揚州天地大廈寫字樓營銷方案

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一、項目研析（一）項目概況項目名稱：天地大廈項目性質(zhì)：1幢高檔寫字樓，11層開發(fā)商：揚州天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域位置：揚州市揚子江路與興城路交叉口建設(shè)周期：1.5年技術(shù)經(jīng)濟指標總建筑面積3121㎡總用地面積8846㎡建筑總高度40.7m標準層層高3.3m和5.1m、3.6m容積率辦公部分6.00建筑密度辦公﹤40%住宅﹤30%綠化率31.2%停車數(shù)：45輛其中地下停車34輛地上停車11輛寫字樓建筑面積5900㎡地下建筑面積1730㎡銀行商業(yè)建筑面積1216㎡二、產(chǎn)品定位分析（一）主題定位揚州新區(qū)地標性高檔商務(wù)中心定位詮釋：長發(fā)地產(chǎn)在運作之初就希望呼喚來自世界級的高水平的回應(yīng)，舉辦了重量級的建筑設(shè)計競賽，鐘訓(xùn)正等中國工程院院士和眾多專家參加了該項目建筑設(shè)計方案的評審會，在來自加拿大、法國、澳大利亞、德國、日本等6個境外著名設(shè)計公司的各具特色的方案中，德國設(shè)計機構(gòu)WSP憑借其極具未來感的方案脫穎而出，榮膺“新建筑”設(shè)計大賽一等獎并最終被選中；CFC（長發(fā)中心）在2003年10月在德國杜塞爾多夫舉辦的最能代表中國當(dāng)代建筑水準的“中國建筑展”上得到了中外建筑專家好評；在2004年首屆中國建筑藝術(shù)雙年展上作為中國當(dāng)代建筑的代表向來自全世界的建筑專業(yè)人士進行展示；《世界建筑導(dǎo)報》、《國際建筑設(shè)計名錄》、《百年建筑》、《室內(nèi)設(shè)計與裝修》等世界級的建筑專業(yè)刊物均將CFC譽為中國高層建筑的典范和創(chuàng)新型產(chǎn)品。長發(fā)中心地處有南京“長安街”之稱的中山東路中部軸心區(qū)，CBD超高層區(qū)的東端，位于玄武湖-總統(tǒng)府-南京文化廣場-夫子廟的南京文化中軸線上。南京長發(fā)地產(chǎn)的CFC（長發(fā)中心）已經(jīng)入選“2004CIHAF中國房地產(chǎn)名盤”，長發(fā)地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理吳建平本人也被評為“中國地產(chǎn)百杰”，在三名中能夠獨中兩名（“名盤”、“名人”），長發(fā)地產(chǎn)初顯實力。CFC徹底打破了普通高層建筑的很多設(shè)計慣例，將“簡約、創(chuàng)新、標準、自然、科技”詮釋得淋漓盡致，將德國建筑的理性與長發(fā)人一貫的創(chuàng)新和激情完美地結(jié)合在一起，是一件真正能夠經(jīng)得起時間考驗的建筑藝術(shù)精品，它將著眼點落于創(chuàng)新，將先進的設(shè)計理念、高端的材料和配套提前實現(xiàn)。在一座古老的城市，一條充滿貴族血統(tǒng)的龍脈上，享受到來自未來的建筑，這種對比與沖擊一定會讓每一位置身其中的業(yè)主震撼不已。（二）開發(fā)理念CFC詮釋了了吳建平的“城市中央論”開發(fā)思想中的六個原則：城市改造、保護和發(fā)展相結(jié)合的原則；集約利用城市資源的原則；建筑藝術(shù)化、個性化且符合城市精神原則；尊重自然，公共環(huán)境改造與良性發(fā)展的原則；空間充分開發(fā)的原則；高科技與人本主義相適應(yīng)原則。（三）建筑風(fēng)格德國“簡約極致主義”（Minimalism）建筑風(fēng)格，具有極強的現(xiàn)代理性感。采用了雙層立面，其中外立面建筑外皮全部由網(wǎng)狀金屬幕墻覆蓋，簡潔純凈、精致通透，既能滿足遮陽、調(diào)節(jié)氣流、節(jié)能的要求，又為室內(nèi)綠化提供了平臺，并大幅度降低了高層建筑的光污染，且立面全面實現(xiàn)了陽光的突圍，30%為墻體，70%為采光面，在CFC，透明的不僅是玻璃，金屬也是透明的。作為第二層皮的網(wǎng)狀金屬板如同在白玻外設(shè)置的一層紗網(wǎng)，過濾掉了70%的高樓風(fēng)，顛覆了普通高層的封閉空間，實現(xiàn)了高層開窗的可能，同時還可以遮陽和過濾光線，對外杜絕了光污染，對內(nèi)使進入室內(nèi)的光線既明亮又柔和，而且，在建筑的兩層立面之間設(shè)置了精巧的水平隔柵，可以放置盆栽、花草等，讓那些長期在商務(wù)辦公中的職業(yè)經(jīng)理人們，仿佛置身于大自然中。（四）景觀綠化長發(fā)CFC，建筑底部的處理非常特別，其中很大一部分都可以用來做綠化和環(huán)境，與普通高層建筑底部都會采用裙樓不同，長發(fā)中心是從地下拔地而起的，這樣處理大大降低了建筑覆蓋率（僅為21%），即地面上會有15000平方米的非建筑空間，項目基地后半部設(shè)計為一個抬起來的斜坡，面積為50mx50m，其上鋪設(shè)厚達1.2米的泥土，大面積栽種珍貴喬木和花卉，使兩棟住宅塔樓如同坐落在一個森林里，堪稱“森林中的建筑”。值得一提的是，這些樹木并非破壞自然資源挖掘而來，而是由自己的林場經(jīng)過三至五年培育而成，維護了城市的可持續(xù)發(fā)展。（五）物業(yè)管理長發(fā)的物業(yè)管理水平目前客觀的說只能為中等偏上，長發(fā)CFC作為定位高檔的商務(wù)中心和高尚住宅區(qū)，鑒此，我們需要聘請諸如戴德梁行、金陵飯店物業(yè)管理公司等物業(yè)管理界的巨頭與之匹配。