杭州某住宅項目可行性報告

第一部分項目總論1.1項目概況本項目位于臨安市***板塊**街道******（見附圖1——項目區(qū)位圖），占地面積為700畝(以土管部門的實測面積為準)。四至界限為：北至紫竹林腳，南至臨石公路邊（臨石路南面是2000米的臨湖森林公園），東至華電房地產地坎，西至省直房產地坎的范圍內。用地性質為住宅用地。該地塊分三期掛牌，可在半年至一年半內辦完供地手續(xù)。地價在60萬左右（政府有文件承諾不超出此價），首期掛牌為200畝。1.2本項目所處地理位置羽本零項盯目耐基塞地醉地搏處用杭導州惡西躲郊舍臨畫安燥市貢，懶臨株安發(fā)地表西爽接落黃殊山克，植東擱鄰剝杭朋州糕，肆是費浙霸江滔省戀的鳥生敏態(tài)慮經舅濟攪強旅市擇，抗休惱閑山度渣假游勝城地體，憂周竹邊柳與姐西筑湖呆、耽千恭島磁湖殘、朽黃還山說、棄天龍目戀山歡、怪莫鴿干艇山黨等這著委名政國丸際鼻國繪內況風忠景饒旅梯游撇地丸區(qū)孝山冤水憶相貼依密，怕天般目標山副系籍綿潛延撥境棕內捏，微杭促州滿至親黃炮山深的荒“貴黃墨金扶”慧旅妄游芹線輸穿中越狀市遭境經1柄1扎0扛公肌里捆，洞自盒然騾地嘗成卵為東兩連大晉國肢際尋旅遷游練城紐市準陸細路協(xié)旅知游水紐述帶寒。翁全叉市蝦占昂地冊3豬1攪2勵6既.犁8凝平脖方抽公稀里染，醉轄宵4皮個鉤街傲道遺、愧2僻2寬個校鄉(xiāng)毅鎮(zhèn)斑，勻人偉口戴5創(chuàng)1大萬隙。牲氣貧候去溫桑和峰，校生維態(tài)腿資升源詢豐叔富鼓,粒山廢清業(yè)水據秀哥、圣風恒光什迷污人蘋。亡優(yōu)生越遷的僵生堆態(tài)適環(huán)襪境狀孕懂育擊著濕4背7袋0微0志多覺個聯(lián)物涉種炸，工享協(xié)有肆“鳳綠箏寶墾地遞”秀、第“駐萬霉寶兩山惰”責之違美卵稱宏。扮臨金安勵全牢市新森爺林免覆單蓋談率憂高月達茅7爐4井.世9握%蛾，泉是宣全泛國爬的侄生奇態(tài)裳示棵范繞市按。旱境鴉內盾有隆兩越個志國頌家駱級屢自降然油保待護劇區(qū)邪、組一守個痰國捏家片級狀森錯林迅公匙園刺，布其贊中順西酸天落目花山諸國聾家凈級遍自沸然濕保墓護并區(qū)俯面憑積掩4濱2身.界8投平撿方度公棉里靈，先有捎第校四咬冰囑川懷期涉孑遲遺羅植譜物朋銀緊杏綱的砍野記生塞種愛，旦是字世賺界獵人賣與耍自休然養(yǎng)生豆物傘圈隔網大絡瞇成己員凱；樂清嚴涼呆峰析國捕家招級虹自比然杯保統(tǒng)護羽區(qū)燒面董積源1歌0厲8民平咱方鍬公夏里錘，錫是逆南廢亞疊種竹群剩梅珍花拍鹿螺主樓要泰棲夏息似地修；芹*洲*墳*肢國除家剝級丙森鏈林兵公粒園侄面驢積枝1弱0牲8滑平碌方肝公錢里爛，殊是柄杭葵州盈近瞎郊置最吸大匯的至具艇有翠湖天泊們、楊山辱體耕、撒原叔生那植階被澤共映生戴的交森耐林尼公黃園桃，承是樸長掏江勝三秩角秀洲湊的集一饑顆行綠竟色深明雷珠哪。芝*蔥*擴*久又吼名忽“菠*艷*方”扣、箏“鄙*灰*找”貴，梅位冒于潑臨摘安嶺青棄山貼鎮(zhèn)所，境距轉杭傷州井市覽中假心催的粗距垃離賄3低8武公褲里打，迅是事始綠建振于釋1麻9頓6騰4帥年蹤的潛大雙型睜人仿工革湖鎮(zhèn)，帆一飲座擋長臭5字8紀米套、遷高住2朋4逼.第1啄米槽、乎頂充寬惱5刻.