二手房買賣合同論文有關(guān)二手房論文：淺論二手房買賣合同的解釋方法

二手房買賣協(xié)議論文有關(guān)二手房論文：淺論二手房買賣協(xié)議的解釋措施摘要：伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房買賣也成為社會和民眾關(guān)注的焦點。然而，無論有無房地產(chǎn)中介的介入，二手房買賣協(xié)議的糾紛顯現(xiàn)出明顯的上升趨勢。本文從二手房買賣協(xié)議的解釋措施的角度，首先分析協(xié)議解釋的一般規(guī)則在二手房買賣協(xié)議解釋中的合用，另一方面從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角論述二手房買賣協(xié)議之特殊性，最佳以案例分析的形式論述筆者的觀點及提議。關(guān)鍵詞：二手房買賣；協(xié)議解釋措施；法律經(jīng)濟(jì)學(xué)居者有其屋是指：但凡需要定居（居住）的人都應(yīng)當(dāng)獲得住所（房屋）。這一觀點可以追溯到孟子在《梁惠王章句上》談到，“居者有其屋!病者有其醫(yī)!勤者有其業(yè)!勞者有其得!”現(xiàn)實中，高房價讓許多民眾望房興嘆，而某些竭其所有購置二手小戶型商品房，用于自住的民眾，又常因買到不合意、甚至疑似被欺詐的房屋而陷入被動，下文嘗試從二手房買賣協(xié)議解釋措施的角度，解讀現(xiàn)實中存在的二手房買賣協(xié)議糾紛并給出提議。一、協(xié)議解釋的一般規(guī)則在二手房買賣協(xié)議解釋中的合用協(xié)議解釋的一般規(guī)則，可以合用二手房買賣協(xié)議。我國《協(xié)議法》第125條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人對協(xié)議條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議所使用的詞句、協(xié)議的條款、協(xié)議的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！痹摋l規(guī)定的協(xié)議解釋規(guī)則包括了文義解釋、整體解釋、目的解釋、習(xí)慣解釋以及誠信解釋。（一）文義解釋文義解釋又稱語法解釋、文理解釋等，是指按照法律條文的文字、語法去理解法律規(guī)范的內(nèi)容和意義的解釋的措施。在二手房買賣協(xié)議中，文義解釋就是按照二手房買賣協(xié)議條款中特定語句的使用，精確理解二手房買賣條款含義。然而，判斷二手房買賣協(xié)議使用的語言與否有爭議，應(yīng)采用一般讀者原則。從一種正常的，在法律方面或者二手房買賣業(yè)方面沒有受過專業(yè)訓(xùn)練的人的立場加以考慮。（二）整體解釋整體解釋又稱體系解釋，是指把所有協(xié)議條款和構(gòu)成部分作為一種整體，從各個協(xié)議條款及構(gòu)成部分的總體聯(lián)絡(luò)來確定各個協(xié)議條款在整個協(xié)議中的對的含義。在實際應(yīng)用之時應(yīng)尤其注意：二手房買賣協(xié)議中的特約條款的效力優(yōu)于基本條款。由于私法自治是近代私法的三大原則之一，而契約自由則是私法自治的關(guān)鍵。按照意思自治理論，人的意志可以依其自身的法則去創(chuàng)設(shè)自身的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人的意志不僅是權(quán)利義務(wù)的淵源，并且是其發(fā)生的根據(jù)①。特約條款是由二手房買賣當(dāng)事人協(xié)商簽訂，它比基本條款更能體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治的原則精神。（三）目的解釋所謂協(xié)議的目的，是指協(xié)議文字可以做兩種以上解釋之時，應(yīng)采用最適合協(xié)議目的的解釋。協(xié)議目的是當(dāng)事人真實意思的關(guān)鍵，二手房買賣協(xié)議的用語與協(xié)議目的相悖時，應(yīng)通過解釋加以改正。若二手房買賣協(xié)議內(nèi)容不明確或互相矛盾時，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)每一協(xié)議條款和用語均有效用的前提下，盡量通過解釋使其協(xié)調(diào)一致，符合協(xié)議目的。（四）習(xí)慣解釋二手房交易行業(yè)在其長期發(fā)展歷程中都形成了自己的某些習(xí)慣和約定俗成的通例，《聯(lián)合國國際貨品銷售協(xié)議公約》第9條第1款規(guī)定：“雙方當(dāng)事人業(yè)已同意的任何通例和他們之間確立的任何習(xí)慣做法，對雙方均有拘束力”，可見，根據(jù)習(xí)慣和通例解釋協(xié)議，已得到國際上普遍承認(rèn)。（五）誠信原則解釋解釋協(xié)議應(yīng)遵照誠實信用的原則。