淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制和跟蹤管理

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制和跟蹤管理

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理通常采用工業(yè)公司的成本管理方法。其中大部分是綜合預(yù)算、制定目標(biāo)成本，控制成本，發(fā)現(xiàn)差距和原因，提出建議和改進(jìn)措施，為未來的成本管理提供信息。雖然,這些方法對降低成本費用,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮過一定的作用。但是,施工過程中發(fā)生的各種各樣問題錯綜復(fù)雜,如果不對全過程進(jìn)行有效的監(jiān)督控制和跟蹤管理,這些“動態(tài)”的信息一旦變成“靜態(tài)”的信息,其中不合理的那一部分就無法克服,損失難以挽回。筆者根據(jù)多年來從事房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的經(jīng)驗教訓(xùn),深深體會到在目前房地產(chǎn)市場激烈競爭的條件下,為適應(yīng)成本、價格在項目開發(fā)過程中的變化,一定要實施房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程造價的控制和跟蹤管理;而且要自覺地、全面地從工程項目整個周期監(jiān)控其建造成本和營運成本,盡可能地降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本,才能更好地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。一、從企業(yè)決策管理角度確定成本決策的依據(jù)一個建設(shè)項目的開發(fā)過程要經(jīng)過投資機(jī)會選擇、可行性研究、工程設(shè)計、簽署有關(guān)合同協(xié)議、施工建設(shè)、竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理等步驟。筆者認(rèn)為,工程項目決策階段,就是投資機(jī)會選擇和進(jìn)行可行性研究。這一階段的造價控制和跟蹤管理,客體是工程項目的“造價”,它的主體是公司的決策層(包括公司三總)、設(shè)計師、承包商、造價工程師和監(jiān)理工程師等。它的核心是對工程項目造價的確定與控制。同時,借助投資咨詢機(jī)構(gòu)如上海市場信息中心,對商品住宅建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究,作為公司領(lǐng)導(dǎo)及專業(yè)人員進(jìn)一步?jīng)Q策的依據(jù)。決策過程是一個由淺入深、不斷深化的過程,其關(guān)鍵是實現(xiàn)工程項目周期造價最小化。在工程項目決策階段,主要是選出最佳的投資方案,達(dá)到資源的合理配置,形成投資估算。在項目建設(shè)其他各階段中,主要通過工程的設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、承包合同價等可靠的數(shù)據(jù)資料,對造價進(jìn)行控制和跟蹤管理,以達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。同時,成本會計應(yīng)該將項目投資估算表構(gòu)成內(nèi)容,結(jié)合其他資料,按照開發(fā)成本核算的要求,結(jié)合成本項目進(jìn)行調(diào)整歸類,并編制商品房成本計劃表,計算計劃單位成本和計劃總成本。而且還要制定開發(fā)項目造價控制和跟蹤管理的信息表,為日常管理提供信息。二、工程設(shè)計對工程造價的影響分析一個建設(shè)項目開發(fā)過程的每一個步驟對工程造價都有著不同程度的影響。根據(jù)資料分析,工程設(shè)計費用雖然只占工程全部費用的不到1%,但它對工程造價的影響程度可達(dá)75%以上。因此,工程設(shè)計是影響和控制工程造價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。我們不能重施工、輕設(shè)計。1.填土土壤條件國家對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計以用地指標(biāo)、地形、地貌(涉及回填土)、密度和造價等指標(biāo)進(jìn)行控制。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在規(guī)劃設(shè)計階段主要應(yīng)研究在滿足國家規(guī)定的前提下,如何最大限度地合理設(shè)計,以求得最大的經(jīng)濟(jì)效益。2.建筑長度與建筑材料、施工方法、施工面料的影響在相同建筑面積時,住宅建筑的平面形狀不同和設(shè)計結(jié)構(gòu)不一樣,住宅的建筑周長系數(shù)“K周”(外墻長度÷建筑面積)和施工方法、施工用料也不同。K周越大,則墻體面積、基礎(chǔ)長度、門窗面積、墻身內(nèi)外裝飾面積等工程量也越大。因此,應(yīng)合理控制K周以降低工程造價。3.降低建筑容積加大樓房的進(jìn)深,可相應(yīng)縮短外墻長度,從而減少墻體面積系數(shù)(墻體面積÷建筑面積),節(jié)約用地并提高建筑容積率,從而降低工程造價。在多層住宅建筑中,墻體所占比重較大,是影響造價的主要原因,因此在設(shè)計中盡量減少墻體面積系數(shù),以降低工程造價。4.住宅高階降低樓房的層高與凈高不僅直接影響到工程造價,而且影響到建筑退讓空間的距離。據(jù)資料分析,住宅層高從3米降到2.8米,平均每套住宅綜合造價可下降4%左右。這是因為層高和凈高的降低可以使基礎(chǔ)、墻體、柱、內(nèi)外裝修、管線、取暖等工程量減少,從而降低工程造價。除有特殊要求的設(shè)計外,一般住宅層高可控制在2.7米~2.8米。5.工程造價的確定圖紙設(shè)計質(zhì)量與復(fù)雜程度決定工程造價的高低,設(shè)計越復(fù)雜、標(biāo)準(zhǔn)越高、造價越高;反之,造價越低。