招商操作流程

Companynumber：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-08】Companynumber：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-08】招商操作流程招商操作流程一、前言招商的成敗關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的順利開業(yè),隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,招商將會(huì)扮演很重要的角色。我們認(rèn)為一種商業(yè)項(xiàng)目的真正成功并不是銷售的完畢,而是后來持續(xù)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久旺盛.統(tǒng)一招商就是為商場(chǎng)后來經(jīng)營(yíng)的暢旺奠定堅(jiān)實(shí)的基石。我們主動(dòng)地為本項(xiàng)目謀求最佳的獲利模式與整體招商實(shí)戰(zhàn)方略，力求使本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益與社會(huì)效益“三贏”，以及將項(xiàng)目持續(xù)做旺，實(shí)現(xiàn)獲利的持久化與最大化。二、招商各階段的劃分為了能讓本項(xiàng)目順利開業(yè)，我們?yōu)楸卷?xiàng)目作出了一套原則的招商流程：（一）、招商前期階段根據(jù)福泰地產(chǎn)商業(yè)部分的專業(yè)市場(chǎng)特殊定位，我們?yōu)榱四芨雍玫亻_展本項(xiàng)目的招商執(zhí)行工作，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)快速完畢本項(xiàng)目的招商工作，達(dá)成項(xiàng)目的招商最后目的。我們將其招商工作大致分為三個(gè)操作階段：一是招商前期階段，二是招商中期操作階段，三是招商后期階段。為了確保福泰地產(chǎn)商業(yè)部分的專業(yè)市場(chǎng)的招商工作能夠順利開展及能夠盡早達(dá)成貴司的招商目的，根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度實(shí)際狀況，必須要在招商的前期做好下列的前期準(zhǔn)備工作，方便利于能夠更加好地開展下一步的招商工作。1、制訂租金的整體方略租金是商戶進(jìn)場(chǎng)的最敏感因素，與否能夠?qū)?guó)外出名品牌家居用品公司、大型建材公司、大型餐飲店、二線超市、百貨引進(jìn)本商場(chǎng)，租金就是招商操作中最重要的籌碼。首先我們將首層的租金水平定為100%，再根據(jù)其它樓層的不同因素制訂不同的浮動(dòng)幅度，就能夠得到各層商鋪不同的價(jià)格。2、獲取客戶聯(lián)系電話根據(jù)項(xiàng)目的定位，必須在前期先收集一部分目的客戶的電話及其它聯(lián)系方式，并整頓成備用資料，有助于下一步招商工作的開展。1）客戶分類根據(jù)本項(xiàng)目的具體定位，必須先將我們的目的商家進(jìn)行分類，同時(shí)，必須先將商場(chǎng)的功效區(qū)域進(jìn)行適宜的劃分，業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，方便將各商家按經(jīng)營(yíng)類型或等級(jí)更加好的安排其進(jìn)場(chǎng)的位置。2）根據(jù)分類列出有關(guān)品牌客戶名稱根據(jù)本項(xiàng)目的主題定位，先將有關(guān)的品牌客戶名稱分類列出，例如：順德王朝家私、廣州香江家私城、廣州美妙居、春天百貨、等品牌，方便我們下一步展開與目的客戶聯(lián)系，令到我們對(duì)項(xiàng)目所需要的客戶含有目的性、明確性，確保我們能夠更加好地掌握有關(guān)客戶的資料。3）尋找聯(lián)系辦法專業(yè)市場(chǎng)的招商最重要是先要找到的目的客戶群，尋找目的客戶能夠有多個(gè)聯(lián)系方式。如：A、通過B、電話查詢C、到專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢D、個(gè)人的社會(huì)資源E、上網(wǎng)查詢F、其它途徑等。4）整頓客戶資料將收集回來的客戶資料進(jìn)行分類整頓，列出客戶清單、涉及公司名稱、所經(jīng)營(yíng)品牌名稱、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等，有助于明確目的客戶的聯(lián)系方式與把握本項(xiàng)目的有效準(zhǔn)客戶。3、各類招商渠道的操作A、電話約訪電話約訪是招商工作中很重要的一種渠道，并且也是使用最多的一種方式。電話約訪需要諸多溝通的技巧，招商人員必須懂得，運(yùn)用電話約訪的最后目的是要與見面客戶。電話約訪的時(shí)間不適宜過長(zhǎng)，在時(shí)間上要有一定的把握。B、陌生拜訪通過掌握的客戶資料，按照客戶的地址，招商人員攜帶本項(xiàng)目的資料直接到客戶的公司進(jìn)行陌生拜訪，爭(zhēng)獲得到進(jìn)一步的見面洽談，與客戶達(dá)成租賃意向。C、現(xiàn)場(chǎng)直接招商這是通過項(xiàng)目的招商廣告、客戶的轉(zhuǎn)介紹或其它方式得知本項(xiàng)目的招商信息而自己親自來到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的。