房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析怎樣對資產(chǎn)負債表進行風險解析1、貨幣資金科目分析。準期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的估計利潤結(jié)合進行分析，如存在貨幣資金的增長額乘以估計毛利率不不小于當期申報的估計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進行核算，與否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報估計利潤，同步規(guī)定提供銀行對賬單，查閱與否存在貨幣資金已支出未入賬的狀況，并查明該項支出與否屬于實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。準期末余額較小，要分析與否也許存在貨幣資金不入賬的狀況。應(yīng)當規(guī)定企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細賬相查對，與否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其他應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。此外也可以突擊實地盤點企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日志賬賬面數(shù)查對，如相差較大，應(yīng)當分析詳細原因，與否存在賬外經(jīng)營的狀況。2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未獲得預(yù)售許可證之前就規(guī)定購房人一次性交清，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進行明細分析，準期末應(yīng)收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過度析對應(yīng)銷售協(xié)議約定的付款方式、付款期限等分析鑒別真假，與否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。3、其他應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認真分析明細。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間與否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金免費對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計入其他應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入。4、存貨科目分析。此科目重要反應(yīng)期末竣工開發(fā)產(chǎn)品和期末未竣工開發(fā)產(chǎn)品的狀況。期末竣工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必須到達一定竣工程度才能獲得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，因此房地產(chǎn)企業(yè)期末竣工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正有關(guān)關(guān)系。假如遠不不小于預(yù)收賬款期末金額，則有也許存在收入成本費用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的也許。這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計算措施和分攤根據(jù)，與否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)措施進行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進行結(jié)轉(zhuǎn)，就也許出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；假準期末存貨金額遠不小于預(yù)收賬款期末金額，則有也許存在預(yù)收款項不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的也許。同步在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將竣工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進行比對，兩者應(yīng)當相等，如不小于則有也許存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的狀況。5、固定資產(chǎn)科目分析。一般狀況下房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當分析其詳細明細。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容重要是汽車、復(fù)印機、電腦、打印機、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點，但流動性也相對大某些。一種樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一種地方開發(fā)，因此辦公用房一般都采用租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)企業(yè)也也許有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨核算，否則應(yīng)當視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的特點來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家企業(yè)，因而，固定資產(chǎn)明細賬上一般不應(yīng)當有工程機械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核有關(guān)手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)巍Ｓ行嵭泻硕ㄕ魇掌髽I(yè)所得稅的建筑企業(yè)將購置的機械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)企業(yè)入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以到達少繳營業(yè)稅及附加的目的。6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般均有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點圍繞兩個方面：一是企業(yè)與否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，并且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額精確到千位如下，則應(yīng)重點審核短期借款記錄與否真實、規(guī)范，與否存在將預(yù)收協(xié)議外的購房款因企業(yè)經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運行，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。尤其是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款協(xié)議的真假。對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應(yīng)不容許稅前列支。要認真分析企業(yè)與借款方與否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的原則而發(fā)生的利息支出，不得在計算企業(yè)所得稅時扣除。7、其他應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目準期末金額較大，應(yīng)認真分析明細。一是看其他應(yīng)付款與否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意如下幾種方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的原則，計提利息的利率與否超過同期銀行貸款利率。二是看其他應(yīng)付款與否核算代其他部門收取的稅費。房地產(chǎn)企業(yè)代其他部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據(jù)以及分析與否屬于房價的構(gòu)成部分。假如屬于房價的構(gòu)成部分及由房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其他應(yīng)付款與否存在長期應(yīng)付未付的狀況。如有些房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工協(xié)議，由房地產(chǎn)企業(yè)支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑企業(yè)多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，有關(guān)應(yīng)付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購置方在簽訂購房協(xié)議步，為了到達雙方少繳有關(guān)稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)企業(yè)往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)企業(yè)需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計入此科目。8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾種會計科目之間均有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細賬以及對應(yīng)的購房協(xié)議上注明的付款方式，分析鑒別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當確認的時間。二是要將資產(chǎn)負債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進行比對，分析收到的預(yù)收款與否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。詳細措施是將資產(chǎn)負債表預(yù)收賬款科目本期增長額乘以估計計稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進行比對，兩者金額應(yīng)當一致。9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進行比較，如增長較多，則應(yīng)當分析增長的原因，與否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。怎樣結(jié)合風險分析解讀損益表中的重點科目1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已發(fā)售開發(fā)產(chǎn)品與否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)企業(yè)都會盡量推遲確認主營業(yè)務(wù)收入時間，其確認的根據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)企業(yè)對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時才確認，開具發(fā)票前獲得的收入只算是預(yù)收款。對照新31號文獻精神，房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的時間和金額分諸多狀況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷協(xié)議內(nèi)容等進行認真分析。2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目也許存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于持續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發(fā)類型進行成本費用的歸集和分派，從而導致前期開發(fā)項目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進行營業(yè)成本分析時，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪匯報上的總開發(fā)面積、已竣工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的措施和根據(jù)。尤其是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結(jié)合當?shù)赝狡凇⑼啃?、同地段的平均水平來認真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當期的增長額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參照值，并結(jié)協(xié)議步期、同地段其他房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率與否合理?5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都也許存在問題，過高了也許有虛列支出的狀況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實性。管理費用過低了也有也許企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費所有計入了開發(fā)成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務(wù)費用，要結(jié)合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)首先向銀行等單位大量借款支付高額利息，另首先又將自已的資金免費供關(guān)