商業(yè)融資計(jì)劃書

商業(yè)融資計(jì)劃書篇一：商業(yè)融資打算書模板

項(xiàng)目融資商業(yè)打算書要緊編制內(nèi)容

1.項(xiàng)目的經(jīng)營對象和范疇

2.投資規(guī)模

3.所需要的融資服務(wù)的規(guī)模

4.建設(shè)周期

5.項(xiàng)目收益的要緊來源(這部分要具體可信)

6.項(xiàng)目的年回報(bào)率(具體可信)

7.項(xiàng)目建設(shè)者和經(jīng)營者的資歷(此處也是重要部分)

8.其它狀況，其中涉及與否經(jīng)主管部門同意，有特別的項(xiàng)目與否差不多辦理好特別手續(xù)。與否是國家或者地點(diǎn)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目等等

第一部分XX項(xiàng)目摘要

一、公司簡樸描述

二、公司的宗旨和目的

三、公司現(xiàn)在股權(quán)構(gòu)造

四、已投入的資金及用途

五、公司現(xiàn)在要緊產(chǎn)品或服務(wù)介紹

六、XX市場概況和營銷方略

七、要緊業(yè)務(wù)部門及業(yè)績介紹

八、核心經(jīng)營團(tuán)體

九、公司優(yōu)勢講明

十、現(xiàn)在公司為實(shí)現(xiàn)目的的增資需求：緣故、數(shù)量、方式、用途、償還

十一、融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案）

十二、財(cái)務(wù)分析

1、財(cái)務(wù)歷史數(shù)據(jù)

2、財(cái)務(wù)預(yù)計(jì)

3、資產(chǎn)負(fù)債狀況

第二部分XX項(xiàng)目綜述

第一章公司介紹

一、公司的宗旨

二、公司介紹資料

三、各部門職能和經(jīng)營目的

四、公司治理

1、董事會

2、經(jīng)營團(tuán)體

3、外部支持

第二章XX技術(shù)與產(chǎn)品

一、技術(shù)描述及技術(shù)持有

二、產(chǎn)品狀況

1、要緊產(chǎn)品名錄

2、產(chǎn)品特性

3、正在開發(fā)/待開發(fā)產(chǎn)品介紹

4、研發(fā)打算及時(shí)刻表

5、知識產(chǎn)權(quán)方略

6、無形資產(chǎn)

三、XX產(chǎn)品生產(chǎn)

1、資源及原材料供應(yīng)

2、現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力

3、擴(kuò)建設(shè)施、規(guī)定及成本，擴(kuò)建后生產(chǎn)能力

4、原有要緊設(shè)備及需添置設(shè)備

5、產(chǎn)品原則、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本操縱

6、包裝與儲運(yùn)

第三章XX市場分析

一、XX市場規(guī)模、市場構(gòu)造與劃分

二、XX目的市場的設(shè)定

三、XX產(chǎn)品消費(fèi)群體、消費(fèi)方式、消費(fèi)習(xí)慣及妨礙市場的要緊因素分析

四、現(xiàn)在公司產(chǎn)品市場狀況，產(chǎn)品所處市場進(jìn)展時(shí)期（空白/新開發(fā)/高成長/成熟/飽和）產(chǎn)品排名及品牌狀況

五、XX市場趨勢預(yù)測和市場機(jī)會

六、XX行業(yè)政策

第四章XX競爭分析

一、有無行業(yè)壟斷

二、從市場細(xì)分看競爭者市場份額

三、要緊競爭對手狀況：公司實(shí)力、產(chǎn)品狀況

四、潛在競爭對手狀況和市場變化分析

五、公司產(chǎn)品競爭優(yōu)勢

第五章XX市場營銷

一、概述營銷打算

二、銷售政策的制訂

三、銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù)

四、要緊業(yè)務(wù)關(guān)系狀況

五、銷售隊(duì)伍狀況及銷售福利分派政策

六、促銷和市場滲入

1、要緊促銷方式

2、廣告/公關(guān)方略、媒體評定

七、產(chǎn)品價(jià)格方案

1、定價(jià)根據(jù)和價(jià)格構(gòu)造

2、妨礙價(jià)格變化的因素和對策

八、銷售資料統(tǒng)計(jì)和銷售紀(jì)錄方式，銷售周期的計(jì)算。

九、市場開發(fā)規(guī)劃，銷售目的

第六章XX投資講明

一、資金需求講明（用量/期限）

二、資金使用打算及進(jìn)度

三、投資形式（貸款/利率/利率支付條件/轉(zhuǎn)股-普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)/對應(yīng)價(jià)格等）

四、資本構(gòu)造

五、回報(bào)/償還打算

六、資本原負(fù)債構(gòu)造講明

七、投資抵押

八、投資擔(dān)保

九、吸納投資后股權(quán)構(gòu)造

十、股權(quán)成本

十一、投資者介入公司治理之程度講明

十二、報(bào)告

十三、雜費(fèi)支付

第七章XX項(xiàng)目投資酬勞與退出

一、股票上市

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

三、股權(quán)回購

四、股利

第八章XX項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、資源風(fēng)險(xiǎn)

二、市場不擬定性風(fēng)險(xiǎn)

三、研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

四、生產(chǎn)不擬定性風(fēng)險(xiǎn)

五、成本操縱風(fēng)險(xiǎn)

六、競爭風(fēng)險(xiǎn)

七、政策風(fēng)險(xiǎn)

八、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

九、治理風(fēng)險(xiǎn)

