房地產(chǎn)成本結轉需注意的問題

房產(chǎn)工程尚未決算是否能結轉成本問：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)單位,一期工程基本竣工,已取得了大產(chǎn)權證,但目前海未與施工單位進行竣工決算,還有部分未付的工程款尚未取得施工單位的發(fā)票。事物所審計時提出按照會計準則成本不能可靠計量,不予結轉成本,但我單位認為大部分工程款都已經(jīng)真實發(fā)生并且已經(jīng)付款,可以預估成本,結轉收入,此問題比較迷惑,請給予指教！答：事務所的說法有根據(jù)的，《企業(yè)會計準則——收入》規(guī)定：“銷售商品的收入，應在下列條件均能滿足時予以確認：（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量?！辟F單位的工程款只是大部分能夠準確計量，但不符合“相關的收入和成本能夠可靠地計量”的規(guī)定，因此不能按預估的成本來結轉收入。問：我公司屬于一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。在房屋尚未交付使用之前，將所收到的銷售收入計入了預收賬款項目中，將支付的工程款及相關配套和前期費用計入了開發(fā)成本中，這樣會計核算是否妥當？答：按照《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》的規(guī)定：

一、企業(yè)取得的各項經(jīng)營收入應于銷售實現(xiàn)時及時入賬：

1．轉讓，銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結算賬單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)。

2．代建的房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價款結算賬單提交委托單位時，作為銷售實現(xiàn)。

3．對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時間分次轉入收入。

4．出租開發(fā)產(chǎn)品，應在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入實現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應視為經(jīng)營收入實現(xiàn)。

二、“開發(fā)間接費用”期末應按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關的成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費用”。本科目期末應無余額。

三、“開發(fā)成本”科目：

企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和待建工程，應及時進行成本結轉。月終結轉成本時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”。本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本。

四、“經(jīng)營成本”科目，月份終了，企業(yè)應根據(jù)本月已對外轉讓，銷售和結算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記“經(jīng)營成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。

綜上所述，只有“開發(fā)間接費用”需要按月結轉，“經(jīng)營收入”。“經(jīng)營成本”、“開發(fā)成本”在具備相應條件時方可結轉。毒問迎:命我矛房禾地殘產(chǎn)侍開輝發(fā)首公兆司遠，跑開鐵發(fā)廟產(chǎn)墳品僵已騾竣拾工聚，拖向美房怎管前部勤門睡竣匙工員報銜備雪。座目眉前爐工托程紛在診結甘算倒中色，毒已鄉(xiāng)取蝦得能承霞建屋方廢部礙分貸土首建甚成艦本裂發(fā)毛票沃?；镌诓剡@廊種碼條三件窮下送，貼我編公背司蝕取悠得鉗售讀樓穴收蜘入諒是哥繼痕續(xù)哈按她1炭5狹%報利齡潤勤率血預蘆繳庸企埋業(yè)企所豈得肚稅丸，逼還宜是抗將望所壽有碧的需預坑收篇帳汗款壞結詳轉禿為巨銷腳售位收井入掌按賽照紗依靈帳橫征卷收瞎（號收弄入羽－擠相距應筐結浴轉彩的劃計槐稅檢成港本池一蘿期命間娘費悲用俗－奏營截業(yè)決外醉收未支知）能申挺報念？籌答甩:呼扯根涼據(jù)互國曲稅調發(fā)鋪[筒2母0種0長6輩]蹤3屯1庫號騙文火第崗二畏條禍規(guī)筆定森，肯凡疊符記合采文導件擁要常求溪的登條流件杠之翻一討的乓，剛應竿視天為舉完警工掌產(chǎn)床品腳進蜘行年成鈔本錦結化轉陪.內請平問蛾：遲房赴地喜產(chǎn)末會否計劉中竿每佩個已月僅末頭如控何悠結燕轉洋成陜本領？拔房肅地賺產(chǎn)凳會武計物交悄的右稅還款慚是熟按碗“延預她收號帳寄款術”尼計指算隊繳汪納柜，臥那唇么貨，唉在蠶未高工健的母前元提梁下填，奇每驕月嗓是亮如饞何慚結雹轉疫成居本列計返算占出麗“迷本度年躲利椒潤果”笑的挎？魔答尺:膨房結地范產(chǎn)楊企威業(yè)澤按扶“準預帝收籃賬巴款激”后繳兵納廈稅槳款部有放兩棗種秤稅憐，異一墊是需營善業(yè)塞稅起及斜城銀建紐教關育刃附保加段，露二模是碰企鐵業(yè)搶所緊得緞稅燙。鞠對余于嬌第狂一秩種果情涂況傲按悅預恭收罷賬貸款娃的膨實昨際婦數(shù)裕量理作久為隊計證稅盆依里據(jù)秩進告行蔥納積稅赴；帶對張于膨第撐二記種糊情各況裳，寺則展按株房晉地椅產(chǎn)巾企懲業(yè)姐的逢成寄本飲利積潤昂率揀進墻行陣估扁算蝴企艦業(yè)優(yōu)利興潤能，凳然收后精按毒適臘用螞的巾所辰得吩稅善稅夏率溫預跡繳宿企跪業(yè)怒所飛得釀稅袖。織至憂于階本邀年墾利嗓潤卵則棒是藏按米照忠實遇際替發(fā)禍生疼的承成要本列費喝用穩(wěn)之骨后蓄余蜻額槽結帳轉價出醫(yī)本原年萄利問潤獵。辰問島:壩我礎是務一壇家虎房打地危產(chǎn)翻企勉業(yè)槽，燥假塔如瓣說嬌是到0乖3村年聰1蜂0魔月閱開偵發(fā)讓的河房罷子殘，德0簡4勿年嚇9刊月直一鼻期攔工仙程畫完刑工墨，盡0佛5牙年掩2擔月范二碎期響工換程燈完點工跑，選0系4培年向1曉月妖開裹始孝預傘售誘，若到紅0娛4闊年悶末攤共員取捎得粗銷傍售會收盒入把3泰0偽0園0理萬氣，般到斯0門4評年仗末盒，餐由轟上安開冰發(fā)塑成尊本伏科汽目推余該額羨為迅2算8魔0侍0秒萬每，翅0雖5壘年閥銷耍售躬收跳入雨為貸2達5仙0須0塌萬糊，件0盲5晌年蠻本流年非帳逃上傷發(fā)墳生迫成萌本字2嫂6撓0劍0剪萬傅（權即協(xié)0脂5燃年南1鑰月拉-喝1土2舉月推帳丑上烏發(fā)濟生籃成愚本妥2腸6輔0誰0答萬信）息，舅0捎6端年分全登年返實般現(xiàn)定銷五售嬌收忙入途3響0臉0兩萬練，務0鄰6剖年喬1醒-飽1毫2喬月屈發(fā)恰生柄成顯本蒜7澆0訴0大萬謎，秧請昌問抓各簡年哥的轎成挺本伍應急如占何雅結弄轉靠，獎是苦帳獸上樸有杏多膝少奧成禿本醫(yī)就助轉殖多艇少漿呢挺，唱還棵是膀如蘭何歐結店轉核。葡

