濟(jì)南奧體中心商業(yè)運(yùn)營方案

./奧體中心商業(yè)運(yùn)營方案一、項(xiàng)目簡介奧體中心位于東部新城區(qū),北起經(jīng)十路,南至體育南路,東起體育東路,西至體育西路,總占地面積81公頃,總建筑面積約35萬平方米。第十一屆全運(yùn)會期間,將承擔(dān)田徑、體操、藝術(shù)體操、游泳、跳水、網(wǎng)球比賽項(xiàng)目,以及開閉幕式活動。在功能設(shè)計(jì)上,奧體中心不僅能夠滿足十一屆全運(yùn)會和國際單項(xiàng)比賽的要求,還充分考慮到賽后營運(yùn)的靈活性,使其具備舉辦大型文藝演出、各類展覽、商業(yè)服務(wù)等功能。建成后的奧體中心不僅將成為市的體育運(yùn)動中心、文化活動中心和群眾健身中心,還將在運(yùn)營上實(shí)現(xiàn)體育產(chǎn)業(yè)化,成為我市規(guī)模較大的商業(yè)與娛樂綜合體。二、商業(yè)定位〔一項(xiàng)目名稱：國際文化城21世紀(jì),世界各國在不斷的碰撞交融中,逐步走向經(jīng)濟(jì)一體化。與經(jīng)濟(jì)相伴而行的各種文明——包括文化的和藝術(shù)的——也必然在碰撞交融中,誕生出新的更先進(jìn)的文明。人類的精神文明將在不斷的碰撞和交融中走向新的輝煌。21世紀(jì)是中國人的世紀(jì)。為不同民族和區(qū)域的文化藝術(shù)的碰撞和交融提供數(shù)量更多、規(guī)模更大的舞臺,這是我們共同的愿望,也是我們共同的責(zé)任。國際文化城將是市最有規(guī)模、上檔次的文化體育用品市場,是齊魯主流文化的展示平臺；是文化體育產(chǎn)業(yè)示基地；是將文化轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)中優(yōu)秀企業(yè)和精品產(chǎn)品的展示基地；是地方特色產(chǎn)品、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的挖掘、培育、展示、展演基地；是新產(chǎn)品研發(fā)、藝術(shù)創(chuàng)作基地；是為建設(shè)做出過貢獻(xiàn)的人們及先進(jìn)事跡的展示基地；是介紹的各類專家、藝術(shù)家的橋梁；是特色精品產(chǎn)品的品牌和催生文化產(chǎn)業(yè)孵化器；是為特色產(chǎn)品建設(shè)國外市場的經(jīng)理人；是為政府招商引資,為企業(yè)市場融資的經(jīng)紀(jì)人;是品牌走向國外主流市場的大本營。國際文化城必將成為市乃至省最靚麗的一文化名片,它將成為向世人展示國際新城的文化和了解齊魯文化的窗口；成為集審美、休閑、旅游、展演、購物、餐飲、娛樂、愛國教育諸多功能于一體的公眾文化場所?！捕?xiàng)目可行性分析1、市商業(yè)發(fā)展可以滿足文化城招商需求隨著經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展和人民生活的不斷提高,商業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢。20XX實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品銷售總額1103.1億元,同比增長17.4%,是20XX的3.1倍。07年市批零貿(mào)易實(shí)現(xiàn)增加值分別占市GDP和第三產(chǎn)業(yè)增加值總量的12.2%和25.2%,從業(yè)總量超過了60萬人。投資額增加迅速,僅07年投資增長67.4億元,同比增加37.3%。市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)目前已經(jīng)達(dá)到18.6萬個,總建筑面積366萬平方米?？偨ㄖ娣e超過一萬平方米的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)超過116個,大型購物中心、百貨商店、綜合超市達(dá)80家,.限額以上商貿(mào)企業(yè)達(dá)到550家,各類商品交換市場達(dá)到了796個,交易額過億元市場69個。