十、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

第九章公司治理

一、公司組織構(gòu)造

二、治理制度及勞動合同

三、人事打算

四、薪資、福利方案

五、股權(quán)分派和認(rèn)股打算

第十章XX項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

一、財(cái)務(wù)分析講明

二、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測

1、銷售收入明細(xì)表

2、成本費(fèi)用明細(xì)表

3、薪金水平明細(xì)表

4、固定資產(chǎn)明細(xì)表

5、資產(chǎn)負(fù)債表

6、利潤及利潤分派明細(xì)表

7、現(xiàn)金流量表

8、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

篇二：魚批網(wǎng)商業(yè)融資打算書

一.公司概況

魚批網(wǎng)是一種立足于福州、輻射全國，并將服務(wù)觸角延伸至海外的專業(yè)水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)絡(luò)平臺，網(wǎng)站擁有權(quán)威、海量的水產(chǎn)品交易信息，全天候提供質(zhì)優(yōu)價(jià)宜的多個(gè)水產(chǎn)品，能在第一時(shí)刻保質(zhì)保量地滿足公司團(tuán)體、社會個(gè)人有關(guān)水產(chǎn)品的消費(fèi)需求!始終堅(jiān)持以誠信、專業(yè)、快捷、安全的服務(wù)理念，真誠為全國各地寬敞商戶提供優(yōu)質(zhì)的水產(chǎn)品貨源，致力打造國內(nèi)一流的水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)站。

和傳統(tǒng)的三天打魚，兩天曬網(wǎng)不同，魚批網(wǎng)以當(dāng)代科技為支撐，依靠互聯(lián)網(wǎng)無往而不通的便捷，成功實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)水產(chǎn)交易的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)做，將多個(gè)水產(chǎn)信息適時(shí)快速地予以上傳公布，讓客戶不管身處何地，都能夠借助多個(gè)無線電終端設(shè)備(如手機(jī))，隨時(shí)隨處、暢通無阻地掃瞄網(wǎng)頁，進(jìn)行水產(chǎn)品的在線咨詢、洽談、訂貨、購置等事宜!

為了確保交易質(zhì)量，魚批網(wǎng)建立了一整套人性化的服務(wù)體系，讓客戶不僅能在網(wǎng)上選到自己中意的水產(chǎn)品，并且完全免去了物流方面的后顧之憂：魚批網(wǎng)與福州本地眾多車隊(duì)建立了良好的合作關(guān)系，專業(yè)，快捷，高效的物流團(tuán)體會在最短的時(shí)刻內(nèi)，把最新穎、最放心的水產(chǎn)品送到客戶周邊!

同時(shí)，為了減少客戶的資金風(fēng)險(xiǎn)，魚批網(wǎng)支持第三方交易，即運(yùn)用類似支付寶、百付寶等平臺參加到水產(chǎn)交易過程中，網(wǎng)站在接到平臺的有關(guān)的打款提示后，第一時(shí)刻內(nèi)確保發(fā)貨，而客戶在收到貨后資金才真正劃入魚批網(wǎng)賬戶。

現(xiàn)在我們的銷售網(wǎng)點(diǎn)已遍及全國各地，并網(wǎng)羅了全福州的全部貨源，通過在線下單、網(wǎng)銀支付、第三方擔(dān)保的交易方式，力求在第一時(shí)刻為寬敞商戶提供安全、快捷、便利的一站式批發(fā)供應(yīng)。

二、經(jīng)營范疇

魚批網(wǎng)是國內(nèi)首家大型的水產(chǎn)批發(fā)網(wǎng)上商城，同時(shí)也是一種代購代銷的平臺。在網(wǎng)站上不僅能夠銷售我們自己公司的產(chǎn)品，還能夠代購代銷各地水產(chǎn)公司的產(chǎn)品。

三、產(chǎn)品介紹

魚批網(wǎng)批發(fā)的水產(chǎn)品種類繁多，能夠最大程度滿足商家的需求，現(xiàn)在網(wǎng)站公布出售的產(chǎn)品要緊有活鮮產(chǎn)品、冰凍產(chǎn)品和加工產(chǎn)品三大類。

四、市場背景分析與進(jìn)展機(jī)遇

1、平臺背景與優(yōu)勢分析

近年來，隨著科技信息技術(shù)的不停進(jìn)展和更新，社會進(jìn)展的不停加緊，傳統(tǒng)的商業(yè)貿(mào)易市場逐步顯現(xiàn)出它的某些局限性和局限性，而電子商務(wù)卻得到了突飛猛進(jìn)的進(jìn)展。電子商務(wù)普通是指是在全球各地廣泛的商業(yè)貿(mào)易活動中，在因特網(wǎng)開放的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，基于掃瞄器/服務(wù)器應(yīng)用方式，買賣雙方不謀面地進(jìn)行多個(gè)商貿(mào)活動，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的網(wǎng)上購物、商戶之間的網(wǎng)上交易和在線電子支付以及多個(gè)商務(wù)活動、交易活動、金融活動和有關(guān)的綜合服務(wù)活動的一種新型的商業(yè)運(yùn)行模式。以歐美國家為例，能夠講電子商務(wù)業(yè)務(wù)開發(fā)的如火如荼。在法、德等歐洲國家，電子商務(wù)所產(chǎn)生的營業(yè)額已占商務(wù)總額的1/4，在美國則已高達(dá)1/3以上，而歐美國家電子商務(wù)的開展也只是才十幾年的時(shí)刻。在美國，美國在線(AOL)、雅虎、電子港灣等聞名的電子商務(wù)公司在1995年前后開始賺現(xiàn)金，到制造了7.8億美元，IBM、亞馬遜書城、戴爾電腦、沃爾瑪超市等電子商務(wù)公司在各自的領(lǐng)域更是獲得了令人不可思議的巨額利潤。

據(jù)《NetGuide中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報(bào)告》，C2C電子商務(wù)網(wǎng)站交易規(guī)模將達(dá)成678億元人民幣，增加率為62.5%。面對如此巨大的市場前景，除開資金雄厚的大型公司，許多個(gè)人和公司也試圖突破傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)交易平臺營銷的模式，建立個(gè)人購物網(wǎng)站，推廣獨(dú)立品牌，以圖吸引更大規(guī)模的客戶群體。顯而易見，后來對的實(shí)商貿(mào)市場將離不開網(wǎng)上銷售。