建議附加特色服務(wù)內(nèi)容分質(zhì)供水：飲、用分離，預(yù)埋管道，入室到戶；供電充足：滿足戶12KW（至少8KW）；衛(wèi)星天線、干洗店、音像店、面包店、24小時超市；咖啡吧、小茶吧，提供業(yè)主交流的場所；ATM自動取款機或24小時自助銀行；24小時小郵局，提供雜志、報刊訂閱，以及日常郵寄特色服務(wù)；醫(yī)院保健站，提供健康咨詢、簡單醫(yī)療顧問、健身教練；膠卷沖印以及日常小禮品包裝等服務(wù)；這些配套為日常生活所必須，盡可能考慮周全，為業(yè)主提供便利。三、客戶定位本盤的目標是打造南京地標性高檔商務(wù)中心和高尚住宅區(qū)。根據(jù)項目定位，***認為本案的目標客戶主要有：對于寫字樓：進入南京市的世界500強公司；知名外資跨國集團全國著名的大中型國有企事業(yè)單位（集團）行業(yè)上集中為石油，化工，電力，鋼鐵，金融機構(gòu)（銀行、證券、保險等），IT界，地產(chǎn)等其他有實力的機構(gòu)南京市大中型國有企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)層，以及部分集團客戶；南京市外資企業(yè)管理層或高級白領(lǐng)；證券、銀行等金融機構(gòu)，IT界，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中高層人士；本省或周邊地區(qū)來南京發(fā)展的成功人士；長期在南京生活工作或有一定地域感情的港澳臺及外籍人士；江蘇省文化、體育、娛樂等圈內(nèi)知名人士。其他有實力的社會菁英目標客戶的共同特點：對于寫字樓：認可南京長發(fā)CFC的定位和品味，認為進入南京長發(fā)CFC辦公是與企業(yè)形象相稱符或者是企業(yè)形象的提升；對長發(fā)CFC的設(shè)計理念的高度認同和欣賞，對長發(fā)CFC的產(chǎn)品的質(zhì)量不容置疑的認同；對長發(fā)CFC的銷售價格或者租賃價格以及物業(yè)管理收費等高昂事實不予計較；對長發(fā)CFC的地段處于認可對長發(fā)CFC的配套處于認可其他因素對于住宅：年齡在35-50歲左右，大多具有良好的文化教育背景，有較高的文化品位，都是思維敏捷，心智聰穎成功人士。受傳統(tǒng)觀念的影響較少，對事物有獨到的見解。有激情，有自信，也有理性；目標客戶意識開放，注重居家舒適和交通便利，由于工作比較緊張忙碌，對居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)都有較高的要求。希望找到一個讓其釋放自我的高水準、高品位的居住空間；在事業(yè)上有所成就，榮譽感較強。對新的生活方式保持濃厚興趣，渴望以社會領(lǐng)先者形象出現(xiàn)，獲得身份地位的認同感和榮譽感；對所購物業(yè)的形象定位、品質(zhì)塑造比較看重，通過置業(yè)來體現(xiàn)社會地位和價值。對于寫字樓、住宅：關(guān)注品牌——憑借長發(fā)多年對“城市中央”的高檔物業(yè)品牌的培育，選擇長發(fā)這個品牌也逐漸變成對該公司實力和信心的一種保證。四、市場形象定位（一）定位策略本案從定位和品質(zhì)分析，在未來的銷售和推廣的的市場形象上應(yīng)突出吳建平的“城市中央論”開發(fā)思想中的六個原則：城市改造、保護和發(fā)展相結(jié)合的原則；集約利用城市資源的原則；建筑藝術(shù)化、個性化且符合城市精神原則；尊重自然，公共環(huán)境改造與良性發(fā)展的原則；空間充分開發(fā)的原則；高科技與人本主義相適應(yīng)原則。并在訴求上達到各種原則的和諧統(tǒng)一。建議以寫實的手法道出本案的綜合優(yōu)勢，而不是單打某一賣點。因此在市場推廣形象上的定位力呈“重劍無鋒”、“萬宗歸一”、“舍我其誰”等的“孤傲”、“霸氣”、“高尚”、“簡潔”等因子；主題推廣語為（參考意見）：——有些建筑城市因之而驕傲。

副主題推廣語（參考意見）：——Lessismore——MiesvanderRohe（二）市場策略競爭策略建議本案以“德國主義，國際高檔物業(yè)”的角色進入中國華東市場策略支持通過市場分析資料可以發(fā)現(xiàn)，南京市場的寫字樓物業(yè)（不含高層住宅物業(yè)），大多尚停留在產(chǎn)品的層面上，未在理念上進行重點的推廣強調(diào)；諸如金鷹國際、商貿(mào)廣場、新世紀廣場、德基大廈、匯杰廣場、國際商城、銀河國際廣場等等的寫字樓，給人的感覺是“就事論事”，在建筑的精神上沒有達到一定的高度和境界。建筑是凝固的音樂，是一件藝術(shù)品，有其內(nèi)在的底蘊和精神！如果，我們進行房地產(chǎn)開發(fā)，只是停留在產(chǎn)品、功能的層面上顯然是處于次、亞的品味上；可以看出長發(fā)CFC的市場契機優(yōu)勢明顯。雖然基地周邊東南方向環(huán)境尚不盡如人意，但良好的規(guī)劃前景使其更具發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值。而且本案從建筑設(shè)計、景觀定位、包裝理念、銷售服務(wù)等多方位所體現(xiàn)出來的均好性，本案之市場領(lǐng)先者的形象得以完整確立。除了著重樓盤本身的公眾推廣活動,公司品牌的滲透展示也是同樣顯示出重要的角色。這是長發(fā)公司與一般房產(chǎn)公司的市場形象方針不同的地方，并在地產(chǎn)界聲譽鵲起的重要原因，所以樓盤推廣其實也是展示公司形象的過程。當(dāng)然本案在未來公眾形象的宣傳和銷售中應(yīng)注意其并重的關(guān)系。五、價格策略暫略（屆時，***將單獨提供價格策略報告）六、營銷策略（一）策略構(gòu)想***認為由于本案的體量較小，為使整體項目資金“厚重而勻速的”回籠，應(yīng)根據(jù)實際狀況進行統(tǒng)領(lǐng)主題分階段推廣。