某國際商業(yè)廣場合作意向書

某國際商業(yè)廣場合作意向書銷售指標(biāo)、推廣方案、執(zhí)行策略SWOT分析2操作思路3合作模式商務(wù)條款代理方式、費用報價4為了家核心價值簡介1項目優(yōu)劣勢分析3第一部分項目優(yōu)劣勢分析4區(qū)位優(yōu)勢錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域--中央商務(wù)區(qū)。交通優(yōu)勢

通過秋石快速路到杭州主城區(qū)僅需27分鐘車程；距離杭州地鐵1號線僅10分鐘車程，滬杭高鐵余杭站僅10分鐘車程，通過高鐵40分鐘可到達上海；距上海浦東國際機場2小時車程；距杭州蕭山國際機場35公里。距上海、寧波港均只需1.5個小時車程。星河廣場5商業(yè)優(yōu)勢錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)最大體量：34萬m2大型城市綜合體二.5萬方商業(yè)步行街：以“健康、可持續(xù)的生活方式”為主題的時尚街區(qū)三.品質(zhì)提升：精裝修平層住宅品牌優(yōu)勢開發(fā)商為九川集團旗下子公司：上市企業(yè)——九川·運盛，精耕中國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，全國化戰(zhàn)略，項目遍布于上海、重慶、天津、福州、成都等地。項目名萬盛商貿(mào)城欣北錢江國際金辰金座萬華1號項目規(guī)模約5萬方22萬方約11萬方4768平方米項目類型LOFT、商鋪商業(yè)、酒店、辦公LOFT、辦公樓LOFT、辦公樓、工業(yè)別墅代理公司多家分銷公司自行銷售易居中國去化情況商鋪共推出638套，去化235套SOHO推830套，已推113套近期開盤LOFT233套，去化17套備注主要針對臨平和開發(fā)區(qū)的客戶采取座銷的方式，二期仍以當(dāng)?shù)乜蛻糇鳛橹髁腿赫菍?dǎo)致項目去化較慢的主要原因目前該區(qū)域有萬盛商貿(mào)城、欣北錢江國際廣場、金辰金座和萬華1號四個項目。其中欣北錢江國際的商業(yè)綜合體面積約1.3萬平米，萬盛的商鋪面積26712平方。本項目與萬盛商貿(mào)城和欣北錢江國際相鄰，對于本項目構(gòu)成競爭關(guān)系。SWOT分析優(yōu)勢劣勢威脅機遇本項目體量大，去化難度隨之增加，銷售周期加長。本地及周邊的客群選擇性較大，難以被本項目完全把控。無長久積累的老客戶資源，不利于快速去化。在省內(nèi)的認可度不足，不利于吸引大量客源?！靶聡鍡l”對住宅市場，尤其是對投資、投機類人群打擊較大，它帶來的一個結(jié)果便是，投資類消費向商業(yè)地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移。而商業(yè)地產(chǎn)無論從近幾年來的政策環(huán)境看，還是從城市化進程、拉動內(nèi)需的經(jīng)濟環(huán)境看，都有著較好的發(fā)展前景。錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的高速發(fā)展，核心區(qū)域的中央商務(wù)區(qū)建設(shè)成為一個人氣旺盛、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、商業(yè)繁榮，交通便捷，具有較高知名度、較大影響力、較強集聚力、較廣輻射力的城市功能區(qū)。本項目為錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)最大體量，地標(biāo)性綜合體，5萬方特色商業(yè)街區(qū)。本項目位于錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，核心區(qū)域彰顯優(yōu)勢。借助錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的地理位置，交通優(yōu)勢明顯。開發(fā)商集團實力強勁，公司的運作有良好的保證。同一商圈內(nèi)的萬盛商貿(mào)城與欣北錢江國際正在不斷集聚人氣，三方項目相鄰，對客源有相當(dāng)大的競爭性。由于開盤期晚于另兩個競爭項目，業(yè)態(tài)的規(guī)劃避免重合，減少大范圍的選擇性。8第二部分

