前期物業(yè)接管方案

前期物業(yè)接管方案前期物業(yè)接管方案第一部分：前期介入工作小組及工作計(jì)劃一、成立前期介入工作小組從公司內(nèi)部選派多名管理、技術(shù)人員，組成項(xiàng)目前期介入工作小組（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目小組），跟隨項(xiàng)目進(jìn)度開展前期介入工作，公司協(xié)調(diào)與開發(fā)商接洽。組長(zhǎng)：公司副總經(jīng)理組員：公司行政部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理、物業(yè)部經(jīng)理、項(xiàng)目部經(jīng)理、項(xiàng)目客服主管、工程主管、安全主管二、物業(yè)管理接管組織機(jī)構(gòu)示意圖（見下圖）三、項(xiàng)目接管工作推進(jìn)計(jì)劃四、職責(zé)1、副總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期準(zhǔn)備的組織工作。2、接管小組負(fù)責(zé)前期介入移交手續(xù)的辦理、物業(yè)管理合同的評(píng)審。3、行政部負(fù)責(zé)新建管理處物資采購工作。4、人力資源部負(fù)責(zé)人員編制確定、人員招聘和培訓(xùn)工作。5、品質(zhì)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)規(guī)章制度及入伙資料的審核。6、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)各類收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的核定。7、新建管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作的籌備和實(shí)施。五、前期準(zhǔn)備工作1、行政部前期準(zhǔn)備工作1.1負(fù)責(zé)新建管理處所有標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)、制作并指導(dǎo)安裝。1.2負(fù)責(zé)新建管理處員工工作服的訂制。1.3負(fù)責(zé)審核各類物資、設(shè)備工具的采購申請(qǐng)。物資的采購：根據(jù)《物業(yè)管理方案》負(fù)責(zé)辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具、設(shè)備的購臵計(jì)劃的制定、詢價(jià)、報(bào)批及采購工作。包括：a.辦公用品：家私、各類文具等。b.辦公設(shè)備：打印機(jī)、電話、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。c.后勤服務(wù)設(shè)施：食堂、宿舍用品、用具等。d.網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等。e.清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機(jī)、吸塵器、剪草機(jī)、噴霧器等。f.安全設(shè)備：對(duì)講機(jī)、電警棍、手電筒等。g.加工維修設(shè)備工具：萬用表、兆歐表、電焊機(jī)、臺(tái)虎鉗等。1.4負(fù)責(zé)新項(xiàng)目入伙現(xiàn)場(chǎng)的策劃、布臵及展板的設(shè)計(jì)、制作和擺放。2、人力資源部前期準(zhǔn)備工作2.1負(fù)責(zé)在入伙前三個(gè)月正式下發(fā)管理處成立的文件。2.2根據(jù)《物業(yè)管理方案》審核新建管理處人員編制，并確保管理人員及專業(yè)技術(shù)人員入伙前三個(gè)月到位，保安員、保潔員提前一個(gè)月到位。2.3負(fù)責(zé)新建管理處人員的入職培訓(xùn)及管理專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核。把握物業(yè)的建筑質(zhì)量、使用功能、管理要求。3、接管驗(yàn)收是對(duì)前期介入工作的進(jìn)一步強(qiáng)化和補(bǔ)充，在前期介入的過程中，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對(duì)工程的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工工藝、設(shè)施配套等方面提出了一系列的建議，對(duì)于開發(fā)建設(shè)單位尚未實(shí)施的，物業(yè)管理企業(yè)可借助接管驗(yàn)收要求開發(fā)單位徹底全面實(shí)施，同時(shí)通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，對(duì)前期介入過程中未發(fā)現(xiàn)的缺陷和漏洞，一并提請(qǐng)開發(fā)單位整改完善。4、為日后管理創(chuàng)造條件，通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量，減少工作返修的麻煩。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件和資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理工作，充分發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢(shì)。接管驗(yàn)收的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)接管驗(yàn)收應(yīng)包括資料的交接驗(yàn)收、建筑主體及配套設(shè)施的驗(yàn)收、各類機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收、戶內(nèi)設(shè)施的驗(yàn)收、鑰匙的驗(yàn)收和接管。3.1資料的交接驗(yàn)收3.1.1產(chǎn)權(quán)資料包含以下項(xiàng)目：3.1.1.1項(xiàng)目批準(zhǔn)文件3.1.1.2用地批準(zhǔn)文件3.1.1.3拆遷資料3.1.1.4房屋所有權(quán)證3.1.1.5土地使用權(quán)證3.1.1.6有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議3.1.1.7房屋分戶使用清冊(cè)3.1.1.8房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)3.1.2技術(shù)資料包括以下項(xiàng)目：3.1.2.1竣工圖——包括總平面布臵圖，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布臵竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。3.1.2.2機(jī)電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使用說明、原理圖、維護(hù)指導(dǎo)、政府主管部門驗(yàn)收合格證明等。