癥5蒸米睬的急大勇壩貌猶土如蘭長院虹窯，冰氣減勢記磅陪礴查，互橫怠貫味在便公斧山耍與湖母羽山準之田間徑，賓攔緊腰蹲截貍住嶄苕嚇溪晴，篩淹憤沒嫌崗鞭丘啄谷腦地滴，大集流天手目最山悲麓奮6趨0挪3責平輛方框公鑄里招之莖山批水星于提一樓湖墳，興形碰成巾秀蛋美礎清墾澈潮的舊*路*執(zhí)*擱。癢如邁今件，禽*籠*球*雞湖燕泊信水際域栽面炸積圓已寇達殼1伸0皮平睡方蘿公稻里堵，悉環(huán)隙湖輩四騎周您建林有態(tài)眾搭多窮的烘賓析館衡和弊休榮閑鏈度未假城村馳。謹湖奏區(qū)甚山配巒功綿辨延脂，臉茂他林熔修武竹傭，領花找草饑果械木湯，撒四把時身景顆色桐，添變詢幻代無委窮誦。伍湖直面屬一件碧都如佩鏡緊，譽白允鷺憑翩境翩敞，子魚木翔站清遭波丘，污北采湖叉更稠有奪國釘內靈罕膛見疲的傅千黑畝短水段上脾森鬼林蓄。壤*浴*刮*凡象五一信塊畜碧漁玉冊，兩鑲增嵌貼在嘉杭樓州葉近彩郊備的殲群里山原蒼杠翠冠之等中雀，搬四汗季軋之馬時碼，虧泛診舟抵其盲間晨，罩登穴臨垂山縱野披，艱讓器人吹心始曠增神踏怡舌，則樂犁不游思因返鵝。敞清同秀溪嬌艷美跪的頸湖竟光者山尚色饅，俱豐爆厚類沉燈積福的資錢玉王耽故榴里暖，觀景互觀狐和種人噴文建有捆機項地莊融恨匯口在疼一喪起首，響如蒼詩長般越得柿增夫添盯了急*咐*艇*背的今意編蘊帝和廟魅苗力菌。停*星*鐘*構畔飲風僑光賽旖苗旎柜，棋空雕氣滑清銀醒寇，失寧仇靜貨和啄熏遲，顛滿謀目尿清忽翠呢，覺像雞一塔顆紹的芝明屠珠味，襯閃丸爍財在隱蒼脖翠金欲譽滴宅的炸群么山音之婚中性，哭成火了祥西哥子粱湖各的錢“路姊策妹碼湖縮”雖。足1抄.雕3獵本喇項撐目原周懶邊飲交累通槳及穿配義套傅從撤杭潤州腎市冶區(qū)史到膝*旁*站*鄙區(qū)聰，禾目刪前堡交哨通錄極鳳為容便挪利葉，只道徒路含條全件墻已應經我十證分俯成計熟危。想從輸市壽區(qū)摔天步目秩山杠路生出頓發(fā)咽，圣經銀杭綠徽洲高表速稱公雞路怪不完到想2全0文分竄鐘浙車獵程宇，鄰即橋可和到球達掙*隱*果*準畔罰，爐另催有揚八也車銅道慕的普0皇2裳省康道旺同查行幫。重杭燭徽瘦高粘速彼、泥0智2斬省迎道叢均升連兵接幸杭曲州榨繞句城卷高緣速扒，坊使融從稍市身區(qū)呈方舌向誼進刪入贊*鄭*對*混區(qū)博的擠交頓通貓極泛其期快嫂捷氧方錄便鵲。柳2壩0則0垂7雜年采3忙月鎖，濱寬午5雖0鞏米塞、屯雙把向熄6唱車速道贏、港設課計鋤行看車呀時河速參6累0茅公斜里魔的項文若一安西耳路丈延貝伸她段橡又添全害線它通畜車形，賊下翼一色步跳作附為未市及區(qū)握道泛路慢的秤文戴一厘西嗚路虜，坦將暮進仍一證步帶向永西旁拓削展即到朝*板*懷*撤，咳私跨家膜車挑的酒出肝行斷便緊利彩和奇公寇交翁車名的議通田達喂，缸*障*事*拉離嶼杭奏州倘西栗湖費已識經界越頃來配越滾近坑，心*萍*汗*鍵板季塊剪的立同腥城黑效挽應泉越謊來活越貍突謙出深，哥*臂*允*她板士塊飼至懶杭存州制城噸區(qū)懇之神間穿，龍通攏過包城咽市嗓和乳近眨郊顆快梯速布交楚通萌系縫統(tǒng)康，雞使間城喉市感中伸心冊地割區(qū)孩到扇郊勒外采居包住撓區(qū)后的禮出恭行拾時啊間紫基跑本恰在稠半棉小勇時育左騰右譜，根這邁十浪分惕接桐近立發(fā)渴達吸國盯家撒近萌郊迎高述檔雨住積宅羽和籌都手市庫中飯心學的胞車滋行獵時積間卵和勺距捕離柄。美隨梁著賀杭派州春至妄臨向安碰地逝區(qū)詳公爬交符班獲車筍的寶開各通赤，正屆智時訓市臥民綱從附市踢區(qū)陜到質*提*附*閣區(qū)攔的丈交罵通費來猜往蒜將呢更概加牲方沫便則。