溫泉酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

溫泉酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告溫泉酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告ii溫泉酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（此文檔為word格式,下載后您可任意修改編輯?。厝频觏?xiàng)目可行性研究報(bào)告溫泉酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4.1溫泉項(xiàng)目調(diào)研4.1溫泉項(xiàng)目調(diào)研 23#產(chǎn)品定位酒店產(chǎn)品定位建議按照功能定位思路，建議本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮四星級(jí)經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的酒店切入某某旅游市場(chǎng)， 具體的酒店產(chǎn)品定位建議：檔次定位為四星級(jí)藏式主題酒店：建議配合項(xiàng)目的“康巴民俗體驗(yàn)中心”主題定位,利用現(xiàn)有藏式建筑設(shè)計(jì)成頗具當(dāng)?shù)匚幕厣闹黝}酒店。會(huì)議配套功能的配備：考慮到本項(xiàng)目是某某高端旅游形態(tài)的代表地，未來(lái)酒店的商務(wù)性度假、宴客類需求也會(huì)較多，因此建議酒店內(nèi)結(jié)合視聽(tīng)娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)功能，設(shè)臵會(huì)務(wù)配套功能，能夠分別容納20人/50人/200人等不同規(guī)模的會(huì)議、宴會(huì)需要。溫泉產(chǎn)品定位建議旅游地產(chǎn)要以其特色或稀缺資源來(lái)吸引游客，從經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)上來(lái)看，本項(xiàng)目主要以溫泉功能為主要經(jīng)營(yíng)主題，主要目的是以此來(lái)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，因此其產(chǎn)品定位必須作為整個(gè)項(xiàng)目的重點(diǎn)。溫泉檔次定位：游客的需求是多樣化的，游人出來(lái)游玩最主要是心情及舒適，建議本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以中高檔為主要發(fā)展方向，可以建設(shè)部分溫泉?jiǎng)e墅房。溫泉產(chǎn)品形式定位：考慮到溫泉其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，分別以溫泉池、溫泉房、溫泉美容、蒸汽房等強(qiáng)調(diào)其綜合性，多樣化功能，溫泉房設(shè)計(jì)分別以 2人、4人、6人等不同大小布設(shè)，以滿足不同人群的需要。商業(yè)產(chǎn)品定位根據(jù)前述功能定位，由于本項(xiàng)目整體上屬于旅游地產(chǎn)性質(zhì)，從經(jīng)營(yíng)可行性上來(lái)看，商業(yè)功能確定為輔助性的配套功能，其主要目的是輔助打造項(xiàng)目休閑化的商業(yè)氛圍，為游客提供便利的度假休閑生活。因此商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品定位也將圍繞此功能展開(kāi)：商業(yè)業(yè)態(tài)定位：以商業(yè)街業(yè)態(tài)的小巧尺度，結(jié)合項(xiàng)目公共功能（酒店、廣場(chǎng)、棧道等）進(jìn)行統(tǒng)一布局，建議項(xiàng)目的商業(yè)部分集中設(shè)臵，既聚攏人氣、提供便利，又能作為配套元素與其它公共部分有機(jī)融合。商業(yè)產(chǎn)品形式定位：按照適宜餐飲、特色手工藝作坊、DIY藝術(shù)品商店經(jīng)營(yíng)的思路,

以2層獨(dú)立的步行休閑街鋪形式為主3.2項(xiàng)目發(fā)展主題定位大香格里拉旅游區(qū)概念范疇包括某某、云南和西藏相交的大片地區(qū)，該區(qū)域遠(yuǎn)見(jiàn)如畫，雪山、森林、草原以及充滿異域風(fēng)情的藏族民俗，讓無(wú)數(shù)人無(wú)比神往。本項(xiàng)目位于旅游環(huán)線的核心景區(qū)、某某亞丁的重要接待中心某某縣城的附近，區(qū)域位臵優(yōu)越，適合打造成為某某縣的后花園，為游客提供一個(gè)休閑旅游度假及體驗(yàn)康巴民俗風(fēng)情的目的地。