【運營管理】龍湖地產(chǎn)項目全景計劃管理辦法

集團項目全景計劃管理

集團運營中心

計劃管控平臺風(fēng)險預(yù)警平臺項目成果審批123全景計劃管理及計劃系統(tǒng)的定位：計劃模版計劃編制與調(diào)整計劃查詢計劃反饋考評報表集團計劃達成排名地區(qū)計劃達成排名延遲預(yù)警運營停止點成果任務(wù)交付成果計劃分級管控：

項目全景計劃分兩級管控：集團管控節(jié)點（住宅23個，持有商業(yè)36個）、地區(qū)公司管控節(jié)點（住宅34個，持有商業(yè)41個）。

集團管控點：22個住宅項目（57個點）商業(yè)項目（77個點）地區(qū)管控點：35個集團管控點：36個地區(qū)管控點：41個項目全景計劃版本（住宅）項目啟動會30天項目首次開盤10天項目全景計劃（啟動版）項目全景計劃（基準版）交房項目全景計劃（調(diào)整版，多次）期量管理（住宅）產(chǎn)品類型層數(shù)基礎(chǔ)墊層砼施工至出正負零（天）地上主體結(jié)構(gòu)工程不同施工部位所需時間（天）結(jié)構(gòu)封頂?shù)娇鋾r間（天）竣備到交付時間（天）流水施工間歇時間（天）春節(jié)及雨季增加時間（天）從基礎(chǔ)墊層開始施工到交付完成總工期(月)備注基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（不包括土護降及樁基時間）地下室結(jié)構(gòu)小高層、高層、超高層完成1/3層數(shù)正負零到主體結(jié)構(gòu)封頂層數(shù)進度(天/層)總工期層數(shù)進度(天/層)總工期進度(天/層)總工期別墅33013060///2060240456030171、開工是指基礎(chǔ)墊層開始施工時間；

2、樁基礎(chǔ)、基坑土方及支護工程因為受地質(zhì)情況影響較大，不做硬性規(guī)定，各項目可根據(jù)工程具體情況合理設(shè)置

3、每增加一層地下室增加30天工期；

4、精裝修增加5個月工期；

5、北京、青島、濟南、煙臺、大連、西安等區(qū)域冬施增加30天工期，沈陽等東北區(qū)域冬施增加60天工期；

6、幕墻結(jié)構(gòu)增加60天工期。

多層63013060///106024045603017小高層1145130754104077727045

3017高層1850130806742712628045

301930501308010770721032045

6024超高層45601309011777731536045

6029住宅和持有商業(yè)項目分別設(shè)有集團期量標(biāo)準，依據(jù)業(yè)態(tài)分別界定（詳見附件1）該期量標(biāo)準為集團參考標(biāo)準，項目全景計劃參照此標(biāo)準進行計劃編制，若有較大幅度變化，須說明變化原因及應(yīng)對措施。六個運營停止點時間，須嚴格按照《集團項目運營停止點管理辦法（2014版）》中規(guī)定時間編制。住宅項目竣工備案必須于運營交房前至少45天完成（交房前不需竣備除外），根據(jù)交房時間倒排，過程中該節(jié)點不允許調(diào)整（除交房時間變動）計劃期量管理以交房組團為單位，項目在總包定標(biāo)前，由項目總監(jiān)通過工作聯(lián)系單提交“開工令”，經(jīng)審批后，項目方能正式開工。開工令需滿足以下條件：前一組團累計去化率≥50%；技術(shù)準備工作（完成工程管理啟動會，施工圖出圖等）滿足開工條件。審批流程：項目總監(jiān)提交→地區(qū)工程負責(zé)人、運營負責(zé)人及總經(jīng)理→集團運營中心經(jīng)理、運營中心負責(zé)人及集團工程部總經(jīng)理開工令項目計劃基準點（西南-別墅）1、土地取得完成標(biāo)志：招拍掛獲得土地日或土地收購協(xié)議簽署日時間期量：項目開始時間基準項目首次開盤首期取得土地后10個月內(nèi)，以后各期按照預(yù)算正式交房首期取得土地后30個月，后期根據(jù)預(yù)算確定。土地取得項目首次開盤交房10個月24個月24個月2、項目首次開盤3、交房計劃模板：