停這穿樣盡，礦*更*輛*輝離狀杭此州財西漫湖庫已怎經扛越汗來斧越訊近建，五從竄市莖區(qū)簡到泳*喜*琴*秘的襯交侄通醬將賀更妹加遷現奮代尾化蒼，迷更萄加憐快迫捷茶。搶*閃*講*瘦板樂塊提作印為潮綠半色惕“遭生牢態(tài)料住悼宅荒”聰的古內鼠涵隨，租將先成及為彼杭英州池市中民乏“根5丘+沈2有”太郊鏟外弱“夏綠惠色灣”雖房涌產音、花生捏態(tài)貧居角住躲的稱首字選飾，鼠同抹時箏便猴利政的代交地通毯條像件支，怕也密將憂使拆*宣*鋼*專板鋤塊辟，溉成尖為喪浙返江籌發(fā)鏟達防地雀區(qū)庫、御直谷至昂長晌三確角槍地靜區(qū)胳成聯(lián)功乒人溫士倘追脈尋癢湖揚山市別購墅季的您珍膊貴緣選紀項宣。苗除終了澤與飄杭瞧州刷市僑區(qū)航出膜行灰便獵利愁外爆，享臨廊安飯城嶺區(qū)遲到壺*猛*場*氏板串塊董之擴間院的舍道同路鏟規(guī)與劃鈔也屠十全分舍理繁想盤，兇目校前諷，獎*球*虛*糧的螺北壇邊賭一烤條騎連框接感*恨*浩（順臨純安棕城抽區(qū)偉）柱和恒青交山漏板為塊撥居猾住擴區(qū)賽的職道旁路傳-抹-至-譽四瞞車滅道升的嘉臨刮石淺公醫(yī)路窄已毫經拖開她始片動糞工乘建副設搬，云該吐道什路湯規(guī)拜劃同寬礎5袋8秧米近，飾道揮路牽施所工田時椅，障同季時皂預盡埋自設鵝電耐力孫、粉給犬水幸、洪排裁水察、代光哀纜脅、舌天專然殲氣包等公基卵礎孝設肚施買，偏該溫道暈路鋸工黃程隊建肆成餐后激，需將朽大嘆大久改倉善乳*畢*更*綠區(qū)圖塊獻道顆路林交冬通蹲和蘋環(huán)喬境垮條辣件屠，躲區(qū)完塊飾開冶發(fā)名條勤件登日松益鑼成悲熟菊。飽并夢將系與守臨狡青售公駁路砌(負原攤0歉2泰省乘道除臨欣安恭段排)滴一斑起咱，慣在園*誰*估*記兩疲岸鍋形拐成獄對勇望嚷之朵勢抬，邀道憐路層沿聚岸棒，遮*樂*癥*許畔交，孟山吊野閘秀比美付，復成稈為法名林副六其寺實談的鍋景蹲觀字大燕道拾。羊另屈外念，哈杭炊州弦市企的襲地放鐵武規(guī)濫劃沾方城案氣目喝前蠟已傻經腦國現家疼批青準歷立謹項枯，至地撞鐵似一懲號債線麻2匯0有0失7飲年謠已仆經虹開俘工往，民根贏據斗杭套州無市型軌籃道頌交舌通剛遠眉景棗規(guī)正劃認，櫻規(guī)抽劃犬地耍鐵想五壁號植線染將伏連謊接鞭臨槍安杰城貪區(qū)甘，訪規(guī)飄劃映預勞留救的例杭唇州漿至認臨和安坦的圾地貓鐵輔（雕輕佳軌悉）政交削通是線奔路手，警直醋達獵*北*哪*蓮區(qū)勒塊燒，飾其屠選主線典也搖沿過著蠟青撲山膽景逆觀刷大朗道打和柱臨箏石銀公墓路馬布旋線拾，資在貓*甩*罰片妹區(qū)勿環(huán)號東郊路訴與紀臨溪石義路靈交托古善山頁的憤東配南售角第將箏設圖置朵地素鐵蹤（搜輕四軌東）叔站不點冶。膚這烈樣辮，搜又抖將騰給漫*撤*挽*隔區(qū)率塊終的理開令發(fā)舍帶春來年發(fā)洽展行的粗利此好沫。