《資產(chǎn)評估》（李軍）440-7教案 第2課 資產(chǎn)評估的原則及假設(shè)

資產(chǎn)評估的原則及假設(shè)第資產(chǎn)評估的原則及假設(shè)第課2第課資產(chǎn)評估的原則及假設(shè)PAGE第課資產(chǎn)評估的原則及假設(shè)PAGE72PAGE8PAGE8

課題資產(chǎn)評估的原則及假設(shè)課時(shí)2課時(shí)（90min）教學(xué)目標(biāo)知識技能目標(biāo)：了解資產(chǎn)評估工作原則理解資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則理解資產(chǎn)評估的假設(shè)素質(zhì)目標(biāo)：培養(yǎng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的工作態(tài)度教學(xué)重難點(diǎn)教學(xué)重點(diǎn)：資產(chǎn)評估的原則教學(xué)難點(diǎn)：資產(chǎn)評估的假設(shè)教學(xué)方法講授法、問答法、討論法、教學(xué)用具電腦、投影儀、多媒體課件、教材教學(xué)設(shè)計(jì)第1節(jié)課：復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）案例導(dǎo)入（5min）傳授新知（33min）第2節(jié)課：復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）傳授新知（35min）→課堂小結(jié)（3min）→課后作業(yè)（2min）教學(xué)過程主要教學(xué)內(nèi)容及步驟設(shè)計(jì)意圖第一節(jié)課考勤

（2min）【教師】清點(diǎn)上課人數(shù)，記錄好考勤【學(xué)生】班干部報(bào)請假人員及原因培養(yǎng)學(xué)生的組織紀(jì)律性，掌握學(xué)生的出勤情況復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）【教師】請同學(xué)們說出：一般評估包括什么？一般評估包括企業(yè)上市資產(chǎn)評估、組建合資企業(yè)資產(chǎn)評估、企業(yè)股份制改造資產(chǎn)評估等?！緦W(xué)生】思考、發(fā)言通過復(fù)習(xí)檢查學(xué)生對上節(jié)課知識點(diǎn)的掌握情況案例導(dǎo)入

（5min）【教師】講述案例，并提問：“此例中的資產(chǎn)評估專業(yè)人員違反了哪些資產(chǎn)評估原則？”并隨機(jī)邀請學(xué)生回答乙企業(yè)是一家生產(chǎn)加工企業(yè)，因生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展要對生產(chǎn)線進(jìn)行更新?lián)Q代，需要轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)線的機(jī)器設(shè)備?，F(xiàn)委托甲評估機(jī)構(gòu)對該設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評估。甲評估機(jī)構(gòu)與乙企業(yè)簽訂了資產(chǎn)評估合約后，立刻開始了對該機(jī)器設(shè)備的評估分析。在甲評估機(jī)構(gòu)對乙企業(yè)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評估的過程中，乙企業(yè)為使自己的機(jī)器設(shè)備可以賣個(gè)好價(jià)錢，不斷通過送禮或請客吃飯等方式來賄賂相關(guān)資產(chǎn)評估專業(yè)人員，最終使得其資產(chǎn)的評估結(jié)果比按規(guī)定評估得到的結(jié)果高出十萬。【學(xué)生】】思考、討論、舉手發(fā)言【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，導(dǎo)入本節(jié)課題：資產(chǎn)評估的原則及假設(shè)通過案例導(dǎo)入的方法，引導(dǎo)學(xué)生思考，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣傳授新知

（33min）【教師】問題導(dǎo)入，并隨機(jī)抽取學(xué)生回答問題（1）資產(chǎn)評估工作原則有什么？（2）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則有哪些？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，開始新課題任務(wù)三熟悉資產(chǎn)評估的原則及假設(shè)一、資產(chǎn)評估的原則評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和評估準(zhǔn)則的規(guī)定，遵循資產(chǎn)評估的原則。資產(chǎn)評估的原則主要包括工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則。（一）資產(chǎn)評估工作原則資產(chǎn)評估的工作原則是指評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員在進(jìn)行評估工作時(shí)必須要遵循的原則，它是規(guī)范資產(chǎn)評估主體行為的準(zhǔn)則，主要包括獨(dú)立性原則、客觀公正性原則和科學(xué)性原則。1．