這類客戶是最有效的客戶群體，必須要較好地把握這份客戶資源，招商人員必須要主動(dòng)跟進(jìn)這類客戶，爭(zhēng)取在現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)用多個(gè)技巧令到客戶落定或簽約。4、各類招商手法的擬定為了擴(kuò)大舶·品牌港的出名度，提高本項(xiàng)目的形象，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)快速完畢本項(xiàng)目的招商工作.根據(jù)本項(xiàng)目的具體狀況，采用了三種招商方式:A、現(xiàn)場(chǎng)招商項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)是項(xiàng)目對(duì)外的直接窗口，能夠讓慕名而來的客戶更具體地理解本項(xiàng)目。通過廣告的宣傳推廣,擴(kuò)大項(xiàng)目的出名度，運(yùn)用廣告吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀，更加增強(qiáng)客戶的入駐信心。這類是目的客戶之中最有效的客戶，招商人員必須主動(dòng)跟進(jìn)這類客戶，與其保持緊密的聯(lián)系，爭(zhēng)取在現(xiàn)場(chǎng)落定或簽定該類客戶。B、巡回招商會(huì)為了能盡快完畢本項(xiàng)目的招商目的,能夠在本地或外地去舉辦巡回招商會(huì)，為本項(xiàng)目招到真正符合條件的商家。到外地舉辦巡回招商會(huì)能讓商家盡快且具體地理解本項(xiàng)目的招商對(duì)象，為商家找一種真正符合和能夠完全展示本產(chǎn)品的場(chǎng)合。C、一對(duì)一的直接招商手法福泰地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)部分，商鋪的數(shù)量不多，但是要招到優(yōu)質(zhì)的商家也不是很容易的事。采用一對(duì)一的直接招商手法有助于更加好地把握有效的商家，能夠具體地理解商家的真正需要，容易促成有效商家的落定或簽約。4、篩選客戶根據(jù)項(xiàng)目的主題定位，我們必須將前期鎖定的客戶群進(jìn)行統(tǒng)一篩選、分類，選出符合本商場(chǎng)的目的客戶群。5、鎖定客戶通過客戶資源以及其它手法，運(yùn)用電話約訪或其它方式事先與本項(xiàng)目的目的客戶獲得聯(lián)系，為本項(xiàng)目?jī)?chǔ)蓄一同意客戶，以致到招商工作真正執(zhí)行的時(shí)候，能夠有一種水到渠成的效果，在最短的時(shí)間內(nèi)快速達(dá)成本項(xiàng)目的招商目的，有助于項(xiàng)目的順利開業(yè)。6、招商推廣的策劃及安排根據(jù)本項(xiàng)目的具體需要組建招商廣告推廣專案小組，協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)招商廣告推廣的整體把控，有助于項(xiàng)目招商工作的順利推動(dòng)。7、招商部門的組織架構(gòu)及人員安排根據(jù)項(xiàng)目的需要，組建項(xiàng)目的專案招商部及招商人員的工作安排。8、招商人員系統(tǒng)的培訓(xùn)為了令招商人員更加熟悉本項(xiàng)目的基本概況，提高招商人員的招商技巧，快速達(dá)成本項(xiàng)目的招商目的。根據(jù)項(xiàng)目與招商人員的需要制訂系列的培訓(xùn)課程，例如：房地產(chǎn)基本知識(shí)的培訓(xùn)、項(xiàng)目基本概況、招商流程、招商技巧的培訓(xùn)及各類招商應(yīng)用文獻(xiàn)的應(yīng)用闡明等。系統(tǒng)的培訓(xùn)模擬訓(xùn)練，能夠盡快提高招商隊(duì)伍的實(shí)戰(zhàn)能力，以求在最短的時(shí)間內(nèi)完畢貴司的預(yù)期招商目的。9、各類應(yīng)用文獻(xiàn)的擬定在招商工作開始之前，必須擬定各類有關(guān)的應(yīng)用文獻(xiàn)，例如：招商排號(hào)告知單、商鋪認(rèn)租須知、商鋪認(rèn)租書、商鋪認(rèn)租意向書及商鋪?zhàn)赓U合同等文獻(xiàn)。便于我們招商工作的更加好展開，避免在招商工作碰到不必要的有關(guān)麻煩，給客戶留下不良的印象。（二）、招商中期操作階段招商中期操作階段是已進(jìn)入項(xiàng)目招商工作的實(shí)際實(shí)施階段，爭(zhēng)取在此階段完畢招商目的的85%，以利于項(xiàng)目的正常開業(yè)，招商人員必須明確簽約是這個(gè)階段的最后目的。為了更加好地篩選、引進(jìn)商家，我們特地為本項(xiàng)目制訂了下列的招商環(huán)節(jié)，利于招商工作的有序開展。1、通過打電話方式簡(jiǎn)樸介紹項(xiàng)目，爭(zhēng)取約見、遞送資料（電話交談內(nèi)容的最后目的是為了爭(zhēng)取見面送資料）在項(xiàng)目的招商前期工作中，必須收集或鎖定了一批目的客戶。在具體的招商工作開展之中，必須是數(shù)管齊下，一是運(yùn)用廣告吸引部分商家，二是運(yùn)用已有的客戶資源通過打電話方式約訪，三是通過陌生拜訪，四是客戶的轉(zhuǎn)介紹等方式來為本項(xiàng)目爭(zhēng)取客戶。招商人員通過打電話約見客戶，最后的目的是要與客戶見面，爭(zhēng)取在見面的時(shí)候才給客戶遞送資料，確?？蛻舻挠行?。因此，通過打電話方式約訪客戶時(shí)間不適宜過長(zhǎng)，以免影響客戶的工作或其它事項(xiàng)，避免引發(fā)客戶的不耐煩。