全球養(yǎng)老體系及社區(qū)研究之美國(guó)篇

?模式?案例?借鑒美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)研究美國(guó)目前約有3900萬(wàn)六十五歲以上的人口，約占美國(guó)總?cè)丝诘?3%，到2030年，美國(guó)將有1/5的人是六十五歲以上的老年人。20世紀(jì)60年代，隨著美國(guó)“當(dāng)兵的一代”逐漸退休，以太陽(yáng)城為代表的活力老人社區(qū)在美國(guó)興起。20世紀(jì)80年代，全美已有2400多個(gè)活力老人的養(yǎng)老社區(qū)，居住人口超過(guò)50萬(wàn)。20世紀(jì)90年代，現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始蓬勃發(fā)展。90年代中期至本世紀(jì)初是美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)供應(yīng)的高峰時(shí)期。2000年至今，隨著“嬰兒潮一代”（特指美國(guó)第二次世界大戰(zhàn)后的“4664”現(xiàn)象--從1946年至1964年，這18年間嬰兒潮人口高達(dá)7800萬(wàn)人。）大量退休，未來(lái)養(yǎng)老社區(qū)的需求量不斷增長(zhǎng)。在美國(guó),養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)是一種成熟體系。這些社區(qū)不等同于普通養(yǎng)老院,能提供居住生活、餐飲、醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂(lè)、健身運(yùn)動(dòng)等全方位、多層次的高品質(zhì)生活,還能根據(jù)客戶(hù)的身體情況進(jìn)行分區(qū)照管。模式美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的模式與特征以養(yǎng)老服務(wù)的時(shí)間區(qū)分，美國(guó)的社區(qū)養(yǎng)老分兩種模式，即全托制和半托制。

一是“全托制”，即老人全天候在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活。其中又分為“退休之家”和“家園共享”兩種。前者除了租賃房屋（老年公寓）外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會(huì)活動(dòng)等便利服務(wù)。典型的設(shè)施和服務(wù)還有：醫(yī)務(wù)室、圖書(shū)室、計(jì)算機(jī)室、健身房、洗衣房、緊急呼叫系統(tǒng)、外出購(gòu)物、組織參加社會(huì)活動(dòng)等，“退休之家”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不低于四星級(jí)賓館。后者就是社區(qū)將60歲及以上，年齡段相仿、又有興趣共享一個(gè)家的個(gè)人以合得來(lái)為前提進(jìn)行甄選和配對(duì)，給他們尋找伙伴，在“家園共享”互相“結(jié)伴養(yǎng)老”以解決生活中的孤獨(dú)和不便，讓他們?cè)谕砟昴艹浞窒硎苡亚椤?/p>

二是“半托制”，即老人白天在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活，晚上回到自己的家。全托制半托制退休之家家園共享圖1.1以時(shí)間類(lèi)型區(qū)分的養(yǎng)老社區(qū)分類(lèi)按服務(wù)時(shí)間劃分活力長(zhǎng)者社區(qū)

ActiveAdultCommunity獨(dú)立生活型社區(qū)

IndependentLiving協(xié)助生活型社區(qū)（無(wú)障礙社區(qū)）

AssistedLiving特殊護(hù)理社區(qū)

SkilledNursing混合型持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)

ContinuingCareRetirementCommunity注：ADL：Activitiesofdailyliving日常生活護(hù)理IADL：InstrumentalActivitiesofdailyliving工具性日常生活護(hù)理按服務(wù)類(lèi)型劃分注：5種社區(qū)中，除AAC和IL外，其他社區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需得到州政府授權(quán)，并與醫(yī)院和專(zhuān)業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)建立緊密合作。資料來(lái)源：ClassificationsforSeniorsHousingPropertyTypes.ASHA&NIC

活力長(zhǎng)者社區(qū)社區(qū)，在美國(guó),55~75歲的有自理能力的健康老人大都進(jìn)入活力長(zhǎng)者社區(qū),通過(guò)居家式的自主方式養(yǎng)老。除環(huán)境要求外基本等同于一般地產(chǎn)項(xiàng)目，所以毛利潤(rùn)率較高，通常在50%以上水平。

獨(dú)立生活型社區(qū)，主要面向年齡在70-80歲之間、生活能夠自理的老人。這類(lèi)社區(qū)每個(gè)單元的月均收入較低，但由于提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù)較少，所以毛利潤(rùn)率較高，通常在43-48%水平。

