2023年年深圳房地產(chǎn)市場年度分析報告

深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價2008年深圳房地產(chǎn)市場年度分析報告前言20082007年年末的低迷態(tài)勢，整個市場連續(xù)處于深度調(diào)整之中，并表現(xiàn)出以下特點：〔一〕房地產(chǎn)投資小幅增長，商品房建設(shè)規(guī)模略有減小房地產(chǎn)開發(fā)投資同比去年增長1.7個百分點，其中住宅開發(fā)投資同比增長商品住宅開工面積、竣工面積降幅較大?！捕?0%共成交722709宗，土地總成交面積約為82萬平方米?！踩成唐贩吭龉┙o套數(shù)和供給面積增幅較大與去年相比，批準預售商品房套數(shù)和面積有接近三成的增幅，批準預售商品住宅套數(shù)和面積也有不小的增長。〔四〕商品房銷售規(guī)模有較大幅度下跌1-11月商品房銷售面積為334.5737.5%；其中住宅銷售面積為310.47萬平方米，同比去年下降35.6%。商品房銷售面積自5月突破40萬11月銷售規(guī)模有所增加，但仍不及5月銷量。〔五〕商品住宅價格消滅回落，趨于調(diào)整之中國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市的房屋銷售價格顯示，近4個月深圳房價的跌幅居于首位；深圳市國土局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商品住宅價格與去年同期相120頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價比也有不小回落。從2007年的領(lǐng)漲全國房價到2008年的領(lǐng)跌全國房價，深圳房地產(chǎn)價格呈波浪形進展趨勢。〔六〕二手房掛牌均價持續(xù)回落，銷售規(guī)模不斷下降11月跌幅接近兩成。二手房的交易規(guī)模在7月到達頂峰以后，開頭逐月回落，至11月略有上升，但仍不及7月銷量?？傮w來看，深圳房地產(chǎn)市場在經(jīng)受了年初以來的長期低迷以后，受國家出臺的一系列政策影響，近期市場似有回暖趨勢。然而，在外表的富強背后，對于樓到有利的方面，也要看到不利的方面。有利的方面在于，“保增長”目前已經(jīng)成為國家工作的重點，在這一目標指引下，將來一段時間內(nèi)，國家可能出臺有利于經(jīng)濟增長的政策，如再次降息、進一步降低交易環(huán)節(jié)稅費、放松信貸政策等，這些措施對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，都有直接或間接的利好作用，有利于促進樓市理性回歸。不利的方面在于，假設(shè)國際金融形勢連續(xù)惡化，可能對我國的實體經(jīng)濟造成負面影響，那么對于需要宏觀經(jīng)濟進展支撐的房地產(chǎn)行業(yè)而言，勢必造成沖擊，將來進展不容樂觀。因此，對于2009年的深圳房地產(chǎn)市場來說，想要重現(xiàn)2007年的“輝煌”幾無可能，連續(xù)2008年的樓市調(diào)整是其唯一出路。對于2009年深圳房地產(chǎn)市場，尺度有以下展望：〔一〕假設(shè)經(jīng)濟持續(xù)下滑，政府可能會連續(xù)出臺政策刺激樓市進展?！捕秤捎谫Y金壓力和市場預期的雙重作用，開發(fā)商的拿地熱忱照舊不高?！踩趁髂甑纳唐贩抗┙o將會有所削減，估量增供給約為500萬平方。220頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價〔四〕假設(shè)宏觀經(jīng)濟形勢不致大幅惡化，明年的成交量將比今年有所上升?！参濉持行粜腿耘f占據(jù)市場的主流，需求仍以自住型為主導?！擦撤績r照舊處于下行通道，下調(diào)幅度約在10-15%之間。一、2008年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策分析從2007年底以來，全國房地產(chǎn)市場開頭走向不景氣，全國主要城市消滅“量價齊跌”的行情，開發(fā)商銷售回款緩慢。同時，由于銀行信貸的收緊〔標志性政策是2007年9月27日出臺的關(guān)于第2套房貸的政策〕，股市又很低迷，開發(fā)商的融資困難重重，現(xiàn)金流格外緊急。