房地產(chǎn)營銷策劃方案范本（五篇）

第37頁共37頁房地產(chǎn)營銷?策劃方案范?本一、策?劃緣起_?___月_?___日，?在____?省文化廳和?____市?____區(qū)?政府主辦的?“首屆亞洲?少兒藝術(shù)花?會暨廣東省?少兒藝術(shù)節(jié)?”即將召開?，在“東部?旅游文化節(jié)?”同時開幕?的喜人背景?下，___?_的旅游旺?季和置業(yè)高?潮已經(jīng)到來?。隨著萬科?東海岸和心?海伽藍(lán)的陸?續(xù)開盤，東?部家居生活?不斷朝著海?岸新時尚升?級。云深處?悄悄入伙等?好消息啟發(fā)?人們，__?__需要宣?傳，___?_需要更加?時尚的海風(fēng)?吹拂。二?、合作優(yōu)勢?《___?_周刊》，?先鋒時尚為?東部海岸生?活沖浪領(lǐng)航?同是__?__月__?__日，全?球時尚生活?資訊，白領(lǐng)?精英讀本《?____周?刊》正式創(chuàng)?刊?！禵_?__周刊》?是____?市公開發(fā)行?的全彩色銅?版紙印刷、?在深莞兩地?同時發(fā)行、?直投的第一?張周報，經(jīng)?過____?月____?日試刊后，?受到讀者和?業(yè)內(nèi)外一致?好評。證明?這一獨特嶄?新媒體深受?市場歡迎。?用精美的圖?片、優(yōu)美的?文字、精確?的策劃，《?____周?刊》為__?__生活傳?遞信息。?三、媒體互?動《__?__周刊》?與分眾液晶?電視互動，?開創(chuàng)最新傳?媒模式為?了充分傳達(dá)?東部海岸生?活氣息，更?加準(zhǔn)確鎖定?白領(lǐng)、金領(lǐng)?人士置業(yè)_?___，《?____周?刊》與名震?全國的分眾?傳媒機構(gòu)聯(lián)?手，在遍布?____、?東莞的高檔?寫字樓、高?尚酒店、住?宅等電梯間?開辟液晶電?視廣告。凡?在《___?_周刊》投?放特殊版位?整版彩色廣?告的客戶都?將同時得到?分眾傳媒贈?送的滾動播?出的一周每?天____?次每次__?__秒的宣?傳廣告，產(chǎn)?生更為廣泛?的傳播效果?，達(dá)到其它?任何媒體無?法做到的事?半功倍之效?。四、報?道方法全?景描繪__?__生活，?為置業(yè)東部?展示立體畫?卷1、介?紹____?簡史：概括?山海___?_，幾年巨?變2、描?述旅游東部?：處處美景?處處家的環(huán)?境3、譜?寫豪宅頌歌?：聆聽海、?山無與倫比?的天籟4?、展示成熟?配套：記錄?時尚小鎮(zhèn)故?事5、圖?說東方夏威?夷：動感都?市的社區(qū)廣?告五、其?他配合全?面互動，《?____周?刊》期待合?作1、采?訪國土局、?交易中心領(lǐng)?導(dǎo)介紹__?__規(guī)劃與?發(fā)展藍(lán)圖?2、組織看?樓專車免費?服務(wù)3、?贈送老板、?總經(jīng)理專訪?文章4、?請中介公司?、專家暢談?置業(yè)___?_的多重優(yōu)?勢5、其?他合作另行?協(xié)商房地?產(chǎn)營銷策劃?書21、?購房抽車庫?目的：刺?激銷售思?路：如今?的客戶對房?子的要求是?越來越高，?對車子的需?求也是越來?越多，不是?有車一族，?也是即將要?成為有車一?族，因此在?購買房子時?，車庫也是?他們考慮的?重要因素之?一，活動?內(nèi)容：選?定一個活動?日期，在活?動規(guī)定期間?內(nèi)購房者，?均可享受“?購房抽車庫?”的活動，?里面還可以?包含一些其?他的驚喜禮?物，吸引客?戶的注意。?2、網(wǎng)上?房源，一線?牽目的：?讓人感受三?湖春天的現(xiàn)?代氣息，“?春天”的生?動形象目?標(biāo)客戶群：?年輕客戶?思路：網(wǎng)?上沖浪、白?領(lǐng)的生活、?生存方式之?一。在網(wǎng)上?拍賣房屋，?是一種新興?的促銷方式?，具較強的?吸引力，而?且到達(dá)率極?高，易于人?際傳播。此?活動與咸寧?或嘉魚的房?地產(chǎn)網(wǎng)站合?作?；顒?內(nèi)容：選?取幾套朝向?湖邊，景觀?上佳的單位?，價高者得?。同時，選?擇一些主流?媒體進(jìn)行軟?性新聞的炒?作。3、?早起的風(fēng)景?更動人目?標(biāo)：直接刺?激銷售，聚?集現(xiàn)場人氣?思路：?年底售樓前?，提前半個?月投播廣告?，從而蓄積?潛在購買人?群。在開售?之際，按買?家買樓先后?給予不同折?扣。活動?內(nèi)容：在?發(fā)售之初，?按購買先后?分別給予購?樓折扣，前?____名?八六折，前?____名?九折，前_?___名九?二折，前_?___名九?五折。(具?體按成本和?銷售走勢而?定)。4?、萬元讓利?約“惠”三?湖春天—買?房送“菜單?式裝修”?目的：促進(jìn)?銷售思路?：能夠加?快實現(xiàn)商品?住宅的價值?和使用價值?，“毛坯房?”交房后還?要經(jīng)過一段?時間的裝修?、裝飾，并?購置家具家?電，這就需?要購房者投?入大量時間?和精力，通?過買房送裝?修的活動，?減少了消費?者購房投入?的大量精力??；顒觾?nèi)?容：因為?購房者的社?會地位、文?化程度以及?個人氣質(zhì)等?因素的不同?，對室內(nèi)設(shè)?計的要求和?表現(xiàn)出來的?個性也不盡?相同。購房?者常按照自?己的喜好和?習(xí)慣，選擇?適合于自己?風(fēng)格的室內(nèi)?裝飾、裝修?的個性追求?。“菜單式?裝修”更適?合現(xiàn)在促銷?活動，選各?不同戶型，?以地段優(yōu)勢?、小戶型優(yōu)?勢和精裝修?房優(yōu)勢為主?要賣點?；?在活動期間?，以菜單式?裝飾送購房?者裝飾。?5、換個角?度看“春天?”—攝影展?目的：以?藝術(shù)的角度?打造嘉魚最?美的傳世之?作，樹立樓?盤形象思?路：攝影?被視為關(guān)照?世界，關(guān)注?生命的一種?力量的方式?。攝影，是?藝術(shù)，同樣?也是生活，?用手中的每?一個鏡頭記?錄“三湖春?天”最美麗?，動人的瞬?間?；顒?內(nèi)容：與?媒體、贊助?商合作，公?開征集三湖?春天或三湖?春天周邊景?色，在廣場?展覽一周，?民眾和評委?參與投票，?選出優(yōu)秀攝?影作品，舉?行頒獎儀式?。6、我?和“三湖春?天”有個約?會，大型相?親派對目?標(biāo)：加大樓?盤宣傳力度?，促進(jìn)銷售?思路：?眼下由于社?會環(huán)境的變?化，單身的?人數(shù)不斷增?加，孤單的?單身在“三?湖春天”創(chuàng)?造戀愛機會?，邂逅一段?佳緣，不僅?可以欣賞到?現(xiàn)場版“非?誠勿擾”，?單身的朋友?也許可以獲?遇有緣人，?也為寒冬里?的“三湖春?天”增加了?濃濃的愛意?和暖意，實?在值得期待?。活動內(nèi)?容：地點?選在廣場，?時間為圣誕?節(jié)時，現(xiàn)場?將召集多名?單身青年男?女，傳遞勇?敢，道別單?身。屆時，?三湖春天將?打造成最浪?漫的交友約?會場所，現(xiàn)?場不僅有濃?郁的浪漫氛?圍，更有多?姿多彩的互?動游戲和精?彩表演。最?后以“擁抱?幸福，告別?單身”大型?集體擁抱活?動結(jié)束，參?與者均有機?會獲得禮品?。7、_?___年免?息輕松供樓?特惠專案?目的：強力?促進(jìn)銷售?思路：促?銷的本質(zhì)是?讓利，所以?直接的過樓?優(yōu)惠對買家?是極具誘惑?力的。而且?____年?免息的條件?十分誘人。?選取年底發(fā)?售的時機(?在樓盤推廣?上，宜先蓄?勢，而后“?開閘”，鑒?于前期已開?始推廣，所?以本次推廣?需要進(jìn)行包?裝，讓人感?覺前期推出?單位已售完?，此次是推?全新單位)?，歲末大酬?賓給現(xiàn)場積?累人氣。?活動內(nèi)容：?選取不同?戶型單位，?以____?年免息按揭?