租房時(shí)代的新選擇-海銀財(cái)富長(zhǎng)租公寓專(zhuān)題研究合規(guī)

“租房時(shí)代〞的新選擇----長(zhǎng)租公寓專(zhuān)題研究海銀研究部陳達(dá)電郵：：長(zhǎng)租公寓主要分集中式和分散式兩種運(yùn)營(yíng)模式，二者各有優(yōu)缺點(diǎn)；長(zhǎng)租公寓面臨的利好因素主要包括：一、國(guó)家與地方政府政策支持，開(kāi)展“住房租賃〞市場(chǎng)成為共識(shí)；二、人才向一線及核心二線城市集聚；三、房?jī)r(jià)高企之下，租房成為現(xiàn)實(shí)選擇；四、樓市調(diào)控之后，出租需求增加；五、年輕一代消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變；從“流動(dòng)人口+高等教育畢業(yè)生〞角度來(lái)看，我國(guó)住房租賃是一個(gè)約2萬(wàn)億規(guī)模的大市場(chǎng)，其中19個(gè)一線及二線城市規(guī)模約6000億元；長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)獲多方資本布局，包括創(chuàng)業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介效勞商、連鎖酒店運(yùn)營(yíng)商，未來(lái)還將繼續(xù)加大投入力度；長(zhǎng)租公寓憑借其品牌、效勞等優(yōu)勢(shì)，其租金相較市場(chǎng)租金水平能獲得較高的溢價(jià)率。長(zhǎng)租公寓內(nèi)部收益率IRR：由于前期投入較大，長(zhǎng)租公寓可能需要4、5年以上才能正的IRR。要取得較高的IRR，一是通過(guò)差異化的優(yōu)質(zhì)效勞，提升租金溢價(jià)率；二是擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，取得規(guī)模效應(yīng)。這對(duì)于運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有著較高的專(zhuān)業(yè)和資金要求。對(duì)于長(zhǎng)租公寓租金貸款這類(lèi)衍生業(yè)務(wù)，目前貸款市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，且收益率在6%-6.9%，除融資本錢(qián)較低的銀行外，其他金融機(jī)構(gòu)參與其中的興趣應(yīng)不會(huì)太高；內(nèi)容摘要長(zhǎng)租公寓的概念與模式長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)利好因素租賃市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算及長(zhǎng)租參與方長(zhǎng)租公寓IRR測(cè)算目錄長(zhǎng)租公寓概念介紹數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，海銀財(cái)富研究部對(duì)于長(zhǎng)租公寓，目前并沒(méi)有嚴(yán)格的定義。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，可以理解為“二房東〞，即將房源收過(guò)來(lái)〔租賃/收購(gòu)〕，對(duì)房屋進(jìn)行改造升級(jí)，完善配套設(shè)施，附加以個(gè)性化設(shè)計(jì)風(fēng)格、線上線下增值效勞、社交、健身等功能，出租個(gè)個(gè)人租客。一般而言，長(zhǎng)租公寓相比傳統(tǒng)住宅面積要小，多為15平米、25平米、50平米的精裝小戶，以“合租〞或“整租〞為主。此外，長(zhǎng)租公寓一般對(duì)租客也有特定要求，如學(xué)歷本科及以上、年齡大于20但不超50周歲、不養(yǎng)寵物、無(wú)小孩同住等。其定位人群主要是都市年輕白領(lǐng)，追求生活品質(zhì)，大多是單身青年，局部是情侶合住。模式1：集中式出租〔房源一般為獨(dú)棟樓，類(lèi)似連鎖酒店〕模式2：分散式出租〔房源分散全市各處，類(lèi)似傳統(tǒng)租房〕獨(dú)棟/批量房源長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商租客1~N出租/出售改造升級(jí)后，出租入住單套房源長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商租客1~3出租/出售改造升級(jí)后，出租入住長(zhǎng)租公寓兩種運(yùn)營(yíng)模式比照數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，海銀財(cái)富研究部集中式出租分散式出租物業(yè)獲取一般獲取整棟物業(yè)，獲取方式比較多元化，