而9月份以后，美國雷曼兄弟的破產(chǎn)等暴露出美國次貸危機不斷惡化的現(xiàn)實，導致了全球性的金融危機，對于中國的出口打擊很CPI指防通脹”的重要性讓位于“保增長”——投資、出口和消費都消滅了一些問題：出口受阻，內(nèi)需缺乏，中國的經(jīng)濟增長受到嚴峻的挑戰(zhàn)。為了保持經(jīng)濟穩(wěn)定較快的進展，中心政府一改上年年從緊的貨幣政策〔上半年連續(xù)7次提高存款預備金率〕，轉(zhuǎn)而實行適度寬松的貨幣政策和樂觀的財政政策，從9月份開頭，在3個半月內(nèi)連續(xù)5次下調(diào)存貸款基準利率、存款預備金率，更在11月份拋出4萬億元的“救市”打算。政府做出這些舉措的目的就是為了通過釋放流淌性，刺激消費，保經(jīng)濟增長。政府在上述方面態(tài)度的轉(zhuǎn)變，一方面反映出了經(jīng)濟形勢的嚴峻態(tài)勢已不容無視，另一方面對于提振市場信念確實起到了相當大的作用。在政府公布的4萬億元的經(jīng)濟刺激打算中，有很大一局部是通過固定資產(chǎn)投資來推動的，而房地產(chǎn)是其中的重要組成局部。溫總理重申房地產(chǎn)是國家重要的支柱產(chǎn)業(yè)，政府寄期望于通過房地產(chǎn)行業(yè)來刺激經(jīng)濟的增長。于是，我們看到，從9月份以后，政府涉及房地產(chǎn)行業(yè)的政策密集出臺，原本實行的較為嚴峻的房320頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價地產(chǎn)的政策已有所松綁，比方2套房貸政策的松動、政策上鼓舞和支持首次置業(yè)和改善性住房的置業(yè)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求、取消城市房地產(chǎn)稅等等。這些政策對于房地產(chǎn)市場的回暖確實起到了重大的推動作用，這可以從全國各個城市在11月份來成交量的快速上升反映出來。與此同時，政府政策重大的轉(zhuǎn)向還表達在更加留意民生、加強保障性住房的9000億元用于保姓的承受力量，民生問題不得不引起重視，社會沖突變得更加鋒利，所以政府的思路漸漸明晰：房地產(chǎn)雙軌并行——的財政實力相對雄厚，具備擔當局部保障性住房建設(shè)的力量，因而原來偏弱的住房保障系統(tǒng)被提上了日程，保障性住房主要是為了滿足中低收入者的住房需求，這可以緩解局部中低收入者目前高房價下購房壓力，促進社會和諧。二、2008年深圳房地產(chǎn)市場表現(xiàn)綜述與2007年土地市場“地王”頻出的瘋狂相比，2008年的土地市場風光不再，顯得特別冷清，深圳土地市場同樣概莫能外。土地市場交易的冷清特別是住宅用地交易的慘淡，是事出有因的。去年9月房貸政公布之后，深圳樓市由此前的一路高歌猛進，開頭急轉(zhuǎn)直下，自年底漸漸步入低迷期。受其影響，土地市場也進入低谷時期，開發(fā)企業(yè)不12份，寶安區(qū)3宗住宅用地因無人競買而流拍，之后不久的2008年1月，深圳市首次出讓的兩塊限價房用地也7月開頭直至104個月消滅零成交。進入11月才有16月份因無人17宗住宅地塊中，共有8宗地塊流拍，420頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價流拍率到達47.1%。換言之，接近一半的住宅用地消滅流拍。而且不光是深圳的土地市場，實際上自年初以來，全國各個城市均時有土地流拍聞傳出。土地流拍頻頻發(fā)生的同時，即使有土地能夠成功出讓，地價也持續(xù)走低?？梢哉f，在房價瘋漲時期被推高的地價水平，目前正在回歸理性。土地流拍和地價走低并非偶然，其緣由是多方面的：一方面是由于自去年9月公布房貸政之后，銀行收縮房地產(chǎn)貸款，再加上一系列宏觀調(diào)控政策的實施致使樓市消滅持續(xù)低迷的狀況，而樓市低迷、銷售不暢，導致開發(fā)商陷入資金鏈緊急的窘對大勢難以把握，拿地趨于慎重。除了資金鏈緊急，今年以來國家出臺的一系列土地方面的政策，對開發(fā)企業(yè)的拿地行為也帶來極大影響。對閑置土地進展清查整頓、對延期開發(fā)土地的增值局部利潤征收稅費、催促開展節(jié)約集約用地等，都給開發(fā)企業(yè)釋放出一個明確的信號——囤地、炒地都將面臨極大風險。而這些土地政又無疑會給拿大宗地的“流拍”可謂土地市場面對樓市低迷的正常反響?？梢哉f，土地流拍以及地價下跌，實際上是土地市場價值重估的過程，說明房地產(chǎn)市場正在擠出以前積存的泡沫，而地價的走低對于房價回歸理性也是有利的。2008年前11“持續(xù)低迷加略見曙光”2008年1-11同比去年有較大幅度增加，商品住宅批準預售面積同樣也有所增長。