昂本芬項情目狀基謀地然建閣成族后匆到艘臨料安吃城濃區(qū)航的跌車認程喪實僚際贏只擾有餅5植-予6予分玩鐘楚，翁經歇浙呢江爬林但學證院鞏，溝馬呈上勞就川進偵入半市值區(qū)腥了寨，扯外愚部欲生它活逢配稱套征完飽善器，奶但撥為因了鋤支鴨持相*隨*澇*攤居挺住憐區(qū)驗的縱開愧發(fā)供，財目爺前步，冰臨薦安環(huán)市長仍攏制呼定者了爸相庭應傍的膝*偶*可*沉區(qū)長塊黃市犯政袖設的施柏配咱套沾規(guī)柱劃職，塵包竭括嗚上你下柴水狗、冠電術力虎、掠管課道終煤讀氣運、蹲通姜信佛網田絡概等攻市畫政露配欣套扇，賽都嫁和克臨榴石抱景施觀穩(wěn)大屬道鍵同凝步員建紋設籌，樣同耍時采，岡中妖小償學革、瞞醫(yī)糖院慮、披商框貿輛服辯務泊等吼生刺活誰配狗套足建灰設登，雙也斯將蓮在的*可*匠*臭板性塊住陸津續(xù)熱展芽開曠，怎其臺中柔重乞點忽商艦業(yè)喂旅裂游額服與務段配輔套殊區(qū)予域輕，識將呈在逼本躲項遼目曾基踢地侮附烈近環(huán)，尼約平“逮青喜城頑山直語歸間炒”都景點觀償大病道璃南齊面夸展困開堵，刃在卵臨旬石蘿景閉觀違大欣道并路羨北督6潤0脂0奧米稻開灣外異地酷區(qū)趕，績還欠將覽建穗成療與冤西備湖欺區(qū)肚梅屬家品塢丙一涌樣語的粒休濤閑榴餐茅飲殖區(qū)村，域從滑而鏈將步使嬌*秤*梁*最地非區(qū)蓋項耕目絲的燃環(huán)滋境捧城贏市茂配端套鈴更箭趨蜘完槐善反。悲第喜二藏部盾分比頓填市日場扎研庭究默2懼.笑1組*飄*中*色房頌地驗產孤市細場稅概諸述扁*瞇*跨*俊板漫塊安位挑于擱臨圾安灑城噸區(qū)夾的悠東片部唱，慌是豐臨更安塞城膚區(qū)扔最萌接據近阻杭葛州夏市仿區(qū)英的除區(qū)市域鬧。燭根黑據仿規(guī)穗劃虜，誼青御山裕居素住丑組飛團爽將色并儲入皇臨蟲安顛城誤區(qū)悄，賺由腰此瘦，笨*刪*測*心位祖于拘杭辜州敢市俊區(qū)雅主釋城距與擊臨效安樓衛(wèi)門星私城便之縮間場，惰形饑成刺“塊兩漸城緣夾立一侍湖酸”灣的碼態(tài)賺勢必，移*拴*太*士具缺有舟“替第遵二爐西優(yōu)湖忠”蠟之需美諒譽哭。亮臨腿安斧城工區(qū)嫂將蠢緊煩密優(yōu)地遲連洽接袍閑鏟林丘板情塊任、窄老回余淘杭頌板康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疑廳駝組凳成胳。叨主衛(wèi)臥佳區(qū)景由暴寬鞠大知臥奶室儲、掃開白闊湯書拉房味、真獨牧立進衣脾庫么、沃精個致注梳島妝撐臺悉、片豪僚華極衛(wèi)差生辣間厭共稿同范組脈成煙金基·青云山居外觀圖金基·青云山居外觀圖西子·玫瑰溪谷：西子·玫瑰溪谷項目是由浙江綠城房產聯(lián)手西子房產打造，是區(qū)內目前品牌呼聲較高的一個項目。沿臨石公路南面小路過去，便是西子·玫瑰溪谷，農田和一座座起伏的小山，是遠看過去風景，但走近了又完全不一樣。***全貌一覽無余，湖面平靜，三兩個人垂釣，遠離塵囂的悠然自得對任何人都是種享受。西子·玫瑰溪谷是***區(qū)域內為數不多的幾個直面臨湖的項目之一，占地約1600余畝。項目擁有太陽灣和水景灣兩個水灣，水景線有千米之遙。景觀太美，有時候也會成為房產開發(fā)的負擔。西子·玫瑰溪谷將“山地水岸”和“湖泊游艇”的主題文化融入住宅社區(qū)，創(chuàng)造一種“奢華時尚·游艇時代”的全新生活方式。這一“湖泊游艇社區(qū)，山水高尚別墅”的形象全面執(zhí)行，玫瑰溪谷將杭州的別墅開發(fā)，直接帶向主題社區(qū)的前沿時尚話題。整個園區(qū)分為臨湖和不臨湖的南北兩區(qū)，靠近臨石公路的北區(qū)，將以經濟型小別墅為主，戶型面積380平方米左右?，F為工程設計規(guī)劃階段，預計2008年6、7月份將推出第一期。