保利江上明珠a3平臺產(chǎn)品建議方案11 18終

保利山莊海棠A3上平臺產(chǎn)品建議保利山莊項目組2015.11.1801整體洋房市場分析02核心洋房個案分享03前期洋房產(chǎn)品分析04后期洋房產(chǎn)品建議Contents目錄05后期項目營銷建議市場供需持平，成交均價受結(jié)構(gòu)變化上下浮動供應量：整體供應172.26萬方，供銷比1.3，供需基本持平；成交量：整體成交131.62萬方，月均去化16.38萬方；成交均價：整體建面均價7707元/㎡。數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)；截止時間：20150930一、整體洋房市場分析：供求關(guān)系經(jīng)濟型洋房異軍突起，改善型洋房市場主流數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)；截止時間：201509301、以小面積洋房異軍突起，總價控制在80萬以內(nèi)的100㎡產(chǎn)品成交需求旺盛；2、茶園、蔡家等新區(qū)洋房以價格換空間，保持市場份額，3、面積集中在100-160㎡，總價段控制在80-140萬的改善型洋房產(chǎn)品仍是市場主流。經(jīng)濟型洋房異軍突起，改善型洋房仍為市場主流2015年1-9月洋房成交交叉分析套內(nèi)面積<=60萬元60-80萬元80-100萬元100-120萬元120-140萬元140-160萬元160-180萬元180-200萬元200萬以上<=80平方米95940133655104---80-100平方米5441389385165331122-100-120平方米8175188972857720537186120-140平方米101093903193653902145712140-160平方米251071991181921066474200-220平方米21132923151279220-240平方米2619356279163260-280平方米5---258123160-180平方米-1521204846663057180-200平方米-211173115161445一、整體洋房市場分析：結(jié)構(gòu)分析渝北、北部新區(qū)為洋房主要成交區(qū)供應量：北部新區(qū)成交量為33.84萬方，為各區(qū)成交量之首；成交均價：北部新區(qū)成交均價為9250元/㎡，江北區(qū)為8757元/㎡排名第二。數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)；截止時間：20150930一、各區(qū)洋房市場分析：供求關(guān)系一、整體洋房市場分析：三北區(qū)域成交分析三北區(qū)域集中成交，120-180萬產(chǎn)品為市場主力1、15年1-9月成交金額前十集中在三北區(qū)域項目，占比90%，項目競爭激烈；前3-8名金額差距較??；單套總價集中在120-180萬。2、約克郡獨占鰲頭；保利、龍湖、協(xié)信大開發(fā)商競爭激烈。數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)；截止時間：20150930整體供需平衡，城市核心區(qū)洋房占比逐年減少;舒適型洋房套內(nèi)100-140㎡仍是洋房市場主流；洋房主要成交集中于三北區(qū)域120-180萬產(chǎn)品。一、整體洋房市場分析：市場小結(jié)01整體洋房市場分析02核心洋房個案分享Contents目錄03前期洋房產(chǎn)品分析04后期洋房產(chǎn)品建議05后期產(chǎn)品營銷建議鴻恩寺觀音橋商圈新牌坊照母山禮嘉北大資源博雅恒大照母山協(xié)信星都會融創(chuàng)凡爾賽花園世茂茂悅府約克郡鴻恩寺板塊：江北區(qū)熱點；區(qū)域內(nèi)自然資源豐富，靠山（鴻恩寺公園）面水，生活環(huán)境較好，距觀音橋商圈5分鐘車程；但交通、生活配套尚不完善；照母山板塊：主城新興區(qū)域，品牌開發(fā)商云集，集中開發(fā)，目前交通通達性較好，自然資源豐富，無生活配套；目前板塊以品牌開發(fā)商價格戰(zhàn)為主，受資源價格等影響，分流眾多市場客戶；禮嘉板塊：為主城新興區(qū)域，13年來開始聚集品牌開發(fā)商，目前交通通達性較好，自然資源豐富，板塊內(nèi)洋房供應主要以龍湖為主，分流其他板塊客戶；新牌坊板塊：連接江北區(qū)和渝北區(qū)中間區(qū)域，屬于城市副中心，區(qū)域內(nèi)配套齊全，交通、生活等配套成熟；自然資源較豐富，有石子山體育公園等…龍頭寺板塊：兩江新區(qū)北部門戶；品牌開發(fā)商相對集中，區(qū)域內(nèi)配套完善，公共交通體系尤為成熟。龍湖兩江新宸中華兩江春城龍頭寺華宇天宮花城中渝梧桐郡保利綠地海外灘華潤中央公園保利照母山、禮嘉城市新興板塊，是洋房市場供應集中區(qū)二、典型洋房競品區(qū)域市場分析主要競品總存量逾50萬方，以現(xiàn)有去化速度，去清現(xiàn)有存量約需4年，整體來看區(qū)域內(nèi)競爭激烈典型競品去化情況及存量預估項目總體量（萬方）目前供應存量（萬方）潛在存量（萬方）年去化量（萬方）約克郡21.4615.50.914.47兩江新宸28.630.437.913.06華宇天宮花城281.96.522.66兩江春城22.5210.079.572.3共計100.6127.924.9112.49競品存量逾50萬方，區(qū)域競爭激烈備注：年去化量受各項目推售節(jié)奏不用有所不同二、典型洋房競品區(qū)域市場分析區(qū)域內(nèi)洋房產(chǎn)品少，成交以偏舒適型產(chǎn)品為主數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)區(qū)域內(nèi)在售洋房項目少，除本案外主要以首創(chuàng)鴻恩、綠地海外灘為主6月保利山莊海棠加推拉高了區(qū)域市場價格和供應成交量產(chǎn)品面積主要集中在100-140㎡，總價100-160萬目前區(qū)域內(nèi)生活配套呈現(xiàn)度低，非市場熱點板塊套內(nèi)面積80萬元以下80-100萬元100-120萬元120-140萬元140-160萬元160-180萬元180-200萬元200萬以上60-80㎡1-------80-100㎡11761----100-120㎡-284418----120-140㎡--641321341140-160㎡--12273--160-180㎡----51237180-200㎡-------1200㎡以上-----122二、區(qū)域市場成交分析：鴻恩寺板塊套內(nèi)面積<=60萬元60-80萬元80-100萬元100-120萬元120-140萬元140-160萬元160-180萬元180-200萬元200萬以上60平米以下11317------60-80平米-1861912472---80-100平米-1921521---100-120平米--3116310336276120-140平米1-31221810062114140-160平米---1320221110160-180平米----9---16180-200平米----2---11200平米以上-----