現(xiàn)在，許多傳統(tǒng)的生產(chǎn)型、加工型等各類公司差不多意識到網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易的重要性和不可替代性，紛紛加入電子商務(wù)行列。而魚批網(wǎng)在這首先，史無前例地走在了水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)的前列，把握了先機(jī)，占據(jù)了優(yōu)勢，是國內(nèi)首家真正實(shí)現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，短短兩個(gè)月的運(yùn)行，就差不多有數(shù)十個(gè)訂單，完畢的訂單有三十個(gè)左右。如果不是資金鏈的斷缺，能夠完畢更多的訂單，魚批網(wǎng)不做零售，操作的差不多上大單，每一單最少35噸起批(針對凍品和加工品，活鮮例外)。

2、產(chǎn)品市場背景與優(yōu)勢分析

提到水產(chǎn)品人們就會想到魚、蝦、貝、蟹等，專門是魚肉，容易咀嚼、消化和汲取，是老人、小朋友專門愛慕的食物。

由于水產(chǎn)類食品味道鮮美和含有極高的營養(yǎng)價(jià)值，受到越來越多人的歡迎。據(jù)聯(lián)合國糧食農(nóng)業(yè)組織稱，經(jīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球水產(chǎn)品進(jìn)口額為1047億美元，出口額為995億美元。亞洲是全球水產(chǎn)品進(jìn)出口貿(mào)易的重要地區(qū)，進(jìn)口額為326億美元，出口額為340億美元，其中日本在后，以145億美元的進(jìn)口額，超出美國的141億美元，重新成為水產(chǎn)品進(jìn)口第一大國。日本的優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品出口額為16億美元，美國為45億美元。中國以122億美元的出口貿(mào)易額，仍位列全球第一大水產(chǎn)品出口國，進(jìn)口額也達(dá)成了84億美元。世界有有如此龐大的水產(chǎn)品貿(mào)易市場，中國有有13億人民，你完全想象得到那個(gè)市場有多大，有多廣，而針對現(xiàn)在如此一種信息時(shí)代，魚批網(wǎng)走在了水產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易與批發(fā)的前列，有效抓住了最有利的因素，在多個(gè)優(yōu)勢條件下我們堅(jiān)信，魚批網(wǎng)的進(jìn)展前景不可預(yù)計(jì)。

五、公司戰(zhàn)略與實(shí)施方案

水產(chǎn)品批發(fā)市場在水產(chǎn)品流通中發(fā)揮著重要作用,是進(jìn)行水產(chǎn)品批發(fā)分銷業(yè)務(wù)的平臺,是連接水產(chǎn)品產(chǎn)、供、銷的橋梁。然而,現(xiàn)在我國的水產(chǎn)品批發(fā)市場還處在由傳統(tǒng)集市型市場向當(dāng)代化的批發(fā)市場過渡的時(shí)期,存在交易方式落后、盈利能力差、規(guī)劃布局不合理、服務(wù)功效單一、治理制度不規(guī)范等一系列的咨詢題,不能形成水產(chǎn)品經(jīng)營的規(guī)模優(yōu)勢,無品牌、無品質(zhì),這種經(jīng)營方式難以對水產(chǎn)品流通起到輻射和帶動的作用,也妨礙了我國水產(chǎn)品批發(fā)市場向當(dāng)代化方向進(jìn)展。而歸根結(jié)底,這些咨詢題的本源就在于我國水產(chǎn)品批發(fā)市場缺少行之有效的進(jìn)展戰(zhàn)略,因此,本網(wǎng)將著重探究適合魚批網(wǎng)水產(chǎn)品批發(fā)長久持續(xù)進(jìn)展的各項(xiàng)進(jìn)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

現(xiàn)在正值中國水產(chǎn)品行業(yè)大變革、大進(jìn)展的時(shí)代，在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢下認(rèn)識局勢掌控方向，我們將對水產(chǎn)品行業(yè)所受到的妨礙和后來的進(jìn)展態(tài)勢予以翔實(shí)的剖析，立足于魚批網(wǎng)的久遠(yuǎn)進(jìn)展，對水產(chǎn)品行業(yè)在具體工作中的突破進(jìn)行行之有效的主動研究。努力把魚批網(wǎng)做大做強(qiáng)，做成水產(chǎn)品電子商務(wù)的楷模，最后將其做成在中國乃至全世界極具妨礙力的水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)大型交易市場。

六、治理團(tuán)體

魚批網(wǎng)的團(tuán)體要緊構(gòu)造以下：

1、采購部。有專業(yè)的采購人員，對每天福州的到貨狀況了如指掌，能嚴(yán)格把關(guān)好水產(chǎn)品的質(zhì)量。

2、市場部。每天都在分析客戶的需求，每時(shí)每刻都在把握市場的脈搏。

3、銷售部。有數(shù)年的銷售經(jīng)驗(yàn)，能解決好銷售過程中碰到的多個(gè)各樣的咨詢題。

4、客服部。人性化客服作為直截了當(dāng)面對顧客的客服人員，是公司的一扇窗口。公司專門重視客服工作的質(zhì)量，為客服部安排嚴(yán)格、專業(yè)、高原則的統(tǒng)一培訓(xùn)。

5、技術(shù)部。負(fù)責(zé)網(wǎng)站的更新和推廣以及廣告條幅的設(shè)計(jì)。

七、風(fēng)險(xiǎn)與對策

優(yōu)勢：魚批網(wǎng)是國內(nèi)首家真正實(shí)現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，開發(fā)了網(wǎng)上水產(chǎn)交易的新領(lǐng)域，現(xiàn)在在這一新市場競爭小。水產(chǎn)普通難以在網(wǎng)上交易，魚批網(wǎng)做到了，這是一種非常吸引人的亮點(diǎn)，在上面進(jìn)行的信息公布和魚批網(wǎng)進(jìn)行的代理交易能夠輕松尋到更多客戶。

