華盛萊蒙基金的投資哲學

華盛萊蒙基金的投資哲學樓市變革下，人民幣房地產基金風生水起。2010年中國地產基金風潮，究竟意味著一個朝陽行業(yè)的誕生，還僅僅是一次資本市場的裂變機會？業(yè)界看法，莫衷一旦一是。各類基金模式自據(jù)其理，差異巨大，相互指摘評判者也不乏其數(shù)。圍繞發(fā)起人身份、募資渠道、交易結構、回報方式等原則的探索與爭執(zhí)頗有愈演愈烈之勢。從頗負盛名的國際投行老將，到馳騁地產界數(shù)載的風云實業(yè)家，再到剛剛在地產行業(yè)下注的產業(yè)外資本，都對地產基金有不同的詮釋。那么，在這個中國地產基金的春秋時代，究竟誰才是真正適應中國國情的大贏家？不完全照搬國外模式，不過分依賴實力資本，堅持獨立性和透明度，堅持投資人利益至上，一旦明確了這些原則，一個基金的生命力問題就可以基本厘清。萊蒙最好的項目進基金池模式架構和基金投向是地產基金爭論的焦點。由開發(fā)商發(fā)起成立的基金管理公司，業(yè)界褒貶不一。開發(fā)商身份的發(fā)起人究竟是利是弊？記者從深圳華盛萊蒙房地產基金的運作中，得到了明確的答案。在深圳這個私募基金的天下，先后有金地、中海、保利等房企與中外金融機構共同發(fā)起成立私募基金管理公司。今年，萊蒙國際集團與華盛資本共同出資，創(chuàng)建華盛萊蒙投資基金。華盛萊蒙資產管理公司擔任GP,萊蒙國際集團和第三方投資人擔任LP.華盛萊蒙基金總裁王寧告訴本刊記者，“2010華盛地產投資基金”（以下簡稱“2010投資基金”）規(guī)模為20億元，優(yōu)先成為有限合伙人的最低出資額為2000萬人民幣，投資年限為3-5年，預期靜態(tài)年化收益率達20%以上。2010投資基金的投資策略為：通過特色的資產和項目組合，輔以全程監(jiān)控及輔導，發(fā)揮杠桿效應，創(chuàng)造收益的最大值；介入低拿地成本、優(yōu)質穩(wěn)健型項目的投資；投資城市低密度高端住宅及中小型城市綜合體兩個產品方向；核心投資區(qū)域包括北京、天津、深圳及長三角。擬投資項目中，就包括萊蒙國際在深圳和常州的兩個優(yōu)質項目，以及其他地產企業(yè)的高附加值項目。據(jù)悉，2010投資基金擬定的投資項目包括深圳萊蒙水榭春天四至六期，以及常州太湖灣項目。萊蒙水榭春天的一期、二期已經(jīng)完成銷售，創(chuàng)下2010上半年深圳銷售面積和銷售金額的雙料冠軍。由于拿地時機把握準確，該項目樓面地價不到千元，銷售均價則達到兩萬元以上。根據(jù)測算，這個項目年化投資收益率應在25%以上?！拔挥诔Ｖ莸奶稠椖浚瑯邮侨R蒙集團旗下的優(yōu)質項目，距離無錫、常州和宜興市區(qū)的直線距離均在30公里以內，三面環(huán)山，南面臨湖，將被打造為稀缺高端產品，而其樓面地價不超過銷售價格的20%，年化投資收益率將突破20%.”王寧說?！?010基金所投項目都經(jīng)過嚴格測算和篩選，篩選標準包括了城市發(fā)展趨勢、項目規(guī)模、優(yōu)選區(qū)域、風險防范能力、收益水平、變現(xiàn)能力、杠桿率等，將會把萊蒙集團的好項目裝到基金籃子里，這樣做有助于基金整體風險的降低和收益水平的提高；同時也進一步提升了萊蒙的地產品牌價值，形成雙贏局面?！蓖鯇幐嬖V記者。獨立且關聯(lián)的第三方勢力“在中國，沒有與房企關聯(lián)的私募基金無法做大。”當記者提到基金發(fā)起方萊蒙國際同時也是被投資方的雙重身份時，王寧作出了明確的回答，“我們堅持在關聯(lián)中有獨立，基金管理人必須獨立地選擇和運作項目?！