操作思路寧波紹興15%杭州35%省外10%省內(nèi)南部區(qū)15%嘉興、湖州25%本案客群分析區(qū)域客源比重10本項目目前尚未在全省范圍取得很高的認可度，且省內(nèi)客戶完全可以去化本項目。針對省內(nèi)市場，主要是余杭、臨平及塘棲的客源為主，同時在杭州范圍內(nèi)加強推廣力度。而省內(nèi)北部區(qū)域的客源相比南部地區(qū)的客源更能接受本項目。外省的投資客因遠程異地顧慮太多而大多不愿考慮本項目，但花一定量的人力挖掘省外市場也是必要的?？驮赐茝V區(qū)域11執(zhí)行策略Step1：走出去，引進來。對象：國內(nèi)一線品牌及滬杭主流商戶。方式：一對一攻關(guān)、定向圈層推薦。媒介：新聞類炒作、小眾定向推廣。精準(zhǔn)定向招商Step2：以主帶次，內(nèi)外結(jié)合。對象：本地主流商戶、一般性商戶。方式：結(jié)合主力店引進、品牌店進駐的炒作、政府資源的整合傳播，建立項目價值高度。媒介：現(xiàn)場包裝、公關(guān)活動、主流媒介推廣。內(nèi)外聯(lián)動招商招商位置南側(cè)北側(cè)1#2#3#4#5#4F電影院美容會所3F正餐電影院KTV2F正餐特色餐飲特色餐飲大賣場兒童游樂零售特色餐飲桌球/健身1F銀行零售配套休閑餐飲大賣場零售零售休閑餐飲食品甜點1#2#3#5#4#四大業(yè)態(tài)布局比例南側(cè)商業(yè)：11%（零售）：70%（餐飲）：0%（娛樂）：19%（配套）北側(cè)商業(yè)：69%（零售）：4%（餐飲）：27%（娛樂）：0%（配套）總體：53%（零售）：22%（餐飲）：20%（娛樂）：5%（配套）業(yè)態(tài)規(guī)劃：招商目前確認的只有金逸影院，其他的還在談……如周邊人口居住率低，則加大零售的比例；若著重后期的運營，可以加大餐飲娛樂的比重。13執(zhí)行策略營銷行銷坐銷根據(jù)本地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及本案客群分析，建議本案采用行銷為主，坐銷加廣告為輔的推廣模式。初步判斷本案90%的客戶來源于浙江省內(nèi)，10%的客戶來源于外地，且集中在以杭州為主的浙江省北部(嘉興、湖州)區(qū)域。因浙江當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資項目較多，客源爭奪激烈，因此須采用行銷為主、廣告坐銷為輔的營銷模式，在本地打開局面。本地客戶對項目地段及競爭產(chǎn)品的了解程度相對較高，相對成交較猶豫，需通過外地客戶的成交沖擊帶動本地客戶，提高成交率。通過我司的行銷模式及客源強項，結(jié)合項目自身的核心價值，并通過對項目綜合型定位及宣傳，吸引外地投資客戶和本地投資者的關(guān)注度，最終通過外地投資客戶的沖擊帶動本地客戶成交。銷售推廣計劃分為以下幾個階段項目策劃進場，策劃方案審核通過；案場內(nèi)外包裝完畢，咨詢、樓書、單頁、項目形象導(dǎo)入到位；案場接待人員培訓(xùn)完畢進場，銷售物料到位，組價方案審核通過，預(yù)售證到位；售樓處對外開放，接受咨詢、蓄水結(jié)合；項目形象廣告等強力推出，銷售團隊培訓(xùn)完畢準(zhǔn)備銷售；蓄水客戶達到首推房源1:3比例以上強勢開盤，認籌客戶簽約并進一步拉動客戶認籌；進入強銷期，同時進行調(diào)價準(zhǔn)備及加推房源；開盤結(jié)束，針對剩余房源策劃營銷活動方案及簽約促成方案。推廣方案6月1日：售樓處開放；6月2日：現(xiàn)場SP活動舉辦（產(chǎn)品說明會）宣布促銷方案；6月8日：正式接受誠意金：2萬誠意金抵4萬；6月15日：新聞發(fā)布會宣布開盤時間；6月18日：誠意金轉(zhuǎn)定金；6月19日：正式開盤，開盤當(dāng)天一次性付款94折，按揭96折（全省帶客，強力沖擊案場氛圍）；推盤節(jié)點控制良好的開盤控制：“就像一盤精彩的棋局！”推盤具體步驟上述計劃只是我司目前的預(yù)估計劃，實際執(zhí)行計劃應(yīng)待我司進駐項目，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況調(diào)研后及預(yù)算證申領(lǐng)時間與甲方共同具體制定。項目去化目標(biāo)及節(jié)點項目總建面積34萬方，項目分為南北兩個區(qū)域，南區(qū)在建，北區(qū)即將動工。其中南區(qū)商鋪可售面積為11359.25平方米，寫字樓裙樓的一到三層和酒店式公寓的一二層為商業(yè)。初定寫字樓商鋪合作的平均底價為

元/平方米(此價格為前3年24%一次性返還后的價格，實際對外銷售表價的均價約為

元/平方左右)。（所謂平均底價：甲方要求乙方須完成銷售代理房屋建筑面積的每平米最低平均單價；乙方依照平均底價制定單套底價表交甲方簽字確認；乙方不得低于單套底價對外銷售）以下考核目標(biāo)由貴我雙方共同商定：項目整體營銷周期為

個月，以下為我方最基本去化保障，如我方未達成階段銷售目標(biāo)，甲方可解除我方總代理資格。具體營銷推廣工作及營銷目標(biāo)分解如下：房源銷售分為四個節(jié)點，項目開盤之日起，

