿線片區(qū)已經(jīng)開始受到市場的關注。

3、河西經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)

河西經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是市政府規(guī)劃開發(fā)、位于太平鎮(zhèn)后河以西。已經(jīng)完畢評規(guī)面積1500畝，已開發(fā)801畝，可供開發(fā)444.73畝。即使市政府的搬遷工程尚未啟動，并且都市居民對河西經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的概念還很含糊，但市政府的良好規(guī)劃仍然給這一片區(qū)帶來了很高的附加值。隨著政府工程的進展和遠期商業(yè)物業(yè)的附加值將會進一步提高，但短期內尚無商業(yè)樓盤的開發(fā)，市政府搬遷也不會在短時間內實現(xiàn)。

4、環(huán)境較好的社區(qū)商鋪

社區(qū)的配套設施已經(jīng)成為左右萬源市消費的重要因素，進而會影響到社區(qū)商鋪的銷售。以“濱水領地”為例，由于社區(qū)內安置了大量的健身器材和設計了一定的綠化，造成其住宅銷售量快速上升。況且由于靠近后河，其黃昏的消費人群受到社區(qū)少量配套休閑娛樂設施的吸引而造成商鋪量有大幅度的提高。

5、紅色題材

萬源市為四川出名的紅色旅游區(qū)，其市內紅色旅游文化底蘊豐厚，歷史題材廣泛，每年由于紅色旅游主題可吸引將近10萬人口到萬源市旅游。特別是萬源－達州1小時經(jīng)濟圈即將開通，都會給以紅色旅游為主題的物業(yè)帶來機遇。

6、休閑、度假題材

萬源市市民樂意休閑享有的意愿非常強烈。其休閑資源能夠從每天黃昏的后河“河灘夜市”能夠得到驗證。幾乎每天黃昏的人流量都能達成0人次，其中蘊含的巨大消費商機尚待發(fā)掘。

7、主題商城——相對明確的主題定位或消費人群是突破項目市場的有效方式

萬源市傳統(tǒng)的商業(yè)模式正經(jīng)歷較大的轉變。主題商場將成為萬源市后來商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢，但到現(xiàn)在為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽光花園”“濱水領地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式，并沒有管理公司介入，缺少管理經(jīng)驗，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對于品牌招商影響較大。

萬源市場發(fā)展趨勢三、萬源市場發(fā)展趨勢

下六個月及的萬源房地產市場較相比較，市場變化的趨勢將規(guī)律化，更加明顯化，特點也將更為突出。

1、競爭將更加激烈

“濱水領地”“萬源廊橋”等一系列樓盤的推出將會直接影響本項目的銷售。特別是占據(jù)市政府支持和特色商業(yè)的兩大優(yōu)勢的“萬源廊橋”將直接對萬源的商業(yè)地產產生直接的影響。同時也將影響萬源的消費形勢。即使去年全市經(jīng)濟仍然保持較快速度的增加，居民收入穩(wěn)中有升，但市場的消化能力仍然有限，總需求遠遠低于全市的供應量。因此，在市場容量有限的狀況下，不成為暢銷盤就見面臨積壓。

2、細分市場與產品優(yōu)勢的營造將成為重要砝碼

在住宅方面，至上六個月的一部分開發(fā)商意識到突出個盤的特色，全新打造品質樓盤，特別是重視營造社區(qū)的配套設施來出金社區(qū)商鋪的銷售。以“濱水領地”和“金締花園”為代表的社區(qū)將公共配套設施中的休閑娛樂設施作為吸引社區(qū)居民的一種營銷工具，獲得了非常好的效果，特別是“濱水領地”的銷售成果更是出乎了全部人的以外，由于社區(qū)配套的運用，使社區(qū)的商鋪價格上升了近一倍。每天黃昏的散步人群向社區(qū)中聚集，平均每天晚上有將近3000人左右的人流量。這是社區(qū)商鋪價格上漲的重要因素。

3、

與大都市接軌，重視產品的細節(jié)化

樓宇智能化進程在一級市場非?？焖?，在萬源的房地產開發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡正發(fā)展成為中高檔樓盤的必須品。并將進一步走向日常生活，特比是針對商業(yè)樓盤的智能化建設必將引領萬源市場商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

同時，細節(jié)上的規(guī)劃將更受到萬源市場的消費者的青睞。從“濱水領地”“金締花園'戶型設計中能夠看出布局設計合理的戶型更受到消費者的追捧，構造上創(chuàng)新、配套上更加合理是發(fā)展的必然趨勢。

4、商業(yè)物業(yè)將進一步規(guī)?；⒅黝}式購物、休閑購物的方向發(fā)展

熱愛休閑、喜歡安逸的生活方式是萬源人的特點之一，他們但愿一戰(zhàn)式購物，無明確的定位和不能明確告之定位的商業(yè)區(qū)很難有吸引力。從萬源的后河每晚的散步人群來分析能夠看出萬源人需要一種享有和休閑的消費模式，在河灘上的消費不能算是不高，其舒適度也很差。但就是這樣的一種消費水平與消費享有極為不合理的地方，每天的人流量居然能夠達成0人左右。這些恰恰表明了萬源市需要一種真正的大眾休閑廣場。即使萬源的某些項目地位在休閑娛樂方面，但項目交房后仍然是傳統(tǒng)的商業(yè)街模式，并沒有真正意義上滿足萬源市人民心中的預期，因此很難有較高的附加值。

5、夜間消費市場將被真正的挖掘出來，消費地點將向市中心轉移

萬源的商業(yè)氛圍多集中于白天，到現(xiàn)在為止，萬源市的夜間消費市場并沒有被完全挖掘出來。一次，夜間消費市場的挖掘和對的引導市商業(yè)地產吸引人氣的重要方向?，F(xiàn)在，萬源的夜間人群重要集中在濱河路，“濱水領地”正式交房后，一部分人群轉移到了“濱水領地”的社區(qū)內，造成社區(qū)內的人流量劇增。特殊的“河灘夜市”現(xiàn)象由于河灘內受到天氣和水量的影響有嚴重的商業(yè)弊端，況且處在一種無序的混亂局面，里面的攤位也是“先占先得”，無法真正形成一種商業(yè)區(qū)域，其大量的消費人群的轉移也成為必然。

萬源市市場總特性四、萬源市市場總特性

1、市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望

1)中心商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展

根據(jù)萬源市十一五規(guī)劃：萬源市市中心要以一批的形象工程的典型樓盤來達成帶動整個萬源市經(jīng)濟業(yè)態(tài)發(fā)展的目的。其重要關注的項目為本案和“金締花園”、“陽關花園”等有較好發(fā)展前景的項目實體。至上六個月，“客運大廈”“陽光花園”“濱水領地”“躍進社區(qū)”、“華興社區(qū)”等項目的順利竣工，萬源市的商業(yè)地產改革正不停的進行著，市政府的合理規(guī)劃為萬源的房地產注入了活力，同時業(yè)帶動了有關產業(yè)的發(fā)展。隨著都市規(guī)模的不停擴大，萬源市著逐步形成了一批住宅社區(qū)，聚集了大量的居住人群，傳統(tǒng)的商業(yè)老街從位置、功效、規(guī)模上難以滿足都市居民消費水平的需要，市中心商圈的重新定位已經(jīng)是發(fā)展的需要。