--1市場供應主力區(qū)，經(jīng)濟型與舒適性洋房平分秋色數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)照母山板塊洋房主要成交面積段為60-80㎡，100-140㎡，產(chǎn)品類型豐富，總價跨度大區(qū)域內(nèi)以約克郡為代表的舒適型平層洋房二、區(qū)域市場成交分析：照母山板塊（上林洋房）項目目前共推出674套洋房產(chǎn)品，其中以平層產(chǎn)品為主，占比77%；（閱林洋房）目前推出368套洋房產(chǎn)品，其中以平躍產(chǎn)品為主，占比49%；產(chǎn)品線豐富，主打舒適改善型產(chǎn)品（壹號湖畔洋房）推出196套傳統(tǒng)洋房產(chǎn)品，以平層（102-148㎡）為主，占84%；洋房在售售罄新開未售項目主要以高端別墅洋房為主，洋房產(chǎn)品線豐富；主要以傳統(tǒng)舒適性平層洋房為主，豐富居住空間，多配陽臺露臺；躍層比例占比較小，面積集中在套內(nèi)100-140㎡。二、核心洋房個案分享：香港置地約克郡主城洋房銷冠，以120-140㎡總價140-180萬舒適產(chǎn)品為主數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)；截止時間：20150930約克郡2015年1-9月洋房成交統(tǒng)計月份認購套數(shù)認購體量（㎡）認購金額(萬元)認購均價（元）167701001.913012271019.411374.8134863111764.82271.11286941131570618961.91207353861097674.712563657902111508.1127577496659.348454.712696848804510281.5127809468574.8910676.612451總計37557669.4472205.3114687套內(nèi)面積/總價100-120萬120-140萬140-160萬160-180萬180-200萬200-220萬220-240萬240-260萬260-280萬280-300萬≥300萬80-100㎡22---------100-120㎡121624--------120-140㎡-12139436------140-160㎡---2916122----160-180㎡------1810---180-200㎡-----11-4210≥200㎡-----2-2532主力面積段集中在120--160㎡，占比66%；主力總價140—180萬占比59%；同時總價在200萬以上產(chǎn)品也占據(jù)相當大的市場比例，達到23%；熱銷原因：1、景觀資源豐富；2、人民小學、巴蜀小學、巴蜀中學、人和實驗學校教育指標；3、照母山核心區(qū)域，大牌開發(fā)商云集，商業(yè)配套等多價值支撐。二、核心洋房個案分享：香港置地約克郡南郡局部挑空提高贈送率，底躍贈送超大花園，提高舒適度二、核心洋房個案分享：香港置地約克郡南郡上林洋房銷售面積132㎡使用面積140.3㎡贈送比例6%戶型點評四室兩廳雙衛(wèi)設(shè)計，戶型方正，主臥套房設(shè)計，功能性強。銷售面積約109㎡使用面積約131㎡贈送比例20.2%戶型點評臥室均帶飄窗設(shè)計，帶院館設(shè)計，靈活性較好；銷售面積約258㎡使用面積約279㎡贈送比例8.1%贈送內(nèi)容前庭后院，花園使用面積大，雙主臥設(shè)計，提高舒適度；銷售面積126㎡使用面積156.7㎡贈送比例20%戶型點評四室兩廳雙衛(wèi)設(shè)計，主臥套房設(shè)計，贈送面積大，實用性強。北郡面積段集中120-160㎡，增加產(chǎn)品舒適度二、核心洋房個案分享：香港置地約克郡銷售面積176㎡使用面積237㎡贈送比例34.6%戶型點評頂躍戶型，主臥套房設(shè)計，躍上大面積露臺贈送，性價比高，舒適度高。北郡一號湖畔銷售面積129㎡使用面積143㎡贈送比例11.0%戶型點評四房戶型，位于四層，主臥套房設(shè)計，陽臺與露臺相連，提高景觀河通風效果，舒適度高。銷售面積144㎡使用面積159㎡贈送比例9.6%戶型點評四房戶型，位于二層，大露臺、陽臺，戶型通透采光，舒適度較高。項目已經(jīng)逐漸發(fā)展成為城市洋房標桿；不僅在產(chǎn)品打造上優(yōu)化產(chǎn)品功能提升舒適度；更是著力于營銷推廣、示范區(qū)打造、核心教育配套引進二、核心洋房個案分享：香港置地約克郡二、核心洋房個案分享：香港置地約克郡項目定位：照母山高端城市示范區(qū)推售策略：分物業(yè)、分批次有序推售，間隔時間短，不間斷強化市場認知推廣策略：項目以別墅大盤形象入市，建立市場認知，拔高項目調(diào)性；通過樹立別墅大盤形象，實現(xiàn)后期洋房、高層產(chǎn)品溢價；現(xiàn)階段因配套逐一落地，主打金州商圈、教育大盤（前期炒作人民小學、巴蜀等的引入，現(xiàn)學校打造全面落地，人民小學開學、高品質(zhì)硬件設(shè)施配備呈現(xiàn)，增強了客戶信息和項目的口碑傳播）；通過重大營銷活動實現(xiàn)品牌落地，建立大盤形象，得到市場認可；線下通過大量高端圈層、暖場活動來拓展、維系客戶，達到銷售目的同時有效形成口碑傳播。二、核心洋房個案分享：香港置地約克郡示范區(qū)景觀湖邊觀景臺項目景觀示范區(qū)緊圍繞重光湖打造，充分利用了湖景資源，且景觀細節(jié)處理到位。示范區(qū)景觀售房部入口景觀湖光景觀景觀打造、展示細節(jié)處理到位，給予客戶品質(zhì)感、尊崇感現(xiàn)場生活化的場景擺設(shè)，增加體驗品質(zhì)大量高品質(zhì)的銅像雕塑和小品等展示物品，結(jié)合生態(tài)環(huán)境體現(xiàn)英倫風情二、核心洋房個案分享：香港置地約克郡約克郡銷售經(jīng)理：

