論商品房買賣中的準(zhǔn)三分法

論商品房買賣中的準(zhǔn)三分法

近年來(lái)，中國(guó)許多地方實(shí)施了所謂的“抵押貸款”房屋折扣貸款。這種擔(dān)保方法,是由我國(guó)香港地區(qū)引進(jìn)的,而香港地區(qū)所實(shí)行的所謂“按揭擔(dān)保”,來(lái)源于英美法上的一種叫mortgage的制度。由于目前我國(guó)立法尚欠缺對(duì)“按揭”的統(tǒng)一規(guī)定,人們對(duì)其看法不一,實(shí)踐中因此產(chǎn)生不少糾紛。那么,什么是“按揭”?它究竟是一種怎樣的制度?其在我國(guó)法律中應(yīng)如何定位?本文擬對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。一、英美法東南角的嚴(yán)格區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)“按揭”是借鑒英美法的制度,其名稱是香港學(xué)者對(duì)英文mortgage的漢譯。英語(yǔ)中的mortgage,由詞根mort和后綴gage組成,mort源于古拉丁語(yǔ)mortum,意為“永久、死”,gage有“質(zhì)押、保存”之意,兩者結(jié)合為mortgage,就有“死擔(dān)保、永久質(zhì)”的意思。在我國(guó)古代,就有“質(zhì)、押、典、當(dāng)、按”等擔(dān)保形式,“按”主要在廣東等南方地區(qū)客家人使用,一般介于當(dāng)、押之間,類似于“質(zhì)”,即將一定的物從其他物中分離出來(lái),專門為特定的債權(quán)擔(dān)保,而“揭”則是“gage”的粵語(yǔ)音譯。英美法上的按揭(mortgage)[以下簡(jiǎn)稱為英美法按揭],是指以土地或動(dòng)產(chǎn)(chattel)為了擔(dān)保給定的債務(wù)的履行或其他義務(wù)的解除而進(jìn)行的轉(zhuǎn)移和讓渡。一般來(lái)說(shuō),其構(gòu)成應(yīng)符合三個(gè)要件:特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移;債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人可以確定地取得所有權(quán);債務(wù)人享有通過(guò)履行債務(wù)而贖回?fù)?dān)保物的權(quán)利,同時(shí)債權(quán)人負(fù)有交還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。香港法按揭與英美法按揭大致相同,只是香港的按揭有廣義和狹義之分。廣義上的按揭是指包括抵押、質(zhì)押在內(nèi)的多種形式的物的擔(dān)保的統(tǒng)稱。狹義上的按揭則是與抵押、質(zhì)押相并列的一種以擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓為特征的擔(dān)保形式。通常認(rèn)為,狹義上的按揭是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓予受益人作為還款保證的法律行為,經(jīng)過(guò)這樣的轉(zhuǎn)讓,按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主;還款后,按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓予按揭人。簡(jiǎn)單說(shuō),按揭就是轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益保證償還債務(wù)。李曙峰在其《擔(dān)保與抵押》一書中認(rèn)為:房地產(chǎn)按揭就是房地產(chǎn)按揭人把其對(duì)房地產(chǎn)的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,以作為償還債務(wù)或履行責(zé)任的保證,一旦所保證的債務(wù)或責(zé)任得到償還或解除后,債權(quán)人應(yīng)把該房地產(chǎn)的一切權(quán)益再轉(zhuǎn)讓給按揭人。從上述定義可以看出,英美法按揭、香港法按揭其實(shí)質(zhì)是:通過(guò)對(duì)特定財(cái)產(chǎn)(按揭物)的權(quán)利轉(zhuǎn)移來(lái)保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn),同時(shí)賦予按揭人以贖回權(quán),兼顧債權(quán)人和債務(wù)人雙方權(quán)利的一種擔(dān)保形式。