市政府規(guī)劃出臺以前，“金締花園”作為中心商圈發(fā)展的一種新起點，“愛家購物廣場”以富有戰(zhàn)略性的眼光選擇了“金締花園”。低價的租金和市場的巨大需求使愛家不停的進行市場宣傳，在愛家的帶動下，相信幾年內，中心商圈的范疇將擴大，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。

2、萬源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀

其重要商業(yè)地段呈現(xiàn)“Ⅲ”型分布，其都市繁華地段重要集中在裕豐街、紅衛(wèi)街、紅旗路以及紅衛(wèi)街與紅旗路相連接的街道。并以這個“Ⅲ”字型為基礎向裕豐街北段，紅旗路北段、紅衛(wèi)街南段、紅旗路南段和南街方向擴散。形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式構造發(fā)展模式，其重要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主。

萬源市幾乎全部街道都有地層商鋪，并且都為臨街式商鋪。其分布幾乎遍及萬源市的全部社區(qū)及街道。但萬源市街道的全部商鋪均銷售一空，無空置現(xiàn)象，除少數(shù)偏遠的商鋪經(jīng)營較差外，其它均經(jīng)營良好。無“死鋪”和“空鋪”現(xiàn)象。

根據(jù)統(tǒng)計，年終至5月，萬源市城區(qū)僅有一家房地產開發(fā)公司推出了商業(yè)地產項目，推出了少量的營業(yè)房，并沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市。因此，城鄉(xiāng)內對于營業(yè)房的需求量應當是供不大于求的局面。通過調查，在城鄉(xiāng)中心地段的紅旗街、紅衛(wèi)路附近均沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市，并且也沒有商鋪用于出租，甚至到了“有錢無鋪”的局面?？梢娛兄行牡囟蔚纳虡I(yè)鋪面已經(jīng)達成十分稀有的局面。

3

項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況

1)裕豐街段：裕豐街是后來逐步發(fā)展起來的商業(yè)街道。其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。其兩邊共有商鋪近90家。其中有40%的鋪面為服裝批發(fā)業(yè)務，30%左右為副食商品零售與批發(fā)，其它為小商品零售商鋪。其業(yè)態(tài)較為混亂。但其北段的商業(yè)形態(tài)比較固定，重要為農副產品，其商業(yè)形態(tài)的開展也圍繞著農副業(yè)產品。

該路段商業(yè)營業(yè)房重要為20-30平米左右，租金0左右

2)紅旗路段：紅旗路原為市政府門面街道，為最早的商業(yè)中心地段，其商業(yè)形態(tài)較為混亂，通過政府這幾年的統(tǒng)一治理和規(guī)劃，已經(jīng)發(fā)展成為萬源市的服裝一條街。因此，紅旗路的重要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。共有鋪面60余家。其中80%以上為服裝商鋪，攙雜銀行等少量其它業(yè)態(tài)。價格為60-75元/平米/月，年租金為15000-30000元/年，鋪面面積重要為15-35平米之間，主力面積為30平米

3）紅衛(wèi)街段：紅衛(wèi)街為萬源市早期商業(yè)街道，商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，是都市的一種穩(wěn)定的商業(yè)發(fā)展區(qū)也是市政府規(guī)劃的重要商業(yè)街道，其地位是都市發(fā)展的成熟商業(yè)地段，依靠萼山劇院和新建的高品質陽光花園，特別是陽光花園的商業(yè)營業(yè)房的銷售和二樓商業(yè)休閑商鋪的出售更加加重了該街道的商業(yè)氛圍，增添了紅衛(wèi)路的商業(yè)地位。紅衛(wèi)路是萬源市民夜晚散步的重要場合，其夜間的人流量僅次于后河河灘的人流量，是都市重要的夜間消費場合。共有商鋪150余個，其中80%為服裝商鋪。其中陽光花園的二樓商業(yè)鋪面重要以休閑娛樂為主。商鋪的底樓面積區(qū)間為20-40平米價格在15000元左右。二樓面積多為60-100平米為主，價格為5500元左右。

4）萬寶商場：萬寶商場是較早修建的一條商業(yè)步行街，是萬源市首條真正意義上的步行街。其發(fā)展規(guī)模較小，但已經(jīng)成為一條較成熟的商業(yè)街道，重要經(jīng)營中低檔的休閑服飾。重要鋪面面積為15-35平米，主力面積為25平米左右，價格為50-65元/平米/月。內無空置鋪面。但物業(yè)管理過于松散，污水橫流，市場環(huán)境較差，很難形成主流商業(yè)步行街。

另外有某些其它較為分散的商業(yè)區(qū)域，重要為下列幾個區(qū)域：

1)濱河路沿線的建材、裝飾、五金市場

2）新華路兩段手機市場

3）利民路農資市場

4）裕豐街北段農副食品市場

5）河街

4、萬源市商業(yè)市場特性

萬源——商業(yè)氛圍濃郁的都市

萬源是四川、陜西、重慶的三省交匯處，是達州地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)城鄉(xiāng)，商賈往來頻繁。幾年經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，國內生產總量比上年增加13.3％，居民消費水平更是躍上了新臺階。全市神會消費品總額比上年增加近11個百分點。與此同時，市政配套的硬件設施的逐步完善為商家發(fā)明了良好的投資環(huán)境，在此帶動下，至上六個月，萬源商業(yè)物業(yè)發(fā)展較快，并出現(xiàn)下列特點：

1）中心商業(yè)區(qū)正不停擴大

從原來的紅衛(wèi)街、紅旗路兩條主干道向四周發(fā)散。特別是“金締花園”、“陽光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范疇擴大了整整一圈。

2）零售業(yè)正搶攤市中心

“金締花園”的愛家購物廣場進駐市中心區(qū)域，萬客隆超市同時業(yè)加大了宣傳和促銷活動，證明著市中心的零售行業(yè)競爭將加劇，特比是愛家購物廣場的5000平米超大面積將會帶來巨大的人氣。

3）傳統(tǒng)商業(yè)鋪面仍然搶手

萬源的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)重要集中在本案周邊的幾條街道，由于傳統(tǒng)的商業(yè)的地段已經(jīng)形成。因此現(xiàn)在老商業(yè)區(qū)的鋪面供應量極少，加上商業(yè)街內龐大的消費人流量給商家走狗的投資信心，自然造成街內旺鋪受到投資者的青睞。如“陽光花園”與“金締花園”銷售業(yè)績的不俗體現(xiàn)給與了較好的證明。

4）主題商場將會受到追捧而走俏

到現(xiàn)在為止，萬源市還沒有一種真正意義上的主題商業(yè)物業(yè)。而主題商業(yè)廣場成為項目租售的一種重要方略，買家投資時考慮的因素除了地段。人流量等硬件因素外，對整個項目的定位和方略也是一種重要的考慮附加值。