新型商業(yè)業(yè)態(tài)和現(xiàn)代營銷方式發(fā)展迅速,到20XX底,全市各類連鎖企業(yè)發(fā)展到70多家,門店3000多個,商業(yè)零售企業(yè)經(jīng)營理念不斷創(chuàng)新,體制、機(jī)制更加適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要,現(xiàn)代經(jīng)營管理技術(shù)得到了快速的推廣。一大批集團(tuán)企業(yè)走上集團(tuán)化、規(guī)?；⑵放苹陌l(fā)展之路。2、東部新城急待新的商業(yè)圈的出現(xiàn)東部的城市建設(shè)迅猛發(fā)展,早在幾年前經(jīng)十東路拓寬,國際會展中心落成、齊魯軟件大廈等寫字樓的開發(fā),新花園等住宅項(xiàng)目的開發(fā),就已經(jīng)讓我們看到了東部新城不可估量的發(fā)展?jié)摿?。高新區(qū)已經(jīng)有3000多家企業(yè)在這里扎根成長,6萬多名高科技人才在這里盡情發(fā)揮他們的才干,100多畝美麗的科技文化廣場,15萬平方米恢弘的國際會展中心的建成,同時隨著萊茵小鎮(zhèn)、悉尼花鄉(xiāng)、尚層E墅,新花園、黃金時代、雅居園等一系列高檔社區(qū)的相繼入駐,在這里形成了人氣高度聚集的區(qū)域。目前東部的商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)多為基本生活配套型商業(yè),主要是滿足東部居民的基本生活需求。大型商業(yè)項(xiàng)目的推出,將帶動整個東部商業(yè)市場的發(fā)展,促進(jìn)東部商圈的形成。3、行政、科技中心打造文化品牌商圈隨著我市城市總體規(guī)劃實(shí)施的"東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏"的戰(zhàn)略,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展與之相適應(yīng),規(guī)劃布局了四大片區(qū),即東部的奧體燕山現(xiàn)代商業(yè)片區(qū),西部的高校和西客站為主的現(xiàn)代商業(yè)片區(qū),南部英雄山以南的商業(yè)片區(qū),北部商品市場為主的商貿(mào)片區(qū),形成了我市新城商圈的四大市級商業(yè)副中心。行政中心的東移、高新開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展,使得東部將成為市行政、科技中心。從東城發(fā)展方向看,東城規(guī)劃目標(biāo)已經(jīng)確定,文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)要整合省、市文化資源,與國外文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行聯(lián)動,那么東城的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和新城布局,已顯現(xiàn)了國際現(xiàn)代化的文化藝術(shù)氛圍,在奧體中心主體商業(yè)圈打造國際文化城,實(shí)則是概述了整個東區(qū)的城市藝術(shù),是對東區(qū)建設(shè)的綜合成就體現(xiàn),它將在全國走在前列,而且可以得到國際注目,拉動其它產(chǎn)業(yè)。三、商業(yè)運(yùn)營〔一運(yùn)作模式國際文化城的運(yùn)營將緊密與奧體中心發(fā)展結(jié)合,運(yùn)作方式是用長效市場機(jī)制建立起自身可持續(xù)發(fā)展的市場運(yùn)作模式,通過招商與招展等方式建立向型和外向型兩大文化展示和市場板塊：向型板塊包括文化體育產(chǎn)業(yè)的展覽展示以及在其背景下的文化產(chǎn)業(yè)所對應(yīng)的企業(yè)、特色產(chǎn)品的現(xiàn)場展銷,使受眾群體通過現(xiàn)場特色產(chǎn)品的服務(wù)和消費(fèi),親身體驗(yàn)文體魅力。外向型市場板塊是將國際文化城中的精品特色產(chǎn)品組織起來,由國際文化城塑造統(tǒng)一品牌并通過貿(mào)易方式推向國外市場,并在重點(diǎn)目標(biāo)市場開展巡回展銷活動和目標(biāo)市場入盟商、樣板店的招商活動?？傊?國際文化城就是要用市場的方式宣傳、服務(wù)企業(yè)、塑造品牌,達(dá)到將其他城市的特色精品引入,將的特色精品產(chǎn)品引入國外市場的目的。