前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點(diǎn)

根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的批復(fù)》、國土資源部和廣東省人民政府《關(guān)于深圳市土地管理制度改革總體方案的批復(fù)》以及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》的精神，借鑒國際國內(nèi)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合前海實(shí)際，特制定本要點(diǎn)。一、指導(dǎo)思想和階段目標(biāo)高舉中國特色社會(huì)主義偉大旗幟，以鄧小平理論、"三個(gè)代表"重要思想、科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)黨的十八大和習(xí)近平總書記視察深圳、前海重要講話精神，緊緊圍繞前海深港合作區(qū)的戰(zhàn)略定位和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展要求，充分發(fā)揮體制機(jī)制優(yōu)勢，抓住前海作為深圳市土地管理制度改革重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)區(qū)的重要機(jī)遇，進(jìn)一步解放思想，堅(jiān)持改革創(chuàng)新，著力探索科學(xué)規(guī)范的差別化土地供應(yīng)新模式，著力創(chuàng)新土地資產(chǎn)資本運(yùn)作機(jī)制，著力在更高水平上推進(jìn)土地節(jié)約集約利用，著力強(qiáng)化市場調(diào)控的有效性，為前海深港合作區(qū)加快建設(shè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展提供可持續(xù)的資源保障。2013年，出臺前海深港合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點(diǎn)及配套政策，重點(diǎn)領(lǐng)域改革率先啟動(dòng)，前海深港合作區(qū)開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目落地和土地出讓工作加快推進(jìn)。到2015年，各項(xiàng)改革基本實(shí)施到位，體制機(jī)制創(chuàng)新取得突破，差別化的土地供應(yīng)新模式基本成型，土地資產(chǎn)資本運(yùn)作加快發(fā)展，土地節(jié)約集約利用成效顯著，土地調(diào)控機(jī)制科學(xué)有效。到2020年7具有前海特色的深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地管理模式發(fā)展定型并成熟運(yùn)行，形成"深圳質(zhì)量"的高端品牌，建成現(xiàn)代化國際化先進(jìn)城區(qū)。二、主要任務(wù)(一)探索建立差別化的土地供應(yīng)新模式。適應(yīng)前海深港合作區(qū)戰(zhàn)略定位和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展要求，深化土地供應(yīng)和土地有償使用制度改革。綜合運(yùn)用彈性年期、集約獎(jiǎng)勵(lì)、需求管制等調(diào)節(jié)工具，豐富供應(yīng)方式、增強(qiáng)供給彈性，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展差異化、多樣化的用地需求，形成差別化、多層次的土地供應(yīng)市場和規(guī)范化的操作模式。1、實(shí)行彈性年期制度.深化土地批租制度改革，區(qū)分自用或出售兩種情況。自用部分，可以分期出讓、分段計(jì)收地價(jià)方式供地，根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和擬引進(jìn)項(xiàng)目情況，合理確定首段年期和分段年期安排;出售部分，按法定最高年限出讓。土地使用期限屆滿申請續(xù)期的，經(jīng)評審符合前海產(chǎn)業(yè)政策的可以續(xù)期。2、實(shí)施標(biāo)定地價(jià).綜合考慮區(qū)位條件、宗地屬性、土地用途、市場情況等因素，分片區(qū)核定標(biāo)定地價(jià)并每年更新，支持引導(dǎo)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。3、獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約集約用地.將土地使用權(quán)出讓收入(扣除政策性剛性支出)的15-20%劃入前海深港合作區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，綜合考慮經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、綠色低碳等因素，實(shí)施節(jié)約集約用地獎(jiǎng)勵(lì)。4、建立需求管控機(jī)制.根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和項(xiàng)目建設(shè)情況，約定自用或出售比例，自用部分原則上10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，出售部分原則上5年內(nèi)不得再轉(zhuǎn)讓。經(jīng)前海管理局批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳前海管理局。5、試行土地租賃.濱海休閑帶和水廊道公園范圍內(nèi)的短期商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地以及其他不適宜以出讓方式供應(yīng)的特殊用地，試行土地租賃。6、探索土地交易新機(jī)制.試行建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)申請和公告出讓。堅(jiān)持和完善招拍掛出讓制度，根據(jù)產(chǎn)業(yè)用地的需求特征、單元開發(fā)的客觀要求以及調(diào)控市場的階段任務(wù)，選擇合適的出讓方式，防止惡性競爭導(dǎo)致高地價(jià)、高樓價(jià)。提高單元規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃編制水平，深化規(guī)劃控制要求，實(shí)行有條件的"帶設(shè)計(jì)方案"出讓。創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地用房管理，實(shí)行"帶管理方案"出讓。(二)創(chuàng)新土地資源資產(chǎn)資本一體化運(yùn)作模式。充分發(fā)揮體制和政策優(yōu)勢，把土地管理改革創(chuàng)新和金融創(chuàng)新更加有效地結(jié)合起來，以土地資本化為重點(diǎn)，著力提高市場化運(yùn)作水平，實(shí)現(xiàn)從單純的土地資源管理向土地資源、資產(chǎn)、資本三位一體化綜合管理轉(zhuǎn)變。7、深化資產(chǎn)資本運(yùn)作.創(chuàng)新前海深港合作區(qū)運(yùn)營機(jī)制，拓寬融資渠道，更好地支撐前海深港合作區(qū)高水平開發(fā)建設(shè)。前海管理局要依托其全資子公司，著力提高統(tǒng)籌開發(fā)和綜合運(yùn)營能力，面向國際國內(nèi)兩個(gè)市場，加快土地資本化、資本證券化步伐，努力優(yōu)化結(jié)構(gòu)，降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)，為土地資源高效配置和產(chǎn)業(yè)不斷升級創(chuàng)造持久動(dòng)力。8、創(chuàng)新土地開發(fā)經(jīng)營模式.根據(jù)前海開發(fā)建設(shè)需要，面向資本實(shí)力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、綜合招商能力強(qiáng)、運(yùn)營成效明顯的企業(yè)，探索成片開發(fā)、定制開發(fā)、帶資開發(fā)、一級開發(fā)等多種開發(fā)模式，鼓勵(lì)和支持企業(yè)參與土地開發(fā)、招商引資和運(yùn)營管理。前海管理局可以將部分土地使用權(quán)作價(jià)出資給其全資子公司，采用獨(dú)資、合資、合作