2、到客戶公司拜訪，送資料（集中客戶的統(tǒng)一時(shí)間與發(fā)展商開見面會(huì)議）與客戶電話商定拜訪時(shí)間后，必須要在商定的時(shí)間準(zhǔn)時(shí)拜訪客戶。3、參加各類商家的洽談擬定目的商家后，必須舉辦有關(guān)的招商公關(guān)活動(dòng)，吸引目的商家入駐本項(xiàng)目。4、填寫意向書填寫意向書對(duì)招商工作是很重要的一環(huán)，由于能夠通過意向書收集到目的客戶更具體的資料與意向程度，進(jìn)一步擬定客戶的有效性。不管是客戶親自到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)租賃或者是招商人員第一次上門拜訪客戶，都必須爭(zhēng)取在第一時(shí)間讓客戶填寫租賃意向書，以獲得客戶資料，方便實(shí)施更進(jìn)一步的跟進(jìn)與約訪、洽談。5、統(tǒng)一與發(fā)展商見面開會(huì)，作本項(xiàng)目的報(bào)告將目的客戶集中起來，統(tǒng)一一種時(shí)間、地點(diǎn)與發(fā)展商召開見面會(huì)，進(jìn)行面對(duì)面的交流溝通，由發(fā)展商就項(xiàng)目的基本概況作具體的介紹，向客戶報(bào)告項(xiàng)目的具體工程進(jìn)度與正式交付使用的時(shí)間，建立目的客戶的入駐信心。6、租賃條款商洽與客戶落定認(rèn)租意向后，招商人員應(yīng)極力邀請(qǐng)客戶到招商現(xiàn)場(chǎng)對(duì)租賃條款進(jìn)行具體的洽談。7、陪伴客戶訂立臨時(shí)租賃合同為了落定客戶，進(jìn)一步強(qiáng)化商家的入駐信心，招商人員必須趁熱打鐵，令到客戶在現(xiàn)場(chǎng)洽談的時(shí)候訂立臨時(shí)租賃合同。8、擬定具體的租賃條件，交付定金與客戶進(jìn)行商討，擬定具體的租賃條件，并運(yùn)用多個(gè)誘導(dǎo)的方式促使客戶交付定金（誠(chéng)意金），訂立認(rèn)租金書，進(jìn)一步鎖定成本項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶，利于增進(jìn)下一步的簽約租賃合同。9、簽定正式的租賃合同訂立了認(rèn)租書后，招商人員必須主動(dòng)跟進(jìn)聯(lián)系或引導(dǎo)客戶，爭(zhēng)取促成客戶在現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)場(chǎng)簦定正式的租賃合同。讓客戶明確理解租賃條件，在平等且雙方同意的條件下，按有關(guān)的程序和規(guī)定，簽定正式的租賃合同。爭(zhēng)取早日完畢本項(xiàng)目的招商目的。（三）、招商后期階段進(jìn)入本項(xiàng)目的招商后期階段，必須盡量在此階段將商鋪全部招租完畢。商場(chǎng)與否能夠正常開業(yè)，就要看商場(chǎng)的商家進(jìn)場(chǎng)程度。1、商戶進(jìn)場(chǎng)的裝修完畢了商戶的招商簽約工作后，著手就是要跟進(jìn)行招商的后續(xù)服務(wù)。根據(jù)商戶的有關(guān)規(guī)定，與商戶的特色擬定裝修設(shè)計(jì)方案，安排裝修隊(duì)伍入場(chǎng)進(jìn)行裝修，以原則的裝修質(zhì)量滿足商戶的規(guī)定。2、制訂商場(chǎng)管理規(guī)定為了確保本項(xiàng)目的順利開業(yè)，必須根據(jù)實(shí)際狀況建立一套原則的管理規(guī)定，便于本項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。3、擬定經(jīng)營(yíng)管理公司本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與否暢旺，經(jīng)營(yíng)秩序與否正常，這些都與專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理水平有關(guān)。定時(shí)與不定時(shí)的旺場(chǎng)促銷活動(dòng)對(duì)商場(chǎng)人流的暢旺有很大的影響。根據(jù)主題定位，本項(xiàng)目必須要擬定一種資質(zhì)較高的經(jīng)營(yíng)管理公司參加經(jīng)營(yíng)管理。（四）、開業(yè)通過以上的招商階段，基本完畢了本項(xiàng)目的招商工作，為了確保正常開業(yè)，在開業(yè)前完畢85%以上的招商目的。三、后記項(xiàng)目與否能夠順利開業(yè)，必須要有主力品牌店的強(qiáng)勢(shì)加盟，才干帶動(dòng)其它經(jīng)營(yíng)商家的加盟。3、各類招商渠道的操作A、電話約訪電話約訪是招商工作中很重要的一種渠道，并且也是使用最多的一種方式。電話約訪需要諸多溝通的技巧，招商人員必須懂得，運(yùn)用電話約訪的最后目的是要與見面客戶。電話約訪的時(shí)間不適宜過長(zhǎng)，在時(shí)間上要有一定的把握。B、陌生拜訪通過掌握的客戶資料，按照客戶的地址，招商人員攜帶本項(xiàng)目的資料直接到客戶的公司進(jìn)行陌生拜訪，爭(zhēng)獲得到進(jìn)一步的見面洽談，與客戶達(dá)成租賃意向。C、現(xiàn)場(chǎng)直接招商這是通過項(xiàng)目的招商廣告、客戶的轉(zhuǎn)介紹或其它方式得知本項(xiàng)目的招商信息而自己親自來到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的。