物業(yè)知識問答

-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-CompanyOne1

-CAL-本頁僅作為文檔封面，使用請直接刪除-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-CompanyOne1

-CAL-本頁僅作為文檔封面，使用請直接刪除物業(yè)知識問答(總21頁)物業(yè)管理法規(guī)知識問答

1、什么是物業(yè)管理？

答：《物業(yè)管理條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。15、物業(yè)管理服務合同中應當約定哪些服務內容？

答：（一）房屋共用部位和設備的維修、養(yǎng)護、管理；

（二）共用設施和設備的使用、維修、養(yǎng)護、管理；

（三）電梯、智能系統(tǒng)等運行服務；

（四）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養(yǎng)護、管理；

（五）物業(yè)裝飾、裝修管理；

（六）保安管理；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內程序的管理、服務；

（八）物業(yè)資料的管理。17、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？

答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋、簽字認可后開始計取物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入戶手續(xù)時開始計取物業(yè)管理費。18、住戶裝修時，是否應向物業(yè)公司交納裝修押金？

答：應按照購房人在買房時與物業(yè)管理公司雙方約定為準或按《業(yè)主公約》中的約定為準。21、物業(yè)管理用房的權屬？

答：物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。22、一個物業(yè)管理區(qū)域是否可由多個物業(yè)企業(yè)管理？

答：一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。25、房屋的共用部位是哪些？

答：房屋的共用部位是指承受結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、外坪和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。26、共用設施設備維修基金是什么答：共用設施設備維修基金是指在專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。27、共用設施設備是哪些？

答：共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井等。28、住宅共用部位、共用設施設備維修基金如何提取？

答：（一）商品房銷售時，購房者應當按購房款2-3%的比例繳納；

（二）公有住房銷售時，售房單位按多層住宅不低于售房款20%，高層住宅不低于30%交納；購房者按購房款2%提取。31、什么是物業(yè)管理服務收費？

答：物業(yè)管理服務收費是指經工商行政管理機關登記注冊的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產權人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。32、與新出臺的《物業(yè)管理條例》相配套的已出臺的法規(guī)有哪些？

答：（一）前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法；

（二）業(yè)主大會規(guī)程。33、物業(yè)管理區(qū)域內的公共建筑、共用設施如何管理？

答：物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃建筑的公共建筑、共用設施，不得改變用途，業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主代表依法辦理有關手續(xù)。35、挪用專項維修資金的如何處罰？

答：根據(jù)《條例》第六十三條挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追查直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。37、為什么要制定《物業(yè)管理條例》？

答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。42、物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務再轉移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？

答：物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。44、《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規(guī)定？

答：物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。45、物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔什么責任對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？

答：物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的安全事故承擔的法律責任，應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。56、裝修人或者裝修人和裝飾、裝修企業(yè)應當與物業(yè)管理單位簽訂什么協(xié)議？

答：應當簽訂住宅室內裝飾、裝修管理服務協(xié)議。57、住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括什么內容？

答：（一）裝飾裝修工程的實施內容；

（二）裝飾裝修工程的實施期限；

（三）允許施工的時間；

（四）廢棄物的清運與處置；

（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項；

（七）管理服務費用；

（八）違約責任；

（九）其他需要約定的事項。58、裝修人在裝修時需變動建筑主體或承重結構應辦理什么手續(xù)？

答：應提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案。59、哪些住宅室內裝飾裝修何違規(guī)行為由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款？

答：（一）將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚，混凝土墻體的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款；

（二）損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上5000元以下的罰款；

（三）擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處500元上1000元以下的罰款；

（四）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人處500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1000元以上10000元以下的罰款。60、業(yè)主在住宅室內裝飾裝修過程中，擅自改變房屋主體及承重結構的，應由哪個部門責令其整改，并處何罰款？