雖然不能簡單的以工程造價的高低來衡量圖紙設(shè)計的優(yōu)劣,但在抗震裂度相同、使用功能相近的情況下,工程造價應(yīng)該有一個合理的范圍;如果超出這個范圍,圖紙設(shè)計就可能存在不經(jīng)濟(jì)之處,甚至存在浪費現(xiàn)象,應(yīng)進(jìn)行復(fù)核和計算,以免造成不應(yīng)有的損失。三、受影響項目合同階段的控制和跟蹤管理1.控制招標(biāo)造價項目工程實行招投標(biāo)的主要目的,就是要在保證質(zhì)量、安全、進(jìn)度的前提下降低造價、節(jié)約成本。要在招投標(biāo)中進(jìn)行造價控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程部經(jīng)理(或項目經(jīng)理)的領(lǐng)導(dǎo)下,會同造價工程師、工程監(jiān)理師和財務(wù)部,按最低價中標(biāo)原則在眾多投標(biāo)單位之間選定報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。2.合同成本的動態(tài)管理合同管理應(yīng)當(dāng)是工程項目管理的核心,是提高管理水平、經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。作為甲方要防止施工單位利用自身專業(yè)的優(yōu)勢,在合同及報價中暗藏伏筆,以便將來進(jìn)行索賠。因此,在合同實施過程中要進(jìn)行動態(tài)管理,對合同成本進(jìn)行控制和跟蹤管理:主要對項目工程工作量的審定和材料及材料進(jìn)貨渠道不同形成價格高低的控制,要做到了解合同簽訂情況,以及加強(qiáng)對市政配套和公建配套等方面的合同簽訂和實施情況進(jìn)行有效控制。還要察看現(xiàn)場,參與工程例會,檢查簽證手續(xù),及時收集整理造價過程跟蹤中的各項有關(guān)資料(包括成本核算資料),參與建筑工程分項驗收和竣工驗收,以及掌握建設(shè)工程施工進(jìn)度等。四、受影響項目施工階段成本的控制和跟蹤管理1.施工方案、施工設(shè)計的優(yōu)化施工組織設(shè)計和施工技術(shù)方案是有效控制造價的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員應(yīng)審查施工組織設(shè)計和施工方案,結(jié)合工程項目的性質(zhì)和構(gòu)件生產(chǎn)情況,運輸及地質(zhì)等各項具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件,對施工單位制定的施工組織設(shè)計,施工方案進(jìn)行優(yōu)化,選擇合理的方案,在技術(shù)交底時把有關(guān)情況加以說明。在施工過程中要審核工程項目是否按照施工方案、施工設(shè)計進(jìn)行施工,有無超建設(shè)規(guī)模和重大損失浪費現(xiàn)象。使施工建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上,做到人盡其力,物盡其用,優(yōu)質(zhì)、低耗、高速地取得好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。2.項目造價、施工進(jìn)度、施工條件的變化在項目的實施過程中,造價經(jīng)常會隨著工程量、施工進(jìn)度、施工條件的變化而變化,都有可能使項目造價超出原來的預(yù)算。因此,要嚴(yán)格控制設(shè)計變更,嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大規(guī)模。3.甲乙雙方及工程理化在隱蔽工程施工階段,要做好定位、放線,涉及城建驗收,應(yīng)該由設(shè)計單位、甲乙雙方、城建部門和施工監(jiān)理嚴(yán)格把關(guān),使城建部門通過驗收。要做好基礎(chǔ)勘挖驗收;同時,對基礎(chǔ)底板、鋼筋(包括軸線、布筋、模板、鋼筋混凝土大小樣測試報告、鋼筋混凝土、梁、底板、拆模板等),由甲乙雙方和質(zhì)監(jiān)部門及工程監(jiān)理認(rèn)定。對結(jié)構(gòu)工程,包括梁、柱、墻、拉結(jié)鋼筋、澆柱頭、砌磚的操作要求等,都要加強(qiáng)現(xiàn)場管理。關(guān)于設(shè)計圖紙的錯誤,要有三方(設(shè)計單位、甲乙雙方、工程監(jiān)理)會同簽證;如果是由于甲方提出更改的要求,且工程量有增有減,必須由甲方項目管理負(fù)責(zé)人、工程監(jiān)理等人到現(xiàn)場共同審核、驗收認(rèn)可后,才能有效保證簽證正確。在施工過程中加強(qiáng)工程造價控制和跟蹤管理,一方面要求施工必須按設(shè)計圖紙的要求,符合國家頒布的施工規(guī)范和驗收規(guī)范;另一方面,要求施工企業(yè)完善內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制,強(qiáng)化施工經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,做到控制工程項目的造價。同時,要正確處理造價與質(zhì)量的關(guān)系,在保證質(zhì)量的同時,力求最小的機(jī)械和人力消耗,把有限的人力、財力、物力資源用于保證必要的工程項目功能的要求上。五、項目竣工階段成本的控制和跟蹤管理除了平時在過程中進(jìn)行動態(tài)管理之外,需要借助中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)要求審計部門著重審查以下方面:1.嚴(yán)格的審核,注意設(shè)計要依據(jù)國家規(guī)定的計算規(guī)則,按照竣工圖及其他有關(guān)資料、圖集、簽證等進(jìn)行認(rèn)真審核。要注意設(shè)計要求的內(nèi)容,變更手續(xù),以簽證為依據(jù)逐項審核,并注意簽證的正確性。對施工結(jié)算中出現(xiàn)的高估冒算環(huán)節(jié),要加強(qiáng)審核核減。2.不得因特殊情況或其他原因規(guī)則補(bǔ)充定額套用要正確,要防止重復(fù)套用;定額換算中,對閉口部分不得因特殊情況或其他原因任意修改、換算和補(bǔ)充;補(bǔ)充定額,不得因任何原因,同時套用兩個或兩個以上其他專用定額。3.工程造價必須按標(biāo)生產(chǎn)價,從嚴(yán)審查項目費用由于市場上價格變化很大,同一品牌的材料在不同商店購買價格不同,同一材料不同型號價格也不同。同時,供應(yīng)商會采取不合法手段推銷質(zhì)次價高建筑材