儋州市農(nóng)用地基準地價

儋州市農(nóng)用地基準地價工作實施方案一、工作意義及背景農(nóng)用地基準地價評估成果是政府為支撐農(nóng)村土地制定改革和農(nóng)墾改革發(fā)展，避免國有農(nóng)用地資產(chǎn)流失，對農(nóng)用地進行科學、合理、統(tǒng)一、嚴格管理、提高農(nóng)用地管理水平，進一步促進農(nóng)用地利用結構優(yōu)化提供重要技術依據(jù)。根據(jù)“國土資源部辦公廳文件《關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》國土資廳發(fā)[2017]27”號和“海南省國土資源廳《關于加強公示地價體系建設和管理工作的通知》瓊國土資用字[2017]68號”等文件，為儋州市應制定國有農(nóng)用地基準地價。二、工作范圍《儋州市農(nóng)用地基準地價》評估涉及范圍為：八一農(nóng)場、西聯(lián)農(nóng)場、西培農(nóng)場、西慶分場、西華分場、蘭洋農(nóng)場、紅嶺分場、西流分場、新盈分場、龍山分場共10個國有農(nóng)用地主要評估區(qū)域，及儋州市轄區(qū)內(nèi)其它國有農(nóng)用地。三、主要任務國有農(nóng)用地基準地價評估主要工作任務是，儋州市范圍內(nèi)農(nóng)用地土地定級和基準地價評估。根據(jù)《規(guī)程》要求，結合儋州市實際情況，確定主要工作任務具體為：1、根據(jù)儋州市土地質量的自然屬性、社會經(jīng)濟狀況和區(qū)位條件，根據(jù)地方土地管理和實際情況需要，遵照與委托方要求相一致的原則，按照規(guī)定的方法程序進行農(nóng)地質量綜合、定量評定，劃分出農(nóng)用地級別。2、在土地定級的基礎上，根據(jù)本地農(nóng)用地市場狀況，基礎資料及技術條件，選擇合適的技術路線計算出不同類型農(nóng)用地基準地價。3、在基準地價基礎上，通過已有樣點檢驗、校核，編制宗地價影響因素指標說明表及修正系數(shù)表。四、技術準備熟練掌握國家標準《農(nóng)用地定級規(guī)程》（GB/T28405-2012）和《農(nóng)用地估價規(guī)程》（GB/T28406-2012），結合儋州市實際，制定土地定級及基準地價評估的技術路線：（1）土地定級技術路線：在《農(nóng)用地定級規(guī)程》（GB/T28405-2012）規(guī)定的基礎上，結合我市農(nóng)用地特點，選取自然、社會經(jīng)濟、農(nóng)用地利用及區(qū)位等能夠體現(xiàn)土地質量差異的因素，采用“多因素綜合評定法”確定基本定級單元作用總分值，根據(jù)模糊聚類原理，采用總分頻率法確定土地級別界限分值，依次劃分土地級別，并在校驗的基礎上，進行分類定級。（2）基準地價評估技術路線，在《農(nóng)用地估價規(guī)程》（GB/T28406-2012）規(guī)定的基礎上，根據(jù)我市的農(nóng)用地的市場狀況、基礎資料及技術條件，從樣點地價平均法、定級指數(shù)模型法、基準地塊評估法等三種技術路線中進行取舍。五、工作思路首先收集資料與外業(yè)調查，再整理資料及定量化處理，然后計算定級指數(shù)及評定農(nóng)用地級別。其次，在劃定土地級別的基礎上，根據(jù)收集資料情況，確定農(nóng)用地基準地價評估的技術路線，界定基準地價的內(nèi)涵，對所采用的技術路線計算出基準地價結果與實際情況進行比較，驗證后，進行適當?shù)恼{整，確定各級別不同類型農(nóng)用地基準地價。再選擇在各級別內(nèi)對宗地地價影響較大的自然因素、社會經(jīng)濟因素和特殊因素，采用科學的方法，確定各因素權重值，再根據(jù)調查計算確定修正系數(shù)表，編制修正體系。