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壽借激：蘇投謝資籮性忍房亦地浙產(chǎn)去

余貸茄：惑開皆發(fā)妖產(chǎn)嬸品屈實贈現(xiàn)跌租恐金南收莖入訂

依借孟：丑銀驅行痰存鹿款幼

姿貸乒：厚其宜他拐業(yè)暗務片收約入凡或泄主令營洽業(yè)他務切收駁入

煎結街轉左成夢本擦

適借墾：椒其捧他鴨業(yè)敞務叮成無本奏或擺主直營券業(yè)鏟務淹成市本熱

勞貸賄：恨投于資渠性榴房養(yǎng)地真產(chǎn)私累憶計共折列舊放（蓄攤境銷資）補挪禁健痕菠無蓄照棚扣洽繁些翅均眾唱彈毫銀糠駐旺傘亮版息浩踏銳藝對晨商律品狹房欠成撞本雜結鳴轉龜問蒸題緞的變思迅考一、商品房成本結轉的特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房成本結轉有兩種方法，一是在商品房竣工驗收辦理決算后把歸集的開發(fā)成本按一定標準分配結轉到商品房中去。二是在商品房銷售以后才把已銷商品房成本結轉到銷售成本中去。商品房的成本結轉既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特點：

1.成本構成的不可分割性。商品房的開發(fā)從決策立項到房屋交付使用，成本的歸集分配大致分兩個階段。第一階段從立項、土地址用、拆遷安置、工程勘探、規(guī)劃設計、基礎設施配套建設到建筑施工前的各項稅費都是以開發(fā)項目歸集的，按土地面積（也可以采用建筑面積）作為標準分配的，這一階段成本通常稱為前期開發(fā)成本。第二階段從建筑施工的招標或發(fā)包開始到工程竣工驗收辦理決算為止。由于現(xiàn)行國家法規(guī)不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事工程施工，這就需要將建設工程招標或發(fā)包出去，所以第二階段開發(fā)成本也稱建筑安裝成本。第一階段按土地面積（或建筑面積）分攤的前期開發(fā)成本和第二階段的建筑安裝成本，就構成了商品房直接開發(fā)成本。當然在整個開發(fā)期間還會發(fā)生人員工資、辦公費、籌資費等間接開發(fā)成本，也要按適當標準分配到建設工程中去。但不論是直接開發(fā)成本，還是間接開發(fā)成本，都無法按樓層或戶型來確定成本。

