第三章　國有土地上房屋征收制度與政策

第三章國有土地上房屋征收制度與政策（8~10分）第一節(jié)房屋征收概述一、房屋征收的限制條件征收只能是為了公共利益的需要；以房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格對被征收人的損失予以公平補(bǔ)償。二、房屋征收的前提條件（-）公共利益的界定（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（4）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要。三、征收與征用的異同（1）適用對象不同。征收的財(cái)產(chǎn)主要是不動產(chǎn),征用的財(cái)產(chǎn)既包括不動產(chǎn)也包括動產(chǎn)。（2）前提條件不同。征收是為了國防和外交以及由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要,征用是因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。（3）所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題，通俗地說是“強(qiáng)買”；征用只是使用權(quán)的改變,被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)返還被征用人，通俗地說是“強(qiáng)租”。（4）補(bǔ)償內(nèi)容不同?！段餀?quán)法》對征收規(guī)定了具體的補(bǔ)償辦法，這就是說任何征收都要給予補(bǔ)償，而且必須依法補(bǔ)償。征用在財(cái)產(chǎn)使用后首先應(yīng)及時(shí)返還被征用人?！段餀?quán)法》只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，補(bǔ)償辦法可以由雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定。第二節(jié)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償一、國有土地上房屋征收的管理體制.房屋征收主體。市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。.房屋征收部門。是市、縣級人民政府確定的房屋征收部門。房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。.房屋征收實(shí)施單位。房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位,承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，并對其在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。二、國有土地上房屋征收的程序（一）擬定征收補(bǔ)償方案（二）組織有關(guān)部門論證（三）征求公眾意見對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證、修改后，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)予以公布，征求公眾意見，期限不得少于30Ho（四）房屋征收決定作出征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估;作出征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。（五）與房屋征收相關(guān)的幾項(xiàng)工作.組織調(diào)查登記。在房屋征收決定前，應(yīng)調(diào)查登記被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。.對未進(jìn)行登記的建筑物先行調(diào)查、認(rèn)定和處理。作出征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。當(dāng)事人對有關(guān)部門的認(rèn)定和處理結(jié)果不服的，可以依法提起行政復(fù)議或者訴訟。（對違法建筑物的認(rèn)定）.暫停辦理相關(guān)手續(xù)。在房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；否則不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將暫停辦理事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門。暫停期限最長不得超過1年。.作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。三、國有土地上房屋征收的補(bǔ)償（-）房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容（1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。（-）房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞椒课菡魇昭a(bǔ)償?shù)姆绞接胸泿叛a(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種,由被征收人選擇。（三）被征收房屋價(jià)值的評估房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商不成，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。（四）訂立補(bǔ)償協(xié)議或作出補(bǔ)償決定房屋征收部門與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由市、縣級政府依法按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。（五）公布補(bǔ)償情況和審計(jì)結(jié)果第三節(jié)國有土地上房屋征收評估一、房屋征收中的評估工作房屋征收中應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估、測算的內(nèi)容主要有：（1）被征收房屋的價(jià)值；（2）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值；（3）被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。二、房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定及委托L首先由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;沒有協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商達(dá)不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人通過少數(shù)服從多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,如進(jìn)行搖號、抽簽等。.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門作為委托人要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向其出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。.房屋征收評估報(bào)告必須由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字,并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。三、房屋征收評估原則和要求（一）房屋征收評估原則房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。（二）房屋征收評估基本事項(xiàng).評估目的。被征收房屋價(jià)值評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的：為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù),評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。.評估時(shí)點(diǎn)確定。被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。.評估對象界定。房屋征收部門應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積,以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；未經(jīng)登記的，應(yīng)當(dāng)按市、縣級政府認(rèn)定、處理結(jié)果評估。.評估價(jià)值內(nèi)涵。被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額,但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（三）實(shí)地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)（1）實(shí)地查勘要求：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查勘,房屋征收部門和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)有房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明有關(guān)情況。（2）評估方法選用：房屋征收評估應(yīng)當(dāng)選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法中的一種或者多種。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,應(yīng)當(dāng)選比較法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)謔的,應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。（3）評估結(jié)果確定：選用多種方法評估時(shí)，應(yīng)對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。房屋征收評估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元。（4）技術(shù)協(xié)調(diào)要求：同一個(gè)房屋征收范圍內(nèi)的評估工作，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。征收范圍較大的，可由兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)，并明確一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為牽頭單位。（四）評估結(jié)果和報(bào)告送達(dá)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶初步評估結(jié)果提交房屋征收部門，包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門向被征收人公示。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告，報(bào)告需要兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。房屋征收部門應(yīng)向被征收人整分戶評估報(bào)告。四、房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處（-）房屋征收評估異議處理房屋征收當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi),向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核評估。該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核申請之日起10日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核。（二）房屋征收評估爭議調(diào)處被征收人或者房屋征收部門對估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定。（不能直接申請鑒定）評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。對鑒定意見不服的，可以申請行政復(fù)議或行政訴訟。（三）評估專家委員會及其工作機(jī)制（1）省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)成立房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會。（2）評估專家委員會由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。評估專家委員會對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定，選派成員組成專家組時(shí)，專家組成員應(yīng)為3人以上單數(shù),其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。五、房屋征收評估收費(fèi)房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān),即房屋征收評估的費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由進(jìn)行委托的房屋征收當(dāng)事人承擔(dān)。但鑒定改變