昆明市房地產(chǎn)分析報告

昆明市房地產(chǎn)市場分析匯報十二月十四日小組名單：王明杰肖蕾趙鑫周明珠段雅倩目錄一、昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r……………………31、房地產(chǎn)發(fā)展概況…………………32、昆明市整體經(jīng)濟狀況……………43、04－房地產(chǎn)市場總體狀況………………4二、昆明市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)需求………………41、供應(yīng)需求總體狀況………………42、我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)實狀況…………53、評價………………54、近幾年的需求詳細(xì)分析…………6三、昆明市房地產(chǎn)發(fā)展前景………61、住宅市場走勢：…………………62、詳細(xì)分析…………7昆明房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實狀況：1、房地產(chǎn)發(fā)展概況近幾年來，本市宏觀經(jīng)濟一直保持7%以上的高速發(fā)展，尤其是以來，發(fā)展加速趨勢明顯。經(jīng)濟的發(fā)展首先變化了本市居民的人口分布，城鎮(zhèn)居民9年間增長了50%，都市化率也由1996年的29.37%上升至的41.76%；另首先也變化了居民的收入狀況，城鎮(zhèn)居民的可支配收入從1996年的4839元增至的10493元。伴隨人均可支配收入的不停升高，人們對居住水平的規(guī)定逐漸提高，形成強勢的有效需求，為房地產(chǎn)發(fā)展提供原動力。根據(jù)國外的經(jīng)驗，居民在滿足“吃、穿、用”需求之后，對“住與行”的需求就會明顯上升。根據(jù)國外資料顯示，恩格爾系數(shù)與住宅指出存在著一定的關(guān)系：即恩格爾系數(shù)為50%—55%，其生活水平為溫飽型，而此時住宅支出比重一般為11.2%；恩格爾系數(shù)為40%—50%，其生活水平為小康型，住宅支出占消費支出比重在12%以上。至間，全國商品住宅投資額基本保持25%-30%的增長速度，以來增幅略有提高，從23.11%增至30.29%。與此同步，投資總量從1999年的2637.63億元一路攀升的8836.95億元。而竣工面積在經(jīng)歷了-間年均18.76%的增長后，增速陡然下落至7.69%，但、保持3億平方米以上的竣工量。伴隨投資額的不停擴大，每年住宅新動工量也逐年增長，從1999年的18049.36萬平方米到的47949萬平方米。高動工量帶來了施工量的迅速膨脹，-一直保持17%以上的增長幅度，年均增長率為21.44%，住宅施工總量初次超過10億平方米。1999-間，全市住宅市場銷售面積一直保持高速增長，年均增長幅度達(dá)23.34%，而歷年的銷售面積增長率均高于當(dāng)年住宅竣工面積增長率，住宅銷售量與竣工量之間的缺口從1999年度的4315.65萬平方米減少至的857.31萬平方米，住宅銷供比不?？拷?，市場體現(xiàn)出強大的吸取能力。住宅銷售量為33819.9萬平方米。住宅銷售額從1999年的2143.82億元增至的8619.37億元，銷售額的增長速度雖然經(jīng)歷了先降后升過程，不過最緩慢的也有23.13%的增幅。并且歷年住宅銷售額的增長速度均超過了當(dāng)年住宅投資額的增長速度，銷售額有超過投資額的態(tài)勢。之前，全市住宅銷售均價保持較為緩慢的增長，、間更是只有3%-4%的小幅上揚，但銷售價格上漲15.25%，抵達(dá)2549元/平方米，較上年增長了337元/平方米。旺盛的需求和重要原材料漲價推進成本增長等成為帶動平均銷售價格大幅上漲的重要原因。昆明市商業(yè)地產(chǎn)市場分析自1999年至，全市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額保持了以高增長率穩(wěn)步上升的態(tài)勢，平均年增長率約為30%。近年來，從總體上看，全市新動工面積和竣工面積的變化趨勢趨于一致，展現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的上漲態(tài)勢，年平均增長率均到達(dá)20%以上，1999年新動工面積到達(dá)2134.65萬平方米，，新動工面積增長了5656萬平方米，到達(dá)7790.8萬平方米，竣工面積也較1999年增長了3000多萬平方米，可以看出，潛在供應(yīng)與有效供應(yīng)均處在較高水平。銷供比由1999年的0.51上升至的0.63。進入，1-10月份竣工面積和銷售面積就已經(jīng)超過了整年的水平，銷供比上升至0.73，伴隨中國加入WTO,開放銀行、保險等領(lǐng)域，大大增進了商業(yè)樓面和寫字樓市場，市場供需關(guān)系也逐年得到了改善。在此后相稱長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)將處在支柱產(chǎn)業(yè)的地位。伴隨都市化進程的加速和居民可支配收入的提高，以及人們對居住水平的規(guī)定逐漸提高，住宅市場的需求將保持穩(wěn)中有升的良好趨勢。我國加入WTO后，開放了銀行、保險等領(lǐng)域，也大大增進了商業(yè)樓面和寫字樓市場的完善和發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場供需關(guān)系也逐漸趨于活躍。新年伊始，房產(chǎn)企業(yè)并沒有停止擴張的步伐。從近一種月的狀況來看，在去年市場活動低調(diào)的房企于近期紛紛加緊了擴張的步伐，而目光所有集中在了二三線都市。房地產(chǎn)行業(yè)的日子恐怕不會這樣好過。調(diào)控持續(xù)加嗎，部分開發(fā)商資金鏈將趨于緊張，開拓新的分類市場、向二三線都市擴張將是眾多房企的選擇。剛剛過去的可以看到，雖然銷售收入大幅增長，不過福州十家標(biāo)桿房企去年的購地支出反而2、昆明市整體經(jīng)濟狀況