我們項目應該是主城洋房銷冠，都說洋房不好賣，但是我們?nèi)セ煤茫惨鹆似渌椖康年P(guān)注，都來學習我們的產(chǎn)品，我想說的是賣得好產(chǎn)品只是一個因素，客戶主要是看中的資源，一個是教育，另一個就是環(huán)境，這是主城其他項目都無法擁有的優(yōu)勢約克郡洋房客戶王先生：

我買約克郡就是為了娃兒讀書，之前一直擔心教育盤不會像開發(fā)商承諾的那樣，但是看到那個學校修那么好，我就放心了。約克郡洋房客戶李先生：

我朋友都買的約克郡，我那天去逛了小區(qū)，環(huán)境真的不錯，所以就也買了套。二、核心洋房個案分享：香港置地約克郡教育景觀1、優(yōu)質(zhì)人民小學教育配套炒作并兌現(xiàn)成為項目熱銷的主要原因2、充分利用湖景資源，打造高品質(zhì)體驗，圈層中形成良好口碑兩大核心營銷點，助力項目熱銷業(yè)績舒適型洋房為區(qū)域內(nèi)供應主力數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)洋房主要成交面積段為100-140㎡，總價100-160萬元以舒適型洋房為主版塊內(nèi)在售項目較少，洋房成交基本為龍湖兩江新宸項目2015年1-9月禮嘉成交量價走勢月份成交金額（萬元）成交面積（㎡）套數(shù)套均總價（萬元）1月77778843621252月44104736421053月51395561391324月46335312431085月64475161076月42663241067月1243612794851468月33493483261299月4484460736125套內(nèi)面積60-80萬元80-100萬元100-120萬元120-140萬元140-160萬元160-180萬元180-200萬元200萬元以上<=60㎡29------60-80㎡734-----80-100㎡8204-----100-120㎡-254732----120-140㎡--2438227-140-160㎡---9196--160-180㎡---13---180-200㎡------2-200㎡以上-----114二、區(qū)域市場成交分析—禮嘉板塊二期云麓組團三期云璽組團底躍：套內(nèi)112-282㎡平層：套內(nèi)57-146㎡躍層：套內(nèi)75-153㎡悠山郡B組團A組團別墅洋房高層高層商務(wù)及商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)商重慶龍湖科恒地產(chǎn)發(fā)展有限公司項目地址北部新區(qū)經(jīng)開園禮嘉禮仁街占地面積1318畝總建面198.5萬方容積率2.26綠化率35%樓層洋房：8層/11F面積范圍洋房88-226㎡物管費用洋房：3元/㎡建筑風格托斯卡納風格禮嘉濱江洋房，江景和教育配套為最大賣點，平躍對半二、區(qū)域市場成交分析—龍湖兩江新宸成交主力面積在100--140㎡，占比62%；主力總價80—160萬；2015年1-9月共成交299套，其中躍層戶型占比82%成交原因：1、整體配套規(guī)劃齊全，城市綜合體；2、龍湖品牌效應、品質(zhì)服務(wù)；3、自身打造有包括幼教、小學到中學的系列教育資源配套。2015年1-7月洋房簽約情況一覽主要成交以三房半、四房舒適型洋房為主數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)；截止時間：201508312015年1-9月兩江新宸各戶型成交量價類型房型去化套數(shù)套均總價去化占比躍層兩房21817%三房27989%三房半7412925%四房及以上12315141%平層兩房3781%三房161215%四房及以上3514612%二、核心洋房個案分享：龍湖兩江新宸云璽躍層云麓躍層銷售面積112.88㎡使用面積141.88㎡贈送比例約26%贈送內(nèi)容陽臺半面積，飄窗、挑空全面積。戶型綜合點評三室兩廳雙衛(wèi)+挑空設(shè)計，可改四房功能，同時雙陽臺配置，通風采光效果較好。動靜分區(qū)合理，舒適性高。