而從銷售狀況來看，不管是商品房的銷售面積還是商品住宅的銷售面積，與去年同期相比，0.95:1上升至2.08:1，也就是說，深圳居市場已經(jīng)由去年的略微供不應求，變?yōu)榻衲甏蟠蟮墓┻^于求。520頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價供需比的嚴峻失衡，并非表示消費者缺乏購房需求，相反的是，消費者的購從2008年以來各月的銷售狀況可以看出，第一季度，由于受去年底樓市低迷的影響，整個市場表現(xiàn)冷清，加之2月處于農(nóng)歷年時期，原來就是銷售淡季，因此受季節(jié)性因素影響，這一季度的銷售格外不抱負。而在進入其次季度之后，雖然“五一”黃金周取消，假期縮短為三天，但是由于“春交會”的帶動，樓市成交量有“十一”黃金周的接近，9月的成交量開頭放大，到10月則連續(xù)增加。與此同時，受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的影響，為了應對美國金融危機所引發(fā)的全球經(jīng)濟危機，國家開頭出臺一系列政策，其中不乏特地針對房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策，如減免交易契稅，率等，在這些樓市利好政策的影響下，依據(jù)簽訂預售商品住房合同的數(shù)據(jù)來看，11月的居成交量超過六千套，消滅猛增。而二手房市場的表現(xiàn)也差強人意，二手房掛牌均價自年初一路下跌，跌幅達17.2%。而從成交面積來看，上半年成交量相對較高，始終處于持續(xù)微升的趨勢。從8月開頭成交面積大幅下降，且持續(xù)小幅下跌，至11月才有略微上升。二手房市場的不景氣事實上與一手樓市的低迷不無關(guān)系。在去年樓市火爆的時期，由于投機投資客的存在，炒房現(xiàn)象嚴峻，從而帶動二手房市場的虛假富強。而從去年房市場亦隨之進入平淡進展期。而由于一手房市場今年以來消滅持續(xù)低迷，二手房市場不景氣情形更加明顯。但是，可以看到的是，在一系列房地產(chǎn)政的帶動下，消費者對樓市進展看好，再加上接近年底，消費者購房愿望增加，購房需求局部釋放。其直接結(jié)果就620頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價者的購房需求是始終存在且需求較大的，這從有房交會的5月和10月成交量相應放大也是可以看出來的。問題的關(guān)鍵在于，如何才能使消費者的購房需求得到有效釋放？房價，不得不說是一個重要因素。從2008年商品住宅成交均價來看，與去年房價一路攀升情形相比，今年的房價波動頻繁，各月房價有起有落。而從整體來看，受成交持續(xù)低迷的影響，與去年相比，房價已有不小回落。雖然，在接近年底的時候，由于一系列樓市利好政策的影響，導致樓市成交猛增，成交價格也有小幅上升，整個市場似乎消滅一派2008年，深圳房地產(chǎn)市場的進展實際10月底樓市政帶來的利好，使局部消費者壓抑已久的購房需求臨時性的放開閘門，再加上接近年末，消費者的購房需求也有所釋放，因此導致近期樓市交易量消滅暴漲。假設(shè)開發(fā)企業(yè)對此盲目樂觀，看到成交量消滅所謂的“井噴”就認為樓市已經(jīng)回暖，并進而“捂盤”或抬高樓價，這注定是行不通的。對于消費者而言，雖然政策符合消費者的購置力量，購房需求才能真正得以釋放。三、2008年深圳房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析〔一〕土地市場1、1-11月土地總成交面積約為270萬平方米。2008年1-11月，通過招標、拍賣和掛牌等方式，深圳土地市場總共出讓103宗各類型地塊，土地總供給面積為394.99萬平方米。截止11月底，共成交72宗地269.919宗，商業(yè)辦公型地塊共成交16宗，其他類型地塊包括工業(yè)用地、機場用地以及停車場用地等，共720頁成交47宗。