20世紀(jì)80年代末,隨著住房改革的不斷深化,加上港資入注房地產(chǎn)業(yè),我國(guó)大陸在實(shí)踐中從香港引入了英美法的按揭制度,并融入了自己的特色。我國(guó)實(shí)踐中的按揭,一般是指,購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項(xiàng)下的權(quán)益抵押給銀行,銀行貸款給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款,若購(gòu)房人到期不能還本付息,則按揭銀行有權(quán)將按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償,或由房產(chǎn)商將該房屋回購(gòu),并以回購(gòu)款償付銀行本息。與英美法按揭、香港法按揭相比,大陸的按揭有以下的特征:第一,設(shè)立按揭時(shí),并不要求一定有特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利特別是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。銀行要求的是將權(quán)利證書(如生效的預(yù)購(gòu)房屋合同等)交給貸款人保管。第二,按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)不同。英美法按揭、香港法按揭中,債務(wù)人不履行債務(wù),債權(quán)人可以確定地取得標(biāo)的物的所有權(quán),但在中國(guó)大陸,銀行作為債權(quán)人并不要求取得標(biāo)的物的所有權(quán)。且由于中國(guó)法律嚴(yán)格禁止流質(zhì)契約,按揭房屋所有權(quán)也不會(huì)當(dāng)然轉(zhuǎn)移于銀行手中,實(shí)踐中通常的做法是由銀行將按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償,或由房產(chǎn)商將該房屋回購(gòu),并以回購(gòu)款償付銀行本息。第三,在按揭法律關(guān)系中,購(gòu)房人作為按揭人,負(fù)有分期付款還清債務(wù)的義務(wù),但由于銀行做為按揭權(quán)人對(duì)按揭物并沒(méi)有所有權(quán),因此按揭人的行為只是債務(wù)履行的行為,而不是贖回按揭房屋所有權(quán)的行為。這與英美法按揭、香港法按揭中,債務(wù)人享有贖回權(quán)是不同的。本文以下探討的按揭,是中國(guó)大陸的按揭。二、大陸地區(qū)的讓與擔(dān)保制度對(duì)于按揭的性質(zhì),學(xué)界存有不同看法。有認(rèn)為是抵押的,有認(rèn)為是質(zhì)押的,也有認(rèn)為是讓與擔(dān)保的,還有認(rèn)為是與抵押、質(zhì)押、讓與擔(dān)保所不同的一種新的物權(quán)形式。筆者傾向于認(rèn)同對(duì)按揭的性質(zhì)應(yīng)按具體情形分析,即在現(xiàn)房按揭中,如果房產(chǎn)商與購(gòu)房人之間沒(méi)有所有權(quán)保留之約定,購(gòu)房人是以自己的房屋所有權(quán)作抵押向銀行貸款,此時(shí)的按揭實(shí)為抵押;如果房產(chǎn)商與購(gòu)房人之間訂有所有權(quán)保留之條款,則購(gòu)房人在房款付清前,僅取得所有權(quán)的期待權(quán)。此時(shí)的按揭可解釋為準(zhǔn)抵押。在期房按揭中,由于房屋尚未建成,房屋預(yù)購(gòu)人取得的僅是一種債權(quán)。以此債權(quán)所設(shè)定的擔(dān)保只能解釋為權(quán)利質(zhì)。對(duì)于按揭與讓與擔(dān)保,筆者擬對(duì)此作比較。讓與擔(dān)保是大陸法國(guó)家的概念,英美法國(guó)家沒(méi)有讓與擔(dān)保的概念;即使在大陸法國(guó)家,讓與擔(dān)保也不是一種被普遍承認(rèn)的擔(dān)保方式,而主要是在德國(guó)、日本等國(guó)家被采用。在德、日等國(guó),讓與擔(dān)保也不是由物權(quán)法所確立的擔(dān)保物權(quán),而是由判例所認(rèn)可的一種非典型擔(dān)保方式。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)判例也認(rèn)可讓與擔(dān)保,大陸地區(qū)還沒(méi)有采納讓與擔(dān)保制度。