劣勢：由于越來越多的商家在魚批網(wǎng)上進(jìn)行選購，魚批網(wǎng)的現(xiàn)金流已局限性以墊付那么多代購代銷的貨款，在等待資金回籠的過程中，會失去某些客戶。

機(jī)會：魚批網(wǎng)現(xiàn)在只要能得到有商業(yè)頭腦的客戶的加盟和支持，就可擺脫現(xiàn)金流不夠強(qiáng)大而失去部分客戶的局面，就可日益壯大，收益更多。

解決方案：融資。

八、融資方式

1、賣單。把代購代銷的訂單拿出來賣，魚批網(wǎng)和投資者各投二分之一貨款資金，利潤各得二分之一?；蛘甙幢壤顿Y和回報(bào)。無需做庫存，現(xiàn)買現(xiàn)賣，貨的質(zhì)量由魚批網(wǎng)把關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)也由魚批網(wǎng)承當(dāng)，每一單的周期平均在一種星期。也就是講，一種星期后就能夠連本帶利一起回收。每一車貨要墊付的資金在30-100萬之間，利潤也在3000-15000之間。

2、進(jìn)貨。從國外進(jìn)貨，利潤相對較高，但風(fēng)險(xiǎn)也較大，要做庫存，還要賭一種月后的行情。各投二分之一資金，由魚批網(wǎng)負(fù)責(zé)銷貨，風(fēng)險(xiǎn)由魚批網(wǎng)和投資者一起承當(dāng)。每一單的回報(bào)周期大概在一種月到一種半月。碰到行情好的時(shí)候，一種柜就能賺十幾萬。

九、融資的好處

1、用現(xiàn)金去采購，完全能夠拿到比不人更低的單價(jià)，供貨商最愛慕做的，便是現(xiàn)金生意。也就是講，用現(xiàn)金去拿貨，將有更大的利潤空間。

2、魚批網(wǎng)上有做不完的訂單，有資金融入的話，就會大大增加產(chǎn)品的銷量。銷量一做起來，將會搶占大量的市場份額。后來比較樂觀的前景是：不單客戶離不開魚批網(wǎng)尋貨，供貨商也要依靠魚批網(wǎng)銷貨甚至通過魚批網(wǎng)尋國外的貨源。

3、資金夠雄厚時(shí)，能夠做庫存，能夠炒行情，能夠開市場檔口，能夠搞加工廠，甚至能夠進(jìn)展捕撈船隊(duì)，我們有信心在水產(chǎn)領(lǐng)域越做越大，越做越強(qiáng)!

4、這是互利雙贏的合作。能夠短期合作，也能夠久遠(yuǎn)合作。

篇三：酒店商業(yè)融資打算書

第一章總論

*項(xiàng)目概述

（一）消費(fèi)群體構(gòu)成

現(xiàn)在，中國大眾旅游的進(jìn)展，異地商務(wù)、公務(wù)等交流日益頻繁，為星級酒店的進(jìn)展打下廣闊的市場基礎(chǔ)。中國星級酒店接待的住客，現(xiàn)有國內(nèi)客人，也有入境客人。據(jù)國家有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，入境過夜旅游者為4991萬人次，比上年增加6.6%；國際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增加15.9%。國內(nèi)旅游者為13.94億人次，比上年增加15.0%；國內(nèi)旅游總收入為6230億元，比上年增加17.9%。

顯然，星級酒店就是為他們服務(wù)的。不管是為了商務(wù)、公務(wù)、會議或者展覽，仍舊為了觀光、購物、度假或者是探親訪友，抑或是為了經(jīng)濟(jì)、文化、體育等等的交流，他們差不多上酒店的顧客。

有關(guān)資料顯示，，中國星級酒店住客中，商務(wù)散客占43%；公司合同客戶占22%；會議團(tuán)體占5%；旅行團(tuán)體占4%；休閑散客占8%；其它占8%。

從與的比較中，能夠發(fā)現(xiàn)，盡管中國酒店的住客構(gòu)成在總體上沒有過大的起落，然而其變化也不容無視。例如商務(wù)住客的增加，就是值得十分注目的。盡管非常多入境的外國客人經(jīng)常選擇在星級酒店下榻，然而國內(nèi)住客現(xiàn)在仍然占著絕大多數(shù)（為88％）。

（二）國內(nèi)現(xiàn)在連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖經(jīng)營的進(jìn)展趨勢。

現(xiàn)在中國現(xiàn)在共有星級酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級越低、價(jià)格越低的內(nèi)資星級飯店，反倒出租率越低(其中三星級出租率為61.21%；二星級出租率為57.11%；一星級出租率為49.60%)。其經(jīng)濟(jì)效益也不甚抱負(fù)，其中占星級酒店95.36%的11828家內(nèi)資飯店，幾乎全方面虧損，有25個(gè)省市的內(nèi)資星級飯店的平均利潤均為負(fù)數(shù)。

相形之下，中國經(jīng)濟(jì)型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示，中國經(jīng)濟(jì)型酒店，的平均出租率為89.0%，的平均出租率為82.4%；的GOP難道高達(dá)44.47%。

經(jīng)濟(jì)型酒店在此后的進(jìn)展中能夠更有利地享有到以下的進(jìn)展機(jī)遇。

A：居民出行的增加。

B：奧運(yùn)商機(jī)。是北京籌辦奧運(yùn)會的決戰(zhàn)之年。根據(jù)有關(guān)規(guī)定和測算，奧運(yùn)會期間，北京的星級酒店將達(dá)成800家。而據(jù)以前很快的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在北京地區(qū)共有住宿接待單位4761家，客房28萬間左右（其中星級酒店658家，客房11.2萬間）。缺少的142家酒店的空白，有關(guān)方面但愿要緊通過改造和升級現(xiàn)有非星級酒店來彌補(bǔ)。

