分板塊分析和平區(qū)｜和平區(qū)板塊簡(jiǎn)介課件

分板塊分析和平區(qū)｜和平區(qū)板塊簡(jiǎn)介分板塊分析和平區(qū)｜和平區(qū)板塊簡(jiǎn)介河西區(qū)｜河西板塊簡(jiǎn)介河西區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展成熟，目前有佟樓片區(qū)、掛甲寺片區(qū)、梅江片區(qū)以及小海地片區(qū)等房地產(chǎn)發(fā)展集中片區(qū)。佟樓片區(qū)梅江片區(qū)小海地片區(qū)掛甲寺片區(qū)佟樓片區(qū)，主城核心區(qū)之一，發(fā)展成熟度高，目前僅有中海項(xiàng)目在售；掛甲寺片區(qū)，主城核心區(qū)，片區(qū)發(fā)展成熟，僅有少量老盤(pán)在售，去化速度較慢；梅江片區(qū)，大約在2003年左右開(kāi)發(fā)，目前已經(jīng)很成熟，是典型的富人區(qū)，當(dāng)前片區(qū)向南逐漸形成新梅江片區(qū)；小海地片區(qū)，借助新八大里而形成的一個(gè)新的片區(qū)，目前是河西發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，但工地機(jī)會(huì)較少。河西區(qū)｜河西板塊簡(jiǎn)介河西區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展成熟，目前有佟樓片區(qū)、掛南開(kāi)區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介南開(kāi)區(qū)板塊主要分為老陳廂片區(qū)、廣開(kāi)－學(xué)府片區(qū)、天拖片區(qū)以及奧體片區(qū)。老城廂片區(qū)奧體片區(qū)廣開(kāi)學(xué)府片區(qū)天拖片區(qū)老城廂片區(qū)，2003年對(duì)老城廂進(jìn)行了大規(guī)模改造，目前片區(qū)成熟，目前該片區(qū)僅有少量高端項(xiàng)目在售，后期供地機(jī)會(huì)?。粡V開(kāi)－學(xué)府片區(qū)，一直有少量項(xiàng)目在售，多以舊改項(xiàng)目為主，片區(qū)覆蓋范圍較大，但項(xiàng)目不多；奧體片區(qū)，片區(qū)是融創(chuàng)起家的地方，因奧運(yùn)場(chǎng)館水滴體育館建設(shè)形成奧體片區(qū)，成為南開(kāi)區(qū)乃至全市重點(diǎn)的高端居住板塊；天拖片區(qū)，因天津拖拉機(jī)廠改造而形成的一個(gè)新片區(qū)，主要以融創(chuàng)和天房為主，是南開(kāi)區(qū)當(dāng)前重點(diǎn)的置業(yè)區(qū)域之一。南開(kāi)區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介南開(kāi)區(qū)板塊主要分為老陳廂片區(qū)、廣開(kāi)－學(xué)府河?xùn)|區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介河?xùn)|區(qū)板塊主要有后廣場(chǎng)片區(qū)、中山門(mén)片區(qū)、十一經(jīng)路片區(qū)以及天鋼柳林片區(qū)。天鋼柳林片區(qū)十一經(jīng)路片區(qū)中山門(mén)片區(qū)后廣場(chǎng)片區(qū)后廣場(chǎng)片區(qū)，天津站后廣場(chǎng)（即北廣場(chǎng)）在2010年前后重點(diǎn)建設(shè)，隨著遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)等項(xiàng)目入駐，目前片區(qū)已經(jīng)基本成熟。中山門(mén)片區(qū)，原津?yàn)I輕軌的起點(diǎn)站，在9號(hào)線(xiàn)沒(méi)有與天津站連同之前，是到達(dá)濱海新區(qū)的重要樞紐點(diǎn)，周邊以舊改項(xiàng)目為主，當(dāng)前片區(qū)逐漸成熟，機(jī)會(huì)較少。十一經(jīng)路片區(qū)，原天津南站所在區(qū)域，近幾年開(kāi)發(fā)力度大，中糧、嘉里、中信等項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)入駐，提升了片區(qū)的關(guān)注度，使得片區(qū)成為海河沿線(xiàn)最最主要的置業(yè)區(qū)域，當(dāng)前地塊已基本出讓?zhuān)恋刭Y源稀缺。天剛柳林片區(qū)，是政府重點(diǎn)打造的城市副中心之一，片區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入起步階段，已有招商、恒大等項(xiàng)目入市，后期成為片區(qū)供應(yīng)的主力區(qū)域。河?xùn)|區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介河?xùn)|區(qū)板塊主要有后廣場(chǎng)片區(qū)、中山門(mén)片區(qū)、河北區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介河北區(qū)板塊主要有中山路片區(qū)、金鐘河片區(qū)以及鐵東路片區(qū)。中山路片區(qū)鐵東路片區(qū)金鐘河片區(qū)中山路片區(qū)，是河北區(qū)質(zhì)素最好的片區(qū)，沿著中山路以及海河，擁有頂級(jí)資源，片區(qū)發(fā)展已經(jīng)比較成熟，目前僅有仁恒河濱花園等項(xiàng)目在售；鐵東路片區(qū)，主要以舊城改造項(xiàng)目為主，片區(qū)舊改機(jī)會(huì)較多，尤其是沿著在建的地鐵6號(hào)線(xiàn)，有較多投資機(jī)會(huì)，片區(qū)房地產(chǎn)處于發(fā)展中的狀態(tài)，是天津剛需置業(yè)的重要片區(qū)；金鐘河片區(qū)，依托天津北站，片區(qū)發(fā)展加速，與鐵東區(qū)均屬于剛需片區(qū)，房地產(chǎn)機(jī)會(huì)多。