（詳見下面銷售節(jié)奏控制）第一階段為05年09月份下旬——06年01月01日前，為項目準備期和開盤強銷期（含春節(jié)的賀歲品牌推廣），其中05年1月9日銷售案場進駐，這個期間我們的工作重點是“蓄勢待發(fā)”，重點不在銷售上，在于為05年3月開春以后的強勢銷售做準備，提升天地大廈的知名度、美譽度，并且初步積累一定數(shù)量的有意向客戶。（目前工作重點）第二階段是強銷期進行項目的的全面推廣（項目開盤）。在這一時間段里，正處在銷售十分火爆的階段，市場上對“CFC”也產(chǎn)生了較強的口碑效應(yīng)，在此階段本案的形象進度也正如火如荼的展開，“CFC”恢宏的氣勢已經(jīng)初露端倪，會大大縮短竣工交房時間，有助于消除客戶焦急等待或持幣觀望的心理。第三階段推廣的是持銷期……長發(fā)CFC己可以一覽其傲人風(fēng)姿，此一階段本案已經(jīng)積聚了相當(dāng)?shù)娜藲?，加之本項目的形象工程的日益完善、銷售的火爆以及市場已經(jīng)奠定了本案的高檔性，再通過一系列的宣傳引導(dǎo)……將為本項目帶來不小的推動作用。第四階段推廣的是尾盤期……***認為按此四個階段進行全程推廣可以使整體項目資金“厚重而勻速的”回籠，并且最符合工程進度的要求。如此分成四個階段的推廣比較具有條理性且有利于銷售控制，通過每一階段的宣傳銷售進度配合能加聚本案的品牌形象力和號召力，越到后階段，隨著部分物業(yè)逐步投入使用及工程進度的推廣，因為形象工程也投入使用和展現(xiàn)，可以更大程度上加大本案的品牌認知度，極具有可能在后期獲取最大超值利潤空間。（二）營銷策略原則本案因其位置規(guī)模的宏大性和產(chǎn)品類型的高檔性，必須有著一個明確的原則方能在日后銷售過程中做到井井有條，能不懼怕任何對手的競爭，做到引領(lǐng)市場，讓競爭對手跟著我們的計劃做相應(yīng)的調(diào)整與布局。因此所有銷售推廣方式必須在一個總的思想綱領(lǐng)原則下進行延伸拓展?！窀咦藨B(tài)，寧缺勿濫，堅持走高品味的方針正如前面項目定位而言，本案的體量規(guī)模以及產(chǎn)品類型在日后銷售過程中均應(yīng)把握住這個方針，更因為本案的地理位置顯赫和擁有高檔物業(yè)管理的內(nèi)在品質(zhì)，加之長發(fā)地產(chǎn)的雄心壯志，更加明確本案的定位是南京領(lǐng)袖型高檔商務(wù)中心和高尚住宅區(qū)物業(yè)，其綜合品質(zhì)堪稱是南京第一高品質(zhì)物業(yè)?！穸ㄎ幻鞔_，走高檔路線，著重樹立品牌，爭取獲得最大的利潤空間我們要獨占高檔市場，因為本案具有這個能力。應(yīng)該通過市場細分進行錯位競爭，展開差異化營銷，堅持走高檔次、高品味的路線。在本案定位明確的基礎(chǔ)上，必須做到“說到做到”，“做的比說的要好”，只有這樣才能在南京市民中樹立起對長發(fā)地產(chǎn)的信任度，有助于日后地塊開發(fā)工作的順利開展；其次只有當(dāng)我們堅持高檔路線，才能讓南京市民相信，無論長發(fā)地產(chǎn)設(shè)計出什么產(chǎn)品，他的檔次和品質(zhì)都是一流的，只有這樣才能獲得長久和最大化的經(jīng)濟利益。（三）市場營銷策略競爭策略本案確定以“引領(lǐng)南京高檔物業(yè)發(fā)展趨勢”的形象介入市場。通過市場分析資料可以發(fā)現(xiàn)，南京的寫字樓市場和高層住宅大部分個案的規(guī)模不大，以中高檔物業(yè)為主，以依托毗鄰新街口CBD或T+1的CLD為主要賣點，因此像本案這樣一個高檔性的物業(yè)在南京市場乃至華東長三角市場存在明顯的契機。反觀本案，無論從建筑特色、環(huán)境景觀、高檔商鋪，還是頗具檔次的住宅，以及日后“白金五星級酒店式的”物業(yè)管理都顯示了本案的王者之相，所以憑借以上諸多優(yōu)勢，本案之市場領(lǐng)導(dǎo)者形象完全可以確立。本案無須過多考慮周邊如日月大廈、長安國際等中檔寫字樓物業(yè)以及其他諸如山西路商圈的銀河國際廣場、南京世界貿(mào)易中心大廈、以及其他諸如國際商城、匯杰廣場等各案對本案造成多大的競爭影響，然而唯一需要值得本案慎重的是日后長江路的置地廣場、和最近的新世紀廣場等較大規(guī)模項目，只有他們才有可能是本案的直接競爭者，我們必須從他們的產(chǎn)品類型與品質(zhì)、客戶定位以及營銷手法等方面加以關(guān)注，并且不斷加強自身的產(chǎn)品品質(zhì)，才能匹配南京第一高品質(zhì)物業(yè)的桂冠。1、立體化、全方位同步營銷推廣、造勢，膨脹市場聚焦熱點，樹立品牌形象本案成敗的最關(guān)鍵因素就是要高起點，在南京地產(chǎn)市場造成轟動效應(yīng)，力爭以最快的速度樹立起本案的品牌形象。何謂立體化、全方位同步營銷推廣?立體化、全方位的營銷推廣并非指單純的報紙媒體和一些慶祝開盤的活動，他應(yīng)該是建立在一個策略的原則基礎(chǔ)上，展開一系列、有計劃、有目的、彼此有著相互關(guān)聯(lián)的宣傳推廣—方式，它結(jié)合了目前南京所有可以利用的媒體、宣傳方式，達到信息暢通輸送的效果，讓所有南京市民都能了解“長發(fā)CFC”即將開盤這一信息。在此我們可以利用新聞報導(dǎo)的手法，讓“CFC”開盤成為南京一個值得眾人注目的頭條重要消息，并充分利用長發(fā)地產(chǎn)所有的社會資源，為“CFC”的開盤做系統(tǒng)、長期、有效的區(qū)域性廣告宣傳，充分利用長發(fā)地產(chǎn)集團的規(guī)模優(yōu)勢，讓每一個前來光顧“CFC”的消費者都能了解到“CFC”的信息，我們要爭取做到，在南京80％的市民在3個月內(nèi)都能知道“長發(fā)CFC”，并充分了解“長發(fā)CFC”是目前南京最高檔的物業(yè)，要在短暫的時間之內(nèi)，把南京市民的目光都聚焦在“CFC”這個項目上，讓那些需要在南京遴選寫字樓辦公的企業(yè)和要買房或投資的客戶都來本案售樓處前來觀看，并通過輿論導(dǎo)向告訴南京企業(yè)和市民“要買好房子請到CFC來”，希望通過宣傳在南京市民中奠定下“CFC”的高檔性，在南京市民心目中潛移默化地扎下一個“根”，那就是打算買房（無論企業(yè)或個人），必定要來CFC現(xiàn)場看一看，要買別處的房，一定要那別處的房與CFC作一比較．