5）“名店效應”將會時萬源后來經(jīng)營的法寶

現(xiàn)在萬源的房地產項目中，只有“華興社區(qū)”和“金締花園”運用了購物廣場這一名牌并沒有其它項目效仿以達成旺場的效果，從而帶動其它商鋪的租售。在這首先，“金締花園”的成功起到了很大的示范作用，并相信后來會被其它開發(fā)商所沿用。五、項目競爭分析

1、項目本身市政府區(qū)位規(guī)劃

段為原市政府舊址是市政府重點發(fā)展項目之一，為本地的經(jīng)濟、政治中心，地理位置得天獨厚。且市政府規(guī)劃項目本身為萬源市的經(jīng)濟發(fā)展中心區(qū)位。二期項目及三期項目的竣工將使項目本身成為都市的標志性建筑，作為都市的一張名片，將成為萬源市的一道風景線。同時，市政府將該片區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)域，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。

2、項目SWOT分析

優(yōu)勢：（S）

地處市中心商業(yè)旺地，毗鄰市政府、市委、中小學，盡享都市成熟的商務及居住環(huán)境、繁華。

屬于老牌商業(yè)街，直接處在產品生命周期的發(fā)展期

相對于周邊的僅有20－30年商業(yè)鋪面生命的鋪面來說，有頑強的生命力

建筑外觀潮流、當代，為萬源市標志性建筑

市政府形象發(fā)展工程，易于給與顧客穩(wěn)定的投資信心

電梯公寓開創(chuàng)了萬源都市發(fā)展的新格局

前期近一年的形象宣傳使項目含有較高的出名度

交通便捷，項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，交錯縱橫

規(guī)模優(yōu)勢明顯，總體規(guī)模在萬源市場獨占鰲頭

劣勢：(W)

拆遷過程爭議很大，影響了項目形象

步行街寬度過大，影響商業(yè)氛圍

工程進度緩慢，整體形象不利于營銷

全市二樓商業(yè)氛圍不夠濃烈，二樓商鋪的出售會制肘項目整體銷售

項目文化挖掘不夠，定位含糊，未能突出差別化優(yōu)勢，從而造成客戶投資信心不夠

機會：(O)

市場商業(yè)營業(yè)房投入量少，需求很大

運用紅色旅游時間可快速重新塑造項目形象

政府規(guī)劃的核心商業(yè)地位，為銷售提供了可塑機會

威脅：（T）

項目本身受到周邊項目成熟的商鋪價格影響

項目周邊已經(jīng)銷售的商鋪會減少消費者的購置欲望

萬源原有的消費觀念會影響項目后期的銷售價格定位

前期的營銷方式會需要大量的后期努力才干彌補回來

“金締花園”項目的現(xiàn)房會影響項目的銷售

3、競爭對手分析

1）“金締花園”一、二、三層商鋪

開發(fā)商：萬源市金締房地產有限責任公司

代理商：

地理位置：金締路

經(jīng)營總面積：30000平米

銷售范疇：全部

底層面積：10000平米

管理費用：無

工程進度：現(xiàn)房

交房時間：10月

已經(jīng)進駐名店：愛家購物廣場5000平米

交通狀況：紅旗路、新化路、南街、金締路

付款方式：一次性優(yōu)惠2％

銀行按揭1.9％

分期付款1.8％

價格區(qū)間：13000——0元之間

2）陽光花園尾盤商鋪

開發(fā)商：

代理商：

地理位置：紅衛(wèi)街

經(jīng)營總面積：3000平米

銷售范疇：全部

底層面積：1300平米

管理費用：無

工程進度：現(xiàn)房

交房時間：12月

已經(jīng)進駐名店：無

交通狀況：紅旗路、紅衛(wèi)街

付款方式：一次性優(yōu)惠2％

銀行按揭無

分期付款1.8％

價格區(qū)間：13000——18000元之間

3）濱河領地尾盤商鋪

開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產開發(fā)公司萬源分公司

代理商：―――

地理位置：濱河路南段

交通局附近

經(jīng)營總面積：8000平米

銷售范疇：全部

底層面積：3600平米

管理費用：無

工程進度：現(xiàn)房

交房時間：5月

已經(jīng)進駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府

交通狀況：濱河路

付款方式：一次性優(yōu)惠2％

銀行按揭1.9％

分期付款1.8％

價格區(qū)間：4500—8000元之間

4）萬源廊橋

開發(fā)商：

代理商：奧博地產

地理位置：后河之上

經(jīng)營總面積：5000平米

銷售范疇：全部

底層面積：1000平米

管理費用：－

工程進度：尚未施工

交房時間：－

已經(jīng)進駐名店：－

交通狀況：濱河路

付款方式：－

價格區(qū)間：－

5）萬寶商場

開發(fā)商：－

代理商：－

地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間

靠近和平路

經(jīng)營總面積：2300平米

銷售范疇：全部

底層面積：1000平米

管理費用：無

工程進度：現(xiàn)房

交房時間：

已經(jīng)進駐名店：無

交通狀況：紅旗路、紅衛(wèi)街

付款方式：－

價格區(qū)間：13000——0元之間 六、商業(yè)步行街建設設計建議

結合本項目的整體風格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點，在外觀整體設計上，特別要注意把握潮流、高檔的心里趨勢。營造一種大都市風格的商業(yè)步行街氛圍。領其成為萬源市獨樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點，并成為萬源市輿論關注的重點，萬源市居民休閑散步的抱負場合。

1、潮流高貴的大氣風格

重要材質以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。色彩運用較暖，不用過分強調金屬質感，線條體現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)潮流、雍容、高貴通透的感覺。

2、另類風格——在設計中要凸顯特色的風格，與“金締花園”的建筑風格恰恰相反。并配以少量的時下年輕人的潮流元素，如NBA、科幻題材等元素。

3、其它設備建議

在小廣場處安置一種小型旱噴，以弧形為主。并在旱噴后安置一種大型的彩色液晶顯示屏，尺寸為長4米*高2米。日常能夠播放流行歌曲MTV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營造商場氛圍以及吸引客戶人流量的補充手段。

