同策大連李家村地塊住宅項(xiàng)目詳細(xì)研究報(bào)告課件

大連李家村地塊詳細(xì)研究報(bào)告上海同策咨詢股份有限公司2010/08/16大連李家村地塊詳細(xì)研究報(bào)告上海同策咨詢股份有限公司第一部分：宏觀環(huán)境研究第二部分：項(xiàng)目初識(shí)第三部分：市場(chǎng)分析第四部分：案例借鑒目錄第一部分：宏觀環(huán)境研究目錄第一部分：宏觀環(huán)境研究第二部分：項(xiàng)目初識(shí)第三部分：市場(chǎng)分析第四部分：案例借鑒目錄第一部分：宏觀環(huán)境研究目錄行政區(qū)劃行政區(qū)域面積戶籍人口轄區(qū)行政劃分城市區(qū)域定位主城中山區(qū)43.9平方公里36萬(wàn)人轄區(qū)8個(gè)街道經(jīng)濟(jì)金融中心西崗區(qū)26.2平方公里32萬(wàn)人轄區(qū)7個(gè)街道行政文化中心沙河口區(qū)49.0平方公里65萬(wàn)人轄區(qū)9個(gè)街道科學(xué)教育中心甘井子區(qū)502平方公里70萬(wàn)人轄區(qū)14個(gè)街道主城區(qū)一部分新城旅順口區(qū)507平方公里21萬(wàn)人轄區(qū)13個(gè)街道旅游生態(tài)區(qū)金州區(qū)1074.6平方公里48萬(wàn)人轄區(qū)24個(gè)街道未來(lái)新城區(qū)甘井子區(qū)基本概況甘井子區(qū)東北與金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)接壤，南與沙河口區(qū)為鄰，西南與旅順口區(qū)毗鄰;東、南臨黃海，北瀕渤海。區(qū)境北部陸路地處大連市區(qū)咽喉要道，鐵路、公路交織形成網(wǎng)絡(luò)。中國(guó)民航大連周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)設(shè)在區(qū)境內(nèi)，國(guó)內(nèi)外航線四通八達(dá)；海岸有專業(yè)碼頭多處，海運(yùn)發(fā)達(dá)。大連傳統(tǒng)主城核心三區(qū)面積僅僅120平方公里，嚴(yán)重約束了大連城市發(fā)展與擴(kuò)張空間，主城三區(qū)區(qū)域面積總和只占甘井子區(qū)區(qū)域面積的24%。目前甘井子全區(qū)基本農(nóng)田占到1700公頃，后期儲(chǔ)備土地潛力很大，大連市后期城市化的主線在客觀條件上集中在了甘井子區(qū)境內(nèi)。宏觀環(huán)境研究行政區(qū)劃行政區(qū)域面積戶籍人口轄區(qū)行政劃分城市區(qū)域定位主城中山縱向道路：①東北快速路；②華東路-西南路；③華東路-山東路；④華北路；⑤川嶺路-新水泥路橫向道路：①中華路-中華西路；②東方路-松江路；③虹城路-虹港路甘井子區(qū)道路交通概況甘井子區(qū)已建成的路網(wǎng)布局五縱三橫從道路布局來(lái)看，甘井子區(qū)縱向道路多于橫向道路，縱向道路總里程也大于橫向道路總里程，說(shuō)明甘井子區(qū)在道路布局上現(xiàn)實(shí)考慮更多是連接開(kāi)發(fā)區(qū)和主城區(qū)的功能，承擔(dān)過(guò)境區(qū)域的職責(zé)，對(duì)區(qū)域內(nèi)部交通聯(lián)系布局較弱。宏觀環(huán)境研究縱向道路：甘井子區(qū)道路交通概況甘井子區(qū)已建成的路網(wǎng)布局五縱三甘井子區(qū)綜合配套改革總體方案……遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃大連市全域城市化甘井子區(qū)綜合配套改革方案…2009年7月1日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過(guò)《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》2009年8月17日大連市第十屆委員會(huì)第七次全體會(huì)議正式確定大連市全域城市化概念大連市委第十屆第九十六次常委會(huì)議、市政府第二十三次常務(wù)會(huì)議討論并通過(guò)了《甘井子區(qū)綜合配套改革總體方案》，并于2009年9月28日正式發(fā)布通知。從中央到地方一條線貫徹落實(shí)《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》國(guó)家戰(zhàn)略布局，大連在最短的時(shí)間內(nèi)積極響應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展布局，快速推出了以甘井子區(qū)牽頭的發(fā)展方案。提出將甘井子區(qū)建設(shè)成為大連市“現(xiàn)代化國(guó)際化中心城區(qū)”和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新引擎，形成“兩城四區(qū)”布局。大連體育新城大連生態(tài)科技創(chuàng)新城大連西城國(guó)際旅游商務(wù)區(qū)大連空港商務(wù)區(qū)大連北部商業(yè)區(qū)大連臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)123456宏觀環(huán)境研究甘井子區(qū)綜合配套改革總體方案……遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃大010203040506070809打破街道行政區(qū)劃，采用管委會(huì)和街道相融合的管理體制；賦予管委會(huì)完整的經(jīng)濟(jì)管理事權(quán)，建立融資平臺(tái)；功能區(qū)土地出讓收益用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；修改土地利用總體規(guī)劃將基本農(nóng)田全部調(diào)出，轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地；協(xié)調(diào)市財(cái)政局落實(shí)共享稅分成比例由45%調(diào)為55%；爭(zhēng)取市政府加大對(duì)甘井子區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資力度；政府主導(dǎo)土地前期開(kāi)發(fā)，組建區(qū)級(jí)土地儲(chǔ)備中心；公共服務(wù)均衡化，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)延伸至社區(qū)；建立以稅收強(qiáng)度、就業(yè)崗位密度為主要指標(biāo)的集約用地評(píng)價(jià)制度；多渠道籌集資，加強(qiáng)招商引資的力度；落實(shí)國(guó)家戰(zhàn)略，快速完成區(qū)域城市化步伐；甘井子區(qū)綜合配套改革總體方案實(shí)施意見(jiàn)宏觀環(huán)境研究010203040506070809打破街道行政區(qū)劃，采用管甘井子區(qū)2009年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況地區(qū)生產(chǎn)總值前五名（萬(wàn)元）大連灣街道紅旗街道辛寨子街道甘井子街道營(yíng)城子街道生產(chǎn)總值520273427844420178415180411569地區(qū)生產(chǎn)總值增幅前五名大連灣街道革鎮(zhèn)堡街道椒金山街道辛寨子街道南關(guān)嶺街道增幅幅度24.2%23.5%22.1%21.8%21.7%大連灣街道在地區(qū)生產(chǎn)總值和固定資產(chǎn)投資兩項(xiàng)中位列第一，說(shuō)明大連灣街道在甘井子區(qū)工業(yè)產(chǎn)值最高，第二產(chǎn)業(yè)相對(duì)其它區(qū)域最發(fā)達(dá)；地方財(cái)政一般預(yù)算收入（萬(wàn)元）紅旗街道大連灣街道辛寨子街道甘井子街道營(yíng)城子街道生產(chǎn)總值3207221058185081370913069地方財(cái)政一般預(yù)算收入增幅前五名辛寨子街道革鎮(zhèn)堡街道營(yíng)城子街道大連灣街道泡崖街道增幅幅度48.3%43.2%37.7%34%32.9%固定資產(chǎn)投資（萬(wàn)元）大連灣街道紅旗街道辛寨子街道中華路街道營(yíng)城子街道生產(chǎn)總值647057615556510318501506450656固定資產(chǎn)投資增幅前五名辛寨子街道革鎮(zhèn)堡街道機(jī)場(chǎng)街道大連灣街道中華路街道增幅幅度58.3%49%48.1%45%42.7%實(shí)際使用內(nèi)資（萬(wàn)元）革鎮(zhèn)堡街道大連灣街道辛寨子街道營(yíng)城子街道紅旗街道生產(chǎn)總值10710096750790807855070500實(shí)際使用內(nèi)資增幅前五名機(jī)場(chǎng)街道興華街道革鎮(zhèn)堡街道辛寨子街道營(yíng)城子街道增幅幅度400%120%45.4%33.6%33.1%宏觀環(huán)境研究甘井子區(qū)2009年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況地區(qū)生產(chǎn)總值前五名（萬(wàn)元）大連甘井子區(qū)2009年投資建設(shè)情況2009年甘井子區(qū)124個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)工92個(gè)，完成投資206.75億元，完成年度投資計(jì)劃的103.4%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為46.3%。其中，列年內(nèi)實(shí)施計(jì)劃的項(xiàng)目89個(gè)，開(kāi)工81個(gè)，開(kāi)工率91%，竣工或主體竣工39個(gè)，竣工率48%；列推進(jìn)前期工作計(jì)劃的項(xiàng)目35個(gè)，開(kāi)工11個(gè)，竣工1個(gè)。>>