“十一五”期間，昆明市經(jīng)濟實力明顯增強，經(jīng)濟總量穩(wěn)步增長。初步記錄，，全市國民生產(chǎn)總值（GDP）完畢625億元，按可比價格計算，比1995年增長62.5％，平均年增長11％，實現(xiàn)了“十一五”計劃平均年增長11％的目的，且高于全國和全省年平均增長8.1％和8.4％的增長速度。全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為13000元，比1995年增長57.5％，平均每年增長9.5％。“九五”期間，是昆明市財力增長最多的時期，全市財政收入合計達(dá)509.8億元，比“十一五”期間增長111.6％，按可比口徑計算平均年增長速度9.8％。實現(xiàn)了“國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，經(jīng)濟實力明顯增強”的戰(zhàn)略目的。

3、04－房地產(chǎn)市場總體狀況

近年來昆明市總體經(jīng)濟指標(biāo)穩(wěn)步增長，伴伴隨“房改政策深入”、“三級市場活躍”、“銀行按揭條件優(yōu)厚”、“安居工程實行”等一系列宏觀政策的強力引導(dǎo)，昆明市房地產(chǎn)市場并發(fā)出驚人的能量，展示出巨大的市場發(fā)展?jié)摿?，同步也使房地產(chǎn)業(yè)成為昆明重要的支柱型產(chǎn)業(yè)。

伴隨市場需求的深入擴大，據(jù)有關(guān)資料顯示，－昆明市注冊的房地產(chǎn)企業(yè)逐年增多，目前已多達(dá)200余家，表明房地產(chǎn)業(yè)正迅猛匯集社會資金，處在迅速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

根據(jù)市記錄局記錄資料顯示，昆明市房地產(chǎn)業(yè)從開始至各項重要指標(biāo)都保持高速增長態(tài)勢。從市場供應(yīng)看：新動工面積保持在75％以上的年遞增率、竣工面積保持55％以上的年遞增率、在建面積保持在30％以上的遞增率；從市場需求睦：實際銷售面積保持在50％左右的年遞增率，平均銷售價格較之有29％的驚人增長率……

來自“中房指數(shù)”的記錄信息顯示：目前昆明市房地產(chǎn)整體價格水平處在上升趨勢。一季度房地產(chǎn)價格指數(shù)比同期上漲了0.4％；一季度較之同期上漲了2.3％；一季度又比同期上漲了2.6％；而光是二季度就比前一季度上漲高達(dá)2.9％。