讓南京的企業(yè)和市民從心目中認為——“高檔的房子，就應(yīng)該象CFC那樣”。2、銷售節(jié)奏控制，形象凝聚，促使品牌形象迅速飆升經(jīng)過前一期的形象宣傳活動，在南京市區(qū)內(nèi)進行了一系列的形象推廣宣傳工作，在南京市場上勢必會引起不小的反響和引起市場的注意，通過預(yù)定的銷售策略方案，精選一部分單元進行市場預(yù)測。由于本案廣告宣傳攻勢強勁，而第一階段所推出銷售的單元數(shù)量有限，勢必會在市場上引發(fā)搶購熱潮，這樣可以以高價位來襯托高品質(zhì)的物業(yè)認同感，通過制造出搶購氛圍為接下來第二次全面正式銷售奠定下高標準、高起點，并通過每次前期市場需求預(yù)估分析，進行現(xiàn)場銷售節(jié)奏掌控，制造出需大于求的市場狀況，引發(fā)每次階段推盤都攀升開創(chuàng)出價格新高，從而通過每一次階段推廣活動凝聚起品牌的形象力，只有當(dāng)每次凝聚起品牌形象，才能為下一次銷售推廣增加機會，減少困難阻礙。在此階段現(xiàn)場銷售節(jié)奏的控制將顯得由為重要，千萬不可因為一時銷售火爆而不加計劃得將下一階段應(yīng)該推出的單元過早的提前推入市場銷售，雖然這樣可以一時使本案的銷售量呈直線上升之勢，但這會打亂本案的銷售策略與節(jié)奏，也不利于本案想象的提升，更無法使長發(fā)地產(chǎn)的品牌形象通過一個“CFC”迅速飆升。這種圖一時之快的舉動，在日后銷售火爆之際需特別加以防范與注意的。在每個階段的銷售階段，通過制定出的組合式營銷戰(zhàn)術(shù)，進行市場推廣和奠定并凝聚品牌形象。傳統(tǒng)上的銷售是單一切無關(guān)聯(lián)的，單獨分割而顯得蒼白無力，我們將綜合利用各種營銷方式，根據(jù)不同階段的營銷目標重點，酌情安排調(diào)整不同營銷戰(zhàn)術(shù)的比重組合，配以最合適的組合模式對此一特定階段進行市場營銷推廣活動。在最關(guān)鍵的營銷階段(如銷售高潮時期)明確營銷的重點和任務(wù)，不僅在整個宣傳策略和營銷方式中，針對此一階段的目標和重點采取不同的宣傳方式，還應(yīng)加上***公司在操作名盤、大盤上的優(yōu)勢和能力，以及多年在房產(chǎn)市場的經(jīng)驗，制定一套完整、可行性強的組合式營銷推廣方案，有節(jié)奏性地向既定的銷售目標沖刺。告訴我們的購買群體，本案是南京最高檔的標志性物業(yè)，以詳盡的數(shù)據(jù)資料作為品牌支持。將綜上所述貫通融匯起來，并配以最優(yōu)秀的人員組合，構(gòu)成一個具有強大實戰(zhàn)經(jīng)驗的營銷推廣團隊來進行此項目的推廣工作，可以將營銷與推廣的精髓發(fā)揮到及至，相信本案的銷售推廣一定會取得良好的市場認同效應(yīng)和豐厚的市場回報。3、以利潤回報等多種優(yōu)惠促銷方式，不斷創(chuàng)銷售高潮，力爭提前圓滿清盤在本案最后推廣活動階段，將根據(jù)不同階段銷售重點，穿插采取一些比較多的實質(zhì)性的優(yōu)惠促銷方式，創(chuàng)造出一個銷售高潮，配合優(yōu)惠促銷活動將一些剩余或不太好的單元銷售出去，并且我們可以通過例如投資經(jīng)營講座、利潤回報分析、出國旅游、付款優(yōu)惠等促銷方式來吸引客戶前來居住、投資或經(jīng)營。因為在本案推出方面一直是以高姿態(tài)的品牌形象，沒有多大優(yōu)惠折讓的方式進行租售(因為銷售單元位置相對比較好)而現(xiàn)在破天荒地拋出不小的優(yōu)惠折扣方案，加之本案通過前幾階段的品牌形象己深入人心，給入覺得能擠身進行本項目是種榮耀與肯定，加之現(xiàn)在的優(yōu)惠作餌，更激發(fā)起他們購買的迫切感，屆時他們會較少顧及挑剔其所購買的單元是否差了一點這一不利因素。在這種推廣策略的指導(dǎo)下，勢必會在最后階段掀起一股銷售熱潮，將一些位置不太好的單元去化掉。（四）營銷推廣策略1、營造聲勢(前期宣傳)在正式開盤前，首要的工作是通過各項媒介向目標客戶灌輸項目定位、理念，項目內(nèi)容，宣揚項目賣點，提高項目社會知名度。在具體操作過程中，可先于04年12月下旬和05年1、2月在各大報章刊登系列文稿，內(nèi)容是介紹項目大致情況、居住理念和長發(fā)集團的雄心壯志，引起南京全城乃至華東區(qū)域的關(guān)注，然后配以大量軟性和硬性廣告、電視廣告、電臺廣告出擊，配合介紹項目賣點的文稿，形成有目標的強大的廣告宣傳攻勢，同時于05年2月開放工地現(xiàn)場，并有“長發(fā)置業(yè)”推出少量優(yōu)質(zhì)單元作內(nèi)部認購，試探市場反應(yīng)。在05年3月初或4月初，由長發(fā)邀請市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和區(qū)負責(zé)人牽頭，召開新聞發(fā)布會，邀請各大媒體記者到場，介紹項目基本情況，宣布項目正式接受派籌預(yù)定，借助項目之高檔的品質(zhì)、長發(fā)的品牌優(yōu)勢、顯赫的地理位置（大行宮CBD）和高檔的配套設(shè)施作為強大的銷售后盾，增強買家的信心。在整個前期營造聲勢過程中，還有幾種方案可待實施以助宣傳：