獨(dú)立性原則兩層含義：一是評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，要求評估機(jī)構(gòu)應(yīng)是獨(dú)立公正的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，不依附于資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的任何一方，也不能與任何一方存在經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三方立場；二是評估工作的獨(dú)立性，要求評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員堅(jiān)守公正無私的原則，不受委托人及外界的意圖和壓力的影響，保證評估結(jié)果的真實(shí)性。2．客觀公正性原則兩層含義：針對評估主體來說，要求資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)認(rèn)真調(diào)查研究，以確鑿的事實(shí)和事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律為依據(jù)來進(jìn)行評估，堅(jiān)持實(shí)事求是的態(tài)度，不能主觀臆斷。第二，針對評估工作來說，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)充分收集市場資料，以市場為參照，以實(shí)際材料為基礎(chǔ)，使評估過程中的預(yù)測、推理和邏輯判斷等均有據(jù)可依，堅(jiān)持評估結(jié)果的客觀性。3．科學(xué)性原則第一，應(yīng)遵循科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)，需要根據(jù)特定的評估目的選用恰當(dāng)、合理的評估標(biāo)準(zhǔn)。第二，以科學(xué)的態(tài)度制訂評估方案，應(yīng)根據(jù)評估本身的規(guī)律性，結(jié)合資產(chǎn)評估的實(shí)際情況，確定合理的評估方案。第三，采用科學(xué)的評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估，必須嚴(yán)格注意評估方法與評估目的的匹配性，以及評估目的對評估方法的約束性?！窘處煛空埻瑢W(xué)閱讀知識拓展，并提出問題名稱：資產(chǎn)評估專業(yè)人員職業(yè)道德要求（詳情見教材）問題：職業(yè)道德要求里提到了對獨(dú)立性的要求，在實(shí)際發(fā)生時(shí)，你能做到回避嗎？無法回避時(shí)你會(huì)怎么做？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，講解新知（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是指在評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則為資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中的專業(yè)判斷提供技術(shù)依據(jù)。1．最高最佳使用原則是指資產(chǎn)雖在當(dāng)前情況下尚未發(fā)揮最大的效用，但在評估時(shí)，可以以其最佳使用狀態(tài)為基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)?？紤]以下幾種因素：①必須考慮該項(xiàng)資產(chǎn)使用的法律限制；②確定技術(shù)上是否可能；③確定財(cái)務(wù)上的可行性。例如，在經(jīng)濟(jì)改革浪潮中，土地價(jià)值的評定一般適用該項(xiàng)原則。2．評估時(shí)點(diǎn)原則是指評估是對資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)（評估基準(zhǔn)日）價(jià)值的估計(jì)，是對動(dòng)態(tài)資產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)實(shí)靜態(tài)反映。評估報(bào)告的結(jié)論為該評估基準(zhǔn)日的結(jié)論，評估師的價(jià)值意見為該評估基準(zhǔn)日的價(jià)值意見。3．預(yù)期收益原則是資產(chǎn)評估專業(yè)人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的依據(jù)，是指資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)基于其對未來收益的預(yù)期加以決定。資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預(yù)期收益量的多少。4．貢獻(xiàn)原則各生產(chǎn)要素價(jià)值的大小可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)來衡量，它主要用于由多個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)組成的整體資產(chǎn)。按照貢獻(xiàn)原則，單個(gè)資產(chǎn)要素的價(jià)值是由其對于整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)或當(dāng)其缺失時(shí)對整體資產(chǎn)的影響程度來決定的，而不是單獨(dú)地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的購買價(jià)或造價(jià)。