交地宗地價(jià)格評(píng)估

Word版本，下載可自由編輯交地宗地價(jià)格評(píng)估一.交通用地的分類

交通用地指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口碼頭和機(jī)場等交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地。

二.交通用地評(píng)估方法

2.1一般線路道路用地可采用道路貢獻(xiàn)法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等方法估價(jià)。

1.道路貢獻(xiàn)法,是利用道路對(duì)周圍各類用地的貢獻(xiàn),用各類用地的平均價(jià)格來估算道路價(jià)格的方法。道路周圍各類用地的價(jià)格可用路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價(jià)格來獲得。其計(jì)算公式為:

n

V=Σ(Pi×Si)/S

I=1

式中:V──道路單位面積價(jià)格;Pi──第i種用地類型單位面積平均價(jià)格;Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積;S──道路路線涉及的各類用總面積;n──用地類型總數(shù)(i=1,2,3,...n).

根據(jù)不同等級(jí)道路提供交通服務(wù)的強(qiáng)弱,進(jìn)行道路等級(jí)修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。

2.運(yùn)用成本逼近法評(píng)估道路用地價(jià)格

(1)市區(qū)道路評(píng)估:市區(qū)道路的重置成本主要是指在估價(jià)期日建造同等級(jí)道路所需投入的成本,包括拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。在成本價(jià)格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益,即為道路價(jià)格。

(2)郊區(qū)及農(nóng)村道路評(píng)估:郊區(qū)及農(nóng)村道路的土地開發(fā)程度設(shè)定,一般可為達(dá)到可開工條件。其重置成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。成本價(jià)格加土地所有權(quán)收益,即為道路價(jià)格。

(3)因素修正:根據(jù)不同等級(jí)道路對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的強(qiáng)弱,進(jìn)行等級(jí)修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等;

3.市場比較法評(píng)估道路用地,需在同一區(qū)域有較多的類似道路用地市場價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

4.收益還原法是根據(jù)道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益,并用一定的土地還有利率將其貼現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算道路用地的價(jià)格方法。適用于交通流量較大并有充足數(shù)據(jù)的道路價(jià)格評(píng)估。

工作步驟如下:

(1)劃分道路交通流量測算區(qū)段;

(2)測算交通流量,并折算成標(biāo)準(zhǔn)流量:交通流量分為客流、貨流及混合流,均折算為標(biāo)準(zhǔn)流量,即噸/公里年

(3)計(jì)算各區(qū)段道路年總收益

A=a×Pi×Qi

A──道路單位面積平均交通流年總收益

a──調(diào)整系數(shù);Pi──元/噸公里;Qi──噸/公里年;

(4)計(jì)算各區(qū)段道路年總費(fèi)用

區(qū)段道路年總費(fèi)用(C)包括道路單位面積建造成本折舊、運(yùn)營成本、道路維修費(fèi)用、利息、應(yīng)繳稅費(fèi)及正常投資年利潤等。

(5)計(jì)算區(qū)段道路年純收益

R=A-C

R──道路年純收益

(6)計(jì)算區(qū)段道路收益價(jià)格,運(yùn)用收益還原法基本公式計(jì)算。

5.有獨(dú)立權(quán)屬單位的高壓線走廊、管線(輸油管、排污管、天然氣管等)等用地價(jià)格的評(píng)估參照線狀交通用地評(píng)估方法評(píng)估。

2.2機(jī)場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價(jià)格可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本逼近法、收益還原法評(píng)估。

1.基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市范圍有基準(zhǔn)地價(jià)的交通用地評(píng)估

在基準(zhǔn)地價(jià)成果中有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià)的,待估面狀交通用地則直接用該類基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估;在基準(zhǔn)地價(jià)成果中沒有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià),則可用工業(yè)用地類基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估面準(zhǔn)交通用地價(jià)格,但機(jī)場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì),在基準(zhǔn)地價(jià)修正須作壟斷效益修正。

2.在運(yùn)用成本逼近法評(píng)估面狀交通用地時(shí),土地所有權(quán)收益(土地增值收益)的確定須考慮機(jī)場、碼頭等用地壟斷收益。區(qū)位因素修正時(shí)須考慮社會(huì)效益。

3.在運(yùn)用收益還原法評(píng)估面狀交通用地時(shí),正常年總收益中已經(jīng)包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費(fèi)用計(jì)算中須注意各費(fèi)用投資的攤銷和折舊。

篇2：綜合用地宗地價(jià)格評(píng)估

一.綜合用地指集辦公、商住(公寓)、餐飲、購物、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合大廈或大廈群用地。

二.綜合用地價(jià)格評(píng)估方法

綜合用地價(jià)格評(píng)估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

綜合用地價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權(quán)重及各部分之間的相互作用。

綜合用地價(jià)格評(píng)估不能簡單等于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r(jià)值之和。綜合利用的土地價(jià)值可能大于或小于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r(jià)值之和。

無論應(yīng)用何種方法,可以先分別評(píng)估各不同利用部分所分?jǐn)偼恋氐膬r(jià)格,然后