可以獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)，也可以采取收購(gòu)、包租、與開(kāi)發(fā)商合作等方式，但拿到合適的房源需精挑細(xì)選，面臨經(jīng)濟(jì)型酒店的房源競(jìng)爭(zhēng)一般從分散的個(gè)人業(yè)主處獲得物業(yè)，獲取方式一般是簽訂長(zhǎng)期包租合同（2-5年），但規(guī)模做大需要時(shí)間積累現(xiàn)金流前期的資金投入較大，但后期成本通過(guò)規(guī)模效應(yīng)可以被攤薄前期資金投入較小，市場(chǎng)拓展節(jié)奏可控，可通過(guò)控制租金支付頻率來(lái)實(shí)現(xiàn)“滾雪球”式包租，但短期難見(jiàn)規(guī)模效應(yīng)管理成本容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，后期的管理成本，特別是人力成本較低在房源量較大的時(shí)候，需要有強(qiáng)大的管理系統(tǒng)以控制成本；對(duì)人力的需求較多；業(yè)態(tài)特點(diǎn)同檔次租金水平的公寓，標(biāo)準(zhǔn)化程度相對(duì)更高；租客的集聚和公共空間的安排（如咖啡店、公共辦公區(qū)、圖書(shū)角、健身房、游戲室、定期群體活動(dòng)等），使其具備較強(qiáng)的社交屬性由于房源區(qū)位、房源形態(tài)、房源質(zhì)量差別較大，導(dǎo)致公寓標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，但設(shè)計(jì)風(fēng)格可以統(tǒng)一；空間受限，缺乏公共空間，社交屬性較弱地理區(qū)位地理上集中分布，難以滿足多樣的通勤需求，一般分布在稍偏遠(yuǎn)的區(qū)位，如二環(huán)、甚至外環(huán)之外地理上分散分布，能夠適應(yīng)多樣的通勤需求，房源有的位于核心區(qū)位、商圈，也有在中環(huán)、外環(huán)等偏遠(yuǎn)地區(qū)長(zhǎng)租公寓所解決的痛點(diǎn)問(wèn)題數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，海銀財(cái)富研究部傳統(tǒng)租房面臨的痛點(diǎn)問(wèn)題：虛假房源信息信息不對(duì)稱、租房難房東臨時(shí)清退隨意漲租根底設(shè)備維修權(quán)責(zé)歸屬房產(chǎn)中介亂收費(fèi)缺少社交感…對(duì)比指標(biāo)傳統(tǒng)租房長(zhǎng)租公寓房源真實(shí)性為吸引客戶主動(dòng)上門(mén)，經(jīng)常出現(xiàn)虛假房源，如房源并不存在、照片拍攝角度極具欺騙性、價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)合理水平等照片真實(shí)性較高、明碼標(biāo)價(jià)、房源真實(shí)存在，有些甚至提供在線360度全景看房標(biāo)準(zhǔn)化程度戶型、裝修和設(shè)計(jì)風(fēng)格等差別較大，并非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品同一家機(jī)構(gòu)、同檔次租金水平公寓，一般標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，包括戶型、設(shè)計(jì)風(fēng)格等裝修品質(zhì)參差不齊普遍較高，精裝修中介費(fèi)用一般為1個(gè)月租金無(wú)，只有物業(yè)費(fèi)家電、家具維修自行找維修工，先行支付，后與房東商量費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題線上APP、微信或電話報(bào)修，主動(dòng)上門(mén)維修，費(fèi)用一般房東承擔(dān)日常保潔自行打掃自行打掃+定期免費(fèi)上門(mén)保潔，可自選增值服務(wù)社交概念小區(qū)住戶嘈雜、層次復(fù)雜，缺乏社交屬性集中式公寓租戶層次、年齡相近，有共鳴，有群組活動(dòng)，社交屬性強(qiáng)配套設(shè)施無(wú)集中式公寓會(huì)配建咖啡店、圖書(shū)館、健身房等契約精神經(jīng)常無(wú)規(guī)范租賃合同、雙方權(quán)責(zé)義務(wù)不明晰或不健全、容易產(chǎn)生糾紛，房東可能提前結(jié)束租約合同詳盡規(guī)范雙方權(quán)利義務(wù)、以及各種情況的處置措施，一般房東不會(huì)提前結(jié)束租約長(zhǎng)租公寓的概念與模式長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)利好因素租賃市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算及長(zhǎng)租參與方長(zhǎng)租公寓IRR測(cè)算目錄政策大力支持，開(kāi)展租賃市場(chǎng)〔國(guó)家層面〕數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，海銀財(cái)富研究部文件名稱時(shí)間部門(mén)主要內(nèi)容加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)2015-01-06住建部積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)2015-12-21中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)；2016政府工作報(bào)告2016-03-05國(guó)務(wù)院建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍；關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)2016-06-03國(guó)務(wù)院辦公廳允許改建商業(yè)用房為租賃用房，鼓勵(lì)新建租賃住房，出租房屋的企業(yè)享有政策支持，個(gè)人有稅收優(yōu)惠；落實(shí)公積金支付房租政策；住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）2017-05-19住建部國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過(guò)租賃、購(gòu)買(mǎi)等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知2017-07-20住建部等九部門(mén)選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位；2021年以來(lái)我國(guó)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)開(kāi)展住房租賃市場(chǎng)，2021年國(guó)務(wù)院層面正式成文，提出“購(gòu)租并舉〞的開(kāi)展理念，再到近日框定12個(gè)一、二線及其周邊城市作為試點(diǎn)單位開(kāi)展住房租賃，整體政策的支持力度不斷強(qiáng)化，開(kāi)展住房租賃市場(chǎng)已成為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效開(kāi)展機(jī)制的重要一環(huán)；同時(shí)，政府大力推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存，開(kāi)展租賃市場(chǎng)有助于庫(kù)存的去化。政策大力支持，開(kāi)展租賃市場(chǎng)〔地方層面〕數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，海銀財(cái)富研究部文件/事件時(shí)間省/市主要內(nèi)容廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案2017-06-30廣州市賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)；公積金月度提取額提升至市月平均工資2倍的40%；個(gè)人出租住房的，減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；個(gè)人出租收入不超3萬(wàn)/月，2017年底前免增值稅；允許“商改住”，改后不得銷(xiāo)售，只可出租；進(jìn)一步調(diào)整放寬市外戶籍準(zhǔn)入政策著力深化戶籍制度改革2017-07-28無(wú)錫市取消購(gòu)房面積達(dá)60平方以上準(zhǔn)予落戶的政策，不論住宅面積大小均可落戶；本市租賃住宅，社保、居住證均滿五年（宜興為均滿三年）的，準(zhǔn)予落戶；對(duì)高校畢業(yè)生、中高級(jí)技術(shù)工人、留學(xué)歸國(guó)人員全面放開(kāi)戶籍準(zhǔn)入；上海張江南區(qū)、嘉定新城土拍2017-07-24上海市地塊性質(zhì)：住宅租賃；特點(diǎn)：“只租不售”；成交：0溢價(jià)率；競(jìng)得人：上海張江（集團(tuán)）、上海嘉定新城發(fā)展；加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案2017-07-21佛山市建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)；培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)；開(kāi)展集體土地建設(shè)“只租不售”試點(diǎn)；開(kāi)展賣(mài)地自持、“商改租”、“工改租”及“三舊”改造；上