體育新城。開(kāi)工建設(shè)了占地80萬(wàn)平方米的新體育中心項(xiàng)目；>>

中華路商業(yè)區(qū)。安盛沃特時(shí)尚廣場(chǎng)建成投入營(yíng)業(yè)，五金機(jī)電城建成主體、啟航廣場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)；>>

空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。大連空港國(guó)際物流中心動(dòng)遷工作順利推進(jìn)；砬子山國(guó)際總部商務(wù)園完成了前期工作和土地整理；大東溝服務(wù)外包基地建成大東溝“新居工程”主體，實(shí)施了135萬(wàn)平方米土地整理工作；>>

西城國(guó)際旅游商務(wù)區(qū)。實(shí)施了劉家村基礎(chǔ)設(shè)施工程；基本建成了紅旗谷國(guó)際運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部的一期工程；>>

大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)。實(shí)施了總面積70萬(wàn)平方米的填海工程；中國(guó)一重核電、檢測(cè)中心項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)；林德二期建成投產(chǎn)；船舶重工、金重化工等項(xiàng)目進(jìn)展順利；宏觀環(huán)境研究甘井子區(qū)2009年投資建設(shè)情況2009年甘井子區(qū)124個(gè)重點(diǎn)

2009全年完成房地產(chǎn)投資142.2億元，同比增長(zhǎng)35.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為31.9%，比去年下降3.1個(gè)百分點(diǎn)；全年房屋施工面積804.9萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積171.6萬(wàn)平方米，房屋竣工面積174.5萬(wàn)平方米，均呈下降態(tài)勢(shì)，同比分別下降7.7%、48.6%、9.1%；商品房房屋銷售面積261.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.8%，比去年同期提高10.3個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)銷售額163.1億元，同比增長(zhǎng)36.2%，房屋空置面積28.7萬(wàn)平方米，同比下降27.7%；房地產(chǎn)發(fā)展效果示意圖甘井子區(qū)2009年房地產(chǎn)投資與銷售情況受2008年國(guó)家宏觀調(diào)控影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期估計(jì)不足，導(dǎo)致2009年施工面積、新開(kāi)工面積都受到了影響，供應(yīng)量明顯不足，市場(chǎng)消化產(chǎn)品主要以存量為主，2010年存量相對(duì)減少，市場(chǎng)主力將以新推量為主！宏觀環(huán)境研究2009全年完成房地產(chǎn)投資142.2億元，同比增長(zhǎng)35甘井子區(qū)2010年重點(diǎn)投資建設(shè)計(jì)劃2010全年安排147個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資1592億元，是2009年的2倍。年內(nèi)計(jì)劃完成投資超過(guò)300億元。其中：列重點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目106個(gè)，爭(zhēng)取全部開(kāi)工建設(shè)；列推進(jìn)前期項(xiàng)目41個(gè)。>>

大連生態(tài)科技創(chuàng)新城：全年固定資產(chǎn)投資計(jì)劃80億元，力爭(zhēng)完成約90億元；>>

大連體育新城：全年固定資產(chǎn)投資計(jì)劃62億元，力爭(zhēng)完成93億元；啟動(dòng)“三橫三縱”路網(wǎng)建設(shè)和市政配套工程；實(shí)施核心區(qū)域及主干路可視范圍內(nèi)的征地拆遷和土地儲(chǔ)備；>>

大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)：全年固定資產(chǎn)投資計(jì)劃90億元，力爭(zhēng)完成103億元；推進(jìn)中國(guó)一重核電設(shè)備、船舶重工海洋工程項(xiàng)目。開(kāi)工建設(shè)大連遠(yuǎn)洋物流、重工機(jī)械等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；>>