〔二招商圍國際文化城將劃分為五個區(qū)域：體育服飾、運(yùn)動器械展銷區(qū)、旅游文化和特色產(chǎn)品文化展銷區(qū)、奇石古玩展銷區(qū)、書畫藝術(shù)展銷區(qū)、特色餐飲區(qū)?！踩?jīng)營目標(biāo)"國際文化城"近期經(jīng)營目標(biāo)是：在項(xiàng)目開發(fā)以后的三至五年,其知名度、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到商業(yè)中心一流水平。長遠(yuǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)是：以國際旅游大市場為舞臺,不斷改進(jìn)、完善、創(chuàng)新自身的經(jīng)營管理體系,樹立品牌意識,發(fā)揮品牌效應(yīng),一業(yè)為主、全面發(fā)展,力爭五至十年,打造省文化品牌的旅游基地,以此將優(yōu)秀文化藝術(shù)推向全國,使"國際文化城"成為全國旅游業(yè)排行明星企業(yè)?！菜臓I銷推廣"國際文化城"以其多樣性的文化藝術(shù)氛圍、輝宏壯觀的體育中心場景、打造獨(dú)具一格的文化基地。利用電視、報(bào)紙等新聞媒體,將"國際文化城"的環(huán)境、建筑、設(shè)施、功能等設(shè)計(jì)成圖形標(biāo)志、攝制成廣告電視,并以精煉的廣告語言,在全國有影響的各新聞媒體或多媒體互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行大量的宣傳報(bào)道。例如與省電視臺合作,開辦"國際文化城"專題旅游欄目,對全國各省市文化市場予以導(dǎo)向等,在國際國文化市場上造成強(qiáng)勁的、持續(xù)不斷的輿論攻勢。而且要精心設(shè)計(jì)制作形式多樣的工藝品、紀(jì)念品,如杯碟、鐘表、項(xiàng)鏈、衣帽、圖冊等實(shí)物,并創(chuàng)辦文化城《國際文化與藝術(shù)畫報(bào)》雜志〔月刊,以精美的圖片,全面介紹文化城的各項(xiàng)文藝活動及名人、名家、名作等,面向全國發(fā)行。通過這些載體將文化城各種獨(dú)具特色的環(huán)境、建筑等標(biāo)志形象傳播到全國各地,人們就象熟知"迪士尼樂園"、"麥當(dāng)勞快餐店"、"悉尼歌劇院"那樣熟知"國際文化城",使之成為世界知名的旅游品牌。只有創(chuàng)天下知名的品牌,才能招攬?zhí)煜碌挠慰?。而且還要聘請文物鑒賞家、拍賣行家、工藝品制作專家等,不僅能鑒定文物及等級,進(jìn)行拍賣交易活動,還能創(chuàng)作、復(fù)制、仿制各種文物或工藝品,使這里成為藝術(shù)品展示的殿堂?！参迨找骖A(yù)測國際文化城總面積3萬平方米,分布在奧體中心四大場館及其周邊,場地租金按2元/平方米/天計(jì)算,滿租狀態(tài)下年收入將達(dá)到2190萬元。開發(fā)第一年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)為：出租率20%；第二年為：出租率30%以后將逐年遞增,力爭三年達(dá)到60%出租率,并且積極開拓展覽市場,通過舉辦各種文化產(chǎn)業(yè)展覽展示活動,提高場地利用率?！擦\(yùn)營保障國際文化城的運(yùn)營將以招租為主,同時利用舉辦與文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)題材的各種展覽活動,為招租拓展市場,保障文化城運(yùn)營。其中,引入省文化產(chǎn)業(yè)博覽會在文化城召開,將對文化城的招商起到重要的推進(jìn)作用,為文化城成功運(yùn)營奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。文博會與文化城共同的目標(biāo)都是為不同的文化資源、文化涵、文化形式和文化業(yè)態(tài)提供一個集中展示的平臺,其中文博會為短期集中展示平臺,而文化城將打造一個長期、穩(wěn)定的文化產(chǎn)業(yè)中心,二者對于挖掘文化資源潛力,助推文化資源轉(zhuǎn)化為文化財(cái)富,均起到了積極的促進(jìn)作用。省文化產(chǎn)業(yè)博覽會為每兩年一次的文化盛會,20XX文博會取得了驕人的成績,三天時間,參觀文博會主會場和分會場各項(xiàng)展覽和活動的人數(shù)達(dá)98萬人次,商品交易額達(dá)到2.06億元,參展單位2012個<主會場477個,分會場1535個>,其中省參展單位1885家；省外參展單位127家。