房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范

房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范

房地產(chǎn)估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產(chǎn)生的，房地產(chǎn)評估工作的成果是以評估報告的形式體現(xiàn)的，房地產(chǎn)評估報告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此，評估報告所給出的是房地產(chǎn)在某一時點的符合客觀的合理的價格，而不是一個實際的成交價，更不是房地產(chǎn)的實際取得成本。因此，評估報告結(jié)果的確定性和評估對象市場價格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評估工作的風(fēng)險性。

評估風(fēng)險主要是估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系也由政府、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和人員以及經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險組成。

（一）政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險

政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的通脹風(fēng)險和金融風(fēng)險。主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，帶來社會價值總體虛高，同時過高估值的房地產(chǎn)金融抵押貸款，會使金融機構(gòu)存在潛在呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦泡沫破滅，整個經(jīng)濟體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響社會穩(wěn)定。

（二）估價機構(gòu)和估價人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險

估價機構(gòu)和估價人員是估價風(fēng)險的直接承擔(dān)者，估價機構(gòu)和估價人員面臨的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、政策風(fēng)險。

房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。

此外我國房地產(chǎn)市場法制雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)等。

估價機構(gòu)和估價人員不能很好的理解政策背景和政策預(yù)期，就會影響評估結(jié)果，帶來評估風(fēng)險。

2、評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險。

估價目的是估價結(jié)構(gòu)的期望用途，是建立最終評估價值結(jié)論的基礎(chǔ)，所以，一旦估價目的確定了，評估價值結(jié)論是與之相映射的，它不因估價報告作用不同而變動。因此，我們可以設(shè)想當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價值、保險價值、課稅價值等為估價目的評估報告用于房地產(chǎn)抵押貸款參考依據(jù)時，報告提供不恰當(dāng)?shù)男畔?，就可能造成決策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險，雖然與委托方和報告的使用者有關(guān)，但還是評估師應(yīng)避免和防范的。

3、委托方提供虛假情況的風(fēng)險。

委托方向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段使估價機構(gòu)和估價人員面臨巨大風(fēng)險。比如，在土地評估中提供虛假的用地規(guī)劃指標(biāo)修改或調(diào)整的證明、要求對估價報告作技術(shù)處理等，如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。特別是，有時房地產(chǎn)完善外部監(jiān)督機制和風(fēng)險救助機制。

評估機構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進行評估工作，擬定科學(xué)的評估計劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u估程序和方法，制作全面規(guī)范的評估報告。特別是建立完善并確實執(zhí)行估價復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對評估報告進行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評估風(fēng)險。另一方面，房地產(chǎn)評估業(yè)的行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會，必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。同時穩(wěn)步設(shè)立評估風(fēng)險基金，以提高評估機構(gòu)的抗風(fēng)險能力。

3、謹(jǐn)慎選擇客戶是防范評估風(fēng)險的根本手段。

評估人員要控制評估風(fēng)險，首先要與客戶充分溝通，識別資料的真假性，了解客戶的道德品質(zhì)，促使評估機構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶，避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風(fēng)險。評估人員不僅評估時要與客戶溝通，而且在評估前和評估后也應(yīng)加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評估的真實需要；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶合理運用評估報告，減少評估報告誤用的可能性。

4、提高評估人員素質(zhì)是防范評估風(fēng)險的基本手段。

要把評估從業(yè)人員素質(zhì)水平的提高，作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的首要因素。要保持評估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會對它的要求，就要注重評估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)有計劃地組織人員集中進行培訓(xùn)和考核活動，評估機構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點進