個月內(nèi)完成房源出讓金額80%的交付定金工作。第一期：項目開盤之日起

個月內(nèi)，完成代銷總價25%的下定。第二期：項目開盤之日起

個月內(nèi)，完成代銷總價50%的下定。第三期：項目開盤之日起

個月內(nèi)，完成代銷總價65%的下定。第四期：項目開盤之日起

個月內(nèi)，完成代銷總價80%的下定。1考慮本項目分割情況及現(xiàn)階段區(qū)域市場的接受情況234量身定制定價法（競爭導(dǎo)向定價）是以該地區(qū)同類物業(yè)的價格水平來確定售價，以競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，并做或商或低的小幅度調(diào)整，關(guān)注產(chǎn)品成本和市場需求；這種定價的依據(jù)是市場經(jīng)濟條件下的現(xiàn)行市價，屬于一種中價策略，既可以為開發(fā)商帶來較合理的利潤，又使購買者的投資回報有一定的保障?？紤]本項目區(qū)域的發(fā)展情況以及銷售期內(nèi)的房地產(chǎn)整體形式考慮本項目銷售進度和資金回籠速度區(qū)域樓盤實際成交價格及租金體系5低開高走，尊重市場導(dǎo)向，力爭一炮而紅項目具體價格方案待市場詳細調(diào)研后制定8、銷售定價19第三部分

合作模式商務(wù)條款服務(wù)費用本項目的合作模式為全案總代理，具體工作包含如下：策劃推廣：組建策劃工作小組，全面負責(zé)與銷售相關(guān)的策劃工作，派駐或當(dāng)?shù)卣衅格v場AE(對接人);--------或不承接策劃內(nèi)場坐銷：我方派駐工作組進駐案場，全面負責(zé)客戶報備、接待、講解、促成及簽約工作；外場行銷：我方在當(dāng)?shù)丶爸苓叺厥性O(shè)立直屬團隊進行行銷，并高效整合全省分銷商。

全案總代理代理方式方案一：我方的全案策劃及銷售總代理條件為：策劃費60萬+單套底價13.5個點（分階段考核增加點數(shù)）加單套溢價3:7分成（我方30%）本次合作，結(jié)合我司經(jīng)營狀況、成本投入等綜合情況，我方本著“成本保證、利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”的合作原則，提出以下合作方案：我方如未能完成各階段營銷目標(biāo)，甲方可單方面解約；如我方完成

營銷目標(biāo)，甲方除按單套底價13.5個點支付代理費用外，另行支付我方1%代理費作為獎勵，如我方完成

營銷目標(biāo)，甲方再追加1%代理費作為獎勵（分階段考核發(fā)放）。以上分階段獎勵目標(biāo)由貴我雙方共同確定。總代合同簽訂并30萬策劃費到賬后，我方成立工作小組至當(dāng)?shù)亻_展調(diào)研及案場入駐前期工作，于15個工作日內(nèi)提交項目營銷策劃報告，含銷售具體分期方案及各階段銷售目標(biāo)、首期開盤價格（合作底價）。貴我雙方就上述兩項指標(biāo)達成一致后，簽訂總代合同補充協(xié)議。剩余30萬策劃費在開盤前5個工作日到賬。2、商務(wù)條件本次合作，結(jié)合我司經(jīng)營狀況、成本投入等綜合情況，我方本著“成本保證、利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”的合作原則，提出以下合作方案：單套底價12個點加單套溢價4:6分成（我方40%）。我方如未能完成各階段營銷目標(biāo)，甲方可單方面解約。分階段考核點數(shù)與方案一相同。2、商務(wù)條件方案二：我方的全案策劃及銷售總代理條件為：單套底價14個點（分階段考核增加點數(shù)）加單套溢價3:7分成（我方30%）。甲方承擔(dān)的其他費用主要包含：看房客戶的車費、餐費，廣告投放、售樓中心、人員工資等四大項，具體為：1、看房客戶的車費、餐費：約為整體銷售額的一個點數(shù)；2、廣告投放：媒體廣告、宣傳單、銷售道具、銷售資料、橫幅、項目圍墻廣告、廣告宣傳活動。初步估計為100萬元。(投放的時間)3、售樓中心：售樓中心的建設(shè)及裝潢，建設(shè)基本已定，裝潢標(biāo)準(zhǔn)要緊隨產(chǎn)品定位檔次不可偏離。售樓處的辦公設(shè)備、辦公用品、裝飾裝修、水電、、網(wǎng)絡(luò)、保安保潔保綠等費用。4、人員工資：參與項目營銷的甲方全體工作人員的餐飲住宿費用、工資、獎金等費用；工作人員主要配合我方銷售工作，如財務(wù)、助理、保安、保潔、保綠等。注：甲乙雙方各自承擔(dān)各自公司因本項目銷售所發(fā)生的各項應(yīng)交稅費。3、其他費用24第四部分

大眾控股集團核心價值簡介2627VS行業(yè)新生公司大眾控股集團新生代理公司十年歷史，操盤經(jīng)驗豐富入行時間不久，案例不多與開發(fā)商患難與共，信譽度高存在很多因項目失敗而改頭換面重組的情況，信譽度低存在近兩萬名老客戶公司積累的老客戶數(shù)量不多十年來培育了大量的中層管理人員除高層外多為入行不久的新人VS傳統(tǒng)代理公司大眾控股集團傳統(tǒng)代理公司免費看房車人海戰(zhàn)術(shù)大量帶客，案場氛圍火爆靠廣告招攬，門可羅雀內(nèi)