在報紙平面廣告出擊的同時，占有報紙一角評選“你期望哪位港臺明星成為CFC的形象大使”的炒作，（金成武、任達華、周潤發(fā)、李連杰等等）籍此成為城中熱門話題，使項目高檔、時尚的形象更加深入民心，取得較高的社會知名度；（本條僅為參考）

贊助組織經(jīng)典芭蕾舞劇或歌劇專場，部分贈票分發(fā)給南京的知名企業(yè)的高管，在演出單后印刷項目簡介，還可以在演出前或中間穿插一些關(guān)于本項目的節(jié)目，通過文化營銷為項目進一步的宣傳推廣營造聲勢。（本條值得重點考慮）2、塑造品牌(認購前)經(jīng)過前期近3個月的營造聲勢后，估計項目已有一定社會知名度，潛在買家已在注意項目進一步發(fā)展，此時項目已經(jīng)出地面，***建議此時(05年3月初——5月下旬)項目宣傳應(yīng)以長發(fā)“CFC的特色理念”推銷為主，配合系統(tǒng)的具有沖擊力的硬性廣告。配合項目形象大使評選，舉辦相關(guān)的公關(guān)活動，在此期間希望積聚南京潛在客戶足夠的注意力，向他們及時地推出“CFC”項目優(yōu)勢平面廣告吸引大批準買家到售樓處觀看。其次,有機會，還可以借助“××酒店”宴會廳舉辦“雞尾酒會”和“世界××博覽會”，配合項目之德國理念——“簡約主義”，以“Events營銷”吸引買家。租借空中飛艇在南京上空漫游，拉一大型橫幅，提醒吸引買家注意，告訴他們“CFC”近期或正在舉行某某活動，對南京市潛在客戶起到提醒和告之的作用，又可以成為南京一時的熱門話題，讓南京市民都知道“長發(fā)CFC”，并在他們心目中奠定本項目是南京最高檔、最用心打造的極品生活（含工作）空間。結(jié)合南京05年春季房展會的強大人氣，在知名的“××”酒店召開大型產(chǎn)品發(fā)布會，邀請業(yè)界及社會名流參加，營造開盤前的強大氣勢。（此條銜接上面剛提到的“05年3月初或4月初，由長發(fā)邀請市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和區(qū)負責(zé)人牽頭，召開新聞發(fā)布會，邀請各大媒體記者到場，介紹項目基本情況……”予以綜合考慮，注重給予“CFC”轟動的、規(guī)模的效應(yīng)和長久的影響力）3、凝聚影響力(正式開盤時)由于項目已于市場成功推出，經(jīng)過一輪強大廣告宣傳攻勢后，項目之各項優(yōu)勢已被廣大企事業(yè)單位和市民所了解，知名度已得到認可，因此在3月上旬開始強大的平面和電視硬銷廣告向目標買家反復(fù)灌輸項目理念、項目品味、項目形象等促銷內(nèi)容，在市場既樹立鮮明特色的品牌效應(yīng)，又加強勢促銷，務(wù)求在開盤當(dāng)日打響頭炮。在接下來階段相應(yīng)減少電視廣告的播放頻率，以平面廣告為主，并配合一些雙休日公關(guān)宣傳推廣活動，針對所推售物業(yè)的相應(yīng)單元的不同性，而有所側(cè)重地給予最大程度上配合。***屆時將針對當(dāng)時市場與銷售實際狀況，不斷調(diào)控宣傳推廣策略，令項目優(yōu)勢發(fā)揮至極點，務(wù)求提高項目當(dāng)前階段的最佳銷售目標。（五）正式推盤的必備條件以***和長發(fā)達成的共識，本項目的物業(yè)定位是南京市的高檔物業(yè)的標桿，為了確保此形象，樓盤在開售前或內(nèi)部認購開始前，地盤的開象包裝必須要完善，并體現(xiàn)物業(yè)的風(fēng)格及特色。而在對外發(fā)售時（包括內(nèi)部認購期），必須要充分準備銷售工具和銷售所需的資料，以給客戶留下極佳和難忘的印象。項目內(nèi)部認購必備條件：1、地盤包裝完成項目圍墻及護土墻種植綠色爬藤植物；售樓中心裝修布置完成并投入使用；完成售樓中心周圍的綠化；項目圍墻廣告完成；項目工地大門路段實現(xiàn)全面綠化包裝；前期廣告順利引導(dǎo)，已達到廣泛的社會認知其他

2、宣傳工具制作完成現(xiàn)場包裝體系完成；銷售道具全面投入使用（包括：樓書、選樓冊、現(xiàn)場指示牌、戶外廣告牌、路牌、展板等）；報紙、雜志廣告設(shè)計完成；銷售文件全面制定；稅費明細、購房政策明確；各項現(xiàn)場銷售管理制度建立；各項廣告推廣計劃及促銷策略準備就緒4、確定裝修標準及設(shè)備標準室內(nèi)和公共面積的裝修標準；消防、通訊和保安系統(tǒng)；

5、確定服務(wù)內(nèi)容及內(nèi)部會所設(shè)施確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容；確定會所的生活和娛樂設(shè)施；6、制定價格表及付款方式確定價格體系；制定付款方式；準備好認購書；

7、確定各類收費物業(yè)管理費；會所設(shè)施使用費；其他有償服務(wù)收費標準；入伙費；

8、銷售人員培訓(xùn)完畢（含其他相關(guān)人員培訓(xùn)到位）項目內(nèi)部認購必備條件：各種法律文件：土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證、投資許可證、銷售許可證等；產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；根據(jù)前期市場反饋，調(diào)整并完善推廣策略（六）銷售計劃及目標1、銷售地點選擇以完成，位于利濟巷與中山東路的東北交匯口（最佳位置）2、銷售節(jié)奏控制***認為根據(jù)合理的銷售準備期安排，合理開盤期在05年5月上旬，銷售期內(nèi)的銷售目標為90%，具體的分階段行銷策略如下（共30個月兩年半）：◆開盤前期準備：（2個半月，2005年12月下旬—2005年3月初）營銷主旨：信息告知，建立本案產(chǎn)品市場形象，深化產(chǎn)品市場推廣，鞏固產(chǎn)品市場優(yōu)勢，在市場上形成良好口碑，積聚市場買氣，為日后開盤營造熱銷場面造勢。