大連西城國(guó)際旅游商務(wù)區(qū)：全年固定資產(chǎn)投資計(jì)劃73億元，力爭(zhēng)完成80億元；>>

大連北部商業(yè)區(qū)：全年固定資產(chǎn)投資計(jì)劃100億元，力爭(zhēng)完成120億元；完成中華路商業(yè)街改造項(xiàng)目；加快推進(jìn)五星級(jí)酒店、城市綜合體、紅星美凱龍等服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)；>>

大連空港商務(wù)區(qū)：全年固定資產(chǎn)投資計(jì)劃75億元，力爭(zhēng)完成102億元；宏觀環(huán)境研究甘井子區(qū)2010年重點(diǎn)投資建設(shè)計(jì)劃2010全年安排147個(gè)重大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)。安排17個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，繼續(xù)推進(jìn)中國(guó)一重核電設(shè)備、船舶重工海洋工程項(xiàng)目；開(kāi)工建設(shè)大連遠(yuǎn)洋物流、重工機(jī)械等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；推進(jìn)和尚島碼頭、前鹽灣、遼漁碼頭、拉樹(shù)房新機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目的填海工程；實(shí)施宋家、前關(guān)等地的舊區(qū)改造項(xiàng)目。甘井子區(qū)2010年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目大連生態(tài)科技創(chuàng)新城。安排15個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，完成生態(tài)科技創(chuàng)新城規(guī)劃工作。開(kāi)工建設(shè)大連北方生態(tài)慧谷、大東溝啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目；啟動(dòng)林海滑雪度假村二期、海星堡旅游度假等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。確保美羅藥業(yè)一期投產(chǎn)。大連體育新城。安排11個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，積極配合市政府加快體育中心建設(shè)，啟動(dòng)“三橫三縱”路網(wǎng)建設(shè)和市政配套工程。實(shí)施核心區(qū)域及主干路可視范圍內(nèi)的征地拆遷和土地儲(chǔ)備；開(kāi)工建設(shè)藍(lán)渤灣社區(qū)、夏家河五星級(jí)賓館；推進(jìn)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品物流中心項(xiàng)目；加大會(huì)展、商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目招商引資力度，爭(zhēng)取新引進(jìn)項(xiàng)目投資超200億元。010203區(qū)域內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)幾乎全部集中大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)，大連灣重點(diǎn)項(xiàng)目的發(fā)展與建設(shè)決定了甘井子區(qū)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)因；

2010年甘井子區(qū)計(jì)劃完成投資300億元人民幣，但是2009年甘井子區(qū)財(cái)政收入26億元人民幣，現(xiàn)實(shí)決定了甘井子區(qū)政府將在2010年加大投資力度和招商引資力度，必須借助市場(chǎng)資金來(lái)完成區(qū)域建設(shè)；宏觀環(huán)境研究大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)。安排17個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，繼續(xù)推進(jìn)中國(guó)甘井子區(qū)2010年上半年項(xiàng)目推進(jìn)情況“大連體育新城香港簽約推介會(huì)”上，甘井子區(qū)與16個(gè)企業(yè)簽訂了10項(xiàng)“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資項(xiàng)目合作意向書(shū)”，預(yù)計(jì)總投資270億元。5月中旬深圳招商活動(dòng)，中信資本、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、和記黃埔、華潤(rùn)集團(tuán)、越秀集團(tuán)等簽訂了5個(gè)外資項(xiàng)目合作意向，總投資17.5億美元；與中冶集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)、上海大眾等簽訂了3個(gè)內(nèi)資項(xiàng)目合作意向，總投資100億元人民幣。>>

大連體育新城：全年計(jì)劃實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目12個(gè)，上半年開(kāi)工6個(gè)，完成投資23.3億元；新體育中心體育館主體基本完工，體育場(chǎng)正在實(shí)施主體工程，新火車站開(kāi)始基礎(chǔ)施工，招商引資取得重要進(jìn)展，對(duì)體育中心周邊410公頃土地與開(kāi)發(fā)商達(dá)成投資意向。>>

大連生態(tài)科技創(chuàng)新城：全年計(jì)劃實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目12個(gè)，上半年開(kāi)工10個(gè)，完成投資12.2億元。>>

大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)：全年計(jì)劃實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目19個(gè)，上半年開(kāi)工15個(gè)，完成投資15.5億元；中國(guó)一重核電擴(kuò)建、檢測(cè)中心主體工程進(jìn)展順利。>>

大連西城國(guó)際旅游商務(wù)區(qū)：全年計(jì)劃實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目9個(gè)，上半年開(kāi)工5個(gè)，完成投資9.6億元。>>

大連北部商業(yè)區(qū)：全年計(jì)劃實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目16個(gè)，上半年開(kāi)工11個(gè)，完成投資28.5億元。>>

大連空港商務(wù)區(qū)：全年計(jì)劃實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目20個(gè)，上半年開(kāi)工15個(gè)，完成投資28.3億元。甘井子區(qū)147個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目中，列計(jì)劃實(shí)施的106個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)工72個(gè)，開(kāi)工率68%，其中續(xù)建項(xiàng)目40個(gè)、新開(kāi)工項(xiàng)目32個(gè)。已開(kāi)工重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資132.8億元，同比增長(zhǎng)56%，占年度計(jì)劃的44.3%。宏觀環(huán)境研究甘井子區(qū)2010年上半年項(xiàng)目推進(jìn)情況“大連體育新城香港簽約推甘井子區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀結(jié)論