這類客戶是最有效的客戶群體，必須要較好地把握這份客戶資源，招商人員必須要主動(dòng)跟進(jìn)這類客戶，爭(zhēng)取在現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)用多個(gè)技巧令到客戶落定或簽約。4、各類招商手法的擬定為了擴(kuò)大舶·品牌港的出名度，提高本項(xiàng)目的形象，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)快速完畢本項(xiàng)目的招商工作.根據(jù)本項(xiàng)目的具體狀況，采用了三種招商方式:A、現(xiàn)場(chǎng)招商項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)是項(xiàng)目對(duì)外的直接窗口，能夠讓慕名而來的客戶更具體地理解本項(xiàng)目。通過廣告的宣傳推廣,擴(kuò)大項(xiàng)目的出名度，運(yùn)用廣告吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀，更加增強(qiáng)客戶的入駐信心。這類是目的客戶之中最有效的客戶，招商人員必須主動(dòng)跟進(jìn)這類客戶，與其保持緊密的聯(lián)系，爭(zhēng)取在現(xiàn)場(chǎng)落定或簽定該類客戶。B、巡回招商會(huì)為了能盡快完畢本項(xiàng)目的招商目的,能夠在本地或外地去舉辦巡回招商會(huì)，為本項(xiàng)目招到真正符合條件的商家。到外地舉辦巡回招商會(huì)能讓商家盡快且具體地理解本項(xiàng)目的招商對(duì)象，為商家找一種真正符合和能夠完全展示本產(chǎn)品的場(chǎng)合。C、一對(duì)一的直接招商手法福泰地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)部分，商鋪的數(shù)量不多，但是要招到優(yōu)質(zhì)的商家也不是很容易的事。采用一對(duì)一的直接招商手法有助于更加好地把握有效的商家，能夠具體地理解商家的真正需要，容易促成有效商家的落定或簽約。4、篩選客戶根據(jù)項(xiàng)目的主題定位，我們必須將前期鎖定的客戶群進(jìn)行統(tǒng)一篩選、分類，選出符合本商場(chǎng)的目的客戶群。5、鎖定客戶通過客戶資源以及其它手法，運(yùn)用電話約訪或其它方式事先與本項(xiàng)目的目的客戶獲得聯(lián)系，為本項(xiàng)目?jī)?chǔ)蓄一同意客戶，以致到招商工作真正執(zhí)行的時(shí)候，能夠有一種水到渠成的效果，在最短的時(shí)間內(nèi)快速達(dá)成本項(xiàng)目的招商目的，有助于項(xiàng)目的順利開業(yè)。6、招商推廣的策劃及安排根據(jù)本項(xiàng)目的具體需要組建招商廣告推廣專案小組，協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)招商廣告推廣的整體把控，有助于項(xiàng)目招商工作的順利推動(dòng)。7、招商部門的組織架構(gòu)及人員安排根據(jù)項(xiàng)目的需要，組建項(xiàng)目的專案招商部及招商人員的工作安排。8、招商人員系統(tǒng)的培訓(xùn)為了令招商人員更加熟悉本項(xiàng)目的基本概況，提高招商人員的招商技巧，快速達(dá)成本項(xiàng)目的招商目的。根據(jù)項(xiàng)目與招商人員的需要制訂系列的培訓(xùn)課程，例如：房地產(chǎn)基本知識(shí)的培訓(xùn)、項(xiàng)目基本概況、招商流程、招商技巧的培訓(xùn)及各類招商應(yīng)用文獻(xiàn)的應(yīng)用闡明等。系統(tǒng)的培訓(xùn)模擬訓(xùn)練，能夠盡快提高招商隊(duì)伍的實(shí)戰(zhàn)能力，以求在最短的時(shí)間內(nèi)完畢貴司的預(yù)期招商目的。9、各類應(yīng)用文獻(xiàn)的擬定在招商工作開始之前，必須擬定各類有關(guān)的應(yīng)用文獻(xiàn)，例如：招商排號(hào)告知單、商鋪認(rèn)租須知、商鋪認(rèn)租書、商鋪認(rèn)租意向書及商鋪?zhàn)赓U合同等文獻(xiàn)。便于我們招商工作的更加好展開，避免在招商工作碰到不必要的有關(guān)麻煩，給客戶留下不良的印象。六福國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)招商政策與招商周期一、整體運(yùn)作思路先入后營(yíng)再調(diào)的招商運(yùn)行方略先入：兩個(gè)層次的意思。首先是先入市場(chǎng)，以合理的租金與招商政策切入市場(chǎng)，如租金明顯高于市場(chǎng)將很難被接受，不付合市場(chǎng)會(huì)被裁減；同時(shí)也是讓經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入到我們項(xiàng)目來經(jīng)營(yíng),達(dá)成開街的原則70%的入駐經(jīng)營(yíng)者。后營(yíng)：通過運(yùn)行、管理實(shí)現(xiàn)商家的正常平穩(wěn)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)，這是一種穩(wěn)定時(shí)，完畢留商、養(yǎng)商。再調(diào)：商家能實(shí)現(xiàn)盈利且能在此良好經(jīng)營(yíng)（至此市場(chǎng)哺育階段基本完畢），在此情形下，進(jìn)行合理的租金上浮調(diào)節(jié)。