河北區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介河北區(qū)板塊主要有中山路片區(qū)、金鐘河片區(qū)以紅橋區(qū)板塊｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介紅橋區(qū)板塊主要有咸陽(yáng)北路片區(qū)以及西站片區(qū)。西站片區(qū)咸陽(yáng)北路片區(qū)咸陽(yáng)北路片區(qū)，紅橋區(qū)老城區(qū)所在，主要沿著咸陽(yáng)北路有部分新項(xiàng)目，片區(qū)存在較大的舊改機(jī)會(huì)，將會(huì)成為未來(lái)天津主城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)的重要部分西站片區(qū)，規(guī)劃中城市副中心之一，片區(qū)隨著西站的改造而崛起，但當(dāng)前發(fā)展主要在西站的南片，西站的北尚有大量的土地待拆遷，后期會(huì)成為紅橋區(qū)重點(diǎn)改造的區(qū)域，將帶來(lái)大量的供應(yīng)，片區(qū)計(jì)劃較大。紅橋區(qū)板塊｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介紅橋區(qū)板塊主要有咸陽(yáng)北路片區(qū)以及西站西青區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介西青區(qū)主要有楊柳青片區(qū)、李七莊片區(qū)、大寺片區(qū)、中北鎮(zhèn)片區(qū)及張家窩片區(qū)。中北鎮(zhèn)李七莊大寺張家窩楊柳青楊柳青片區(qū)，是西青區(qū)區(qū)政府所在，片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展不溫不火，雖為區(qū)域中心，但距離主城較遠(yuǎn)，片區(qū)以當(dāng)?shù)乜蛻?hù)為主，容量有限。李七莊－大寺片區(qū)，是西青區(qū)較早發(fā)展但區(qū)域之一，因南開(kāi)奧體向南，河西梅江向南輻射該片區(qū)，當(dāng)前發(fā)展機(jī)會(huì)較小。中北鎮(zhèn)片區(qū)，因近鄰主城區(qū)，加之地鐵開(kāi)通，依托西青大學(xué)城，成為主城外溢置業(yè)的重要板塊。當(dāng)前片區(qū)發(fā)展已經(jīng)較為成熟，供地有限，后期機(jī)會(huì)較少。張家窩片區(qū)，依托南站的建設(shè)，后期要打造以南站為中心，打造南站新城，但距離主城較遠(yuǎn)，當(dāng)前片區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大。西青區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介西青區(qū)主要有楊柳青片區(qū)、李七莊片區(qū)、大寺北辰區(qū)板塊｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介北辰區(qū)主要分為宜興埠片區(qū)、瑞景片區(qū)、小淀片區(qū)以及雙街－柴樓片區(qū)。雙街－柴樓商圈宜興埠片區(qū)瑞景片區(qū)小淀片區(qū)宜興埠片區(qū)，近鄰主城區(qū)（河北區(qū)），片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早，主要承接主城外溢客戶(hù)以及片區(qū)產(chǎn)業(yè)園客戶(hù)，當(dāng)前項(xiàng)目主要集中在3號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)；瑞景片區(qū)，是北辰區(qū)區(qū)政府所在片區(qū)，在一號(hào)線(xiàn)的起點(diǎn)站，片區(qū)發(fā)展較為成熟；小淀片區(qū)，依托小淀鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)以及產(chǎn)業(yè)園客戶(hù)，片區(qū)有少量房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，發(fā)展較為緩慢。雙街－柴樓片區(qū)，是北辰區(qū)近幾年發(fā)展最為迅猛的片區(qū)之一，依托京津公路和規(guī)劃中4號(hào)線(xiàn)，以及京津冀一體化戰(zhàn)略，片區(qū)發(fā)展加速。北辰區(qū)板塊｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介北辰區(qū)主要分為宜興埠片區(qū)、瑞景片區(qū)、東麗區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介東麗區(qū)主要有衛(wèi)國(guó)道沿線(xiàn)、津塘公路沿線(xiàn)、華明鎮(zhèn)－空港片區(qū)以及東麗湖片區(qū)。衛(wèi)國(guó)道沿線(xiàn)，距離市區(qū)近，與市區(qū)接壤，該部分主要為市區(qū)外溢置業(yè)，規(guī)劃中4號(hào)線(xiàn)將連通該區(qū)域，發(fā)展趨于飽和；津塘公路沿線(xiàn)，快速發(fā)展中，在售樓盤(pán)集中在西部城市外環(huán)線(xiàn)；華明鎮(zhèn)－空港片區(qū)，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，新興住宅區(qū)，剛需及近郊低密住宅混合片區(qū)。東麗湖片區(qū)，生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)明顯，新興住宅區(qū)，近郊低密住宅區(qū)。