的方式銷售?。在廣告宣?傳上，將此?信息作為單?一營銷點，?以強勢傳播?。而且列出?購樓可優(yōu)惠?的具體數(shù)據(jù)?，以打動買?家。8、?環(huán)城單車游?，目的：?完善樓盤健?康、綠色形?象，為銷售?助力思路?：現(xiàn)在越?來越多的機?動車輛代替?了原始的出?行方式，同?時也造成了?很多環(huán)境問?題。人們逐?漸認(rèn)識到保?護(hù)環(huán)境的重?要性，更綠?色和更低碳?的生活方式?開始得到更?多人的響應(yīng)?。選擇自行?車出行就是?人們向低碳?生活邁出的?的一大步。?單車出游是?對綠色生活?、綠色時尚?的再一次追?尋;是對追?求低碳、健?康生活的響?應(yīng)與擁護(hù)。?活動內(nèi)容：?此次巡游?活動時間，?活動路線按?實際情況定?，整個騎游?過程貫穿嘉?魚新、老街?道核心區(qū)域?。本次單車?巡游活動將?宣傳低碳、?健康、綠色?的生活理念?。將三湖春?天的綠色理?念傳達(dá)給民?眾，塑造三?湖春天的樓?盤良好形象?。9、“?老友計”，?業(yè)主介紹有?禮送目的?：老帶新，?新老客戶齊?歡喜目標(biāo)?客戶群：新?老客戶思?路：老客?戶介紹新客?戶雖然是最?常見促銷方?法，但確是?不能忽視的?，老客戶是?最能反映房?子好壞的第?一人，在新?客戶眼中是?有說服力的?，更能打動?客戶的心，?說服新客戶??；顒觾?nèi)?容：選定?活動時間內(nèi)?，老客戶介?紹新客戶購?房，雙方都?可以享受豐?厚的禮品。?10、三?湖春天—家?庭總動員?目的：和諧?社區(qū)氛圍，?傳達(dá)社區(qū)文?化目標(biāo)客?戶群：以老?年人為中心?的發(fā)散性客?戶思路：?以“全新?退休生活的?領(lǐng)跑者”獨?特理念，形?成了濃郁的?老年文化氛?圍，這種社?區(qū)生活吸引?了退休老人?及子女的關(guān)?注。而業(yè)主?們是最為有?效的義務(wù)宣?傳員，尤其?是對項目滿?意的老年業(yè)?主，他們的?社會經(jīng)驗豐?富，社會關(guān)?系深而且廣?，并且還可?以通過他們?的子女的口?碑相傳，這?種營銷的深?層效用不可?小覷?；?動內(nèi)容:?元旦佳節(jié)時?，舉辦“元?旦歡樂家庭?總動員”，?邀請社區(qū)住?戶和各家庭?協(xié)老一輩表?演節(jié)目，以?比賽的形式?宣傳三湖春?天的小區(qū)文?化。然后組?織多種興趣?俱樂部，促?進(jìn)業(yè)主相互?交流，營造?了一種積極?向上的生活?氛圍和健康?愉悅的生活?態(tài)度。房?地產(chǎn)營銷策?劃書3一?、活動目的?和背景本?次房地產(chǎn)開?盤活動初定?時間為__?__年__?__月__?__日，星?期六。從_?___年度?至今年__?__月份在?"億萬酒店?"項目的推?廣，再加上?____月?下旬開始的?媒體推廣到?現(xiàn)在，"太?極景潤花園?"在市場上?已經(jīng)具有一?定的知名度?，通過媒體?推廣和銷售?接待，客戶?群對項目的?了解已經(jīng)趨?于成熟，同?時根據(jù)從_?___月_?___日到?現(xiàn)在的項目?銷售情況統(tǒng)?計說明，項?目的已放號?客戶群中準(zhǔn)?客戶所占比?例較大，預(yù)?計到開盤前?夕，項目放?號量將會持?續(xù)增加，因?此開盤活動?的市場背景?條件應(yīng)該說?是比較成熟?的，同時通?過一段時間?的推廣，項?目也已到了?必須開盤的?時候，再推?遲勢必會造?成客戶的流?失。房地?產(chǎn)開盤活動?緊緊圍繞"?銷售"為中?心，通過一?系列的包裝?等工作，在?開盤后兩天?內(nèi)爭取達(dá)到?30~__?__%的成?交率，同時?將"太極景?潤花園"的?市場知名度?和美譽度擴(kuò)?大化，為一?期項目的銷?售成功和今?后二期的推?廣、銷售打?下堅實的基?礎(chǔ)。二、?活動時間?(星期六)?三、活動?地點太極?景潤花園項?目銷售中心?現(xiàn)場四、?房地產(chǎn)開盤?策劃方案主?題思路定位?強調(diào)氛圍?突出品位提?升檔次有條?不紊圓滿成?功1)通?過開盤當(dāng)天?在周邊及現(xiàn)?場的包裝和?慶典活動，?給項目渲染?出濃烈的喜?慶氛圍，突?出表現(xiàn)項目?的開盤盛典?。2)通?過在售房部?現(xiàn)場的包裝?和水酒供應(yīng)?，工作人員?的細(xì)微服務(wù)?來突出表現(xiàn)?項目的品位?和檔次，讓?到來的客戶?都能從現(xiàn)場?感受到一種?尊貴感和榮?譽感。3?)通過合理?的區(qū)域劃分?，有效的活?動流程安排?，現(xiàn)場工作?人員工作職?責(zé)的合理分?配以及對客?戶關(guān)于"選?房、購房流?程"的講解?和傳達(dá)，有?條不紊地對?開盤當(dāng)天的?現(xiàn)場人流人?群進(jìn)行有效?合理的控制?，以使整個?項目現(xiàn)場感?覺有次序、?有、層次，?整個項目現(xiàn)?場有條不紊?。4)通?過一系列的?工作輔助，?最重要的是?在銷售過程?中抓住客戶?心理，充分?利用好銷控?掌握的方法?，以置業(yè)顧?問來積極調(diào)?動購房者的?迫切心態(tài)，?以使之達(dá)到?成交，簽定?相關(guān)合約。?五、房地?產(chǎn)開盤活動?現(xiàn)場規(guī)劃布?置方案1?)現(xiàn)場布置?A在售樓?部立柱前根?據(jù)場地尺寸?搭建半米高?上下舞臺一?個，后設(shè)背?景板(雙面?)，舞臺兩?邊用花籃裝?飾。附設(shè)一?個用鮮花包?扎的講臺，?以作嘉賓發(fā)?言及領(lǐng)導(dǎo)致?辭用，整個?舞臺主要用?做剪彩以及?主持、發(fā)言?用途。B?售樓部東北?角面塔南路?與新安路交?匯處設(shè)彩虹?門一個，汽?柱兩個分別?立在彩虹門?兩端。鞭炮?氣球8串，?花籃若干，?禮炮18門?，舞臺下用?花扁、花架?裝飾，售樓?部入口設(shè)紅?色地毯，售?樓部前廣場?設(shè)空飄若干?。C舞臺?前設(shè)坐椅兩?排，___?_個位置左?右，供嘉賓?及領(lǐng)導(dǎo)使用?。2)外?圍道路布置?A塔南路?兩側(cè)按排號?活動期間方?案設(shè)計，插?上彩旗。?B項目工地?臨塔南路一?側(cè)安置空飄?若干。C?在塔南路進(jìn)?入售樓部路?口處設(shè)空飄?兩個，以達(dá)?到吸引人流?，車流，指?引來賓，宣?傳開盤的作?用。3)?售樓部分區(qū)?布置及其他?布置A售?樓部內(nèi)部分?為____?個區(qū)域a?、選房區(qū)：?主要用做通?知到的放號?客戶在該區(qū)?域通過銷售?人員的二次?講解和價格?預(yù)算，進(jìn)行?選房，確定?房號，并簽?署相關(guān)協(xié)議?。b、簽?約區(qū)：主要?用做已經(jīng)選?好房的客戶?在該區(qū)域簽?定認(rèn)購書、?繳納房款定?金，履行相?關(guān)手續(xù)。?c、展示區(qū)?：主要用作?未通知到選?房的客戶參?觀沙盤和模?型，索取資?料，戶型圖?，在選房前?有個心理準(zhǔn)?備。d、?休息區(qū)：原?洽談區(qū)位置?，主要用作?客戶逛累了?之后臨時休?息用。注：?選房區(qū)與簽?約區(qū)設(shè)在同?一區(qū)域，意?向性劃分。?B其他區(qū)?域a、活?動區(qū)：售樓?部門口廣場?，用作開盤?活動、剪彩?等，同時作?主要的包裝?區(qū)域。b?、休閑區(qū)：?用作舞獅表?演及客戶觀?賞表演的區(qū)?域。4)?新客戶排號?臺：設(shè)在售?樓部入口右?側(cè)，立柱之?后，用作新?客戶臨時排?號之用，同?時也用作臨?時室外咨詢?臺之用。?房地產(chǎn)營銷?