以市場(chǎng)可能接受的招商的有關(guān)政策，啟動(dòng)項(xiàng)目的招商。經(jīng)營(yíng)者所關(guān)心的：到某一物業(yè)經(jīng)營(yíng)的理由能否盈利招商的核心因素：合理的租金合理的招商政策合理的入市時(shí)機(jī)二、項(xiàng)目平均租金1、濟(jì)陽租金分布精品街精品街0,15-0,18龍海路—緯二路緯一路經(jīng)二路—韓家街—老商業(yè)街—2、租金制訂的重要因素由于精品街與本項(xiàng)目相鄰近來，同屬濟(jì)陽近年來新興的商業(yè)物業(yè)，且從現(xiàn)在的投資者、經(jīng)營(yíng)戶溝通時(shí)客戶大部分均將精品街與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，因此作為本項(xiàng)目的重點(diǎn)租金參考。同時(shí)考慮到本項(xiàng)目之建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃及商業(yè)運(yùn)作等優(yōu)勢(shì)明顯優(yōu)于濟(jì)陽精品街，本項(xiàng)目剛投放市場(chǎng)與其租金差距不要太大。3、租金擬定——合理的租金制訂0．23元/平方米/天街段AB15—AB22AB4—AB11AB14—CD21AB3—CD8CD20—EFCD7—EFGH平均租金一層二層即本項(xiàng)目商業(yè)之二層租金就相稱精品街之一層租金。租金較高，很難使客戶接受并容易使客戶分流，增加招商風(fēng)險(xiǎn)。三、招商政策從現(xiàn)在與經(jīng)營(yíng)者的溝通中，只是通過溝通讓經(jīng)營(yíng)戶明了項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和商業(yè)前景是很難轉(zhuǎn)化為他們產(chǎn)到我們這來經(jīng)營(yíng)的行動(dòng)。因此，虛實(shí)相濟(jì)完畢招商虛：對(duì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、前景的分析，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的論述等說服溝通工作實(shí)：公司對(duì)于商業(yè)運(yùn)作的決心——招商有關(guān)政策投入預(yù)取之，先與之1、免租政策擬定平均免租期街段AB15—AB22AB4—AB11AB14—CD21AB3—CD8CD20—EFCD7—EFGH12．5個(gè)月（年）招商政策（免租）12個(gè)月18個(gè)月12個(gè)月8個(gè)月租賃期2年3年2年1年一層10個(gè)月15個(gè)月10個(gè)月7個(gè)月二層14個(gè)月21個(gè)月14個(gè)月9個(gè)月2、租金收益方式總面積（㎡）平均租金（元）年收益（元）五年總收益（元）無免租期元含免租期前二年元含免租期第三年元含免租期第四年元含免租期第五年元收益增值按以上含免租的租金總收益，相稱于平均租為元/平方米/天注：①、以上計(jì)算按免租合同期滿的后三年，按商鋪增值租金收益的保守估算；②、根據(jù)市場(chǎng)反饋，沒有免租期的狀況下招商只能在30%左右，沒有商氣，商鋪、沒有增值收益，且不能確保1—2年合同期滿后幾年的租金收入；按照帶免租的操作模式可達(dá)成招商70%，大量商家的入住可使商街快速走旺，這也是商鋪增值的最根本所在；③、以上計(jì)算為招商100%計(jì)算，且商街持續(xù)5年沒有空鋪。3、輔助政策（1）經(jīng)營(yíng)商家的稅費(fèi)減免及有關(guān)證照手續(xù)統(tǒng)一辦理；（2）統(tǒng)一店面形象的制作費(fèi)用減免；四、招商周期招商是雙刃：招商能夠提高本商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，但如在整個(gè)項(xiàng)目銷售的前期招商集中展開勢(shì)必會(huì)分解部分自營(yíng)客戶的投資可能1、項(xiàng)目整體招銷關(guān)系先重銷售，再重招商銷售：先揚(yáng)后抑招商：先抑扣揚(yáng)以此達(dá)成兩者的互相帶動(dòng)項(xiàng)目交房前之4-6個(gè)月完畢整個(gè)項(xiàng)目的招商。2、招商時(shí)間階段大型主力業(yè)態(tài)招商特點(diǎn)招商周期長(zhǎng)，洽談期長(zhǎng)：六個(gè)月至兩年時(shí)間物業(yè)需“量身”定做非大型主力業(yè)態(tài)招商特點(diǎn)：招商周期相對(duì)較短洽談期對(duì)相對(duì)短物業(yè)按建筑規(guī)定即可無額外規(guī)定注：大型主力業(yè)態(tài)如購物中心、百貨店、倉儲(chǔ)店、家居中心、星級(jí)酒店店等非大型主力業(yè)態(tài)為便利店、服裝店、快餐店、美容美發(fā)店等。由以上能夠看出，本項(xiàng)目屬于非大型主力業(yè)態(tài)招商，在項(xiàng)目交房之前4-6個(gè)月即3—7月份為招商集中期，全方面展開招商工作，此時(shí)商鋪銷售已進(jìn)入平穩(wěn)的銷售持續(xù)期，正好以招商增進(jìn)銷售。如過集中早展開，客戶不會(huì)用近一種季度的時(shí)間等著在我們這開業(yè)，會(huì)使有關(guān)廣告投放后的客戶資源流失。