成都五塊石商業(yè)中心項(xiàng)地目策劃書(shū)

五塊石商業(yè)中心項(xiàng)目策劃書(shū)（建議案）成都天地同堂廣告策劃有限責(zé)任公司Evaluation

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Ltd.前言2004年2月19日收到貴公司的《廣告代理服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)書(shū)》后，立即組建“五塊石商業(yè)中心項(xiàng)目服務(wù)小組”對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了分析研究。經(jīng)過(guò)多次討論，草擬以下《五塊一些建議。層層深入，闡述我們的觀點(diǎn)與操作方案。請(qǐng)見(jiàn)諒，這份《五塊石商業(yè)中心策劃書(shū)》是在無(wú)正規(guī)的《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》作為科學(xué)依據(jù)基礎(chǔ)下草擬的，只是展示公司的能力，以及對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目的初步理解，有所偏頗待以后進(jìn)一步修正。石商業(yè)中心項(xiàng)目策劃書(shū)》E。策v劃a書(shū)l主u體a分為t三i大o部n分，o我n們l賣(mài)y什么.？——賣(mài)給誰(shuí)？——怎么賣(mài)？前兩個(gè)部分讓我們共同去了解市場(chǎng)、了解產(chǎn)品、剖析出產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的ated

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A差s異p性o，產(chǎn)s品e會(huì).在S今l后i的銷d售e中s出現(xiàn)f的o瓶r頸，.第N三E部T分就3是.如何5解C決l這些i問(wèn)e題n提t(yī)出的ProfiCopyright

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Ltd.第一部分、我們的產(chǎn)品A、項(xiàng)E目va基l本ua的ti情o況n

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場(chǎng)20情04況-2011

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Ltd.C、產(chǎn)品的情況D、小結(jié)A、項(xiàng)目基本的情況成都【五塊石商業(yè)中心】項(xiàng)目，位于城北五塊石蓉北商貿(mào)大道旁，占地約75畝，合5萬(wàn)平米，建筑面積約8萬(wàn)平米。目前項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位為家居類生活用品，是一個(gè)立足成都，面向西南，批零兼營(yíng)的一站式購(gòu)物型“家居生活用品超級(jí)市場(chǎng)”。2、她位于北門(mén)商圈的五塊石區(qū)域。3、她是一個(gè)批零兼營(yíng)的專業(yè)市場(chǎng)4、她賣(mài)的是“家居生活用品”。通過(guò)以上總結(jié)的四個(gè)方面的特點(diǎn)，我們深入了解這幾個(gè)方面的市場(chǎng)情況。Evaluation

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Profi我們把產(chǎn)品進(jìn)行分析：Copy1r、i她g是h一t個(gè)2成0都0商業(yè)4地-產(chǎn)2。011

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Ltd.表（1）2002年全年與2003年（1—10月）商業(yè)用房同比增幅比較圖B、市場(chǎng)情況一、成都商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀1、投資增勢(shì)強(qiáng)勁，空置面積偏高。Evaluation

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Ltd.表（2）2003年1—11月市區(qū)各方位商業(yè)用房供求狀況（單位：萬(wàn)平米）B、市場(chǎng)情況一、成都商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀2、城南商業(yè)用房供給旺盛，城北需略大于供。Evaluation

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Ltd.B、市場(chǎng)情況一、成都商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀3、商業(yè)用房的供應(yīng)主要集中在2—3環(huán)內(nèi)環(huán)以內(nèi)

內(nèi)環(huán)至一環(huán)

一至二環(huán)二至三環(huán)三環(huán)外銷售

11.62

5.13

14.19

35.03

1.83內(nèi)環(huán)至一環(huán)和二至三環(huán)的商業(yè)用房供大于求。商業(yè)用房的供應(yīng)主要集中在2-3環(huán)，共有51.53萬(wàn)平米面市，同比增長(zhǎng)一倍左右，銷售了35.03萬(wàn)平米，還有近16萬(wàn)平米有待2004年進(jìn)一步消化。Evaluation

only.分at、ed我wi們t商h業(yè)的用A房s產(chǎn)po供s品給e.Sl11i.6d4

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Ltd.表（3）2003年1—11月成都市各環(huán)域商業(yè)用放供求狀況（單位：萬(wàn)平米）圖（1）北門(mén)商圈構(gòu)成圖B、市場(chǎng)情況二、北門(mén)商圈及五塊石區(qū)域的現(xiàn)狀1、北門(mén)商圈的現(xiàn)狀Evaluation