生活協(xié)助型社區(qū)，主要面向80歲以上、沒(méi)有重大疾病、但生活需要照顧的老人。社區(qū)提供包括餐飲、娛樂(lè)、保潔、維修、應(yīng)急、短途交通、定期體檢等基礎(chǔ)服務(wù)，并可通過(guò)付費(fèi)方式享受其他生活輔助服務(wù)、以及用藥管理及阿爾茨海默?。ɡ夏臧V呆癥或老年失智癥）的特殊護(hù)理。此外，生活協(xié)助型社區(qū)也為出院后恢復(fù)期的病人或家人外出的老人提供暫時(shí)性居所。這類(lèi)社區(qū)由于提供了附加服務(wù)，每個(gè)單元的月均收入略高，但由于人員成本更高，所以毛利潤(rùn)率略低，在30-37%之間。生活自理型社區(qū)IndependentLiving生活協(xié)助型社區(qū)

AssistedLiving特殊護(hù)理社區(qū)

SkilledNursing混合型持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)

ContinuingCareRetirementCommunities活力長(zhǎng)者社區(qū)ActiveAdultCommunity圖1.3以服務(wù)類(lèi)型區(qū)分的養(yǎng)老社區(qū)五大分類(lèi)資料來(lái)源：ClassificationsforSeniorsHousingPropertyTypes.ASHA&NIC

特殊護(hù)理型社區(qū)，主要面向有慢性疾病的老人、術(shù)后恢復(fù)期的老人及記憶功能障礙老人。社區(qū)內(nèi)設(shè)有專(zhuān)業(yè)護(hù)士，提供各種護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，醫(yī)療衍生收入較高，每個(gè)單元的月均收入也較高，但由于服務(wù)成本高（在美國(guó)，醫(yī)護(hù)人員的勞動(dòng)力成本尤其高），所以毛利潤(rùn)率通常只有15%左右。

混合型持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)面向那些退休不久、當(dāng)前生活能夠自理、但不想由于未來(lái)生活自理能力的下降而被迫頻繁更換居所的老人。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)入住老人的持續(xù)護(hù)理服務(wù)，此類(lèi)社區(qū)一般是生活自理單元、生活協(xié)助單元與特殊護(hù)理單元的混合，因此，毛利潤(rùn)率高于特殊護(hù)理社區(qū)，但低于生活自理社區(qū)和生活協(xié)助社區(qū)，在30%左右。此外，CCRC型社區(qū)一般需在入住時(shí)一次性繳納10-40萬(wàn)美元的會(huì)費(fèi)（平均在25萬(wàn)美元左右），體檢合格后即與社區(qū)運(yùn)營(yíng)商簽定長(zhǎng)期合同，享有在指定社區(qū)的長(zhǎng)期居住權(quán)。居住期間，每月仍需繳納一定比例的服務(wù)費(fèi)（通常會(huì)費(fèi)繳的越多，后續(xù)服務(wù)費(fèi)越便宜）。會(huì)費(fèi)一般可在一段時(shí)期內(nèi)退還，退還比例隨入住時(shí)間的延長(zhǎng)而遞減。資料來(lái)源：ClassificationsforSeniorsHousingPropertyTypes.ASHA&NIC市場(chǎng)規(guī)模

根據(jù)INTEGRA房產(chǎn)公司（IRR）發(fā)布的《2010SeniorsHousingOutlook》估算，美國(guó)2009年底的養(yǎng)老社區(qū)床位總量達(dá)314.6萬(wàn)個(gè)，專(zhuān)業(yè)護(hù)理社區(qū)居民超過(guò)170多萬(wàn)人，協(xié)助生活社區(qū)居民近100萬(wàn)人。

美國(guó)國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)&健康護(hù)理產(chǎn)業(yè)投資中心（NIC）調(diào)查顯示，2009年末專(zhuān)業(yè)護(hù)理社區(qū)內(nèi)私人房間的平均花費(fèi)為每日219美元（每年79935美元）；協(xié)助生活社區(qū)的平均花費(fèi)為每月3131美元（每年37572美元）（表1.2）。按各類(lèi)社區(qū)床位供應(yīng)量與年平均花費(fèi)乘積計(jì)算，專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老社區(qū)和協(xié)助生活社區(qū)2009年市場(chǎng)總價(jià)值約為83.44億美元和38.00億美元。

供給方面，床位數(shù)量是衡量養(yǎng)老社區(qū)的最適當(dāng)指標(biāo)之一。2009年年底，NIC系統(tǒng)覆蓋的美國(guó)主要供應(yīng)商穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)數(shù)目為2964個(gè)，按單元/床位數(shù)計(jì)算為33.4萬(wàn)個(gè)。根據(jù)此樣本量統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)上專(zhuān)業(yè)護(hù)理社區(qū)和協(xié)助生活社區(qū)的床位供給量較大，分別占全部供給量的32%和30%。競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域分布