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃2017-07-08上海市上海住房用地供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃；新增供應(yīng)租賃住房70萬(wàn)套；加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干措施2017-05-27成都市政府將精準(zhǔn)投放租賃住房用地；個(gè)人出租收入不超3萬(wàn)/月，2017年底前免增值稅；土地出讓補(bǔ)充公告2017-04-13廣州市新的土地出讓方式：當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，轉(zhuǎn)為競(jìng)配建拆遷安置房；當(dāng)配建面積達(dá)到最高，轉(zhuǎn)為競(jìng)企業(yè)自持商品住房面積；企業(yè)自持部分作為租賃住房，須整體確權(quán)，不得銷(xiāo)售；關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知2017-04-20北京市房企自持商品住房，不得對(duì)外出售，單次租期不超10年；江蘇省加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)2017-03-29江蘇省支持南京、蘇州、無(wú)錫、常州、徐州、揚(yáng)州等6個(gè)城市開(kāi)展住房租賃工作試點(diǎn)；政府采購(gòu)或長(zhǎng)期租用，轉(zhuǎn)為公共租賃住房；地方政府推出“只租不售〞的住宅租賃地塊，土拍中參加“競(jìng)住宅自持〞環(huán)節(jié)，允許“商業(yè)改租賃〞，降低出租收入增值稅、試點(diǎn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)〞等，一方面為了增加住宅租賃供給，另一方面，為了突破戶籍限制，吸引人才；流動(dòng)人口龐大，催生租賃需求數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，海銀財(cái)富研究部2021年我國(guó)總?cè)丝跒?3.83億人，其中人戶別離口徑人口2.92億人，流動(dòng)人口口徑人口2.45億人，占總?cè)丝诒戎胤謩e為21.11%、17.72%。盡管伴隨農(nóng)民工返鄉(xiāng)就業(yè)，近兩年流動(dòng)人口有所減少，但仍在較高的位置，意味著住房租賃有巨大的市場(chǎng)根基。每年新畢業(yè)的學(xué)生，考慮到職業(yè)開(kāi)展、生活品質(zhì)等因素，大多會(huì)選擇去一線及核心二線城市工作，也帶來(lái)非常穩(wěn)定的住房租賃需求。預(yù)計(jì)2021年專(zhuān)科、本科、碩士、博士畢業(yè)人數(shù)分別為345萬(wàn)人、407萬(wàn)人、51萬(wàn)人和6萬(wàn)人；其中博士、碩士為實(shí)際畢業(yè)人數(shù)，本科、專(zhuān)科為預(yù)計(jì)畢業(yè)人數(shù)人才向東部沿海、核心城市流動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：城市數(shù)據(jù)團(tuán)〔微信公眾號(hào)〕，智聯(lián)招聘，海銀財(cái)富研究部根據(jù)“城市數(shù)據(jù)團(tuán)〞的統(tǒng)計(jì)，東部沿海興旺省市呈現(xiàn)明顯的人口凈流入，而中、西部人口大省〔尤其是河南、安徽、湖北、湖南、江西、貴州、廣西、四川〕及東北部那么呈現(xiàn)明顯的人口凈流出。在北上廣深、杭州、蘇州、武漢、南京、成都、西安等一線或區(qū)域核心城市，是人才最為青睞的求職城市，人口凈流入的現(xiàn)象會(huì)更明顯。對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言，人才向特定區(qū)域的集聚，恰好創(chuàng)造了其開(kāi)展的空間。?2021年春季人才流動(dòng)分析報(bào)告?房?jī)r(jià)高企之下，租房是現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照數(shù)據(jù)來(lái)源：智聯(lián)招聘，搜房網(wǎng)，海銀財(cái)富研究部〔注：二手房均價(jià)為2021年7月當(dāng)月數(shù)據(jù)〕根據(jù)智聯(lián)招聘?2021年春季求職期各城市平均薪酬謝告?，主要一、二線城市薪酬水平在5900-10000元/月區(qū)間，北上深廣位列前四。而通過(guò)查閱搜房網(wǎng)，2021年7月各城市二手房成交均價(jià)在7300-61000元/平方米區(qū)間，各城市差異較大，北上深廈廣均價(jià)都在30000元/平方米，北京最高達(dá)60349元每平米，上海和深圳均月為54000元每平米。