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Ltd.B、市場(chǎng)情況二、北門(mén)商圈及五塊石區(qū)域的現(xiàn)狀2、五塊石區(qū)域的環(huán)境。1)

區(qū)域簡(jiǎn)介

2)

目前存在的問(wèn)題交通發(fā)達(dá)配套情況整體形象差、購(gòu)物環(huán)境差。配套設(shè)施落后。媒體對(duì)該地區(qū)宣傳力度不夠。市場(chǎng)缺乏強(qiáng)有力的管理。Evaluation

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Ltd.分、我們的產(chǎn)品B、市場(chǎng)情況二、北門(mén)商圈及五塊石區(qū)域的現(xiàn)狀3、五塊石區(qū)域的發(fā)展1)

政府的規(guī)劃按照政府2004年規(guī)劃，將重新調(diào)整五塊石區(qū)域的商品交易市場(chǎng)布局和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展與建立“現(xiàn)代藥品配送中心”相配套的餐飲、旅店、金融、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)等相關(guān)服務(wù)業(yè)，在本區(qū)域建西部最大的藥品流通中心；加大環(huán)境整治力度，重新規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)大道，力度，改善治安環(huán)境；借沙河改造契機(jī)，美化五塊石區(qū)域周邊環(huán)境。2)

功能規(guī)劃五塊石區(qū)域的城市功能主要為商貿(mào)，但又另外有居住、休閑兩大功能，按照規(guī)劃，將五塊石區(qū)域建設(shè)成西部乃至全國(guó)規(guī)模最大、市場(chǎng)次序規(guī)范、質(zhì)量有保證、流通功能完善、管理現(xiàn)代化、交易國(guó)際化集“物流、人流、信息流、資金流”于一體的醫(yī)藥流通中心。建成后五塊石區(qū)域?qū)⒊蔀橐葬t(yī)藥流通中心市場(chǎng)為主，五塊石電子電器市場(chǎng)、西南酒店用品中心、糧油市場(chǎng)、大西南茶葉批發(fā)市場(chǎng)、貨運(yùn)市場(chǎng)、輕紡城等若干小的專業(yè)市場(chǎng)為輔，集市場(chǎng)商貿(mào)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、金融、商住、餐飲、酒店、娛樂(lè)、衛(wèi)生、文化、休閑于一體的黃金商圈。Evaluation

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Profi盡快打C通o五p塊y石r區(qū)i域的g區(qū)h間t通道2，0合0理4疏-導(dǎo)人2流0、1車1流、A物s留p；o加大s社e會(huì)治P安t綜y合整L治td.專業(yè)市場(chǎng)正日趨規(guī)范化，布局日趨合理化，規(guī)模也越來(lái)越大，經(jīng)營(yíng)由過(guò)去的各B、市場(chǎng)情況二、五塊石區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)1、專業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀2、專業(yè)市場(chǎng)E的v發(fā)al展u趨a勢(shì)tion

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Profi自C為o戰(zhàn)轉(zhuǎn)p向y規(guī)r模i經(jīng)g營(yíng)h，吸t引2更多0的0人4氣-，2增0添更1多1的商A氣s。pose

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Ltd.四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授吳豐在點(diǎn)評(píng)“藍(lán)光·金荷花國(guó)際時(shí)裝城”總結(jié)的新型批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)該是：以現(xiàn)代MALL式建筑應(yīng)用于批發(fā)市場(chǎng)，集整合批發(fā)、零售、展示、

配送、電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)為一體的批發(fā)商業(yè)物業(yè)。B、市場(chǎng)情況四、經(jīng)營(yíng)“家居生活用品”可類比專業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀Evaluation

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Ltd.B、市場(chǎng)情況四、經(jīng)營(yíng)“家居生活用品”可類比專業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀1、搶灘、圈地運(yùn)動(dòng)2、北門(mén)飾飾E材v中al轉(zhuǎn)u基a地tion

only.分at、ed我wi們th的As產(chǎn)po3s、品e商.機(jī)S下li的d洗e牌s運(yùn)f動(dòng)or

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ProfiCop4y、r“i一g站ht式”20消0費(fèi)4、-服20務(wù)1成1為A發(fā)s展p趨os勢(shì)e

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Ltd.在老百姓的意識(shí)上成都市依然沒(méi)有大而全的家居類生活用品的專業(yè)市場(chǎng)，一個(gè)新家庭裝修組成起碼要跑5個(gè)專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)物品，富森·美家居去購(gòu)買(mǎi)地板、墻磚——九眼橋輝煌燈市城去購(gòu)置燈具——羊西線去購(gòu)置廚衛(wèi)用品——荷花池購(gòu)買(mǎi)裝飾用品——國(guó)美購(gòu)置家電等等。消費(fèi)者迫切需要不僅是豐富的產(chǎn)品選擇，更需要完善的售前、售中、售后“一站式”消費(fèi)、服務(wù)的專業(yè)市場(chǎng)。富森·美家居、府河材料市場(chǎng)已向消費(fèi)者所需求的方向發(fā)展、完善，并已嶄露頭角。C、產(chǎn)品的情況一、項(xiàng)目的自身的情況1、項(xiàng)目可稱為“MALL”

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析3、配套情況Evaluation4、on鋪l位y布.局規(guī)劃分at、ed我wi們th的As產(chǎn)pos品e.Slides

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Ltd.C、產(chǎn)品的情況一、項(xiàng)目的自身的情況Evaluation

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Ltd.C、產(chǎn)品的情況二、可類比項(xiàng)目情況1、五塊石區(qū)域內(nèi)專業(yè)商鋪業(yè)態(tài)、銷售價(jià)格、租金及出租率情況2、臨街商鋪和社E區(qū)v商a鋪l情ua況tion

only.分at、ed我wi們th的As3產(chǎn)p、o銷s品售e可.類S比li項(xiàng)d目e情s況for

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ProfiC4o、p經(jīng)y營(yíng)r可i類g比ht項(xiàng)目2情0況04-2011

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Ltd.D、小結(jié)——有市場(chǎng)，但有一定阻力一、產(chǎn)品的SWOT分析分at、ed我wi們th

Aofi成功點(diǎn)阻力點(diǎn)S-項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

Evaluat區(qū)域位置好、交通優(yōu)越、成熟的市場(chǎng)的?s項(xiàng)產(chǎn)p目o規(guī)模s品化e，建.筑S設(shè)計(jì)l相i對(duì)d超前e，s時(shí)尚f、舒or適、人性化，購(gòu)物環(huán)境好，具備新型批發(fā)市場(chǎng)的設(shè)計(jì)要求。Copyright

