成都青白江物流園區(qū)力瑞國際建材商貿(mào)城可行性研究報(bào)告

..青白江物流園區(qū)力瑞國際建材商貿(mào)城可行性報(bào)告四川省力瑞置業(yè)XX公司0第一章總論政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，國家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)進(jìn)展打算單列市，中國西南部重要的交通樞紐。青白江區(qū)地處成都北部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，戰(zhàn)略地位置重要，自古都是成都北邊的重要門戶。兩千多四基地”的進(jìn)展戰(zhàn)略，青白江以成都鐵路集裝箱中心站和大彎火車站為依托，大手筆、大氣概規(guī)劃建設(shè)西部最大內(nèi)陸港，打造西部現(xiàn)代國家級物流基地，實(shí)現(xiàn)物流業(yè)的社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)?；?。在雄偉藍(lán)圖的指引下，我司擬樂觀尋求青白江區(qū)政府的支持，全力打造“力瑞現(xiàn)代國際建材商貿(mào)城”，為西部現(xiàn)代物流基地的建設(shè)和青白江的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展作出樂觀奉獻(xiàn)。其次章工程可行性分析。一、宏觀建材行業(yè)將始終保持高速進(jìn)展態(tài)勢上最大的建筑材料生產(chǎn)國和消費(fèi)國，主要建材產(chǎn)品如水泥、平板玻璃、建筑衛(wèi)生陶瓷、石材和墻體材料等20XX20”規(guī)劃的實(shí)施，一大批大路、鐵路、水利等根底設(shè)施建設(shè)工程投資的快速增長和一般民用建筑投資的平穩(wěn)增長，使建筑行業(yè)正處在景氣上行階段。二、本地建材市場正處于整合的大好時(shí)機(jī)76中心區(qū)也已限制了自身進(jìn)展，只有突圍到二圈層，以更低的本錢、更便利的物流條件、更先進(jìn)的商務(wù)平臺，才可能把專業(yè)市場這塊蛋糕做大。作為產(chǎn)業(yè)遷徙承接之地，青白江規(guī)劃建設(shè)四大商品市場集中進(jìn)展區(qū)，建材類批發(fā)、零售等產(chǎn)業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)承接和升級，這無疑是一次成都?xì)v史上空前的商業(yè)變局，也必將帶動(dòng)了一大批專業(yè)市場的誕生。三、工程區(qū)域內(nèi)面臨國家級物流基地建設(shè)的歷史機(jī)遇依據(jù)規(guī)劃，青白江區(qū)將建成亞洲最大的鐵路集裝箱中心站和物流園區(qū)保稅中心，界時(shí)青白江將成為將來成都地區(qū)70%要的現(xiàn)代物流基地；目前青白江物流建材市場除了簽約的青龍國際建材城、萬貫國際五金機(jī)電配送大市場外，大港陶瓷建材城、佳飛機(jī)電建材、華川銀地建材、西部鋼材城、成都旗艦建材等超大規(guī)專業(yè)市場也接踵而至，在不久的將來，青白江將真正成為‘國際一流、國內(nèi)領(lǐng)航、西部第一’的大型物流基地。第三章工程建設(shè)條件一、政策優(yōu)待為加快物流基地的建設(shè)，青白江區(qū)政府出臺了一系列優(yōu)待政策：——土地優(yōu)待政策：依據(jù)投資規(guī)?！餐顿Y密度每畝80～100萬元〕、投資定額標(biāo)準(zhǔn)，核有用地面積，以當(dāng)年國土部門公布的基準(zhǔn)地價(jià)為基數(shù)，結(jié)合企業(yè)稅收狀況，由政府賜予不同的土地補(bǔ)貼優(yōu)待。