策劃書4?一、活動目?的增進(jìn)領(lǐng)?導(dǎo)與員工的?零距離溝通?，激發(fā)員工?蓬勃的斗志?，迎接新的?挑戰(zhàn)增強公?司的向心力?和凝聚力，?體現(xiàn)公司與?職員的，同?心、同德、?同贏共生、?共存、共榮?。深度了?解企業(yè)文化?，有效整合?團(tuán)隊精神，?調(diào)動企業(yè)員?工積極性，?感受公司大?家庭帶來新?年氣氛和溫?馨。讓職員?體會到他就?是公司，公?司就是每一?位職員。?為先進(jìn)個人?與集體頒獎?，給員工一?個充分展示?表演天分的?舞臺，展示?____(?中國)的激?情與蓬勃發(fā)?展之態(tài)。?二、活動亮?點整體協(xié)?調(diào)亮點會?場入口有絢?麗的五彩氣?球，卡通兔?偶及美麗大?方的禮儀模?特和紅地毯?，過道兩旁?有____?(中國)發(fā)?展歷程的圖?文資料及視?頻資料，主?會場以紅和?金色為主色?調(diào)的紅地毯?、紅條幅等?，舞臺采用?設(shè)計制作，?及各種各樣?的熒光盔，?手掌拍。?整體會給人?一種莊嚴(yán)、?喜慶、輝煌?的效果。?開幕亮點：?兔子曲及?兔子舞處處?彰顯著活力?、拼搏、激?情辛勞的兔?子精神，大?膽創(chuàng)新、專?業(yè)策劃、和?諧發(fā)展的中?國文化。?頒獎亮點：?每一個受?獎人兩支玫?瑰花，一支?在口袋上，?一支拿在手?里，在授獎?臺上有一個?精心制作的?家字，受獎?人在聚光燈?柱下，徐徐?從會場入口?通過左側(cè)走?上授獎臺把?手里的花插?在家字上，?____支?花組成一個?家字，這是?音樂想起(?家和萬事興?)合影完了?一起唱!?文藝演出及?猜猜有獎亮?點：在文?藝表演的中?間，參插互?動游戲，(?像有獎問答?、動手動腦?、砸金蛋)?等。三、?活動環(huán)節(jié)銜?接在到場?每一位都不?知情的情況?下。所有燈?光唰的暗淡?下來了(_?___秒)?，這時激情?的奔跑舞曲?響起，聚光?燈光柱照在?帷幕接口處?，帷幕慢慢?的拉開，一?對兔子舞演?員聽著他們?熟悉的旋律?，姍姍起舞?。隨后上海?傳古文化傳?播有限公司?提供活動策?劃，九對兔?子舞演員陸?續(xù)入場，共?十對，寓意?著，十全十?美。也寓意?著____?是房地產(chǎn)業(yè)?的真誠和十?分專注專業(yè)?的企業(yè)。?舞曲和舞蹈?到了結(jié)尾，?主持人上臺?向在坐的各?位拜年兩句?以后，突然?手機(免提?手機)響起?，(___?_(中國)?領(lǐng)導(dǎo)打的)?說該是我們?給大家伙拜?年了吧，然?后領(lǐng)導(dǎo)快步?的走上舞臺?(一個上、?聚光燈柱迎?接)主領(lǐng)導(dǎo)?向員工拜年?完，說一句?祝福的成語?。未見其人?就聽其聲，?下一個領(lǐng)導(dǎo)?說著成語上?臺(兔年騰?達(dá)、達(dá)官顯?貴……)最?后所有領(lǐng)導(dǎo)?向員工同說?一句拜年的?話。拜年?結(jié)束，一個?領(lǐng)導(dǎo)說是不?是給大伙頒?獎了啊，所?有領(lǐng)導(dǎo)沉思?后說“好”?激情的音樂?輕輕響起，?進(jìn)入頒獎環(huán)?節(jié)，聚光燈?燈柱迎著每?一位領(lǐng)獎人?及兩個禮儀?小姐伴隨著?走上領(lǐng)獎臺?。(或者用?“道具兔子?車”拉到領(lǐng)?獎臺，同樣?禮儀，燈光?都要到位)?在“家和?萬事興”歌?曲結(jié)尾時燈?光慢慢暗下?來，突然亮?起，帶著面?具的表演人?員在臺上站?著，(面具?可摘)這個?之后，就可?以不用暗燈?了，文藝演?出結(jié)束后，?也面臨著此?次年會的結(jié)?束，所有領(lǐng)?導(dǎo)上臺再次?給大家拜年?，音樂響起?，(明天是?個好日子)?結(jié)束。房?地產(chǎn)營銷策?劃方案范本?（二）一?、營銷概況?：房地產(chǎn)?系不動產(chǎn)的?商品概念，?與其他商品?有著本質(zhì)截?然不同的區(qū)?別，不同于?買件衣服那?樣隨心所欲?，這是因為?買房子價位?高，耐用性?長。買主務(wù)?必經(jīng)過審情?度事、權(quán)衡?利弊的反復(fù)?斟酌才能作?出決定，而?且反彈心理?很強，稍有?不稱心就會?改變主意，?買主思考的?問題，內(nèi)容?豐富，錯綜?復(fù)雜，既要?考慮得天獨?厚的地理條?件，又要科?究優(yōu)雅舒適?的自然環(huán)境?，樓質(zhì)、交?通、音貝、?污染、安全?等諸方面的?慎之有慎。?由此可見房?地產(chǎn)營銷深?度廣，難度?大，負(fù)荷重?，企求在房?地產(chǎn)營銷上?取得卓然顯?著的成效，?并非輕而易?舉、彈指一?揮間，必須?加強重視大?腦智力投資?的力度，具?備冰凍三尺?非一日之寒?的韌勁和毅?力。二、?創(chuàng)意理念：?房地產(chǎn)營?銷策劃方案?要達(dá)到尚方?寶劍的強大?韌勁和力度?，必須在創(chuàng)?意理念上形?成：1、?具有高度的?自信野心;?2、富于?競爭，且樂?此不倦;?3、頭腦敏?銳，不拘傳?統(tǒng);4、?感性認(rèn)識和?理性認(rèn)識相?處融洽;?5、注重歷?史，尊重現(xiàn)?實，睽重未?來。三、?構(gòu)思框架：?1)以塑?造形象為主?，渲染品味?和意念;?2)展現(xiàn)樓?盤的綜合優(yōu)?勢;3)?體現(xiàn)樓盤和?諧舒適生活?;4)直?切消費群生?活心態(tài)。?四、實戰(zhàn)流?程：1、?形象定位：?對樓盤的?綜合素質(zhì)進(jìn)?行整體概括?，揭示樓盤?從地理位置?、物業(yè)檔次?到設(shè)計思想?、具體細(xì)節(jié)?等到方面的?高起點定位?。所謂高起?點完全可以?從樓盤的整?體設(shè)計中體?現(xiàn)到：吸取?園外、境外?高檔物業(yè)經(jīng)?驗，處處顧?及住戶需要?，大到小區(qū)?環(huán)境規(guī)劃設(shè)?計和公共空?間的審美安?排;小至空?調(diào)機位、公?共過道采光?以及住戶戶?型設(shè)計等等?,都進(jìn)行精?碉細(xì)鑿，力?爭完美。?好東西總有?不同之處，?因而“不同?”二字構(gòu)成?了樓盤這一?高檔物業(yè)的?形象基礎(chǔ)，?使它有機會?從眾多物業(yè)?中脫穎而出?。比如：地?理位置不同?，交通條件?不同，物業(yè)?品質(zhì)不同，?發(fā)展商信譽?不同，人均?擁有空間不?同，升值潛?力不同，車?位數(shù)量不同?，小區(qū)規(guī)劃?不同。這“?八種不同”?的明知故問?句子成為開?發(fā)商向樓盤?消費對象闡?述物業(yè)優(yōu)勢?的重要線索?。2、主?要賣點：?對樓盤進(jìn)行?全面分析研?究，概括為?四個方面的?賣點構(gòu)成：?1)地理?位置;2)?、樓盤設(shè)施?結(jié)構(gòu);3)?、樓盤做工?用料;4)?、戶型設(shè)計?。突出明顯?優(yōu)勢，這是?樓盤消費者?最關(guān)心的物?業(yè)指標(biāo)。?3、繪制效?果圖：根?據(jù)開發(fā)商的?條件和推廣?需要，分別?繪制整體效?果圖、多層?單體效果圖?。繪制效果?圖要強調(diào)公?共空間開闊?、細(xì)節(jié)豐富?、品味高，?因為樓盤的?銷售，需要?啟動購樓者?對未來的想?象，無數(shù)事?實范例證明?，精美的效?果圖對營銷?起了事半功?倍的決定性?作用。4?、廣告訴求?點：1)?闡述樓盤的?位置;2)?闡述樓盤所?在地的歷史?淵源;3)?闡述樓盤交?通條件;4?)闡述樓盤?人口密度情?況;5)闡?述樓盤的升?值潛力;6?)闡述樓盤?開發(fā)商的信?譽;7)闡?述樓盤的背?景;8)闡?述樓盤的舒?適溫馨;9?)闡述樓盤?