林水山居外觀圖林水山居：屬臨安市區(qū)項目，位于臨安市城區(qū)東北面，東鄰浙江林學院，主要為多層、別墅、排屋、疊排、單身公寓，占地178畝，總建筑面積13萬㎡，容積率1.09，綠化率40%，車位配比1：1。二期開盤時間2007.2，主力戶型：別墅336-399平方米，排屋300平方米，疊屋200平方米，別墅售價5000-7000元/平方米，排屋售價4000元/平方米，疊屋售價3800元/平方米，多層售價2980元/平方米。交房時間2007年10月。林水山居外觀圖***81號：***81號位于臨安***西側,驅車至杭州約三十分鐘左右,至臨安市區(qū)僅5分鐘車程，本項目采用澳洲建筑風格，占地135畝，總建筑面積27000平方米，綠化率60％以上，容積率0.3、得天獨后得地理位置，資源得稀缺，本項目僅設81席珍藏版別墅，整個項目分為南北兩大區(qū)塊，南區(qū)1500平米得自然水域融入貫穿于整個小區(qū)內部，通過設計中央景觀360度親水觀景島更讓人與自然零距離接觸。北區(qū)預留25000平方米自然山林形成了一個天然氧吧。項目因地形得獨特充分利用山、坡、湖的自然條件展開布局。建筑格局大多2－3層，建筑面積300――550平方不等，部分戶型帶有私家游泳池，花園面積300－900方不等（贈送），每棟利用1米多高的圍墻圍合形成獨棟的私家庭院。在單戶建筑設計上采用創(chuàng)新無阻礙、全框架試結構，讓房型的布局更顯自由流暢，讓主人可以根據自己的喜好任意分隔內部空間，彰顯個性與美感！建筑類型：圍合式低層住宅，占地面積9萬平方米，總建筑面積4萬平方米，總戶數81戶，容積率0.3，綠化率60%，車位比例：1：2。2007年4月開盤，戶型面積：300-500平方米，交付時間:2008年12月。均價：260萬/棟。六合盛·湖光山色：位于臨安**街道***村玫瑰溪谷斜對面。建筑類型：別墅、排屋、公寓、商業(yè)街。占地面積700多畝，建筑面積30萬平方米。2007年5月開工，2008年上半年開盤。大地·春天：由臨安本地最大開發(fā)商之一——杭州大地房地產開發(fā)公司開發(fā)，位于臨安的城西，西對玲瓏山，北與天目高級中學隔街相對，東近人民廣場。主要為多層、小高層、高層，占地102畝，總建筑面積達19萬平方米，700余戶，容積率2.15。2005年3月開盤，現本期開盤：2007.1，可售套數：100套，戶型面積120-200㎡，于2007年底交房。價格在4500-5000元/㎡。楓林曉城外觀圖楓林曉城：位于臨安市中心，主要多層、小高層，占地40畝，總建筑面積6萬㎡，總278戶，容積率1.88。開盤：2006年1月，戶型面積108-190㎡，起價4000元/㎡。楓林曉城外觀圖第三部分項目整體策劃3.1項目開發(fā)產品定位策劃隨著近兩年杭州經濟水平的迅猛提升，別墅購買群體已越來越大。而住進別墅是很多人的夢想，大多數人喜歡獨立別墅，并有舒適寬敞的空間，因此，獨立別墅的發(fā)展前景又會更大。同時，隨著市場供應量的放大，別墅產品市場細分必將成為趨勢，一些經濟型的別墅產品(聯(lián)體別墅和排屋)由于總價低，正逐漸吸引越來越多的成熟的或年輕的消費群體，別墅市場也逐漸走入大眾化的時代。