從房?jī)r(jià)與月收入的比值來(lái)看，廈門(mén)、深圳、北京均高于6倍，上海5.6倍，天津4.1倍，廣州、杭州、南京、福州均高于3.5倍，蘇州、武漢、合肥、寧波均高于2倍。這意味著在北京、深圳，即使月收入100%儲(chǔ)蓄起來(lái)，需要6個(gè)月才能買(mǎi)到1平米，假設(shè)只有30%儲(chǔ)蓄起來(lái)，那么需20個(gè)月，而要積攢購(gòu)房首付，那么更是遙遙無(wú)期。更何況在職業(yè)開(kāi)展初期，年輕白領(lǐng)大多是“月光族〞。因此在高企的房?jī)r(jià)之下，租房是上班族在一、二線核心城市最為實(shí)際的選擇。樓市正處新一輪調(diào)控周期，出租需求提升數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，海銀財(cái)富研究部在樓市調(diào)控不斷升級(jí)的背景下，主要城市住宅成交量大幅放緩，2021月7月，30大中城市商品房成交量中，一線下跌42%，二線下跌34%，三線下跌48%；以上海為例，在樓市限購(gòu)、限貸影響之下，成交下行的同時(shí)，住宅掛牌出租的量也在不斷上升，即出租房源在擴(kuò)張，給長(zhǎng)租公寓開(kāi)展提供了空間。此輪樓市調(diào)控路徑：起點(diǎn)：上海、深圳開(kāi)啟限購(gòu)；擴(kuò)大：繼上、深之后，蘇州、環(huán)京等地開(kāi)啟限購(gòu)；爆發(fā)：2021年國(guó)慶前后，一、二線密集出臺(tái)調(diào)控政策；深化：2021年四季度以來(lái)多地調(diào)控政策升級(jí)；延伸：由核心一、二線擴(kuò)散至非核心二線及三、四線；從限購(gòu)、限貸為主轉(zhuǎn)向限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售并舉；90后成租房主力軍，引領(lǐng)消費(fèi)升級(jí)數(shù)據(jù)來(lái)源：58同城?2021年上半年租房市場(chǎng)報(bào)告?，海銀財(cái)富研究部90后的態(tài)度偏愛(ài)社交、喜歡新鮮事物注重生活品質(zhì)和個(gè)人享受追求個(gè)性“懶人”，依賴生活服務(wù)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)依賴性強(qiáng)土地觀念淡化、婚戀觀念淡化對(duì)應(yīng)租房特點(diǎn)社區(qū)年輕化、青睞品牌公寓需要公共空間、社交氛圍對(duì)內(nèi)部及周邊配套設(shè)施要求高能定制或多樣選擇心儀設(shè)計(jì)風(fēng)格若是合租，對(duì)室友契合度要求樂(lè)于嘗試金融產(chǎn)品對(duì)公寓品質(zhì)要求較高長(zhǎng)租公寓的概念與模式長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)利好因素租賃市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算及長(zhǎng)租參與方長(zhǎng)租公寓IRR測(cè)算目錄全國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，?2021年中國(guó)流動(dòng)人口開(kāi)展報(bào)告?，海銀財(cái)富研究部2021年我國(guó)有2.45億流動(dòng)人口，對(duì)應(yīng)2021年數(shù)據(jù)，我國(guó)流動(dòng)人口中的租房人數(shù)大約為1.6億人〔=2.45*67.3%〕；而根據(jù)?中華人民共和國(guó)人口與方案生育法?，流動(dòng)人口不包括因出差、就醫(yī)、上學(xué)、旅游、探親、訪友等事由異地居住、預(yù)期將返回戶籍所在地居住的人員。但由于我國(guó)每年高等教育〔專(zhuān)+本+碩+博〕畢業(yè)生數(shù)量龐大，且租房需求很高，不能無(wú)視。預(yù)計(jì)2021年我國(guó)畢業(yè)生人數(shù)達(dá)808萬(wàn)，假設(shè)其中65%有租房需求，即約0.05億人有租房需求。與流動(dòng)人口測(cè)算合并計(jì)算，我國(guó)有租賃需求的人口基數(shù)約為1.65億人。按月租1000元計(jì)算，租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.98萬(wàn)億〔=1.65*1000*12〕。