測繪服務方案

1測繪效勞方案一、測區(qū)自然地理概況和已有資料狀況測區(qū)自然地理概況該工程為工業(yè)園區(qū)，四周均為市政道路，周邊權屬簡潔清楚。地勢平坦，交通便利，掌握點分布均勻，密度適中。已有資料狀況本測區(qū)已有掌握成果資料；本工程的房屋用地文件；各建筑的規(guī)劃審批、驗收文件；各建筑的設計文件〔含施工圖電子文檔；各建筑的房屋預售文件；建設工程竣工測量成果報告及其掌握導線資料。3〕引用文件〔GB/T17982000)；《市工程測量技術規(guī)程《測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標準CH100395；《市地籍測繪規(guī)章《市地籍圖圖式國家和市相關治理部門公布的相關政策文件。二、房產(chǎn)平面掌握測量一般規(guī)定。房產(chǎn)平面掌握網(wǎng)點的布設原則。房產(chǎn)平面掌握點的布設，應遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)。房產(chǎn)平面掌握點的內(nèi)容。房產(chǎn)平面掌握點均應埋設固定標志。房產(chǎn)平面掌握點的密度。100m200m房產(chǎn)平面掌握測量的方法。GPS量等方法。房產(chǎn)平面掌握測量的各主要技術指標按《房產(chǎn)測量標準》的規(guī)定執(zhí)行。水平角觀測。水平角觀測的儀器。水平角觀測使用DJ1、DJ2DJ61″，±2″，±6″。水平角觀測的限差水平角觀測一般承受方向觀測法2-1距離測量。光電測距的作用。度的光電測距儀測定。光電測距儀的等級。1kmmo值劃分為二級：Ⅰ級：|mo|≤5mm5mm＜|mo|≤10mm2.3.22-22.3.40.2℃，氣壓測0.5hPa；一、二、三級邊的溫度測記至1℃，氣壓測記至1hPa。3平面掌握測量成果的檢驗和整理依據(jù)《房產(chǎn)測量標準》的規(guī)定執(zhí)行。定標志。允許再進展一次。在無法布設附合導線的困難地段，可布設圖根支導線，其長度不超過附合導線長度的一半40″。三、房產(chǎn)分幅平面圖測繪制分丘圖和分戶圖的根底。分幅圖測繪應依據(jù)施測范圍狀況另行編制“工程施測技術方案分幅圖承受與國家坐標系統(tǒng)聯(lián)測的武漢市城市坐標系統(tǒng)。分幅圖應承受1：5001：1000410分幅圖承受50cm×50cm整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，由編號區(qū)代碼加分幅圖代碼組成，編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標公里值表示。其表示方法按《房產(chǎn)測量標準》執(zhí)行。分幅圖的精度要求按《房產(chǎn)測量標準》執(zhí)行。分幅圖的成圖方法、測繪內(nèi)容和表示方法按《房產(chǎn)測量標準》執(zhí)行。四、房產(chǎn)分丘平面圖測繪丘的定義丘是指地表上一塊有界空間的地塊時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個產(chǎn)權單元時稱組合丘。分丘圖是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權證附圖的根本圖。分丘調(diào)查丘的劃分面積過小時劃分為組合丘。丘的編號。已進展房產(chǎn)區(qū)劃分的丘編號。丘的編號按市、市轄區(qū)〔縣、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級編號。房產(chǎn)區(qū)是以市行政建制區(qū)的街道辦事處或鎮(zhèn)〔鄉(xiāng)〕的行政轄丘以房產(chǎn)分區(qū)為單元劃分。編號方法：市、市轄區(qū)〔縣〕GB/T2260碼。0199分區(qū)時，相應的房產(chǎn)分區(qū)編號用“01”表示。400019999以后增丘接原編號挨次連續(xù)編立。丘的編號格式如下：市代碼+市轄區(qū)〔縣〕代碼+房產(chǎn)區(qū)代碼+房產(chǎn)分區(qū)代碼+丘號〔2位〕 〔2位〕 〔2位〕 〕〔4位丘的編號從北至南、從西至東以反S形挨次編列。沒有進展房產(chǎn)區(qū)劃分的丘編號。已有房產(chǎn)分幅圖的區(qū)域，丘號以圖幅為單位，從左至右，從上到下，用自然數(shù)字1、2……挨次按反S號，以主門牌所在的圖幅的編號加括號表示。坐落代替。待分幅圖補測完成后，再統(tǒng)一編號。棟號的編立12……挨次按S界址點編號編號區(qū)，每個編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標的公里值表示。點的編號在一個編號區(qū)內(nèi)從1－99999的類別代碼、點號三局部組成，編號形式為下：〔9〕