甘井子區(qū)境內(nèi)土地將全部轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，快速拉開(kāi)城市化序幕內(nèi)部交通建設(shè)不足，東西向聯(lián)系受制約，主要以過(guò)境公路為主兩城四區(qū)只有一個(gè)區(qū)發(fā)展二產(chǎn)，其它區(qū)域發(fā)展三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自給性較差城市基礎(chǔ)設(shè)施較差，財(cái)政稅收主要以房地產(chǎn)、制造業(yè)、建筑業(yè)為主各區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，而整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)二產(chǎn)比例嚴(yán)重高于三產(chǎn)政府財(cái)政收入有限，城市化建設(shè)嚴(yán)重依賴社會(huì)資本宏觀環(huán)境研究甘井子區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀結(jié)論甘井子區(qū)境內(nèi)土地將全部轉(zhuǎn)為國(guó)兩城四區(qū)范圍介紹：甘井子工業(yè)園區(qū)與大連服務(wù)外包基地一起規(guī)劃為大連生態(tài)科技創(chuàng)新城；大連灣在納入遼寧省五點(diǎn)一線管理的22平方公里基礎(chǔ)上，向南延伸至海茂的岸線，并入大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)總體規(guī)劃；中華路商業(yè)區(qū)、火車站南北廣場(chǎng)縱深區(qū)域整合為北部商業(yè)區(qū)；原辛寨子工業(yè)園區(qū)、砬子山總部商務(wù)園及空港國(guó)際物流中心納入空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍。附件頁(yè)宏觀環(huán)境研究?jī)沙撬膮^(qū)范圍介紹：附件頁(yè)宏觀環(huán)境研究第一部分：宏觀環(huán)境研究第二部分：項(xiàng)目初識(shí)第三部分：市場(chǎng)分析第四部分：案例借鑒目錄第一部分：宏觀環(huán)境研究目錄大連灣基本概況大連灣街道位于甘井子區(qū)東北部，面積為70平方公里，轄區(qū)14個(gè)村，34763人；流動(dòng)人口過(guò)5萬(wàn)人，總?cè)丝诔^(guò)10萬(wàn)人。這里是中國(guó)版圖上唯一南北橫跨黃渤兩大海域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，擁有海岸線24.4公里，其中南部黃海岸線17.8公里，北部渤海岸線6.6公里，陸地最狹窄處僅7公里。是東北地區(qū)進(jìn)出大連的咽喉要道，也是大連市的基礎(chǔ)設(shè)施走廊。大連灣街道目前入駐的規(guī)模以上企業(yè)137家，已形成以船舶與海洋工程、核電設(shè)備、石化設(shè)備、冶金礦山設(shè)備、港口機(jī)械、起重設(shè)備為特色的重大裝備產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，未來(lái)將建設(shè)成為世界級(jí)核電裝備制造基地和國(guó)家重要的重大裝備制造基地。項(xiàng)目初識(shí)大連灣基本概況大連灣街道位于甘井子區(qū)東北部，面積為70平方公1234567891011121314序號(hào)村莊人口(人)工業(yè)產(chǎn)值(萬(wàn))工業(yè)利潤(rùn)(萬(wàn))1蘇家村21128731541772毛營(yíng)子285413076048763土城子117710202218704拉樹(shù)房1456245086345后關(guān)7061459013356大房身34933917416387前關(guān)4065102458878后鹽2299255174359前鹽253561606437810宋家220926000480011李家村58242697381991112棉花島95153970617813大連灣45542575718014灣浦160110440585大連灣下轄各村基本概況李家村在大連灣街道工業(yè)產(chǎn)值與工業(yè)利潤(rùn)最高，是大連灣街道經(jīng)濟(jì)效益最好的村莊。項(xiàng)目初識(shí)1234567891011121314序號(hào)村莊人口(人)工業(yè)大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)及配套園區(qū)規(guī)劃總面積22平方公里，由臨海裝備制造業(yè)總裝加工區(qū)和臨海裝備制造業(yè)配套區(qū)組成?？傃b加工區(qū)起步區(qū)面積9平方公里，擁有華能大連電廠、遼漁集團(tuán)、大連港雜貨碼頭公司、中遠(yuǎn)船務(wù)、中國(guó)一重、德國(guó)林德工程、實(shí)德集團(tuán)、德國(guó)米勒萬(wàn)家頓、船舶重工海洋工程等規(guī)模以上企業(yè)33家；配套區(qū)起步區(qū)面積13平方公里，現(xiàn)已入駐配套企業(yè)194家，規(guī)模以上企業(yè)53家。大連灣臨海重大裝備制造業(yè)聚集區(qū)成為全國(guó)首批62個(gè)示范基地之一。大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)概述甘井子區(qū)唯一的工業(yè)制造聚集區(qū)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力列遼寧省百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)首位；開(kāi)發(fā)建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。項(xiàng)目初識(shí)大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)及配套園區(qū)規(guī)劃總面積22平方公里大連灣境內(nèi)交通道路情況大連灣境內(nèi)現(xiàn)有6條東西向道路連接主城與大連北部區(qū)域，其中2條高速路，2條國(guó)道，一條輕軌，一條快速路。另有兩條在建道路工程，分別是振連路與大連灣疏港高速路。其中振連路西起光明路東至開(kāi)發(fā)區(qū)黃海路西路，計(jì)劃2010年年底竣工通車；大連灣疏港高速南起大連灣港北至丹大與沈大交匯處，計(jì)劃2011年8月竣工通車。省內(nèi)交通、省外交通都從大連灣街道途經(jīng)，街道區(qū)域承擔(dān)了大連市區(qū)與北部城區(qū)和外部城市的交通樞紐功能。交通樞紐--下道口注：外部交通下道口集中在后鹽村華北路位置丹大高速沈大高速振興路201國(guó)道202國(guó)道振連路疏港高速快軌3號(hào)線項(xiàng)目初識(shí)大連灣境內(nèi)交通道路情況大連灣境內(nèi)現(xiàn)有6條東西向道路連接主城與大連新機(jī)場(chǎng)2008年開(kāi)始填海建造，１期工程預(yù)計(jì)將于2013年至2015年完工并啟用。建成后將能夠滿足2050年的需要和門戶樞紐機(jī)場(chǎng)的需要。大連灣新港客運(yùn)站經(jīng)營(yíng)大連-煙臺(tái)、大連-蓬萊兩條客滾運(yùn)輸航線每日進(jìn)出10個(gè)航班，日中轉(zhuǎn)車輛1100臺(tái)次、旅客9000人次?！按筮B北站”為哈大高鐵配套的車站。該站建成后包括地鐵車站和一批配套項(xiàng)目構(gòu)成綜合交通樞紐工程。大連北站車場(chǎng)包括哈大客專和丹大城際鐵路，車站設(shè)計(jì)規(guī)模為10臺(tái)20線，大連北站站房工程已于2010年3月1日正式開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃于2011年年底竣工使用。