營銷策略：在12月下旬開始在“揚子晚報”、“南京日報”、“現(xiàn)代快報”等媒體上各以每周一次正版硬廣告沖擊市場之外，在《東方航空》、《銀燕》、《LIFE》等面對較高層次客戶的刊物進行廣告宣傳。加緊裝潢樣板房和售樓處包裝，加緊制作各種銷售工具和進行銷售培訓(xùn)，配以大量的報刊媒體廣告、戶外媒體廣告加強攻勢，孕育開盤熱銷期，通過客戶之間的良好口碑對樓盤進行宣傳，廣告注重本案整體形象的推廣，并參加當(dāng)?shù)氐姆空箷?，對現(xiàn)場進行隆重包裝，開始接受預(yù)定。推廣活動：●以開盤前的“內(nèi)部認籌”活動聚集人氣?！糸_盤強銷期：（4個月，2005年3月上旬—2005年6月底）營銷目標：10％——20%營銷主旨：開盤營造熱銷場面，以較高的銷售品牌，打造樓盤形象，正式銷售，以擴大本項目市場認識力度，鎖定目標客戶，形成品牌與項目的綜合提升。營銷策略：繼續(xù)保持強勁的廣告宣傳勢頭，并撰寫一些軟性新聞，憑借開盤達成第一輪銷售高潮，配以大量的報刊媒體廣告、戶外媒體廣告加強攻勢，孕育下一個熱銷期，同時加大樓盤熱銷對鎖定的客戶進行定期回訪，通過客戶之間的良好口碑對樓盤進行宣傳，廣告注重本案整體形象的推廣。推廣活動：●在金陵飯店等知名酒店召開項目方案發(fā)布酒會建議配合05年春季房展會，以及05年5月1日開盤日，邀請各大知名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、商界精英及省市領(lǐng)導(dǎo)、各大媒體記者參加進行新聞報道（見前面所提）◆續(xù)銷期（8個月，2005年7月上旬—2006年2月底）營銷目標：20％——30％營銷主旨：鞏固本案產(chǎn)品的市場形象，深化產(chǎn)品市場推廣，對前期客戶的資料和反饋信息進行分析，并根據(jù)實際情況對銷售戰(zhàn)略進行適當(dāng)調(diào)整。營銷策略：在有的時間段進入房產(chǎn)銷售淡季，保持一定廣告投放量，報刊廣告以賣點為主訴求，使廣告系列化，強化整體品質(zhì)形象，廣告要求切中客戶心理?！魻I銷強銷期（10個月，2006年3月上旬—2006年12月底）營銷目標：30％——40％營銷主旨：通過上階段的市場調(diào)整及積聚的市場買氣，掀起又一輪銷售熱潮，同時進行銷售磨合，以利于盡快步入下一階段銷售。營銷策略：以硬廣告為主，軟廣告配合使產(chǎn)品形象及品質(zhì)突顯，針對樓盤各種房型進行強力推薦，以答謝準業(yè)主為名舉辦“自助餐或舞會”，在業(yè)主中發(fā)放禮品和一定數(shù)量的兩個點的購房優(yōu)惠卡，以此刺激業(yè)主在朋友圈內(nèi)對樓盤進行宣傳，促進銷售?！粑脖P銷售期（6個月，2007年1月上旬—2007年6月底）營銷目標：10％——20％營銷主旨：保持產(chǎn)品在市場認知度，提升物業(yè)檔次，同時銷售進入后期階段，借勢銷售，確立品牌。營銷策略：加強三級市場目標客戶的鎖定、跟蹤；二級市場以軟硬廣告配合銷售，并視時機在××酒店舉行“答謝酒會”。七、媒體策略報媒發(fā)行量發(fā)行時間房地產(chǎn)版發(fā)行時間讀者層面及特性《金陵晚報》50萬份/日每日早晨周三、周五53.2%的高閱讀率；94.2%的主動性讀者率。讀者的知識層面較高，公務(wù)員及白領(lǐng)人士占高比率《現(xiàn)代快報》83萬份/日每日早晨周三、周五讀者知識層面中等偏下，覆蓋面廣?！赌暇┤請蟆?0萬份/日（南京地區(qū)）每日早晨周三、周五讀者知識層面較高，多為機關(guān)事業(yè)單位及各企業(yè)的職員?！稉P子晚報》60萬份/日（南京地區(qū)）每日下午周二、周四讀者層面范圍較廣，年齡結(jié)構(gòu)偏大，發(fā)行范圍也廣?！赌暇┏繄蟆?0萬份/日每日早晨周三、周五讀者范圍較窄，年齡結(jié)構(gòu)偏小。應(yīng)該說，目前南京樓盤銷售中最主要、最有效、最簡潔的廣告形式還是報紙廣告，其優(yōu)點是覆蓋面廣、時間性強、傳播迅速；形象深刻，便于存查。但其缺點是時效性短，而且往往房產(chǎn)廣告過于集中，容易分散受眾的注意力，而且在設(shè)計上相對單調(diào)、呆板。基于***在報紙廣告的操作經(jīng)驗，結(jié)合本案特點，***提出如下建議：報紙廣告以《南京日報》、《揚子晚報》、《現(xiàn)代快報》為主，同時輔以《金陵晚報》、《江蘇商報》等，基本上這些報紙可以涵蓋本案絕大部分之目標客戶。關(guān)于版面設(shè)計，簡潔、醒目是第一要求，要有明確的受眾訊息，同時版面不宜過小，建議以彩色整版為主打版面。從時間段效果考慮，報紙廣告發(fā)布以周三、周五為適宜時段，故安排周五為廣告主打日，周三、周四為副打日。階段性廣告要保證風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以保證總體推廣策略的貫徹。在實際操作中，具體報紙廣告視促銷活動、工程進度、天氣狀況等因素適當(dāng)調(diào)整。電視媒體電視廣告形象生動，聽覺和視覺的沖擊力強，其通過唯美的畫面和繪聲繪色的解說，能使樓盤形象瞬間打入受眾心里，尤其對于工程形象難以支持的期房來講，電視是最具感染力的媒體，但其缺點是時間短，不易記憶，而且制作、播映費用較高。因此，電視廣告適用于期房，而且大多是在樓盤豎立形象的初期配合選用。建議“CFC”在開盤初期，適當(dāng)?shù)嘏浜想娨晱V告，以期在短期內(nèi)達到塑造品牌形象的目的。■建議選擇南京電視臺（文體、生活、科技頻道）《南京樓市》節(jié)目，此媒體可覆蓋公務(wù)員、白領(lǐng)階層、知識分子等目標受眾，其中《新盤亮相》、《精品寫真》、《地產(chǎn)新概念》等子欄均有較高投放性，全天播出五次——19:10，21:10，21:55，9:20，12:15?！