昆明市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)需求：1、供應(yīng)需求總體狀況昆明都市化進程的加速和居民可支配收入的提高刺激了住宅市場的需求，本市房地產(chǎn)業(yè)雖然經(jīng)歷了一系列調(diào)控，但在很長一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將處在支柱產(chǎn)業(yè)的地位。這里對我國住宅市場的供應(yīng)、需求和價格進行了詳細(xì)的研究，并對日益活躍的商業(yè)地產(chǎn)市場作出分析。昆明市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)雖然經(jīng)歷了一系列調(diào)控，但在很長一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將處在支柱產(chǎn)業(yè)的地位。進入二十一世紀(jì)以來，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展不停加速，經(jīng)濟增長內(nèi)在動力不停增強，經(jīng)濟發(fā)展進入新一輪的增長周期，也增進了我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展2、我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)實狀況近幾年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值走勢狀況表明宏觀經(jīng)濟增長速度體現(xiàn)出先降后升的態(tài)勢。之后，伴隨加入世貿(mào)等利好原因的刺激，我國經(jīng)濟增長不停提速，GDP增長率也從的7.3%上升至的9.5%，增幅平均每年提高0.6個百分點；GDP總量也由的95933億元增至的136515億元。固定資產(chǎn)投資增長率在經(jīng)歷了1995-1999年的波動后，自1999年開始不停擴大，近兩年的增幅都保持在25%以上的高位，固定投資總量到達(dá)70073億元，而這個數(shù)字上升到88604億元。投資額占GDP的比重從1995年的33.68增長至的48.59%，比重的變化也有所加緊。投資對GDP增長的奉獻率先升后降從國民經(jīng)濟中的地位來看，房地產(chǎn)業(yè)以其市場需求大、產(chǎn)業(yè)鏈條長和集資本、技術(shù)和勞動密集為一體等特點，成為增進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。-間，房地產(chǎn)投資對GDP增長的奉獻率先升后降，并于到達(dá)峰值19.94%，奉獻率為15.40%，持續(xù)四年保持在15%以上。都市化率不停提高近年來，我國都市化進程加緊，城鎮(zhèn)居民總數(shù)在9年間增長了51.0%，全國都市化率在到達(dá)41.75%；與此同步，城鎮(zhèn)居民迅速增收，可支配收入達(dá)10493元，收入提高增強了居民購置的能力。3、評價：中國房地產(chǎn)業(yè)在“十五”期間崛起成為支柱產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)地位決定了房地產(chǎn)業(yè)需要平穩(wěn)健康有序地發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟緊密關(guān)聯(lián)，經(jīng)濟發(fā)展力爭平穩(wěn)迅速，規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定地發(fā)展。宏觀經(jīng)濟、金融環(huán)境和政策環(huán)境都直接影響到中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。分析我國房地產(chǎn)市場的供需狀況，高速增長的宏觀經(jīng)濟面和構(gòu)筑友好社會建設(shè)社會主義新農(nóng)村引起都市化進程的加速，以及居民收入水平的迅速提高，為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了前提條件，也就是說，中國房市存在著各類巨大的消費需求。巨大的潛在的消費需求帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場供應(yīng)的高增長，總體上，中國房市供求趨于基本平衡。在供求總量基本平衡的狀況下，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了一系列突出問題和矛盾，如固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)信貸投放偏快，房價的高企，住宅市場供應(yīng)構(gòu)造不合理，以及廉住房體系的市場缺位等問題。新一輪宏觀調(diào)控政策意在緩和上述這些突出矛盾。密集型的新政更有針對性地進行房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和需求的雙向調(diào)整，以優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，以期到達(dá)我國房地產(chǎn)市場新型的供需平衡。伴隨宏觀調(diào)控的推進，近兩三年來，宏觀調(diào)控已影響到不少開發(fā)商的投資方略，包括地產(chǎn)巨頭在內(nèi)的許多房企，將注意力轉(zhuǎn)移到開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)上來，這也是開發(fā)商應(yīng)對政策和市場變化的一種開發(fā)經(jīng)營方略的調(diào)整，由此引起了全國新一輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。重要原因在于，一是新政策并沒有直接地專門針對商業(yè)地產(chǎn)的實質(zhì)性重大調(diào)控措施；二是未來投資者的焦點或發(fā)展空間更多地是將從大都市轉(zhuǎn)向中小都市，都市化率的提高，社會主義新農(nóng)村的建設(shè)，為小都市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了新機會；三是人民幣升值的預(yù)期，提供了中國“商”字號地產(chǎn)的開發(fā)前景；四是中國商業(yè)地產(chǎn)的國際化程度不停提高，宏觀調(diào)控背景下仍然展現(xiàn)強勢特性。