*項(xiàng)目提出的背景及必要性

我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融治理、融資方面來談。

有個(gè)大的方向：能以中國酒店市場的一種宏觀角度，先來做一種大綱性的探討。在之后，北京的酒店市場仍舊有相稱的機(jī)會存在的。這是一定的，由于北京的酒店是政治中心、經(jīng)濟(jì)中心，現(xiàn)在加上外來人口差不多有差不多有1700多萬人了，不管如何，這樣大的一種人口的都市，它有它的一種容量。因此，中國的地位在這幾年正在大力的進(jìn)展，因此從這方面我們是比較謹(jǐn)慎的、主動的來看那個(gè)狀況。

北京，從容量方面的進(jìn)展空間和潛力是相稱大的。就此而言，在全中國進(jìn)展的時(shí)候，上海、北京是幾個(gè)要緊的重點(diǎn)進(jìn)展都市之一。不管是的奧運(yùn)會仍舊的上海世博會，都給酒店的治理公司制造了諸多進(jìn)展的機(jī)會。然而，總體來講，在選擇酒店的時(shí)候，就像選擇地理位置上面，我們?nèi)耘f專門關(guān)注的。到最后，仍舊回到一種方面，就是投資回報(bào)。我們不是講開酒店是為了奧運(yùn)會開，也不是講為了世博會開。做酒店的投資回報(bào)期要按照國際慣例來講是四年，因此那個(gè)不是短期的。諸多酒店集團(tuán)現(xiàn)在還在主動的開拓過程當(dāng)中。相信那個(gè)機(jī)會有關(guān)大伙兒來室差不多上一種非常好的進(jìn)展機(jī)會。因此我們認(rèn)為北京在中國仍舊屬于一線的都市，這兩個(gè)都市如果從全球的經(jīng)濟(jì)上給它定位的話，應(yīng)當(dāng)是國際級的大都市。因此此后不要緊張酒店過剩的咨詢題，某些酒店可能經(jīng)營不行。

從貨幣角度動身：人民幣的升值有一種力不不大于臂的咨詢題。總體來講應(yīng)當(dāng)是力好，然而到了一定的程度力就不行了。這是一種不利的因素，什么緣故？由于中國東西如果變的太貴了，國外的旅游者就非常難進(jìn)來。然而現(xiàn)在有關(guān)投資者，有關(guān)中國一種低成本的市場。那么全部的合作伙伴、業(yè)主、基金、同行都情愿到這邊來投資。專門是外地投資進(jìn)來了后來，由于這是一種雙收的投資項(xiàng)目，然而隨著人民幣不停的增加，最后和美元一比一了。

*可行性研究的根據(jù)和范疇

1-10月全國房地產(chǎn)投資額為14610.6億元，同比增加24.1%，增幅與上月持平；商品房施工面積169840.7萬平方米，同比增加18.8%；新開工面積59847.5萬平方米，同比增加18.1%；竣工面積25790.5萬平方米，同比增加8.5%。供應(yīng)類指標(biāo)本月累計(jì)同比增幅均與上月持平。國家土地供應(yīng)仍然偏緊，存量土地充足釋放。1-10月份土地購置面積26827萬平方米，同比減少了2.6%；土地開發(fā)面積18390.7萬平方米，同比增加38.6%，增幅較上月提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)。

*要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

一、項(xiàng)目的投資總額預(yù)算

1、財(cái)寶西環(huán)大廈二、三層的總體投入面積為3300平方米，房屋的租金為3元/天/平方，則大廈的房屋日租金為9900元，年租金為9900元/日*365天=3613500元。

2、酒店投資總體裝修費(fèi)用：酒店總體投入面積為3300平方米，按照每平方米1500元人民幣的原則（涉及房間裝修費(fèi)用及家電、家具的配備費(fèi)用），則酒店投資的總體裝修費(fèi)用為500萬元。

裝修費(fèi)用均攤，按每年為總體裝修費(fèi)用的10%計(jì)算，則每年均攤的裝修費(fèi)用為50萬元。

3、投資裝修總體費(fèi)用向銀行貸款，每年向銀行支付的利息為60萬元。

4、同樣，投入的設(shè)備費(fèi)用（涉及空調(diào)設(shè)施等酒店的基礎(chǔ)設(shè)備）約為240萬元，費(fèi)用均攤，每年為總體費(fèi)用的10%計(jì)算，每年的設(shè)備費(fèi)用為24萬元。

5、職工費(fèi)用：酒店投入使用35名職工（普通性的服務(wù)人員和治理層人員），按照平均工資1800元/人，則一年的職工費(fèi)用為35人*1800元/人*12個(gè)月=756000元。

酒店第一年投入的成本計(jì)算為：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500

第二章市場調(diào)研及前景預(yù)測

*本項(xiàng)目與其它項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢分析

本項(xiàng)目介紹：（擬在北京財(cái)寶西環(huán)大廈中二、三層設(shè)立歐姆龍戴斯酒店）

A、美國戴斯酒店集團(tuán)的品牌價(jià)值所在：美國戴斯創(chuàng)立于1970年，有超出35年的品牌歷史，在全球15個(gè)國家內(nèi)擁有超出160，000間各式客房。每天有超出200，000位客人住宿于DaysInn。名列《HOTELS》雜志全球酒店品牌排名第5位。

B、戴斯酒店的所擁有的經(jīng)驗(yàn)豐富的治理團(tuán)體：戴斯中國擁有一支高素養(yǎng)，經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店專業(yè)人才構(gòu)成的團(tuán)體。強(qiáng)大的團(tuán)體，輔以"戴斯"品牌，有關(guān)酒店進(jìn)行全權(quán)治理，一定能夠使您的酒店獲得應(yīng)有的成功，并在酒店業(yè)占據(jù)應(yīng)有的地位。

