《物業(yè)管理教材課件》課件2物業(yè)管理的基本理論

物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2物業(yè)管理的基本理論物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論本章要點

物業(yè)管理要以管理理論、產(chǎn)權理論、協(xié)同理論和可持續(xù)發(fā)展理論為指導。本章主要介紹管理理論、產(chǎn)權理論、協(xié)同理論和可持續(xù)發(fā)展理論的主要內(nèi)容和對物業(yè)管理的指導作用。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1管理理論

2.1.1管理的概念與職能管理是由共同勞動引起的，是通過計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等管理職能作用于管理對象，以實現(xiàn)預定目標的人類活動。管理是科學性和藝術性的統(tǒng)一。管理具有自然和社會兩重屬性。管理具有計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等職能。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.2計劃、預測和決策

2.1.2.1計劃計劃是指通過調(diào)查研究，預測未來，確定企業(yè)的發(fā)展方向、目標和方針，制定和選擇方案，并制定具體計劃，用以指導企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動。計劃工作的內(nèi)容可以概括為六個方面（5W1H）。編制計劃的方法主要有滾動計劃法、網(wǎng)絡計劃技術、線性規(guī)劃。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.2.2預測預測是在了解事物的過去和現(xiàn)狀的基礎上，對事物的未來發(fā)展趨勢、發(fā)展情況、發(fā)展結果所作的預料、估計、推測。預測的程序為：確定預測目標→收集預測資料→建立預測模型→預測實施→預測結果的分析與評價。預測方法有定性預測方法和定量預測方法。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.2.3決策決策是指為達預定目標，在若干可行方案中選擇和實施最優(yōu)方案的過程。決策程序為：發(fā)現(xiàn)問題，確定目標→擬定可行方案→方案比較、評價和選擇→方案實施與控制。決策方法有確定型決策方法、非確定型決策方法和風險型決策方法。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.3組織組織有兩方面含義：一是作為實體的組織，它是指人們?yōu)榱艘欢繕说膶崿F(xiàn)而進行合理的配置和協(xié)調(diào)，并具有一定邊界的社會團體；二是作為涉及活動過程的組織，是指為了實現(xiàn)組織目標對組織的資源進行有效的配置的過程，專指人們的組織活動和行為。組織的原則有目標任務原則、責權利相結合的原則、分工協(xié)作及精干高效原則、管理幅度原則、統(tǒng)一指揮原則。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.4領導與激勵

2.1.4.1領導領導是指引和影響個人或組織，在一定條件下實現(xiàn)目標的行動過程。領導方式有專制式領導、民主式領導和放任式領導。領導藝術有指揮藝術、決策藝術、協(xié)調(diào)藝術。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.4.2激勵激勵是持續(xù)地激發(fā)人們的行為動機，使其心理過程始終保持在激奮的狀態(tài)之中，維持一種高昂的情緒。激勵的類型有目標激勵、物質(zhì)激勵、精神激勵、數(shù)據(jù)激勵。激勵理論有期望理論、強化理論、歸因理論、公平理論。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.5控制控制是按既定計劃、標準和方法對工作進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)偏差，分析原因，進行糾正，以確保組織目標實現(xiàn)的過程?？刂品绞接惺孪瓤刂啤F(xiàn)場控制和事后控制?？刂七^程：確定控制對象→確定控制標準→檢查衡量實際工作→尋找差異產(chǎn)生的原因→采取措施，糾正偏差。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.6管理理論對物業(yè)管理的指導作用物業(yè)管理活動是管理活動的一個分支，用管理理論指導物業(yè)管理活動，才能做好物業(yè)管理工作。物業(yè)管理的工作職能也包括計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等。物業(yè)管理工作中，要強調(diào)制訂一個切實可行的管理計劃，建立健全管理機構，選聘合適的管理人員和服務人員，制訂各項管理服務標準和規(guī)章制度，做好各方面的協(xié)調(diào)工作，加強控制和監(jiān)督，不斷提高物業(yè)管理服務水平和服務質(zhì)量，使物業(yè)管理逐步躍上新的臺階。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2產(chǎn)權理論

2.2.1產(chǎn)權概念產(chǎn)權是指財產(chǎn)權，即存在或設定在財產(chǎn)之中或之上的完全權利。產(chǎn)權與所有權。所有權是產(chǎn)權的基礎，產(chǎn)權是所有權派生出來的。所有權主體是產(chǎn)權主體形成的前提，沒有所有權就談不上產(chǎn)權，離開所有權的產(chǎn)權也是不存在的。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2.2房地產(chǎn)所有權的含義房地產(chǎn)所有權是指房地產(chǎn)所有人依法對自己的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利。房地產(chǎn)所有權有獨有、共有和建筑物區(qū)分所有權。獨有是由一個單位或個人擁有。共有是由兩個以上的的單位或個人擁有。建筑物區(qū)分所有權,是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2.3房地產(chǎn)共有房地產(chǎn)共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權；共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權。共有人對共有的房地產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。按份共有人對共有的房地產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2.4建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權是一種復合性的權利，由專有部分所有權、共有部分的共有權和共同管理權三個方面的要素構成。專有部分所有權是以區(qū)分建筑物的獨立建筑空間為標的物。共有權是指以建筑物的共有部分為標的物。共同管理權是指業(yè)主基于專有部分與共有部分而形成的作為建筑物管理團體的一個成員所享有的權利。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2.5相鄰關系