建議把本項(xiàng)目的發(fā)展主題定位為：大香格里拉旅游區(qū)的溫泉度假中心康巴民俗體驗(yàn)中心3.3項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位根據(jù)某某縣旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、區(qū)位條件等多方面綜合因素，充值考慮客源市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，將本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位為：以某某亞丁旅游區(qū)為中心，擴(kuò)展某某省及周邊省市為輻射范圍，輔以建設(shè)中航線的優(yōu)勢(shì)，甚至輻射全國(guó)市場(chǎng)?；A(chǔ)市場(chǎng)以大香格里拉旅游區(qū)內(nèi)的客源市場(chǎng)為主，主要包括某某、云南、西藏相交片區(qū)重點(diǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目重點(diǎn)市場(chǎng)是所有到某某亞丁來(lái)旅游的游客，該市場(chǎng)旅游客源規(guī)模較大，發(fā)展?jié)摿捎^，其中某某成都及重慶占了較大份額。3.4項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3.4.1項(xiàng)目總體規(guī)劃原則及理念海螺溝冰川溫泉借助其地勢(shì)的高差巧妙的利用地形的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。保留、發(fā)揚(yáng)項(xiàng)目地形特點(diǎn)的原則海螺溝冰川溫泉借助其地勢(shì)的高差巧妙的利用地形的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。項(xiàng)目四面環(huán)山，其地形極好地容納了高矮不一的山景資源，高山、小山坡、山泉水、小溪等，有山有水乃風(fēng)水寶地。地塊中間有起伏的小山坡及部分天然山石景觀，非常適合溫泉的開(kāi)發(fā)。因此項(xiàng)目的平面和豎向布局應(yīng)首先不破壞地形走勢(shì)、發(fā)揚(yáng)其起伏

的小山坡、山石景觀以及地塊環(huán)山的優(yōu)點(diǎn)建議類比圖片與相鄰地塊統(tǒng)一規(guī)劃布局的原則本項(xiàng)目用地500畝，相鄰的地塊茹布查卡村由政府統(tǒng)一規(guī)劃為某某古城、 及古城商業(yè),目前茹布查卡村住著17戶當(dāng)?shù)夭孛?，由政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)為一個(gè)古城，如麗江古城；緊鄰某某古城是一古城商業(yè)，根據(jù)規(guī)劃本項(xiàng)目地塊建設(shè)開(kāi)發(fā)應(yīng)考慮與相鄰地塊功能的對(duì)接。融合藏式人文氛圍原則本項(xiàng)目位于某某縣，在人口分布方面藏族達(dá)到 96%以上，所以以康巴文化切入市場(chǎng)的效果較現(xiàn)實(shí)。因此，本項(xiàng)目確立了以康巴民俗體驗(yàn)中心的發(fā)展主題，目的是要 表達(dá)藏式文化氛圍狀態(tài)，吸引游客。規(guī)劃設(shè)計(jì)須從產(chǎn)品外觀、內(nèi)部環(huán)境、裝修風(fēng)格等多方面體現(xiàn)，富創(chuàng)造性和藝術(shù)性地進(jìn)行內(nèi)外設(shè)計(jì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)創(chuàng)值、產(chǎn)品創(chuàng)新的總原則：突出系列創(chuàng)新性指標(biāo)體系，研究屬于本項(xiàng)目的專利性產(chǎn)品，形成處處經(jīng)典、杜絕復(fù)制（機(jī)械復(fù)制其它產(chǎn)品或者很容易被其它項(xiàng)目復(fù)制兩種概念）的溫泉度假新建筑群形象；實(shí)用空間的設(shè)計(jì)原則：追求合理情況下溫泉房等盡量以實(shí)用、舒適為原則；設(shè)計(jì)實(shí)用并注重從使用者度假休閑的角度安排的室內(nèi)空間；商業(yè)街鋪設(shè)計(jì)的原則：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)盡量體驗(yàn)未來(lái)業(yè)主的使用情景，層高、開(kāi)間進(jìn)深比合理、商鋪面積不宜過(guò)大、店面朝向避免東西方向；均好性產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則：由于旅游地產(chǎn)對(duì)景觀、套內(nèi)空間的合理性等要求較普通項(xiàng)目更加苛刻，因此本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中平衡觀景、朝向、套內(nèi)空間、建筑關(guān)系等元素的均好性要求更高，保持戶戶均好的原則；充分論證、考慮項(xiàng)目的材料、生態(tài)、設(shè)備等創(chuàng)新技術(shù)在建筑、園林中的運(yùn)用，體現(xiàn)項(xiàng)目生態(tài)健康、前瞻性設(shè)計(jì)的度假形象。