商務(wù)公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展分析

學(xué)習(xí)文檔僅供參考學(xué)習(xí)文檔僅供參考#強(qiáng)北的世紀(jì)匯廣場(chǎng)等，它們的售價(jià)比周邊物業(yè)普遍高出20.00-30.00%，高品質(zhì)的商務(wù)公寓已經(jīng)完全接軌高檔寫字樓。商務(wù)公寓售價(jià)除了受到質(zhì)量、區(qū)域，以及市場(chǎng)因素影響外，還受到其發(fā)展軌跡的影響。2004-2005年的第一批商務(wù)公寓，由于完全按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造，且具有70年產(chǎn)權(quán)而大受歡送，售價(jià)也高開高走；2006-2008年，由于市場(chǎng)對(duì)商務(wù)公寓認(rèn)識(shí)不夠，相繼出現(xiàn)一批打著“商務(wù)公寓”旗號(hào)，但物業(yè)性質(zhì)偏向居住、產(chǎn)權(quán)式公寓與酒店的物業(yè)，在難以被商務(wù)市場(chǎng)接受下，只好回歸住宅市場(chǎng)；2009年后，商務(wù)公寓回歸正統(tǒng)，與“商住樓”徹底分清界限，其售價(jià)也水漲船高，不斷向?qū)懽謽强繑n。1.4商務(wù)公寓的競(jìng)爭(zhēng)分析1.4．1商務(wù)公寓與商住樓的競(jìng)爭(zhēng)分析商務(wù)公寓與商住樓相比，在產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施和商務(wù)氛圍等軟硬件方面都有質(zhì)的提升，兩者的競(jìng)爭(zhēng)完全偏向商務(wù)公寓。表1深圳市各區(qū)的主要商住樓列表區(qū)域樓盤區(qū)域樓盤區(qū)域樓盤區(qū)域樓盤羅湖商務(wù)中心國(guó)華大廈常興?時(shí)代廣場(chǎng)富通?蟠龍居翡翠?星空青春驛站鴻州文鼎家園大益廣場(chǎng)聚龍大廈二期俊安居?xùn)|方海雅居金匯名園東悅名軒廣業(yè)大廈新街口大廈蘋果園羅羅湖金岸一、二期福都市千千匯南蘇豪名廈寶富通?好旺角湖金色都匯田風(fēng)華盛世山新保輝大廈安雅園居都市魅力商城財(cái)富廣場(chǎng)翡翠華庭新2000廣場(chǎng)群星廣場(chǎng)冠城世家一、二期方海商苑國(guó)際文化大廈名仕商城創(chuàng)展中心石鴻?融景園爵士大廈南光?格蘭情天數(shù)據(jù)來(lái)源：中聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心首先，商務(wù)公寓的硬件比商住樓升級(jí)了許多。商住樓的各種硬件設(shè)施，包括戶型設(shè)計(jì)、建材配備、空間布局等方面都是以居住為主，既不能創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境，又打破了居住的純粹空間，對(duì)商務(wù)辦公來(lái)說(shuō)有很多美中不足的地方。而商務(wù)公寓在硬件方面已經(jīng)向?qū)懽謽强繑n，建筑外觀、建筑結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)層高、開間進(jìn)深、垂直交通系統(tǒng)、安保消防系統(tǒng)、智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、套內(nèi)使用率、配套設(shè)施等各項(xiàng)指標(biāo)都越來(lái)越接近5A寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。其次，商務(wù)公寓在軟件方面也遠(yuǎn)優(yōu)于商住樓。商住樓也有一定的商務(wù)配套，像商務(wù)中心等，但商務(wù)公寓更具人性化，普遍設(shè)置有功能齊全的商務(wù)中心、便利的商場(chǎng)、24小時(shí)營(yíng)業(yè)的銀行、機(jī)票預(yù)訂處、健身房、康體中心、咖啡廳、淋浴房、美容美發(fā)等，更貼近人們的工作、生活。