大連灣新港客運(yùn)站大連北站大連新飛機(jī)場(chǎng)123123大連灣境內(nèi)大型交通設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目初識(shí)大連新機(jī)場(chǎng)2008年開(kāi)始填海建造，１期工程預(yù)計(jì)將于2013大連灣臨海裝備制造業(yè)黃海沿岸產(chǎn)業(yè)分布前鹽造船廠及配套基地12新船重工海洋3林德機(jī)械4中國(guó)一重5中遠(yuǎn)船務(wù)6遼漁集團(tuán)7中遠(yuǎn)嘉洋8天津中遠(yuǎn)船務(wù)9華能大連電廠21345678910大連港雜貨碼頭10項(xiàng)目初識(shí)大連灣臨海裝備制造業(yè)黃海沿岸產(chǎn)業(yè)分布前鹽造船廠及配套基地12大連灣街道轄區(qū)內(nèi)企業(yè)中工業(yè)占60%，商業(yè)、服務(wù)業(yè)各占10%。其它行業(yè)如農(nóng)業(yè)、建筑業(yè)等占20%；大連灣現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)800余家，其中規(guī)模以上179家，占工業(yè)企業(yè)總數(shù)20%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，第二產(chǎn)業(yè)明顯大于第三產(chǎn)業(yè)，商業(yè)和服務(wù)業(yè)作為城市生活配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足。大連灣產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀分析第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目初識(shí)大連灣街道轄區(qū)內(nèi)企業(yè)中工業(yè)占60%，商業(yè)、服務(wù)業(yè)各占10%。序號(hào)項(xiàng)目名稱投資總額項(xiàng)目地址預(yù)計(jì)投資01中國(guó)一重核電設(shè)備制造項(xiàng)目15億棉花島5億02船舶重工海洋工程項(xiàng)目前鹽7億03大連灣裝備制造業(yè)聚集區(qū)總裝基地項(xiàng)目3億前鹽1.5億04遼漁港口改擴(kuò)建項(xiàng)目7.2億大連灣2億05大連港雜貨碼頭客滾碼頭擴(kuò)建項(xiàng)目33億大連灣10億06中國(guó)一重檢測(cè)中心項(xiàng)目2億棉花島1.4億07大遠(yuǎn)物流中心項(xiàng)目0.85億大房身0.85億08鉚焊涂裝防腐項(xiàng)目0.86億蘇家村0.86億09華能大連第二熱電廠41億大連灣10億10中遠(yuǎn)總部大樓1.5億灣浦1.5億11華能大連熱電總部2億大連灣2億2010年大連灣街道產(chǎn)業(yè)投資情況匯總2010年大連灣村固定資產(chǎn)投資總額和增速是最快的，投資強(qiáng)度明顯高于其它行政自然村。大連灣村的后期經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭相對(duì)較強(qiáng)。項(xiàng)目初識(shí)序號(hào)項(xiàng)目名稱投資總額項(xiàng)目地址預(yù)計(jì)投資01中國(guó)一重核電設(shè)備制造2010年大連灣街道將建設(shè)5項(xiàng)道橋設(shè)施①大連灣高速公路延伸線建設(shè)項(xiàng)目；該項(xiàng)目起點(diǎn)位于大連灣疏港路，終點(diǎn)與山莊路相接；②染化集團(tuán)北側(cè)跨輕軌匝道加寬項(xiàng)目；③李家村耿家屯跨線橋改造項(xiàng)目；該項(xiàng)目完成后將實(shí)現(xiàn)振興路南北互通；④福佳至201國(guó)道道路工程；工程起點(diǎn)位于染化集團(tuán)跨線橋處，終點(diǎn)位于前關(guān)隔柵廠西側(cè)與201國(guó)道相交；⑤大宋線延伸至金灣路道路工程。2010年大連灣街道市政道路基礎(chǔ)建設(shè)情況項(xiàng)目初識(shí)2010年大連灣街道將建設(shè)5項(xiàng)道橋設(shè)施2010年大連灣街道市2010年大連灣街道將建設(shè)三大森林公園①公海大道森林公園占地2.52平方公里；②前關(guān)城市森林公園，占地面積1.48平方公里；③碧海山莊森林公園,占地面積2.18平方公里。注：大連首個(gè)濕地公園已于2010年對(duì)外開(kāi)放。前關(guān)濕地公園總面積29.8萬(wàn)平方米，其中濕地面積10.8萬(wàn)平方米。2010年大連灣街道城市生活基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況①②③項(xiàng)目初識(shí)2010年大連灣街道將建設(shè)三大森林公園注：大連首個(gè)濕地公園已項(xiàng)目初識(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)南關(guān)嶺泉水區(qū)域華南區(qū)域大連灣本案●地塊位于大連灣，周邊居住環(huán)境不足地塊現(xiàn)狀：南北被兩條快速路夾在中間，沒(méi)有下道口；周邊生活配套匱乏；工廠與民居混雜一起；市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善；距離主干道大連灣街尚有部分距離。地塊周邊均為工廠、回遷安置小區(qū)，生活配套缺乏椒金山項(xiàng)目初識(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)南關(guān)嶺泉水區(qū)域華南區(qū)域大連地塊小結(jié)李家村——工業(yè)聚集區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)產(chǎn)值和工業(yè)利潤(rùn)突出；李家村——大連市“北拓”和市區(qū)至開(kāi)發(fā)區(qū)交通要道；地塊周邊狀態(tài)——周邊廠房為主、生活配套匱乏地塊小結(jié)李家村——工業(yè)聚集區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)產(chǎn)值和工業(yè)利潤(rùn)第一部分：宏觀環(huán)境研究第二部分：項(xiàng)目初識(shí)第三部分：市場(chǎng)分析第四部分：案例借鑒目錄第一部分：宏觀環(huán)境研究目錄建筑面積容積率總戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間銷售價(jià)格產(chǎn)品區(qū)間華南遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)40萬(wàn)平米3.4---2010.1012000-1300040-130㎡棗園萬(wàn)象5.7萬(wàn)平米3.5600套2010下半年---47-122㎡福佳綠都6萬(wàn)平米2650套2008.0412000元/平米40-127㎡美辰香醒17萬(wàn)平米1.81908套2009.107800元/平米55-93㎡梧桐路2.6萬(wàn)平米3.6252套2010.0512000元/平米70-110㎡朗香小鎮(zhèn)2.7萬(wàn)平米1.5309套2010.1010000元/平米50-100㎡壹品天城21萬(wàn)平米1.72062套2010.059000-1260042-138㎡裕景軒3.6萬(wàn)平米1.6460套2008.0615000元/平米90-150㎡泉水半島泉水欣座7.9萬(wàn)平米1.5756套2010.10---50-122㎡泉水潤(rùn)澤園31萬(wàn)平米1.8---------40-140㎡楓丹麗城30萬(wàn)平方米1.373600套------82-95㎡鈺橋中央庭院16.3萬(wàn)平方米2.451310套2010.09---45-130㎡南關(guān)嶺遠(yuǎn)洋自然13.8萬(wàn)平方米2.4937套2010.0610000元/平米70-138㎡沿海鑒筑17萬(wàn)平方米2.8630套2010.089300元/平米70-95㎡椒金山格林翠庭5.8萬(wàn)平方米1.7550套2008.088300元/平米82-117㎡長(zhǎng)鷺晶品楓林1.9萬(wàn)平方米1.62194套2007.018500元/平米36-140㎡運(yùn)達(dá)泊嶺紫郡11萬(wàn)平方米1.7—2009.058000元/平米50-135㎡樂(lè)活源11.8萬(wàn)平方米1.71142套2008.068500元/平米20-130㎡大連灣周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)放量最大是在華南板塊，整體供應(yīng)量在114萬(wàn)方左右，銷售均價(jià)12000元/平米；大連灣境內(nèi)待售樓盤均價(jià)在7000元/平米。