景觀建筑策略（1） 景觀要素設(shè)計(jì)策略運(yùn)用生態(tài)手法進(jìn)行旅游景觀的設(shè)計(jì)，度假區(qū)的自然環(huán)境十分優(yōu)越，山、水、植物、建筑等要素的動(dòng)靜結(jié)合本身就是一幅生態(tài)畫卷，大型浴場(chǎng)應(yīng)自然融入山水之中，別墅及度假屋的建設(shè)應(yīng)充分考慮其序列的合理性，隱于風(fēng)景之中，利用植物表現(xiàn)時(shí)差空變化，將不同花期的植物搭配種植，有景可借處，植物應(yīng)應(yīng)稀疏，視線雜亂處，則要以致密的植物加以遮擋，自然景觀是基礎(chǔ)和主旨，人工景觀則是配角和裝飾，建筑宜小不宜大，宜散不宜聚，宜低不宜高，所有的景觀以最佳的方式，最佳的序列呈現(xiàn)于游人的面前，使游人獲得最佳的美的享受。（2） 建筑風(fēng)格

以樸實(shí)、自然、生態(tài)為主基調(diào)，外觀多采用肯有濃郁地方特色的當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格，建筑應(yīng)與自然環(huán)境完美融合，締造樸實(shí)，浪漫，舒適的洗浴意境。景觀建筑規(guī)劃（1）建筑風(fēng)格及高度控制游人接待中心及主體賓館建筑主體一層，局部為二層，為游人提供接待，休息，咨詢，住宿，就餐等服務(wù)，并兼有部分辦公，管理用房，根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)境并結(jié)合傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，建筑采用傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)二層建筑（層高控制在 10米），對(duì)稱布局和院落形式。溫泉?jiǎng)e墅采用單層木結(jié)構(gòu)建筑形式，層高控制在5.2米，別墅內(nèi)部設(shè)置為起居室、觀景露臺(tái)、室、衛(wèi)生間及溫泉室，溫泉室采用自然手法，不規(guī)則浴池，周圍以石堆，配以植物造景，營(yíng)造天然生態(tài)意蘊(yùn)。度假別墅采用當(dāng)?shù)孛窬有问?，層高控制?0米以內(nèi)。（2）景觀建筑景區(qū)標(biāo)志：一是設(shè)于本項(xiàng)目外的公路邊，建議用大招牌，另是設(shè)在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的景點(diǎn)導(dǎo)示牌。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)突出本區(qū)民族特色，緊扣本項(xiàng)目渡假休閑主題，并注重與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。貌岸然，材料以木為主，風(fēng)格隨意，自然。植劃或低矮灌木加以綠化，美化游人觀景休憩廓：環(huán)繞本項(xiàng)目周邊應(yīng)建游人道貌岸然，材料以木為主，風(fēng)格隨意，自然。植劃或低矮灌木加以綠化，美化休憩亭停車場(chǎng)：建設(shè)為天然生態(tài)停車場(chǎng)，位置設(shè)于項(xiàng)目的大門處，緊臨接待中心，大面積綠化美化，以砼塊嵌劃鋪地，栽種高大喬木遮蔭，車位之間以綠籬相隔。342對(duì)項(xiàng)目資源的規(guī)劃設(shè)計(jì)利用泉水資源的利用在遵從規(guī)劃要求前提下，建議項(xiàng)目充分利用山泉水資源塑造親水景觀，小溪、水車、水幕等。利用小溪退讓距離布置豐富多樣的景觀帶，形成完整的親水步行系統(tǒng)，并將人的游憩活動(dòng)、雕塑文化等元素穿插其中，令游客步行成為獨(dú)特的風(fēng)情體驗(yàn)。山形地勢(shì)資源的利用遵從地形地勢(shì)的自然風(fēng)貌，利用坡地、臺(tái)地關(guān)系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各角度最大程度的景觀效果。利用高差布置有趣味的建筑小品，將建筑的屋頂、山墻、步行樓梯等均作為景觀元素進(jìn)行設(shè)計(jì)。局部靠山坡或山石位置的園林可考慮用人工手段營(yíng)造溪流效果，增加布景元素。