安置多個音樂播放器，平時放些輕松愉快的音樂，增進商場的購物氛圍。

中間安置少量的仿真樹木，增強綠色氛圍。

安置多個長椅供游人休息

燈光布置需要一種中央音樂控制與燈光控制

3、競爭對手分析

1）“金締花園”一、二、三層商鋪

開發(fā)商：萬源市金締房地產有限責任公司

代理商：

地理位置：金締路

經(jīng)營總面積：30000平米

銷售范疇：全部

底層面積：10000平米

管理費用：無

工程進度：現(xiàn)房

交房時間：10月

已經(jīng)進駐名店：愛家購物廣場5000平米

交通狀況：紅旗路、新化路、南街、金締路

付款方式：一次性優(yōu)惠2％

銀行按揭1.9％

分期付款1.8％

價格區(qū)間：13000——0元之間

2）陽光花園尾盤商鋪

開發(fā)商：

代理商：

地理位置：紅衛(wèi)街

經(jīng)營總面積：3000平米

銷售范疇：全部

底層面積：1300平米

管理費用：無

工程進度：現(xiàn)房

交房時間：12月

已經(jīng)進駐名店：無

交通狀況：紅旗路、紅衛(wèi)街

付款方式：一次性優(yōu)惠2％

銀行按揭無

分期付款1.8％

價格區(qū)間：13000——18000元之間

3）濱河領地尾盤商鋪

開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產開發(fā)公司萬源分公司

代理商：―――

地理位置：濱河路南段

交通局附近

經(jīng)營總面積：8000平米

銷售范疇：全部

底層面積：3600平米

管理費用：無

工程進度：現(xiàn)房

交房時間：5月

已經(jīng)進駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府

交通狀況：濱河路

付款方式：一次性優(yōu)惠2％

銀行按揭1.9％

分期付款1.8％

價格區(qū)間：4500—8000元之間

4）萬源廊橋

開發(fā)商：

代理商：奧博地產

地理位置：后河之上

經(jīng)營總面積：5000平米

銷售范疇：全部

底層面積：1000平米

管理費用：－

工程進度：尚未施工

交房時間：－

已經(jīng)進駐名店：－

交通狀況：濱河路

付款方式：－

價格區(qū)間：－

5）萬寶商場

開發(fā)商：－

代理商：－

地理位置：紅旗路與紅衛(wèi)街之間

靠近和平路

經(jīng)營總面積：2300平米

銷售范疇：全部

底層面積：1000平米

管理費用：無

工程進度：現(xiàn)房

交房時間：

已經(jīng)進駐名店：無

交通狀況：紅旗路、紅衛(wèi)街

付款方式：－

價格區(qū)間：13000——六、商業(yè)步行街建設設計建議

結合本項目的整體風格，凸顯步行街的優(yōu)勢河亮點，在外觀整體設計上，特別要注意把握潮流、高檔的心里趨勢。營造一種大都市風格的商業(yè)步行街氛圍。領其成為萬源市獨樹一幟的商業(yè)步行街，以此來增加附加值賣點，并成為萬源市輿論關注的重點，萬源市居民休閑散步的抱負場合。

1、潮流高貴的大氣風格

重要材質以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。色彩運用較暖，不用過分強調金屬質感，線條體現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)潮流、雍容、高貴通透的感覺。

2、另類風格——在設計中要凸顯特色的風格，與“金締花園”的建筑風格恰恰相反。并配以少量的時下年輕人的潮流元素，如NBA、科幻題材等元素。

3、其它設備建議

在小廣場處安置一種小型旱噴，以弧形為主。并在旱噴后安置一種大型的彩色液晶顯示屏，尺寸為長4米*高2米。日常能夠播放流行歌曲MTV、街舞歌曲、NBA直播等，作為營造商場氛圍以及吸引客戶人流量的補充手段。

安置多個音樂播放器，平時放些輕松愉快的音樂，增進商場的購物氛圍。

中間安置少量的仿真樹木，增強綠色氛圍。

安置多個長椅供游人休息

燈光布置需要一種中央音樂控制與燈光控制七、項目市場定位

隨著萬源市近幾年來的經(jīng)濟發(fā)展，機遇與危機共存的萬源市場已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象——項目難做，特別是沒有差別化的商業(yè)項目更難做。

使命性的營銷終究還是要還原到行動的層面，只有剖析成敗，以專業(yè)的職業(yè)精神來做營銷才干真正的打開市場。從本項目的地理位置分析和項目建筑設計來講，做商城并不是很抱負，并且規(guī)模不大。由于前面有紅衛(wèi)街，背面有紅旗路能夠形成走廊之態(tài)，因此通過我們數(shù)年的推廣經(jīng)驗，除了走“市場差別化”之外，更重要的是用“逆向思維”來做市場定位。

根據(jù)項目的市場調查及地塊的SWOT分析，我們把項目從新定位為

驗證萬源商業(yè)地產發(fā)展奇跡的宜商宜住的高檔物業(yè)

——強調是萬源商業(yè)地產的一場革命

打造全新的物業(yè)管理模式

1、目的顧客群分析

根據(jù)周邊項目的客戶調查和本項目的定位，本項目的客戶群重要由下列部分構成：

都市周邊及市中心以外欲到市中心投資者

欲到萬源市開設品牌旗艦店的外來投資者

原有市中心即將搬遷的商鋪老板

其它投資者

大型商業(yè)連鎖和品牌金融機構

2、

銷售賣點組織

——圍繞區(qū)域的中心感、潮流感、便利感及旅游休閑感來開展

位于市中心核心商業(yè)區(qū)，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢

都市中心商業(yè)營業(yè)房的供應稀缺性

潮流與休閑的居住地

都市發(fā)展的標志

驗證都市發(fā)展的里程碑八、推廣方略

1、推廣價值核心

A.現(xiàn)狀

萬源現(xiàn)在沒有令人印象深刻的都市形象；

萬源沒有高品質的人居環(huán)境；

萬源沒有高端的潮流生活方式。

B.問題

萬源需要一種令人印象深刻的都市印記來改善及提高萬源的都市形象；

萬源需要一種令人舒適且滿意的高品質的人居環(huán)境；

萬源需要一種滿足萬源人心理需求的高端生活方式。

C.切入點

由此看出，屬于二級都市的萬源人都向往一種他們心中的生活方式，也需要一種他們心中向往的生活方式來提高他們的生活品質。并且萬源這座都市也需要提高其本身的都市形象，而都市形象的提高又取決于人居環(huán)境、生活方式以及生活態(tài)度的提高。這是萬源以及萬源人共同向往且共同追求的方向。

那萬源人心中向往的是什么呢？真正需要的是什么呢？

萬源有著依山傍水的先天地理優(yōu)勢，其定位也是當代化山水園林工業(yè)都市，使萬源人有著根深蒂固的山水情懷以及由山水情懷衍生而出的喜歡安逸、舒適、休閑、享有的生活態(tài)度；萬源是一種區(qū)域中心都市，必然會受到大都市生活圈帶來的各方面的“強勢”輻射，從生活態(tài)度到消費習慣。因此，仍屬于二級都市的萬源及萬源人向往的是距離他們不遠的、且看得到摸得著的大都市生活圈的生活。

因此我們的切入點就是為萬源人心中的向往找到歸屬感，為其心中向往的生活在現(xiàn)實中安個家，讓他們在現(xiàn)實的家中感受、體驗到其心中向往的生活，也就是萬源的商業(yè)、向往的大都市中心生活圈的生活。

