河南省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點處理考試試題

河南省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點處理考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列屬于流動資產(chǎn)的是。

A：長期投資

B：固定資產(chǎn)

C：無形資產(chǎn)

D：應(yīng)收賬款

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元／㎡的住房，首付款為30％，其余申請年貸款利率分別為4.8％和7.2％的公積積和商業(yè)貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為元。

A：1297.91

B：3584.01

C：4881.93

D：5158.71

E：借款合同3、估價對象房地產(chǎn)2006年的純收益為500萬元，預(yù)計2007年到2011年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，該房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命45年，土地使用權(quán)于2042年到期，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則用未來數(shù)據(jù)資本化法計算的該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價格為。

A：6825萬元

B：6866萬元

C：6203萬元

D：6713萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與__。

A．意愿

B．途徑

C．能力

D．動機(jī)5、折價處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)參照__。

A．原購買價

B．重建價格

C．重置價格

D．市場價格6、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125㎡，套內(nèi)墻體面積為20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25㎡．該套住宅每平方米建筑面積的價格為．【2004年考題】

A：1667元／㎡

B：1765元／㎡

C：1875元／㎡

D：2000元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場前景好將產(chǎn)生5680萬元凈現(xiàn)值；如果市場狀況一般將產(chǎn)生2450萬元凈現(xiàn)值；如果市場前景不好，則將產(chǎn)生-3680萬元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場前景為：好的概率45％；一般概率35％；不好的概率20％。則該項目的期望值為萬元。

A：2677.50

B：3680.60

C：4003.50

D：5356.80

E：借款合同8、房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的。

A：成交價格

B：理論價格

C：評估價值

D：市場價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、《住宅質(zhì)量保證書》對于保修項目的保修期限約定為3年的是__。

A．門窗翹裂

B．衛(wèi)生潔具

C．供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備

D．屋面防水10、下列關(guān)于保險的職能說法有誤的一項是__。

A．分散危險的職能是指有共同危險損失顧慮的經(jīng)濟(jì)單位和個人將偶然性危險視同必然性危險，在危險發(fā)生之前就聚集資金，危險發(fā)生后將這筆資金用于遭受損失的經(jīng)濟(jì)單位和個人，使損失分散給眾人

B．融通資金職能發(fā)揮得越好，保險公司的投資收益越高，就可以彌補負(fù)債業(yè)務(wù)的不足或虧損，為采取較低的保險費征收標(biāo)準(zhǔn)，吸引更多的保險費收入創(chuàng)造條件

C．在各種保險中，政策保險最能體現(xiàn)分配職能

D．保險人參與防災(zāi)防損活動，可以提高社會的防災(zāi)防損能力

11、行政裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起__日內(nèi)做出。

A．15

B．30

C．45

D．6012、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于__。

A．社會因素

B．環(huán)境因素

A：1800

B：2040

C：2100

D：2380

E：借款合同2、根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為__。

A．成本加成定價法

B．目標(biāo)定價法

C．撇脂定價法

D．認(rèn)知價值定價法3、在房地產(chǎn)估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括__。

A．估價目的、估價原則、估價對象

B．估價目的、估價原則、估價時點

C．估價原則、估價對象、估價時點

D．估價目的、估價對象、估價時點4、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括。

A：開發(fā)項目的選址定點審批

B：規(guī)劃設(shè)計條件審批

C：規(guī)劃設(shè)計方案審批

D：核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

E：核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書5、建筑材料與水有關(guān)的物理性質(zhì)有等。

A：孔隙率

B：抗?jié)B性

C：抗凍性

D：彈性和塑性

E：耐磨性6、估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個__的價值。

A．特定時段

B．任何一時段

C．特定時間

D．任意時間7、保險的基本原則不包括__。

A．最大誠信原則

B．最低保險原則

C．保險利益原則

D．近因原則8、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以__元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．90009、在正常情況下拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格三者之間的關(guān)系為__。

A．拍賣價格>招標(biāo)價格>協(xié)議價格

B．拍賣價格>協(xié)議價格>招標(biāo)價格

C．招標(biāo)價格>拍賣價格>協(xié)議價格

D．招標(biāo)價格>協(xié)議價格>拍賣價格10、我國經(jīng)營性金融機(jī)構(gòu)，包括。

A：商業(yè)銀行

B：政策性銀行

C：非銀行金融機(jī)構(gòu)

D：中國銀行

E：中國人民銀行

11、城市環(huán)境噪聲污染的特征包括。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識試題)

A：能量污染

B：感覺公害

C：生活污染

D：局限性污染

E：空氣污染12、__是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資源，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

A．中介管理機(jī)構(gòu)

B．房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)

C．房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

D．房地產(chǎn)質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)13、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進(jìn)行風(fēng)險分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠桿分析14、取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑包括。

A：通過行政劃撥方式(含征收集體土地)取得

B：通過國家出讓方式取得

C：通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式(如買賣、贈與或者其他合法方式)取得

D：通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得

E：通過土地抵押方式取得15、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。

A：建筑平面布置

B：朝向、樓層

C：環(huán)境景觀

D：土地開發(fā)程度

E：房屋完損等級16、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有。

A：交通便捷程度

B：朝向、樓層

C：周圍環(huán)境和景觀

D：建筑規(guī)模

E：外部配套設(shè)施17、當(dāng)年名義利率一定時，按月計息時，實際利率應(yīng)__。

A．大于名義利率

B．小于名義利率

C．等于名義利率

D．等于周期利率18、反映社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總體在某一時點上的狀況指標(biāo)被稱為。

A：時點指標(biāo)

B：相對指標(biāo)

C：時期指標(biāo)

D：平均指標(biāo)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、下列屬于建筑物折舊的是__。

A．物質(zhì)折舊

B．功能折舊

C．經(jīng)濟(jì)折舊

D．結(jié)構(gòu)折舊

E．性質(zhì)折舊20、下列不屬于金融范疇的是__。

A．貨幣

B．信用

C．商品

D．銀行21、下列用地中，可以采取劃撥方式取得使用權(quán)的有。

A：商品住宅小區(qū)用地

B：加油站用地

C：縣人民公園用地

D：軍事設(shè)施用地

E：造紙廠用地22、有一宗房產(chǎn)交易，成交價格為3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%，其一次支付的實際成交價格為__元/m2。

A．3000

B．2700

C．2914

D．250023、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于等。

A：收益法中預(yù)測未來的租金

B：市場法中對可比實例成交價格進(jìn)行交易情況調(diào)整

C：填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

D：比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的潛力

E：成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格24、不可能引