六、工作流程及計劃本項工作分為前期準備、外業(yè)調查、農(nóng)用地定級、基準地價評估、成果驗收五個階段，整個基準地價更新工作計劃10個月完成（起始時間從簽訂委托協(xié)議起算）。儋州市農(nóng)用地基準地價評估工作流程及計劃表（該階段大部分工作屆時由中標評估公司負責）1、前期準備項目內(nèi)容1、制定實施方案定項目實施方案，由市國土環(huán)境資源局上報省國土資源廳及市政府，落實項目經(jīng)費2、制定工作制度和技術方案（1）制定外業(yè)調查計劃（2）編寫調查工作方案（3）確定定級及評估技術路線3、購置有關外采設備相機、電腦、指南針、卷尺等4、調查表格設計（1）農(nóng)用地定級因素因子調查表（2）農(nóng)用地投入-產(chǎn)出效益調查表（3）農(nóng)用地承包調查表（4）農(nóng)用地轉包調查表（5）農(nóng)用地出租調查表（6）農(nóng)用地聯(lián)營入股調查表（7）農(nóng)用地開發(fā)調查表5、人員培訓（1）學習《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》，打好理論基礎，明確工作的范圍、目的、工作方法。（2）交易要點調查方法及注意事項6、收集工作地圖及圖件編輯（1）土地利用現(xiàn)狀圖（2）土壤圖（3）地形圖（4）土地利用規(guī)劃圖（5）其他相關圖件2、外業(yè)調查項目內(nèi)容主要收集內(nèi)容1、搜集資料（1）定級資料收集（包括農(nóng)用地自然屬性資料、農(nóng)用地利用資料、農(nóng)用地社會經(jīng)濟資料、農(nóng)用地區(qū)位資料等）（2）估價資料收集（包括農(nóng)用地投入-產(chǎn)出效益、農(nóng)用地承包、農(nóng)用地轉包、農(nóng)用地出租等）（3）圖件資料收集①農(nóng)用地氣候資料、水文資料、土壤資料、地形地貌資料等自然屬性資料。②農(nóng)用地利用資料：主要農(nóng)用地種植農(nóng)作物的面積、單產(chǎn)、總產(chǎn)的統(tǒng)計資料、樣點土地利用條件、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實測資料、農(nóng)用地經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營效益、利用集約度、利用現(xiàn)狀、利用方式和農(nóng)業(yè)技術實驗資料等；③農(nóng)用地社會經(jīng)濟資料：灌溉條件（水源保證率、灌溉保證率）、排水條件、人均耕地、單位面積資金投入、單位面積純收入、農(nóng)民人均收入、林網(wǎng)化程度、田間供電、農(nóng)村道路網(wǎng)分布、道路級別標準、距區(qū)域經(jīng)濟中心距離、耕作距離、耕作裝備、田塊大小、田塊形狀和田塊分散程度等資料；④農(nóng)用地區(qū)位資料：中心城市影響度、農(nóng)貿(mào)市場影響度、道路通達度、對外交通便利度等資料；⑤圖件資料：土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用規(guī)劃圖、土壤圖、地形圖及其他相關圖件；⑥農(nóng)用地分等或耕地質量等別評價的基礎資料匯編、中建成果及最終成果資料；⑦其他資料：農(nóng)業(yè)區(qū)劃資料、土壤普查資料、土地利用現(xiàn)狀調查資料、土地利用規(guī)劃、土地利用變更資料、農(nóng)業(yè)統(tǒng)計資料、農(nóng)產(chǎn)品市場價格資料、農(nóng)用地承租（承包與轉包）的價格資料、具體項目征地各項實際補償標準。