大都市生活圈的生活是悠哉的、輕松的、閑逸的、享有的，因此萬源人向往的就是這種生活，一種全新的、悠閑的生活方式。

2、核心概念

結合對根本的思考思路和項目本身的條件，我們對根本有了這樣一種核心概念：

萬源大革命－萬源商業(yè)地產帶來的生活新模式

【詮釋】

革命：

有著雙重含義，一是運用“革命”二字與萬源的傳統(tǒng)革命圣地相聯(lián)系起來，將紅色旅游產業(yè)經(jīng)濟與地產經(jīng)濟發(fā)展相結合，從而立足于服務萬源都市運行的高度

二是暗指萬源的傳統(tǒng)消費意識將因本項目而徹底顛覆，從單純的物質需求的層面上升至體驗式的精神追求層面

新：

一是結合到項目的產品層面上，融合了諸多大都市成功產品的特色。其中“體驗式”營銷的運用更是初次出現(xiàn)在，名副其實的“新”；

二是在項目的精神層面上，從營銷手段及項目的生活理念，有許多亦是第一次在萬源運用，也體現(xiàn)了“新”的概念。三是項目位于萬源現(xiàn)在繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的刺眼明珠，是舊生活到新生活的表率；

模式：

片區(qū)商業(yè)項目的發(fā)展，是整個萬源的趨勢。無論從人文、科技、文化、經(jīng)濟、政治各方面而言，項目片區(qū)都是整個萬源市的新模式

作為萬源出爐的樓盤，在本地市場預見性的進行新觀念，新產品的應用，對將來的市場提供了一定參考、模范作用，故冠以“模式”

3、價值核心架構

4、推廣思路

在項目根本框架中，“萬源大革命”作為價值核心。

以“萬源”表明項目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成對應對比，從大區(qū)域方向到具體路段，本身位置一目了然。加上整個萬源市的發(fā)展趨勢，體現(xiàn)本身良好的區(qū)位優(yōu)勢。

從項目產品與項目理念論述“新”，體現(xiàn)項目的前瞻性及獨特性。

“革命”一詞將項目的本身價值體現(xiàn)得淋漓盡致，作為項目本身，對整個萬源市都有著舉足輕重的標桿作用。

5、推廣體系

1）推廣體系的根本：（核心詞：生活方向）

規(guī)模：小型都市轉變?yōu)橹行投际?，萬源將由現(xiàn)在的10人口增加為15萬，躋身于中型都市行列。

趨勢：商業(yè)中心代表都市發(fā)展的方向

交通：達州到萬源的高速公路即將開通。片區(qū)作為交通大動脈——市中心，現(xiàn)在已經(jīng)起到紐帶作用；計劃修建中的高速公路更是將達州到萬源的行程時間縮短到1個小時，將進入中心都市生活圈。

2）推廣體系的輔線：（核心詞：產品支持）

以產品的特點和賣點作為推廣輔線的核心，通過產品的訴求傳輸直接體現(xiàn)推廣根本的項目價值核心，將推廣的重心轉移產品層面，從而實現(xiàn)對項目策劃思想的實際產品轉化，做到用產品承載都市的將來，體現(xiàn)“革命”一詞

3）推廣體系的暗線：（核心詞：大都市中心生活圈）

將以大都市生活圈作為萬源的發(fā)展方向和生活方式發(fā)展變化的實質性標桿（革命），讓萬源人感受將來的發(fā)展，提前享有將來的生活方式和居住模式，加速納入大都市中心生活圈。

營銷方略

九、營銷方略

1、項目整體營銷方略-----機動營銷

營銷工作面對的是市場中多種要素的組合，而多種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產市場。因此，只有動態(tài)的營銷才干確保房地產的實際營銷效果。萬源市商業(yè)中心廣場的營銷采用“機動營銷方略”、所謂機動的房地產營銷方略，就是要根據(jù)市場中多種要素的變化，不停的調節(jié)營銷思路，改善營銷方法，使營銷活動動態(tài)的適應房地產市場的變化。機動即根據(jù)活動狀況的靈活多變，涉及銷售模式、價格、付款方式等靈活運用操作。

銷售模式是以租代售、租售結合、展銷等方式靈活運用，以及延長內部認購、包裝等手段；

通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(涉及滯銷樓盤)進入二三級市場流通等方式；

價格是指優(yōu)惠價、震撼價、等能滿足不同消費需求的價格形式；

付款則涉及一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。

機動營銷方略的核心是掌握市場中多種因素的變化，而要掌握多種因素的變化就要進行調研。影響市場的多種因素重要有：消費者的構成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀及發(fā)展、本身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。

只有進一步的調查，科學的研究，才干透徹地掌握市場，為科學合理的營銷方略提供根據(jù)。在進一步調查、科學研究的基礎之上制訂的營銷方略才可能是對的的方略。不停地調研，不停地調節(jié)營銷思路，這樣的動態(tài)營銷能夠使公司永遠立于不敗之地。

2、機動營銷的模式

1）事件營銷

充足運用熱點事件和受眾關注的事件，進行再組織、再包裝，借事件點向受眾傳達本案的有關信息（如價值核心、產品訴求等），并讓受眾通過對事件點關注的同時潛移默化地接觸并吸取到本案的有關信息。

2）懸念營銷

充足運用大眾好奇的心理，有技巧地營造懸念，并一步步地揭示“謎底”，逐步引導受眾，將其聚焦點從懸念、謎底轉移到項目上，加深對項目的印象和記識，以此留住客戶，為銷售做好鋪墊。

3）體驗營銷

與其它品牌合作，充足運用其它品牌的優(yōu)勢，通過聯(lián)合開展的互動活動讓目的受眾能實際地提前享有到項目所帶給他們的實惠以及體驗項目所賦予他們的專屬價值，以此讓目的受眾通過親身體驗更多地理解項目，為積蓄客戶和阻截客戶做足基本功。

3、營銷方略內容

1）活動方略

在推廣總方略——“借”的前提上，活動采用雙箭齊發(fā)的方略，重要以線上的事件營銷和線下的體驗營銷為主，力求給目的受眾從心靈到身體進行立體式的體驗和全方位的感受。內容

冠名舉辦萬源發(fā)展論壇

活動概述：借時、借勢、借力，借萬源發(fā)展成為中型都市之時、借政府加速萬源發(fā)展之勢、借媒體傳輸之力，舉辦都市發(fā)展論壇活動。開發(fā)商以冠名參加的方式出現(xiàn)。各大媒體作為表面的主辦者并以政府作為講話者，引導各開發(fā)商和市民共同關注新萬源的發(fā)展、攜手打造新萬源形象的舉動為本項目產品打上將來生活的標簽。

活動目的：提出“萬源大革命”、“萬源新生活方式”等概念，以配合本項目的推廣根本和價值核心。借用政府、媒體之力，用較少資金的投入獲得最大的宣傳力度，并以此建立消費市場對本項目的信任度及良好的口碑。通過官方手段闡明，項目的產品就是萬源將來發(fā)展的產物，就是萬源將來生活的新方式。