〔1〕

點的編號〔5〕9123456789里數(shù)。類別代碼〔見《房產(chǎn)測量標準〕用1351－99999房屋用地調(diào)查房屋用地調(diào)查的內(nèi)容包括用地座落、產(chǎn)權性質(zhì)、等級、稅費、用地人、用地單位性質(zhì)，使用權來源、使用權年限、四至、界標，用地用途分類、用地面積和用地糾紛等根本狀況，以及繪制用地范圍略圖。房屋用地調(diào)查的具體方法按《房產(chǎn)測量標準》執(zhí)行。房屋調(diào)查用途、墻體歸屬、權源、產(chǎn)權糾紛和他項權利等根本狀況，以及繪制房屋權界限示意圖。房屋調(diào)查的具體方法按《房產(chǎn)測量標準》執(zhí)行。界址點測量1.4.4。0.02m。二級界址點相對于鄰近根本掌握點的點位中誤差不超過±0.05m。三級界址點相對于鄰近掌握點的點位中誤差不超過±0.10m。界址點測量從鄰近根本掌握點或高級界址點起算以極坐標法、支導線法或正交法等野外解析法測定，三級界址點可在全野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同時測定1∶500取坐標。繁華地段的界址點和重要建筑物界址點一般應選用一級或二級它地區(qū)可選用三級。一、二級界址點如不在固定地物點上，應埋設固定標志，并記載標志類型和方位。丘界限測量〔或測距儀〕丈量其邊長，丘界限丈量精度應符合《房產(chǎn)測量標準》的規(guī)定，也可由相鄰界址點的解析坐標計算丘界限長度測量結果應標示在分丘圖上。供計算丘面積及復丈檢測之依據(jù)。丈量本丘與鄰丘毗連墻體1/2處，為借墻時量至墻體內(nèi)側，為自有墻的量至墻體外側。房屋及其附屬設施測量房屋應逐棟測繪，不同產(chǎn)別、不同建筑構造、不同層數(shù)的房屋應分別測量，獨立成棟房屋，以房屋四周墻體外側為界測量；毗鄰房屋四周墻體，在房屋全部人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體全部權范圍為界測量。丈量房屋以勒腳以上墻角為準；測繪房屋以外墻水平投影為準。邊長應丈量兩次取中數(shù)，取位至0.01m，兩次丈量較差不超過下式規(guī)定：△D=±0.004D……〔4-1〕式中：D=邊長，m;當D<10m10m△D——兩次丈量較差,m。房屋附屬設施測量，柱廊以柱外圍為準；檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準，門廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準；挑廊以外輪廓投影為準。陽臺以底板投影為準；門墩以墩外圍為準；門頂以頂蓋投影為準；室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準。一樣，房角點的類別代碼為4。分丘圖繪制分丘圖規(guī)格分丘圖的幅面可在787mm×1092mm1/32－1/41：100～1：1000之間選用。分丘圖的圖紙一般承受聚脂薄膜，也可選用其他材料。數(shù)字化圖可以承受電子圖形文件。分丘圖技術要求展繪圖廓線，方格網(wǎng)和掌握點的精度按《房產(chǎn)測量標準》的要求執(zhí)行。分丘圖的坐標系統(tǒng)與分幅圖的坐標系統(tǒng)應全都。分丘圖以丘為單位進展實測繪制分幅圖原圖或數(shù)字化圖進展調(diào)查繪制。分丘圖上應表示的內(nèi)容分丘圖上除表示分幅圖的內(nèi)容外挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、占地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關系等各項房地產(chǎn)要素。