云麓：主要通過室內(nèi)空腔搭板及挑空贈送，戶型舒適度高，總價約120萬；云璽：本身產(chǎn)品層數(shù)的限制，躍層比例超80%，通過挑空贈送，提升空間使用率，功能空間更為齊備，總價合理。躍層比例高，多贈送，功能性完整，舒適度高銷售面積約114㎡使用面積約142.5㎡贈送比例25.00%贈送內(nèi)容陽臺（9.6㎡）、挑空（18.9㎡）戶型綜合點評三室兩廳三衛(wèi)+挑空設(shè)計，可改四房功能，雙套房設(shè)計提高舒適度，陽臺+入戶花園設(shè)計，通風采光效果較好。二、核心洋房個案分享：龍湖兩江新宸產(chǎn)品保證基本舒適度及功能無明顯特點及優(yōu)勢；受益于龍湖傳統(tǒng)營銷造夢、造城；在龐大的“龍民”忠誠度保障下；同樣注重配套資源及教育資源的打造二、核心洋房個案分享：龍湖兩江新宸項目定位：百萬方濱江綜合大盤二、核心洋房個案分享：龍湖兩江新宸推廣及推售策略：前期以舒適型別墅產(chǎn)品入市，主打品質(zhì)和景觀，樹立品牌形象，提升知名度；隨后一期洋房和高層面市，主打景觀資源+品牌資源，去化較好；現(xiàn)階段巴蜀學校正式落地，推廣主打一站式教育資源型大盤，對去化有較好的促進作用；隨著配套逐一兌現(xiàn)，二期別墅、洋房產(chǎn)品面市，主打資源型大盤；線下通過圈層客戶、老客戶維系，達到銷售目的同時有效形成口碑傳播。小區(qū)內(nèi)部景觀項目售房部背后可觀江景，充分利用地勢打造層次分明的景觀，細節(jié)處理好。示范區(qū)景觀示范區(qū)景觀示范區(qū)園林景觀景觀打造層次感強，細節(jié)處理好，將景觀優(yōu)勢發(fā)揮到極致細節(jié)處處體現(xiàn)高端物業(yè)的品質(zhì)感示范區(qū)-售房部物業(yè)服務(wù)體貼，客戶體驗感強二、核心洋房個案分享：龍湖兩江新宸售房部水景景觀二、核心洋房個案分享：龍湖兩江新宸環(huán)境教育1、充分利用江景資源，注重示范區(qū)打造，極大提升客戶體驗感；2、巴蜀學校的落地，再次為熱銷加碼，解決客戶教育需求。與約克郡一樣堅持洋房客戶兩大核心營銷痛點二、區(qū)域市場成交分析：龍頭寺板塊偏緊湊型舒適產(chǎn)品，部分產(chǎn)品與高層直接競爭數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)主要成交面積段為80-140㎡，總價80-160萬元龍頭寺板塊在售洋房項目不多主要去化以華宇天宮花城、招商花園城為主套內(nèi)面積80萬元以下80-100萬元100-120萬元120-140萬元140-160萬元160-180萬元180-200萬元200萬以上60-80㎡-61-----80-100㎡234311----100-120㎡-13292212---120-140㎡1-23544313140-160㎡-1-513171014160-180㎡----2433180-200㎡--13---1200㎡以上--1----12項目共計推出1329套房源，其中平層占比72%，躍層占比28%。開發(fā)商華宇集團項目地址渝北新牌坊花園大社區(qū)（中央美地旁）占地面積287畝總建面32萬方容積率2.02綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)3500戶面積范圍81-136㎡建筑形態(tài)電梯洋房建筑風格英倫風格幾梯幾戶一梯兩戶樓層7+1層物管費用洋房：3.5元/平方米·月電梯品牌瑞士通力項目產(chǎn)品以平層為主，90-140㎡二、核心洋房個案分享：華宇天宮花城在售售罄新推未售項目產(chǎn)品平躍結(jié)合，平層占比超70%，純英倫風情打造，7+1,面積區(qū)間集中在90-140㎡。