都市發(fā)展圖片展

活動概述：此活動由萬源政府、規(guī)劃局主辦，項目承接，各大主流媒體提供大力的宣傳支持?；顒悠陂g用萬源老城舊照片與近照以及將來規(guī)劃的意向圖同時展覽，進行強烈對比；展覽萬源近年的都市建設圖片、設計規(guī)劃及有關詳實資料，切合萬源是個正在飛速發(fā)展的都市這一主題思想。然后引出：“萬源大革命”這一戰(zhàn)略性指導方針。

活動目的：在萬源人心目中進一步地闡明中心區(qū)發(fā)展的必然性和重要性萬源的將來在市中心。不管從發(fā)掘潛力還是將來發(fā)展的趨勢來看，予以觀望者更有力的指導、予以購房者更大的購房決心。

陽光置業(yè)秘書選拔

活動概述：進行置業(yè)秘書選拔賽系列活動，開展美女營銷，吸引媒體及消費者關注度；并同時從智慧、專業(yè)精神的角度談置業(yè)秘書，從高品質的專業(yè)服務提高本項目軟性品質感。（此活動還可配合物業(yè)綜合服務評比）

活動目的：用美女+智慧這個吸引人的話題讓更多人來關注項目本身。并通過置業(yè)秘書能力的選拔讓業(yè)主進一步感受本項目的專業(yè)精神。

2)廣告方略

發(fā)明新潮流——體現(xiàn)項目形象的專屬性

專屬形象是吸引客戶感受全新體驗的前提基礎，也是吸引客戶到售樓現(xiàn)場的最直接手段；

在營銷語言與形象系統(tǒng)中，互相之間的關系必須達成統(tǒng)一、系統(tǒng)，在此基礎上突出其唯一的專屬性；

核心理念與廣告形象推廣語言體系在點上要含有創(chuàng)意，在面上具體系統(tǒng)專屬性；

核心賣點語言提煉系統(tǒng)體現(xiàn)其創(chuàng)新，含有專屬代表意義；

廣告創(chuàng)意體現(xiàn)手法在房地產廣告類中含有獨創(chuàng)性，與項目的獨特氣質相匹配構成專屬的代表；

廣告的某些特殊載體體現(xiàn)專屬性，如禮物、現(xiàn)場售樓處與外圍形象包裝等。

建立獨特形象——體現(xiàn)項目的獨有性格、氣質

集中體現(xiàn)項目價值核心——萬源大革命、商業(yè)新模式

運用項目特有元素進行廣告創(chuàng)意體現(xiàn)；

選用與目的消費群對應的新銳媒體、小眾媒體作為體驗營銷的重要廣告載體；

形式上追求創(chuàng)新手法。

內容

廣告主題：

廣告主題的提煉要考慮到傳輸概念的有關性、區(qū)域性、延展性和感染力，要傳達出項目的價值核心——萬源大革命（主）與購物也優(yōu)閑（輔）。

廣告訴求：

廣告訴求要重視在項目價值核心引領之下，進行產品的體現(xiàn)，且要有自己的體系。

廣告調性：

要體現(xiàn)出從項目價值核心下的坐標、優(yōu)閑生活文化的基本調性。

3)媒體方略

采用點、線、面結合的全方位轟炸，進行大力度、大幅度的傳輸，讓媒體傳輸出去的聲音既含有大眾性又含有具體針對性。

內容

電視臺：重要公布項目有關動態(tài)、新聞、事件和活動即時報道，電視臺選擇萬源電視臺

路牌：重要公布項目形象廣告、產品賣點廣告、項目銷售廣告，選擇區(qū)域集中在萬源老城區(qū)市中心和項目所在區(qū)域。

DM書冊：重要公布產品賣點及有關信息

售樓現(xiàn)場：售樓部、批示牌、圍墻、路旗、條幅、展板、背景墻、掛旗。

銷售實施方案

十：銷售實施方案

1、項目招商目的

1）第一目的主力店

第一目的主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目的商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。

第一目的主力店以百貨、休閑、娛樂、服務行業(yè)為經(jīng)營主體；

2）第二目的主力店

第二目的主力店是商業(yè)街提高人氣，完善商品構造，增進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為萬源市新興商圈中的主導。

第二目的主力店以民特商品（涉及地毯、手工藝品、藥材等）、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化妝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。

3）第三目的主力店

第三目的主力店作為商業(yè)街商業(yè)構造和服務機能的完善服務。同時也是商業(yè)街的公共服務機構。

第三目的主力店重要涉及金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。

2、招商與銷售流程

1）目的商戶群的擬定；

2）商鋪鋪位進行規(guī)劃，制訂合理的分割方案；

3）針對目的商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目出名度，提高影響力；

4）雙方洽談，達成購置或租賃意向；

5）投資者到實地選擇商鋪位置，并訂立買賣或租賃合同；

6）投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務費；

7）對已經(jīng)簽定租賃合同的商鋪進銷售；

8）發(fā)展商對商場進行最后的裝修和設施配套，為投資者的進入發(fā)明良好的商業(yè)硬環(huán)境；

9）在招商過程已經(jīng)基本結束時，選擇適宜的開業(yè)時間，歡迎投資者進場經(jīng)營。十一、商鋪推廣方案

1、推廣方式及渠道建議

1）推廣總思路

先招商后銷售，招商不是純正的招商，存在一種造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內通過小眾傳輸和媒體抄做成為樓市熱點，引發(fā)社會輿論，提高出名度，增進物業(yè)銷售。

2）推廣方式

方式一：營銷中心現(xiàn)場展示

營銷中心有關商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家理解信息。另售樓處能夠在原售樓處的基礎上做對應的調節(jié)，以適合商鋪的租售。

方式二：特色營銷活動

如：搞商鋪競價拍賣會：用小部分以競價拍賣的形式進行炒作。

項目進入期推廣方案

十二、項目進入期推廣方案

8、9月份是商業(yè)低產的銷售淡季。由于本案以往將近一年的廣告宣傳和銷售活動，本案面臨著亟需轉變項目整體形象和消化內蓄客戶的重任。如何在不變化項目整體營銷風格的條件下進入項目，神不知鬼不覺地讓新的營銷公司正式進入本項目而不造成消費者的反感是核心中的核心。

兵法云：“出十無名，則兵敗使然”。出師有名是本項目展開一系列營銷活動的重要環(huán)節(jié)。因此我們?yōu)榱顺薪右酝N售公司將近一年的營銷風格。我們將運用全新的市場宣傳標語作為契機正式宣布全新營銷模式的開始。

推廣總方略

英格蘭有句名言：“對于沒有航向的船，任何方向的風都是逆風?！蔽覀兗纫o消費者一中全新的營銷模式和理念，又要確保不能推翻消費者以往對本項目的營銷風格的認識。因此，我們將在推廣上強調萬源市商業(yè)中心廣場一期一批房源銷售告罄，以慶祝一期一批房源順利實現(xiàn)銷售告罄的理由和借勢主題商家入駐作為營造聲勢的基礎元素。