由于商務(wù)公寓在使用年限、土地出讓金、按揭貸款等方面都明顯優(yōu)于寫字樓，加之現(xiàn)在的商務(wù)公寓已打破了傳統(tǒng)設(shè)計(jì)手法，不斷創(chuàng)新建筑設(shè)計(jì)，如大開間設(shè)計(jì)，面積單位分割靈活，既有寫字樓的商務(wù)中心又有中心花園、生活會(huì)所和家居的廚衛(wèi)等設(shè)施，這些都是成長(zhǎng)型公司非?？粗氐?。另外，商務(wù)公寓在位置、立面標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)配套、安保消防系統(tǒng)、智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、物管營(yíng)運(yùn)和服務(wù)等許多方面都非常接近寫字樓，對(duì)寫字樓的業(yè)務(wù)形成了較大的沖擊。從投資的角度看，由于銷售靈活，并可按住宅辦理按揭貸款，且銷售價(jià)格普遍低于同檔次的寫字樓，租金則比普通公寓要高出許多且客源相對(duì)多和穩(wěn)定，投資回報(bào)率較高，相對(duì)能吸引投資者的青睞。商務(wù)公寓近來(lái)熱銷深圳市場(chǎng)，確實(shí)搶占了寫字樓的不少市場(chǎng)，給寫字樓造成了較大的壓力。而寫字樓方面已經(jīng)意識(shí)到商務(wù)公寓強(qiáng)大的生命力和沖擊力，紛紛采取相應(yīng)措施來(lái)應(yīng)對(duì)這場(chǎng)“硬仗”。一方面，控制成本，以相對(duì)低價(jià)格、高品質(zhì)來(lái)對(duì)陣商務(wù)公寓，吸引中小企業(yè)和投資者，如非商務(wù)熱點(diǎn)區(qū)域的寫字樓物業(yè)，售價(jià)跟商務(wù)公寓的價(jià)格相差不大，甚至還低于某些商務(wù)公寓，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)搶回一定的市場(chǎng)份額。另一方面，寫字樓走跟商務(wù)公寓不同的差異化路線，拓展不同的領(lǐng)域，如國(guó)際商務(wù)高端策略、“總部經(jīng)濟(jì)”概念、半層甚至整層銷售策略等，把商務(wù)公寓無(wú)法比較的優(yōu)勢(shì)充分顯示出來(lái)，占領(lǐng)市場(chǎng)。商務(wù)公寓和寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)持續(xù)下去，隨著商務(wù)公寓建設(shè)的加快，它們的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，適應(yīng)市場(chǎng)需求的高品質(zhì)、相對(duì)低價(jià)格商務(wù)公寓將越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)也將從商務(wù)熱點(diǎn)區(qū)域延伸至新興區(qū)域。二、商務(wù)公寓的發(fā)展趨勢(shì)分析向?qū)I(yè)化發(fā)展在新經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，大批中小企業(yè)涌現(xiàn)，他們找一處物美價(jià)廉的物業(yè)作為辦公新平臺(tái)的需求十分迫切，這就為商務(wù)公寓的發(fā)展提供了廣闊的空間，特別是深圳市政府對(duì)各區(qū)的功能從新定位后，商務(wù)公寓更是面臨著一個(gè)前所未有的發(fā)展時(shí)機(jī),其概念在市場(chǎng)的培育下逐步合理、成熟，商務(wù)公寓所蘊(yùn)藏的巨大市場(chǎng)在短期內(nèi)將得到充分的釋放。深圳的商務(wù)公寓跟以前的商住樓有天囊之別，是一批高起點(diǎn)、高層次的建筑物，在產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、價(jià)格等多方面都接近高檔寫字樓，宜商宜住，受到市場(chǎng)熱烈的追捧。但商務(wù)公寓也面臨著跟商住樓同樣的尷尬，它是以公寓或者普通住宅立項(xiàng)，較之寫字樓項(xiàng)目，在土地出讓金一項(xiàng)減少了近40.00%的土地成本，但另一方面，它的建筑風(fēng)格、質(zhì)量等基本都是以寫字樓為標(biāo)準(zhǔn)，大大增加了建設(shè)成本，這就造成了價(jià)格利于商用銷售，而不利于住宅銷售。