固定資產(chǎn)投資額100071000元〔含1000萬元〕～30007萬元〔含7萬元〕～8萬元以下，供地地價(jià)按基準(zhǔn)90%3000〔3000〕～50008〔8〔19〔9〕～1080%執(zhí)行；固定資11070%執(zhí)行；重大產(chǎn)業(yè)化工程、稅收奉獻(xiàn)較大的工程、解決就業(yè)比較好的工程，可實(shí)行“一企一策”?！?cái)政優(yōu)待政策：企業(yè)生產(chǎn)后前三年年均每畝實(shí)現(xiàn)稅收高于協(xié)議稅收的，其地價(jià)差額局部，在企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收起的第三、四、五年內(nèi)，由區(qū)財(cái)政逐年反還至相應(yīng)供地價(jià)；假設(shè)企業(yè)建成投產(chǎn)未到達(dá)協(xié)議承諾納稅額的，其地價(jià)按基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行，地價(jià)差額局部在所享受的地方財(cái)政扶持資金中扣除；對未建成或建成未生產(chǎn)的企業(yè)所取得的土地按國家土地治理相關(guān)政策規(guī)定處置?！愂諆?yōu)待政策：投資興辦企業(yè)，經(jīng)營期在十年以上，自實(shí)現(xiàn)銷售收入起，企業(yè)繳納的所得稅地方留成局部前兩年按100%，后三年按50%由區(qū)財(cái)政安支給企業(yè)進(jìn)展技術(shù)改造；國家和省、市的重大產(chǎn)業(yè)化工程、世界500200萬元以上，年納稅20萬元以上的商貿(mào)、餐飲、效勞業(yè)等企業(yè)，從企業(yè)納稅之日起，企業(yè)繳納的所得稅地方留存局部第一年按100%、其次年按50%、第三年按25%由區(qū)財(cái)政安支給企業(yè)扶持進(jìn)展。投資企業(yè)同時(shí)符合上述幾項(xiàng)條款的，不重復(fù)享受但可按最優(yōu)待的財(cái)政扶持政策執(zhí)行。1000～300060/m23000〔3000〕～500040/m25000〔5000〕～130/m21二、交通興旺，——大路：青白江距成都市區(qū)僅20多公里，區(qū)內(nèi)大路四通八達(dá)，已擁有“五縱六橫”的骨510分鐘車程，徹底實(shí)現(xiàn)與主城區(qū)交通的無縫對接?！F路：正在建設(shè)的成蘭鐵路，將成為重要的成都北向出川通道；區(qū)內(nèi)已建成亞洲最大的成都鐵路集裝箱中心站、大彎貨站鐵路物流中心等工程，將來將成為成都地區(qū)鐵運(yùn)惟一口岸平臺，擔(dān)當(dāng)成都三、配套完善20立方米/1/3。全年供水無連續(xù)，40100%?！姡簠^(qū)內(nèi)現(xiàn)有變電站7500KV195.5KVA，供電范圍掩蓋全市及整個(gè)川北地區(qū)，可43.5KVA江區(qū)是成都市最大的自然氣輸配中心，日供氣力量為1550XX9.7萬門。現(xiàn)裝機(jī)6.6萬部，移動(dòng)用戶超過10萬戶。電信數(shù)據(jù)通信網(wǎng)絡(luò)也格外便利，可供給DDN、ISDN、LAN、ADSL、VPN寬帶組網(wǎng)。 ——環(huán)境：空氣質(zhì)量優(yōu)于國家2級標(biāo)準(zhǔn)；地表水環(huán)境質(zhì)量到達(dá)1090%以上。第四章工程規(guī)劃設(shè)想一、工程規(guī)模：10002.0130萬平方米。二、 功能分區(qū)：該工程從功能上擬劃分三個(gè)區(qū)域：——建材市場區(qū)70050——商貿(mào)效勞區(qū)10030——生活效勞區(qū)20050三、開發(fā)思路：依據(jù)青白江物流基地建設(shè)的整體規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)展，我們將該工程的建設(shè)思路初步確定為：統(tǒng)一規(guī)劃，分步開發(fā)，整體運(yùn)營：——統(tǒng)一規(guī)劃：聘請資深的從事市場規(guī)劃設(shè)計(jì)的專業(yè)公司，對建材商貿(mào)城進(jìn)展規(guī)劃包裝設(shè)計(jì)。分步開發(fā)：該工程擬分四期進(jìn)展開發(fā)：第一期：建材市場區(qū)一區(qū)建設(shè)0；其次期：建材市場二區(qū)建設(shè)〔0；第三期：商貿(mào)效勞區(qū)建設(shè)；第四期：生活效勞區(qū)建設(shè)。——整體營運(yùn)：由力瑞置業(yè)XX公司組建特地的團(tuán)隊(duì)對建材城進(jìn)展專業(yè)化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化的治理和營運(yùn)。