C、財(cái)寶西環(huán)優(yōu)越的地理位置：

（1）財(cái)寶西環(huán)鼎立于北京市政規(guī)劃中的四大交通樞紐之一，北京西二環(huán)門戶之"西南金角"，北接西二環(huán)路，東連南二環(huán)路，西通麗澤都市核心道路，南行京開高速，距北京內(nèi)城東西干線兩寬敞街和長安街僅幾步之遙。入則數(shù)分鐘進(jìn)抵都市核心，出則瞬間轉(zhuǎn)換方位經(jīng)緯。攜金融街商務(wù)繁華之偉力，以坐被朝南的宏大氣度，強(qiáng)勢輻射金融街，長安街腹地。財(cái)寶西環(huán)位于西二環(huán)樞紐位置，西銜豐臺區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)展區(qū)域麗澤商務(wù)區(qū)，其中豐臺俗稱是北京要緊的陸路碼頭。南靠北京南站-亞洲最大的鐵路交通樞紐，立刻投入使用。北臨厚積勃發(fā)的新型辦公商務(wù)區(qū)廣安門商圈，西街正在建設(shè)的華北地區(qū)最大商品物流中心和分銷中樞的馬蓮道商務(wù)中心的節(jié)點(diǎn)，以財(cái)寶西環(huán)為焦點(diǎn)，三大商圈各顯神通，圍合聚攏財(cái)寶西環(huán)，更兼有金融街豐厚商務(wù)底蘊(yùn)的強(qiáng)勢整合，西南二環(huán)大區(qū)域進(jìn)展的格局脈絡(luò)清晰可見。

（2）地理優(yōu)勢，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、運(yùn)通102、運(yùn)通202，步行1分鐘就可達(dá)成公交車站。

D、周邊配套設(shè)施完善

（1）水電設(shè)施齊全外周邊尚有美廉美超市、超市發(fā)超市、華聯(lián)商場、家樂福購物中心、菜百商場、華普超市、百盛、青年湖商場。

（2）郵局：麗澤路郵電局、中國移動通信大觀園店、中復(fù)電訊商場(右安門店)、廣安門南濱河路郵局。

（3）銀行：工商銀行、中國銀行、交通銀行、農(nóng)村信用社、中信銀行、民生銀行、中國光大銀行。

（4）旅館、飯店：環(huán)海賓館、麗澤賓館、北京哈特商務(wù)酒店、新時(shí)代大酒店、大觀園大酒店、諾林大酒店、中環(huán)假日大酒店、龍?jiān)促e館、萬隆賓館。

（5）餐飲、娛樂、休閑：海闊天空康體俱樂部、恒通食府。

（6）教育設(shè)施：中央音樂學(xué)院、首都醫(yī)科大學(xué)。

（7）寫字樓：中國新紀(jì)元大廈、宣興大廈、德惠寫字樓、中經(jīng)信國際大廈。

（8）公園及旅游景點(diǎn)：萬泉公園、五芳亭公園、大觀園、牛街禮拜寺、北京西客站。

（9）酒店地處交通便道，存在著寬敞的客源。

*國內(nèi)同行業(yè)經(jīng)濟(jì)型酒店有關(guān)數(shù)據(jù)比較

（1）投資門檻較高加盟300萬起與諸多可供加盟的特許項(xiàng)目相比，經(jīng)濟(jì)型酒店讓諸多故意參加其中的投資者望而卻步，非常重要的一種緣故就是它有著較高的準(zhǔn)入門檻。見下表：

品牌前期項(xiàng)目投資總額

錦江之星750萬～1250萬元（以建筑面積5000平方米*元/平米計(jì)算，含土建、營運(yùn)預(yù)備）

如家快捷約594.5萬元

莫泰168約800萬~1000萬元

速8338萬~538萬元（以100間房，每間房改造費(fèi)用3萬～5萬計(jì)算，加上38萬元加盟金）

格林豪泰約500萬～700萬元

錦江之星的品牌使用費(fèi)是根據(jù)加盟店的設(shè)計(jì)客房數(shù)，按3500元/間計(jì)算（推廣期間優(yōu)惠以2500元收取）；另外還將收取20萬元技術(shù)服務(wù)費(fèi)作為錦江之星為加盟者提供建設(shè)方案、人員培訓(xùn)、總臺治理軟件、治理與業(yè)務(wù)模式手冊、開業(yè)指導(dǎo)等各項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。這些差不多上小頭，更大的資金壓力來自物業(yè)投資--按錦江之星的原則，新建門店每平米投資大概為3500元，而改造門店也約需1500～2500元/平米，如此一家錦江之星門店的投資額在1000萬元上下。

如家快捷的前期投資要緊分為幾項(xiàng)：非常多于50萬元的物業(yè)改造資金、30萬元的一次性特許品牌使用費(fèi)、10萬元的特許加盟確保金不低于50萬元的流淌資金以及為期約占四個(gè)月的工程籌辦期治理費(fèi)，每月1萬元。需要指出的是，其中10萬元確保金并不需要扣押至合約結(jié)束，而是在合作一年之后便能夠得到有息返還。

在各特許品牌中，莫泰168是開展加盟業(yè)務(wù)較晚，也是加盟店最少的連鎖品牌之一，現(xiàn)在只有南通、無錫、寧波3家加盟店，上海市內(nèi)的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營運(yùn)總監(jiān)許錚錚表達(dá)，在我市加盟一家莫泰168經(jīng)濟(jì)型酒店的投資總額在800萬～1000萬元。

與其它品牌相比，速8在前期投資上有更為細(xì)致之處，除去38萬元的特許品牌使用費(fèi)外，速8根據(jù)所改造物業(yè)的原先用途，平均至每間客房的改造費(fèi)用也會有所不同。如，之前物業(yè)用途為寫字樓，那么攤到每間客房的投資費(fèi)用為3萬～5萬元。