浩創(chuàng)第一商城招商條件及優(yōu)惠政策（討論稿）鄭州美格商業(yè)管理公司自2008年4月15日正式啟動(dòng)招商以來，根據(jù)整體工作計(jì)劃安排，本著重調(diào)查、重?cái)?shù)據(jù)的工作辦法，重要對(duì)滑縣的商業(yè)環(huán)境、商業(yè)零售市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)等進(jìn)行了調(diào)查。從經(jīng)營(yíng)方式、租金狀況、費(fèi)用原則、經(jīng)營(yíng)面積以及銷售狀況、收款方式、結(jié)算周期等有關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行了摸底，為本項(xiàng)目招商政策的制訂積累了大量的參考數(shù)據(jù)。結(jié)合浩創(chuàng)第一商城的戰(zhàn)略需求，充足考慮滑縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)以及商業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀、品牌商的承受能力等諸多因素，針對(duì)浩創(chuàng)第一商城的業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)定位，以及本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的業(yè)種、品類等，特?cái)M定浩創(chuàng)第一商城的招商條件及優(yōu)惠政策。一、招商條件及優(yōu)惠政策制訂的原則和根據(jù)1、筑巢引鳳，放水養(yǎng)魚，整合、優(yōu)化品牌資源現(xiàn)在，滑縣的商業(yè)比較分散，在招商過程中，制訂優(yōu)惠的招商條件和政策，激勵(lì)和支持品牌商引進(jìn)品牌，調(diào)節(jié)、優(yōu)化品牌構(gòu)造，確保招商的質(zhì)量和數(shù)量，確保開業(yè)后商城能有較強(qiáng)的人氣，“以商業(yè)帶動(dòng)銷售、以商業(yè)保障銷售”為宗旨，樹立品牌商與商城共同哺育市場(chǎng)的信心，是十分必要的。2、招商政策制訂的根據(jù)招商政策是招商工作的基礎(chǔ)和根據(jù)，必須對(duì)的、合理、切實(shí)可行，既要結(jié)合本地的實(shí)際狀況，又要符合浩創(chuàng)第一商城的業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)定位及將來發(fā)展的規(guī)定。招商條件過高，不利于確保招商的質(zhì)量、進(jìn)度、品牌及品牌商的引進(jìn)；條件過低，直接影響租金收益。因此，項(xiàng)目招商政策和條件的制訂采用比照法，重點(diǎn)參考滑縣同類商場(chǎng)的招商條件（見附表），結(jié)合項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，同時(shí)參考現(xiàn)在周邊市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)早期招商政策制訂的辦法和根據(jù)，分樓層、按業(yè)種及品類制訂本項(xiàng)目的招商條件及優(yōu)惠政策?；h各商業(yè)項(xiàng)目費(fèi)用對(duì)比表項(xiàng)目名稱扣率、租金（元/㎡/月）工商稅收員工工資（元）員工工裝員工押金備注正宏百貨一層：10-15%63二層：10%、33三層：10%（現(xiàn)在空?qǐng)觯o400月+提成無無1．一次交一年租金免三個(gè)月2．二次用電另計(jì)（單表入戶）永通購物廣場(chǎng)一層；20二層：15三層：待定二樓：免一年租金無業(yè)主自營(yíng)無1．管理費(fèi)9元/㎡/月2．二次用電另計(jì)（單表入戶）3.各柜進(jìn)場(chǎng)押金5000-10000元4.合同訂立三年.5、柜位經(jīng)營(yíng)面積有公攤。工貿(mào)商場(chǎng)20-50無業(yè)主自營(yíng)無無二次用電另計(jì)華聯(lián)百貨聯(lián)營(yíng):15%其它自營(yíng)無450月+提成無無二次用電另計(jì)春天服飾廣場(chǎng)自營(yíng)無450+分成有無萬家福生活廣場(chǎng)60+自營(yíng)無450+分成有500元1．一年扣120元工裝費(fèi)2.二次用電另計(jì)世紀(jì)廣場(chǎng)15-25無業(yè)主自營(yíng)無無各鋪面為上下連體,一層為營(yíng)業(yè)場(chǎng)地,二樓為居住場(chǎng)地,面積50+50㎡滑縣各商業(yè)街費(fèi)用對(duì)比表項(xiàng)目街道扣率、租金（元/㎡/月）工商稅收(元/月)員工工資（元）衛(wèi)生管理費(fèi)(元/月)備注燒雞街25-60315450+分成15轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬-5萬紫光步行街30-60430450+分成10轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬-4萬（部分）集貿(mào)市場(chǎng)66-90無自營(yíng)無押金1500元益友時(shí)代廣場(chǎng)一層：50二層：25三樓：13四樓：8無自營(yíng)無賓北廣場(chǎng)20-35300自營(yíng)無餐飲稅收190元/月體彩廣場(chǎng)20-40無自營(yíng)無敬老廣場(chǎng)20-50無自營(yíng)無世紀(jì)廣場(chǎng)15-25無自營(yíng)10營(yíng)