四、市場定位：——功能定位：以國內(nèi)大型建材、家居生產(chǎn)制造企業(yè)為經(jīng)營主體，實(shí)行廠家直供、區(qū)域批發(fā)、批量銷售等多種經(jīng)營形式，供給物流、商務(wù)、金融、餐飲、休閑、家居等一體化全掩蓋優(yōu)質(zhì)效勞，建成設(shè)施完善、功能完備、效勞完善，集專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精品化于一體的西部地區(qū)大型專業(yè)建材市場。XX都地區(qū)建材市場的品位和檔次?！獦I(yè)態(tài)定位：初步擬定建材市場包含建材銷售、家裝公司、客服中心、物流中心、市場治理中心、金融中心、休閑中心、商務(wù)中心、餐飲中心等，實(shí)現(xiàn)家裝、居家一體化，供給全面的“一站式”購齊效勞。建材類別如下：陶瓷類〔衛(wèi)潔具、墻地磚等〕燈飾類〔燈具、燈飾〕根底建材類〔木地板、木線、木板、木門、木制品、樓梯、墻紙、吊頂材料、鋁塑板、鋁塑型材、塑鋼配件等〕輔材類〔油漆、涂料、膠、不銹鋼、鐵件、石材等〕五金類〔五金配件、掛件、鎖具、開關(guān)電器等〕廚衛(wèi)用品類〔櫥柜、廚衛(wèi)電器、燃器具、灶具、壁柜門、暖通等〕居家飾品類〔布藝、藝術(shù)玻璃等〕依據(jù)青白江物流基地建設(shè)規(guī)劃及目前進(jìn)展態(tài)勢，我們供給為該工程供給兩個(gè)選址點(diǎn)：選點(diǎn)一：青白江北部建材園區(qū)，最好靠近繡川河。優(yōu)勢：1——已有萬貫集團(tuán)、華川銀地等大型企業(yè)入駐，帶動(dòng)輻射力量較強(qiáng)?！壳笆袌鼋ㄔO(shè)進(jìn)度最快，3—5——臨河，對商務(wù)休閑、生活居住區(qū)建設(shè)具有特別突出的優(yōu)勢。劣勢：園區(qū)規(guī)模相對較小，已進(jìn)入企業(yè)較多，可供地可能較少。優(yōu)勢：2——園區(qū)規(guī)模較大，可供地較多。劣勢：園區(qū)目前建設(shè)進(jìn)度較慢。第五章工程投資運(yùn)營籌劃一、工程投資營運(yùn)主體：四川省力瑞置業(yè)XX公司。二、工程投資額估算：該工程動(dòng)態(tài)投資約25億元左右。包含土地本錢〔分期支付、工程造價(jià)1三、工程建設(shè)運(yùn)作周期事項(xiàng)進(jìn)度20XX20XX20XX11月 12月123456月 7月891011121-45-9時(shí)間可行性爭論工程規(guī)劃規(guī)劃審查選址定點(diǎn)用地審核工程立項(xiàng)報(bào)建開工招商運(yùn)營工程分三期開發(fā)建設(shè)：工程籌備階段：包括工程可行性爭論、工程規(guī)劃、規(guī)劃審查、選址定點(diǎn)、用地審核、工程立項(xiàng)等，籌備時(shí)間從20XX1120XX4工程一期開發(fā)：規(guī)劃用地80畝，容積率1.3，銷售價(jià)格3600元/平方米，開發(fā)時(shí)間從20XX4月至20XX10月。工程二期開發(fā)：規(guī)劃用地60畝，容積率1.3，銷售價(jià)格4000元/平方米，開發(fā)時(shí)間從20XX8月至20XX1月。工程三期開發(fā)：規(guī)劃用地60畝，容積率1.3，銷售價(jià)格4200元/平方米，開發(fā)時(shí)間從20XX11月至20XX4月。工程總體開發(fā)建設(shè)時(shí)間：20XX1120XX418工程招商時(shí)間：20XX420XX918五、工程運(yùn)營目標(biāo)工程建設(shè)運(yùn)營目標(biāo)應(yīng)當(dāng)分經(jīng)濟(jì)收益目標(biāo)、幫助災(zāi)后重建目標(biāo)兩大局部?！惨弧彻こ探?jīng)濟(jì)收益目標(biāo)確保工程建設(shè)運(yùn)營資金投入能夠獲得經(jīng)濟(jì)收益，是工程投資主體方與工程運(yùn)營主體方的共同目標(biāo)。因此，一方面投資主體方與投資運(yùn)營雙方必需加強(qiáng)信息溝通，保障工程推動(dòng)中的信息溝通順暢，避開因信息不對稱導(dǎo)致工程開發(fā)運(yùn)營進(jìn)度受到影響?！捕硯椭鸀?zāi)后重建目標(biāo)滿足災(zāi)區(qū)對建筑材料的巨大需求是工程投資運(yùn)營目的之一，因此工程的建設(shè)不僅僅是一個(gè)簡潔的商業(yè)投資，完全以經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向，還必需將工程建設(shè)運(yùn)營提升到支持災(zāi)區(qū)重建的高度上來，在引入先進(jìn)的治理模式的同時(shí)，推動(dòng)災(zāi)區(qū)重建。