的實用率;?10)闡述?樓盤的付數(shù)?計劃;11?)闡述樓盤?的品質(zhì);1?2)闡述樓?盤的深遠(yuǎn)意?義;13)?闡述樓盤的?物業(yè)管理有?什么不同。?5、廣告?階段劃分：?對樓盤的?品牌推廣是?一個長期的?行為，應(yīng)有?戰(zhàn)略的考慮?，從而使每?一期廣告都?變成一次品?牌的積累。?都成為對樓?盤形象的一?次重要投資?。其廣告推?廣大致劃分?為三個階段?：第一階?段(預(yù)期到?首期交樓入?住)：此階?段廣告宣傳?以建立品牌?知名度和促?進(jìn)銷售為目?標(biāo)，從而盡?快奠定樓盤?在人們心目?中的品味、?檔次和形象?。此階段廣?告費用投入?相對較大。?第二階段?(首期交樓?至二期完工?)：此階段?以品牌維持?為目的，穩(wěn)?固樓盤高檔?物業(yè)的品牌?形象。同時?促進(jìn)銷售。?此階段廣告?費用投入相?對較少。?第三階段(?二期工程交?樓至整體竣?工)：此階?段的廣告任?務(wù)重點是維?持樓盤的良?好口碑，可?結(jié)合已經(jīng)入?住的眾多住?戶來談?wù)撛u?估本樓盤并?通過口碑帶?動銷售，完?成售樓收尾?工作。此階?段廣告費用?投入為中等?不平。總?體上看，樓?盤全程廣告?投入曲線呈?馬鞍形，這?是根據(jù)各銷?售期要求和?工程進(jìn)程不?同階段而得?出的較合理?的分配方案?。當(dāng)然，每?個階段中的?廣告及發(fā)布?，應(yīng)依據(jù)具?體情況靈活?使用和調(diào)整?。6、廣?告表現(xiàn)：?在樓盤預(yù)售?及正式展銷?前，應(yīng)設(shè)法?積蓄氣氛，?設(shè)計一個別?開生面、形?式獨特的揭?幕儀式。在?預(yù)售參觀登?記前一周，?更新目前圍?在售樓部和?樣板間外側(cè)?的圍布。直?到預(yù)售和開?幕式當(dāng)天隆?重揭幕，讓?優(yōu)雅美麗的?樓盤示范間?瞬間呈現(xiàn)在?大眾及過往?行人面前。?屆時，樂隊?奏出美妙動?聽的西洋樂?曲，嘉賓云?集，參觀人?流穿梭樣板?之間，驚羨?之辭不絕于?耳。(具體?揭幕儀式內(nèi)?容安排及細(xì)?節(jié)，另視情?策劃)。?預(yù)告廣告以?渲染氣氛為?主，配合精?彩的揭幕預(yù)?售儀式先期?刊登。7?、首期廣告?內(nèi)容及時間?安排：內(nèi)?部認(rèn)購展示?會和首期展?銷會定期舉?行，廣告準(zhǔn)?備工作應(yīng)在?此之前全部?到位，具體?內(nèi)容大致如?下：①樓?盤效果圖。?②樓盤售?價表和匯款?方式的確定?與制作。?③售樓宣傳?冊和促銷宣?傳單的設(shè)計?制作。④?工地圍板的?設(shè)計、繪制?。⑤展銷?場地宣傳旗?幟、宣傳畫?和橫幅的設(shè)?計制作。?⑥展銷場地?道路指導(dǎo)牌?的制作。?⑦展板(兩?套，每套_?___張)?的設(shè)計、制?作和擺放。?⑧影視廣?告創(chuàng)意構(gòu)思?及拍攝制作?。⑨報紙?廣告首__?__期的設(shè)?計、完稿及?定版。⑩?圍繞展示會?其它促銷宣?傳用品。?五、勾勒賣?點途徑。?1、確立行?銷要求：?樓盤行銷觀?念著重于消?費者的分布?情形及需求?層次，繼而?設(shè)計規(guī)劃銷?售策略主題?。突顯出樓?盤產(chǎn)品的價?值，進(jìn)而滿?足購屋大眾?獨有的品味?與格調(diào)。故?樓盤在行銷?上須完全符?合時代的發(fā)?展，才能在?市場上造成?影響，成為?大眾爭先搶?購的產(chǎn)品，?下列幾點是?營銷方面應(yīng)?重點考慮的?問題。①?時代性：具?有前瞻性的?行銷觀念，?符合社會形?態(tài)的變革與?提升。②?生活性：完?全符合消費?者的生活需?求，接近消?費者的消費?水平。③?安全性：各?項設(shè)備充實?，設(shè)施完善?，以強化生?活安定性。?④方便性?：交通、時?間、商品等?方面消費及?額外的需求?。⑤舒適?性：現(xiàn)代化?的消費新空?間，具有以?符合人性需?要為基礎(chǔ)的?品質(zhì)。⑥?選擇性：多?樣化的產(chǎn)品?提供多樣化?選擇。⑦?自由性：使?生活、休閑?、購物緊密?結(jié)合。2?、進(jìn)行消費?者背景分析?：①選購?本樓盤的動?機：a、?認(rèn)同規(guī)劃設(shè)?計之功能及?附加價值優(yōu)?于其他的樓?盤。b、?經(jīng)過比較競?爭后，認(rèn)同?本樓盤的價?位。c、?想在此地長?久居住者。?d、認(rèn)為?本區(qū)域有遠(yuǎn)?景，地段有?發(fā)展?jié)摿Α?e、信賴?業(yè)主的企業(yè)?規(guī)模與財力?潛力。f?、通貨膨脹?壓力下的保?值心態(tài)，使?其萌發(fā)購買?動機。②?排斥本樓盤?的理由：?a、消費者?本人經(jīng)濟(jì)能?力不足。?b、比較之?后認(rèn)為附近?有理想的樓?盤。c、?購買個體者?較少，對后?市看空。?③購買本樓?盤的理由：?a、對本?區(qū)域環(huán)境熟?悉念舊者。?b、滿現(xiàn)?居環(huán)境品質(zhì)?者。3、?設(shè)計完美的?行銷動作：?①塑造產(chǎn)?品的獨特的?風(fēng)格，突顯?產(chǎn)品市場上?的優(yōu)勢與形?象，使客戶?在選擇有獨?特定位的產(chǎn)?品之后，能?肯定自己的?品味和地位?，而造成社?會影響。?②強勢吸引?廣大的自住?型購屋客戶?，以單價實?在、總價合?理的策略，?除了能吸引?第一次購屋?需求，亦可?引導(dǎo)第二次?購屋、換屋?或投資客進(jìn)?場購買。?③根據(jù)本區(qū)?域的地理位?置，塑造本?樓盤的未來?高價值及增?值潛力。?④慎選現(xiàn)場?銷售人員與?嚴(yán)格執(zhí)行個?案銷售講習(xí)?，銷售人員?除了要將房?地產(chǎn)景氣時?的高姿態(tài)予?以收斂，換?成不卑不亢?的態(tài)度外。?更要以耐心?、親切、誠?懇的說服技?巧加上專業(yè)?化素養(yǎng)，才?能將如業(yè)主?所愿的銷售?目標(biāo)在短期?之內(nèi)順利實?現(xiàn)。⑤銷?售人員應(yīng)默?契配合，充?分準(zhǔn)備，以?使客戶在整?個銷售過程?中確實感受?到自然、親?切、實在、?信任、誠實?、坦誠、自?尊的銷售氛?圍。以實現(xiàn)?“訂屋便不?退訂”，“?補足便能簽?約”“簽約?便能代為介?紹朋友來買?”的完善銷?售體系。?六、房地產(chǎn)?營銷廣告推?廣業(yè)務(wù)的策?略：1、?引導(dǎo)期：?首先選搭大?型戶外看板?，以獨特新?穎的方案引?起客戶的好?奇，引發(fā)其?購買欲①?工地現(xiàn)場清?理美化，搭?設(shè)風(fēng)格新穎?清閑的接待?總部(視情?形需要，制?作樣品屋)?。②合約?書、預(yù)約單?及各種記錄?表制作完成?。③講?習(xí)資料編制?完成。④?價格表完成?。⑤人員?講習(xí)工作完?成⑥刊登?引導(dǎo)廣告?⑦銷售人員?進(jìn)駐。注?意事項：?①對預(yù)約客?戶中有望客?戶做ds(?直接拜訪)?。②現(xiàn)場?業(yè)務(wù)銷售方?向、方式若?有不順者要?即時修正。?③定期由?業(yè)務(wù)主管召?開銷售人員?策劃會，振?奮士氣。?④不定期舉?行業(yè)務(wù)與企?劃部門的動?腦會議，對?來人，來電?及區(qū)域記錄?表予以分析?后，決定是?否修正企劃?策略。⑤?有關(guān)接待中?心常發(fā)生故?障或較為客?戶在意的設(shè)?施，如燈光?照明亮度，?冷氣空調(diào)位?置及冷暖度?，簽約場所?氣氛，屋頂?防雨措施，?展圖堅牢度?等均需逐一?檢查測試。?⑥主控臺?位置及高度?、廣播系統(tǒng)?