大連灣周邊相近區(qū)域建筑面積容積率總戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間銷售價(jià)格產(chǎn)品區(qū)間華南遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)40開(kāi)發(fā)區(qū)西南部房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)西南部依托振興路、振連路跨海大橋與大連灣連接，將直接影響到未來(lái)大連灣地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及走勢(shì)。按地段可大致分為金馬輕軌站和濱海兩個(gè)片區(qū)，二片區(qū)的自身生活配套條件欠缺，自給性較差。金馬商圈是開(kāi)發(fā)區(qū)的核心商務(wù)商業(yè)區(qū)，服務(wù)范圍覆蓋整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，是開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)際中心。開(kāi)發(fā)區(qū)大劇院、開(kāi)發(fā)區(qū)圖書(shū)館、安盛購(gòu)物廣場(chǎng)、新瑪特、五彩城、開(kāi)發(fā)區(qū)三院等大型生活配套聚集于金馬商圈附近。市場(chǎng)分析區(qū)域概況：開(kāi)發(fā)區(qū)西南部房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)西南部依托振興路、振連路跨海大橋區(qū)內(nèi)四縱四橫的道路網(wǎng)絡(luò)提供便利的內(nèi)部交通，兩個(gè)片區(qū)與金馬商圈可快速通達(dá)。振連路跨海大橋、振興路兩條主干線以及輕軌聯(lián)接市區(qū)，強(qiáng)化與主城區(qū)的聯(lián)系。四橫：淮河西路金馬路黃海西路濱海路四縱：赤峰街鞍山街撫順街遼河西路對(duì)外線路：振興路振連路跨海大橋輕軌開(kāi)發(fā)區(qū)西南部房地產(chǎn)市場(chǎng)道路交通：市場(chǎng)分析區(qū)內(nèi)四縱四橫的道路網(wǎng)絡(luò)提供便利的內(nèi)部交通，兩個(gè)片區(qū)與金馬商圈凱旋國(guó)際大廈遠(yuǎn)洋MIDTOWN華宇梧桐苑華潤(rùn)海中國(guó)二期眾益萬(wàn)國(guó)宮館30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160開(kāi)發(fā)區(qū)西南部房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)：該區(qū)域在開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有較重要的地位，未來(lái)供應(yīng)量巨大。濱海片區(qū)均價(jià)為9000元，金馬輕軌站片區(qū)均價(jià)約7500-8000元。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，金馬輕軌站片區(qū)以小戶型及公寓產(chǎn)品為主力，濱海片區(qū)戶型偏大。輕軌站片區(qū)濱海片區(qū)市場(chǎng)分析凱旋國(guó)際大廈遠(yuǎn)洋MIDTOWN華宇梧桐苑華潤(rùn)海中國(guó)二期眾益萬(wàn)開(kāi)發(fā)區(qū)西南部房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)：均價(jià)走勢(shì)：從區(qū)域內(nèi)銷售時(shí)間較長(zhǎng)的兩個(gè)項(xiàng)目看，濱海片區(qū)的華潤(rùn)海中國(guó)均價(jià)（去除樓王價(jià)影響因素）漲幅達(dá)1300元，體現(xiàn)濱海區(qū)稀缺地段的升值潛力；輕軌站片區(qū)的凱旋國(guó)際均價(jià)未漲，初項(xiàng)目本身設(shè)計(jì)問(wèn)題外，片區(qū)配套設(shè)施的缺乏也是主要原因之一?？蛻羟闆r：濱海片區(qū)客戶首期以開(kāi)發(fā)區(qū)本地為主，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的深入和開(kāi)發(fā)區(qū)濱海區(qū)整體形象的推廣，市區(qū)及外地投資客戶所占比例逐漸提高。金馬輕軌站片區(qū)房?jī)r(jià)低于濱海區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)，客戶多為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的工作人員。今年底遠(yuǎn)洋MIDTOWN項(xiàng)目的入市可能會(huì)適當(dāng)抬高本區(qū)域的投資客比例及價(jià)格平臺(tái)。數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)報(bào)價(jià)市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)區(qū)西南部房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)：均價(jià)走勢(shì)：客戶情況：數(shù)據(jù)來(lái)源開(kāi)發(fā)區(qū)西南部房地產(chǎn)市場(chǎng)輕軌站和濱海片區(qū)生活配套不夠完善，但距金馬商圈較近，可通過(guò)完善的交通網(wǎng)共享中心區(qū)的綜合配套設(shè)施。兩片區(qū)未來(lái)均有大規(guī)模供應(yīng)，尤其輕軌站片區(qū)城潤(rùn)萬(wàn)家將有近140萬(wàn)平入市；輕軌站片區(qū)均價(jià)比濱海低1000-1500元，戶型面積偏小。濱海片區(qū)景觀強(qiáng)勢(shì)，產(chǎn)品定位高端，吸引了部分投資客；輕軌站片區(qū)多為中端項(xiàng)目，剛需客戶為主。華潤(rùn)海中國(guó)高端項(xiàng)目在提高濱海區(qū)形象和價(jià)格平臺(tái)方面起到了主導(dǎo)作用，預(yù)計(jì)遠(yuǎn)洋MIDTOWN高端項(xiàng)目的入市可能會(huì)起到同樣的標(biāo)桿作用。市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)區(qū)西南部房地產(chǎn)市場(chǎng)輕軌站和濱海片區(qū)生活配套不夠完善，但距南關(guān)嶺板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)新體育中心位于西北路和嵐嶺路交會(huì)處，總用地面積270公頃。體育中心用地80公頃，配套開(kāi)發(fā)用地190公頃，主要建設(shè)住宅和配套公建。大連新火車站定名“大連北站”，車站設(shè)計(jì)規(guī)模為10站臺(tái)20線，計(jì)劃于2011年年底竣工使用，將對(duì)南關(guān)嶺板塊配套設(shè)施、人流量、土地價(jià)值產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。目前在售和即將上市項(xiàng)目均為品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，項(xiàng)目均位于東聯(lián)路北端附近，該位置靠近商業(yè)、居住氛圍成熟的華南商圈板塊。