為了對(duì)讓與擔(dān)保做一個(gè)基本的介紹,本文于此引用臺(tái)灣學(xué)者謝在全先生給讓與擔(dān)保所下的定義?！白屌c擔(dān)保者系指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人之債務(wù),將擔(dān)保標(biāo)的物之權(quán)利移轉(zhuǎn)于擔(dān)保權(quán)人,于債務(wù)清償后,標(biāo)的物應(yīng)返還于債務(wù)人或第三人,債務(wù)不履行時(shí),擔(dān)保權(quán)人得就該標(biāo)的物受償之非典型擔(dān)保”。我國(guó)大陸學(xué)者對(duì)讓與擔(dān)保也有類似的定義。現(xiàn)對(duì)我國(guó)大陸的按揭與讓與擔(dān)保加以比較。二者的區(qū)別主要表現(xiàn)在:第一,從設(shè)立目的和適用范圍來(lái)看,按揭的目的是為了融資購(gòu)置房產(chǎn),讓與擔(dān)保固然有融資目的,但并不限于購(gòu)置房產(chǎn);按揭貸款只能用于支付購(gòu)房?jī)r(jià)款,而讓與擔(dān)保的適用范圍是極其廣泛的,可以適用于各種交易方式。第二,從主體來(lái)看,按揭的主體至少包括購(gòu)房人、售房人和按揭銀行三方,且按揭權(quán)人只能是銀行,按揭人只能是購(gòu)房人;而讓與擔(dān)保的主體通常只有兩方,即讓與擔(dān)保設(shè)定人和讓與擔(dān)保權(quán)人,而且讓與擔(dān)保權(quán)人不限于銀行,設(shè)定人也不限于債務(wù)人,債務(wù)人以外的第三人亦可。第三,從客體范圍來(lái)看,按揭標(biāo)的雖不排斥動(dòng)產(chǎn),但通常以不動(dòng)產(chǎn)為主,一般限于現(xiàn)房和期房(即樓花);而讓與擔(dān)保的標(biāo)的可以是各種不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)以及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。第四,從法律關(guān)系的復(fù)雜程度來(lái)看,按揭所涉及的法律關(guān)系比讓與擔(dān)保要復(fù)雜得多。按揭一般涉及到按揭人、按揭權(quán)人、保證人三方之間的四到六個(gè)法律關(guān)系。一是購(gòu)房人與房產(chǎn)商之間的房屋買賣合同關(guān)系;二是購(gòu)房人與銀行之間的貸款合同關(guān)系;三是按揭人(購(gòu)房人)與銀行之間(按揭權(quán)人)的按揭擔(dān)保關(guān)系;四是購(gòu)房人與銀行之間就購(gòu)房人所貸資金劃撥給房產(chǎn)商的委托合同關(guān)系;五是房產(chǎn)商與銀行之間為保證購(gòu)房人清償貸款的保證合同關(guān)系;六是房產(chǎn)商與銀行之間的因按揭人不能償付本息而按原房?jī)r(jià)的一定比例回購(gòu)按揭房屋的回購(gòu)合同關(guān)系。此外,還有按揭人按銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理所購(gòu)房屋的保險(xiǎn)而在按揭人與保險(xiǎn)公司之間產(chǎn)生的保險(xiǎn)合同關(guān)系;而讓與擔(dān)保所涉及的法律關(guān)系要簡(jiǎn)單得多,其主要指讓與擔(dān)保設(shè)定人(債務(wù)人或第三人)和讓與擔(dān)保權(quán)人(債權(quán)人)之間的擔(dān)保關(guān)系。第五,從登記制度來(lái)看,我國(guó)規(guī)定按揭須依法進(jìn)行登記(抵押登記或預(yù)登記),而讓與擔(dān)保(主要指動(dòng)產(chǎn)和債權(quán)讓與擔(dān)保)迄今為止仍然沒(méi)有找到一種理想的公示方法。這也是其他大陸法國(guó)家尚未將讓與擔(dān)保規(guī)定為法定物權(quán)的一個(gè)重要原因。第六,從權(quán)利的實(shí)現(xiàn)方式來(lái)看,按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式,一種是以變價(jià)所得價(jià)款優(yōu)先受償,另一種是依回購(gòu)條款,由售房人向銀行回購(gòu)按揭標(biāo)的物,并以回購(gòu)款償還銀行貸款本息;而讓與擔(dān)保權(quán)人無(wú)權(quán)要求設(shè)定人回購(gòu)擔(dān)保物,其只能取得標(biāo)得物所有權(quán)或以標(biāo)的物之變價(jià)優(yōu)先受償,但其應(yīng)履行清算義務(wù)。