第七章工程投資運(yùn)營保障一、行業(yè)資源〔一〕申報(bào)單位：XXXXXX〔二〕股東構(gòu)成：XXXXXXXXXX、XXXX〔三〕背景單位及企業(yè)XX〕XX〔100〕〕XX〔兩上市公司航天科工與南京晨光合資〕XX〔型建材〕XX〔房產(chǎn)〕XX〔四〕外鄉(xiāng)企業(yè)成都眾信和誠懇業(yè)XX〔地產(chǎn)開發(fā)、招商〕20XX150200地產(chǎn)工程，成功運(yùn)作重慶五星級建材市場——大川建博中心，參與置信集團(tuán)芙蓉古城、芙蓉漢城、置信廣場、置信逸都城；藍(lán)光郁上述企業(yè)表示將以此市場為切入點(diǎn)，全面登陸都江堰，為災(zāi)區(qū)重建傾情奉獻(xiàn)。二、專業(yè)資源〔一〕專業(yè)特色規(guī)劃設(shè)計(jì)—我們是規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，深度介入各個(gè)層面的規(guī)劃生態(tài)評價(jià)—我們是規(guī)劃環(huán)評專家，前端介入專業(yè)性的環(huán)評承建地產(chǎn)—我們有浩大地產(chǎn)后援，可承接災(zāi)區(qū)重建定單供給建材—我們有各種建材渠道，還獨(dú)有可替代的型建材嫁接工程—我們有XX融資路徑，為災(zāi)區(qū)合作找到資金支持〔二〕我們可以考慮的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與環(huán)境評價(jià)房地產(chǎn)供給建材旅游開發(fā)醫(yī)藥與醫(yī)療〔三〕我們有特色明顯的專業(yè)性我們不是開發(fā)商，而是專業(yè)集成商。我們的專業(yè)性表現(xiàn)在：我們是有專家支撐的生態(tài)環(huán)評專家我們是有專業(yè)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)我們是把握建材的產(chǎn)業(yè)提升企業(yè)我們是有實(shí)力保證的房地產(chǎn)開發(fā)者我們是有融資力量的工程嫁接中介〔四〕我們有強(qiáng)大的資源集成力量集成性表達(dá)在所搭建的平臺，我們搭建的平臺是：一個(gè)資源整合平臺，整合協(xié)會(huì)、企業(yè)、政府資源；一個(gè)股份制企業(yè)，具有標(biāo)準(zhǔn)的法人治理構(gòu)造；一個(gè)合伙制實(shí)體，具有工程合作的合伙制利益機(jī)制；一個(gè)信息窗口，綜合供需、工程、治理等各方信息；一個(gè)連接橋梁，實(shí)現(xiàn)工程與資本、政府與企業(yè)、災(zāi)區(qū)與內(nèi)地連接；一個(gè)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，通過工程連接產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方；一個(gè)利益載體，保證各方共享利益實(shí)現(xiàn)?！参濉澄覀兪菍I(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，可介入三個(gè)層面的規(guī)劃宅建設(shè)規(guī)劃、根底設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、公共效勞設(shè)施規(guī)劃、生產(chǎn)力布局和產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)劃、市場效勞體系建設(shè)規(guī)劃、防災(zāi)減災(zāi)和生態(tài)恢復(fù)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等。交通規(guī)劃。10〔排〕水設(shè)施、農(nóng)業(yè)根底設(shè)施等。啟動(dòng)綜合社會(huì)3〔六〕我們是生態(tài)環(huán)境評價(jià)專家，踐行“生態(tài)先行”理念一是遵循經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展與生態(tài)環(huán)境資源保護(hù)相結(jié)合。