產(chǎn)品成交呈現(xiàn)啞鈴狀，兩頭去化快，中間銷售緩慢主力面積80--100㎡，占比68%；主力總價80--100萬的戶型，占比40%；產(chǎn)品成交呈現(xiàn)啞鈴狀，90-100㎡，130-140㎡銷售情況較好熱銷原因：1、總價低；2、背靠龍頭寺、火車北站，“奧宜麥”商圈核心位置，配套完善；3、周邊有人和實驗學校、北大附中重慶實驗學校、巴蜀小學、巴蜀中學等優(yōu)質(zhì)教育資源配套。數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)；截止時間：201508312015年1-9月華宇天宮花城成交量價月份認購面積（㎡）認購均價（元/㎡）認購套數(shù)認購金額（萬元）147941069152512622160116532125183193011126192147433031169830386453595102713336926308110294363172726801066127285781857102152018979269010291262768套內(nèi)面積<=80萬元80-100萬元100-120萬元120-140萬元140-160萬元160-180萬元180-200萬元80-100㎡7697357--100-120㎡-6410---120-140㎡--5511272二、核心洋房個案分享：華宇天宮花城銷售面積131.28㎡使用面積約180.1㎡贈送比例37%贈送內(nèi)容露臺4.46㎡，次臥9.72㎡，主臥30.6㎡，私家花園約200㎡。戶型綜合點評躍層結(jié)構(gòu)，6米挑空，別墅品質(zhì)，贈送面積大，私家花園提升生活品質(zhì)，銷售面積97.13㎡使用面積約117㎡贈送比例17.1%戶型綜合點評平層戶型，板式結(jié)構(gòu)，通風采光效果好，且次臥為挑空部分，贈送面積大，但戶型動靜不分，主臥位于客廳方向，私密性差。底躍挑高6米，兩層變四層，頂躍挑高9米，一層躍變?nèi)龑佣?、核心洋房個案分享：華宇天宮花城項目定位：兩江新區(qū)核心新牌坊花園大社區(qū)推廣及推售策略：首期面市主打地段+配套+純洋房社區(qū)，樹立品質(zhì)純洋房社區(qū)形象；后推出首付分期、公積金等系列銷售政策，主打低首付，去化較好；推廣渠道前期主要以報媒、網(wǎng)絡(luò)、站臺等線上媒體為主，后增加渠道、分銷等線下渠道；項目在火車北站、龍頭寺沿途發(fā)布長效媒體廣告（如樓體字、圍擋、燈箱），有效傳遞項目信息。二、核心洋房個案分享：華宇天宮花城二、區(qū)域市場成交分析：新牌坊板塊緊湊經(jīng)濟型產(chǎn)品居多，首置客群為主數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)成交面積段為70-120㎡，成交總價80-140萬元緊湊經(jīng)濟型洋房產(chǎn)品居多，首次置業(yè)客戶為主套內(nèi)面積60-80萬元80-100萬元100-120萬元120-140萬元140-160萬元160-180萬元180-200萬元200萬以上60-80㎡758237---80-100㎡193844481362-100-120㎡12421---1120-140㎡--42-12-140-160㎡--132---160-180㎡----14--180-200㎡----7---200㎡以上----51-1開發(fā)商重慶中華置業(yè)有限公司項目地址渝北冉家壩北環(huán)出口（石子山體育公園旁）占地面積32萬方總建面78萬方拿地時間——樓面地價——容積率2.5綠化率32%規(guī)劃戶數(shù)2850戶面積范圍洋房：72-154㎡（地上）

