集體土地確權(quán)登記五大難題

Word版本，下載可自由編輯集體土地確權(quán)登記五大難題集體土地所有權(quán)確權(quán)登記,是明晰土地產(chǎn)權(quán)、保護(hù)農(nóng)民利益的重要手段,是為村集體占用、使用土地提供法律保障的有效方法。農(nóng)村集體土地所有權(quán)發(fā)證工作中,在確認(rèn)邊界、審核權(quán)屬、量算面積等工作的同時(shí),還要解決居民點(diǎn)交叉、邊界爭議等問題,否則將對工作進(jìn)度及確權(quán)登記率產(chǎn)生直接影響。

問題之一

用面積分?jǐn)偟姆椒?解決居民點(diǎn)交叉、相鄰村之間邊界無法劃清問題。一個(gè)自然村分成兩個(gè)或兩個(gè)以上的行政村,分村后的行政村之間村民住房交叉繁亂,致使確權(quán)過程中無法劃清行政村之間的權(quán)屬界線,主要表現(xiàn)為單戶居民住宅用地面積小,多數(shù)在200平方米~400平方米之間,住宅之間犬牙交錯(cuò),在1:10000現(xiàn)狀圖及村級宗地圖上無法標(biāo)注,給上圖帶來一定困難。

解決問題的辦法,可以用面積分?jǐn)偟姆绞綄⒆匀淮寰用顸c(diǎn)面積,作為分村后各行政村的共有宗地,單獨(dú)計(jì)算每個(gè)行政村居民戶用地面積,而后分?jǐn)?不劃分居民點(diǎn)行政村界線,在登記卡、土地證書和宗地圖上注記。

問題之二

用固定爭議位置面積的方法,對有爭議雙方或多方確權(quán)。相鄰權(quán)屬單位之間因種植條件的改善、土地收益增加等利益驅(qū)動(dòng)而引發(fā)土地所有權(quán)爭議,爭議發(fā)生后,爭議各方因不能提供有效證據(jù)使?fàn)幾h得不到及時(shí)解決。若待爭議解決后再給予確權(quán),會(huì)給工作帶來極大被動(dòng),影響發(fā)證進(jìn)度和確權(quán)率。

.-物業(yè)經(jīng)理人

解決的方法,可將無爭議權(quán)屬先給予確認(rèn),對有爭議部分采取固定爭議位置、面積的方法將爭議位置、面積標(biāo)注在現(xiàn)狀圖上,對爭議部分用不定界標(biāo)明,暫不確認(rèn),待解決后再給予確認(rèn),該方法即能有效加快發(fā)證進(jìn)度,提高發(fā)證率,同時(shí)也能固定原有爭議數(shù)量,避免新的爭議發(fā)生。

問題之三

用距離標(biāo)注的方法,解決宗地圖上無法按比例標(biāo)注飛地的問題。農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記,各權(quán)屬單位為一宗地單元,即每個(gè)行政村或各獨(dú)立集體經(jīng)濟(jì)組織為一個(gè)所有權(quán)單位,這就需要為每個(gè)所有權(quán)單位制作一張宗地圖,而飛地又是一個(gè)客觀存在的事實(shí),有的飛地距權(quán)屬單位較近,可以按比例在宗地圖上標(biāo)注,而有的飛地距權(quán)屬單位較遠(yuǎn),受制圖版面限制無法按比例在權(quán)屬圖上標(biāo)注,采取距離標(biāo)注的方法將飛地標(biāo)注在宗地圖上,即體現(xiàn)了一個(gè)權(quán)屬單位擁有的土地所有權(quán)總量,又能直觀地顯現(xiàn)飛地距權(quán)屬單位的距離,還能達(dá)到圖面美觀、工整的效果。

問題之四

充分利用土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫成果,反算坐標(biāo)輔以界樁,確定宗地拐點(diǎn)在大地位置。權(quán)屬邊界經(jīng)實(shí)地踏勘,相鄰權(quán)屬單位確認(rèn)后,如何確定被確權(quán)宗地在大地坐標(biāo)上的位置便成了需要解決的問題。用全解析法完成肯定能達(dá)到數(shù)據(jù)、坐標(biāo)位置準(zhǔn)確的效果,但投資過大,一般地區(qū)無力支付。采用數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)、反算坐標(biāo)的方法即能達(dá)到確定宗地位置,又能達(dá)到節(jié)省經(jīng)費(fèi)的雙重功效,反算界標(biāo)輔以界樁,更使邊界認(rèn)定準(zhǔn)確無誤。

問題之五

用從線狀地物相鄰圖斑中扣除相應(yīng)地類的方法,解決圖標(biāo)寬度與權(quán)屬寬度不一致問題?，F(xiàn)有河流、道路等國有現(xiàn)狀地物的圖標(biāo)與實(shí)際權(quán)屬寬度多數(shù)不相吻合,表現(xiàn)為圖標(biāo)寬度與實(shí)際權(quán)屬寬度不一致,主要原因在于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員著眼于既得利益,違規(guī)開墾、種植、占用道路兩側(cè),河流堤壩外側(cè)土地。確權(quán)時(shí)劃清權(quán)屬,不僅能避免誘發(fā)新的權(quán)屬爭議、清除不穩(wěn)定因素,而且還能起到保護(hù)國有道路、河流所有權(quán)的作用。