因此，我們認為本項目的主力產品應為獨立別墅，與周邊的省直房產和華電房產開發(fā)樓盤，共同形成具有較大規(guī)模別墅群，同時，項目區(qū)內可以配合部分市場容量較大的聯(lián)體別墅和疊加排屋，如受于項目規(guī)劃容積率的要求，還可以設計部分山地公寓。3.2面積的選項目前杭州供應的獨立別墅面積主要在250-520平方米之間，花園面積在600-1600平方米之間，600-800平方米的花園面積是主力；聯(lián)體別墅主力面積為250-350平方米；排屋主力面積180-300平方米，排屋花園面積在80-400平方米之間。通過實際調查發(fā)現，別墅市場呈現出不同的現象，300㎡左右的別墅銷售火爆，而大面積別墅由于價格和受眾面的影響，銷勢一般。目前，很多別墅都處于杭州近郊，就目前的交通狀況和社會消費能量而言，大部分還不適宜做第一居所，別墅的購買群本身素質都較高，不會刻意去追求大和豪華，崇尚自然，向往生態(tài)，講究實用的“5+2”郊外“綠色”房產仍是主要的消費導向。根據有關機構初步統(tǒng)計，***板塊目前儲備的別墅排屋項目約還有9000畝，從整體上講，這是一個相對集中，而且具有別墅排屋環(huán)境品質的區(qū)域。為此，設計定位上，獨立別墅面積建議安排在250-450平方米，花園面積在600-1000平方米；聯(lián)體別墅主力戶型面積建議安排在200-350平方米，花園面積在200-500平方米之間。排屋主力戶型面積建議安排在180-300平方米，花園面積在100-300平方米之間。3.3建筑風格選擇歐美各國的別墅建筑風格在杭州的別墅市場上幾乎都可尋覓得到：意式、美式、荷式、西班牙式……而中式風格別墅卻零星難見，杭州某個樓盤曾開發(fā)了少量的中式別墅，結果受到了很多有錢人的追捧。但一般而言，中式別墅應建在平地上，因此，像***這樣山水圍合的地方不一定適合做中式別墅產品。早幾年的購買者，大都喜歡歐式的、美式的別墅風格，但隨著購買群體素質的提高，喜歡的風格也越來越多樣化。應該講，貼近自然的綠色的鄉(xiāng)村風格的別墅，將會是市場主導的產品線，應具有比較廣闊的市場前景。這種風格不過分拘泥于其是歐洲的、美式的，還是中國式的，而是多種建筑元素的綜合，為我所用，滿足消費群對接近自然，享受自然的渴望，實現現代城市人們生活群體對郊區(qū)自然生活的追求。3.4產品價格定位目前，***板塊的正在開發(fā)項目，包括錦繡錢塘、青城·山語間、***81號、中都·***畔、金基·青云山居、玫瑰溪谷等，中都·***畔、玫瑰溪谷等樓盤的高檔產品，別墅總價應在400萬元以上/套，一般產品將集中在205萬-450萬元/套區(qū)間，經濟型產品價格還可以更低。但是，如無論從交通距離還是自然環(huán)境來看，相對于杭州其他別墅板塊，***板塊的產品，綜合性價比較高，都有較強的價格優(yōu)勢。山地別墅以金基·青云山居、錦繡錢塘、青城·山語間為代表。金基·青云山居預定總價250-400萬元/套左右；青城·山語間經濟型別墅，小戶型迷你別墅面積在180-220平方米，150萬元左右的總價，填補了***別墅板塊市場空缺，吸引大批年輕的知富人群，開盤銷售后形勢一直較好。因此，本項目產品的價格主體定位，總價價位建議在150-350萬左右為宜。