高層：63-80㎡建筑形態(tài)別墅、洋房、高層、寫字樓建筑風格洋房：新古典主義幾梯幾戶洋房：1梯2戶樓層洋房：6+1層、7層以傳統(tǒng)平層產(chǎn)品為主，套內(nèi)面積72-154㎡二、核心洋房個案分享：中華兩江春城項目產(chǎn)品平躍結(jié)合，平層占比75%，6+1、7+1產(chǎn)品，面積區(qū)間集中在90-140㎡76-123㎡，面積控制極致，功能偏首置，標準層PK高層產(chǎn)品；100-146㎡，標準層偏首改產(chǎn)品特殊戶型贈送大，居住舒適度好4567327號地塊1789101165432在售售罄新開未售5號地塊主力面積段100--120㎡，占比37%；總價集中在100—160萬的戶型，占比73%；熱銷原因：1、產(chǎn)品總價低、產(chǎn)品贈送大；2、

位于冉家壩商業(yè)中心附近，生活配套相對完善；3、大牌開發(fā)商云集，區(qū)域成熟度高。2015年1-7月洋房簽約情況一覽主要成交以三房半、四房舒適改善型為主數(shù)據(jù)來源：銘騰機構(gòu)；截止時間：20150831套內(nèi)面積/總價<=80萬元80-100萬元100-120萬元120-140萬元140-160萬元160-180萬元180-200萬元>200萬元<=80㎡1381-----80-100㎡515373----100-120㎡-619239---120-140㎡---1-3--140-160㎡---511811160-180㎡----33--2015年1-9月兩江春城成交量價月份認購套數(shù)認購體量（㎡）認購金額（萬元）認購單價（元/㎡）1月2730383542116602月2328483295115693月2629143310113594月3843634984114235月810411204115636月1916831950115847月1211181375123058月1412401503121169月121086133112259二、核心洋房個案分享：中華兩江春城銷售面積121.12㎡（地上面積）使用面積131.01㎡贈送比例8.16%贈送內(nèi)容院館、入戶花園半面積，飄窗全面積戶型綜合點評滿足四房功能，功能齊全，客廳橫廳設(shè)計，采光較好，帶6米層高地下室，性價比較高。銷售面積146.6㎡使用面積208.17㎡贈送比例42.00%贈送內(nèi)容入戶花園、陽臺、院館半贈送，挑空、露臺、飄窗全贈送。戶型綜合點評贈送面積較大，性價比較高，多露臺設(shè)計，采光較好，主臥獨立層，舒適度較高。頂層及底層贈送較多，露臺花園設(shè)計較多，性價比較高特殊戶型贈送大，露臺陽臺設(shè)計較多，居住舒適度好產(chǎn)品功能區(qū)實用性強，贈送大、性價比高二、核心洋房個案分享：中華兩江春城二、核心洋房個案分享：中華兩江春城項目定位：重慶之心新牌坊扛鼎力作百萬方城市綜合體推廣及推售策略：首期面市借勢區(qū)域優(yōu)勢建立項目影響力及價值傳導，樹立品質(zhì)純洋房社區(qū)形象；以大型活動造勢，以全民推廣活動及系列暖場活動為項目積累人氣；現(xiàn)階段推廣主要以配套資源+低總價吸引客戶關(guān)注；推廣渠道線上以戶外、報廣、轎廂、網(wǎng)絡(luò)等媒體為主，線下以短信、直郵、商圈巡展、資源客戶拓展等為主。照母山、禮嘉較城市核心區(qū)產(chǎn)品面積更大空間尺度更足；舒適改善型洋房產(chǎn)品項目備受市場青睞;熱銷明星樓盤主要依靠于整體配套資源包裝打造及教育資源引進，產(chǎn)品非核心競爭優(yōu)勢二、核心洋房競品小結(jié)A3上，面臨大品牌、百萬方項目、多板塊競品圍堵；破局難度較大，項目必須在借鑒市場產(chǎn)品及營銷的前提下，總結(jié)前期熱銷經(jīng)驗，分析當下客戶需求，確保成功突圍知己知彼，百戰(zhàn)不殆01整體洋房市場分析02核心洋房個案分享03前期洋房成交分析04后期洋房產(chǎn)品建議Contents目錄05后期產(chǎn)品營銷建議A2洋房139㎡戶型舒適度高，市場接受度高三、前期洋房成交分析：A2洋房數(shù)據(jù)來源：明源；截止時間：201509231、A2洋房共成交201套，成交總價集中在90-180萬，去化率約80%；2、成交戶型主要以139㎡為主；共成交107套，占比53%，面積成交套數(shù)成交體量成交金額套均價86㎡343265.79326196121㎡172292.372575151128㎡2286.94290145139㎡10716553.9815017140175㎡417950.977045172共計20130350.0528188-產(chǎn)品面積跨度大，可選擇面窄；85㎡過于緊湊，舒適度略顯不足；平層139㎡戶型大平層設(shè)計，舒適度滿足客戶需求；175㎡單面采光，總價過高，接受度差，去化緩慢；A2產(chǎn)品反饋保利山莊海棠成交交叉分析總價（萬）面積（㎡）105-110111-120121-130130-150150-200200以上合計平層95平22113平7916躍層105頂躍22107躍41115112躍4711139頂躍224155底躍224合計2112674454110-130萬主力總價區(qū)間，躍層成交占比41%三、前期洋房成交分析：A3下數(shù)據(jù)來源：明源；截止時間：201509231、A3下平臺共成交54套，成交總價集中在110-130萬，躍層共36套，占總成交的69%；2、成交戶型主要以107躍層，113平層為主。躍層面積更大，房型更加豐富，特別是156㎡戶型可變5房；3、套內(nèi)95面積偏小，舒適度不夠，去化較慢。