業(yè)區(qū)50㎡+住宿區(qū)50㎡紅旗路30-50350自營(yíng)20解放路40-50330自營(yíng)10衛(wèi)河路40-60300自營(yíng)30道城路20-40350自營(yíng)30人民路20-36400自營(yíng)30貿(mào)易路20-30無自營(yíng)20益友廣場(chǎng)調(diào)查數(shù)字總面積：12000平方米樓層面積經(jīng)營(yíng)品類租金費(fèi)用備注一樓3500㎡品牌服飾、移動(dòng)通訊、床品等萬元/間（55㎡/間）合53元/㎡/月物業(yè)全免、稅等臨時(shí)不交位置不同，租金向內(nèi)遞減二樓3200㎡男女服飾、皮鞋、童裝、玩具、冷飲冷飲：41元/㎡、童裝玩具25元/㎡物業(yè)全免、稅等臨時(shí)不交三樓3500㎡餐飲、臺(tái)球、網(wǎng)吧、電玩、迪廳（裝）13元/月/㎡餐飲有4元/月/㎡垃圾清運(yùn)費(fèi)四樓1800㎡KTV（裝）等元/月/㎡(一年18萬)工商稅務(wù)單獨(dú)申報(bào)整體招商政策租用一年送六個(gè)月、租兩年送8個(gè)月、租用三年送一年。針對(duì)我項(xiàng)目制訂了招商優(yōu)惠方案，具體辦法現(xiàn)在尚未調(diào)查到。調(diào)查分析租金構(gòu)造和我們的項(xiàng)目比較靠近，對(duì)市場(chǎng)有一定的指導(dǎo)意義，其二、三、四樓均未銷售，不牽涉投資者的利益。開發(fā)公司主動(dòng)性強(qiáng)，故而優(yōu)惠幅度大?；h各商場(chǎng)狀況調(diào)查表序號(hào)商業(yè)項(xiàng)目名稱政策物業(yè)狀況開業(yè)狀況備注1永通購物廣場(chǎng)一樓20元/㎡/月二樓免一年租金物業(yè)管理費(fèi)9元/㎡/月一部手扶電梯、廣播音樂系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)三樓空?qǐng)鋈遮吅棉D(zhuǎn)2正宏百貨聯(lián)營(yíng)，扣點(diǎn)15%-20%，其它費(fèi)用無。一部手扶電梯、廣播音樂系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)一樓撤柜較多，二樓超市，三樓空?qǐng)觥Ｉ饫淝?益友廣場(chǎng)一樓35-70元/㎡/月二樓25元/㎡/月三樓19元/㎡/月四樓11元/㎡/月，統(tǒng)一簽一年送6個(gè)月，個(gè)別簽一年送12月、19月租金，其它費(fèi)用無。一部手扶電梯。30%空?qǐng)觯銖?qiáng)維持（現(xiàn)在有小部分燒雞街商戶陸續(xù)入駐）4燒雞街經(jīng)營(yíng)商戶已停業(yè)已拆遷6-7家商戶入駐益友廣場(chǎng)，部分商戶入駐世紀(jì)廣場(chǎng)，部分品牌商戶停業(yè)尋找適宜項(xiàng)目。5紫光步行街30-60元/㎡/月，工商稅務(wù)在400元左右二層獨(dú)立商鋪第一手房東5年6萬，9月份到期。6鴻運(yùn)商貿(mào)城30-70元/㎡/月（鋪位面積基9㎡左右，商鋪年租金在8000元左右），工商稅務(wù)費(fèi)用無。臨時(shí)建筑八月至九月份合同到期，現(xiàn)商戶正在選地方。7丹尼斯在建，開始進(jìn)行銷售和招商宣傳，政策未定。地下商場(chǎng)，一至三樓商場(chǎng)，四至五樓住宅。無無8永信商場(chǎng)在建一樓商場(chǎng)，二至五樓住宅。無無9德遠(yuǎn)·新天地在建，開始銷售和招商宣傳，政策未定。一至三樓商場(chǎng)，四至五樓，商用寫字樓。無無二、業(yè)態(tài)定位及品類規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)及品類地下超市一樓一樓臨街門店精品店：品牌男裝、品牌女裝、名牌鞋業(yè)、青春休閑、運(yùn)動(dòng)休閑、名表、眼鏡、化妝名店、美容美發(fā)、名煙名酒、醫(yī)藥超市、黃金珠寶、數(shù)碼、通訊、攝影器材、手機(jī)賣場(chǎng)、通訊營(yíng)業(yè)廳等一樓步行街流行前線中間小商品城外圈流行前線紅旗路側(cè)男鞋、襯衣、男褲等衛(wèi)河路側(cè)IT、數(shù)碼、通訊、攝影器材等小商品城精品小百貨、文具、辦公用品、飾品、手工業(yè)品、小五金等燒雞街男裝、女裝、休閑、牛仔等二樓解放路、紅旗路百貨區(qū)：西式快餐主力店預(yù)留、小朋友系列、皮鞋賣場(chǎng)、服飾賣場(chǎng)等解放路、衛(wèi)河路家居、布藝、窗簾、床上用品、家居飾品、櫥衛(wèi)用品、家電賣場(chǎng)、電腦、數(shù)碼、手機(jī)配件、電動(dòng)車、自行車及配件等燒雞街名品店：男女服裝、針織內(nèi)衣、飾品等三樓美食天地、水吧、咖啡吧、酒吧、網(wǎng)吧、健身房、臺(tái)球室、家居廣場(chǎng)等四樓補(bǔ)習(xí)班、藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、跆拳道、瑜伽館等浩創(chuàng)第一商城樓層業(yè)態(tài)及品類規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)及品類租金原則元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi)元/㎡/月工商稅務(wù)二次照明地下超市以實(shí)際洽談為原則以實(shí)際洽談為原則單獨(dú)注冊(cè)單獨(dú)申報(bào)另計(jì)一樓一樓臨街門店精品店：品牌男裝、品牌女裝、名牌鞋業(yè)、青春休閑、運(yùn)動(dòng)休閑、名表、眼鏡、化妝名店、美容美發(fā)、名煙名酒、醫(yī)藥超市、黃金珠寶、數(shù)碼、通訊、攝影器材、手機(jī)賣場(chǎng)、通訊營(yíng)業(yè)廳等1、均價(jià)502、按區(qū)域定價(jià)，差價(jià)5元左右3、主力店以實(shí)際洽談為原則物業(yè)管理費(fèi)建議:1、不超出2元2、面積較大商鋪物業(yè)費(fèi)用另定原則1、商城統(tǒng)一申報(bào)優(yōu)惠政策，商戶受益2、個(gè)體商戶申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，商城協(xié)助辦理，爭(zhēng)取優(yōu)惠。