深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價20081-11月深圳土地成交狀況月份交易宗數(shù)成交宗數(shù)土地供給面積土地成交面積成交金額〔萬元〕平均地價〔元/m2〕1月3 221.8817.9529,647.801,652.002月1 1553,451.206913月3 319.1119.11122,647.576,417.004月18 1274.6222.16292,017.806,767.005月4 415.2215.22195,520.0012,850.006月6 555.5650.6174,120.003,441.007月5 333.7913.7892,880.006,738.008月0 0----9月6 626.1726.1720,360.9241810月24 2068.1660.12148,233.702,466.0011月33 1675.4839.8109,191.702,743.00總計103 72394.99269.911,188,071.004,402.002008年1-1172269.91萬平方米，總成交金額為1188071萬元，平均地價為4402元/平方米。11月和4月的成交土地宗數(shù)也較多，分別為16宗和12宗。其他月份的土地成交宗數(shù)則均在10宗以下。其中，8月份消滅土地零成交。2、1-11月住宅用地總供給面積為135.41萬平方米，總成交面積為82.18萬平方米。地塊流拍率接近五成。2008年1-11月，深圳土地市場供給住宅用地17宗，總供給面積為135.41萬平方米，成交面積為82.18萬平方米，供需比為1.65：1。455.81萬平方米，占總供給量的41.2%。但該月成交面積不高，僅為11.47萬平方米。6月供給量也較高，總供給面積為53.93萬平方米，且成交48.97萬平方米，成交量較大。1月、第820頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價5月和11其中7-10月連續(xù)四個月消滅零供給和零成交。20081-11月深圳住宅用地供需狀況從住宅用地的成交狀況來看，2008年1-11月，共有17宗地塊通過招拍掛的方式出讓，最終成交9宗，流拍8宗。地塊成交比率為52.9%，有近一半的地塊消滅流拍。1-1182.184176065082元/平方米。16宗地塊通882.18萬平方米，成交總金額為417606萬元，平均地價為5082元/平方米。自6月份以后，深圳土地市場連續(xù)411月，才有1宗位于南山區(qū)月亮灣大道的商住用地成功出讓，而這一地塊曾在6月份消滅流拍。在11月重掛牌出讓后，最終以底價成交。920頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價20081-11月深圳住宅用地成交狀況〔m〔m2〕成交金額〔萬元〕平均地價〔元/m2〕1月212.9523,886.008,097.002月00---3月00---4月8211.4773,600.006,417.005月2213.8366,120.004,781.006月4348.97174,000.001,733.007月00---8月00---9月00---10月00---11月114.9680,000.0016,129.00總計17982.18417,606.005,082.003、1-11月，商業(yè)用地總供給面積11.53萬平方米，總成交面積10.02萬平方米。有2宗地塊流標。2008年1-11月，深圳土地市場共有18宗商業(yè)用地供給，總供給面積為11.53萬平方米，總成交面積為10.02萬平方米，供需比為1.15：1。20081-11月深圳商業(yè)用地供需狀況從各月的供需狀況來看，2008年上半年的總供給量為8.01萬平方米，占11個第1020頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價月總供給量的69.5%，接近七成。其中，4月的供給量和成交量都相對較高，分別為4.49萬平方米和3.48萬平方米。在2008年下半年，8月和11月沒有商業(yè)用地供給，其他月份的供給量也相對較低，成交量也不高。從商業(yè)用地的成交狀況來看，2008年1-11月，共有18宗商業(yè)用地通過招拍掛16210.02萬平方米，成交總金額為728300萬元，平均地價為72685元/平方米。面積為3.48萬平方米，成交總金額為279000萬元。3月的成交量也較高，有2宗地塊成交，成交總面積為2.14萬平方米，成交總金額為114500萬元。其他月份則或是成交量不高，或是消滅零成交。2008年1-11月深圳商業(yè)用地成交狀況月份 交易宗數(shù)成交宗數(shù)

土地成交面積〔m2〕

成交金額〔萬元〕