2004-2投資商實(shí)力雄厚，而且是有一定知名品牌的新加坡仁恒集團(tuán)。iW-o項(xiàng)目n劣勢(shì)only.五塊石區(qū)域環(huán)境和形象差。.?N鋪面E面T積較3大，.銷5售總C金額l高i，能e承n受投t資Pr的目標(biāo)客戶群少。0?1我1們項(xiàng)A目離s傳p統(tǒng)的o飾s材e中轉(zhuǎn)基P地t的y北門(mén)一L帶td較遠(yuǎn)。O-項(xiàng)目機(jī)會(huì)T-項(xiàng)目威脅區(qū)域環(huán)境即將改變。政府向東、向南的發(fā)展城市副中心的規(guī)劃。藍(lán)光的“金荷花”項(xiàng)目的先前推出，有助于北門(mén)商圈在形象上的提升，還能讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。五塊石區(qū)域?qū)⒁?guī)劃為“現(xiàn)代藥品配送中心”有一定影響。歐倍德的入住，府河建材市場(chǎng)與富森·美家居的發(fā)展對(duì)招商有所影響。五塊石玩具城的低價(jià)位入市，對(duì)我們產(chǎn)品的售價(jià)有所影響。.【五塊石商業(yè)中心】是集批發(fā)、購(gòu)物、展示、配送、觀光、休閑、行政辦公等服務(wù)于一體的“一站式”面向成都市及西南地區(qū)的“家居生活用品”現(xiàn)代采購(gòu)中心。——西部家居生活用品休閑采購(gòu)中心3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)補(bǔ)充定位建議【五塊石商業(yè)中心】是以經(jīng)營(yíng)中高檔、品牌產(chǎn)品的各類家居生活用品為主的，為配合新型專業(yè)市場(chǎng)的需求還經(jīng)營(yíng)餐飲、休閑、辦公服務(wù)性項(xiàng)目。D、小結(jié)二、產(chǎn)品的定位補(bǔ)充建議1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位補(bǔ)充建議項(xiàng)目業(yè)E態(tài)v定a位l：ua街t鋪i+o超n市o相n結(jié)l合y的業(yè)態(tài)。.分at、ed我wi們th的As2產(chǎn)p、o項(xiàng)s品目e功.能S補(bǔ)li充d定e位s建f議or

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Ltd.第二部分、我們的消費(fèi)者從目前對(duì)商業(yè)樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)人群的購(gòu)買(mǎi)目的分析：20%的投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪的目的是為了自用。有70%以上的投資者表示，購(gòu)買(mǎi)商鋪是為了投資，其中10%左右的投機(jī)商純粹是為了在買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出中賺取差價(jià)。所以我們主要目標(biāo)客戶群是投資者。我們投資者對(duì)產(chǎn)品而言所關(guān)心的是什么？Evaluation

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Ltd.A、投資者1、投資者的地域劃分總體48.57住宅

21.27辦公用房7.00254.59224.033.58單位購(gòu)買(mǎi)市區(qū)人口市郊區(qū)人口商業(yè)用房3.254.381.03外地個(gè)人

282.18

255.26

3.25

3.62從上表顯示，外地人口的購(gòu)買(mǎi)數(shù)已超越市區(qū)人口占第一位，2003年1-11月外地個(gè)人在成都市區(qū)購(gòu)買(mǎi)的商品房總

量達(dá)282.18萬(wàn)平米，占總量的43.0%，市郊區(qū)個(gè)人購(gòu)房70.29萬(wàn)平米，占10.7%，兩者相加已達(dá)53.7%。外地人已

經(jīng)成為成都商品房消費(fèi)領(lǐng)域的中堅(jiān)力量。外地人成為購(gòu)房主力與成都市特殊的人口結(jié)構(gòu)及地理位置是分不開(kāi)的，成都市區(qū)目前的流動(dòng)人口約有100多萬(wàn)，而市區(qū)總?cè)丝诩s300多萬(wàn)，因此，人口結(jié)構(gòu)上的開(kāi)放性使得很多外地人

購(gòu)房成為一種趨勢(shì)；而且成都作中國(guó)西南的重鎮(zhèn)，其強(qiáng)烈的輻射作用也使得外地人到成都置業(yè)投資。70E.2v9aluat60i.2o0n

only0..96a、te我d

w們it的h的A消spo費(fèi)se者.表S（l8）i2003d年1e—1s1月成f都市o區(qū)新r建商.品銷N售消E費(fèi)T者狀況3（.單位5：萬(wàn)平C方l米）ient

Profi本C地o投p資y者，r仍i占g主h要t份額2004-2011

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外地投資者和區(qū)域市場(chǎng)的投資戶、周邊下級(jí)城市的投資戶，特別關(guān)注溫州人及二級(jí)城市。、我們的的消消費(fèi)者A、投資者2、投資者的投資偏向各種類型的商鋪對(duì)投資者而言是“蘿卜青菜，各有所愛(ài)”，28%的投資者熱衷沿街商鋪、24%的投資