答：依照《建筑工程質量管理條例》的規(guī)定，凡涉及建筑主體或者承重結構變動的裝修工程，沒有設計方案擅自施工的，由城市建設行政主管部門責令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款；房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的，由城市建設行政主管部門責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。61、居民住宅小區(qū)違章建設包括哪些答：在居民住宅（院落）內進行屋頂搭建、占用公共空間、占用公共綠地、亂搭亂建或開挖地下室等均屬違法建設。63、我是底樓業(yè)主，可不可以把花園擴大點，會有什么法律責任答：不能任意擴大。記住，如任意擴大花園，屬于違法建設，損害了業(yè)主共同利益，可以由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，并可處個人1000元以上1萬元以下的罰款，單位5萬元以上20萬元以下罰款。64、我自已的住房，可不可以在家開麻將館或開公司為什么答：不可以。改變住房用途應當遵守小區(qū)管理規(guī)約的規(guī)定，還需經本棟房子全體業(yè)主同意并報規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門批準，否則將責令限期改正，并處以5000元以上3萬元以下罰款。65、我的私家花園里可不可以搭房子，為什么答：不能，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，必須經規(guī)劃局批準，否則，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令限期拆除，可以并處臨時建設工程造價一倍以下的罰款。66、裝修房子涉及敲墻打洞，需不需要辦手續(xù)，為什么答：按照《城市房屋裝修結構安全管理規(guī)定》，裝修房子涉及敲墻打洞，必須經房產管理局批準才可實施，否則，將承擔由此造成的損失并被責令限期改正，并處罰款。67、底樓商鋪開餐廳，污染了我，應該怎樣維護合法權益，是不是可以不交物管費為什么答：業(yè)主可以先與商家協(xié)商自行解決，如果協(xié)商不能達成共識，可以申請環(huán)保部門進行調解，調解失敗可以申請環(huán)保局行政處罰底層商鋪商家，也可直接向人民法院以其侵害相鄰權為由進行起訴來維護自身合法權益。因為不是物業(yè)服務企業(yè)造成的污染，按照《物業(yè)服務合同》約定，其沒有賠償?shù)牧x務，所以業(yè)主應當按照《物業(yè)服務協(xié)議》的約定按時足額繳納物業(yè)服務費。68、我們的自行車沒有停放在自行車庫，可以停放在樓梯口嗎如果失盜了可以要求物管公司賠償嗎答：不可以停放在樓梯口，因為樓梯為公共通道而非車庫，亂停亂放屬擅自改變房屋用途，陰塞交通，存在安全隱患，如造成損害，應承擔相關法律責任。沒有停放在自行車庫并委托物業(yè)企業(yè)管理的非機動車，因不存在委托代管合同關系，丟失后，不應找物業(yè)企業(yè)賠償。69、我家發(fā)生了入室偷盜，是否都應由物業(yè)公司負責賠償如果協(xié)商不好應怎么辦答：不一定都由物業(yè)公司負責賠償，物業(yè)企業(yè)公共秩序維護員不同于保安，只是依據(jù)合同維護公共部位軼序，如果物業(yè)企業(yè)嚴格按照《物業(yè)服務合同》約定事項履職盡責做好了公共秩序維護工作并有相關記錄作為佐證，則不應由物管公司承擔賠償責任。但如果物業(yè)公司不能提供相關佐證材料，則應承擔一定的責任，雙方可自行協(xié)商，如協(xié)商不能達成共識，可以直接申請人民法院裁定。70、可以把公共綠地上的花木種植到我的私家花園嗎為什么答：不可以，因為公共綠地上的花木歸全體業(yè)主所有，擅自移植到私家花園，就是損害業(yè)主共同利益，要承擔賠償責任。71、我可以把狗兒在小區(qū)內敞放嗎為什么答：不可以。根據(jù)《旬陽縣城區(qū)市容和環(huán)境衛(wèi)生管理暫行規(guī)定》等相關規(guī)定：非法帶犬進入公共場所或不按規(guī)定栓（圈）養(yǎng)的，當?shù)毓矙C關除對犬只予以捕殺外，并對犬主或責任人處以罰款。