音域范圍及?功能，控臺?、銷售區(qū)、?樣品屋與模?型，出入口?及過道是否?能使眾多客?戶十分順暢?地經(jīng)過。?2、公開期?及強銷期：?公開期(?引導(dǎo)期之后?____天?)及強銷期?(公開后第?____天?起)。⑴?、正式公開?推出前需吸?引引導(dǎo)期有?望客戶與配?合各種強勢?媒體宣傳，?聚集人潮，?并施展現(xiàn)場?銷售人員團(tuán)?隊與個人銷?售魅力，促?成訂購，另?可安排雞尾?酒會或邀請?政經(jīng)名人蒞?臨剪彩，提?高客戶購買?信心。⑵?、每日下班?前____?分鐘，現(xiàn)場?銷售人員將?每日應(yīng)填之?資料填好繳?回，由業(yè)務(wù)?主管加以審?查，于隔日?交還每位銷?售人員，并?于隔日晨間?會議進(jìn)行講?述對各種狀?況及有望客?戶追蹤提出?應(yīng)變措施。?⑶、每周?周一由業(yè)務(wù)?部，企劃部?舉行策劃會?議，講述本?周廣告媒體?策略、促銷?活動(sp?)項目與銷?售策略及總?結(jié)銷售成果?，擬定派發(fā)?宣傳單計劃?。⑷、擬?定派發(fā)宣傳?單計劃表，?排定督報人?員表及(s?p)活動人?員編制調(diào)度?表。⑸、?于sp活動?前____?天，選定協(xié)?助銷售人員?及假客戶等?，并預(yù)先安?排講習(xí)或演?練。⑹、?若于周六、?周日或節(jié)日?sp活動，?則需要提前?一天召集銷?售管理人員?協(xié)助銷售人?員講習(xí)，使?其全面了解?當(dāng)日活動策?略、進(jìn)行方?式及如何配?合。⑺、?每逢周六、?周日或節(jié)目?sp活動期?間，善用_?___組假?客戶，應(yīng)注?意銷售區(qū)和?主控臺之自?然呼應(yīng)，每?成交一戶，?便由主控臺?主管播板，?隨即公司現(xiàn)?場人員均一?起鼓掌，外?區(qū)人員燃放?鞭炮，現(xiàn)場?張貼恭賀紅?紙，使現(xiàn)場?氣氛達(dá)到點?。⑻、周?六、周日下?班前由業(yè)務(wù)?主管或總經(jīng)?理召開業(yè)務(wù)?總結(jié)會，對?本日來人來?電數(shù)、成交?戶數(shù)、客戶?反映、活動?優(yōu)缺點進(jìn)行?總結(jié)與獎懲?。⑼、實?施責(zé)任戶數(shù)?業(yè)績法，每?位銷售成員?自定銷售目?標(biāo)或由公司?規(guī)定責(zé)任戶?數(shù)，并于每?周一作統(tǒng)計?，完成目標(biāo)?人員公司立?即頒發(fā)獎金?，以資鼓勵?。⑽、隨?時掌握補足?、成交、簽?約戶數(shù)、金?額、日期，?若有未依訂?單上注明日?期前來辦理?補足或簽約?手續(xù)者，立?即催其辦理?補足或簽約?。⑾、客?戶來工作銷?售現(xiàn)場洽定?或來電詢購?，要求其留?下姓名，聯(lián)?系電話，以?便于休息時?間或廣告期?間實施ds?(直銷)、?出外追蹤拜?訪客戶，并?于每日下班?前由業(yè)務(wù)主?管總結(jié)追蹤?成果，檢查?是否達(dá)到預(yù)?期銷售目標(biāo)?。⑿、?每逢周日，?節(jié)日或sp?期間，公司?為配合銷售?，應(yīng)每隔一?段時間打電?話至現(xiàn)場做?假洽訂(電?話線若為兩?條，則輪流?打)以刺激?現(xiàn)場銷售氣?氛。3、?持續(xù)期(最?后沖刺階段?)：⑴、?正式公開強?勢銷售一段?時日后，客?戶對本案之?認(rèn)識程度應(yīng)?不淺，銷售?人員應(yīng)配合?廣告，重點?追蹤以期達(dá)?到成交目的?。⑵、利?用已購客戶?介紹客戶，?使之成為活?動廣告。并?事先告之：?若介紹成功?公司將提成?一定數(shù)額的?“介紹獎金?”作為鼓勵?。⑶、回?頭客戶積極?把握，其成?交機會極大?。⑷、退?訂戶仍再追?蹤，實際了?解問題所在?。⑸、銷?售成果決定?于是否在最?后一秒鐘仍?能全力以赴?，故銷售末?期的士氣高?低不容忽視?。只要腳踏?實地的執(zhí)行?本方案，房?地產(chǎn)營銷將?會立竿見影?，成就頗豐?。房地產(chǎn)?營銷策劃方?案范本（三?）一、活?動目的和背?景本次房?地產(chǎn)開盤活?動初定時間?為____?年____?月____?日，星期六?。從___?_年度至今?年____?月份在"億?萬酒店"項?目的推廣，?再加上__?__月下旬?開始的媒體?推廣到現(xiàn)在?，"太極景?潤花園"在?市場上已經(jīng)?具有一定的?知名度，通?過媒體推廣?和銷售接待?，客戶群對?項目的了解?已經(jīng)趨于成?熟，同時根?據(jù)從___?_月___?_日到現(xiàn)在?的項目銷售?情況統(tǒng)計說?明，項目的?已放號客戶?群中準(zhǔn)客戶?所占比例較?大，預(yù)計到?開盤前夕，?項目放號量?將會持續(xù)增?加，因此開?盤活動的市?場背景條件?應(yīng)該說是比?較成熟的，?同時通過一?段時間的推?廣，項目也?已到了必須?開盤的時候?，再推遲勢?必會造成客?戶的流失。?房地產(chǎn)開?盤活動緊緊?圍繞"銷售?"為中心，?通過一系列?的包裝等工?作，在開盤?后兩天內(nèi)爭?取達(dá)到30?~____?%的成交率?，同時將"?太極景潤花?園"的市場?知名度和美?譽度擴(kuò)大化?，為一期項?目的銷售成?功和今后二?期的推廣、?銷售打下堅?實的基礎(chǔ)。?二、活動?時間(星?期六)三?、活動地點?太極景潤?花園項目銷?售中心現(xiàn)場?四、房地?產(chǎn)開盤策劃?方案主題思?路定位強?調(diào)氛圍突出?品位提升檔?次有條不紊?圓滿成功?1)通過開?盤當(dāng)天在周?邊及現(xiàn)場的?包裝和慶典?活動，給項?目渲染出濃?烈的喜慶氛?圍，突出表?現(xiàn)項目的開?盤盛典。?2)通過在?售房部現(xiàn)場?的包裝和水?酒供應(yīng)，工?作人員的細(xì)?微服務(wù)來突?出表現(xiàn)項目?的品位和檔?次，讓到來?的客戶都能?從現(xiàn)場感受?到一種尊貴?感和榮譽感?。3)通?過合理的區(qū)?域劃分，有?效的活動流?程安排，現(xiàn)?場工作人員?工作職責(zé)的?合理分配以?及對客戶關(guān)?于"選房、?購房流程"?的講解和傳?達(dá)，有條不?紊地對開盤?當(dāng)天的現(xiàn)場?人流人群進(jìn)?行有效合理?的控制，以?使整個項目?現(xiàn)場感覺有?次序、有、?層次，整個?項目現(xiàn)場有?條不紊。?4)通過一?系列的工作?輔助，最重?要的是在銷?售過程中抓?住客戶心理?，充分利用?好銷控掌握?的方法，以?置業(yè)顧問來?積極調(diào)動購?房者的迫切?心態(tài)，以使?之達(dá)到成交?，簽定相關(guān)?合約。五?、房地產(chǎn)開?盤活動現(xiàn)場?規(guī)劃布置方?案1)現(xiàn)?場布置A?在售樓部立?柱前根據(jù)場?地尺寸搭建?半米高上下?舞臺一個，?后設(shè)背景板?(雙面)，?舞臺兩邊用?花籃裝飾。?附設(shè)一個用?鮮花包扎的?講臺，以作?嘉賓發(fā)言及?領(lǐng)導(dǎo)致辭用?，整個舞臺?主要用做剪?彩以及主持?、發(fā)言用途?。B售樓?部東北角面?塔南路與新?安路交匯處?設(shè)彩虹門一?個，汽柱兩?個分別立在?彩虹門兩端?。鞭炮氣球?8串，花籃?若干，禮炮?18門，舞?臺下用花扁?、花架裝飾?，售樓部入?口設(shè)紅色地?毯，售樓部?前廣場設(shè)空?飄若干。?C舞臺前設(shè)?坐椅兩排，?____個?位置左右，?供嘉賓及領(lǐng)?導(dǎo)使用。?2)外圍道?路布置A?塔南路兩側(cè)?按排號活動?期間方案設(shè)?計，插上彩?旗。B項?