第四部分項目產品規(guī)劃4.1項目總體規(guī)劃總用地面積700畝（464600平方米）容積率＝0.504綠地率＝49.5％總建筑面積＝243000平方米總戶數＝1200戶總居住人口3600人其中單體別墅300戶每戶用地1.5畝（包括道路、綠化），建筑面積96000平方米（平均320平方米/戶）。排屋130戶每戶用地0.5畝，32500平方米（250平方米/戶）。公寓、疊加排屋770戶，92400平方米（120平方米/戶）。公建（商服、幼兒園、物管等）13100m2。停車庫單體別墅每戶一個車庫兩個泊車位；連體別墅、疊加排屋每戶一個停車庫；半地下停車庫9000(3.6*5*500)平方米。主要技術經濟指標序號項目指標備注1建筑面積別墅96000m2300戶排屋32500m2130戶疊排、多層公寓92400m2770戶半地下室9000m2幼兒園1101m2公建、會所12000m2合計243000m2地上234000m2，地下9000m22總占地面積464600m23容積率0.5044綠化率49.5%5總戶數1200戶6總居住人口3600人4.2項目總圖布局見附圖4.3項目配套設施項目配套會所、商業(yè)、幼兒園、物業(yè)管理用房共1.31萬平方米。在距項目約2000米處的山語間對面有中小學、醫(yī)院、商場、飲食一條街。第五部分項目投資估算和資金籌措5.1投資估算項目投資費用估算及利潤表項目名稱：***房地產項目按土地面積46.46萬㎡、容積率0.504測算序號費用名稱單位指標（元/m2）總工程費用合計（萬元）備注（一）土地費用59.941934.9總面積：46.46萬㎡1土地出讓金57萬元/畝39900土地成交價（含所有土地有關費用）2契稅11973.00%3拍賣服務費（交易費）39.90.10%4土地增值稅7982.00%(二)前期工程費6642.61規(guī)劃及建筑設計國標8102三通一平100.0046463勘探、測量、放樣等費0.2%66按建安造價的0.20%4監(jiān)理費1.2%396按建安造價的1.2%5報建、招標費0.8%264按建安造價6臨電臨水2.8356.6按建筑面積259400㎡7水增容7.7154按建筑面積8電增容12.5250按建筑面積(三)建筑安裝工程費150035235建筑面積243000㎡1土建工程1300.0031590不含內裝修安裝工程50.0012152室外廣場、綠化、道路等100.002430(四)基礎設施建設費1222964.6按建筑面積1排污工程20.004862室外供水工程20.004863室外供電工程35.00850.54煤氣安裝工程27.00656.15室外消防工程10.002436安防及智能化工程10.00243(五)各類規(guī)費15.1366.931墻改、散水泥基金9.50230.85按建筑面積2防雷審批1.6038.883質監(jiān)費2.048.64白蟻防治費2.0048.6按建筑面積(六)工程預備費17625%1761.75建安費35235(七)財務費用11831建設期利息（年利）7%1183貸款16900萬*7%（八)管理費用1.5%2096按銷售價×1.5%總成本3794元/㎡92185銷售收入139739.46000元*232899/㎡(九)營業(yè)稅金及附加74761城建稅7%489營業(yè)稅稅率7%2營業(yè)稅5%6987營業(yè)額5%(十)銷售費用41921銷售、廣告費4192按售價×3%利潤35886