第三部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析1■項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況分析的假設(shè)條件本項(xiàng)目規(guī)劃用地500畝（33萬(wàn)平方米），根據(jù)功能分區(qū)及功能區(qū)比例系數(shù),項(xiàng)目總體布局方案現(xiàn)將地塊劃分為：溫泉：酒店：商業(yè)：景觀綠化及公共區(qū)域=1:1:2:2.6序號(hào)項(xiàng)目占地規(guī)模（川）1溫泉50,0002酒店50,0003商業(yè)100,0004綠化景區(qū)及公共區(qū)域130,0007合計(jì)33萬(wàn)根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)及某某的基建配套工程的完善進(jìn)度，建議本項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā):一期：酒店整改、溫泉、其它配套二期：溫泉、酒店開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)、其它配套三期：商業(yè)開(kāi)發(fā)、觀光娛樂(lè)區(qū)、其它配套四期：商業(yè)開(kāi)發(fā)、其它配套2■項(xiàng)目成本估算根據(jù)近期建筑工程價(jià)格信息及相關(guān)工程造價(jià)資料估算，本項(xiàng)目的成本為：項(xiàng)目總成本費(fèi)用約1.6億元；根據(jù)10萬(wàn)平按渡假村總規(guī)劃占地面積為33萬(wàn)平方米，溫泉、酒店、商業(yè)總建筑面積方米，其余為綠化、停車場(chǎng)、公共場(chǎng)所等；根據(jù)10萬(wàn)平項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本概算總表序號(hào)項(xiàng)目預(yù)算金額（萬(wàn)元）占總投資比例1溫泉開(kāi)發(fā)6854%2酒店改造600038%3商業(yè)開(kāi)發(fā)500032%4觀光娛樂(lè)區(qū)5143%5項(xiàng)目?jī)?nèi)配套4453%6土地成本300019%7合計(jì)15644100%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本概算細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容規(guī)模單價(jià)投資額（萬(wàn)元）1溫泉沐浴區(qū)室內(nèi)溫泉?jiǎng)e墅100015001502室外溫泉池100003003003管理用房1001500154休息場(chǎng)地5000100505環(huán)境綠化33900501706酒店區(qū)賓館改造及加建30000200060007商業(yè)區(qū)商業(yè)街面積50000100050008觀光娛樂(lè)區(qū)四方廳廣場(chǎng)2000200409滑雪場(chǎng)10000200200

10貢巴貢久神山10011轉(zhuǎn)經(jīng)筒200個(gè)600元/個(gè)1212瑪尼堆10個(gè)2000元/個(gè)213白塔20座5萬(wàn)/座10014經(jīng)幡20000m2515燒烤場(chǎng)1000m2150元/m21516金珠牛場(chǎng)20000m2017田園綠樹(shù)區(qū)20000m2018項(xiàng)目?jī)?nèi)配套主干園路3000m200元/m26029其它園路3000m150元/m24520景區(qū)標(biāo)志及導(dǎo)示牌3021游人道1000(m)200元/m22022游人觀景休憩廓300(m)1000元/m23023綠化20000(m)80元/m216024接待中心500m21000元/m25025停車場(chǎng)5000m100元/m25026土地成本300027合計(jì)15644注：因考慮到不同時(shí)期原材料等市場(chǎng)行情的波動(dòng)變化，所以此表僅供參考本項(xiàng)目四期開(kāi)發(fā)投資成本概況投資時(shí)期投資項(xiàng)目投資成本（萬(wàn)元）投資比例一期酒店整改、溫泉、其它配套470030.0%二期溫泉、酒店開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)、其它配套628540.2%三期商業(yè)開(kāi)發(fā)、觀光娛樂(lè)區(qū)、其它配套261416.7%四期商業(yè)開(kāi)發(fā)、其它配套204513.1%合計(jì)15644100.0%注：由此表可得，開(kāi)發(fā)商可以采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，分四期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)時(shí)間可按每期的開(kāi)發(fā)情況及經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)決定。項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)資金僅需 4700萬(wàn)元，證明本項(xiàng)目的投資門檻不高，可操作性強(qiáng)。3.項(xiàng)目收入估算方案1：長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不銷售開(kāi)發(fā)商以長(zhǎng)期投資理念考慮，對(duì)酒店及商業(yè)不考慮銷售，而是長(zhǎng)期收租的方式運(yùn)作，可得以下收入估算。