4、近幾年的需求詳細(xì)分析04－住宅市場供應(yīng)、需求及銷售狀況

現(xiàn)對昆明市近年來住宅供應(yīng)和需求狀況作一簡樸分析，以期對昆明住宅市場有一種基本的把握。

①——住宅市場供應(yīng)狀況

各供應(yīng)量都基本保持了高增長率、闡明市場供應(yīng)持續(xù)增長。各供應(yīng)源對整個市場前景有信心。

施工面積同比增長新動工面積同比增長竣工面積

同比增長

（萬平米）（萬平米）（萬平米）

1999531.47192.77251.21

696.231％268.5439.31％394.45

57％

②04－住宅需求狀況

近年來由于房改政策的深入進行；金融機械的強力支撐；二、三級市場互動；安居工程實行等使廣大的工薪階層有了一定的購房能力。同步，伴隨經(jīng)濟的多元化、多層次細(xì)分和發(fā)展，使人們的經(jīng)濟狀況也出現(xiàn)差異化，少部分高收入者首先有了購置高檔住宅能力和愿望。

伴隨市場化進程的加緊，目前及未來昆明市住宅市場的需求特性發(fā)生了變化，對比前幾年“變化”重要表目前如下方面：

（1）一般人成為購房主力；（2）中小戶型有較大的市場空間；（3）新生代住宅有著巨大的消費需求；（4）TOWNHOUSE等概念地產(chǎn)有一定的市場承接；（5）消費市場需求逐漸向市場細(xì)分化、市場多元化、市場多層次發(fā)展等。

③——住宅市場銷售狀況

近年住宅需求增強，年售量增長幅度較大；空置量明顯增長，從空置增幅達(dá)67.6％，而空置增長幅度有所回落反應(yīng)發(fā)展商在對項目的精確定位／合理開發(fā)上逐漸走向成熟與理性。從到銷售幅度來看，每年都比上一年有較大幅度的增長，闡明春城房地產(chǎn)正處在一種強勁發(fā)展的時期。昆明市房地產(chǎn)發(fā)展前景：1、住宅市場走勢：

首先，房改政策繼續(xù)深入；樓市逐漸步入黃金發(fā)展時期；二級市場的交易量增長；三級市場的逐漸啟動（有關(guān)記錄，將有100萬平方米的公房要上市），都將給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大發(fā)展機會。另一方面，受若干政策的鼓勵，今年的置業(yè)者將超過往年。未能搭上福利分房班車的人要購房；高收入或二次置業(yè)者要換房；許多中低收入者也要處理住房問題。據(jù)一項調(diào)查數(shù)據(jù)表明：在有購房預(yù)算的昆明當(dāng)?shù)厝酥?，打算在今年年?nèi)購房的高達(dá)59.1％。其中初次購房的占59.7％，二次置業(yè)的占31.2％，而據(jù)近日俱樂部收到的入會申請表初步顯示：打算在近期（3個月內(nèi)）購房的人數(shù)比例超過其他時段。巨大的購置市場將成為昆明市房地產(chǎn)業(yè)的強力支撐。財次，不光當(dāng)?shù)厝嗽跒椤百彿俊倍β担獾厝艘惨獮椤霸诶ッ魇芯幼　倍教幈甲?。有關(guān)部門調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：非昆明常住居民的“外地人”中打算一年內(nèi)在昆明市購房的也達(dá)59.4％。其中初次在昆明購房的更高達(dá)79.8％。最終，二、三級市場互動效應(yīng)鈄帶來購房人數(shù)的增長，促使整個市場交易愈加活躍，房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的發(fā)展機會。

市場對住宅“產(chǎn)品”的設(shè)計和研發(fā)愈加關(guān)注：

2、詳細(xì)分析需求伴隨房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)競爭日趨加劇，消費者逐漸成熟與理性，對住宅“產(chǎn)品”的規(guī)定越來越高，不在是被動接受，而是積極選擇。對住宅“產(chǎn)品”的功能規(guī)定已不單單是“經(jīng)濟合用”。近年來，住宅“產(chǎn)品”的研發(fā)和設(shè)計在市場的鼓勵下進入了活躍期，有關(guān)專家估計住宅“產(chǎn)品”的設(shè)計將出現(xiàn)八大趨勢：