例如，正常情況下，正常情況下，某企業(yè)盈利額。5．替代原則按照市場規(guī)律，在同一市場上具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)格。替代原則是指價(jià)格最低的同質(zhì)商品對其他同質(zhì)商品具有替代性。例如，“現(xiàn)在可口可樂價(jià)格上漲了，我放棄可樂可以得到更多的雪碧！”6．供求原則供給原則是指在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增長而下降。盡管商品價(jià)格并不隨供求變化成固定比例變化，但其變化的方向具有規(guī)律性。在進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，應(yīng)充分考慮資產(chǎn)在市場中的供求情況，合理評估資產(chǎn)的價(jià)值。例如，隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展，企業(yè)對新型設(shè)備的需求量明顯增加，而對能耗高、效率低的舊款設(shè)備的需求量大大降低。因此，在對該類設(shè)備進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)充分考慮供求關(guān)系對資產(chǎn)價(jià)值造成的影響。7．外在性原則資產(chǎn)評估中的外在性原則是指“外在性”會(huì)對相關(guān)權(quán)利主體帶來自身因素之外的收益或損失，從而影響資產(chǎn)的價(jià)值，對資產(chǎn)的交易價(jià)格產(chǎn)生直接的影響。例如，對于房產(chǎn)來說，環(huán)境因素就是其重要的“外在性”因素，房產(chǎn)價(jià)格的變化會(huì)受到周邊環(huán)境的影響，而這種變化與房產(chǎn)本身是沒有什么關(guān)系的?！緦W(xué)生】聆聽、思考、記錄【教師】提問現(xiàn)實(shí)生活中，你認(rèn)為資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則哪種實(shí)施起來最為困難？為什么？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，講解新知通過知識講解、問題導(dǎo)入、課堂提問等，使學(xué)生了解資產(chǎn)評估工作原則都有哪些，理解資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則什么第二節(jié)課復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）【教師】請同學(xué)們說出：在確定最佳使用狀態(tài)時(shí)，應(yīng)考慮以下幾種因素？1．必須考慮該項(xiàng)資產(chǎn)使用的法律限制。2．確定技術(shù)上是否可能。3．確定財(cái)務(wù)上的可行性?！緦W(xué)生】思考、發(fā)言通過復(fù)習(xí)檢查學(xué)生對上節(jié)課知識點(diǎn)的掌握情況傳授新知

（35min）【教師】問題導(dǎo)入，并隨機(jī)抽取學(xué)生回答問題（1）資產(chǎn)評估的假設(shè)有哪幾種？（2）評估假設(shè)對資產(chǎn)評估價(jià)值的影響有哪些？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，開始新課題二、資產(chǎn)評估的假設(shè)是指依據(jù)現(xiàn)有知識和有限事實(shí)，通過邏輯推理，對資產(chǎn)評估所依托的事實(shí)或前提條件做出的合乎情理的推斷或假定。實(shí)際生活中，資產(chǎn)的價(jià)值受到眾多客觀因素和主觀因素的影響，評估假設(shè)能幫助資產(chǎn)評估專業(yè)人員抓住影響資產(chǎn)價(jià)值的主要因素，忽略一些次要因素，化繁為簡，在可以控制相關(guān)差異的前提下提高評估工作的效率。資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估結(jié)論成立的前提條件，具體包括以下四個(gè)基本假設(shè)。（一）交易假設(shè)是指假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評估得以進(jìn)行“創(chuàng)造”了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境。資產(chǎn)評估一般是在資產(chǎn)還未發(fā)生交易前進(jìn)行的，而資產(chǎn)評估的結(jié)論大多屬于資產(chǎn)的交換價(jià)值范疇，這就要求資產(chǎn)評估需要一個(gè)“模擬市場”來模擬交易，從而使得資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)可以順利開展。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的最基本的前提假設(shè)。（二）公開市場假設(shè)是指假設(shè)資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價(jià)格高低取決于市場供給狀況下獨(dú)立的買賣雙方對資產(chǎn)的價(jià)值判斷。