平均地價〔元/m2〕1月00---2月00---3月222.14114,500.0053,505.004月763.48279,000.0080,172.005月221.38129,400.0093,768.006月00---7月111.0185,000.0084,158.008月00---9月330.35,600.0018,667.0010月321.71114,800.0067,135.0011月00---總計181610.02728,300.0072,685.00〔二〕二級市場1、1-11月，商品房增供給套數(shù)和面積同比均有較大幅度增長。2008年1-11月，深圳商品房批準預售工程共180個；批準預售商品房66194第1120頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價套，與去年同期相比增長27.3%；批準預售面積696.7萬平米，與去年同期相比增36.7%。其中，批準預售住宅58656套，批準預售住宅面積602.26萬平米，與23.1%和30.4%。從各月批準預售商品房的狀況來看，不管是批準預售商品房面積，還是批準預售住宅面積，均呈波浪形上升趨勢。20081-11月深圳商品房批準預售狀況批準預售月份

批準預售

批準預售

批準預售

批準預售工程數(shù)量商品房套數(shù)商品房面積〔m2〕住宅套數(shù)住宅面積〔m2〕1月10282934.242,715.0032.482月7250130.532,155.0020.53月13196440.771,442.0031.34月17601452.625,679.0049.665月14393862.613,400.0056.726月19717476.686,762.0066.837月23930691.298,160.0073.858月13459855.214,348.0052.459月3012116112.79,282.0086.1810月11334231.212,976.0029.4611月2312412108.8411,737.00102.83總758,656.00602.26批準預售商品房面積的曲線圖顯示，2月和10月是處于波底位置，批準預售110萬平方米左右。兩者落差高達80萬平方米左右。而從批準預售住宅面積來看，處于波底位置的同樣是2月和10月，批準預售面積分別為20.5萬平方米和29.46萬平方米；9月和11月也是處于波峰位置，批準預售面積分別為86.18萬平方米和108.84萬平方米。兩者落差在60-80萬平方米之間。第1220頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價20081-11月深圳市批準預售商品房面積2、1-11月，商品房銷售規(guī)模大幅下降，同比降幅接近四成，其中商品住宅銷售規(guī)模同比有超過三成的降幅。依據(jù)商品住房備案登記的數(shù)據(jù)，2008年1-11月，深圳商品房共成交35260套，與去年同期相比，削減19804套，下降36.0%；成交面積334.57萬平方米，與去年同期相比，削減200.35萬平方米，下降37.5%；商品住宅共成交33491套，成交面積310.47萬平方米，與去年同期相比分別下降31.1%和35.6%。20081-11月深圳商品房銷售狀況月份商品房成交套數(shù)月份商品房成交套數(shù)商品住宅成交套數(shù)1月3123〔m2〕29.252843〔m226.532月7297.056976.443月212323.12207018.974月376937.27352533.375月497340.45477938.486月329333.27313130.467月277327.28264925.738月304828.01298426.899月369434.24364133.7310月388736.38354734.0411月384838.25362535.83總計35260334.5733491310.47

商品住宅成交面積〕1320頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價20081-11月深圳市商品房成交套數(shù)和成交面積年2月商品房成交面積跌至低谷，之后逐月上升，5月到達本年度以來最高點，銷售面積為40.45萬平方米。至7、8月，銷售面積一度回落到較低點，從9月開頭緩慢上升，至11月到達38.25萬平方米，接近年度較高水平。而依據(jù)簽訂商品住房預售合同的數(shù)據(jù)來看，2008年11月，商品房銷售套數(shù)超過6000套，成交面積到達59萬平方米。3、1-11月商品住宅價格呈波浪形進展趨勢，11月房價略有上升。2008年1-11月，深圳市商品住宅成交均價起伏較大，呈波浪形進展趨勢。自25月跌至年度最11014元/677月房價幾乎與2月持平。