格林豪泰在計(jì)算前期投資時(shí)也有其專門之處，即特許品牌使用費(fèi)以房間數(shù)的不同而有所變化，以100間為例，加盟金在四五十萬元，前期投資總額在500萬～700萬元。

以上計(jì)算差不多上以改造現(xiàn)有物業(yè)為準(zhǔn)。

（2）每月治理收費(fèi)高低浮動各不同

在一次性支付數(shù)額較大的前期投入之后，作為連鎖體系中的一員，享有品牌、治理、銷售、培訓(xùn)等方方面面的支持的同時(shí)，加盟者每月也需支付一定的費(fèi)用于連鎖體系。從現(xiàn)在理解的狀況，各品牌在每月收取治理等費(fèi)用的比例上也有非常多出入。以下表：

品牌每月上繳支出

錦江之星加盟治理費(fèi)為年?duì)I業(yè)收入的3％

如家快捷收酒店總收入3％為特經(jīng)服務(wù)費(fèi)，收酒店總收入3％為特經(jīng)治理費(fèi)

莫泰168營業(yè)收入的5％～10％

速8營業(yè)收入的5.6％，每年變化

格林豪泰營業(yè)收入的3.5%～6％

不難看出，每月統(tǒng)稱加盟治理費(fèi)的收取要緊分為固定和浮動兩種。浮動的加盟治理費(fèi)收取方式有關(guān)投資者而言，就像一把雙刃劍，在經(jīng)營狀況不假的狀況下，有理由向總部提出規(guī)定下浮；但在供銷兩旺的情景之下，也就必須同意特許方提高治理費(fèi)的規(guī)定。

（3）回收投資較快（五年左右實(shí)現(xiàn)）

作為一項(xiàng)高額支出的加盟行為，投資者最為關(guān)心的便是資金風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)率的咨詢題。就現(xiàn)時(shí)期而言，盡管資金門檻較高，然而較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一種重要緣故。

從所得的數(shù)據(jù)來看，有關(guān)非自建性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型酒店而言，普通在5年左右便能回收前期投資，某些地段上佳的單個(gè)門店，僅僅開張一年半的時(shí)刻內(nèi)，就已將資金全部回收。同時(shí)，這也講明，不同的地理位置有關(guān)投資回收的周期也有一定的妨礙。

品牌投資回收期

錦江之星租賃項(xiàng)目4～6年，新建項(xiàng)目8～

如家快捷5～6年

莫泰1682年半～3年半

速83年～4年

格林豪泰5～6年

各個(gè)不同品牌的經(jīng)濟(jì)型酒店有關(guān)投資回報(bào)周期的得出來源于他們對年投資收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85％，平均房價(jià)170元，特許5年期為例的模擬收益。從房價(jià)和年平均出租率等數(shù)據(jù)來看，這一表格的計(jì)算比較保守。

項(xiàng)目名稱

要緊費(fèi)用

年均銷售收入100間客房85％170元365天＝527.43萬元

年均經(jīng)營毛利潤率55％

年均經(jīng)營毛利潤527.43萬元55％＝290.08萬元

一次性品牌特許費(fèi)（5年）30萬元/5年＝6萬元

裝潢裝修費(fèi)（）350萬元/＝35萬元

設(shè)備購置費(fèi)（5年）100萬元/5年＝20萬元

特許經(jīng)營要緊費(fèi)用（治理、服務(wù)）527.43萬元3％＋527.43萬元3％=31.65萬元

房產(chǎn)年均折舊費(fèi)或租賃費(fèi)100萬元/年（或3450平方米0.8元365＝100萬元）

營業(yè)利潤290.08萬元－6萬元－35萬元－20萬元－31.65萬元－100萬元＝97.44萬元

營業(yè)所得稅金97.44萬元33％＝32.15萬元

稅后利潤97.44萬元－32.15萬元＝65.28萬元

年投資收益率65.28萬元/（350萬元＋100萬元）＝15％

速8的投資回報(bào)周期例如家縮短二分之一，也是由于速8有關(guān)年投資收益率的預(yù)估相對較高，在33％左右。從各連鎖品牌有關(guān)投資回報(bào)周期的估算，加上前文有關(guān)前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的平均年投資收益率。

第三章項(xiàng)目定位

*主題及功效定位（美國戴斯酒店集團(tuán)有關(guān)酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店合作項(xiàng)目規(guī)定）

酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商（業(yè)主）最少持有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)（房間數(shù)量）的50%以上，也就是講小業(yè)主的總體產(chǎn)權(quán)最大不超出50%，同時(shí)規(guī)定小業(yè)主必須把全部產(chǎn)權(quán)以反租的形式交還給酒店開發(fā)商，酒店集團(tuán)擁有全部經(jīng)營權(quán)，如此便于集團(tuán)統(tǒng)一治理。

*功效定位

歐姆龍戴斯酒店定位中國首家行政商務(wù)酒店，酒店內(nèi)部設(shè)立商務(wù)信息港系統(tǒng)，從單一的酒店住宿、餐飲服務(wù)的基礎(chǔ)上增加行政商務(wù)的拓展服務(wù)。具體設(shè)立為：有關(guān)入住酒店的客人從車站、機(jī)場接送，接送到指定客房，酒店設(shè)立方便的辦公客房能夠方便客人進(jìn)行商務(wù)會客與談判，配備專門的行政人員方便客人的辦公。我們將委派職工去香港參加商務(wù)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)治理理念，體現(xiàn)我們的增值服務(wù)。

*項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位及價(jià)格定位

1、差不多設(shè)立客房96間，客房平均收費(fèi)380元/天，則一天的營業(yè)額為36480元/天，累計(jì)一年的房費(fèi)收入為13315200元，考慮到其它因素，按房費(fèi)的70%計(jì)算，則一年的房費(fèi)收入為9320460元。