衛(wèi)國(guó)道沿線(xiàn)華明鎮(zhèn)－空港片區(qū)津塘公路沿線(xiàn)東麗湖片區(qū)（歡樂(lè)谷）東麗區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介衛(wèi)國(guó)道沿線(xiàn)，距離市區(qū)近，與市區(qū)接壤，該部津南區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介津南區(qū)主要分為莘莊－雙港片區(qū)、海河教育園片區(qū)、天嘉湖片區(qū)、雙橋－葛沽片區(qū)以及小站片區(qū)莘莊、雙港片區(qū)雙橋－葛沽片區(qū)雙港、莘莊片區(qū)——外環(huán)沿線(xiàn)與市區(qū)接壤部分面積較小，該部分主要為市區(qū)外溢置業(yè)，發(fā)展較好；京港高速沿線(xiàn)，近郊別墅區(qū)，沿京港高速一線(xiàn)延展，在建地鐵6號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)為未來(lái)機(jī)會(huì)點(diǎn)；八里臺(tái)鎮(zhèn)片區(qū)——依托海河教育園和天嘉湖形成兩個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型迥異的片區(qū)：海河教育園依托各大學(xué)、學(xué)院進(jìn)駐，形成依托高校的居住區(qū)；天嘉湖依托良好的自然環(huán)境，形成生態(tài)休閑為主的度假區(qū)，主要以低密度產(chǎn)品為主。雙橋－葛沽片區(qū)，沿著津沽路形成依托產(chǎn)業(yè)、交通的住宅區(qū)。小站片區(qū)，依托歷史文化資源，形成剛需為主的片區(qū)小站片區(qū)天嘉湖片區(qū)海河教育園片區(qū)津南區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介津南區(qū)主要分為莘莊－雙港片區(qū)、海河教育園主要針對(duì)各個(gè)板塊外部環(huán)境、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)、中觀市場(chǎng)、微觀市場(chǎng)等方面的進(jìn)行分析，深入研究各板塊的價(jià)值PART

3.12濱海新區(qū)板塊市場(chǎng)研究主要針對(duì)各個(gè)板塊外部環(huán)境、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)、中觀市場(chǎng)、微觀市場(chǎng)濱海新區(qū)濱海新區(qū)，與天津主城區(qū)形成雙城發(fā)展的結(jié)構(gòu)。濱海新區(qū)區(qū)，是天津市下轄的副省級(jí)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)和國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一個(gè)國(guó)家綜合改革創(chuàng)新區(qū)。位于天津東部沿海地區(qū)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，總面積2270平方公里，人口263萬(wàn)人，是中國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶(hù)、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心、宜居生態(tài)型新城區(qū)，被譽(yù)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第三增長(zhǎng)極。2014年濱海新區(qū)GDP達(dá)到8760億元。2014年京津冀一體化戰(zhàn)略以及天津自貿(mào)區(qū)戰(zhàn)略對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)發(fā)展提供新的增長(zhǎng)引擎。天津機(jī)場(chǎng)片區(qū)濱海中心商務(wù)區(qū)天津港片區(qū)京津冀一體化濱海新區(qū)濱海新區(qū)區(qū)，是天津市下轄的副省級(jí)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)和國(guó)家濱海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃：濱海新區(qū)的功能定位為：依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶(hù)、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。確定的空間和產(chǎn)業(yè)布局為：“一軸”、“一帶”、“三個(gè)城區(qū)”、“九個(gè)功能區(qū)”。一軸：即沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”。一帶：即沿海岸線(xiàn)和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”。三個(gè)生態(tài)城區(qū)：即建設(shè)以塘沽為中心、大港和漢沽為兩翼的三個(gè)宜居生態(tài)型新城區(qū)。