之后房價又開頭回落，9月跌至12431元/1011月房價上升至13547元/平方米。但與年度最高房價水平仍有差距，且同比下跌10.1%。1420頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價20081-11月深圳商品住宅銷售價格〔單位：元/m2〕〔三〕三級市場1、1-11月二手房價格指數(shù)逐月下跌，降幅接近兩成；二手房掛牌均價也有所回落，2008年1-11月，深圳二手房價格指數(shù)呈下跌趨勢，11月指數(shù)為2005點，相比1月的最高指數(shù)2421點，下降416點，降幅為17.2%。二手房掛牌均價同樣呈回落趨勢，11月二手房掛牌均價為11912元/平方米，相較于處于頂峰的1月二手房掛牌均價，同樣回落17.2%。20081-11月深圳市二手房掛牌均價和價格指數(shù)1520頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價2、1-11月二手房成交面積自年中開頭逐月下降，近期有所上升。依據(jù)商品住房備案登記的數(shù)據(jù)來看，2008年1-11月，深圳二手房成交面積起伏較大?？傮w來看，6、7月的二手房成交面積相對較高，均在35萬平方米以上。而成交量最低的是2月，因該月處于農(nóng)歷春節(jié)時期，歷來每年這個時候為銷售淡季，所以成交面積僅為12.62萬平方米，不到7月的三分之一銷量。而在經(jīng)受了8、9、10月份的小幅回落之后，11月二手房的成交面積有所增加。20081-11月深圳二手房成交面積〔萬m2〕4021套，成交金額為209978.4萬元，成交面積為41.60萬平米。四、2009年深圳房地產(chǎn)市場進展展望〔一〕假設(shè)經(jīng)濟持續(xù)下滑，政府可能會連續(xù)出臺政策刺激樓市進展IMF主席推測明年中國GDP的增長甚至可能低至5-6%，幾乎是2007年的一半，世界銀行推測為7.5%，也有一些機構(gòu)或?qū)W者認為將會在8%左右。雖然各方推測的下滑幅度不同，但共同推斷都是比前幾年將有較大幅的滑落，結(jié)合目前中11月份中第1620頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價國的出口7年以來同比首次消滅負增長，為-2.2%，將來可能還將惡化，而深圳的經(jīng)濟是外向型經(jīng)濟，制造業(yè)和出口是重要的經(jīng)濟增長點，外圍經(jīng)濟的低迷，對于深圳的經(jīng)濟會形成較大的沖擊，明年可能會有更多的工廠或者中小企業(yè)關(guān)張，失2400萬勞動力待就業(yè)，就業(yè)形勢比較嚴峻?；谀壳皣谰慕?jīng)濟形勢，政府通過了4萬億的經(jīng)濟刺激打算，力保明年經(jīng)濟增長在8%左右，但是保增長并不等同于保就業(yè)、保企業(yè)利潤。隨著企業(yè)效益的下降，人們的消費力量和購置力也會相應的下降，而中產(chǎn)階層的消費對于國家統(tǒng)，再加上對將來經(jīng)濟形勢不確定的預期，刺激他們消費變得更加困難。所以，假設(shè)明年的經(jīng)濟消滅連續(xù)下滑的勢頭，政府有可能會進一步出臺政策能還會進一步出臺政策刺激樓市的穩(wěn)定進展。比方，隨著CPI指數(shù)下滑，目前我國已經(jīng)進入了利率下降通道，明年可能還會有3-4次降息，而假設(shè)明年樓市還沒有什么大的起色，政府還可能進一步降低交易稅、連續(xù)放寬2套房貸政策、增加信貸額度等，以刺激經(jīng)濟的進展。而針對開發(fā)商資金緊急的境況，政府除了呼吁開發(fā)商合理定價以外，還會適當?shù)姆艑捰袑嵙Φ拈_發(fā)企業(yè)的融資條件，幫助房地產(chǎn)企業(yè)度過難關(guān)。〔二〕由于資金壓力和市場預期的雙重作用，開發(fā)商的拿地熱忱照舊不高82.18方米的面積。一方面源于開發(fā)商的資金緊急，另一方面源于對將來市場的悲觀預期，這兩個因素照舊會作用于2009年的房地產(chǎn)市場。據(jù)悉，大型上市公司萬科、富力等將1720頁深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價在2009年大幅縮減開工面積，雖說是對企業(yè)和市場進展研判的根底上做出的決2009年假設(shè)深圳樓市沒有回暖，成交量照舊較低迷，那么供大于求的沖突會進一步加劇，這對于開發(fā)企業(yè)拿地的信念將造成猛烈沖擊。但是，一旦房市明年有所企穩(wěn)，局部