發(fā)展前景：市場(chǎng)分析南關(guān)嶺板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)新體育中心位于西北路和嵐嶺路交會(huì)處，總用南關(guān)嶺板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)道路交通：新火車站華北路地鐵一號(hào)線西北路東聯(lián)路東北路丹大高速地鐵二號(hào)線姚砬路新體育場(chǎng)及配套設(shè)施張前路濱海路四橫：北部濱海路丹大高速姚砬線華北路四縱：張前路西北-朱棋路東聯(lián)路東北路地鐵：地鐵一號(hào)線本區(qū)域?qū)⑴c全運(yùn)會(huì)前形成四縱四橫的道路交通網(wǎng)，對(duì)內(nèi)能方便市區(qū)聯(lián)通，對(duì)外可快速到達(dá)周邊市縣。地鐵一號(hào)線從大連北站向南進(jìn)入市區(qū)，最終從革鎮(zhèn)堡回到北站，在本區(qū)內(nèi)設(shè)有多個(gè)站點(diǎn)，為南關(guān)嶺區(qū)域的重大交通利好。市場(chǎng)分析南關(guān)嶺板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)道路交通：新火車站華北路地鐵一號(hào)線西北新火車站新體育場(chǎng)及配套設(shè)施華南商圈南關(guān)嶺廣場(chǎng)現(xiàn)有配套未來(lái)配套區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)集中于南關(guān)嶺廣場(chǎng)周圍，包括萬(wàn)盛購(gòu)物中心、云河超市、樂(lè)美嘉超市、旺達(dá)酒店等，服務(wù)于區(qū)域內(nèi)客源。南部華南商業(yè)中心是大連市北部的商業(yè)中心，商業(yè)業(yè)態(tài)完善，輻射力強(qiáng)，服務(wù)范圍可達(dá)南關(guān)嶺區(qū)域。規(guī)劃中的新體育中心地塊含有190萬(wàn)平配套用地，其中含有商業(yè)設(shè)施，將服務(wù)于全運(yùn)會(huì)舉辦及地區(qū)客戶的消費(fèi)需求。新的大連北站將成為大連主要客運(yùn)站，經(jīng)驗(yàn)證明客運(yùn)站大量人流的聚集將形成站場(chǎng)商業(yè)中心。南關(guān)嶺板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)配套：市場(chǎng)分析新火車站新體育場(chǎng)及配套設(shè)施華南商圈南關(guān)嶺廣場(chǎng)現(xiàn)有配套未來(lái)配套南關(guān)嶺板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)：項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商樓盤位置建筑形態(tài)建筑面積容積率總戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格情況面積區(qū)間已售量剩余量遠(yuǎn)洋自然勛業(yè)（大連）置業(yè)有限公司甘井子華東路西側(cè)、東聯(lián)路北端下橋口處高層、多層、別墅138122平2.49372010-6-14現(xiàn)均價(jià)10000首期70-138平262727沿?！よb筑北方沿海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（大連）有限公司甘井子區(qū)華北路與東聯(lián)路交界處高層,小高層,多層170000平2.8630預(yù)計(jì)2010.08預(yù)計(jì)9300二室70-90平、三室95平063007-08年的早期樓盤主要位于南關(guān)嶺火車站附近；面向地緣性剛需客戶為主；由本地中小開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)；容積率較低；價(jià)格5000元左右?，F(xiàn)售及待售的樓盤集中于板塊南部靠近華南商圈的地段；客戶中包含投資客；品牌開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)；容積率較高；由于區(qū)域規(guī)劃利好的影響，價(jià)格普遍在萬(wàn)元左右。項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商樓盤位置建筑形態(tài)建筑面積容積率總戶數(shù)開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格情況面積區(qū)間南嶺花園新型企業(yè)集團(tuán)甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道多層,小高層80000平1.510002008年3月08年均價(jià)5800元50-144平盛寶家園大連盛寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司甘井子區(qū)南關(guān)嶺綠園小區(qū)1號(hào)多層35700平1.45012007年3月08年均價(jià)4900元45-110平早期售罄項(xiàng)目在售待售項(xiàng)目市場(chǎng)分析南關(guān)嶺板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)：項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商樓盤位置建筑形態(tài)南關(guān)嶺板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)新體育中心、大連北站、地鐵一號(hào)線等近期規(guī)劃利好使得南關(guān)嶺板塊成為當(dāng)前全大連市發(fā)展前景最優(yōu)的區(qū)域。版塊內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)配套集中于南關(guān)嶺廣場(chǎng)，檔次較低；但本區(qū)處于華南商圈的輻射范圍；未來(lái)依托體育中心和北站有望形成新的商業(yè)區(qū)。近年來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)由新火車站附近向南關(guān)嶺南部區(qū)域偏移，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度增大，價(jià)格上漲近一倍，品牌開(kāi)發(fā)商（遠(yuǎn)洋、沿海）進(jìn)入。市場(chǎng)分析南關(guān)嶺板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)新體育中心、大連北站、地鐵一號(hào)線等近期規(guī)華南居住區(qū)位于華南商城以北，泉水居住區(qū)位于東北路兩側(cè)，兩者共同組成的大型居住區(qū)北與南關(guān)嶺區(qū)域相望，南與椒金山居住區(qū)相接，西鄰泡崖居住區(qū)，為大連市“西拓北進(jìn)”戰(zhàn)略的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。華南廣場(chǎng)位于華南區(qū)域的最核心位置，早在幾年前，華南廣場(chǎng)周邊在大連就已經(jīng)是具有一定知名度的商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，這里生活配套設(shè)施日趨完善，但高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目卻屈指可數(shù)，整體居住環(huán)境仍然沒(méi)有得到明顯的改善。華南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)華南廣場(chǎng)泉水南關(guān)嶺華北路山東路華東路中華西路中華路東北路市場(chǎng)分析華南居住區(qū)位于華南商城以北，泉水居住區(qū)位于東北路兩側(cè)，兩者共商圈：