隽韨溥x江蘇電視臺（公共頻道）《都市頻道》節(jié)目。每周六播出三次——10：00，13：00，19：35。雜志媒體雜志廣告目前采用較少，但其具有其它媒體不可替代的優(yōu)勢。如受眾針對性強，針對某一行業(yè)讀者群，能發(fā)揮明確而感性的訴求；發(fā)行面廣；有效期長；受眾理解度高；制作精美等。***建議本案適量考慮一些目標客戶層相對集中的專業(yè)性高檔雜志，版面宜采用整版彩色形式。建議考慮航空雜志，如《東方航空》、《銀燕》、《LIFE》等雜志，并可考慮《財經(jīng)雜志》以貼近目標人群的活動空間。網(wǎng)站雖然網(wǎng)站廣告不是銷售訊息傳播的有效途徑，但從發(fā)展的角度來看，對于提升樓盤檔次，提高科技含量大有幫助。且針對本案主力客群為28-35歲的年輕人，大都受過較好的教育，又生活在信息時代，對于網(wǎng)絡(luò)的敏感與認知度較高。■除長發(fā)自已的網(wǎng)站之外，建議考慮南京的地方網(wǎng)站——“南京房地產(chǎn)”網(wǎng)站（），它是由南京市房產(chǎn)管理局主辦，南京市房地產(chǎn)市場管理處、南京市房地產(chǎn)承辦的大型房地產(chǎn)專業(yè)類網(wǎng)站?！澳暇┦蟹康禺a(chǎn)”網(wǎng)站自去年6月中旬開通以來，已有超過60萬人次的南京市民瀏覽了網(wǎng)站，每月網(wǎng)站訪問點擊率都保持在5萬人次以上。目前網(wǎng)站已攬括了全市250余個商品房項目，8000余條二手房出售、求購信息及5000余條出租、求租信息，每天房屋信息更新多達50余條。同時網(wǎng)站獨家出版的《南京樓市》（月刊）電子雜志訂戶也可突破了5000戶。印刷媒體印刷媒體指銷售海報、售樓書、DM、平面圖冊、物業(yè)使用說明書等，和戶外媒體、廣告媒體相比較，印刷媒體渲染的成分少一點，說明部分更詳盡一些，是購房者明確了解樓盤詳細資料的有效途徑。建議印刷媒體包含精裝樓書、簡裝樓書、海報、套型單頁、手拎帶、DM直郵、項目單頁通訊錄。戶外媒體戶外媒體主要是指在室外張貼、豎立、發(fā)布的廣告，其包括看板、道旗、售點廣告（POP）、氫氣球、橫幅、燈箱、車身廣告、公交站臺廣告等，與其他媒體相比，戶外媒體說明的成分較少，其主要作用是渲染現(xiàn)場氣氛，招徠引導(dǎo)客戶。戶外看板建議于如下地段設(shè)戶外展板（遴選）：中山東路太平路中山路中山南路中央路新街口附近機場高速公路與滬寧高速公路燈箱通過燈箱廣告營造現(xiàn)場氣氛，并對路段夜間亮化起到意想不到的效果，建議于如下路段設(shè)燈箱廣告：（遴選）中山東路太平路中山路中山南路中央路新街口附近指路牌廣告建議于如下路口設(shè)指路牌形象廣告：滬寧高速中山門中山東路和太平南路交匯口機場高速公路出口道旗廣告中山東路道旗抗性，其他路段考慮中現(xiàn)場POP設(shè)計（基本要求簡潔，符合項目品味和理念）售樓處附近展板圍墻廣告橫幅氣球招風(fēng)旗指示牌形象拱門高檔場所（含寫字樓）電梯液晶屏幕廣告機場貴賓廳展板（4）現(xiàn)場包裝售樓處外部：門口處設(shè)置大型氣球拱門，用銀色氣球組合而成；售樓中心前放置盡力簡潔有品味；門口綠化草坪可以組合拼成各種花式，如CFC；設(shè)置高大的旗桿，豎起“CFC”，周圍飄揚五色旗幟，樹立形象；交通流線明晰，設(shè)置一些區(qū)內(nèi)導(dǎo)示系統(tǒng)，展示一種細致入微的關(guān)懷之心。售樓處內(nèi)：設(shè)置一高檔咖啡廳擺放蘋果電腦進行項目“電子樓書”查閱；售樓中心室內(nèi)放置盡力簡潔有品味，杜絕瑣碎；所選室內(nèi)配置要高度符合項目定位和理念（5）其他媒體新浪網(wǎng)聯(lián)辦雜志《人房車》，免費利用長發(fā)集團優(yōu)勢可以充分利用長發(fā)集團的綜合優(yōu)勢，及時有效地向市民發(fā)布“CFC”的各種消息。我們可以在《長發(fā)快訊》進行項目的宣傳，其次，我們可以在例如音樂會、游園會的現(xiàn)場布置“長發(fā)”的宣傳橫幅、宣傳資料，并在節(jié)目單、門票等物品上印長發(fā)形象。開辟購房專欄此針對“長發(fā)CFC”住宅這種媒體不是單純的買一個冠名權(quán)，而是一個有針對性有實質(zhì)性質(zhì)的專欄，并且可以與當(dāng)?shù)孛襟w合作，在某一高收視率欄目中舉辦一個有固定期限的智力活動，藉此吸引更多的市民關(guān)注。在此以后，當(dāng)長發(fā)房產(chǎn)有了一定的市場知名度和認同感以后，可以與媒體合辦一系列與市民生活息息相關(guān)、喜聞樂道的活動，可以是一些與房產(chǎn)無關(guān)的欄目，如：財經(jīng)股市、時事新聞等，宗旨是在確?！癈FC”銷售的前提下，全面提升長發(fā)的企業(yè)品牌形象與市場認同感。與市民生活密切的媒體此針對“長發(fā)CFC”住宅我們應(yīng)該充分利用各個與百姓生活息息相關(guān)的媒體做宣傳，如：可以充分考慮在銀行帳單上面做廣告宣傳，另外還可以加上一些公交車輛的站點等?！隽硗饨ㄗh考慮五星級高級酒店、高級咖啡座、茶館的餐牌插頁及高檔商場櫥窗。各種公關(guān)媒體、活動我們可以舉辦各種公關(guān)活動，以及各種有影響力的活動進行廣告宣傳，可以自己或與他人合作舉辦一些有價值\有意義的公關(guān)活動。附贈物品如隨樓書附贈樓盤形象光盤可做成新穎的異形，促銷贈送形象小禮品等。3、媒體投放策略以上所建議的媒體當(dāng)中，并不是所有的媒體都著重投放，而是根據(jù)項目的特點和各類媒體的功效，有選擇的著重投放，以達到資源良好配置。（1）媒體投放內(nèi)容將報紙媒體用作本項目的每次發(fā)售訊息及公眾形象推廣，針對性形象推廣則采用雜志廣告和戶外廣告，戶外廣告的發(fā)布內(nèi)容以形象推廣加深為主。