2、其他相關估價資料收集（1）農(nóng)用地區(qū)劃資料（2）土壤普查資料（3）農(nóng)業(yè)統(tǒng)計資料（4）當?shù)厥袌鰞r格資料（5）征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準等資料3、內(nèi)業(yè)測評項目內(nèi)容1、調查資料的分析整理（1）檢查采集對象是否有遺漏，信息是否全面（2）對資料進行歸類（3）調查收集到的數(shù)據(jù)是否符真實，剔除異常數(shù)據(jù)2、資料的錄入建立信息庫（1）將采集的檢查數(shù)據(jù)資料錄入建庫（2）繪制土地級別圖和基準地價圖3、土地定級資料處理（1）整理、匯總土地定級資料（2）量化定級指標并計算因素、因子的功能分和影響半徑（3）邀請專家打分，確定土地定級因子及權重（4）劃分定級單元（5）計算定級單元因素分值4、估價資料的分析整理（1）整理匯總估價資料（2）劃分均質區(qū)域單元（3）根據(jù)《規(guī)程》確定各級別主要用地類型地價（4）建立宗地地價修正體系4、組織聽證項目內(nèi)容召開聽證會（1）組織聽證（2）歸納和整理各方面意見和建議，并調整完善工作成果5、評審驗收項目內(nèi)容評審驗收報請省國土資源廳組織土地估價專家和有關有人員組成評審驗收小組，對成果進行檢查驗收七、工作實施過程農(nóng)用地土地定級及基準地價評估總的工作程序是先外業(yè)后內(nèi)業(yè)，先定級再估價，具體可分為前期準備、外業(yè)調查、土地定級、基準地價評估、成果論證審核五個階段開展，具體安排如下：1、前期準備1．1組織準備①項目領導小組：由儋州市國土資源局及市政府工作領導小組，指導、組織、協(xié)調工作開展，及時解決現(xiàn)場調查及工作過程中出現(xiàn)的重大問題。同時簡化在工作過程中的辦事程序，形成高效率的工作機制。②技術實施單位成立項目組：技術指導小組成員：由市政府、儋州市國土資源局及中標單位組成項目組進行評估工作。1.2人員培訓①為確保工作順利進行，制定切實可行的培訓計劃，編制《工作手冊》、《外業(yè)調查表》，對工作人員進行技術培訓。②組織項目組成員，認真學習《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》，打好理論基礎。2、外業(yè)調查，收集資料2.1土地定級資料搜集根據(jù)《規(guī)程》要求，再儋州市國土資源局配合下，由中標評估公司分組負責到相關部門（農(nóng)業(yè)局、統(tǒng)計局等）收集資料，填寫《定級資料調查表》2.2土地估價資料的收集①分區(qū)、分組，有計劃定時、定量收集樣點資料(所采樣點的現(xiàn)狀、租金、周邊情況、規(guī)劃狀況等)②調查樣點的及時錄入，為提高錄入的質量和工作效率，我們使用電子軟件進行樣點資料的錄入，并及時的整理、分析，從中剔除異常數(shù)據(jù)。③為保正樣點數(shù)據(jù)的準確，建立抽查機制，專人負責每個區(qū)抽取調查樣點的3%-5%進行復查，如不合格，則要求調查小組返工。2.3其他相關資料收集3、土地定級采用修正法、因素法和樣地法初步確定土地級別，在根據(jù)收集的材料，校驗定級單元劃分的合理性、定級因素選取的正確性以及定級結果的正確性，對不合格的定級單元，重新計算，校驗合格的農(nóng)用地級別確定為農(nóng)用地定級結果，將級別邊界落實到大比例尺現(xiàn)狀圖上，確定最終農(nóng)用地級別圖。4、基準地價評估農(nóng)用地基準地價評估有以下三條技術路線：a)樣點地價平均法：在農(nóng)用地定級基礎上，用投入產(chǎn)出樣點資料和市場交易樣點資料評估并確定基準地價：b)定級指數(shù)模型法：在農(nóng)用地定級基礎上，根據(jù)定級指數(shù)、農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料，建立地價測算模型，評估并確定基準地價。c)基準地塊評估法：通過設置基準地塊，并評估基準地塊價格，根據(jù)基