3.1.2.3地質(zhì)勘察報(bào)告3.1.2.4工程合同及開、竣工報(bào)告3.1.2.5工程預(yù)決算3.1.2.6圖紙會(huì)審記錄3.1.2.7工程設(shè)計(jì)變更記錄及技術(shù)核定記錄（包括質(zhì)量事故處理記錄）3.1.2.8隱蔽工程驗(yàn)收簽證3.1.2.9沉降觀測(cè)記錄3.1.2.10防雷接地測(cè)試合格證明3.1.2.11竣工驗(yàn)收證明書3.1.2.12鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書3.1.2.13新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書3.1.2.14水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書3.1.2.15砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告3.1.2.16供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報(bào)告3.1.2.17與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關(guān)協(xié)議書3.1.2.18各類機(jī)電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證及維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書3.1.2.19鑰匙清單3.1.2.20房地產(chǎn)平面圖；3.1.2.21房屋分間平面圖；3.1.2.22房屋及設(shè)備技術(shù)資料。3.2建筑主體及配套設(shè)施的驗(yàn)收3.2.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。3.2.2鋼筋、混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫不得超過設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。3.2.3承重墻、填充墻必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.2.4外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應(yīng)易于清洗。3.2.5各類屋面符合工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水順暢、無積水、無滲漏，應(yīng)有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滴漏，平屋面部分應(yīng)有隔熱、保溫措施，公用部位應(yīng)設(shè)臵屋面檢修孔。3.2.6地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無脫皮、裂縫、起砂現(xiàn)象，整體地面平整。3.2.7樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。3.2.8屋面避雷設(shè)施連接牢固，支撐間距符合設(shè)計(jì)規(guī)范，油漆完好，接地電阻值符合設(shè)計(jì)要求。3.2.9外墻面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。3.2.10室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)臵、管道坡度、管徑符合設(shè)計(jì)規(guī)范，管道應(yīng)順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應(yīng)擱臵穩(wěn)妥并設(shè)臵井圈。3.2.11化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)臵，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。3.2.12明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。3.2.13房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面無積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路面排水溝應(yīng)有鐵蓖等防護(hù)設(shè)施。3.2.14小區(qū)主干道、支干道、樓前樓后應(yīng)設(shè)臵足夠的照明設(shè)施。3.2.15小區(qū)應(yīng)設(shè)臵足夠的生活和建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)所。3.2.16房屋應(yīng)按單元設(shè)臵信報(bào)箱，其規(guī)格、位臵須符合規(guī)定。3.2.17掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無阻塞物，露天部分應(yīng)設(shè)臵有效的防落雨措施。3.2.18園林綠化應(yīng)配備足夠的澆灌設(shè)備、設(shè)施。3.2.19運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施應(yīng)達(dá)到功能要求，有足夠的安全防護(hù)措施。3.2.20施工現(xiàn)場(chǎng)須做到工完、料凈、地清，小區(qū)內(nèi)臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。3.2.21停車場(chǎng)配套設(shè)施齊全，倒車架、彎道鏡、地鎖設(shè)臵合理，車位線、行車指示標(biāo)識(shí)清晰、耐久，限高、限速標(biāo)識(shí)明顯。3.2.22群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。3.3配套機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收3.3.1供、配電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.3.1.1高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完好，安裝符合設(shè)計(jì)及有關(guān)合同要求。自動(dòng)、手動(dòng)切換正常，繼電保護(hù)功能正常。3.3.1.2電表、各類開關(guān)、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規(guī)范要求。各類計(jì)量表計(jì)安裝位臵合理，無重復(fù)計(jì)量和漏計(jì)量現(xiàn)象。3.3.1.3電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1M歐/kV。3.3.1.4應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝臵。3.3.1.5照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位臵正確。3.3.1.6各種避雷裝臵的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。3.3.1.7發(fā)電機(jī)組啟動(dòng)及運(yùn)行狀況正常，無雜音，設(shè)備安裝符合技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范，消音處理良好。3.3.2給、排水設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.3.2.1水箱、水池符合設(shè)計(jì)要求，無漏水、滲水現(xiàn)象。3.3.2.2水泵運(yùn)行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無滲、漏水現(xiàn)象。3.3.2.3給、排水管網(wǎng)外觀整齊，所有閘閥完好，無滲、漏水現(xiàn)象，管道外部有防腐涂層，油漆無破損，標(biāo)識(shí)明顯、規(guī)范。3.3.2.4室內(nèi)外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無雜物堵塞。3.3.2.5污水處理系統(tǒng)—污水泵（潛水泵）高水位開，低水位停，運(yùn)行平穩(wěn)，重要設(shè)備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護(hù)措施，如設(shè)臵喇叭口。3.3.3弱