其中：房屋占地面積、建筑面積下劃單線、丘用地面積下劃雙線以示區(qū)分。分丘圖上周鄰關系的描述分丘圖上，應分別注明全部周鄰產(chǎn)權單位〔或人〕的名稱，名稱注記的字頭應朝北或朝西。毗鄰墻體的表示本丘與鄰丘毗連時，共有墻、借墻、自有墻分別用相應符號表示。表示方法見《房產(chǎn)測量標準》房產(chǎn)圖圖式。重合要素的表示與處理房屋權界限與丘界限重合時，表示丘界限，房屋輪廓線與房屋權界限重合時，表示房屋權界限。圖面檢查與圖廓整飾分丘圖的圖廓位置，依據(jù)該丘所在位置確定，圖上需要注出西南角的坐標值，以公里數(shù)為單位注記至小數(shù)點后三位。用地面積測算用地面積測算的范圍測算，各項地類面積的測算。以下土地不計入用地面積a、無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地。b、市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。c、公共使用的河涌、水溝、排污溝。d、已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍經(jīng)規(guī)劃核定需要作市政建設的用地。e、其他按規(guī)定不計入用地的面積。用地面積計算的方法11用地面積測算可承受坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。用地面積測算的精度要求坐標解析法坐標解析法面積計算公式為：式中：S——面積，㎡；Xi——界址點的縱坐標，m；Yi——界址點的橫坐標，m；n——界址點個數(shù)；i——界址點序號，按順時針方向順編。坐標解析法面積中誤差計算公式為：式中：ms——面積中誤差，㎡；角線長度，m。實地量距法將其分割成簡潔的幾何圖形，然后分別計算面積。用地面積的精度分為三級1-2圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進展兩次。M——圖的比例尺分母。5c0.2mm。五、建筑面積計算規(guī)章一般規(guī)定19面積測算系指水平投影面積測算。包含房屋面積和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積等測算。房屋建筑面積按棟進展計算。2.20或樓面與地面之間的垂直距離。房屋用地面積包含院地面積和占地面積。房屋建筑面積計算規(guī)章計算全部建筑面積的范圍單層房屋，按一層計算建筑面積；二層及二層以上房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層、構造轉換層及其梯間、電梯間等其高度2.202.20間、電梯機房，按其外圍水平投影面積計算。斜面構造屋頂〔坡屋頂〕層高在2.20水箱間。計算面積。穿過房屋僅供本樓通行的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面2.20〔〔或夾層、躍層〕范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計算建筑面積。2.20地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且1/2g)封閉的挑廊按其外圍水平投影面積計算。h)封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。封閉是指房屋在規(guī)劃、設計、施工等環(huán)節(jié)都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。ｉ〕與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱〔不管是否突出墻外〕或有圍護構造的門廊、門斗、雨篷，按其柱或圍護構造的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊〔有兩排以上柱，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。