九大功能區(qū)包括：一是濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)，主要發(fā)展金融、貿(mào)易、商務(wù)、航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)；二是臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，主要發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)、航空制造產(chǎn)業(yè)；三是濱海高新區(qū)，主要發(fā)展航天產(chǎn)業(yè)、生物、新能源等新興產(chǎn)業(yè)；四是先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，主要發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)、電子信息產(chǎn)業(yè)；五是中新生態(tài)城，主要發(fā)展生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)；六是海濱旅游區(qū)，主要發(fā)展主題公園、游艇等休閑旅游產(chǎn)業(yè)；七是海港物流區(qū)，主要發(fā)展港口物流、航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)；八是臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展重型裝備制造產(chǎn)業(yè)及研發(fā)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；九是南港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展石化、冶金、裝備制造產(chǎn)業(yè)。濱海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃：濱海新區(qū)的功能定位為：確定的空間和產(chǎn)業(yè)布局濱海新區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介津南區(qū)主要分為塘沽片區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、中新生態(tài)城－濱海旅游區(qū)以及中心商務(wù)區(qū)－東疆港片區(qū)。塘沽片區(qū)中新生態(tài)城－濱海旅游片區(qū)中心商務(wù)區(qū)－東疆港片區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)塘沽片區(qū)，主要依托塘沽老城區(qū)，當(dāng)前片區(qū)發(fā)展成熟，當(dāng)前主要圍繞塘沽外圍發(fā)展，機(jī)會(huì)不多；開(kāi)發(fā)區(qū)，是濱海新區(qū)當(dāng)前商務(wù)、金融核心區(qū)域，發(fā)展最為成熟，由第一大街到第五大街，形成開(kāi)發(fā)區(qū)核心商務(wù)辦公以及居住片區(qū)，片區(qū)發(fā)展機(jī)會(huì)少；中新生態(tài)城－濱海旅游區(qū)，是原漢沽區(qū)所在位置，是目前重點(diǎn)打造到片區(qū)，但距離核心區(qū)較遠(yuǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼，供應(yīng)量大。其中中新生態(tài)城是與新加坡合作開(kāi)發(fā)的新城，濱海旅游區(qū)依托濱海的旅游資源形成旅游度假區(qū)；中心商務(wù)區(qū)－東疆港片區(qū)，規(guī)劃在建的中心商務(wù)區(qū)所在位置，于家堡、響螺灣建筑群均在該片區(qū)，片區(qū)供應(yīng)量極大。濱海新區(qū)｜板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)介津南區(qū)主要分為塘沽片區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、中新生板塊市場(chǎng)研究｜濱海新區(qū)板塊｜商業(yè)市場(chǎng)｜商圈分布與商業(yè)規(guī)模濱海新區(qū)商圈主要由解放路商圈、洋貨商圈以及開(kāi)發(fā)區(qū)商圈。洋貨商圈開(kāi)發(fā)區(qū)商圈商圈典型項(xiàng)目商業(yè)主題商業(yè)規(guī)模目標(biāo)客群解放路商圈金元寶商廈、巨川、愛(ài)來(lái)無(wú)憂(yōu)等購(gòu)物約25萬(wàn)方外地旅游客、塘沽本地人洋貨商圈新洋百貨、秀谷商業(yè)廣場(chǎng)等旅游/日常消費(fèi)約31萬(wàn)方外地旅游客開(kāi)發(fā)區(qū)商圈伊勢(shì)丹、友誼名都、鴻泰千百匯等時(shí)尚/商務(wù)約37萬(wàn)方開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)人士解放路商圈板塊市場(chǎng)研究｜濱海新區(qū)板塊｜商業(yè)市場(chǎng)｜商圈分布與商業(yè)規(guī)模濱海板塊市場(chǎng)研究｜濱海新區(qū)板塊｜酒店市場(chǎng)｜高端酒店分布序號(hào)酒店開(kāi)業(yè)年份客房數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格1瑞灣酒店19703065302喜來(lái)登酒店201032410123濱海假日酒店20062477504萬(wàn)麗泰達(dá)酒店200354310545泰達(dá)國(guó)際酒店1994157688濱海新區(qū)目前最高檔的酒店主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)。11111板塊市場(chǎng)研究｜濱海新區(qū)板塊｜酒店市場(chǎng)｜高端酒店分布序號(hào)酒店開(kāi)板塊市場(chǎng)研究｜濱海新區(qū)板塊｜板塊總結(jié)板塊現(xiàn)狀總結(jié)——功能定位：中國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶(hù)、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心片區(qū)功能：現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、航運(yùn)物流區(qū)、旅游度假區(qū)、現(xiàn)代制造業(yè)、生態(tài)宜居區(qū)交通配套：九號(hào)線(xiàn)，海濱高速、天津大道、京津高速、唐津高速、津?yàn)I高速、津晉高速雙城雙港發(fā)展戰(zhàn)略，又有京津冀一體化、天津自貿(mào)區(qū)等戰(zhàn)略利