計劃反饋及預(yù)警（集團管控點--主體結(jié)構(gòu)封頂）4-6計劃開始時間2012-1-16出現(xiàn)在“我的工作”2天3月14日0：00點待辦提醒計劃完成時間2012-3-1610天系統(tǒng)通知集團運營中心負責(zé)人、對應(yīng)集團職能中心負責(zé)人、運營中心運營經(jīng)理。20天每季度末發(fā)布《集團項目計劃公告》，給予★★★通報批評。超20天集團運營中心視情況組織集團相關(guān)職能總經(jīng)理及中心負責(zé)人召開運營專題會。3-26項目門戶上滾動顯示該用戶已經(jīng)開始且未完成的工作列表及狀態(tài)1天系統(tǒng)通知地區(qū)公司總經(jīng)理、運營負責(zé)人、對應(yīng)地區(qū)職能負責(zé)人3-17延遲1~10d：預(yù)警延遲20d：公告延遲1d：系統(tǒng)通知地區(qū)公司總經(jīng)理、運營負責(zé)人、對應(yīng)地區(qū)職能負責(zé)人延遲10d：系統(tǒng)通知集團運營中心負責(zé)人、對應(yīng)集團職能中心負責(zé)人、運營中心運營經(jīng)理。每季度末發(fā)布《集團項目計劃公告》，給予3星通報批評。延遲＞20d：專題會集團運營中心視情況組織集團相關(guān)職能總經(jīng)理及中心負責(zé)人召開運營專題會。預(yù)警與反饋機制：

集團管控節(jié)點較最新版計劃延遲，分三級處理：

成果管理：

1.階段性成果管理:

2.任務(wù)交付成果管理:

按照項目全景計劃模板，進行任務(wù)反饋時，須同步上傳交付成果（如形象進度照片、報建證照、驗收報告照片等）。

編號停止點名稱1啟動會成果審批通過2首次開盤前風(fēng)險檢查3中期運營停止點4交房啟動會5工地開放日前點評6組團后評估考評辦法考評單元每個組團為一個考評單元。考評范圍集團管控節(jié)點（住宅23個，持有商業(yè)36個）、地區(qū)公司管控節(jié)點（住宅34個，持有商業(yè)41個）。考評公式某組團得分=（∑當(dāng)月應(yīng)完成工作項實際得分）/（∑當(dāng)月應(yīng)完工作項應(yīng)得分）*100記分原則集團管控節(jié)點：10分/項（“交房、開業(yè)”節(jié)點不得延遲，否則該交房組團為0分）；地區(qū)公司管控節(jié)點：5分/項。集團管控節(jié)點延遲1天及以上即不得分；地區(qū)公司管控節(jié)點延遲0-5天（含）不扣分，延遲5天以上不得分。獎懲辦法：

5.2.1.年度集團+地區(qū)級節(jié)點累計得分，季度排名第一名、第二名、第三名的地區(qū)公司，分別給予★★★、★★、★通報表揚；較上季度達成率排名提升3名及以上，給予★通報表揚。

5.2.2．集團管控節(jié)點較最新版計劃延遲20天以上，給予★★★通報批評。

5.2.3．除啟動版、基準版計劃以外，調(diào)整計劃次數(shù)達3次以后，每增加一次，罰★；年中/終預(yù)算時，因集團要求調(diào)整運營節(jié)奏，不計調(diào)整次數(shù)；單獨調(diào)整地區(qū)級節(jié)點，不影響集團級節(jié)點達成，不計調(diào)整次數(shù)。