核心一、二線城市租賃市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，城市房產(chǎn)網(wǎng)，海銀財(cái)富研究部常住人口萬(wàn)人常住戶籍人口萬(wàn)人常住外來(lái)人口租賃人口萬(wàn)人租金（元/平方米/月）公寓面積平方米年租金億元北京2171134582562376201132上海2415144397272764201111廣州13508544963764420394深圳11383557835456020789天津154710275204013030427杭州9027241781564830270南京8246531701474030211蘇州10626673952992830297鄭州9578101461392930146武漢10618292321972830200長(zhǎng)沙7436806376243067成都146612282382212530198合肥7797186177223060廈門(mén)3862111751283930181福州7506787282323095沈陽(yáng)829730991033330122珠海1631125140323046大連6995941051003030110西安8718165578233064合計(jì)5918數(shù)據(jù)來(lái)源：常住外來(lái)人口=常住人口-常住戶籍人口；租賃人口=常住外來(lái)人口*67.3%+常住戶籍人口*5%；月租金水平參考“城市房產(chǎn)網(wǎng)〞；假設(shè)一線城市房均面積20平方米，其他城市均為30平方米；長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)存量和知名品牌數(shù)據(jù)來(lái)源：V領(lǐng)地，海銀財(cái)富研究部，基于市場(chǎng)排名前20的長(zhǎng)租品牌公寓開(kāi)業(yè)房間數(shù)量整理分析全國(guó)來(lái)看，Top20長(zhǎng)租公寓品牌的存量房源達(dá)46萬(wàn)間，其中上海占據(jù)約25%的份額，反映目前長(zhǎng)租公寓大多在一線及核心二線城市運(yùn)營(yíng)；就上海來(lái)看，分散式長(zhǎng)租公寓是主流運(yùn)營(yíng)模式，占比達(dá)79%；知名長(zhǎng)租公寓品牌長(zhǎng)租公寓：多方參與，布局藍(lán)海數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安，海銀財(cái)富研究部在長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)中，大局部為創(chuàng)業(yè)型公司，其背后是眾多創(chuàng)投資本，另一局部為地產(chǎn)相關(guān)團(tuán)隊(duì)，如開(kāi)發(fā)商、中介效勞商、酒店等。近日萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮稱：“萬(wàn)科已開(kāi)辦長(zhǎng)租公寓萬(wàn)間，方案今年做到10萬(wàn)間〞，可見(jiàn)其布局力度。未來(lái)長(zhǎng)租公寓仍是一片藍(lán)海，會(huì)有越來(lái)越多機(jī)構(gòu)和資本布局其中。主要參與者主要案例創(chuàng)業(yè)型公司大部分長(zhǎng)租公寓，如You+、魔方、新派、優(yōu)客逸家、寓見(jiàn)、蘑菇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科（鉑客公寓）；招商蛇口（壹間、壹棧、壹棠等公寓品牌）房地產(chǎn)服務(wù)商世聯(lián)行（紅璞、晟曜行）、鏈家地產(chǎn)（自如寓、自如友家）、我愛(ài)我家（相寓）；連鎖酒店鉑濤（窩趣輕社區(qū)）、住友（漫果公寓）、如家（逗號(hào)公寓）品牌名稱融資時(shí)間融資金額投資機(jī)構(gòu)優(yōu)客逸家2013.06300萬(wàn)美元源渡創(chuàng)投2014.11400萬(wàn)美元君聯(lián)資本2014.112200萬(wàn)美元經(jīng)緯中國(guó)、SIG海納亞洲、君聯(lián)資本、華興資本2016.01數(shù)千萬(wàn)元華瑞銀行You+2014.091億元順為基金、聯(lián)創(chuàng)策源2015.053000萬(wàn)元時(shí)代地產(chǎn)、聯(lián)創(chuàng)永宣蘑菇公寓2014.02數(shù)千萬(wàn)元平安創(chuàng)新投、IDG資本2014.122500萬(wàn)元海通開(kāi)元、IDG資本、平安創(chuàng)新投2015.113000萬(wàn)美元KTB投資集團(tuán)、IDG資本、平安創(chuàng)新投、海通開(kāi)元青客公寓2012.06未透露紐信創(chuàng)投2014.09數(shù)千萬(wàn)美元達(dá)晨創(chuàng)投20151.8億元賽富亞洲、紐信創(chuàng)投新派公寓2012.05數(shù)千萬(wàn)美元賽富基金2016.03數(shù)千萬(wàn)元華住酒店集團(tuán)魔方公寓2013.03數(shù)千萬(wàn)美元德同資本、華平投資、WIHarperGroup2015.052億美元華平投資、WIHarperGroup2016.043億美元中航信托、華平投資、WIHarperGroup長(zhǎng)租公寓的