（一）、推廣總方略

1）在整合營銷推廣中?？偡铰泽w現(xiàn)出一種“借”字；借一批房源銷售告罄，二期正在火熱出售中;借主題商家入駐營造商業(yè)氛圍

2）配合政府發(fā)展方向，借用政府口舌，以可信度極高的官方語言標明萬元的發(fā)展趨勢。同時借用媒體的力量推波助瀾，用本項目的產品對官方語言予以驗證。

3）“借”的好處

?能夠運用銷售告罄來營造市場機饑餓感，同時對下一階段的銷售打下基礎。

?能夠提高項目近一年來平庸的市場形象，打造全新的市場印象。

?能夠借助某些主題上屆營造消費氛圍，吸引商家入駐。

2、具體方略

根據(jù)總方略的引導，在推廣過程中，根據(jù)推廣體系中三條線的作用采用相對應的具體操作。

1）推廣根本方略

A

借“告罄”、借“品牌入駐”、借萬源市經(jīng)濟發(fā)展成為中型都市之時、借政府加緊建設市中心區(qū)域之勢、借媒體傳輸之力。通過舉辦都市發(fā)展論壇活動，借都市發(fā)展進程圖片展等進行深度傳輸，一次建立符合本項目主題思想的新項目形象。

B在整個推廣過程中，開發(fā)商以項目名稱的方式出現(xiàn)引導萬源市政府、媒體、市民的共同關注萬源市的新都市發(fā)展。以此表明，本案的產品就是萬源市發(fā)展的產物，就是萬源市將來生活的起點。

2)推廣輔線方略

通過借助推廣根本之力，借項目優(yōu)勢之利，通過多種媒體渠道對項目的產品進行廣告宣傳（涉及稀缺性、將來潛力、開展的活動傳輸）與推廣根本的核心訴求相呼應，形成項目的獨有的專屬價值。以此獲取受眾對項目的愛好、關注、購置。

3)推廣暗線方略

通過整合行銷的宣傳，在根本和輔線之外提出一種項目心里推廣方式。造成稀缺感，營造市場饑餓感，為銷售積蓄客戶。

（二）推廣重要節(jié)點

1、8月上旬：項目二批房源入市

2、8月中旬：廣告正式投入市場、項目全新亮相

3、9月下旬：此項目強市推廣宣傳活動

4、10月上旬：項目進入二三樓熱銷期

（三）、推廣階段方略

隨著四川房價呈現(xiàn)總體上升趨勢和萬源市市政府加速發(fā)展的種種利好消息，萬源市房地產市場前景呈現(xiàn)較好的發(fā)展趨勢。預計萬源市房地產市場發(fā)展將更加迅猛。萬源市本地開發(fā)商和外地開發(fā)商勢必運用有力實際紛紛上市推盤，力求最大化的吸取消費者。

而鑒于本案項目從開工到交房的持訓實踐較長，過早或者過晚展開大型推廣活動都會直接負面影響項目的最后的銷售。因此根據(jù)本項目的總體推廣方略和項目進展狀況進行立體的推廣。

1、第一階段推廣方略

1）思路：面對本項目的已有近一年的正常銷售狀況，為力挽項目的銷售激進，有必要對項目作出主動的姿態(tài)。在項目銷售的淡季或多或少的運用某些手段占據(jù)一席之地。重要通過迂回隱蔽性攻打方略，在8、9兩個月份運用對前期銷售點總結和下一階段銷售工作的正式運作作為宣傳標語，以極簡的風格來體現(xiàn)項目的全新面貌

2）目的：

A

向市場訴說項目全新定位、重新形象，簡潔有力的體現(xiàn)項目形象，傳輸價值核心，讓消費者有所期待

B

用二批房源入市的消息積累消費者眼球，引發(fā)消費者的好奇。從而一定程度上的阻截其它競爭樓盤的客戶群

C

做好渠道的初步建設，做到客戶數(shù)量的積蓄，為緊接著的推廣活動做好人氣的積累和口碑的傳輸?shù)幕A。

3）方式：

A

一批房源宣布銷售告罄，二批房源正在火熱推出

B

少量臨街鋪面標志性畫圖銷售

C

低價位銷售＋折扣式銷售

2、第二階段方略

1）思路

進入第二階段，通過第一階段的整合推廣，逐步由少量推廣進入到全方面推廣和招商活動。項目信息內容由局部逐步轉為全方面豐富。但仍以極簡的風格體現(xiàn)大氣和醒目。

此階段重要針對項目的二三層上鋪進行推廣銷售，對二三樓的商業(yè)氛圍結合事件和品牌入駐進行宣傳、炒作。第一階段采用較為激進的傳輸，第二階段在第一階段的蓄勢下采用正面結合側面攻打的方略，由針對的運用品牌入駐制造商業(yè)氛圍。

2）目的

A

借招商的品牌入駐吸引萬源市投資者及達州市內投資者

B

直接增進二樓、三樓大量商業(yè)鋪面的銷售

C

將市場開發(fā)的客戶轉移到二三層上鋪的消化能力上

3）方式

A

大肆宣揚品牌商家入駐的消息

B

宣揚二三層價格優(yōu)勢，突出價格優(yōu)勢目吸引小資本投資者和工薪階層投資

C

運用都市發(fā)展論壇

3、第三階段方略

1）思路

針對第一、第二階段由與會、隱蔽推廣轉為正面結合側面的推廣，聲勢由低到高、熱度逐步升溫的趨勢。借用政府。媒體的力量，大力度、大密度的進行深度體驗項目核心價值的活動。

采用全方位、高密度的攻打方略，由點到面，從媒體宣傳到推廣活動，將項目的價值核心，從各個方面、各個角度透徹的體現(xiàn)出來。

2）目的：

A

加強力度、密度傳輸項目的優(yōu)勢，加深他們在客戶心中的印象

B

加速擴大項目的銷售

C

加大范疇挖掘潛在客戶

3）方式

A

廣告大量投放、綜合運用媒體力量

B

活動推廣營銷

C

招商進駐活動慶?；顒?/p>

4、第四階段方略——收官之戰(zhàn)

1）思路：

通過前三個階段的蓄勢和推廣，第四階段將作為一期項目的收官之戰(zhàn)，借尾盤活動開展多種品牌聯(lián)誼活動，讓收官之戰(zhàn)進行的更加順利。

重要采用有效的行銷，根據(jù)不同客戶特性，在各個時間點、各個渠道開展不同的品牌聯(lián)誼活動。

2）目的：

A

出金資金的最后回籠

B

完美實現(xiàn)一期項目銷售完畢

C

為二期銷售做好準備

3）方式：

A

活動推廣

B尾盤特惠招商

C

體驗式活動營銷

價格方略及租金預估

十三、價格方略及租金預估

1、影響價格制訂的因素

結合萬源市市場的實際狀況和工程進度狀況，通過調查整頓，影響萬源市房地產市場制訂價格方略的因素重要有下列幾方面：

區(qū)位因素：區(qū)位極差、區(qū)位名譽度、區(qū)域配套、交通通達度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等