5.2.4.針對上述第4.2項管理要求，對于未經(jīng)過審批自行調(diào)整開業(yè)日期的，給予★★★通報批評。

5.2.5.啟動會后未按時在全景計劃系統(tǒng)內(nèi)提交計劃并完成審批的，給予★通報批評。

5.2.6.在全景計劃系統(tǒng)內(nèi)虛假反饋的，每發(fā)現(xiàn)一個節(jié)點給予★★★通報批評，并對相關(guān)責(zé)任人進行通報批評。

5.2.7.不能按時交房的，給予★★★通報批評，另每延遲一個月，另給予★★★通報批評。

5.2.8.因集團運營節(jié)奏調(diào)整，使項目整體工期短于集團工期期量標(biāo)準，且能按時完成竣備交房的，給予★至★★★的通報表揚。

5.2.9.沒有通過開工令審批而開工的，給予★★★通報批評。階段性成果截屏：自持商業(yè)全景計劃管理辦法

2014年2月1、確定持有商業(yè)開業(yè)日期原則三、持有商業(yè)開業(yè)時間確定及調(diào)整流程A第一階段啟動會前，按投委會決策開業(yè)日期執(zhí)行；B通過第一階段啟動會，按啟動會決策開業(yè)日期執(zhí)行。啟動會變更拿地啟動會全景計劃開業(yè)投委會決策開業(yè)日期確定開業(yè)日期上線執(zhí)行開業(yè)日期

不調(diào)整開業(yè)日期調(diào)整2、調(diào)整持有商業(yè)項目開業(yè)日期的審批流程發(fā)起審核審批抄送審核順序人員人員人員項目總監(jiān)1集團運營中心商業(yè)計劃專員、地區(qū)地產(chǎn)運營負責(zé)人、地區(qū)商運總經(jīng)理CEO項目團隊、地區(qū)公司PMO團隊、集團相關(guān)各中心負責(zé)人及業(yè)務(wù)負責(zé)人2地區(qū)地產(chǎn)總經(jīng)理3集團工程技術(shù)質(zhì)量中心負責(zé)人、集團運營中心負責(zé)人、集團商運運營及推廣中心負責(zé)人、集團商運研策及招商中心負責(zé)人、集團商業(yè)財務(wù)中心負責(zé)人4集團財務(wù)部職能負責(zé)人、集團運營部職能負責(zé)人、集團投資發(fā)展及營銷部職能負責(zé)人、集團商運職能負責(zé)人三、持有商業(yè)開業(yè)時間確定及調(diào)整流程地區(qū)公司不得自行調(diào)整已確定的開業(yè)日期，如需調(diào)整按照以下流程執(zhí)行（未經(jīng)審批自行調(diào)整的，給予★★★通報批評）：商業(yè)項目的體量及總周期四、持有商業(yè)全景計劃模板假設(shè)條件假設(shè)條件：地下3層，地上5層，總建筑面積15至20萬平方米（一般為

天街項目）；外立面為幕墻，主、次力店及商鋪精裝均由商家自行負責(zé)

施工；在上述假設(shè)條件下，推薦的項目總周期為44個月，如遇冬施或軟土地基項目可將主體結(jié)構(gòu)工期增加2個月；若地下2層或者1層，總建筑面積10萬平方米以下，或者主力店及次主力店精裝工程由我方負責(zé)時，可視具體情況將項目總周期縮短。第二階段啟動會

1、持有商業(yè)項目的各階段周期五、持有商業(yè)全景計劃模板內(nèi)容2-423135125376-6開業(yè)-33組建項目團隊-44開工封頂?shù)谝浑A段啟動會消防驗收方案初設(shè)施工圖地下結(jié)構(gòu)地上結(jié)構(gòu)公區(qū)精裝屋面防水完成、采光頂封閉二啟動一啟動主力店精裝8外裝施工-39-16正負零-212、全景計劃集團管控節(jié)點（36個）籌備及項目啟動（4）1、組建項目團隊2、第一階段啟動會成果審批通過3、第二階段啟動會成果審批

通過4、項目后評估投資發(fā)展（7）1、取得國土證2、方案設(shè)計成果政府相關(guān)部門審核通過3、取得消防審查報告4、初步設(shè)計成果政府相關(guān)部