概念與模式長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)利好因素租賃市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算及長(zhǎng)租參與方長(zhǎng)租公寓IRR測(cè)算目錄長(zhǎng)租公寓：優(yōu)質(zhì)效勞，帶來(lái)租金高溢價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：Q房研究院、國(guó)泰君安，海銀財(cái)富研究部硬件效勞〔咖啡廳、健身房、游戲開(kāi)黑室、共享洗衣機(jī)和廚房等生活設(shè)施〕；物業(yè)效勞〔定期保潔、上門(mén)維修、智能家具、移動(dòng)終端、公寓管家24小時(shí)在線等〕；銷(xiāo)售效勞〔入駐禮包、優(yōu)惠折扣、購(gòu)物券、引入互聯(lián)網(wǎng)金融等信貸業(yè)務(wù)幫助支付房租等〕；這些效勞的存在，使長(zhǎng)租公寓相對(duì)于周邊普通公寓出租具備租金上的高溢價(jià)，提升了運(yùn)營(yíng)商的收益率；品牌小區(qū)名稱租金（元/平方米/月）周邊租金平均溢價(jià)率You+北京蘇州橋店239.5111-112115%優(yōu)客逸家成都轄區(qū)6637-5150%蘑菇公寓上海徐匯區(qū)23893-96151%新派公寓北京CBD旗艦店163101-12048%自如上?；壑ズ▓@218105107%自如上海和源馨苑18287109%魔方上海哈密路店18780133%魔方上海廣靈二路店1508185%寓見(jiàn)上海望族苑15010050%寓見(jiàn)上海華悅家園1179030%單房前期主要投入本錢(qián)測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源：自如，各類(lèi)家具建材批發(fā)網(wǎng)站，海銀財(cái)富研究部前期投入成本金額（元）基本假設(shè)公寓面積（平方米）100單房面積（平方米）18房間數(shù)量（間）4公用設(shè)施（元）25000分?jǐn)傎M(fèi)用單房分?jǐn)?公用設(shè)施（元）6250單房配套（元）7500單房分?jǐn)?裝修人工9375單房分?jǐn)?裝修費(fèi)用（刷墻+地板+水電）（元）13750費(fèi)用合計(jì)30625燃?xì)庠?800油煙機(jī)3000微波爐500熱水器1200浴霸400冰箱3000馬桶1000洗衣機(jī)2000洗碗槽500合計(jì)113400單價(jià)數(shù)量總價(jià)小窗25041000大窗100011000內(nèi)門(mén)100044000防盜門(mén)200012000密碼鎖60053000合計(jì)311000裝修工人數(shù)5裝修周期（天）30裝修工日薪250合計(jì)437500刷墻單價(jià)（元/平方米）50刷墻面積600地板單價(jià)（元/平方米）200水電安裝單價(jià)（元/平方米）50合計(jì)255000單房前期主要投入本錢(qián)合計(jì)單房前期主要投入本錢(qián)分項(xiàng)IRR測(cè)算1：假設(shè)房間數(shù)量〔規(guī)?！澈愣ú蛔償?shù)據(jù)來(lái)源：海銀財(cái)富研究部根本假設(shè)：【1】租金漲幅：市場(chǎng)每年漲5%，支付給房東的租金每年漲3%；【2】長(zhǎng)租公寓相較市場(chǎng)租金水平溢價(jià)30%；【3】由于負(fù)責(zé)裝修、家電等配套，從房東處能夠以10%的折扣拿到房源；【4】假設(shè)首年除掉裝修期和空置期，實(shí)際出租9個(gè)月，后五年每年實(shí)際出租11個(gè)月；【5】稅金及附加打包為5.65%，企業(yè)所得稅按25%計(jì)算；【6】寬帶費(fèi)每年900/套，物業(yè)費(fèi)每月150元；【7】支付給員工薪酬參考錦江股份，房間均攤費(fèi)用，并取其1/2?！惨蜷L(zhǎng)租對(duì)人力需求強(qiáng)度低〕測(cè)算結(jié)果：在上述假設(shè)條件之下，Y1現(xiàn)金流為負(fù)，至Y4才彌補(bǔ)虧損，Y5開(kāi)始實(shí)質(zhì)性盈利；情景：房間數(shù)量恒定不變Y1Y2Y3Y4Y5基本假設(shè)周邊同檔次單房市場(chǎng)租金年度漲幅0%5%5%5%5%周邊同檔次單房市場(chǎng)租金（元）27002835297731263282房源租金折扣率10%房源租金年度漲幅0%3%3%3%3%相對(duì)周邊同檔次單房租金溢價(jià)率30%30%30%30%30%月度物業(yè)費(fèi)（元）150150150150150年度實(shí)際出租時(shí)間（月）911111111支出項(xiàng)目前期投入成本（元）30625房源租金（給房東）（元/年）2187027532283582920930085寬帶費(fèi)用（元/年）900900900900