3.1客房收入根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，有水上渡假村、藏式建筑酒店，假設(shè)項(xiàng)目中的酒店區(qū)分三種類型來(lái)滿足不同層次的客戶需求，分別為四星級(jí)以上的酒店、水上豪華渡假村、青年旅舍或驢友社區(qū)，假設(shè)客房總數(shù)500間，考慮到某某氣候季節(jié)問(wèn)題，全年的平均客戶入住率保守估計(jì)50%，客房按標(biāo)間350元/天計(jì)算；預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額：3194萬(wàn)元3.2溫泉收入目前項(xiàng)目周邊只有茹布查卡村的十幾家村民擁有檔次低及簡(jiǎn)陋的溫泉浴室， 按市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果反映，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目溫泉及酒店項(xiàng)目營(yíng)業(yè)后，每天可接待游客500人次,人均消費(fèi)按150元計(jì)算；預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)：2738萬(wàn)元3.3商業(yè)租金收入根據(jù)某某現(xiàn)有商業(yè)街的租金水平，再結(jié)合某某及云南旅游區(qū)的商業(yè)狀況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的商業(yè)街租金可達(dá)40元/m2/月；預(yù)計(jì)年租金收入：2400萬(wàn)元3.4神山門票收入分成每天接待游客300人次，人均消費(fèi)50元，按50%的分成收益計(jì)算；預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額：274萬(wàn)元3.5滑雪場(chǎng)收入每天接待游客：200人次，人均消費(fèi)200元，因氣候季節(jié)因素，按5個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)時(shí)間計(jì)；預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額：600萬(wàn)元3.6燒烤場(chǎng)收入設(shè)計(jì)100個(gè)爐，每天接待游客1批次，平均每個(gè)爐租賃消費(fèi)為150元，爐的使用率預(yù)計(jì)為50%;年?duì)I業(yè)額：274萬(wàn)元3.7其它收入根據(jù)酒店行業(yè)收入的比例結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)酒店會(huì)議、餐廳的年收入;年?duì)I業(yè)額：200萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目預(yù)算年收入所占比例（萬(wàn)元）1客房收入319431%2商業(yè)租金收入273827%3溫泉收入240023%4神山門票收入分成2703%5滑雪場(chǎng)收入7808%6燒烤場(chǎng)收入7307%7其它收入2002%合計(jì)10312100%根據(jù)某某機(jī)場(chǎng)的開(kāi)通（預(yù)計(jì)2011年），麗江至某某的另一公路的開(kāi)通（約3.5小時(shí)車程），到時(shí)某某旅游的人數(shù)會(huì)急劇增加，預(yù)計(jì)旅游客戶會(huì)按每年 20%的速度增長(zhǎng)。方案2:商業(yè)及酒店銷售，收入估算如下：項(xiàng)目銷售收入制定之主要依據(jù)：（1） 土地成本、建筑成本、稅費(fèi)、利息及其它開(kāi)支（2） 項(xiàng)目的價(jià)格定位?？紤]到可實(shí)現(xiàn)售價(jià)與銷售期長(zhǎng)短之間的關(guān)系，此處的售價(jià)取值以某某商業(yè)的價(jià)格為對(duì)比，采取市場(chǎng)比較法及租金回報(bào)率返算法得出，本報(bào)告認(rèn)為商業(yè)均價(jià)8000元/平方米，酒店7000元/平方米，開(kāi)發(fā)期靠后可能引致的價(jià)格較大幅度拉升情況，體現(xiàn)保守的財(cái)務(wù)測(cè)算原則。（3） 周邊地區(qū)同類物業(yè)銷售價(jià)格（4） 市場(chǎng)消費(fèi)水平及潛在購(gòu)買力（5） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市遠(yuǎn)景規(guī)劃項(xiàng)目計(jì)入收益的可售面積8萬(wàn)卅（可按開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃確定容積率，現(xiàn)只按保守估計(jì)的可售面積），按售罄計(jì)，銷售收入總額為6.1億元。各分類物業(yè)銷售狀況如下表示：項(xiàng)目收入測(cè)算表項(xiàng)目名稱數(shù)值（酒店）銷售面積（m2）3