門審核通過5、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、消防驗收7、規(guī)劃驗收研發(fā)（4）1、完成商業(yè)總圖及概念平面2、完成幕墻招標(biāo)圖設(shè)計3、完成室外燈光方案設(shè)計4、完成采光頂方案設(shè)計商業(yè)（9）1、完成業(yè)態(tài)落位及鋪面劃分（初設(shè)版）2、完成業(yè)態(tài)落位及鋪面劃分（施工圖版）3、超市、影院、冰場主力店合同簽約完成4、招商啟動會5、已簽約主、次力店交房條件交底及確認6、全部招商達到30%7、全部招商達到60%8、開業(yè)啟動會9、開業(yè)儀式施工（12）1、總承包單位定標(biāo)2、取得施工許可證3、基坑支護及土方工程開工4、主體結(jié)構(gòu)施工至正負零5、主體結(jié)構(gòu)封頂6、完成商業(yè)公共區(qū)精裝修樣板段7、完成外裝施工8、正式通電9、具備供熱條件10、向主力店移交精裝場地11、正式通氣到廚房末端12、竣工驗收及備案五、持有商業(yè)全景計劃模板內(nèi)容3、全景計劃地區(qū)管控節(jié)點（41個）研發(fā)（15）1、確定建筑、精裝方案設(shè)計單位2、確定施工圖設(shè)計單位3、確定各市政專項方案4、完成初步勘查5、完成基坑支護方案設(shè)計及論證6、完成初步設(shè)計7、電梯及扶梯參數(shù)確定8、完成施工圖設(shè)計（施工正式版）9、完成景觀方案設(shè)計10、完成精裝修方案設(shè)計11、完成室內(nèi)燈光方案設(shè)計12、完成導(dǎo)視方案設(shè)計13、完成弱電方案設(shè)計14、完成室內(nèi)綜合管網(wǎng)設(shè)計15、完成車庫劃線設(shè)計投資發(fā)展（1）1、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證造采（5）1、提交目標(biāo)成本（啟動版）2、提交目標(biāo)成本（基準版）3、施工圖預(yù)算審批完成4、提交招標(biāo)采購計劃5、幕墻施工單位定標(biāo)商業(yè)（1）1、已簽約餐飲商鋪交房條件交底及確認物業(yè)（1）1、編制物業(yè)前介計劃及交底施工（18）1、完成土方及樁基工程2、土建總包向機電施工單位移交場地3、完成屋面防水工程4、完成采光頂封閉5、完成扶梯安裝6、完成貨梯安裝7、完成夜景照明施工8、消防系統(tǒng)工程完成9、完成生化、隔油池安裝10、完成機電綜合調(diào)試11、正式通水12、道路面層施工完成13、土建總包向公區(qū)精裝單位移交場地14、公共部位精裝修工程完成15、商管、物業(yè)用房移交16、主力店精裝修施工完成17、商鋪精裝修施工完成18、室外景觀施工完成五、持有商業(yè)全景計劃模板內(nèi)容1、持有商業(yè)啟動會召開時間A拿地至開業(yè)周期大于等于44個月的項目（一般指取得土地后不立即啟動的項目），開業(yè)前42個月必須完成第一階段啟動會成果審批，開業(yè)前39個月必須完成第二階段啟動會成果審批。B拿地至開業(yè)周期小于44個月的項目，拿地后2個月必須完成第一階段啟動會成果審批，拿地后5個月必須完成第二階段啟動會成果審批。六、持有商業(yè)全景計劃的管理2、持有商業(yè)全景計劃的版本六、持有商業(yè)全景計劃的管理第一階段啟動會開工10天項目全景計劃（啟動版）項目全景計劃（基準版）開業(yè)項目全景計劃（調(diào)整版）3、預(yù)警與反饋機制六、持有商業(yè)全景計劃的管理反饋級別一級：預(yù)警二級：公告三級：專題會延遲程度延遲1天延遲10天延遲2