比A盛萊蒙基金采用“5.3.2，獨立+關聯(lián)”的投資體系，五成的份額會投資于萊蒙國際的優(yōu)質地產項目，以15%-20%的年化收益率謀求穩(wěn)健回報；三成的份額會投資于其他地產商的高附加值高回報項目，謀求超額收益，預期年化收益率能達到25%-30%；還有兩成的份額會參與新興區(qū)域的土地一級開發(fā)與整理，預期年化收益率是10%-15%，最終通過一二級市場聯(lián)動謀求基金的戰(zhàn)略發(fā)展?！爸杂?成的比例投給萊蒙國際旗下物業(yè)，是因為萊蒙的品牌和實力都深得投資人信賴，這是給予投資人最穩(wěn)健的保障之一。如果簡單照搬國外模式，保證基金的所謂獨立血統(tǒng)，在今日的中國市場一方面捕捉機會能力有限，另一方面將有可能面臨巨大風險。”王寧告訴本刊記者。萊蒙國際是中國房地產百強企業(yè)，集團資產規(guī)模超過200億，先后打造了水榭花都、水榭山、水榭春天等“水榭”系列高端住宅品牌，以及以萊蒙都會、萊蒙商業(yè)中心、萊蒙城為代表的“萊蒙系”城市綜合體。華盛資本是專業(yè)地產投資及資產管理機構，集合了國內頂級的地產投資、資產管理、投資銀行專家級團隊，投資管理項目區(qū)域涵蓋北京、天津、西安、海南等地。華盛萊蒙基金一出生就融合了金融和地產的雙重基因，雙方的優(yōu)質資源賦予華盛萊蒙基金先天的優(yōu)勢，既能從基金投資角度為投資人客觀選擇收益最好的項目，又能從開發(fā)實業(yè)的角度挖掘項目附加值，一旦被投資項目出現(xiàn)問題，也具備很強的危機處理能力。“如果是規(guī)模較小的基金，獨立投資于一到兩個開發(fā)商的項目問題不大，但等基金盤子大了，投入的項目多了，出現(xiàn)風險之后很難控制，即使簽訂保底協(xié)議，一旦這些公司資不抵債，也會陷入復雜的糾葛中。與品牌地產公司進行關聯(lián)，才更能降低基金的風險，保障投資人收益?！蓖鯇幚^續(xù)做出解釋。王寧的觀點與首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光不謀而合。在今年7月由本刊主辦的私募基金論壇上，劉曉光就指出，開發(fā)商和大型投資機構聯(lián)合發(fā)起建立投資管理公司，共同投資于該企業(yè)和其他企業(yè)的項目，是最符合中國國情的運營模式，“如果說基金不能與一些具備優(yōu)質資源的大型開發(fā)企業(yè)共同成立，很可能就不會成功。我們和法國ICC共同成立的基金大概有一半份額是投資于首創(chuàng)的項目，這樣才能做到讓資源循環(huán)利用?！蓖鯇幈硎荆A盛萊蒙基金在關聯(lián)中保持獨立的項目選擇權力和操盤模式，“不會把品質不高的項目放進基金盤子里，相反，基金投委會有優(yōu)先選擇項目的權力，恰恰選擇了萊蒙集團最好的項目放進基金公司，力圖把基金做強做好。”當基金規(guī)模做大之后，與發(fā)起人項目的關聯(lián)性就會有所降低。單個房企的項目開發(fā)規(guī)模是有限的，基金自然會向業(yè)界尋求更多更好的項目來進行投資。全程輔導提高附加值華盛萊蒙基金采取股權投資方式，不與對方約定固定回報?！拔覀冾A期年收益率是20%，這個預期是相對保守的，實際上，擬投資的某單個項目的年收益率或可達到35%以上。”與一般基金僅派駐財務總監(jiān)和工程總監(jiān)監(jiān)督項目進展不同，華盛萊蒙基金投資決策委員會的6個投委對每個項目都要進行特殊輔導，使項目增值?！