56一批次734二批次三批次A3下動態(tài)數(shù)據(jù)分期/樓棟套數(shù)（套）建面體量（萬方）回收金額（億）建面均價（元）戶型平層躍層95113107112105頂躍139頂躍底躍整體3-7棟1823.012.4681733066322081016已售4/5/6/7390.530.5210805115106223已推未售4/5/6/7651.110.9810813914102611未推3棟、4棟2、7棟1、3單元781.371.047568164284422未售——1432.481.947810295122146813113㎡戶型去化最快，小面積平層戶型去化難三、A3下平臺洋房分析數(shù)據(jù)來源：明源；截止時間：20150923平層戶型套內(nèi)面積小，95、113功能空間及尺度略顯不足；躍層功能空間尺度不足，戶內(nèi)梯坎坡度太大；客廳開間小，舒適度不足，不能彰顯主人的氣度與；偏離傳統(tǒng)洋房，中間樓層戶型無退臺、露臺設(shè)計，洋房體驗感較弱；屋頂煙道、風井、排氣管道等設(shè)施設(shè)備影響頂躍客戶對露臺的使用.A3產(chǎn)品反饋以江北為主，中年首改置業(yè)群體為主洋房成交客戶年齡段集中31--40之間。以首改居多，且有一定的經(jīng)濟實力能夠?qū)崿F(xiàn)換房需求。洋房成交客戶來源區(qū)域主要集中在江北，地緣性客戶仍是主力目標客群。三、洋房成交客戶分析：A2成交客戶分析以三北區(qū)域，青年首置首改為主力置業(yè)群體三北區(qū)域成交占比62.5%，渝中和九龍坡區(qū)由于洋房供應量少，也有斬獲。成交客戶年齡25-35歲占比55%，購房客戶年齡偏年輕化。三、洋房成交客戶分析：A3下平臺成交客戶分析客戶基本屬性相同、對戶型舒適度要求更高相同點：1、客戶絕大多數(shù)集中于三北區(qū)域，地緣性客戶為主；2、客戶認知渠道以老帶新、戶外和朋友介紹為主；3、成交客戶家庭結(jié)構(gòu)仍然以三口之家為主；4、客戶購買原因都以區(qū)位因素、環(huán)境為主。三、A2、A3洋房成交客戶對比總結(jié)不同點：1、A3客戶較A2客戶，年齡呈現(xiàn)逐漸偏小趨勢；2、商圈公園純洋房首置群體擴大，同時購買力逐漸增強；3、客戶對改善性洋房的舒適度要求更高。A2洋房：86-175㎡打造全戶型有機洋房，注重純墅區(qū)洋房品質(zhì)感，為城市中堅階層打造改善型首選洋房產(chǎn)品，但是以犧牲去化速度為代價，經(jīng)歷4年，去化共計691套，去化速度較緩。A3下洋房：A3對產(chǎn)品進行創(chuàng)新，95-156㎡壓縮面積段，控制總價，吸引更年輕客群進行首置首改。但是犧牲產(chǎn)品舒適度，客戶對小面積產(chǎn)品抗性較大。A3上應如何兼容A2A3優(yōu)勢滿足客戶需求？小結(jié)01整體洋房市場分析02核心洋房個案分享03前期洋房成交分析04后期洋房產(chǎn)品建議Contents目錄05后期產(chǎn)品營銷建議首先，我們來看一下A3上本身質(zhì)數(shù)A3上平臺8#-15#，容積率0.85，計容建面合計4.09萬方四、A3上平臺本體分析樓棟套數(shù)（套）體量（萬方）層數(shù)8#480.718+19#420.627+110#360.47911#160.21812#360.47913#280.417+114#480.58815#420.627+1合計2964.09——1、位置：A3上平臺緊鄰A2組團及B組團用地，背靠鴻恩寺公園，距幼兒園、小學、公交車站較近；2、規(guī)劃：A3上平臺住宅體量約4.09萬方，共規(guī)劃8棟9F住宅，總計296套；3、優(yōu)劣勢：較A3下平臺有更好城市景觀，更加便捷，更加幽靜，但臨馬路部分靠變電站，有噪音及輻射污染。下平臺上平臺9810111213141516172118192022幼兒園主入口下平臺在售2324B地塊保利山莊海棠A3上平臺A3上平臺地勢較高，視野較好，臨近變電站為最大不利因素北至：鴻恩寺森林公園背后南至：海棠A3下平臺西至：保利山莊洋房區(qū)東至：三灣路、變電站洋房區(qū)現(xiàn)房呈現(xiàn)，社區(qū)成熟度較高，市場口碑較好，認知度高，對項目表現(xiàn)有積極作用。處于鴻恩寺公園背后，環(huán)境較好，地勢較高，呈現(xiàn)較好的觀江視野。接近三灣路，附近有變電站，對社區(qū)有較大影響緊鄰下平臺，視野較好。臨鴻恩實驗學校，通過嘉華大橋直達主城各區(qū)。四、A3上平臺本體分析SA3上純墅區(qū)洋房優(yōu)勢明顯，需要完善配套，提升產(chǎn)品價值O較其他組團，更接近輕軌站點；產(chǎn)品舒適度高，考慮洋房客戶基本需求；大盤7年發(fā)展，老業(yè)主眾多，有老帶新優(yōu)勢。保利山莊現(xiàn)房呈現(xiàn)，對項目呈現(xiàn)性有積極左右。T與照母山片區(qū)房企形成競爭，品牌房企以價換量，競爭壓力大；區(qū)域就本項目一個，單獨炒作區(qū)域較為困難；競品有良好的學校、商業(yè)、交通配套，對項目沖擊力大。地勢高，采光良好，觀江視野好。距離公交站更近，交通方便快捷；緊鄰鴻恩寺公園，環(huán)境有保證；純墅區(qū)洋房，體驗感更強；產(chǎn)品符合市場主流。W靠近變電站，抗性較大；靠近學校和三灣路，有噪音影響；商業(yè)配套薄弱，生活不便；洋房片區(qū)入住率較低，居住氛圍不強。四、A3上平臺本體分析A3上產(chǎn)品思考市場1、舒適改善型洋房2、主流城市核心區(qū)舒適型洋房少3、二孩政策放寬客戶1、注重產(chǎn)品功能