三、健全讓與擔(dān)保的法律關(guān)系通過(guò)以上比較,可以發(fā)現(xiàn),按揭與讓與擔(dān)保既相似又不同。孰優(yōu)孰劣難以定論。因?yàn)樗鼈兏髯援a(chǎn)生于兩種不同的法律體系。我們的現(xiàn)實(shí)是,我們繼受了大陸法的傳統(tǒng),但在實(shí)踐中卻沒(méi)有學(xué)習(xí)讓與擔(dān)保的做法;我們沒(méi)有繼受英美法的傳統(tǒng),而在實(shí)踐中學(xué)習(xí)了按揭的做法。現(xiàn)在,我們面臨抉擇:是二者皆取?還是只擇其一?有人建議,將按揭法定化為一種新型的擔(dān)保物權(quán),建立獨(dú)立的“按揭權(quán)”制度;也有人主張,應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的讓與擔(dān)保制度,并以讓與擔(dān)保制度涵蓋按揭制度;還有人認(rèn)為,我國(guó)應(yīng)并采按揭與讓與擔(dān)保制度。本文認(rèn)為,我們面臨著矛盾的選擇,表現(xiàn)在:第一,按揭是我國(guó)當(dāng)前實(shí)際采用的制度,而且它也有其自身的優(yōu)越性。首先,在按揭的情形下,房產(chǎn)商通常在貸款人還本付息后才為之辦理產(chǎn)權(quán)證,或者將已辦好的產(chǎn)權(quán)證直接交銀行占有,只有在購(gòu)房人償還全部貸款之后才將產(chǎn)權(quán)證交還給購(gòu)房人。這樣,就在購(gòu)房人、房產(chǎn)商以及銀行之間形成了一個(gè)有效的相互制約機(jī)制,既可以督促購(gòu)房人按時(shí)還款,又可以有效地防止銀行、房產(chǎn)商隨意處分房屋,危害購(gòu)房人的利益,從而避免了許多糾紛;而讓與擔(dān)保就缺少這樣的制約機(jī)制。在讓與擔(dān)保情形下,設(shè)定人應(yīng)事先移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)于債權(quán)人,債權(quán)人既然享有所有權(quán),其就有可能處分標(biāo)的物,從而引發(fā)很多糾紛。其次,房產(chǎn)商的保證和回購(gòu),也有利于保障銀行債權(quán),維護(hù)信用秩序;而讓與擔(dān)保在債務(wù)人到期不能償債時(shí),由擔(dān)保權(quán)人取得擔(dān)保物,其實(shí)未必對(duì)其有利。以銀行為例,如果讓銀行取得擔(dān)保房屋所有權(quán),其可能難以變現(xiàn)(特別是福利房、微利房),從而影響其金融業(yè)務(wù)的正常進(jìn)行。第二,讓與擔(dān)保雖還沒(méi)有實(shí)際采用,但其也有按揭所無(wú)法比擬的優(yōu)點(diǎn):首先,讓與擔(dān)保的包容性強(qiáng),不僅其幾乎可以適用于所有交易,而且?guī)缀跛胸?cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利都可以用來(lái)設(shè)定之。而按揭的適用范圍狹窄,其主要是適用于商品房交易,而且擔(dān)保物主要限于不動(dòng)產(chǎn)。其次,按揭的法律關(guān)系過(guò)于復(fù)雜,讓與擔(dān)保的法律關(guān)系則比較簡(jiǎn)明。第三,由于兩者有很多相似之處,如果都在立法上規(guī)定,勢(shì)必會(huì)發(fā)生矛盾、沖突、重疊,從而損害法律體系之間的嚴(yán)密、和諧、統(tǒng)一。有鑒于我國(guó)目前立法、司法均未有“按揭”一詞,而實(shí)踐中,特別是近年來(lái),“按揭”已經(jīng)在各地商品房銷售中廣泛采用,因“按揭”所發(fā)生的糾紛不少,如果民法典不規(guī)定相應(yīng)的法律規(guī)則,如何保證法院裁判的公正性和統(tǒng)一性?從現(xiàn)有的三個(gè)物權(quán)法草案來(lái)看1,全國(guó)人大法工委的草案是想將按揭與讓與擔(dān)保一并規(guī)定,但困惑于其名稱究竟是采用按揭還是采用讓與擔(dān)保;梁慧星教授主持的專家建議稿,只規(guī)定了讓與擔(dān)保,沒(méi)有規(guī)定按揭,很顯然是欲以讓與擔(dān)保涵蓋按揭;王利明教授主持的專家建議稿,既沒(méi)有規(guī)定讓與擔(dān)保,也沒(méi)有規(guī)定按揭。因?yàn)橥趵鹘淌谡J(rèn)為,尚無(wú)必要將按揭固定化、類型化為一種獨(dú)立的新型擔(dān)保物權(quán),而讓與擔(dān)保尚未找到一種理想的公示方法。綜上,本文認(rèn)為,如果我國(guó)要在立法上加以規(guī)定,最好將兩種制度進(jìn)行歸整,只