文博會期間,共組織了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高層論壇、盛世與收藏高端市場講壇<兩場>等6項(xiàng)重要論壇活動。英國當(dāng)代文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)學(xué)者賈斯汀先生,收藏與鑒賞專家馬未都、新惠先生,清華大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究中心主任熊澄宇教授等一大批知名人士和專家學(xué)者分別作了精彩演講。這些以文化產(chǎn)業(yè)為主題的論壇活動,層次高、領(lǐng)域?qū)?、涵十分豐富,有力促進(jìn)了文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展先進(jìn)理念的交流與傳播。文博會是一次名副其實(shí)的文化盛會。在國際文化城舉辦文博會是相得益彰,一方面是文博會為文化城造勢,另一方面文化城的壯大發(fā)展將成為永不落幕的文博會,二者相互促進(jìn),不僅會使原有的文化資源煥發(fā)出活力,還會激發(fā)出很多文化企業(yè)的動力。更為深遠(yuǎn)的影響是,提高了文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能力。為文化產(chǎn)業(yè)的快速、健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。為了更好的整合全國文化產(chǎn)業(yè),還將采取聯(lián)合辦展的形式將全國各地的各種文化資源引入,與各資源產(chǎn)地的政府、協(xié)會聯(lián)合辦展,不僅可以推廣當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)品,而且強(qiáng)大的消費(fèi)潛力也會吸引眾多參展商落戶文化城,達(dá)到招租的最終目的。*與中國奇石協(xié)會和會展中心合作,辦奇石展〔已于20XX達(dá)成意向*與省建甌市根雕協(xié)會聯(lián)合舉辦根雕展〔已達(dá)成意向*與省岫巖市玉石協(xié)會聯(lián)合舉辦岫玉展〔已達(dá)成意向*與全國外貿(mào)出口巡回展聯(lián)合舉辦巡回展〔商務(wù)部已同意*與新華出版集團(tuán)公司聯(lián)合舉辦2010書展〔正聯(lián)系*與雕塑協(xié)會聯(lián)合舉辦雕塑藝術(shù)展〔已商定*與攝影家協(xié)會聯(lián)合舉辦城市藝術(shù)攝影展*與省展覽館聯(lián)合舉辦瓷展<已洽談>*與海名公司聯(lián)合舉辦省工藝品展〔合作伙伴*與義烏展覽中心聯(lián)合舉辦義烏小商品展*與華展公司聯(lián)合舉辦宜興紫砂壺工藝展〔合作伙伴*爭取舉辦城市藝術(shù)展*爭取舉辦全國城市規(guī)劃優(yōu)秀作品展*爭取舉辦全國亮體〔城市燈光展等在聯(lián)合辦展中,我們將更多的利益讓給聯(lián)合辦展單位,自身在宣傳上下功夫,唯人氣,唯招租,達(dá)到第三年整體形成長租業(yè)態(tài)。同時,加大綜合開發(fā)創(chuàng)效功能,在餐飲服務(wù)、物流配送、會議舉辦、廣告創(chuàng)收等方面,找利潤點(diǎn)。附錄：國外著名商業(yè)中心運(yùn)營分析附錄一國際著名商業(yè)文化中心1．美國紐約第五大道FIFTHAVENUE美國第五大道位于美國紐約曼哈頓的中心,以時尚大氣著稱,是美國最著名的商業(yè)街之一。它全長幾公里,與20余條街道相交,購物、休閑、文化成為第五大道的商業(yè)特色。商業(yè)——品牌齊全、高檔優(yōu)質(zhì)及品牌運(yùn)作,是第五大道的突出特點(diǎn)。第五大道上商業(yè)店鋪鱗次節(jié)枇,匯集了世界著名的專賣店、專業(yè)店和連鎖店,經(jīng)營國外精品,包括珠寶、皮件、化妝品、時裝、玩具等,像一顆顆閃光的鉆石,吸引著成千上萬的游客。除商業(yè)店鋪外,第五大道上還有眾多銀行大廈和酒店,如著名的紐約銀行大樓、洛克斐勒中心、帝國大廈、半島酒店、廣場酒店等。