者喜歡社區(qū)商鋪，20.3%的投資者傾向?qū)I(yè)市場(chǎng)商鋪，19.9%的投資者可能會(huì)投資商廈、購(gòu)物中心商鋪，來(lái)自戴德梁行的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，20-80平方米的小型商鋪依然是投資者的最愛(ài)，尤其是40-80平方米的商鋪?zhàn)畋豢春茫?8.4%的投資者選擇商鋪的面積為20-80平方米。30%左右的投資者看好成熟市場(chǎng)，而40%的投資者看好新城區(qū)商業(yè)用房，30%的投資者視具體情況而定。3、投資者在哪兒？?成都市及外地的投資者?市場(chǎng)其它片區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶和周邊城市市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶。他們既是投資者又是經(jīng)營(yíng)者，購(gòu)買(mǎi)幾個(gè)鋪面，經(jīng)營(yíng)狀況良好就開(kāi)多家店，經(jīng)營(yíng)不景氣就將鋪面轉(zhuǎn)租?；蛘弑旧砭褪羌揖咏ú膶I(yè)市場(chǎng)內(nèi)做批發(fā)生意的，以前沒(méi)有鋪面現(xiàn)在自購(gòu)鋪面打算長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)下去。另有54.4%的投資者對(duì)投資異地商鋪E感v興趣a。luation

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Ltd.B、經(jīng)營(yíng)者成都市區(qū)和周邊個(gè)體消費(fèi)者外地批發(fā)商本地周邊區(qū)域的小商裝修公司1、以經(jīng)營(yíng)中高檔，品牌產(chǎn)品的各類生活家電；餐具燃具、抽油煙機(jī)、熱水器；衛(wèi)浴潔具；門(mén)鎖小五金、金屬掛件；窗簾布藝、紡織品床上用品；工藝品、墻紙、玻璃鏡等裝飾品；燈飾照明產(chǎn)品；墻地磚、地板、涂料、實(shí)木門(mén)等裝飾建材產(chǎn)品的廠家、及代理商。2、中大型商戶以薄利多銷作經(jīng)營(yíng)目E標(biāo)v。aluation

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with3、A租s金承p受o力較s中e高。.Slides

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Profi、我們的消費(fèi)者CopyCr、ig消ht費(fèi)2者004-2011

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Ltd.第三部分、我們?cè)趺醋觯客ㄟ^(guò)以上對(duì)市場(chǎng)、對(duì)產(chǎn)品、對(duì)消費(fèi)者的研究分析，我們從如何提高產(chǎn)品的銷售價(jià)位這個(gè)出發(fā)點(diǎn)引出如何成功操作本項(xiàng)目的一些觀點(diǎn)和看法。任何一個(gè)營(yíng)銷推廣策劃工作的最終目的是要通過(guò)營(yíng)銷推廣保證項(xiàng)目營(yíng)銷任務(wù)的完成。作為一個(gè)專業(yè)的、為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的公司，不光是順利的輔助完成銷售任務(wù)，更重要的是站在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)E者v的a角度l，u為他a考t慮如i何o降n低風(fēng)險(xiǎn)o，n如l何產(chǎn)y生.利潤(rùn)最大ated

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Ltd.A、營(yíng)銷初步方案表（9）2003年1—11月成都商品房各類物業(yè)的價(jià)格狀況統(tǒng)計(jì)（單位：萬(wàn)平米）如表所示通過(guò)我公司前期的初步調(diào)查，蓉城北商貿(mào)大道周邊的一樓商鋪售價(jià)基本在12000—20000元/平方米之間。而成都市目前商業(yè)用房雖然在10000—15000元/平方米區(qū)間價(jià)上的銷售量也都有較明顯的增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)106.59%，20000平米以上的銷售增幅也增長(zhǎng)了95.19%。但商業(yè)用房的成交主力價(jià)在10000元/平米以下，高于10000元/平米需求就急劇下降，在這個(gè)點(diǎn)上形成了強(qiáng)大的抗力。Evaluation