目工地臨塔?南路一側(cè)安?置空飄若干?。C在塔?南路進(jìn)入售?樓部路口處?設(shè)空飄兩個?，以達(dá)到吸?引人流，車?流，指引來?賓，宣傳開?盤的作用。?3)售樓?部分區(qū)布置?及其他布置?A售樓部?內(nèi)部分為_?___個區(qū)?域a、選?房區(qū)：主要?用做通知到?的放號客戶?在該區(qū)域通?過銷售人員?的二次講解?和價格預(yù)算?，進(jìn)行選房?，確定房號?，并簽署相?關(guān)協(xié)議。?b、簽約區(qū)?：主要用做?已經(jīng)選好房?的客戶在該?區(qū)域簽定認(rèn)?購書、繳納?房款定金，?履行相關(guān)手?續(xù)。c、?展示區(qū)：主?要用作未通?知到選房的?客戶參觀沙?盤和模型，?索取資料，?戶型圖，在?選房前有個?心理準(zhǔn)備。?d、休息?區(qū)：原洽談?區(qū)位置，主?要用作客戶?逛累了之后?臨時休息用?。注：選房?區(qū)與簽約區(qū)?設(shè)在同一區(qū)?域，意向性?劃分。B?其他區(qū)域?a、活動區(qū)?：售樓部門?口廣場，用?作開盤活動?、剪彩等，?同時作主要?的包裝區(qū)域?。b、休?閑區(qū)：用作?舞獅表演及?客戶觀賞表?演的區(qū)域。?4)新客?戶排號臺：?設(shè)在售樓部?入口右側(cè)，?立柱之后，?用作新客戶?臨時排號之?用，同時也?用作臨時室?外咨詢臺之?用。房地?產(chǎn)營銷策劃?方案范本（?四）前言?在商業(yè)地?產(chǎn)銷售發(fā)展?日益成熟的?的今天，房?地產(chǎn)營銷策?劃在商業(yè)地?產(chǎn)的銷售與?招商過程中?越來越重要?，商鋪要想?賣得好，前?期的營銷策?劃必不可少?，而且必須?做到位。?____商?業(yè)城項目是?____房?地產(chǎn)開發(fā)公?司開發(fā)的精?品物業(yè)，將?成為___?_市北區(qū)的?新型休閑地?產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)?典作品。?____商?業(yè)城座落于?____市?城區(qū)北部的?____廣?場旁，是_?___地產(chǎn)?開發(fā)公司的?新建項目。?本項目占地?7____?平方米，根?據(jù)目前的建?筑設(shè)計建議?方案，項目?由三層裙樓?(含負(fù)一層?)和兩棟塔?樓(分別高?四層)組成?，總建筑面?積約為15?____余?平方米，地?下車庫及設(shè)?備用房建筑?面積為1_?___多平?方米，商業(yè)?裙樓建筑面?積約8__?__平方米?，塔樓建筑?面積約6_?___余平?方米。項目?總投資約1?____萬?元。經(jīng)過?前期的市場?調(diào)研分析，?本項目初步?確定為現(xiàn)代?化、多功能?的休閑購物?商城。根據(jù)?這個初步設(shè)?想，結(jié)合目?前項目現(xiàn)狀?，本營銷企?業(yè)方案對本?項目做了比?較系統(tǒng)的市?場定位及營?銷可操作性?分析，從營?銷策劃的角?度出發(fā)，對?項目的整體?形象包裝、?營銷組織運?行、市場推?廣、廣告策?略安排、銷?售促進(jìn)等方?面都做了全?局性和可操?作性的論述?。一、項?目營銷總體?策略營銷?總體策略是?仔細(xì)分析、?科學(xué)劃分并?準(zhǔn)確切入目?標(biāo)市場，通?過全方位地?運用營銷策?略，限度提?升項目的附?加價值，獲?取項目的利?潤，并全面?樹立和提升?企業(yè)形象及?項目形象。?概括本項目?的營銷總體?策略，可以?簡述為“五?個一”，即?樹立一個新?銳概念、倡?導(dǎo)一個財富?理念、提煉?一個鮮明主?題、啟動一?個前衛(wèi)市場?、醞釀一場?熱銷風(fēng)暴。?二、項目?營銷目標(biāo)方?針根據(jù)本?項目“五個?一”的總體?營銷策略，?擬訂本項目?的營銷目標(biāo)?方針如下，?作為本項目?營銷工作綱?領(lǐng)的完善和?充實。1?.樹立一個?新銳概念：?休閑式購物?商業(yè)。2?.倡導(dǎo)一個?財富理念：?創(chuàng)投性商業(yè)?、休閑式購?物、穩(wěn)定性?回報。3?.提煉一個?鮮明主題：?產(chǎn)權(quán)式商鋪?、休閑式商?業(yè)。4.?啟動一個前?衛(wèi)市場：崇?尚“創(chuàng)投性?商業(yè)、休閑?式購物”，?摒棄傳統(tǒng)商?業(yè)的純購物?環(huán)境壓抑與?約束，主要?面向年輕新?銳、有自己?個性的消費?群體，讓其?體驗到休閑?模式的商業(yè)?環(huán)境，購物?主題明確。?5.醞釀?一場熱銷風(fēng)?暴：本項目?將傳統(tǒng)商業(yè)?行為上升為?現(xiàn)代全新的?休閑商業(yè)，?力爭推動商?業(yè)房地產(chǎn)市?場開發(fā)的全?新變革，避?開傳統(tǒng)商業(yè)?的競爭，在?一個全新市?場里掀起一?場熱銷風(fēng)暴?。三、銷?售目標(biāo)及目?標(biāo)分解1?.銷售(招?商)目標(biāo)?2.銷售目?標(biāo)分解四?、營銷階段?計劃根據(jù)?項目的定位?及施工進(jìn)度?計劃，將營?銷工作分為?四個階段，?各階段工作?重點如表_?___所示?。五、項?目銷售時機?及價格為?了更好地在?后續(xù)營銷過?程中充分體?現(xiàn)總體營銷?策略和達(dá)成?目標(biāo)方針的?實現(xiàn)，綜合?項目要素資?源和營銷推?廣傳播要素?，結(jié)合項目?定位，確定?以下銷售時?機及價格。?(一)項?目入市時機?及姿態(tài)1?.入市時機?：根據(jù)規(guī)劃?與工程進(jìn)度?以及營銷準(zhǔn)?備，在__?__年__?__月份房?交會期間開?盤(或__?__年__?__月)，?可以抓住_?___年春?季房交會、?五一國際勞?動節(jié)等機會?掀起第一個?啟動高潮;?在國慶節(jié)、?____年?秋季房交會?、元旦等重?要時期掀起?新的銷售高?潮。2.?入市姿態(tài)：?以全市乃至?西北地區(qū)“?財富地產(chǎn)、?休閑購物”?形象登場，?開創(chuàng)全新休?閑商業(yè)投資?經(jīng)營理念。?(二)價?格定位及價?格策略1?.價格定位?的原則：采?用比價法和?綜合平衡法?。2.價?格定位：整?個商業(yè)項目?的銷售均價?為3___?_元/平方?米，其中起?價為3__?__元/平?方米，價為?4____?元/平方米?。3.價?格策略：采?取“低開高?走”型平價?策略，開盤?后半年作為?第一階段的?價格調(diào)整(?略升)，均?價為___?_元/m2?，尾盤銷售?變相略降。?六、宣傳?策略及媒介?組合(一?)宣傳策略?主題__?__個性特?色：“__?__商業(yè)城?財富地產(chǎn)投?資商業(yè)”是?我市首家也?是一家將商?業(yè)開發(fā)從“?建造建筑產(chǎn)?品”上升到?“營造全新?休閑購物方?式”，倡導(dǎo)?“投資財富?地產(chǎn)、獲取?穩(wěn)定回報”?的投資理念?。2.區(qū)?位交通：本?項目地處_?___廣場?旁，地段，?高尚居住區(qū)?地標(biāo)建筑，?交通便捷，?是北部區(qū)域?首選的理想?商業(yè)地產(chǎn)投?資環(huán)境。?3.增值潛?力：處于政?府規(guī)劃重點?發(fā)展區(qū)域的?核心區(qū)域，?發(fā)展前景好?，購置成本?低，升值潛?力大，是投?資置業(yè)的首?選。(二?)宣傳媒介?組合1.?開盤前期：?主要以軟性?新聞及廣告?進(jìn)行全新“?財富投資，?穩(wěn)定回報”?理念的深度?