夜幕下的第五大道燈光閃鑠、繽紛的廣告和躁動的人群,使人感受到經(jīng)典名店的風(fēng)采、現(xiàn)代科技的輝煌和美國文化的濃烈。文化特色——第五大道除了是購物的天堂,最值得一看的是它沿路眾多的博物館。從42街往北直至110街,在第五大道兩邊排列著大大小小的博物館：紐約大都會藝術(shù)博物館、古根漢藝術(shù)博物館、現(xiàn)代藝術(shù)博物館、美國手工藝品博物館等,令人嘆為觀止。第五大道有兩個城市公園,華盛頓廣場公園和著名的中央公園centralpark。園綠樹濃蔭、空氣清新,是世界聞名的城市中心休閑、旅游勝地。南端的華盛頓廣場是作家、畫家、演員、藝術(shù)家的聚集地。紐約最古老的劇場、散布的餐館及展示藝術(shù)家們新作的畫廊,使這里成為紐約最有文化氣息的地方。中央公園處于曼哈頓的"心臟地帶",是各條地鐵、公交線路的必經(jīng)之地,長方形的人工森林綠地公園橫跨四條主要大道。中央公園設(shè)有藝術(shù)廊、劇院、動物園、網(wǎng)球場、游泳池,還有湖泊和大草坪,提供了各項(xiàng)人性化的功能。在中央公園外圍還有8座博物館和美術(shù)館,為商業(yè)街增添了更多的文化氛圍。管理——1907年,由地產(chǎn)所有者、經(jīng)濟(jì)承租人和零售商成立了第五大街協(xié)會,一年約集資了180萬來提供商業(yè)區(qū)需要和政府服務(wù)的空項(xiàng)。協(xié)會雇傭了相當(dāng)于城市警力5倍的社區(qū)安全員來保障治安和交通。為減少交通壓力,與第五大道相交的街道大多為單行線,不準(zhǔn)停車。第五大道作為步行街,公共交通可以通行。高效的管理體系,使第五大道始終站在國際商業(yè)街的頂端。2．法國巴黎香榭麗舍大街CHAMPS-ELYSEES法國香麗舍大街西接凱旋門、東連協(xié)和廣場,是以凱旋門和戴高樂廣場為軸心、呈輻射狀的12條街道中的主干道,全長1880米。分區(qū)——整個大街以南北走向的隆布萬街為界,劃分為風(fēng)格迥然不同的東西兩段。大街的東半部分是700米長的林蔭大道,體現(xiàn)了幽靜的田園風(fēng)光,是鬧市中不可多得的清幽之處。西段長1180米為商業(yè)區(qū),原是一片低洼潮濕的空地,17世紀(jì)路易十四在位時成為專供宮廷貴族游樂的禁區(qū),后逐漸由圖勒里公園的東西軸線向西延伸、擴(kuò)展。1709年正式命名為香榭麗舍大街〔在法文中意為田園樂土。1828年由巴黎市政府接管。商業(yè)——香榭麗舍大街西段1180米是商家云集之地,日人流量超過10萬人次。街道兩旁布滿了世界各地的大公司、大銀行、航空公司、巴黎最繁華的百貨公司、電影院、酒吧間、咖啡館、夜總會等。數(shù)量最多的是餐館和咖啡館,這與法國人的浪漫氣息密不可分。香榭麗舍大街經(jīng)營的服飾類大多是一般精品和品牌店,真正的高級精品店在香榭大街一側(cè)的蒙塔涅大街。大街中段還有一個更加繁華的地下商場,地上地下組成一個立體商業(yè)街區(qū)。文化娛樂——在香榭麗舍大街上,有著名的大皇宮、小皇宮和協(xié)和廣場。大、小皇宮都是法國建筑藝術(shù)的代表,其文化藝術(shù)展覽為香榭麗舍大街增添了豐富的文化涵。西端的協(xié)和廣場與凱旋門遙遙相對,中央矗立著有3000多年歷史的埃及盧克索神廟方尖碑,成為游客和巴黎市民休憩消閑的最佳場所。大街附近還有波旁宮、圖勒里公園、盧浮宮、瑪?shù)铝漳却蠼烫?、愛麗舍宮和市府大廈等名勝古跡。法國的一些重大節(jié)日慶典和集會,也多以這條大街為中心舉行儀式。每年7月14日法國國慶節(jié)閱兵儀式,就使游客們深深感受到法國的政治、經(jīng)濟(jì)和歷史。改建——香榭麗舍大街的改建計(jì)劃是歐洲最綜合性的公共空間設(shè)計(jì)項(xiàng)目之一,主要是靠近凱旋門的西段,這里是城市最重要的步行道。改善行走環(huán)境是改建計(jì)劃的一個關(guān)鍵目標(biāo)。原來的汽車入口和停車道被取消,兩側(cè)的人行道從12米拓展到24米,中央馬路寬達(dá)80米,仍然具有行車交通和停車功能。新的地下五層停車場有850個車位,設(shè)在新的人行道下面。簡約高雅的花崗石鋪地統(tǒng)一了各種不規(guī)則的要素,從縱向把人行道分成四個區(qū)域。最靠近建筑是功能區(qū),提供玻璃屋或露天服務(wù)；第二個重要的區(qū)域是新拓寬的步行區(qū)；其余兩個區(qū)域呈較窄的帶形,用以設(shè)置景觀、照明和街頭家具。