900維修費(fèi)用（元/年）100200300400500支出合計(jì)5349528632295583050931485收入項(xiàng)目租金收入（元/年）3159040541425684469646931物業(yè)費(fèi)收入（元/年）18001800180018001800收入合計(jì)3339042341443684649648731扣除稅金及附加3150339948418614386945977營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-2199211316123031336014493薪酬支付28032803280328032803稅前利潤(rùn)-24794851495001055811690稅后利潤(rùn)-247946385712579188768IRR#NUM!-74%-32%-7%8%IRR測(cè)算2：假設(shè)經(jīng)營(yíng)規(guī)?！卜块g數(shù)量〕持續(xù)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：海銀財(cái)富研究部根本假設(shè)：【1】公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模〔房間數(shù)量〕年同比增長(zhǎng)20%；【2】其他假設(shè)條件等同測(cè)算1；測(cè)算結(jié)果：在上述假設(shè)條件之下，Y1現(xiàn)金流為負(fù)，Y1-Y4，IRR均為負(fù)，且虧損幅度要大于測(cè)算1，反映由于規(guī)模的擴(kuò)大，前期投入本錢(qián)侵蝕掉大量現(xiàn)金流；Y5開(kāi)始實(shí)質(zhì)性盈利，并且Y5的IRR要高于測(cè)算1的結(jié)果，表達(dá)出一定的規(guī)模效應(yīng)；公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模年增速20%Y1Y2Y3Y4Y5基本假設(shè)周邊同檔次單房市場(chǎng)租金年度漲幅0%5%5%5%5%周邊同檔次單房市場(chǎng)租金（元）27002835297731263282房源租金折扣率10%10%10%10%10%房源租金年度漲幅0%3%3%3%3%相對(duì)周邊同檔次單房租金溢價(jià)率30%30%30%30%30%月度物業(yè)費(fèi)（元）150150150150150年度實(shí)際出租時(shí)間（月）911111111支出項(xiàng)目前期投入成本3062561257350882010584房源租金（給房東）（元/年）2187032125399264974062088寬帶費(fèi)用（元/年）9001080129615551866維修費(fèi)用（元/年）100220364537744支出合計(jì)53495.0039550489366065275283收入項(xiàng)目租金收入（元/年）31590471746165382260112143物業(yè)費(fèi)收入（元/年）18002160259231103732收入合計(jì)33390493346424585370115876扣除稅金及附加31503465476061580547109329營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-21991.546997116791989534046薪酬支付28033364403648445812稅前利潤(rùn)-24794.54363476431505128234稅后利潤(rùn)-24794.54272557321128821175IRR#NUM!-89%-46%-9%17%敏感性分析數(shù)據(jù)來(lái)源：海銀財(cái)富研究部評(píng)價(jià)：【1】不管溢價(jià)率多大，Y1的現(xiàn)金流均為負(fù)值，反映前期投入本錢(qián)；【2】Y2-Y5的IRR整體隨溢價(jià)率的上升而上升，反映盈利空間的擴(kuò)大；【3】IRR〔Y2〕在75%處轉(zhuǎn)正，IRR〔Y3〕在50%處轉(zhuǎn)正，IRR〔Y4〕在35%處轉(zhuǎn)正，IRR〔Y5〕在30%處轉(zhuǎn)正；測(cè)算1：溢價(jià)率VS各期限IRR測(cè)算2：規(guī)模增速VS各期限IRR評(píng)價(jià)：【1】不管規(guī)模擴(kuò)張多快，Y1的現(xiàn)金流均為負(fù)值，反映前期投入本錢(qián)；Y2現(xiàn)金流在規(guī)模增速達(dá)30%以上時(shí)轉(zhuǎn)入負(fù)值，反映隨著規(guī)模擴(kuò)張，Y2現(xiàn)金流壓力較大；【2】IRR〔Y3〕先降后升，“降〞反映投入本錢(qián)對(duì)現(xiàn)金流的侵蝕，“升〞反映當(dāng)規(guī)模增速足夠高時(shí)，會(huì)推動(dòng)現(xiàn)金流加速流入；【3】IRR〔Y4〕和IRR〔Y5〕根本呈直線上升