ｊ〕屬永久性構造有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。ｋ〕房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。ｌ〕玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。算。ｎ〕2.20ｏ沉降縫應計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護構造外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。不計算建筑面積的范圍層高小于2.202.20室和半地下室。突出房屋墻面的構件、配件、裝飾性的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊；無上蓋的陽臺、挑廊。假設陽臺、挑廊與其上蓋相距三個層高以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積小于陽臺、挑廊維護構造水平投影面積一半的，均視為無上蓋。建筑物內(nèi)的操作平臺e〕騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側房屋的底層走廊作為公共開放或公眾通行的局部，不管廊道是否有柱、維護構造，廊道是否與外地面有高差、是否退用地紅線、也不管廊道是否有人行道、消防通道等?；顒臃课荨⑴R時房屋、簡易房屋。檢修、消防等用途的簡易樓梯。支線。與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫、沉降縫。挑樓、挑廊、檐廊和陽臺的底板在下層的投影部位。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等的建筑。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間，無論是否利用的。房屋內(nèi)的中空局部。窗臺高于樓地面的外凸窗〔不管其高度。5.3特別狀況下的建筑面積計算復式樓內(nèi)的梯間，按自然層計算建筑面積。預留的復式樓梯間，實測時據(jù)規(guī)劃許可的設計圖紙，也應按自然層計算建筑面積。房屋內(nèi)的回形樓梯、旋轉樓梯按樓梯的投影計算建筑面積。連接幾棟房屋及獨立的地下車庫、地下廣場、商場等地下房屋應計算建筑面積。兩戶相連的陽臺作為消防通道的仍計入各戶的套內(nèi)建筑面積e〕以走廊、雨棚的頂蓋或下一層房屋的平屋面作為陽臺，以上一層陽臺的水平投影面積折算。陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。2.20六、房屋建筑面積測算的方法房屋建筑面積測算主要包括：房屋棟、層、戶的劃分、數(shù)據(jù)的采集、建筑面積的計算等。房屋建筑面積測算包含的內(nèi)容整棟房屋建筑面積指房屋各層建筑面積的總和。房屋的層包含房屋的自然層、插層、技術層、夾層〔附層、地下室等。多元產(chǎn)權房屋的建筑面積權屬建筑面積部門登記確定。套內(nèi)建筑面積指產(chǎn)權單元的權界限所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻風光積，套內(nèi)陽臺建筑面積三局部組成。使用面積貯藏室、壁柜等空間的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包括在構造面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)墻風光積套內(nèi)墻風光積是套內(nèi)使用空間四周的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻風光積，套內(nèi)自有墻體按水平投影的全部計算套內(nèi)墻風光積。套內(nèi)陽臺建筑面積5.2房屋共有建筑面積業(yè)主的套內(nèi)建筑面積的比例分攤計算。房屋的占地面積指房屋底層外圍水平投影的面積，包括落地陽臺、外走道、外柱廊等附屬攤計算。房屋棟、層、戶的劃分房屋棟的劃分獨立建筑的房屋為一棟?？煞謩e分棟?！不蚨鄬印骋粭潯１旧頌楠毩⒌臉欠?