讓·米歇米·維爾莫特為香榭麗舍大街設(shè)計(jì)了休息長椅和交通燈,還設(shè)計(jì)了沿街高挑的鐵質(zhì)路燈。改建和裝飾過后香榭麗舍大街整個步行區(qū)域面積達(dá)到47300平方米,改變了城市空間的面貌,進(jìn)一步提高了城市品位。3．東京銀座銀座位于東京的"心臟"地帶,是日本最繁華的商業(yè)區(qū)。長約1.5公里的銀座中央大街由北至南橫貫其間,把一丁目至八丁目連在一起,即所謂"銀座八丁"。其中,四丁目是銀座的中心,也是最為繁華的地段。商業(yè)——銀座之所以能成為聞名世界的商業(yè)街之一,在于街區(qū)行業(yè)齊全。據(jù)統(tǒng)計(jì),在這面積只有2平方公里的地區(qū),集中了大小商店、餐廳4000余家,既有百年以上、各具特色的"三越"、"西武"、"松板屋"等大百貨商店,又有為數(shù)眾多的專門經(jīng)營某些獨(dú)特產(chǎn)品的"老店",高級酒店與普通餐廳相互補(bǔ)充,能滿足不同收入階層的多種消費(fèi)需求。許多日本大企業(yè)的總部大樓也設(shè)在這里,使銀座成為世界上地價(jià)最貴的地區(qū)之一。娛樂和文化——銀座不僅是一個商業(yè)中心,也是一個娛樂中心。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì),銀座及其附近地區(qū)擁有40余家影劇院、音樂廳,100多個畫廊,日本有名的歌舞伎座也設(shè)在這里。銀座經(jīng)常舉辦各種展覽、表演和其它娛樂活動。隨著季節(jié)變化,各商家經(jīng)常向游客分送鮮花,既博得游客的好感,同時也起到廣告宣傳作用。每年9、10月間舉辦的大銀座節(jié),有檢閱游行、音樂演奏、祭祀銀座神社等活動,充分展現(xiàn)了日本文化。交通——交通便利對銀座的興旺具有十分重要的意義。銀座四周有高速公路環(huán)繞,四面通行電車,還有三條地下鐵路線在這里匯合。據(jù)統(tǒng)計(jì),在銀座和附近六個車站上下車的乘客每天約90萬人次,其中地下鐵路占了1/3。附錄二國著名商業(yè)文化中心1．市路步行街上京路東起外灘、西到西路,全長5.5公里,以中路為界,分為東西兩段。如今的上京路步行街集購物、旅游、商務(wù)、展示和文化五大功能于一體,成為中國商業(yè)步行街的領(lǐng)袖。定位和布局——根據(jù)"整體設(shè)計(jì)、分步實(shí)施"的指導(dǎo)思想,20XX市政府請國際知名管理咨詢公司麥肯錫為路步行街規(guī)劃設(shè)計(jì),通過充分考慮理念設(shè)計(jì)與實(shí)際功能的協(xié)調(diào),為路步行街定位了三個主題：東部從外灘到路叫"海上情懷",保留了大部分二三十年代的建筑,引入世界一流的外資品牌進(jìn)入；中部從路到路,以路商業(yè)步行街為核心,定位"都市時尚",具有旅游、購物、休閑和文化的綜合功能；路向西稱為"明日之約",重點(diǎn)發(fā)展文化休閑,吸引年青人消費(fèi)。路步行街在發(fā)展中注重提升商圈的整體功能和業(yè)態(tài)優(yōu)化。通過開發(fā)路各子馬路,合理定位,形成專業(yè)街、特色街和休閑街,與步行街主干道協(xié)調(diào)發(fā)展；通過地下倉庫改建停車場,解決停車難的問題,拓展和完善路商圈功能。商業(yè)——路步行街區(qū)業(yè)態(tài)以百貨為主,休閑和餐飲業(yè)發(fā)展迅速,現(xiàn)已形成了世貿(mào)百聯(lián)、新世界、路、"金三角"等綜合消費(fèi)圈,年銷售額達(dá)到100億左右,是淮海路的7倍,20XX黃浦區(qū)財(cái)政收入有1/3來自路步行街。外地游客成為路的主流消費(fèi)群體。路不僅保留了第一食品商店等老字號特色食品店,還引入眾多國外知名餐飲休閑店,傳統(tǒng)文化與國際化自然融合。路西段的新世界通過下沉式廣場與步行街相連,設(shè)的真冰溜冰場、高檔影院及今年5月1日剛剛對外開放的世界第6個杜莎夫人臘像館,成為路乃至休閑娛樂的城市名片。旅游——路是國外游客到的首選之地,也是及長三角地區(qū)居民休閑購物場所。路步行街及東部外灘每日都吸引著百萬余人,旅游功能輻射帶動使西段五星級酒店的入住率常年保持在80％－90％左右。路旅游服務(wù)完備,多功能電子服務(wù)亭可以為游客提供便捷的充電、查詢、取款、付費(fèi)服務(wù),供游人休憩的座椅隨處可見。