誠實信用作為民法的一項基本原則，已為現(xiàn)代世界立法所公認(rèn)。我國《民法通則》對之亦作了肯定，規(guī)定一切民事活動都必須予以遵照。用誠實信用原則解釋協(xié)議，符合當(dāng)事人的本意和法律的基本規(guī)定。在二手房買賣協(xié)議解釋原則中，合用該原則把握二手房買賣協(xié)議當(dāng)事人意圖時，彈性較大，對法官規(guī)定較高。（六）其他解釋措施利益衡量原則，利益衡量原則規(guī)定在解釋二手房買賣協(xié)議步不僅考量當(dāng)事人的利益，還要考慮社會利益。實際上許多本來可以履行的協(xié)議被人為地消滅了，而由此導(dǎo)致的包括訂約成本、履約成本、糾紛處理成本的揮霍。成果是社會交易成本上漲，市場運行效率下降。法國民法典第1157條規(guī)定：“假如一項條款也許有兩種意思時，寧可以該法條款也許產(chǎn)生某種效果的意思理解該條款，而不以該條款不能產(chǎn)生任何效果的意思理解該條款”。梁慧星專家認(rèn)為，多種解釋措施之間應(yīng)大體有位階關(guān)系，即：對法條的解釋，首先應(yīng)采用語義解釋措施，如解釋的成果也許為復(fù)數(shù)，則繼之以論理解釋措施；作論理解釋時，應(yīng)先運用體系解釋和法意解釋以探求法律意旨，進(jìn)而運用擴充解釋或限縮解釋或當(dāng)然解釋以判明法律的意義內(nèi)容，如仍不能澄清法律語義的疑義，則深入作目的解釋以探求剪發(fā)目的，或者在依上述措施初步確定法律意義內(nèi)容后，以目的解釋進(jìn)行核算②。這種逐層的體系化判斷模式是值得推崇的。二、二手房買賣協(xié)議之特殊性——法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析途徑（一）法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用筆者一直嘗試著使用方法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的措施論去分析法律現(xiàn)象、規(guī)則、成因以及趨勢等。下文以法律經(jīng)濟(jì)學(xué)為途徑，分析二手房買賣協(xié)議的特殊性。波斯納的《法律的經(jīng)濟(jì)分析》問世后，大量學(xué)者用經(jīng)濟(jì)學(xué)的措施論來處理法律問題。當(dāng)然，由于學(xué)科的區(qū)別，法學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)無法完全等同。例如在成本收益的計量經(jīng)濟(jì)分析時，許多數(shù)據(jù)和公式是有一定的假設(shè)前提（如經(jīng)濟(jì)人的假設(shè)、完全競爭市場的假設(shè)等），而這無法為法律學(xué)家接受，由于法律學(xué)家追求的是絕對公正。經(jīng)濟(jì)學(xué)家強調(diào)的是“理性之人”，是需求自身利益最大化之人，對于他人之福利，僅予以有限之關(guān)懷。而法學(xué)家常引用“合理之人”（也稱為善良管理之人），強調(diào)以合理勤勉方式行為之人，在行為之際，也要考慮他人之福利③。經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)派自誕生伊始，就不停受到來自各方學(xué)者的抨擊，認(rèn)為其以效率取代正義，是不符合道德的。雖然是波斯納本人，在德沃金等學(xué)者以道德哲學(xué)和法哲學(xué)理論進(jìn)行的強烈批判下，也承認(rèn)并修正著自己理論中的某些錯誤。誠然，法學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)無法完全等同，但這并不表達(dá)兩者完全排斥?！耙环N人要是合理的，必須是理性的，這是一種十分有力的論斷”④。（二）信息不對稱理論經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬治·阿克爾羅夫以一篇有關(guān)“檸檬市場”的論文摘取了的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎，并與其他兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家一起奠定了“非對稱信息學(xué)”的基礎(chǔ)。該論文曾經(jīng)由于被認(rèn)為“膚淺”，先后遭到三家權(quán)威的經(jīng)濟(jì)學(xué)刊物拒絕。幾經(jīng)周折，該論文在哈佛大學(xué)的《經(jīng)濟(jì)學(xué)季刊》上刊登，立即引起強烈反響。“檸檬市場”指的是二手車交易市場，而二手房交易市場與其有相似之處，例如一般民眾對房屋或汽車的專業(yè)知識都十分有限。