項目因素：內部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型構造、新舊程度、市場接受能力等

宏觀因素：國家宏觀政策、將來房地產價格的走勢等。

成本因素：土地成本、前期費用、建安成本、各項規(guī)費等。

其它因素：發(fā)展商的合理利潤、本區(qū)域內競爭性樓盤的價格走勢、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。

2、價格整體方略

1）采用低開高走的價格銷售方略

2）一鋪一價。在大概兩個月的銷售期內，銷售價格不作調節(jié)。

3、本項目定價根據(jù)及影響因素

綜合考慮項目所處的市場狀況及項目本身的狀況和項目本身將近一年的銷售實際為制訂根據(jù)

重要考慮的因素應為：

區(qū)域因素

重要有：區(qū)位級差、交通通達度、繁華程度、區(qū)域配套等

項目因素

重要有：項目因素：內部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型構造、市場接受能力等

樓層面積（M2）建議均價(元/M2)總售價（元）基準租金（元/M2/月實際租金（元/M2/月租金差額（元/M2/月投資回報率％

一層（1、3棟17500

100125257.5

一層（2、4棟8560

100120207.2

二層（1、3、棟）1750+2007500

485688.96

二層（2、4棟）880+9797500

435078.0

三層（2、4棟）18004500

303559.33

4、核心均價的擬定

5、付款方式

方式（1）

一次性付款：

95折。

時間程序：A、付足定金時訂立認購書

B、訂立認購書后7天內付首期并訂立《房地產買賣合同》

C、訂立《房地產買賣合同》后10天內付完余款

定金0首付40%（含定金）尾款60%

方式（2）

銀行按揭付款方式：

98折

時間程序：A、付足定金時訂立認購書

B、訂立認購書后7天內付首期并訂立《房地產買賣合同》

C．訂立《房地產買賣合同》后15天內向銀行申請按揭

方式（3）

分期付款：

97折

時間程序：A、按照4：3：3或者3：3：4的方式付款

B、分三次交款——初次、封頂、交房

C、尾款結清后當天訂立《房地產買賣合同》

十、銷售階段目的及項目施工進度建議

1、銷售目的及時段：

1）銷售目的：8月——2月

共六個月時間，實現(xiàn)銷售收入4000萬元

（含按揭、分期尾款）

2）銷售時段：

A

8月中旬——10月下旬

實現(xiàn)銷售收入1000萬元以上

B

9月上旬——12月下旬

實現(xiàn)銷售收入1500萬元

C

1月上旬——2月下旬

實現(xiàn)銷售收入1500萬元

2、

施工進度建議

根據(jù)本項目的實際銷售狀況和施工進度狀況，本項目的決定性核心在于招商活動能否正常進行。而決定招商正常進行的核心是項目本身的施工進度問題，施工進度直接影響著項目的招商成功與否，進而影響整個項目的銷售狀況。

因此，為了成功招商，方便運用招商成功的推動項目的整體銷售，我們通過認真研究，作出以下施工進度建議：

1）項目售樓部于8月15日之邁進行重新裝修，提高項目品質感

2）項目售樓部內沙盤于8月25日之邁進行重新制作，精確標明項目設計方案

3）項目工地部分：

A

項目1棟、3棟部分必須將塔吊重新進行安裝，必須搭配符合修建19層電梯公寓的塔吊。并且于10月1日前到位，給與投資者投資信心

B

項目周邊的幾棟“釘子戶”必須在9月1日前拆遷完畢，否則將嚴重影響招商的品牌商家考察，減少項目整體形象

C

項目本身各棟樓宇必須安裝綠、黃相間的防護網(wǎng)，體現(xiàn)項目高品質

D

項目工地在8月30日至10月1日必須全方面開工，不能有停工現(xiàn)象，做到工地上的各個設備真正的24小時轉起來，給與品牌商家考察者信心

E

8、9月是項目招商的核心時期，工地方應當時刻準備者迎接投資考察者的到來，應當有專人負責接待，并發(fā)放安全帽指導投資考察者進場參觀。

F

在8月1后來，項目的各個出口和入口必須有專人負責看守，不能允許非投資考察者的隨意進出入

4）19層兩棟項目主體封頂?shù)臅r間不得晚于2月15日

5）售樓部銷售人員必須通過公司系統(tǒng)的培訓，且不得低于大專學歷，并由公司同意發(fā)放制服

廣告費用推廣預算

十四、廣告費用推廣預算

1、項目營銷推廣費用總額

根據(jù)萬源的實際狀況，廣告推廣費用普通為銷售額度的2.0％

預計銷售總額：7000萬元

營銷推廣費用總額：為銷售總額7000萬元的2.0％。為140萬元，平均每平方米140元

2、營銷推廣費用分派比例

?營銷推廣總費用：140萬元

?電視廣告和報紙廣告：占整體推廣費用的60%，即費用為84萬元左右

?戶外廣告：占整體推廣費用的10％

，即費用為14萬元

?銷售現(xiàn)場及人員包裝：占整體推廣費用的23％，即費用32.2萬元

?公共關系活動費用：占整體推廣費用的7%，即費用為9.8萬元感謝各位閱讀1、感謝各位閱讀1、光天化日之下不讓天懂得就過了大海。TIME\@"yy.M.d"20.6.7DATE\@"M.d.yyyy"6.7.DATE\@"HH:mm"14:25DATE\@"HH:mm:ss"14:25:28DATE\@"MMM-yy"Jun-20DATE\@"HH:mm"14:252、陰在陽之內，不在陽之對。TIME\@"EEEE年O月A日"六月七日TIME\@"yyyy年M月d日星期W"6月7日星期日3、備周則意怠:防備十分周密。DATE\@"HH:mm"14:25DATE\@"M.d.yyyy"6.7.DATE\@"HH:mm"14:25DATE\@"M.d.yyyy"6.7.DATE\@"HH:mm"14:25DATE\@"HH:mm:ss"14:25:28DATE\@"M.d.yyyy"6.7.DATE\@"HH:mm"14:25DATE\@"M.d.yyyy"6.7.4、非常公開的事物里往往蘊藏著非常機密的計謀。DATE\@"M.d.yyyy"6.7.DATE\@"M.d.yyyy"6.7.DATE\@"HH:mm"14:25DATE\@"HH:mm"14:25DATE\@"HH:mm:ss"14:25:28DATE\@"HH:mm:ss"14:25:285、防備得周全時，更容易麻痹大意。DATE\@"MMMMyy"June20DATE\@"dddd,MMMMd,yyyy"Sunday,June7,DATE\@"M/d/yyyy"6/7/6、詭計作為，不能于背時秘處行之。TIME\@"h時m分"2時25分TIME\@"h時m分"2時25分DATE\@"d-MMM-yy"7-Jun-20DATE\@"M.d.yyyy"6.7.7、開皇九年，大舉伐陳。TIME\@"yy.M.d"20.6.7TIME\@"yy.M.d"20.6.7TIME\@"yy.M.d"20.6.7。TIME\@