3、商城與政府聯(lián)合在項(xiàng)目處設(shè)立工商稅務(wù)辦公室。單表入戶，電費(fèi)另計(jì)一樓內(nèi)鋪流行前線均價(jià)：40按區(qū)域定價(jià)，差價(jià)5元左右大賣場(chǎng)以實(shí)際洽談為原則中間小商品城部分外圈流行前線紅旗路側(cè)男鞋、襯衣、男褲均價(jià)40，差價(jià)5元左右衛(wèi)河路側(cè)IT、數(shù)碼、通訊、攝影器材等均價(jià)40，差價(jià)5元左右小商品城精品小百貨、文具、辦公用品、飾品、手工業(yè)品、小五金等均價(jià)40，差價(jià)5元左右燒雞街男裝、女裝、休閑、牛仔等均價(jià)50，差價(jià)5元左右二樓解放路、紅旗路百貨區(qū)：西式快餐主力店預(yù)留、小朋友系列、皮鞋賣場(chǎng)、服飾賣場(chǎng)等均價(jià)25，差價(jià)5元大賣場(chǎng)政策另定物業(yè)管理費(fèi)建議:1、不超出元2、大賣場(chǎng)物業(yè)費(fèi)用政策另定同上同上解放路、衛(wèi)河路家居、布藝、窗簾、床上用品、家居飾品、櫥衛(wèi)用品、家電賣場(chǎng)、電腦、數(shù)碼、手機(jī)配件、電動(dòng)車、自行車及配件等均價(jià)25，差價(jià)5元家電賣場(chǎng)政策另定燒雞街名品店：男女服裝、針織內(nèi)衣、飾品等均價(jià)30，差價(jià)5元三樓美食天地、水吧、咖啡吧、酒吧、網(wǎng)吧、健身房、臺(tái)球室、家居廣場(chǎng)等均價(jià)20，差價(jià)5元物業(yè)費(fèi)建議:1、不超出期1元,2、大賣場(chǎng)物業(yè)費(fèi)用另定同上同上四樓補(bǔ)習(xí)班、藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、跆拳道、瑜伽館等均價(jià)10，差價(jià)5元物業(yè)建議:不超出1元，大賣場(chǎng)另定同上同上三、招商政策：根據(jù)滑縣的商業(yè)現(xiàn)狀，商城以租賃經(jīng)營(yíng)方式為主，以綜合優(yōu)勢(shì)吸引品牌商進(jìn)駐。（見附表）四、招商政策體系闡明：（一）、確保金：1、物業(yè)自持、返租區(qū)：意向書或合同簽定時(shí)按100元/平方米的原則收取訂金，訂金總額度不得低于元，開業(yè)后訂金做為經(jīng)營(yíng)確保金，合作關(guān)系終止后一種月內(nèi)無息返還。2、業(yè)主代租區(qū)：租金由業(yè)主收取，經(jīng)營(yíng)確保金由浩創(chuàng)商城統(tǒng)一收取，以確保商城統(tǒng)一管理。原則同上。3、業(yè)主自營(yíng)、自租：為確保自營(yíng)、自租業(yè)戶能享有浩創(chuàng)第一商城營(yíng)銷推廣、廣告宣傳、統(tǒng)一管理、客戶資源及浩創(chuàng)商城運(yùn)行管理的統(tǒng)一性，原則上規(guī)定業(yè)主必須接受浩創(chuàng)商城的統(tǒng)一管理并交納一定數(shù)額的經(jīng)營(yíng)確保金。原則同上。（二）、租金：另附表。（三）、物業(yè)管理費(fèi)：1、有選用擇性的對(duì)國(guó)內(nèi)出名主力店商戶免收物業(yè)管理費(fèi)。2、對(duì)面積需求較大的大賣場(chǎng)商戶優(yōu)惠收取物業(yè)管理費(fèi)。3、其它商戶物業(yè)管理費(fèi)原則參考《各區(qū)域租金原則表》。4、物業(yè)管理費(fèi)收取方式：1）已售鋪位：建議交房時(shí)由業(yè)主一次性交付一年管理費(fèi)。2）未售區(qū)域：由租賃戶交付租金，一次性交付一年。3）優(yōu)惠政策：一次性交付一年：優(yōu)惠兩個(gè)月一次性交付六個(gè)月：優(yōu)惠一種月（四）、公攤：A：銷售區(qū)：根據(jù)實(shí)際柜位面積與業(yè)主購面面積核算公攤達(dá)成%，公攤系數(shù)：,即：購房面積為100平方，套內(nèi)面積為92平方。套內(nèi)面積×%=簽約面積B：返租區(qū)：根據(jù)柜位切割面積與公共區(qū)面積分?jǐn)?，建議公攤不超出10%，公攤系數(shù)為：。（五）、工商稅務(wù)：宗旨是“最大程度地爭(zhēng)取免收優(yōu)惠政策，能不交的不交，能少交的少交”，具體原則以政府審批政策為原則。（六）、共它費(fèi)用：1）自營(yíng)、統(tǒng)一管理、大賣場(chǎng)區(qū)域營(yíng)業(yè)員工裝及工牌費(fèi)用；（待討論）2）營(yíng)業(yè)員管理手冊(cè)5元/本；（待討論）3）商城統(tǒng)一POP、小招貼、促銷用品等費(fèi)用；4）促銷場(chǎng)地使用費(fèi)用；5）節(jié)假日統(tǒng)一促銷宣