2.2.5.1相鄰關系的概念和特征相鄰關系是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)的所有人或使用人（房地產(chǎn)權利人）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)行使所有權或使用權時應當給予他人便利或要求他人給予便利而發(fā)生的權利、義務關系。相鄰方享有的要求他人給予便利的權利又稱相鄰權。相鄰權是為調(diào)節(jié)在行使房地產(chǎn)所有權中的權益沖突而產(chǎn)生的一種權利。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2.6產(chǎn)權理論對物業(yè)管理的指導作用產(chǎn)權理論是物業(yè)管理的基礎理論。業(yè)主要運用產(chǎn)權理論，正確處理與物業(yè)管理企業(yè)的關系，正確行使自己的權利和履行自己的義務，同時妥善處理好相鄰關系。物業(yè)管理企業(yè)也要按照產(chǎn)權理論的原理和原則辦事，正確處理與業(yè)主的關系，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.3協(xié)同理論

2.3.1協(xié)同的概念協(xié)同，是指系統(tǒng)中諸多子系統(tǒng)的相互協(xié)調(diào)、合作或同步的聯(lián)合作用，是系統(tǒng)整體性、相關性的內(nèi)在表現(xiàn)。協(xié)同反映系統(tǒng)的各子系統(tǒng)或要素之間保持合作性、集體性的狀態(tài)和趨勢。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.3.2協(xié)同學的概念協(xié)同學是關于“協(xié)同”的科學，它是由聯(lián)邦德國的物理學家赫爾曼哈肯于二十世紀七十年代創(chuàng)立的一門新興學科，是一種自組織理論，它研究系統(tǒng)中各子系統(tǒng)之間協(xié)調(diào)、同步、合作、互補的關系，研究系統(tǒng)從無序到有序轉(zhuǎn)變以及形成新的有序結構的規(guī)律性，系統(tǒng)中子系統(tǒng)之間怎樣合作以產(chǎn)生宏觀尺度上的空間結構、時間結構或功能結構。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.3.3協(xié)同學原理對物業(yè)管理的指導作用（1）協(xié)同效應原理。協(xié)調(diào)效應強調(diào)系統(tǒng)內(nèi)各子系統(tǒng)的協(xié)同行為產(chǎn)生超越各自的單獨作用，從而形成整個系統(tǒng)的聯(lián)合行為和共同作用。（2）序參量原理和役使原理。由子系統(tǒng)的協(xié)同作用產(chǎn)生序參量，序參量又支配子系統(tǒng)，子系統(tǒng)伺服于序參量，序參量形成有序的宏觀結構。（3）協(xié)同互動性原理。系統(tǒng)內(nèi)部各子系統(tǒng)或各要素存在著相互作用和影響，部分要素的作用能夠激發(fā)或補充其他要素的潛在的能力的發(fā)揮，從而促成系統(tǒng)的有序化發(fā)展。（4）協(xié)同功能倍增原理。由于系統(tǒng)內(nèi)部各子系統(tǒng)或要素之間的同向協(xié)作、相互配合，產(chǎn)生互補效應而使系統(tǒng)功能放大，產(chǎn)生整體大于部分之和的效應，實現(xiàn)協(xié)同學意義上所謂“2+2>4”的效果。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.4可持續(xù)發(fā)展理論

2.4.1可持續(xù)發(fā)展的概念可持續(xù)發(fā)展是指既滿足現(xiàn)代人的需求以不損害后代人滿足需求的能力。換句話說，就是指經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境保護協(xié)調(diào)發(fā)展，它們是一個密不可分的系統(tǒng)，既要達到發(fā)展經(jīng)濟的目的，又要保護好人類賴以生存的大氣、淡水、海洋、土地和森林等自然資源和環(huán)境，這樣既滿足了當代人的利益，又不會損害子孫后代的利益，使子孫后代能夠永續(xù)發(fā)展和安居樂業(yè)。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.4.2可持續(xù)發(fā)展理論要點首先是人與自然的和諧協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。地球只有一個，它是人類生活永恒的自然條件。其次是人與社會的和諧協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。人作為社會的主體，一方面與自然界發(fā)生關系，實現(xiàn)物質(zhì)變換；另一方面與特定的社會發(fā)生關系，實現(xiàn)社會進步和人本身的發(fā)展。再次是人與人的和諧共處與可持續(xù)發(fā)展。人一方面通過與自然的和諧發(fā)展，不斷增加物質(zhì)產(chǎn)品來滿足自己的需求，另一方面通過協(xié)調(diào)各種人群和組織的關系，構建人們和諧共處的社會。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.4.3可持續(xù)發(fā)展理論對物業(yè)管理的指導作用根據(jù)可持續(xù)發(fā)展理論，物業(yè)管理一是要堅持以人為本，處理好人與人的關系，建立和睦的人際關系，不斷提高居民的生活條件和生活質(zhì)量；二是努力實現(xiàn)人、環(huán)境和社會的全面發(fā)展，處理好人與環(huán)境和社會的關系；三是協(xié)調(diào)發(fā)展，加強團結協(xié)作，減少矛盾沖突，促進良性循環(huán)；四是持續(xù)發(fā)展，使物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)、健康地向前發(fā)展。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論復習思考題11、簡述管理的概念和職能。2、簡述計劃的概念、內(nèi)容、程序和計劃的編制方法。3、簡述預測的概念、程序和方法。4、簡述決策的概念、特征、程序和方法。5、簡述組織的含義、內(nèi)容和原則。6、簡述領導的概念、特征、領導方式和領導藝術。7、簡述激勵的含義、類型和激勵理論。8、簡述控制的含義、作用、特征和控制方式。9、簡述管理理論對物業(yè)管理的指導作用。10、簡述產(chǎn)權概念和房地產(chǎn)所有權的含