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Ltd.A、營(yíng)銷初步方案問(wèn)題：如何沖破銷售價(jià)格抗力，提升銷售價(jià)格？我們樓盤(pán)目前不具備高價(jià)開(kāi)盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，但我們又必須即“穩(wěn)”又“贏”的沖破抗力。先招商，后售房。給投資者足夠的信心，給產(chǎn)品價(jià)格足夠的支撐點(diǎn)。通過(guò)上面的分析，我們假設(shè)項(xiàng)目分為六個(gè)階段操作：Evaluation

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Ltd.A、營(yíng)銷初步方案一個(gè)檔次高、相對(duì)集中的批發(fā)市場(chǎng)，例如燈具在北門(mén)市場(chǎng)就無(wú)批發(fā)點(diǎn)。再招其他類建材產(chǎn)品及生活類產(chǎn)招商總策略建議：建議先緊后松，先主后散。招主力行業(yè)大戶，例如小家電引進(jìn)松下的四川代理公司，或者國(guó)內(nèi)海爾、長(zhǎng)虹等廠家形成家電基地。先招家電；餐具燃具、抽油煙機(jī)E、v熱水a(chǎn)器l；燈u飾a照t明產(chǎn)i品o。第n一，o它n需求l的y面積.較大，第二，它沒(méi)有a、te我d

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Profi給C予優(yōu)o惠p政策y，r例如i：g免h租金t裝修2期0等。04-2011

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Ltd.銷售總策略建議：價(jià)格低開(kāi)高走，制造緊張氣氛。低價(jià)位主推銷售100平方米左右的大鋪面，在價(jià)位提升時(shí)快速銷售小鋪面。150平方米以上根據(jù)鋪面大小進(jìn)行優(yōu)惠銷售。大鋪面可以先經(jīng)營(yíng)后銷售，經(jīng)營(yíng)者有優(yōu)先權(quán)購(gòu)買(mǎi)商鋪。A、營(yíng)銷初步方案階段分解對(duì)比表前期招商是主力，重中之重，對(duì)象是大商家、品牌商家，建議采取數(shù)據(jù)庫(kù)累計(jì)后進(jìn)行分析，選定客戶一對(duì)一談判。中期招商對(duì)象是建材市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者，DM單派送是最直接、最有效的。Evaluation

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Ltd.注意：B、賣(mài)點(diǎn)與主題廣告語(yǔ)的提煉二、【五塊石商業(yè)中心】具有以下地位：1、以經(jīng)營(yíng)“家居生活用品”為主題本土最大的“SHOPPINGMAIL”。2、相對(duì)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，為專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向。3、本項(xiàng)目即將改善五塊石專業(yè)市場(chǎng)新形象，是五塊石最有投資價(jià)值的商業(yè)樓盤(pán)。引領(lǐng)者的地位、品牌、本土化通過(guò)以上營(yíng)銷初步方案的初步確定，從推廣目的上來(lái)說(shuō)可分為三大塊：形象宣傳推廣、招商推廣、銷售推廣。由于目的不同推廣目標(biāo)群體也有所側(cè)重點(diǎn)，形象宣傳推廣的主要目標(biāo)群體是廣大消費(fèi)者，招商推廣的目標(biāo)群體是經(jīng)營(yíng)者，銷售推廣的目標(biāo)群體是投資者。群體不同，群體所需要的、要求的、喜歡聽(tīng)的就不一樣。Evaluation

only.一、【五塊石商業(yè)中心】在設(shè)計(jì)上具有以下特色：ated

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Profi、我們?cè)?1么、么立體花做園式街？鋪。2、C導(dǎo)o入園p林y綠化r，i強(qiáng)g化休h閑t功能2。004-2011

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Ltd.3、立體化的空中步行街，層層皆地鋪的感覺(jué)。4、建筑設(shè)計(jì)時(shí)尚、現(xiàn)代?；▓@式步行街、人性化、舒適感、時(shí)尚、現(xiàn)代B、賣(mài)點(diǎn)與主題廣告語(yǔ)的提煉三、【五塊石商業(yè)中心】十大賣(mài)點(diǎn)：1、這是一個(gè)成熟的商圈，是一個(gè)發(fā)展的市場(chǎng)2、最發(fā)達(dá)的交通體系聚集此處。3、規(guī)?；⑵放苹?、專業(yè)化。10、高度決定價(jià)值。Evaluation