2、每年的房費(fèi)營業(yè)額為932萬，則每天的收入為25500元/天。

3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570萬，每天的成本消耗為15610元。

4、每天房費(fèi)的實(shí)際收入為：房費(fèi)收入-成本消耗=25500-15610=9890元。

5、酒店每年的年投資收益率為35%

*入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位

1、項(xiàng)目打算融資金額350萬。

2、投資回報(bào)年利息20%。

3、投資對象為公司或個(gè)人。

4、贈予全國戴斯酒店免費(fèi)住宿一周（原則間客房），享有戴斯酒店終身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。

5、投資擔(dān)保人：美國戴斯酒店

差不多融資構(gòu)想：打算融資金額為350萬元,戴斯酒店共打算設(shè)立100間客房,打算將部分房間抵押給投資的融資方,酒店的經(jīng)營治理權(quán)全權(quán)托付給美國戴斯酒店治理,經(jīng)營,融資方得到規(guī)定的年利息的融資回報(bào)。

*銷售定位

北京進(jìn)行涼爽的大型會展、商務(wù)會議，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)場地租用；

*治理定位

我們期待有投資酒店治理經(jīng)驗(yàn)的人來投資戴斯酒店那個(gè)項(xiàng)目，來和我們共同合作。

第四章營銷方略

*宣傳主題概念

在宣傳、設(shè)計(jì)方面，以一組氣勢磅礴和典型唯美的自然畫面導(dǎo)入，抱定"為顧客提供恒久優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為職工提供能夠充足展示才華的平臺；為股東制造不停增加的投資價(jià)值，為建立和諧社會奉獻(xiàn)更多的力量"的使命，鍛造"高雅品位、卓越超群"的公司形象，弘揚(yáng)優(yōu)良的公司精神。先入為主地給觀眾的耳目注入豪華及溫馨的第一印象；

酒店的高雅、卓越的品質(zhì)、各檔次的設(shè)施及功效，導(dǎo)出酒店設(shè)施完善的設(shè)立、完美的設(shè)施與文化的結(jié)合、服務(wù)人員的嫻熟動作、優(yōu)美的環(huán)境、體貼入微的服務(wù)等、不同檔次不同套房得享有，讓人盡情體驗(yàn)品位生活的無限魅力，目眩神迷中儒雅不凡，俯拾即是，不取諸鄰。多個(gè)檔次的客房，高貴典雅，配套齊備的設(shè)施淋漓盡致。海內(nèi)外貴客、商人同意超值的服務(wù)，令貴客享有高人一等的感受。

*時(shí)期操縱的效果

籌建時(shí)期

（1）開業(yè)前的內(nèi)部設(shè)計(jì)及內(nèi)部裝飾

高質(zhì)量的內(nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾將會吸引更多的來賓，美國戴斯酒店集團(tuán)（中國）將為酒店在內(nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾方面提供咨詢服務(wù)，以確保項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾的餓優(yōu)秀品質(zhì)。

1、設(shè)施布局與流程規(guī)定

提供適合酒店運(yùn)做的內(nèi)部設(shè)施原則與流程規(guī)定

2、初步概念設(shè)計(jì)規(guī)定

連同項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位完畢初步設(shè)計(jì)圖紙

（2）開業(yè)前的工程業(yè)務(wù)咨詢

美國戴斯酒店集團(tuán)（中國）擁有一支在中國五星級酒店工作數(shù)年的專家隊(duì)伍，能夠?yàn)榫频觏?xiàng)目提供工程技術(shù)方面的專業(yè)意見以確保在酒店?duì)I業(yè)后為業(yè)主在保養(yǎng)及維護(hù)方面節(jié)省大筆的資金。

（3）內(nèi)部設(shè)計(jì)機(jī)電規(guī)定方案

連同內(nèi)裝設(shè)計(jì)單位完畢設(shè)施內(nèi)部機(jī)電設(shè)備布局方案

（4）系統(tǒng)咨詢意見

連同機(jī)電設(shè)計(jì)單位完畢項(xiàng)目機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，涉及：消防、安全設(shè)計(jì)；強(qiáng)、弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)；空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；供、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)；垂直運(yùn)輸系統(tǒng)；水解決系統(tǒng)。

（5）項(xiàng)目協(xié)調(diào)和驗(yàn)收

美國戴斯酒店集團(tuán)（中國）將在酒店項(xiàng)目施工進(jìn)行和項(xiàng)目驗(yàn)收過程中提供國際質(zhì)量原則以確保業(yè)主的投資。

1、施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)

協(xié)調(diào)業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、施工單位和經(jīng)營部門，關(guān)心各方面建立暢順的溝通渠

2、施工進(jìn)度監(jiān)督

根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度關(guān)心施工單位和經(jīng)營部門互相配合，以確保酒店順利開業(yè)

3、設(shè)備調(diào)試

確保設(shè)備的精確調(diào)試與試運(yùn)行的順利進(jìn)行

4、項(xiàng)目驗(yàn)收

與有關(guān)經(jīng)營部門配合，按照打算安排設(shè)施驗(yàn)收并提出驗(yàn)收報(bào)告

運(yùn)行時(shí)期

治理公司負(fù)責(zé)酒店總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等酒店高層治理人員的委派，以及高層治理人員的工作職責(zé)認(rèn)定，在酒店運(yùn)行中隨時(shí)同意業(yè)主方對酒店高層治理人員的工作考核的反饋意見。

根據(jù)美國CENDANT和DAYS集團(tuán)的培訓(xùn)打算安排中國區(qū)的培訓(xùn)方案，并統(tǒng)一組織中國區(qū)全部的酒店有關(guān)治理人員參加培訓(xùn)，并于每期培訓(xùn)結(jié)束派發(fā)學(xué)習(xí)證書。根據(jù)各酒店的具體需求另行安派培