在公開市場假設(shè)的前提下，資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場機(jī)制的制約并由市場行情決定，而不是由個(gè)別交易案例決定。公開市場假設(shè)是對交易環(huán)境的假定?！緦W(xué)生】聆聽、思考、記錄【教師】提問交易假設(shè)與公開市場假設(shè)，各自的優(yōu)缺點(diǎn)在哪里？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，講解新知（三）持續(xù)使用假設(shè)是指假定被評估資產(chǎn)可以按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，從而考察它在剩余使用年限內(nèi)能為其持有人帶來的經(jīng)濟(jì)收益。其實(shí)質(zhì)是評估資產(chǎn)在剩余壽命期間內(nèi)所能給企業(yè)帶來的價(jià)值。資產(chǎn)的持續(xù)使用假設(shè)通常有以下三種方式。1．現(xiàn)狀利用假設(shè)假設(shè)一項(xiàng)資產(chǎn)在長期內(nèi)將保持現(xiàn)狀，進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，按照其目前的利用狀態(tài)及利用方式對其價(jià)值進(jìn)行評估。這里不考慮現(xiàn)狀利用方式是不是資產(chǎn)的最佳使用方式。2．原地續(xù)用假設(shè)假設(shè)一項(xiàng)資產(chǎn)在原來的安裝地繼續(xù)使用，具體包括兩種情況：一是資產(chǎn)所處空間不變，其使用方式和目的發(fā)生了變化；二是資產(chǎn)所處空間、使用方式和目的都不發(fā)生改變。評估時(shí)應(yīng)視資產(chǎn)的具體情況加以運(yùn)用。3．異地續(xù)用假設(shè)是指假設(shè)一項(xiàng)資產(chǎn)不在原來的安裝地繼續(xù)使用，而是要轉(zhuǎn)移到另外一個(gè)地方繼續(xù)使用。具體包括兩種情況：一是資產(chǎn)所處空間發(fā)生變化，其使用方式和目的未發(fā)生改變；二是資產(chǎn)所處空間、使用方式和目的都發(fā)生了改變。評估時(shí)應(yīng)視資產(chǎn)的具體情況加以運(yùn)用。在確認(rèn)是否繼續(xù)使用資產(chǎn)時(shí)，要考慮下述條件：一是資產(chǎn)仍舊可以使用，即具有顯著的剩余使用壽命。二是資產(chǎn)能滿足所有者實(shí)現(xiàn)經(jīng)營期望收益的需要。三是資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好。四是充分考慮了資產(chǎn)的使用功能。（四）清算假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明，主要針對面臨清算、被迫出售或快速變現(xiàn)狀態(tài)的資產(chǎn)。清算假設(shè)是指基于被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于一種被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)，進(jìn)而對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)情況下的價(jià)值進(jìn)行評估。兩個(gè)主要特征：一是交易雙方地位不平等，賣方是被迫出售的；二是交易限制在較短的時(shí)間內(nèi)完成。在這種假設(shè)情況下，交易雙方地位不平等，交易時(shí)間短，資產(chǎn)的評估價(jià)值大大低于公開市場假設(shè)前提下或持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估價(jià)值，并且清算假設(shè)前提下的資產(chǎn)評估結(jié)果的適用范圍更為有限，清算假設(shè)本身的使用也比較特殊?！緦W(xué)生】聆聽、思考、記錄【教師】提問同學(xué)們，你們知道哪些清算假設(shè)的案例嗎？與正常市場價(jià)比少了多少？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，講解新知（五）評估假設(shè)對資產(chǎn)評估價(jià)值的影響同一資產(chǎn)采用不同的假設(shè)，所得到的評估價(jià)值也會(huì)有所不同，其原因在于資產(chǎn)所有者利用資產(chǎn)從中獲益的方式不同。持續(xù)使用假設(shè)條件下，資產(chǎn)所有者希望得到的是該資產(chǎn)在再生產(chǎn)過程中創(chuàng)造出的新價(jià)值。公開市場假設(shè)條件下，資產(chǎn)所有者希望通過市場將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去，從而獲得貨幣收入。此時(shí)資產(chǎn)的交換價(jià)值則取決于資產(chǎn)的交換能力，而交換能力取決于很多因素。清償假設(shè)條件下，資產(chǎn)所有者主要希望脫離困窘局面，這時(shí)對資產(chǎn)價(jià)值評估不會(huì)抱有過高期望，只求損失不要過大。【學(xué)生】聆聽、思考、記錄【教師】說一說這四種資產(chǎn)評估的假設(shè)，各自的優(yōu)缺點(diǎn)是什么？【學(xué)生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足通過知識講解、問題導(dǎo)入、課堂提問等，使學(xué)生了解資產(chǎn)評估的假設(shè)都有哪些，理解評估假設(shè)對資產(chǎn)評估價(jià)