2、對舒適型要求提高3、對環(huán)境體驗看重本體1、地勢高，城市景觀更佳2、更親自公園，環(huán)境更優(yōu)3、公交站臺更近，交通更便利

A3上產(chǎn)品思考在市場、客戶、本體三大維度保障下：尋求低總價與高舒適度的平衡最大化兼容A2A3優(yōu)勢四、A3上洋房產(chǎn)品建議

空間尺度做足豐富產(chǎn)品線

平層比例擴大高產(chǎn)品贈送整體原則市場與自身情況兼顧考慮以118-140㎡平層為主力戶型，保持產(chǎn)品競爭優(yōu)勢合理規(guī)劃尺度空間，新增大面寬橫廳設(shè)計，打造洋房體驗感平層比例擴大，退臺設(shè)計，戶戶露臺，贈送面積大端頭設(shè)計大面積戶型產(chǎn)品，合理利用景觀資源，豐富產(chǎn)品線

套內(nèi)套數(shù)占比平層1259618%1249618%1189618%13914828%躍層138469%135469%合計

528100%建議方案平層整體比例上升至82%，主力戶型為139平米增加空間舒適度，四個臥室保證15㎡以上；躍層整體比例下降至18%，保留頂躍和底躍戶型，平層產(chǎn)品面積段控制118-138㎡，控制總價，提升去化速度；原計劃部方案建面套數(shù)配比平層11314828%131509%躍層96326%106204%1328817%1359819%171469%186469%合計528100%18%37%63%82%四、A3上洋房產(chǎn)品建議8#——15#：1、建議設(shè)計大面寬橫廳產(chǎn)品，采用戶戶退臺設(shè)計，保留頂躍和底躍，增加洋房舒適度和設(shè)計感。2、打造118-138㎡四房產(chǎn)品，戶型設(shè)計方正科學，增加贈送面積。9810111213141516172118192022幼兒園主入口下平臺在售2324四、A3上洋房產(chǎn)品建議8#9#10#11#12#13#14#15#：1、建議修建大面寬產(chǎn)品，橫廳設(shè)計，功能上實現(xiàn)了禮儀區(qū)、會客區(qū)、居住區(qū)、功能區(qū)的完全分離?？蛷d和餐廳都面臨采光面，增加了整個廳的觀景面，增加洋房舒適度。2、層層退臺，戶戶露臺設(shè)計，增加外立面豐富度，提高產(chǎn)品贈送率。3、底躍提高贈送面積，豐富產(chǎn)品線。4、建議設(shè)計118-138㎡四房產(chǎn)品，保證每個功能區(qū)間有舒適的尺度，保證洋房的基本居住需求。大面寬橫廳設(shè)計退臺設(shè)計底躍超高性價比四、A3上洋房產(chǎn)品建議四、（二）A3上洋房產(chǎn)品建議：經(jīng)典戶型銷售面積110㎡贈送面積19%優(yōu)勢1、布局合理，動靜分區(qū)明確；2、客廳橫廳設(shè)計，采光通風性俱佳；3、主臥配景觀陽臺，舒適度高；4、多陽臺設(shè)計，提高贈送率。劣勢次臥正對主臥，私密性較差。萬科金色悅城銷售面積104㎡使用面積約259㎡贈送比例59.80%贈送內(nèi)容陽臺半面積，飄窗全面積，雙層挑空贈送（全面積）；戶型綜合點評頂躍戶型，二層全挑空贈送，外加閣樓配置，居住空間感極強；華宇天宮花城銷售面積132㎡使用面積140.3㎡贈送比例6%戶型點評四室兩廳雙衛(wèi)設(shè)計，戶型方正，主臥套房設(shè)計，功能性強。香港置地約克郡A3上產(chǎn)品思考在做好產(chǎn)品設(shè)計的基礎(chǔ)上：做足項目優(yōu)勢價值解讀放大地段、環(huán)境、資源競爭優(yōu)勢同時示范區(qū)、樣板區(qū)提升客戶體驗成熟大盤純墅社區(qū)四、A3上平臺價值體系板塊勢能2017年，觀音橋商圈由現(xiàn)在的1.5平方公里擴展至3平方公里，實現(xiàn)區(qū)域升級擴容。千億商圈核心物業(yè)板塊，觀音橋擴容利好首惠區(qū)域。便捷交通四路：三灣路、華新分流道、北濱路、鴻恩寺隧道三橋：嘉華大橋、渝澳大橋、石門大橋縱橫，暢達主城；雙輕軌：通過輕軌3/5號線，多維立體交通方便快捷。兩大公園鴻恩寺森林公園：重慶頗負盛名的城市中心公園之一。重慶兒童公園：為孩子打造屬于自己的樂園。純墅區(qū)洋房千萬級別墅及保利山莊打造觀音橋純墅區(qū)，洋房社區(qū)體驗更加純粹。教育完備從幼兒園到中學的教育培養(yǎng)：生生森林幼兒園、鴻恩實驗學校、苗兒石小學校、兩江國際實驗小學一站式教育。大盤優(yōu)勢30萬方風情商業(yè)街、540畝陶然居鴻恩坊、3000㎡大型生活超市、若比鄰商業(yè)，打造社區(qū)餐飲、休閑、購物為一體的一站式便捷商業(yè)圈。四、A3上洋房示范區(qū)建議建筑未動，綠化先行，打造新古典主義景觀示范區(qū)四、A3上洋房樣板間建議裝修風格選用現(xiàn)代風格，時尚簡約，突出時尚、舒適、浪漫的特點，突出大面寬橫廳的舒適度和設(shè)計感。A3上產(chǎn)品思考在保障項目基礎(chǔ)價值體現(xiàn)建立的前提下：尋求營銷戰(zhàn)術(shù)的突破產(chǎn)品包裝出奇四、（三）A3上產(chǎn)品包裝空間尺度，山莊海棠真正的底牌保利山莊海棠——闊朗洋房Space

&Pure純粹洋房，洋房市場區(qū)隔的武器四、（三）A3上產(chǎn)品包裝闊朗體系構(gòu)建客廳闊朗廚房闊朗露臺闊朗樓梯闊朗戶型闊朗產(chǎn)品闊朗景觀闊朗建議打造106㎡-170