（1）由單純建筑技術(shù)設(shè)計走向項目開發(fā)全程籌劃設(shè)計

市場經(jīng)濟使住宅“產(chǎn)品”的影響力增大。它的設(shè)計也不再是簡樸和狹義上的“制圖”過程，由前期概念性設(shè)計、中期建筑設(shè)計、后期銷售籌劃構(gòu)成的項目全程籌劃設(shè)計將成為廣泛意義上的“產(chǎn)品”設(shè)計，這是使住宅“產(chǎn)品”成為有效供應(yīng)的第一步。

（2）住宅科技走向集成化發(fā)展

在住宅領(lǐng)域中，科技成果向生產(chǎn)轉(zhuǎn)化的速度越來越快?？萍嫁D(zhuǎn)化率由本來的22％上升到30％左右，首先反應(yīng)出轉(zhuǎn)化數(shù)量和速度上的增長，另首先新技術(shù)的推廣應(yīng)用，由本來的單一發(fā)展趨向集成化發(fā)展（如構(gòu)造外圍維護體系、隔斷體系、整體廚衛(wèi)成套技術(shù)等）。而“新技術(shù)”的集成往往成為住宅銷售的“賣點”和籌劃的切入點，加大了住宅“產(chǎn)品”的附加值，在住宅銷售中越來越起到積極作用。

（3）建筑設(shè)計走向信息化

建筑設(shè)計屬于知識經(jīng)濟范圍，知識和信息這兩個知識經(jīng)濟的重要要素與設(shè)計的特性互相吻合。知識的生產(chǎn)和應(yīng)用以及信息的擴散是知識經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵所在。

（4）住宅設(shè)計走精品路線

我國住宅設(shè)計已開始從老式粗放型逐漸轉(zhuǎn)向精細(xì)型發(fā)展，陳舊的設(shè)計觀念和手法將會落伍，建設(shè)副部部長宋春華提出的“精密設(shè)計”概念半是目前和未來市場的主流設(shè)計，發(fā)明“住宅精品”將成為設(shè)計師的追求目的和衡量產(chǎn)品設(shè)計成功與失敗的原則。

（5）設(shè)計理念與國際接軌

改革開放，國內(nèi)緊閉的大門被打開，國外的建筑設(shè)計理論、思維方式以及設(shè)計事務(wù)所已被多渠道導(dǎo)入，使目前我國住宅設(shè)計市場異?；钴S，競爭也日趨劇烈，極大程度增進了中國住宅設(shè)計水平的發(fā)展和提高。

（6）輔助設(shè)計走向?qū)I(yè)化、規(guī)范化

住宅輔助設(shè)計重要包括智能化系統(tǒng)設(shè)計、室內(nèi)裝飾設(shè)計、環(huán)境景觀設(shè)計。目前，住宅輔助設(shè)計日漸興起并走向?qū)I(yè)和規(guī)范化。

（7）空間設(shè)計走向多樣化

空間設(shè)計是住宅創(chuàng)意設(shè)計中最重要的內(nèi)容，伴隨經(jīng)濟的發(fā)展和人們的多元化的需求，住宅設(shè)計從單純的平面設(shè)計走向三維空間設(shè)計，重要表目前室內(nèi)不一樣層高、標(biāo)高的組合設(shè)計上。

（8）生態(tài)環(huán)境保護設(shè)計極為受到重視

生態(tài)環(huán)境對居住尤為重要，住宅的生態(tài)環(huán)境保護設(shè)計重要包括綠化種植系統(tǒng)、產(chǎn)品材料系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、污染防治系統(tǒng)等。住宅的生態(tài)環(huán)境保護關(guān)系到人類生存的可持續(xù)發(fā)展，是未來研究和設(shè)計的主流。進入下六個月后，樓市調(diào)控政策仍然沒有放松，限購令下，大部分投資性需求被克制，一部分改善性需求也被誤傷了，整個房地產(chǎn)市場陷入觀望期。在這樣的背景下，郊縣樓盤受到熱捧。作為郊縣項目一員的創(chuàng)佳地產(chǎn)，其招商總監(jiān)王松對旗下——金色國際、金色時代廣場等項目的未來充斥了信心，他表達(dá)，金色國際將成為新昆明投資領(lǐng)域新板塊。區(qū)域優(yōu)勢投資居住好選擇相比往年的房交會，今年參展樓盤數(shù)量劇增，近郊