篇2：共有物業(yè)須由業(yè)主大會(huì)登記確權(quán)

共有物業(yè)須由業(yè)主大會(huì)登記確權(quán)

權(quán)利和義務(wù)是對等的，絕不能一方面強(qiáng)調(diào)自己的業(yè)權(quán)，一方面又不履行自己業(yè)權(quán)的義務(wù)。通觀廣州房地產(chǎn)住宅小區(qū)的所有車庫，居然車庫被開發(fā)商占有（許多當(dāng)初的樓盤，地下開發(fā)的建筑是不計(jì)算容積率的，是屬于人防工程歸全體業(yè)主防空使用的），而且被他們經(jīng)營，收取車庫的停車費(fèi)，但卻不繳納物業(yè)管理費(fèi)。甚至使用的員工還由物業(yè)公司支付人工工資。這是哪家的道理？

報(bào)載，廣州逸雅居的業(yè)委會(huì)，近日入稟法院，要求撤銷“關(guān)于業(yè)委會(huì)不具備對物權(quán)登記提出主張權(quán)利的判決”。原因是這個(gè)樓盤的五樓架空層，原是開放為公共活動(dòng)場地的，忽然間被封閉了。小業(yè)主們有意見了，認(rèn)為物管方侵害了公共利益，但發(fā)展商拿出了“架空層”的房產(chǎn)證。而業(yè)委會(huì)通過信訪得到規(guī)劃部門給出的復(fù)函證實(shí)：此架空層的“原規(guī)劃報(bào)建審批為架空支柱層，屬于小區(qū)全體居民活動(dòng)使用的公共開放空間”。于是業(yè)委會(huì)要求法院判決房管局依法撤銷房產(chǎn)證。但法院認(rèn)為：業(yè)委會(huì)不具備對物權(quán)登記提出主張權(quán)利?！?/p>

首先，我們必須弄清楚，共有物業(yè)是小區(qū)居民生活所必須的物業(yè)，它的權(quán)屬已經(jīng)隨業(yè)主專有物業(yè)的權(quán)屬一起，歸于業(yè)主。《物權(quán)法》第七十三條明確：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。但長期以來，我們對這些屬于業(yè)主共有的物業(yè)卻沒有登記確權(quán)。

開發(fā)商拿出的“架空層房產(chǎn)證”是什么證明呢？是在房屋出售之前，房地產(chǎn)管理部門出具的開發(fā)商建筑區(qū)劃的全部確權(quán)。也就是說，沒有出售房產(chǎn)之前，這些共有物業(yè)屬于開發(fā)商整體擁有。但在出售部分房產(chǎn)之后，其共有物業(yè)就產(chǎn)生了共有人，這個(gè)共有人當(dāng)然應(yīng)該對共有物業(yè)的權(quán)利提出物權(quán)的登記主張。這也是其房產(chǎn)證中“分?jǐn)偯娣e”所實(shí)體賦予的權(quán)利。

我們多次主張要明確住宅小區(qū)的共有物業(yè)，并且登記確權(quán)。因?yàn)?，我們繳納的物業(yè)管理費(fèi)用，是用于共有物業(yè)的管理的。共有物業(yè)的管理費(fèi)用是按專有面積的大小來分?jǐn)偟?、按使用共有物業(yè)的頻率來確定繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。

如果開發(fā)商拿著“架空層房產(chǎn)證”，強(qiáng)調(diào)架空層屬于開發(fā)商所有，那么架空層就成了開發(fā)商的專有物業(yè)，應(yīng)該按規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)，而且由于架空層使用的人多，應(yīng)該按住宅物業(yè)管理費(fèi)的2倍繳納。如果開發(fā)商拿著大確權(quán)的產(chǎn)權(quán)證，顯示他擁有全部共有物業(yè)，那么這個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)就沒有共有物業(yè)，全部業(yè)主就無需要繳納物業(yè)管理費(fèi)。

權(quán)利和義務(wù)是對等的，絕不能一方面強(qiáng)調(diào)自己的業(yè)權(quán)，一方面又不履行自己業(yè)權(quán)的義務(wù)。通觀廣州房地產(chǎn)住宅小區(qū)的所有車庫，居然車庫被開發(fā)商占有（許多當(dāng)初的樓盤，地下開發(fā)的建筑是不計(jì)算容積率的，是屬于人防工程歸全體業(yè)主防空使用的），而且被他們經(jīng)營，收取車庫的停車費(fèi)，但卻不繳納物業(yè)管理費(fèi)。甚至使用的員工還由物業(yè)公司支付人工工資。這是哪家的道理？

在一再呼吁之下，廣州市國土房管局20**年第424號(hào)文印發(fā)了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施房地產(chǎn)權(quán)登記管理規(guī)定》，規(guī)范了廣州市“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)權(quán)登記，明晰各類公共服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬和登記要求”。該規(guī)定明確“不納入分?jǐn)偯娣e的，一般包括建筑物內(nèi)的架空層……”，并且專門指出“不作為分?jǐn)偯娣e的業(yè)主共有的設(shè)施，已由開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)利證書的，如該設(shè)施未辦理分割登記，由登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記簿上加以注記‘某建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主共有’”。

開發(fā)商拿出的“架空層房產(chǎn)證”，其實(shí)就是一個(gè)未加以注記“某建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主