，為了利用樓房間的隙地，底層〔或多層〕以裙樓的形式連成一片的房屋，其獨立的樓房和裙房分別分棟。地面上為多棟的獨立樓房地面上按獨立的樓房各分為一棟，地下室以獨立使用的房屋單獨計算。以通廊相連的房屋，各分為一棟。房屋層的劃分和層次的編立房屋的總層數(shù)指房屋的自然層數(shù)和地下層的總和，房屋的假層、附層〔夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出層的樓梯間、水箱間、電梯機房等不計層數(shù)。房屋的自然層數(shù)按室內(nèi)地平線以上計算1、2、3、……編號。房屋室內(nèi)地平線以下的為地下室按-1、-2、-3、……編號。采光窗在地平線上，地板在地平線以下的半地下室，按自然層的第一層編號計算。夾層、插層、閣樓等不編層數(shù)號，不計入房屋的總層數(shù)。錯層房屋其層數(shù)按自然層來劃分。2.20突出屋面的樓梯間、水箱間、以及房屋的閣樓〔暗樓〕等，不編層數(shù)號，不計入房屋的總層數(shù)。躍層住宅是套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。頂層為躍式住宅〔躍層住宅表示方法見附錄十一。戶的劃分房屋戶指房屋各權屬單元的權界限所圍成的范圍。實地有編號的以實地編號為準；實地無編號的，按以下方法編號：N6.2.2元各層內(nèi)，按順時針方向依次編立為2N〕號。車位、商業(yè)鋪位按層次、戶號編立?！癝”或反“S”先分塊，再對分戶挨次編號。編號，當一戶用房跨層時，再戶各層房屋編同一戶號。房屋數(shù)據(jù)的采集計算所得的面積分為“推測算面積”和“實測面積”兩類。推測算面積的房屋數(shù)據(jù)采集房屋數(shù)據(jù)采集的資料來源房屋建筑設計圖紙。房屋銷售方案說明。建設單位供給的其它資料。房屋數(shù)據(jù)采集的方法圖紙尺寸可以直接采集。局部位置無標注尺寸并無法通過其他相關數(shù)據(jù)計算得出的解法來采集。外墻貼面和粉刷面計入外墻厚度。實測面積的房屋數(shù)據(jù)采集6.3.2.1具的要求房屋面積的測算必需滿足房產(chǎn)面積相應等級精度的要求，相應的精度、測6－1的要求。邊長未超過式中：mj—相應等級邊長的中誤差；D—邊長，m；△D—邊長的限差，m。邊長尺寸采集的規(guī)定對應邊相等的要求。直接量取各邊的尺寸數(shù)據(jù)來采集。公共設備未安裝的房屋，可以依據(jù)設計的方案施工建成的公共用房，進展邊長實測來采集。共有共用部位未確定的，不能進展分攤計算。房屋產(chǎn)權單元的戶型未分隔完成的，可以依據(jù)需要分步驟實測獵取所需邊長數(shù)據(jù)。房角點坐標采集角點的坐標，經(jīng)平差改正后得到房角點的坐標值。房屋面積內(nèi)業(yè)計算何圖形解析法和坐標解析法兩種。房屋面積內(nèi)業(yè)計算的一般規(guī)定長度單位邊長以米為單位，標注邊長尺寸取至小數(shù)點后兩位，即：0.01面積單位平方米。取位原則取位原則依據(jù)“四舍五入”的原則。幾何圖形法計算面積即可計算出各類面積的數(shù)值。常用幾何圖形及面積公式見表附錄十九。坐標解析法計算面積精度要求0.02+0.0004〕…6-。其中：ΔD〔此處執(zhí)行的是一級界址點的精度標準〕DD<10106-222房屋面積測算技術報告技術報告》應包含的主要內(nèi)容有：工程概況：工程名稱；托付測繪協(xié)議或合同；測繪目的；房屋坐落、構造、層數(shù)等房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容；工程規(guī)模；作業(yè)內(nèi)容等。測算依據(jù)：執(zhí)行的技術標準及文件；托付方供給的建房資料、經(jīng)規(guī)劃部門批準的房屋設計圖等。作業(yè)方法：作業(yè)器具；特別部位建筑面積計算的說明；測量方法及房產(chǎn)調(diào)查方法；功能區(qū)確實定及其范圍；分戶用房界限確實定；內(nèi)業(yè)面積計算及繪圖方法。質(zhì)量檢查：外業(yè)檢查狀況；內(nèi)業(yè)檢查狀況；檢查結論。其他說明。七、共有建筑面積分攤規(guī)章共有建筑面積的計算原則異產(chǎn)毗連房屋權屬分割清楚，不存在共有共用部位的，各戶面積在各自范圍內(nèi)單獨計算；異產(chǎn)毗連房屋存在有無法分割的共有共用部位的應進展共有建筑面積分攤計算。