2.成本與售價的不配比性。一般商品的售價總是圍繞成本上下波動，而商品房卻不同，商品房成本形成是整體的，成本載體是整個建設工程，但銷售時是按樓層或戶型為單位的。從單個樓層或戶型看，售價明顯不與成本配比。如同一結構（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成本高，這是建筑施工的特點所決定的。但銷售時，底層售價反而高于高層。如果開發(fā)“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差很大。

3.商品房價格的不確定性。商品房的建設在工藝上與一般建設工程是相同的。不過，一般建設工程是根據(jù)“買主”的要求建造的，工程竣工驗收并辦理決算后，收入即可實現(xiàn)。至于款項能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣工驗收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價格，只有與“買主”簽訂購銷合同后銷售才能成立。

二、商品房成本結轉的方法

財務會計制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商品房作為獨立的產(chǎn)品按時確認收入的實現(xiàn)和進行成本的結轉。但現(xiàn)行成本結轉方法又都是按獨立產(chǎn)品作為計量單位結轉的。所以現(xiàn)行成本結轉方法不能適應商品房開發(fā)與銷售這一特殊業(yè)務的經(jīng)濟內容，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本結轉處于無序狀況，歸納起來大致有三種情況。

1.有些企業(yè)按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開發(fā)建筑面積得出平方米建筑面積成本，隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷售成本。由于商品房售價受樓層、朝向因素影響，售房價格差異很大，采用上述分攤方法，計算出的經(jīng)營成果會嚴重失真。

2.有些企業(yè)通過確定系數(shù)的方法，根據(jù)總成本按樓層面積和系數(shù)計算出各樓層成本，再根據(jù)各層成本按建筑面積計算出平方米建筑面積成本，進而計算每個戶型成本。這種方法，首先是確定系數(shù)的依據(jù)尚無科學標準，全憑人為估算，其次對于朝向不同的樓層，售價差異也大，所以提供的財務信息也會失真。

3.還有些企業(yè)憑經(jīng)驗或受某些利益的驅使，隨意確定成本售價比率進行成本結轉。采用的比率也不盡相同，有的采用成本與實際售價比率，有的采用成本與計劃售價比率。對于成本結轉沒有一個公允、合理、科學的法則約束，其結果不是侵害國家利益，就是加重企業(yè)經(jīng)營風險，損害投資人利益。

當開發(fā)的商品房達到可銷售狀態(tài)時，開發(fā)企業(yè)會根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，為了解決商品房銷售成本結轉錯位這一特殊問題，有必要引進這個價格作為成本分配標準，求得一個計劃銷售成本率（即：實際開發(fā)成本除以計劃銷售總額）來進行商品房成本的結轉。在實際工作中，還可以分為實際售價成本率結轉法和計劃售價成本率結轉法。

實際售價成本率法，是在季吐度巨前嶄兩敬個逼月廳按弄實濫際鞭售槽價扮乘開以滿計茂劃雹銷疏售壟成置本警率花得私出悉當懼期炊銷瘡售稱成狼本弄，泳季孤末話再睬按遙計紋劃申售沾價籍乘花以是計洲劃勻銷訴售侮成半本逝率罷減掃去攪季盒度壽前拜兩稍個這月濫已袖轉卻銷毒售唱成小本體等絞于估季陽本矩銷火售敞成途本無的寧方顧法六調滋整萌。卵具亞體蠟操槽作湯程加序叛是睬：盡分耐類鉗明榴細眨賬扇應哀按林開汗、干竣烏工刊時華間稍相亦同投或薦相快近掘且臣一躁并潮辦宅理篩工河程悶決撒算房的干商潑品封房緒設古置詳賬偵戶幫，誠商賽品奔明咽細屠賬馬應布在椒分碰類吳明嘴細投賬冠基蜘礎帖上航再暖按頓計良劃捕價溜格扎相蒜同堡的團商刪品具房伸房棉分酷類妨設達戶巨，銜價當格等不榴同駱分欲別快設津置們，愉季身度主前仔兩萌個味月展可志按理分貨類怠明爐細伏賬給結窯轉伯，仍即咱按駁分敵類歇明啦細逃賬軋記紡載求的療當少月緞實娃際薯銷瑞售醒額辦乘校以乘計舊劃守銷謎售讀成睛本悅率艦得等出擾當賣期踩成屆本隔結堪轉圣數(shù)桶，貞對狡銷豈售承欄暗只齊登辛記掙數(shù)豐量穿。錦待阻季守本揭將婆未對銷戴售晃房廳面伍積交的茶計鞏劃木售協(xié)價命乘釘以烈計描劃尿銷恐售館成勤本任率倍得售出壯月趕末壞留頭存頃成端本糾，顫用授倒逮擠迅的殃方歉法病結盤轉屈出貸銷餐售蒜成維本材