府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生整治，避開對土壤、水資源、環(huán)境等造成的污染。三是地震災(zāi)后調(diào)查評估應(yīng)當(dāng)包括地震造成的環(huán)境污染、生態(tài)損害和資源環(huán)境承載力量等方面的內(nèi)容。四是編制災(zāi)后恢復(fù)重建規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)充分考慮資源環(huán)境承載力量。五是重建的城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村選址和建設(shè)工程選址，應(yīng)當(dāng)避開生態(tài)脆弱區(qū)域六是災(zāi)后恢復(fù)重建要高度重視文物保護(hù)，特別是對少數(shù)民族文化遺產(chǎn)保護(hù)。七是條例其次十五條明確規(guī)定，地震災(zāi)后恢復(fù)重建規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括防災(zāi)減災(zāi)和生態(tài)修復(fù)規(guī)劃等專項(xiàng)規(guī)劃?！财摺澄覀兪遣牧瞎┙o商，更是產(chǎn)業(yè)提升人一是收購兼并建材企業(yè)，比方安縣水泥廠等建材類企業(yè)很多，歡送收購兼并，或貼牌生產(chǎn)等。200三是供給建筑材料，整合建材企業(yè)投資設(shè)廠，供給建筑材料。四是型建材市場化。龍池鎮(zhèn)情愿用崇明的輕質(zhì)墻板，出資修建永久安置樣板房，再通過官方媒體效應(yīng)，推廣增加定單，進(jìn)而收購設(shè)廠，實(shí)現(xiàn)建材的產(chǎn)業(yè)化、市場化、規(guī)?；５诎苏鹿こ探?jīng)濟(jì)效益測算一、資金來源3.5億元人民幣。主要用于門面建設(shè)、道路、經(jīng)營必備設(shè)施等固定資產(chǎn)方面投資及前期籌備等方面。二、企業(yè)投資效益XX筑任務(wù)，及其他重災(zāi)區(qū)亟待建設(shè)工程，“都江堰建材市場”工程的建立是必需的，是解決如何最大限度的集約社會(huì)資源、市場資源配置，為災(zāi)區(qū)重建供給便捷的建材物流選購市場，優(yōu)化建材市場資源。最大限度的節(jié)約資金本錢、時(shí)間本錢和物流本錢等重要問題的最有效方式。加上工程投資主體的強(qiáng)大行業(yè)資源背景和資源整合力量，為此我們認(rèn)為，“都江堰建材市場”工程可行性爭論報(bào)告，其方案合理，經(jīng)濟(jì)分析合理，切實(shí)可行。三、工程土地本錢測算土地本錢推測分析表土地本錢推測分析表序號工程面積單價(jià)〔萬元/畝〕合計(jì)(萬元)容積率測算總建筑面積12土地總面積200306001.31.517.3萬方20萬方四、工程投資收益測算工程投資收益測算表工程投資收益測算表序號工程工程總量單位單價(jià)/比例預(yù)算費(fèi)用〔萬元〕備注一銷售收入173000M257760容積率按1.3測算1一期53333.6M23600249602二期40000M24000160003三期4000M2420016800二工程總投資預(yù)算173000M2199181固定資產(chǎn)投資173000M2—17649土地本錢200畝30萬600建筑安裝工程M280013840包括鋼材、人工和地面消防通風(fēng)工程M2901557供電工程M240692供氣工程M230519供水工程M220346VISM250防盜設(shè)備、播音系統(tǒng)M245其他工程費(fèi)M2101732流淌工程及資金173000M22269招商費(fèi)用57760288801444廣告、公關(guān)等費(fèi)用辦公用品年25員工招募培訓(xùn)60員工工資福利年280一年期差旅費(fèi)年20水電費(fèi)年120籌備費(fèi)用60慶典費(fèi)用60其他費(fèi)用200三開發(fā)稅費(fèi)173000M2132433治理費(fèi) 1.00% 5784營業(yè)稅577605.00%28885營業(yè)稅附加2888288營業(yè)稅的