挖掘，媒體?主要以報紙?為主，電視?為輔。2?.開盤后的?強勢推廣期?：即項目營?銷推廣的重?要時期，宣?傳媒介以“?報紙、電視?、戶外廣告?牌三位一體?”為主，配?以相關(guān)雜志?、直郵廣告?等形式。?3.開盤后?的形象展示?期：為了展?示形象，以?軟性深入挖?掘為主，媒?介選擇主要?是電視和報?紙，重點輔?以論壇公關(guān)?、促銷活動?、項目招商?說明會等形?式。房地?產(chǎn)營銷策劃?方案范本（?五）前言?：營銷理由?傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)?學(xué)認(rèn)為，商?品的價值決?定于凝集在?商品中的有?效勞動，而?商品的價格?取決于供求?關(guān)系。按這?一理論，一?個物件的價?值是個客觀?、可度量的?值。人們只?要理智地度?量生產(chǎn)某種?商品所需要?的有效勞動?，就可以了?解一個商品?的內(nèi)在價值?，并以此為?交換的依據(jù)?。在這一理?論的框架內(nèi)?，消費者能?夠客觀地掌?握一個商品?的價值，因?而是理智的?，因而也就?不存在市場?營銷概念了?。然而，?西方經(jīng)濟(jì)學(xué)?則認(rèn)為，商?品的價值取?決于商品的?Utili?ty，所謂?Utili?ty是指商?品的服務(wù)帶?給人們的效?用，或說好?處。而這個?效用的評價?標(biāo)準(zhǔn)是一個?主觀的概念?：同一商品?在不同的消?費者看來有?不同效用，?南方人認(rèn)為?米飯好，北?方人認(rèn)為饅?頭好，誰也?不能把自己?的價值取向?強加給對方?。由于認(rèn)識?到了商品的?價值是個很?主觀的東西?，因此產(chǎn)生?了西方經(jīng)濟(jì)?學(xué)的市場營?銷概念。營?銷的目的就?是要影響消?費者的價值?認(rèn)同，使之?心甘情愿地?付出更多的?成本購買某?一品牌的商?品，而不是?具有同性質(zhì)?的其他品牌??，F(xiàn)在已?經(jīng)步入了知?識經(jīng)濟(jì)，“?華翠”內(nèi)部?必有一個創(chuàng)?新系統(tǒng)來不?斷審視、破?壞現(xiàn)有流程?，取而代之?更好的流程?，以使自己?跑得更快。?以下是房地?產(chǎn)營銷策劃?書的具體內(nèi)?容。二房?地產(chǎn)營銷策?劃書-促銷?：點石成金?現(xiàn)在的競?爭，已不僅?僅是某一個?層面上的競?爭。一個企?業(yè)如果僅僅?在某一層面?占據(jù)優(yōu)勢，?而在整體上?卻還存在這?樣或那樣的?短板的話，?那么，就有?可能在新一?輪的競爭當(dāng)?中，被更具?綜合優(yōu)勢的?競爭者淘汰?，這是新時?期的基本市?場法則。有?遠(yuǎn)見的人總?試圖看清原?本看不清的?東西，一成?不變的思維?方法是最容?易失敗的。?在房地產(chǎn)市?場飽和的現(xiàn)?狀下，我們?必須打破常?規(guī)、標(biāo)新立?異，充分運?用創(chuàng)新思想?，設(shè)計出多?種全新的營?銷模式。做?到多點齊發(fā)?，連點成面?，面面俱到?;多線共拉?，布線為網(wǎng)?，一網(wǎng)打盡?。(一)?房地產(chǎn)營銷?策劃書-立?異：以租帶?售房地產(chǎn)?開發(fā)商對其?所開發(fā)的項?目都期望盡?快銷售出去?，但往往事?與愿違，欲?速則不達(dá)。?尤其是中高?檔的住宅物?業(yè)，在買方?市場的情況?下，要想靠?急功近利的?方式獲取高?額的投資回?報，更是難?上加難。因?此，市場上?出現(xiàn)了一種?帶租與銷售?的營銷模式?，不僅適用?于商業(yè)物業(yè)?的銷售，也?被可引入中?高檔住宅的?銷售。目前?高明住宅的?銷售市場競?爭十分激烈?，市場明顯?供大于求。?在此情況下?，如果華翠?園沉住氣，?以“不變應(yīng)?萬變”(價?格方面)，?倒也可以在?高明獨樹一?幟。但我們?不能滿足于?此，必須盡?快將部分尾?樓處理掉，?以加快資金?的運轉(zhuǎn)速度?。所以，房?地產(chǎn)營銷應(yīng)?當(dāng)調(diào)整思路?，改變策略?，在不“變?”中求“變?”：“千變?萬化”(營?銷手段方面?)，采取“?租售結(jié)合”?的營銷策略??！白馐?結(jié)合”房地?產(chǎn)營銷策略?和方法的基?本內(nèi)容如下?：當(dāng)市場發(fā)?生變化，供?給過度，造?成樓房難以?銷售時，應(yīng)?改變營銷策?略：先設(shè)法?將手中的物?業(yè)租出去;?然后再將營?銷目標(biāo)鎖定?在投資型買?家這一目標(biāo)?消費群體，?讓其在有較?高投資回報?保障的前提?下，成為該?物業(yè)的擁有?者。這樣，?即使房子暫?時未售出，?我們也可以?獲得一定的?租金，而且?，隨著高明?經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?導(dǎo)致消費推?動的房價上?漲空間巨大?，這樣，公?司可以得到?雙面的回報?。何樂而不?為呢確實，?房地產(chǎn)行業(yè)?本身就特別?注定資金的?快速運轉(zhuǎn)，?可是，我們?可以用出租?之房到銀行?抵押進(jìn)行貸?款，以緩解?再開發(fā)的資?金壓力，充?分調(diào)整資金?運轉(zhuǎn)率。這?樣，我們就?可以做到有?大利而無小?害、有多得?而無少失。?另外，本人?曾經(jīng)對荷城?現(xiàn)有打工族?做過租房調(diào)?查，通過市?場調(diào)查發(fā)現(xiàn)?：隨著大佛?山的啟動及?招商成績的?顯赫，吸引?到了大批外?來者，出租?屋一直出現(xiàn)?緊缺，并愈?演愈烈。房?屋租金也出?現(xiàn)很大的上?漲。所以，?本策略很具?可行性，市?場空間大，?大可一試!?(二)房?地產(chǎn)營銷策?劃書-頂樓?：困中創(chuàng)“?圓”(園)?眾所周知?，頂樓幾乎?成了所有開?發(fā)商的心頭?病，絕大部?分避免不了?“滯銷”的?命運，開發(fā)?商須費很大?力氣才能將?其出售，有?些甚至逃脫?不了一直空?置的狀況。?追本嗍原，?我們必須找?出導(dǎo)致其獨?特命運的原?因：人的消?費思想是理?性的，同時?，他們的消?費行為也私?利的，在決?定高消費品?時，他們都?會“挑三揀?四”“小心?翼翼”，特?別是左右自?己全家命運?的物產(chǎn)時，?他們更是“?銖銖校量”?、“顧前怕?后”。其實?頂樓最要命?的就是夏天?過熱，炙得?人悶不過氣?來。具體問?題具體分析?，一切從實?際出發(fā)，針?對這種現(xiàn)狀?，我們可以?在頂樓建好?可以隔熱的?“花園”，?它雖是隔熱?層，但它并?不同于一般?的其它隔熱?層，相比前?者隔熱效果?更好，其房?內(nèi)正常溫度?幾乎跟其他?非頂樓一樣?;再者，它?的材料及鋪?設(shè)形式有異?：直接在原?有隔熱層上?鋪一定厚度?的土層，然?后于土層栽?花種草，這?樣，除了可?以防熱外，?還可以起到?美化環(huán)境及?凈化空氣的?作用(土坯?本身具有非?一般的吸熱?功能)。?并且，我們?投入也不大?，____?平面大概只?需____?元即可，同?時，我們的?大量建設(shè)又?可以產(chǎn)生規(guī)?模效應(yīng)，進(jìn)?一步降低“?花園”建設(shè)?成本。至此?，頂樓的困?境我們就可?以“圓”滿?解決了。(?具體操作方?法可以到“?永安新村”?“取經(jīng)”)?阻礙頂樓?銷售的難題?還有二：過?高、容易漏?裂。在這里?，要解決過?高的問題可?以做的就是?對其進(jìn)行精?細(xì)化的市場?細(xì)分，目標(biāo)?群定位于年?輕階層(如?本人);另?外，還必須?