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9路18路

19路20路

38路407413519在華南，每一個(gè)居住者都可實(shí)現(xiàn)無(wú)需換乘，便捷出行。華南擁有四通八達(dá)的公交體系。學(xué)校：華南中學(xué)博雅中學(xué)19中學(xué)20高中23中學(xué)奧林小學(xué)龍泉小學(xué)下溝小學(xué)在華南，有完善的教學(xué)配套，可以滿足小學(xué)到高中各個(gè)年齡段孩子的就學(xué)需求。醫(yī)院：三院三院二部四院兒童醫(yī)院甘區(qū)婦幼保健院在華南，有就近的醫(yī)療配套，大大完善了居民生活的便利性。市場(chǎng)分析華南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)商圈：公交：學(xué)校：醫(yī)院：市場(chǎng)分析華南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品級(jí)別樓盤位置建筑形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格情況面積區(qū)間遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高端住宅甘井子華南廣場(chǎng)以西，中華西路沿線高層預(yù)計(jì)2010.10-2010.11預(yù)計(jì)12000-1300040-130平棗園萬(wàn)象大連萬(wàn)象房地產(chǎn)有限公司普通住宅甘井子華東路60號(hào)小高層預(yù)計(jì)2010下半年未定47-122平福佳綠都大連恒心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司普通住宅甘井子區(qū)金家街公園旁，金二小學(xué)后身高層,小高層,多層2008.04.262008年8000元，2009年4月8200元，2009年10月9000元，2010年7月12000元40-127平美辰香醒大連美辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司普通住宅甘井子華東路東側(cè)多層、高層2009.102009年12月7500元，2010年3月7800元55-93平供應(yīng)情況：從2010年計(jì)劃開(kāi)盤和已開(kāi)盤的項(xiàng)目來(lái)看，產(chǎn)品定位都屬于中高檔層次；產(chǎn)品價(jià)格較高；面積小戶型到中大戶型俱全。需求情況：客戶大多為外來(lái)務(wù)工人員，少部分本地打工人員。由于華南是衣食住行一站式便捷商圈，房?jī)r(jià)相對(duì)市中心較為便宜，因此成為外來(lái)和本地打工人員首選居住地。2010年華南區(qū)域新盤供應(yīng)情況區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和購(gòu)買客戶群情況新項(xiàng)目分布市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品級(jí)別樓盤位置建筑形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格情況面積區(qū)2005開(kāi)盤2007開(kāi)盤華南區(qū)域樓市早期價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，近年價(jià)格增長(zhǎng)較快。華南板塊土地供應(yīng)量不大，但利用率很高，容積率最大達(dá)到3.5。2010年新樓盤價(jià)格普遍較高，容積率過(guò)高，未來(lái)升值空間不大。區(qū)域歷史價(jià)格區(qū)域后市發(fā)展市場(chǎng)分析2005開(kāi)盤2007開(kāi)盤華南區(qū)域樓市早期價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，近年價(jià)華南區(qū)域特點(diǎn)是應(yīng)強(qiáng)勢(shì)的商圈發(fā)展需要而出現(xiàn)的便捷性居住區(qū)，大多以外來(lái)務(wù)工和本地低消費(fèi)群體為客戶群。華南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分析華南區(qū)域特點(diǎn)是應(yīng)強(qiáng)勢(shì)的商圈發(fā)展需要而出現(xiàn)的便捷性居住區(qū)，大多泉水區(qū)域位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺鎮(zhèn)，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，是大連的北出口，輕軌和高速出口由此出市。在大連的版圖上，泉水板塊是連接主城區(qū)和衛(wèi)星城之間的咽喉和樞紐。1999年，泉水區(qū)作為大連有史以來(lái)最大的居住區(qū)開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)。隨著大連西拓北進(jìn)的戰(zhàn)略實(shí)施，泉水—這個(gè)由昔日三個(gè)自然村和石灰礦組成的原生地，正在向交通網(wǎng)絡(luò)便捷，布局合理，服務(wù)設(shè)施完善，環(huán)境良好，景觀優(yōu)美的綜合新區(qū)轉(zhuǎn)變。泉水板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)泉水區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域概況：泉水區(qū)域位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺鎮(zhèn)，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，是大連的配套商圈商圈資源共享：泉水區(qū)域三線公交車到達(dá)華南商圈僅需10分鐘。華南所有配套都可共享。輕軌3號(hào)線21路，41路，517直通市中心：中山廣場(chǎng)，青泥洼商區(qū)。市場(chǎng)分析泉水板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)配套商圈商圈資源共享：輕軌3號(hào)線21路，41路，517直通市區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和購(gòu)買客戶群情況項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商樓盤位置開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格情況面積區(qū)間半島泉水欣座大連半島集團(tuán)有限公司泉水前鹽光明路西側(cè)預(yù)計(jì)2010.10待定一室50平、二室67-90平、三室100-122平泉水·潤(rùn)澤園大連運(yùn)澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司華東路與中華路交匯處（泉水A4區(qū)）待定待定40-140平楓丹麗城金廣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司甘井子區(qū)泉水新區(qū)11號(hào)待定待定首期82平-95平鈺橋中央庭院大連百思泰置業(yè)有限公司甘井子中華路南側(cè)、東北路西北側(cè)預(yù)計(jì)2010年9月末待定一期推出45-52平一室，55-83平兩室，87-130平三室2010年泉水區(qū)域新