在美國(guó)，私人盈利企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域主要集中在專(zhuān)業(yè)護(hù)理領(lǐng)域。根據(jù)NIC的公布數(shù)據(jù)顯示（圖1.4），在美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前100位企業(yè)中，專(zhuān)業(yè)護(hù)理床位占總量的44%，其次是老年公寓（20%）、獨(dú)立生活單元（19%）、協(xié)助生活床位（14%）、記憶護(hù)理床位（3%）。支付模式

持有型養(yǎng)老社區(qū)的主流支付模式是租賃模式（家務(wù)料理＋護(hù)理）和入門(mén)費(fèi)+月費(fèi)模式。所謂租賃模式，指住戶(hù)無(wú)須預(yù)先支付入門(mén)費(fèi)，每月/日按提供的護(hù)理服務(wù)支付相應(yīng)的護(hù)理費(fèi)用（需要支付押金或預(yù)先交納部分月費(fèi)）；而入門(mén)費(fèi)+月費(fèi)模式多與長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)相結(jié)合。協(xié)助生活和獨(dú)立生活單位普遍采用租金模式，而有接近80%的CCRC單位選擇入門(mén)費(fèi)模式。所有社區(qū)中，采用租賃模式的單位和采用入門(mén)費(fèi)模式的單元、床位數(shù)目之比約為2:1，若按社區(qū)數(shù)量統(tǒng)計(jì)則兩種模式基本持平。支付來(lái)源

無(wú)論是采用何種支付模式，通常來(lái)說(shuō)，入門(mén)費(fèi)是需要住戶(hù)自行承擔(dān)的，其來(lái)源通常是出售原有房產(chǎn)所得、企業(yè)年金或其它私人儲(chǔ)蓄。而對(duì)于月費(fèi)（月/日租金）及其他醫(yī)療服務(wù)費(fèi)用，聯(lián)邦醫(yī)療保險(xiǎn)和長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)一般可以覆蓋老年社區(qū)中的各種基礎(chǔ)性護(hù)理服務(wù)，但是一些超出了聯(lián)邦保險(xiǎn)和商業(yè)保險(xiǎn)覆蓋范疇的高端服務(wù)（如高端護(hù)理），其費(fèi)用則需要由私人支付。圖1.4美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)中前100位盈利性企業(yè)的供給結(jié)構(gòu)活力長(zhǎng)者社區(qū)獨(dú)立生活社區(qū)協(xié)助生活社區(qū)專(zhuān)業(yè)護(hù)理社區(qū)持續(xù)照護(hù)社區(qū)服務(wù)對(duì)象相對(duì)年輕、身體健康優(yōu)良并愿意與自己同齡居住的人群身體健康，希望得到社會(huì)服務(wù)與交往的老人需要日常生活協(xié)助和有限醫(yī)療護(hù)理的居民身心極度衰弱或者患有疾病的老人綜合前幾種服務(wù)人群主流支付類(lèi)型一般出售產(chǎn)權(quán)，也有少量按月支付租金3/4按月支付租金，1/4入門(mén)費(fèi)除小部分入門(mén)費(fèi)外，主要按月支付租金主要按日支付租金，基本上無(wú)入門(mén)費(fèi)大部分需要入門(mén)費(fèi)平均入住時(shí)間長(zhǎng)期3.2年1.8年1.4年8年左右平均營(yíng)業(yè)年限

8年7年

15年典型規(guī)模60-250床位單元，平均200單位左右80-200床位單元，平均125單位左右40-110床位單元，平均75單位左右100-200床位單元，平均120單位左右300-500床位單元，平均200單位以上社區(qū)面積配比