（2）媒體側(cè)重選擇在以上所建議的媒體當(dāng)中，***建議優(yōu)先選擇戶外廣告，首先在客戶心目中建立形象及在社會上建立知名度。項目發(fā)售時開始刊登雜志廣告和項目報紙廣告，報紙廣告只發(fā)布開售信息，及后主要用作銷售訊息推廣，雜志廣告在項目開售時連續(xù)刊登四個月，確保廣告效應(yīng)得到最佳延續(xù)。媒體投放計劃平面媒體（報紙）平面報紙廣告計劃：僅為04年12月22日—05年3月1日（約兩個半月）媒體日期規(guī)格形式價格訴求點《現(xiàn)代快報》12月22日（周三）整版彩色4.6萬《揚子晚報》12月22日（周三）整版彩色4.2萬《南京日報》12月24日（周五）整版彩色5.6萬《金陵晚報》12月24日（周五）整版彩色4.0萬《揚子晚報》12月28日（周二）整版彩色4.2萬《南京日報》12月29日（周三）整版彩色5.6萬《現(xiàn)代快報》12月30日（周四）整版彩色4.6萬《金陵晚報》12月31日（周五）整版彩色4.0萬《現(xiàn)代快報》01月04日（周二）整版彩色4.6萬《南京日報》01月05日（周三）整版彩色5.6萬《揚子晚報》01月06日（周四）整版彩色4.6萬《金陵晚報》01月07日（周五）整版彩色4.0萬★01月09日（周日）銷售入場《南京日報》01月12日（周三）整版彩色5.6萬《現(xiàn)代快報》01月12日（周三）整版彩色4.6萬《揚子晚報》01月14日（周五）整版彩色4.2萬《金陵晚報》01月14日（周五）整版彩色4.0萬《金陵晚報》01月18日（周二）整版彩色4.0萬《南京日報》01月19日（周三）整版彩色5.6萬《現(xiàn)代快報》01月20日（周四）整版彩色4.6萬《揚子晚報》01月21日（周五）整版彩色4.2萬《南京日報》01月25日（周二）整版彩色5.6萬《金陵晚報》01月25日（周二）整版彩色4.0萬《現(xiàn)代快報》01月27日（周四）整版彩色4.6萬《揚子晚報》01月27日（周四）整版彩色4.2萬《揚子晚報》02月08日（除夕）整版彩色4.2萬賀歲，歡度春節(jié)，樹立長發(fā)品牌《現(xiàn)代快報》02月09日（初一）整版彩色4.6萬賀歲，歡度春節(jié)，樹立長發(fā)品牌《揚子晚報》02月10日（初二）整版彩色4.2萬賀歲，歡度春節(jié)，樹立長發(fā)品牌《現(xiàn)代快報》02月11日（初三）整版彩色4.6萬賀歲，歡度春節(jié)，樹立長發(fā)品牌《南京晨報》02月16日（周三）整版彩色3.6萬《現(xiàn)代快報》02月18日（周五）整版彩色4.6萬《揚子晚報》02月22日（元前）整版彩色4.2萬《現(xiàn)代快報》02月23日（元宵）整版彩色4.6萬《金陵晚報》02月25日（周五）整版彩色4.0萬合計－－－149.40萬備注：每周硬廣告；皆贈送軟文電視廣告時間：2004/12/20——2005/3/1網(wǎng)站時間：2004/12/20——2005/3/1雜志時間：2004/12/20——2005/3/1戶外廣告時間：2004/12/開始現(xiàn)場包裝時間：區(qū)域?qū)б暋鷫Α?004/12/10開始開盤氣氛——2004/12/20開始印刷媒體時間：（除“長發(fā)快訊”與“項目通訊錄”）2004/12/25開始設(shè)計2005/1/9投放市場其它媒體時間：依據(jù)SP活動計劃或者2004/12/25開始投放。媒體費用估算與分析總費用預(yù)算分析本案預(yù)計支出推廣費用占總銷售金額10億元的2%左右，即2000萬元左右。（不含樣板間與售樓處）***公司建議：樓盤銷售廣告費為總銷售金額的1%；品牌推廣費為總銷售金額的1%。即“長發(fā)CFC”廣告推廣預(yù)算（2%）=樓盤銷售廣告費（1%）+品牌推廣費（1%）包裝與推廣包括以下內(nèi)容：設(shè)計制作樓書、宣傳手冊、海報、DM、單頁刊物、套型單頁；拍攝制作電視廣告及電臺廣告（不包括請模特或明星費用）；設(shè)計制作銷售展板；設(shè)計制作戶外廣告；設(shè)計制作手提資料袋、宣傳品、小禮品等；各類版面報紙廣告設(shè)計；雜志廣告設(shè)計；制作模型；媒體發(fā)布費：包括報刊、雜志、電視、電臺、戶外廣告等；設(shè)計制作地盤禮儀包裝；各展銷會參展；公關(guān)活動等其他內(nèi)容。廣告預(yù)算分配制定按廣告媒體制定（不含樣板間與售樓處）僅為04年12月22日—05年3月1日（約兩個半月）廣告品種全程費用（萬元）戶外50報紙149.04電視80現(xiàn)場包裝50雜志10房展會15公共活動5銷售宣傳品10其它媒體10模型5網(wǎng)站5合計345附注：由于“長發(fā)CFC”廣告計劃比較特殊，加之投入相當(dāng)巨大，該計劃的實施首先需要經(jīng)過長發(fā)認可，然后需要經(jīng)過周密的分階段跟進安排，加上廣告公司傾力配合，故***在此暫不提供除報紙媒體之外的其他媒體投放計劃（還需長發(fā)進一步確認），還望貴司海涵！4.2推廣實施構(gòu)想（主要針對住宅）●在售樓處設(shè)置“長發(fā)品牌展示專區(qū)”。向眾人開放展示長發(fā)標志、造型、文化、理念、業(yè)績、歷程、刊物等●結(jié)合《長發(fā)快訊》的會員資料，有針對性地發(fā)放“長發(fā)形象期刊”及“CFC通訊錄”。并組織一個“長發(fā)沙龍會”以生態(tài)、證券、運動、聯(lián)誼等主題定期舉辦沙龍活動。以塑造長發(fā)“生態(tài)、互動、專業(yè)”的形象。并可以此鎖定部分目標客戶針對“東方商城”等的VIP卡客戶，有針對性地發(fā)放DM形象海報?！裢瞥觥拔倚闹械腃FC”房產(chǎn)知識有獎問答活動，抽取部分活動的優(yōu)勝者參加“香港一日游”?；顒觾?nèi)容包括參觀香港的知名樓盤，同時邀請媒體追蹤報