信息不對稱理論是指在市場經(jīng)濟(jì)活動中，各類人員對有關(guān)信息的理解是有差異的；掌握信息比較充足的人員，往往處在比較有利的地位（例如二手房交易中的賣方），而信息貧乏的人員，則處在比較不利的地位（例如二手房交易中的買方）。該理論認(rèn)為：市場中賣方比買方更理解有關(guān)商品的多種信息；掌握更多信息的一方可以通過向信息貧乏的一方傳遞可靠信息而在市場中獲益；買賣雙方中擁有信息較少的一方會努力從另一方獲取信息；市場信號顯示在一定程度上可以彌補信息不對稱的問題；信息不對稱是市場經(jīng)濟(jì)的弊病，要想減少信息不對稱對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的危害，政府應(yīng)在市場體系中發(fā)揮強有力的作用。這一理論為被廣泛應(yīng)用到從老式的農(nóng)產(chǎn)品市場到現(xiàn)代金融市場等各個領(lǐng)域。在一般的契約中，也存在著信息不對稱，如討價還價時，不知對方的底價。不對稱信息是指：締約當(dāng)事人一方懂得而另一方不懂得的，尤其是他方無法驗證的信息。此處的無法驗證，包括驗證的成本昂貴而使驗證在經(jīng)濟(jì)上不現(xiàn)實或不合算的狀況。假如在驗證上輕而易舉，當(dāng)事人就可以獲得私人信息，也就不存在不對稱信息了。而二手房買賣協(xié)議契約中的標(biāo)的物風(fēng)險狀況、對專業(yè)性協(xié)議條款的理解，都屬于不對稱信息。不對稱信息，從發(fā)生的時間來看，也許發(fā)生在當(dāng)事人簽約之前，也也許發(fā)生在簽約之后。研究前者的模型稱為“逆選擇模型”，研究后者的模型稱為“道德風(fēng)險模型”⑤。研究前者，重要波及怎樣減少信息成本問題，研究后者，重要波及減少鼓勵成本問題⑥。在現(xiàn)實中，二手房買賣協(xié)議的買方對有關(guān)二手房買賣協(xié)議標(biāo)的風(fēng)險的事前信息不理解，而買方對專業(yè)性的二手房買賣協(xié)議條款也是模棱兩可，這就形成逆選擇。三、現(xiàn)實中的困惑與若干提議原告張麗訴被告楊海、重慶地鼎房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限企業(yè)（如下簡稱地鼎企業(yè)）案件（發(fā)生在3月10日，重慶南岸區(qū)），是經(jīng)典的協(xié)議當(dāng)事人對二手房買賣協(xié)議的詳細(xì)條款產(chǎn)生歧義，法院怎樣解釋之？本案當(dāng)事人簽訂協(xié)議后，原告發(fā)現(xiàn)該房屋的戶型本來是一室一廳，系被告楊海私自將廚房改為一臥室，此改動存在嚴(yán)重的安全隱患，二被告故意隱瞞了重要事實，使原告在違反真實意愿的狀況下簽訂協(xié)議，故原告起訴規(guī)定撤銷原告與二被告簽訂的《房屋買賣（居間）協(xié)議》，并由被告楊海返還定金及中介費等。被告楊海辯稱：被告楊海向原告如實告知了房屋的真實狀況，并提供了房屋所有權(quán)證，原、被告在自愿的狀況下簽訂了《房屋買賣（居間）協(xié)議》，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行該協(xié)議，駁回原告的訴訟祈求。被告地鼎企業(yè)辯稱：我企業(yè)多次帶原告現(xiàn)場看房屋，并如實告知房屋的基本狀況及天然氣的安裝位置。原告在理解房屋的現(xiàn)實狀況后與被告自愿簽訂協(xié)議，協(xié)議依法成立，不得私自解除或者變更，故應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟祈求。本案爭議焦點是：原、被告三方簽訂《房屋買賣（居間）協(xié)議》中約定房屋的戶型是二室一廳，房屋原戶型是一室一廳、被告楊海在裝修時將原廚房私自改裝成臥室的狀況，改裝的臥室內(nèi)放有天然氣表及其主管道，存在安全隱患。而被告認(rèn)為，原告在購房時多次到現(xiàn)場看房屋的詳細(xì)狀況，并且被告告知了原告房屋戶型的變化狀況。被告楊海對以上陳說未舉示證據(jù)。有關(guān)二室一廳和一室一廳的區(qū)別應(yīng)當(dāng)是明確的，不過類似的案件中，協(xié)議約定的戶型是指通過改裝后的房屋構(gòu)造還是房屋原有構(gòu)造，在雙方約定不明時，就波及二手房買賣協(xié)議的解釋。進(jìn)過上文分析，筆者提議：其一，對于此類不對稱信息，賣方常常處在有利地位，理應(yīng)將法律責(zé)任與舉證責(zé)任更多得歸于賣方。其二，房地產(chǎn)中介機構(gòu)屬于專業(yè)機構(gòu)，其專業(yè)知識也明顯優(yōu)于買方。因此，應(yīng)在法律制度角度深入明確房地產(chǎn)中介機構(gòu)的責(zé)任。其三，二手房買賣協(xié)議屬于協(xié)議法調(diào)整的范圍，同步由于其標(biāo)的的特殊性，波及民眾的居住權(quán)，因此同步適應(yīng)消費者權(quán)益保護(hù)法等經(jīng)濟(jì)法，以保護(hù)弱勢一方。綜上