公共面積與可出租面積之比約1:2.3公共面積與可出租面積之比約1:3.5

公共面積與可出租面積之比約1:2.1提供的基本服務(wù)一般不提供照護(hù)服務(wù)，但配有無(wú)障礙設(shè)施和生活配套設(shè)施提供包括膳食、家政、24小時(shí)居家和醫(yī)療在內(nèi)的服務(wù)除獨(dú)立生活社區(qū)提供的服務(wù)外，還包括洗衣及日常生活援助除協(xié)助生活社區(qū)提供的服務(wù)外，還包24小時(shí)醫(yī)療護(hù)理根據(jù)社區(qū)類(lèi)型有所差異代表性地產(chǎn)商BrookdaleHolidayRetirementSunrise、BrookdaleSunriseSunriseErickson表1.1養(yǎng)老社區(qū)類(lèi)型及其基本特點(diǎn)比較（按服務(wù)類(lèi)型分）資料來(lái)源：[1]NICMAP?Data(美國(guó)國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)&健康護(hù)理產(chǎn)業(yè)投資中心網(wǎng)站公布數(shù)據(jù))[2]市場(chǎng)研究報(bào)告.泰康人壽.2010年5月案例美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的案例剖析20世紀(jì)60年代，隨著美國(guó)“當(dāng)兵的一代”逐漸退休，以太陽(yáng)城為代表的活躍老人社區(qū)在美國(guó)興起，美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)陸續(xù)出現(xiàn)類(lèi)似于LifeCareService、Erickson、Sunrise、Brookdale等一批致力于建設(shè)符合長(zhǎng)期照護(hù)理念的養(yǎng)老服務(wù)的私人部門(mén)，并得到美國(guó)政府的大力支持。

到20世紀(jì)80年代，全美已有2400多個(gè)活躍老人的養(yǎng)老社區(qū)，居住人口超過(guò)50萬(wàn)。1991年，由醫(yī)生威廉.托馬斯發(fā)起了“伊登變革”(EdenAlternative)，倡導(dǎo)以持續(xù)發(fā)展的積極理念革新養(yǎng)老院，現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)在上個(gè)世紀(jì)90年代開(kāi)始蓬勃發(fā)展。90年代中期至本世紀(jì)初是美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)供應(yīng)的高峰時(shí)期，1997年至2000年平均每年的新增供應(yīng)超過(guò)4萬(wàn)戶(hù)。由于供應(yīng)過(guò)多，養(yǎng)老社區(qū)的空置率開(kāi)始上升，市場(chǎng)上一些開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商由于經(jīng)營(yíng)不善或者合并或者走向破產(chǎn)。2000年至今，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的新增供應(yīng)量開(kāi)始逐漸減少，2000至2004年，平均每年在建的養(yǎng)老社區(qū)（含獨(dú)立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)和CCRC）總戶(hù)數(shù)大概在2.3萬(wàn)戶(hù)。2005年后，每年在建的養(yǎng)老社區(qū)數(shù)目大概在1.25萬(wàn)戶(hù)。由于供應(yīng)量縮小，這段時(shí)期養(yǎng)老社區(qū)的入住率、租金水平和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率相對(duì)有所改善。2009年底，美國(guó)100個(gè)大城市中，養(yǎng)老社區(qū)總的床位/單元數(shù)量為207萬(wàn)。隨著嬰兒潮一代大量退休，假設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的需求量按每年增長(zhǎng)3%計(jì)算，預(yù)計(jì)行業(yè)未來(lái)每年需增加94000個(gè)床位或單元。美國(guó)太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)（SunCityWest）位于亞利桑那洲鳳凰城西北12英里，那里全年312天能夠接收到日照，因住在其中的老年人活躍的生活方式而聞名。太陽(yáng)城擁有1200畝的高爾夫球場(chǎng)，所以又被稱(chēng)為“高爾夫愛(ài)好者的天堂”。

太陽(yáng)城占地37.8km2

，其中陸地37.6km2，水域0.2km2,是一座擁有16萬(wàn)居民的“老人城”。

太陽(yáng)城本是一片半沙漠的棉田。地產(chǎn)建筑商DEL·WEBB路過(guò)此地，覺(jué)得這里氣候炎熱干燥，土地又非常便宜，因此在這里修建住宅，供美國(guó)寒帶一些農(nóng)民在冬季農(nóng)閑時(shí)到這里度假，結(jié)果來(lái)此度假的基本是老年人。于1960年開(kāi)始,DelWebb公司經(jīng)過(guò)20年建設(shè)，太陽(yáng)城基本建設(shè)完成。SUNCITYWESTPHOENIX圖2.1太陽(yáng)城總平面DelWebb做好了五件事情：價(jià)格適當(dāng)?shù)臉影宸浚瑠蕵?lè)、工藝設(shè)施，擁有好餐廳的賓館，一個(gè)郵局，以及一個(gè)商業(yè)中心。DelWebb公司將娛樂(lè)設(shè)施、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施作為太陽(yáng)城發(fā)展的關(guān)鍵。太陽(yáng)城實(shí)際上是“老人城”，它明文規(guī)定：所有居民必須55歲以上，這個(gè)年齡以下的，即便是親屬子女也沒(méi)有居住權(quán)。子女想盡孝心，護(hù)理生病的老人，也只能住在該城之外的地方。住宅全是平房或別墅，不用爬樓新