73、與物業(yè)服務企業(yè)產生糾紛時，應如何維護自身合法權益，是否可以不交物管費答：與物業(yè)服務企業(yè)產生糾紛時，應在法律法規(guī)的框架內通過合法渠道如實向業(yè)主委員會反映情況、向管理部門投訴、向人民調解委員會申請調解、向人民法院起訴、召開業(yè)主大會決定是否改聘續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)等方式維護自身合法權益，不宜簡單采取不交物管費的方式。因為采取不交物管費這種方式表面上看是損害了物業(yè)服務企業(yè)利益，實際上物業(yè)服務企業(yè)會因此采用降低服務標準等方式來降低成本，如果采取這種方式的人多了，結果會導致小區(qū)物業(yè)管理進入混亂狀態(tài)，損害的是全體業(yè)主的利益，問題并不能得到根本解決。74、物業(yè)服務企業(yè)服務不到位引起公憤，我們應如何另行選聘新的物業(yè)服務企業(yè)答：設立了業(yè)主大會的，應向業(yè)委會提出申請，要求召開業(yè)主大會會議，由全體業(yè)主來決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)；沒有設立業(yè)主大會的，應向當?shù)劓?zhèn)（街辦）聯(lián)名申請設立業(yè)主大會，召開業(yè)主大會會議，討論續(xù)聘或改聘物業(yè)服務企業(yè)事項。相關的辦事程序、法律依據(jù)等資料請向房管局物業(yè)管理科。76、我室內設施設備壞了，是否由物業(yè)服務企業(yè)免費維修答：不應由物業(yè)服務企業(yè)免費維修，物業(yè)服務企業(yè)只是依據(jù)物業(yè)服務合同對小區(qū)公共部分進行管理維護，如果室內設施設備壞了可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，但應另行支付特約服務費。82、我居住的老小區(qū)，總表下設分表，為什么水、電收費標準和供電局、水廠公布的價格不同如何解決答：總表下設分表的老小區(qū)，供電局、水廠、天然氣公司只認小區(qū)總表讀數(shù)。因公共設施設備的能耗和線損，故總表讀數(shù)大于分表累計讀數(shù)，按照合同約定應共同分攤的，就存在水、電收費標準和供電局、水廠公布的價格不同的問題。要根本解決該問題，需要全體業(yè)主申請供電局、水廠、天然氣公司將總表下設分表，改為直接對水、電、氣公司的戶表，但會涉及到改裝費，具體標準請向相關單位咨詢。83、水、電、氣能源應由誰承擔費用答：根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，“新建建筑區(qū)劃內，供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位應當按下列規(guī)定向最終用戶收取有關費用：（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收??；（二）物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人使用的向物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人收??；（三）部分業(yè)主共同使用的，由相關業(yè)主分攤；（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。84、商品房出現(xiàn)質量問題應該找誰，是不是可以不交物管費答：商品房是開發(fā)商銷售給業(yè)主的，按照相關法規(guī)，應由開發(fā)商承擔保質期內房屋質量保修的義務，保質期屆滿后，公共部分按照法定程序，可動用公共維修資金進行修復，業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修。房屋質量問題不是物業(yè)服務企業(yè)造成的，按照《物業(yè)服務合同》約定，其沒有賠償?shù)牧x務，故業(yè)主不能因房屋質量問題不交物管費。85、樓上衛(wèi)生間漏水應該找誰是不是可以不交物管費答：樓上衛(wèi)生間漏水應先找樓上業(yè)主協(xié)商，找水電工確認漏水原因，如果是房屋施工質量問題，保質期內應找開發(fā)商修復，超過保質期由樓上樓下業(yè)主協(xié)商解決；如果是裝修使用不當?shù)膯栴}，應找樓上業(yè)主修復。因為不是物業(yè)服務企業(yè)造成的房屋漏水問