叭A盛萊蒙倡導全程輔導投資模式，我們不僅僅輸出資金，也同時輸出成熟領先的開發(fā)運營經(jīng)驗，并對符合條件的房地產項目進行產品品牌輸出?！蓖段瘯飨S俊康是萊蒙國際集團董事長，在金融投資、境內外房地產開發(fā)、零售百貨等行業(yè)均有過出色的業(yè)績；基金首席財務官林戰(zhàn)曾擔任綠城中國的首席財務官，之前曾任職于國際知名投行；投委會成員章成為國家高級律師，亦擔任知名上市企業(yè)的獨立董事。幾位投委從項目評選、市場定位、產品規(guī)劃設計、附加價值體系、價格策劃、退出時機幾個環(huán)節(jié)對項目進行全程輔導。目前，除萊蒙國際的兩個項目外，2010投資基金還精選了北京門頭溝城市綜合體、北京密云低密度住宅區(qū)、天津靜海新城等其他企業(yè)的項目進入基金池。募資通路暢達正當大多數(shù)新興基金公司馬不停蹄地四處尋求資金的時候，2010投資基金已經(jīng)建立了一系列募資通道，其中，萊蒙國際和華盛資本以往的合作伙伴和老業(yè)主占了相當比重?！盎鸬膬杉野l(fā)起人都具有成熟的投資伙伴，他們看到華盛資本和萊蒙國際的成功投資與開發(fā)業(yè)績，對新生的基金公司聯(lián)合體也頗感興趣。”王寧說。在房地產投資領域，“跟投”是投資者慣用的手段，看重這家公司的操盤手過去為他們帶來了什么，而不僅僅是漂亮的募資說明書。自2003年至2009年，萊蒙及華盛的投資個案中，項目平均年化收益率保持在18.5%以上，成為投資人追捧的對象?！霸谕顿Y人中，深圳的私營企業(yè)主占據(jù)了相當份額?！蓖鯇幐嬖V記者。與江浙和山西一樣，深圳也是一個藏富于民的地方，但深圳富人的投資理念與上述地區(qū)的富人又有很大不同，過去他們也曾參與過炒房等投機行動，但現(xiàn)在更看重投資理財?shù)暮侠硪?guī)劃，同時更具備創(chuàng)新意識。深圳的高端民間投資人已經(jīng)很清楚房地產基金的巨大潛力和作為資產組合的必要性?！霸谶@些投資人中，有企業(yè)和綜合性投資集團。他們信任基金團隊的能力，采取跟投的方式。”王寧指出，“還有一些投資人是萊蒙國際的老業(yè)主。萊蒙的產品以高端住宅為主，業(yè)主的身家至少在5000萬以上。他們過去購買的物業(yè)已經(jīng)大幅升值，現(xiàn)在對華盛萊蒙基金也表示了濃厚的投資意愿?！蓖瑫r，華盛萊蒙基金正在跟私人銀行和理財機構進行戰(zhàn)略性合作。當前各大商業(yè)銀行與房地產私募基金合作的積極性相當高。王寧告訴記者：“銀行看重的不僅僅是渠道方面的合作，它們積極與我們合作的原因，是我們設計了長期共贏的結構。銀行作為基金的戰(zhàn)略合作機構，共同服務于投資客戶，為高凈值客戶找到真正的投資理財好品種。此外，基金的其他業(yè)務，如投資項目再融資、資金監(jiān)管、結構化融資等傳統(tǒng)和投資銀行類業(yè)務都可以和銀行再度合作。”王寧透露，因為發(fā)起人良好的背景和口碑，本期基金很有可能會面臨超募，將通過抽簽來決定最終的經(jīng)過申購資格審查后的LP名單。不斷拓展的投資組合華盛萊蒙作為資產管理機構，除房地產私募投資之外，另有REITs、直接投資和海外投資三大業(yè)務領域，通過資產組合，基金管理者將使投資人獲得更高的收益。“一些好的項目，在私募基金投資之外，我們還會做一些平行投資，增大投資份額。我們還與海外投資機構聯(lián)手，通過平行基金的模式共同參與投資一些項目。目前海外基金正在涌入經(jīng)濟復興后的中國，他們需要