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w們it怎h怎4A、么這s是p與o做政做府s共e同？.改善S五l塊i石環(huán)d境e中s最快f見(jiàn)效o益r、最.亮N麗的E一T道風(fēng)3景.線。5

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Profi5、最C舒o適p、最y時(shí)r尚i、最g美h麗t的購(gòu)2物天0堂0。4-2011

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Ltd.6、這不只是五塊石專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)版，更準(zhǔn)確的說(shuō)是21世紀(jì)跨度性專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品的領(lǐng)跑者7、“一站式”購(gòu)物、“一站式”服務(wù)。8、產(chǎn)品檔次高、品質(zhì)高、價(jià)格低。9.“用出租率來(lái)保障投資者的利益”。B、賣(mài)點(diǎn)與主題廣告語(yǔ)的提煉四、【五塊石商業(yè)中心】的招商優(yōu)勢(shì)：入市三大贏利基墻：Ev市a場(chǎng)l大u、a交t通i廣o、n人流only.足a、te我d

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Ltd.“全能商務(wù)管家”服務(wù)保障、“金鐘罩”安全保障、“金喇叭”傳播保障三大設(shè)計(jì)特色：花園式的購(gòu)物環(huán)境、雙層鋪面、100%的明亮，100%的展示B、賣(mài)點(diǎn)與主題廣告語(yǔ)的提煉項(xiàng)目名稱的建議：我們的項(xiàng)目是面對(duì)西部所有客戶群；我們的商家是面對(duì)西部所有的群消費(fèi)；我們是為上億人服務(wù)，我們是做上億人生意，我們的目標(biāo)是在上億人家中隨處可見(jiàn)我們的產(chǎn)品。所以我們有了“億家城”。通俗易懂，運(yùn)用方便，具有消費(fèi)市場(chǎng)指向性，有產(chǎn)品屬性指向，用數(shù)字量化出我們的奮斗目標(biāo)。億

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Ltd.B、賣(mài)點(diǎn)與主題廣告語(yǔ)的提煉項(xiàng)目主題廣告語(yǔ)建議：到億家城Ev，alu做at上io億n

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Ltd.到億家城，做上億人生意——生意經(jīng)3：3：3、我們?cè)踉趺疵醋?？C、項(xiàng)目推廣策略一、項(xiàng)目推廣策略突破這個(gè)瓶頸？——快速提高知名度。用實(shí)力給客戶群信心。以大氣勢(shì)的整版廣告帶動(dòng)大手筆戶外廣告，一夜間讓成都市80%的市民知道我們的產(chǎn)品。從銷售時(shí)間來(lái)說(shuō)，我們雖然避開(kāi)了藍(lán)光·金荷花項(xiàng)目的強(qiáng)銷期，但是藍(lán)光·金荷花項(xiàng)目依然對(duì)我們的項(xiàng)目有后震力。他與我們產(chǎn)品差異化很明顯，但相似之處很多，更重要的是他比我們先入市強(qiáng)占先機(jī)，并且已經(jīng)打出“升級(jí)版”與“新型批發(fā)市場(chǎng)”這張理念牌，是一個(gè)比較型的對(duì)手。比較理念的先進(jìn)性、比較規(guī)劃的合理性、比較管理的科學(xué)性、比較投資回報(bào)率…借勢(shì)、把敵人化為戰(zhàn)友。問(wèn)題一：如何突破五塊石區(qū)域形象差的影響力？五塊石區(qū)域“臟、亂、差”的E形象v，a讓l客戶u群a聯(lián)想t到i我們o產(chǎn)n品的o檔次n、l品y質(zhì)低.的感覺(jué)。如何能ated