共有建筑面積的分攤與計算，應以棟為單位進展。產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。共有建筑相關的房屋的建筑面積比例進展分攤。域、層的權屬建筑面積。29共有建筑面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進展共有建筑面積分攤K=ΣδSi/ΣSi……〔7-2〕式中：K—為面積的分攤系數(shù)；Si—為各單元參與分攤的建筑面積，㎡；δSi—為各單元參與分攤所得的分攤面積，㎡；ΣδSi—為需要分攤的分攤面積總和，㎡；ΣSi—為參與分攤的各單元建筑面積總和，㎡。共有建筑面積的分類與確認依據(jù)共有建筑面積的使用功能類：整棟共有建筑面積：指為整棟效勞的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進展分攤。功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)效勞的共有共用的建筑面積，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)效勞的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、治理用房等。這一類專為某一功能區(qū)效勞的共有建筑面積，應由該功能區(qū)內(nèi)分攤。層共有建筑面積：由于功能設計不同，共有建筑面積有時也不一樣，各層的共有建筑不同時，則應區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進展分攤。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不一樣時，可分層各自分別進展分攤。其他共有建筑面積。共有面積確實認部位進展標識，并作出相應的說明；房產(chǎn)測繪人員在有關人員的協(xié)作下對、勘測，并確認其使用功能；共有建筑面積經(jīng)房產(chǎn)測繪人員現(xiàn)場校對、勘測、確認后，房屋建設單位應出具共有共用部位的使用狀況說明；假設該房屋由兩個或兩個以上建設單位聯(lián)建，則使用狀況說明應由聯(lián)建單位共同進展確認。共有建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得擅自侵害或轉變其原始設計的使用功能。共有建筑面積的計算范圍公用建筑面積分為被分攤的公用建筑面積和不被分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積又稱為共有建筑面積。共有建筑面積〔被分攤的公用建筑面積〕包括：棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井〔〕提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積；棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過〔走〕道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積；棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護構造的水箱間、電梯機房、樓梯間等的建筑面積；為本棟效勞且設在本棟地下或地上的配電室、消防掌握室、水泵房、設備間、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整棟、某一層或某幾個單元效勞的為根本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和治理用房的建筑面積；公用建筑面積之間的分隔墻，以及外墻〔包括山墻〕水平投影面積的一半的建筑面積。