中部世紀(jì)廣場是路的重要節(jié)點(diǎn),其設(shè)置的休閑茶座、音樂噴泉、電子屏幕及定期舉辦的文化活動,進(jìn)一步提升了路的文化氛圍和人氣。交通——路的交通組織順暢有序,西段建有下沉式過街隧道,消除了與中段步行街的隔斷。路地區(qū)分布了很多社會停車場,道路停車比地下停車略貴,這種措施在一定程度上限制了道路停車數(shù)量和時間,緩解了地面的停車壓力。管理體制——1999年11月4日市人民政府頒布第75號令《市路步行街綜合管理暫行規(guī)定》,對路步行街的圍和管理體系做出了明確規(guī)定。"一個管理機(jī)構(gòu)、兩支執(zhí)法隊(duì)伍、五支環(huán)境作業(yè)隊(duì)伍"組成路步行街的三級管理網(wǎng)絡(luò)。路步行街管理辦公室負(fù)責(zé)步行街的綜合管理和協(xié)調(diào)工作；管理辦公室下設(shè)兩支執(zhí)法隊(duì)伍,綠化、保潔、監(jiān)控等作業(yè)隊(duì)伍則采用招投標(biāo)方式,擇優(yōu)確定。圖SEQ圖\*ARABIC21上京路管理體系由于是政府派駐機(jī)構(gòu),路步行街管理辦公室的工作得到政府財(cái)政預(yù)算和各政策法規(guī)的支持,對涉及路的所有事項(xiàng)均有權(quán)受理申請,通過許可證制度、聯(lián)席會議等制度,對商業(yè)街進(jìn)行管理。路所展現(xiàn)出的良好的社會風(fēng)貌和國際形象,都?xì)w功于政府高度重視,以及路管理部門權(quán)、責(zé)統(tǒng)一的管理機(jī)制。2．市觀前街地區(qū)觀前街早在1982年就設(shè)置為步行街,是全國最早的商業(yè)步行街之一。觀前地區(qū)整治更新工程從1999年1月起分三期實(shí)施,到20XX8月,觀前地區(qū)的環(huán)境、交通、設(shè)施等方面發(fā)生了根本性改觀,休閑旅游功能不斷增強(qiáng),由原來單一的商業(yè)中心發(fā)展為商業(yè)、文化、旅游三個中心,成為對外展示的窗口。定位和布局——觀前地區(qū)整治更新后定位是成為"商業(yè)、文化、旅游"三個中心。玄妙觀及其廣場是觀前街的核心和道教文化傳播中心。"觀東"即玄妙觀以東,定位老字號,有17家老字號店一直保留在這里；"觀中"定位專業(yè)店和專賣店,以現(xiàn)代商業(yè)和大眾消費(fèi)為主；"觀西"主要是以美羅商城為代表的大型商場,定位高檔商業(yè),與其他兩段錯位經(jīng)營。商業(yè)——觀前地區(qū)匯聚各類商家800多家,大型百貨商場、品牌專賣店、老字號店、小商品市場等有序分布,商業(yè)功能不斷強(qiáng)化。20XX觀前街營業(yè)額超過150億元,上繳財(cái)稅2.52億元,其中老字號店每年?duì)I業(yè)收入達(dá)到15億。傳統(tǒng)特色百年老店與現(xiàn)代商業(yè)相結(jié)合,營造了觀前街長盛不衰的商業(yè)繁華。文化旅游——觀前地區(qū)在充分發(fā)掘文化底蘊(yùn)的同時,注重與現(xiàn)代文化相融合,形成了具有觀前特色的文化氛圍。千年道觀玄妙觀恢復(fù)移建了6座毀損殿閣,與5座保留殿閣形成道觀群；保留采芝齋等17家百年老字號,整條觀前街滲透出濃郁的傳統(tǒng)韻味；評彈的發(fā)祥地光裕公所、著名的昆劇表演場所沁蘭廳,向國外游客展示了姑文化的瑰寶；小公園廣場、玄妙觀廣場、正山門廣場等,構(gòu)筑了觀前特有的廣場文化,豐富的廣場群藝活動和文化娛樂項(xiàng)目也進(jìn)一步提高了觀前街的文化品味。觀前地區(qū)通過旅游資源發(fā)掘和整合,已成為古城游的一大亮點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),觀前地區(qū)日均人流量達(dá)到18萬,節(jié)假日超過30萬,其中外地游客比例從5％增長到超過50％。各大旅行社在觀前的免費(fèi)停車點(diǎn),使觀前地區(qū)成為重要的旅游集散地；智能化查詢系統(tǒng)集電子導(dǎo)游、導(dǎo)購于一體,方便游客查詢賓館、餐飲、購物、文化、娛樂休閑等公共服務(wù)信息。觀前地區(qū)的旅游功能不斷提升。交通停車——20XX4月,市、區(qū)政府投資507萬元為觀前地區(qū)建成了三級停車電子信息誘導(dǎo)系統(tǒng)。觀前地區(qū)各主要交通道路上都設(shè)置電子顯示屏顯示停車場信息,包括位置、空位情況等。