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Ltd.問(wèn)題二：如何規(guī)避藍(lán)光·金荷花對(duì)產(chǎn)品造成的后震力？廣告的目的是銷售出產(chǎn)品，商鋪的推廣對(duì)象自然是投資者，但怎樣給這些投資者信心呢？從投資者的分析中我們了解到，投資者喜歡聽(tīng)什么？回報(bào)率和回報(bào)周期是從那兒來(lái)支撐的，歸總到底是這樣一個(gè)邏輯：根據(jù)我們的營(yíng)銷策略，是以招商帶動(dòng)銷售，所以我們最主要的推廣目標(biāo)是經(jīng)營(yíng)者，但由于階段重心不一樣，目標(biāo)有所側(cè)重點(diǎn)。C、項(xiàng)目推廣策略一、項(xiàng)目推廣策略問(wèn)題三：消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者誰(shuí)是我們主要的推廣目標(biāo)群？Evaluation

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Profi讓產(chǎn)C品o、p品y牌r給消i費(fèi)g者h(yuǎn)信t心—2—0讓0消4費(fèi)-者2給0經(jīng)1營(yíng)1者信A心s—p—o讓經(jīng)s營(yíng)e者P給t投資y者L信t心d.、我們?cè)踉趺醋?？但鋪面面積較小。我們項(xiàng)目規(guī)劃的商鋪都是40平米以上的，相對(duì)較大。所以我公司進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的分析和研究，建議一樓商鋪?zhàn)畹蛢r(jià)定為12000元/㎡。按慣例，地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣費(fèi)用通常按項(xiàng)目銷售額的2～5%計(jì)算，高者可達(dá)8%。結(jié)合當(dāng)前成都房市的實(shí)際情況及【五塊石商業(yè)中心】所處市場(chǎng)的具體情況，我們建議上【五塊石商業(yè)中心】項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣費(fèi)用按2%計(jì)算。即項(xiàng)目市場(chǎng)推廣費(fèi)用為：約1209萬(wàn)元C、項(xiàng)目推廣策略二、項(xiàng)目推廣費(fèi)用計(jì)劃草案1、項(xiàng)目推廣費(fèi)用通過(guò)我公司的初期調(diào)查，蓉城北商E貿(mào)大v道a周邊l的u一a樓商t鋪i售價(jià)o基n本在o130n00—l20y000.元/平方米之間，ated

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Ltd.表（11）階段性推廣費(fèi)用安排計(jì)劃表（12）區(qū)域性推廣費(fèi)用安排計(jì)劃C、項(xiàng)目推廣策略二、項(xiàng)目推廣費(fèi)用計(jì)劃草案2、由于本項(xiàng)目關(guān)系投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者，推廣面積較大應(yīng)采用交叉媒體投放。大E致v計(jì)a劃l費(fèi)u用a安ti排o比n例o如n下l：y.a、te我d

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Ltd.C、項(xiàng)目推廣策略二、項(xiàng)目推廣費(fèi)用計(jì)劃草案預(yù)算費(fèi)用的細(xì)分及基本內(nèi)容（單位：萬(wàn)元）Evaluation

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Ltd.第二階段：形象展示階段（開(kāi)盤(pán)） 時(shí)間：5—15日第三階段：前期銷售階段 時(shí)間：45—60日第四階段：中期招商階段 時(shí)間：30日第五階段：中期銷售階段 時(shí)間：30—60日第六階段：尾期招商、銷售階段 時(shí)間：直至銷售完成C、項(xiàng)目推廣策略三、階段性推廣策略及工作安排1、階段劃分Evaluation

only.為達(dá)成推廣目標(biāo)，我們將“五塊石商業(yè)中心”的推廣運(yùn)動(dòng)劃分為6個(gè)階段來(lái)完成。（依照a、te我d

w們it怎h怎A前么s期的p營(yíng)o做銷s階段e的？.劃分S）lides

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ProfiCo第一p階y段r：前i期g招h商階t段2004-20時(shí)間1：190日Aspose

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Ltd.C、項(xiàng)目推廣策略三、階段性推廣策略及工作安排2、策略分解前期招商階段E：v蓄a勢(shì)luation

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w們it怎h怎A么sp?o做s形e？象？.展S示l階i段d策e略s：造f勢(shì)or

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ProfiCo?py前r期i銷g售h階t段策2略0：0借4勢(shì)-2011

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