不被分攤的公用建筑面積包括：地下室或半地下室設計作為人防工程及中高層以上作為消防的避難層〔室〕局部；獨立使用的地下室倉庫、雜〔儲〕物間等；作為機動非機動車集中停放的部位等；建在棟內(nèi)或棟外，為他棟和多棟效勞的變〔配〕電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、治理用房等附屬配套設施用房、市政設施用房、為社區(qū)效勞的公用房屋等；按規(guī)劃批建層高建設的層高在2.20〔構造轉換層、一棟樓房中取得局部竣工手續(xù)后，托付房產(chǎn)測繪時，效勞于本棟的共有建筑面積其所效勞的對象還未完全竣工的；權利人自留、自用的房屋、物業(yè)治理公司的經(jīng)營辦公用房。用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物及為建筑造型而設，但無有用功能的部位；共有建筑面積分攤方法被分攤的建筑面積，即為建筑物內(nèi)可分攤的共有建筑面積。整體分攤宅樓、辦公〔寫字〕樓、標準廠房等適用共有建筑面積整體分攤的方法。分戶分攤的共有建筑面積=共有建筑面積分攤系系數(shù)×套內(nèi)建筑面積……〔7-3〕共有建筑面積分攤系數(shù)=共有建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和……〔7-4〕多級分攤則。第一級分攤，要據(jù)房屋內(nèi)不同的布局和使用功能，劃分假設干功能區(qū)。劃分功能區(qū)時，一般按住宅、辦公、商業(yè)、地下車庫、倉庫等不同的功能或公用部位布局不一樣的層進展劃分。各功能區(qū)域間共有建筑面積按各功能區(qū)范圍內(nèi)的自有建筑面積的比例分攤。功能區(qū)分攤的共有建筑面積=第一級分攤系數(shù)×各功能區(qū)自有建筑面積……〔7-5〕第一級分攤系數(shù)=功能區(qū)間共有建筑面積÷功能區(qū)自有建筑面積之和……〔7-6〕各功能區(qū)自有建筑面積為功能區(qū)內(nèi)各層外圍小平投影面積之和減去作為第一級分攤共有建筑面積局部。一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積包括：警衛(wèi)室、平臺層梯間以及其他功能上為整棟建筑效勞的公共用房和治理用房的建筑面積。管道井、垃圾道等的建筑面積。其次級分攤，某一功能區(qū)內(nèi)各層之間的共有建筑面積依照第一級分攤的方法，以各層自有建筑面積比例分攤其共有建筑面積。層分攤共有建筑面積=其次級分攤系數(shù)×層自用建筑面積……〔7-7〕其次〔7-8〕層自有建筑面積為層建筑面積減去層內(nèi)的層間共有建筑面積層間共有建筑面積包括各層之間共有建筑面積和第一級分攤至本區(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。第三級分攤，在各層內(nèi)部以各戶戶內(nèi)建筑面積比例分攤其共有建筑面積比例分攤其中有建筑面積。〔7-97-10層內(nèi)共有建筑面為分層權屬建面減去各戶戶內(nèi)建筑面積之和。某一功能區(qū)內(nèi)分戶狀況符合7.5.1在該某區(qū)域內(nèi)直接將共有建筑面積進展分攤，求出各戶分攤共有建筑面積數(shù)。各戶建筑面積。7.5.2。住宅內(nèi)的“團結戶”需要進一步分割時，參照上述方法在上一級分攤的根底上再進展分攤計算。非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛(wèi)生間等由局部房屋產(chǎn)權人共同使用的部位，有協(xié)議的，以協(xié)議為準進展分攤，無協(xié)議的，參照上述方法按建筑面積比例分攤。應用計算機程序進展共有建筑面分攤的可承受從局部到整體，從小到大的分攤方法。一棟房屋具有多個產(chǎn)權人〔單位，或者需要分層〔單元〕分別供給產(chǎn)權登記面積的，且存在無法分割的共有部位的，需要確定和計算共有建筑面積。四至墻體歸屬由相鄰各方指認確定。間的共有面積；小范圍功能區(qū)間的共有面積應參與分攤大范圍的功能區(qū)間共有面積，即局部范圍的共有面積應擔當分攤整體的共有面積。在一棟房屋的某一區(qū)域內(nèi)同時有公共用房和獨立使用的房屋，且共用該區(qū)域內(nèi)的水平〔垂直〕通道和其他共有用房時，應在測算出公共用房界限內(nèi)的建筑面積與獨立使用房屋的套內(nèi)建筑面積后，按比例對本區(qū)域共用建筑面積作預分攤計算，以確定獨立使用局部的功能區(qū)參攤建筑面積和公共用房的建筑面積。