但從深圳目前市場(chǎng)來(lái)看，商務(wù)公寓“住”的功能還是占很大比例，不利于其未來(lái)的發(fā)展。商務(wù)公寓如果還是沿著“宜商宜住”、“有商有住”的路線發(fā)展下去，極有可能成為“商不成”“住不成”的雞肋產(chǎn)品，在形態(tài)上，“純商務(wù)公寓”才是它的發(fā)展方向?！凹兩虅?wù)公寓”倡導(dǎo)商、住涇渭分明，將自住的客戶拒之門外，保證了樓宇環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將商務(wù)公寓純粹設(shè)計(jì)成辦公場(chǎng)所，為中小企業(yè)提供良好的辦公環(huán)境。2009年后，深圳商務(wù)公寓的產(chǎn)品已趨完善，較貼近市場(chǎng)需求，商務(wù)配套、空間分割、物業(yè)管理等方面也較為完善，利于商務(wù)辦公。未來(lái)，商務(wù)公寓將沿著專業(yè)化繼續(xù)發(fā)展，成為中小企發(fā)展的助推器。向新興區(qū)域發(fā)展從這幾年深圳商務(wù)公寓發(fā)展來(lái)看，主要供給量集中在商務(wù)熱點(diǎn)片區(qū)及其輻射區(qū)域，如供給量較大的2004年，新推出的商務(wù)公寓項(xiàng)目主要集中在中心區(qū)、中心西區(qū)，供給面積占總量52.90%；2009年更是明顯，它們的供給比例高達(dá)86.71%。另外，深圳的商務(wù)公寓總體供給還有一個(gè)特征：在深南大道邊上，或臨近深南大道，呈現(xiàn)這種特征的物業(yè)超過(guò)總供給量的85.00%。毫無(wú)疑問(wèn)，優(yōu)良的地段讓商務(wù)公寓更具發(fā)展前景，但畢竟這種資源有限，且商務(wù)公寓主要為中小企業(yè)服務(wù)，它們?cè)陂_拓新興商務(wù)區(qū)域方面具有較大優(yōu)勢(shì)，也是未來(lái)發(fā)展的主要方向之一。辦公樓有集約發(fā)展的特性，區(qū)域的規(guī)劃具有決定性作用。目前，辦公樓供給依然密集在中心區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，但隨著城市規(guī)劃的實(shí)施，多個(gè)新興商務(wù)片區(qū)逐漸成型，如城市發(fā)展西移令南山、寶安寫字樓得到發(fā)展最正確良機(jī)，南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)等新興商務(wù)區(qū)域應(yīng)運(yùn)而生；同樣，東部規(guī)劃建設(shè)令龍崗中心城也拉開了商務(wù)發(fā)展的序幕。這些新興區(qū)域都規(guī)劃建設(shè)大量寫字樓，但由于商務(wù)氣氛的形成需要長(zhǎng)時(shí)間的沉淀，導(dǎo)致寫字樓發(fā)展緩慢，而這給以商務(wù)公寓最正確發(fā)展良機(jī)，南山的麗灣商務(wù)公寓、田廈翡翠明珠、向南海德大廈；寶安的宏發(fā)中心大廈、國(guó)際西岸商務(wù)大廈、萬(wàn)駿匯商務(wù)公寓；龍崗的東嘉國(guó)際廣場(chǎng)、華業(yè)玫瑰郡、摩爾城等已經(jīng)取得先機(jī)，且均受到市場(chǎng)的追捧，在這些區(qū)域商務(wù)氣氛完全成熟前，商務(wù)公寓發(fā)展空間依然巨大。向多樣性發(fā)展商務(wù)公寓出現(xiàn)才短短幾年，但已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段，從最初的百花齊放，到中間階段的不明朗化，再到近兩年的高檔化，一路探索一路發(fā)展，但直到現(xiàn)在依然表現(xiàn)參差。商務(wù)公寓的出現(xiàn)，主要是作為寫字樓的補(bǔ)充及替代，滿足中小企業(yè)發(fā)展需求，但目前大部分商務(wù)公寓已完全按寫字樓的模式來(lái)發(fā)展，有違初衷，也不利于后市發(fā)展。從商務(wù)公寓的定位與本質(zhì)來(lái)看，未來(lái)應(yīng)該呈現(xiàn)多樣性發(fā)展，特別是在物業(yè)檔次方面。商