電子顯示屏分為一級、二級和三級,分級反應(yīng)不同的停車信息。區(qū)域外主干道設(shè)置一級系統(tǒng),區(qū)域各主要路段設(shè)置二級系統(tǒng),各停車場作為三級系統(tǒng),步步引導(dǎo)。通過該系統(tǒng)整合停車場資源、提高停車場利用率,不僅對于減少車輛的盲目流動,改善觀前地區(qū)的交通狀況具有重要意義。同時,交通環(huán)境的改善有助于吸引大量高端消費(fèi)者,提升觀前地區(qū)的商業(yè)氛圍和物流水平。管理體制——20XX8月,市人民政府頒布第26號令《市觀前地區(qū)管理暫行辦法》,設(shè)立觀前地區(qū)綜合管理辦公室,負(fù)責(zé)觀前地區(qū)的綜合管理、監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。管理辦公室是市政府的派駐機(jī)構(gòu),受平江區(qū)政府管理。管理辦公室下設(shè)行政執(zhí)法中隊(duì)和城管監(jiān)察大隊(duì)兩支執(zhí)法隊(duì)伍,以及協(xié)管員、其他環(huán)境保潔人員。觀前管理辦公室的管理職能是在部門協(xié)調(diào)的過程中實(shí)現(xiàn)的。管理辦公室可以引導(dǎo)和監(jiān)督商家經(jīng)營活動、管理社會公共秩序、維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生,但對行為及涉及觀前地區(qū)發(fā)展的重大事項(xiàng),如建筑立面改造等,均須報(bào)政府相關(guān)部門處理或?qū)徟?．市夫子廟－淮風(fēng)光帶夫子廟始于東晉,白、禹錫、杜牧、吳敬梓、朱自清等無數(shù)人文墨客在此地留下了許多名篇絕唱,自古就是最熱鬧的文化、商業(yè)區(qū)。自1984年開始,淮區(qū)全面加快夫子廟淮風(fēng)光帶建設(shè),如今整個地區(qū)以夫子廟建筑為中心,淮河為紐帶,包含3.16平方公里的圍。以"廟市合一"的總體布局、濃郁的文化氣息和獨(dú)特建筑風(fēng)格,已成為集中展示古都風(fēng)貌的重要窗口。規(guī)劃理念和定位——在夫子廟地區(qū)開發(fā)建設(shè)前,政府對所有古跡進(jìn)行了為期兩年的論證,要求保護(hù)性開發(fā)、原樣恢復(fù)。在規(guī)劃中,為夫子廟地區(qū)定位"廟市合一",旅游和商貿(mào)相結(jié)合。但隨著規(guī)劃建設(shè)的進(jìn)程和市場機(jī)制的調(diào)節(jié),夫子廟地區(qū)的旅游功能不斷強(qiáng)化,商貿(mào)業(yè)成為旅游的輔助和補(bǔ)充,商業(yè)、旅游、餐飲、文化、娛樂協(xié)調(diào)發(fā)展。商業(yè)——夫子廟淮風(fēng)光帶的建筑風(fēng)格和歷史沉淀決定了業(yè)態(tài)不宜以現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)為主,商貿(mào)只是旅游的輔助產(chǎn)業(yè)。目前夫子廟地區(qū)已經(jīng)形成了古玩字畫、花鳥魚蟲、民間工藝品、風(fēng)味小吃及小商品五大特色市場,本地人與外地人人流量比例是4：6,消費(fèi)結(jié)構(gòu)是3：7。美食街、旅游購物場所、及50多家星級酒店,為夫子廟地區(qū)的旅游休閑提供了良好的環(huán)境和配套,文化旅游——夫子廟地區(qū)具有得天獨(dú)厚的歷史資源和豐富的民族文化遺產(chǎn),在改造期間注重維護(hù)建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性和完整性,注重將文物古跡資源轉(zhuǎn)化為旅游資源。目前夫子廟淮風(fēng)光帶日人流量達(dá)10萬人次,節(jié)假日更達(dá)到20-30萬人次。以明清風(fēng)格為主的仿古建筑、以大成殿為中心的古文教、以沿夫子廟淮河為軸線的河廳河房景觀、以及"燈火淮"壯麗的夜景勾畫出夫子廟獨(dú)特的淮文化。夫子廟地區(qū)每年的文化活動四季分明,春季廟會、夏季淮之夏、秋季美食節(jié)、冬季春節(jié)燈會,極大的促進(jìn)了商貿(mào)旅游的發(fā)展。管理體制——1993年10月15日市政府簽署市政府第24號令,頒布《路夫子廟地區(qū)管理規(guī)定》,并指出