老人活動中心等，以及居委會、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認定，視為一戶，參與分攤共有建筑面積。即凡列為不分攤的公用建筑面積應視為一戶，也應參與分攤該棟相應的共有建筑面積。列為應分攤的為整棟建筑效勞的值班警衛(wèi)室也包括為整棟效勞的與警衛(wèi)室合并使用的接待室、傳達室；還包括自動報警掌握中心和影像監(jiān)控室等。但不包括在該建筑物外獨立設置的警衛(wèi)室和為多棟建筑效勞的警衛(wèi)室。設在一棟房屋中為多棟效勞的設備用房和公共用房為不被分攤的公用建筑面積；僅僅只為本棟房屋效勞的設備用戶及公共用房列為本棟應分攤的共有建筑面積?！?.20米及其以上，上部為住宅單元構成，可用二級分攤方法處理，將該樓劃分為住宅和附屬層兩大功能區(qū)。樓內(nèi)有多個獨立樓梯或電梯的，還應按樓梯或電梯細分功能區(qū)分別計算。為樓梯、電梯所通過的各樓層。室內(nèi)的專用樓梯、電梯，其通過“不使用”樓層局部的梯間共有面積和其當一裙樓對應有多個塔樓時，通過“不使用”樓層局部的梯間有多個，在裙樓不能按多個塔樓劃分成多棟建筑的狀況下，列為“不使用”和“使用”兩局部建筑的區(qū)間共有面積為多個梯間面積的總和，而“使用”局部建筑的套內(nèi)建筑面積為各塔樓的面積總和有建筑面積。一棟樓房從第一層開頭至以上各層均為單一使用功能性質(zhì)的房屋〔如純住宅或純辦公用房，有時稱主樓，在該樓房的四周與主樓相連〔伸縮縫〕建有與主樓使用功能性質(zhì)不同的一層或假設干層建筑〔這“為其他區(qū)域效勞而必需穿過某一區(qū)域的共有建筑面積通道的共有建筑面積〔即沒有與主樓上一樣使用功能性質(zhì)的建筑空間，則應于“為其他區(qū)域效勞而必需穿過某一區(qū)域的共有建筑面積區(qū)樓層的該局部共有建筑面積應列為兩功能區(qū)的區(qū)間共有建筑面積進展分攤?！仓娣e，按如下不同狀況分別處理：1、出入口設在該棟建筑物外墻之外的，出入口的建筑面積計入地下各層建筑面積，列為整棟不分攤共有面積；假設地下各層有多個權屬單元，則上述面積應列為地下各層間的共有建面積；2、出入口設在該棟房屋內(nèi)或在該棟一層中分隔出局部作為出入口的，出列為本棟應分攤的共有建筑面積。筑面積。除二層別墅外的其他樓房，當其室外樓梯上其次層平臺，再經(jīng)平臺進室內(nèi)樓梯上各層，假設第一層與其次層以上建筑的功能、用途一樣時，該室外梯為非專用梯，其梯間面積為整棟〔含第一層〕應分攤的共有建筑面積。宅，第一層為商業(yè)或辦公、廠房、倉庫〔車庫、架空綠化等非住宅用途的，則該室外梯為專用梯，其梯間為其次層以上功能區(qū)的應分攤共有建筑面積。一棟房屋的樓梯或電梯，當各層梯間平面構造一樣時，從地面至〔機房因治理工作所需對個別樓層或局部樓層不停機或不開門的，不影響共有面積的整棟分攤，其中也包括一層或一層至二層復式房均參與分攤?！踩缱≌c辦公等且其屋頂梯間或電梯機房仍為整棟的共有建筑面積。由假設干層組成的裙樓，因各層使用功能不同在不同位置設置高、〔樓梯或電梯〔樓梯或電梯之間所在某一層互通的，如以下圖中的13建筑面積〔區(qū)間共有建筑面積。但假設某一層由隔墻封閉成兩局部者，這兩局部4〔分別進展筑面積。分別進展分攤到獲得各功能區(qū)〔層〕的“分攤面積”后再取總和為區(qū)內(nèi)共有建筑面積。一棟房屋中有住宅、辦公及其他〔如酒店等〕多種使用功能的，在進展面積實測時，應對一層大廳〔堂〕的實際使用狀況，需經(jīng)建設單位或各產(chǎn)權人簽字認可，并現(xiàn)場劃分共有面積的效勞范圍，形成略圖及文字說明。當大廳〔堂〕中的某一局部形成為某一功能區(qū)的獨立使用空間，該獨立使用空間的建筑面積計入該使用功能區(qū)的建筑面積中；假設大廳〔堂〕為各功能區(qū)的共有過道、休息場所，則大廳〔堂〕局部的面積列為功能區(qū)間的共有建筑面積。一棟建筑的裙樓為商業(yè)或辦公用途，塔樓為住宅，面積實測時，第一層大廳及裙樓的共有面積在實地仍未形成明確的范圍界限時，須按建設單位供給經(jīng)規(guī)劃、圖審部門審核批準的塔樓住宅專用門廳、過道等共有面積設計圖，按圖計算面積后列為塔樓住宅的應分攤共有面積，并在房屋建筑面積測繪技術報告書中說明。原設計為整體商場，后分割成通道和假設干鋪位，通道的建筑面積由各相關鋪位按其建