采取低價、?甚至成本價?銷售，在價?格上對其固?有的缺點以?一定的補償?，以彌補其?不足。對于?頂樓容易產(chǎn)?生漏雨及墻?壁裂縫問題?，在建造的?過程當(dāng)中如?果嚴(yán)把了質(zhì)?量關(guān)的話，?是不會發(fā)生?這樣的質(zhì)量?問題的，但?是既然現(xiàn)在?房已建好，?我要問的是?您們對自己?的產(chǎn)品有信?心么?(當(dāng)?然我對您們?還是有信心?的)，如果?有的話，那?在售房時，?我們可以大?膽對消費者?以“三包”?的承認(rèn)，并?簽訂附外質(zhì)?量保證合同?。這樣，顧?客們在夠買?時就會很放?心了。(其?實，這樣的?營銷要以高?要求的產(chǎn)品?質(zhì)量為基礎(chǔ)?的，因為營?銷是“末”?，而產(chǎn)品是?“本”;營?銷是“術(shù)”?，而產(chǎn)品是?“道”)?(三)房地?產(chǎn)營銷策劃?書-中樓：?以舊換新?俗話說：“?沒有不好的?產(chǎn)品，只有?不好的定位?”，市場如?戰(zhàn)場，“凡?戰(zhàn)者，以正?合，以奇勝?”。市場不?同情弱者，?在產(chǎn)品同質(zhì)?化嚴(yán)重、營?銷手段單一?的競爭市場?中，沒有的?、具有創(chuàng)新?推廣手段的?企業(yè)，就沒?有長久的生?命力與市場?占有率;而?將過去固化?、單一的策?略手段奉為?“尚寶”的?企業(yè)，必定?走不出惡性?競爭的陰影?，最后也逃?離不了失敗?的厄運。因?此，企業(yè)只?有永遠(yuǎn)保持?創(chuàng)新的頭腦?，不斷將其?新思想轉(zhuǎn)化?為獨特的、?適應(yīng)現(xiàn)實要?求的模式，?并成功付諸?實踐。才能?穩(wěn)固并拓展?市場，勝出?于與己激烈?競爭的強手?之林。目?前，作為彈?丸之地的高?明，已有大?量建成、在?建、籌建的?樓盤存在，?市場形勢更?趨嚴(yán)禁。我?們必須采取?差異化的市?場策略，努?力創(chuàng)造與對?方的差異，?以正確的市?場定位加上?強有力的執(zhí)?行去甩開跟?隨者，從而?獲取成功。?經(jīng)過苦苦尋?思，本人又?“鹵莽”獻(xiàn)?上一計：隨?著高明低層?消費群的成?熟及社會普?遍存在的“?2·8定理?”(社會中?____%?的錢掌握在?____%?的人手中，?而其余__?__%的人?只控制著_?___%的?財富。在這?里，本人將?這____?%的人定為?低層消費者?)，二手房?市場異常火?暴，有些時?日甚至趕超?新房成交量?。跟隨本區(qū)?農(nóng)村人口的?繼續(xù)大量轉(zhuǎn)?移及外來人?口的消費涌?動，這種市?場結(jié)構(gòu)狀況?必定還將延?續(xù)甚至加深?。二手樓交?易已成為一?種發(fā)展潮流?，不可逆轉(zhuǎn)?!有時，機?會就出現(xiàn)在?市場的變化?中，跟隨于?雷聲轟隆的?雨后。成功?者善于并敢?于抓住市場?，而失敗者?之所以失敗?就因為他“?茫然”于機?會。我們必?須抓住這大?好時機，毫?不畏縮地推?行樓房“以?舊換新”的?銷售模式。?交換時用新?樓固定價減?去顧客舊樓?協(xié)商價，然?后由消費者?支付這個結(jié)?果值即可。?關(guān)于這個?手段，我也?不是盲目瞎?瓣，而是有?一定的市場?依據(jù)的。畢?竟，高明舊?樓多分布于?市區(qū)西面，?即荷香路以?西，這里，?多以散樓布?局為主;而?新樓絕大部?分為花園形?式，設(shè)有保?安及其他物?業(yè)管理服務(wù)?人員，安全?系數(shù)更大。?再加上老區(qū)?環(huán)境污染嚴(yán)?重及人們的?喜新厭舊心?理作祟，在?有一定經(jīng)濟(jì)?條件下，市?民多有“賣?舊買新”的?沖動，而我?們開展的“?以舊換新”?策略在多種?宣傳方法的?基礎(chǔ)上(后?面提到)，?一次又一次?的激發(fā)著他?們的購買欲?，調(diào)動著人?們的沖動感?。在這樣的?作用下，成?交是遲早的?事。記?。?市場上的成?功者的確是?那些最能適?應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境?要求的公司?──它們向?真正需要的?“東西”(?銷售模式)?而付出。?(四)房地?產(chǎn)營銷策劃?書-綠化：?詩意棲居?“詩意棲居?”是人類居?住的夢想!?所以古人云?“無水則風(fēng)?到氣蔽，有?水則氣止而?風(fēng)無。其中?以等水之地?為上等，以?藏風(fēng)之地為?次等”，有?山水懷抱之?地才為風(fēng)水?寶地。于是?人們詩意棲?居在水一方?契舍了文化?、審美、心?理和生理需?要，遂流行?于市井販夫?、商賈巨富?、文人騷客?中。至今，?人們對于物?業(yè)的綠化要?求更高一層?。花園者，?人文、自然?與建筑對話?的靈性空間?，于其中，?人性獲得升?華。建筑為?園林讓路，?生活回歸自?然。本人今?天考察過貴?園，微覺不?妥，完美當(dāng)?中有那么一?絲絲不足：?花園外圍綠?化帶未建立?，從外看，?給整個花園?婀娜的身段?“扎”上了?一到深深的?疤痕。請盡?快將其“整?容”一番。?至?xí)r，必將?帶給您們更?多的“選票?”。滿眼?的綠色意味?著寬闊的視?野，洞察市?場才能開山?立業(yè);氧氣?如同良好的?運營機制，?保證置身其?間的人力、?資金、技術(shù)?圓滿運轉(zhuǎn);?陽光是花園?的遠(yuǎn)景，吸?引更多市民?“埋單”。?(五)房?地產(chǎn)營銷策?劃書-物業(yè)?：“和諧”?民主現(xiàn)代?消費從一般?消費轉(zhuǎn)向體?驗消費，由?理性消費發(fā)?展為感覺消?費。以前叫?做消費者買?的放心、用?的稱心;現(xiàn)?今邊為消費?者買得開心?、用得滿心?，再加上人?都是有感覺?的動物，在?享受服務(wù)時?，必須要受?到特別的待?遇、絕對的?尊重，他埋?單時才滿意?，以后也高?興再次光臨?;在購買商?品時，人們?需要的是熱?誠的售后服?務(wù)。在這方?面，海爾集?團(tuán)的品牌建?設(shè)可算上乘?。海爾產(chǎn)?品的核心價?值就是“真?誠”，品牌?口號是“真?誠到永遠(yuǎn)”?，其服務(wù)，?產(chǎn)品研發(fā)都?是對這一理?念的注釋和?延展。因此?，海爾的空?調(diào)、冰箱、?洗衣機等產(chǎn)?品多次被列?為消費者最?喜歡的品牌?之一。在?這方面，我?們都得不恥?于問師海爾?，并還得把?這樣的服務(wù)?延伸、拓展?到物業(yè)管理?服務(wù)上。因?為物業(yè)管理?好壞也直接?影響到房樓?的社會認(rèn)同?度。只有我?們的認(rèn)同度?高了，才會?受到更多消?費者的追棒?。具體操作?：引進(jìn)一家?富有實力的?物業(yè)管理公?司來接盤，?為現(xiàn)有業(yè)主?提供優(yōu)質(zhì)的?服務(wù)，帶來?人性化、親?情化的先進(jìn)?服務(wù)管理理?念，同時，?最主要的是?在安全管理?上受到業(yè)主?的贊譽。這?樣，老業(yè)主?帶動新客戶?，必將提升?“華翠園”?銷量。三?房地產(chǎn)營銷?策劃書-推?廣：多管齊?下一個成?熟、成功的?品牌，到最?后所擁有的?，并不僅僅?是強勢的知?名度和優(yōu)秀?的形象，而?是與消費者?形成的牢固?的心理上的?聯(lián)系。境界?的品牌，并?不是消費者?有意識認(rèn)定?的“好品牌?”，而是存?在于消費者?認(rèn)知“無意?識”中的一?種自然的狀?態(tài)。強的品?牌并不氣勢?壓人，而是?以親和友善?的姿態(tài)向市?民的一種虔?誠的訴求及?消費者的認(rèn)?同和好感。?市場營銷的?戰(zhàn)爭其實就?是借助廣告?對“品牌好?感”的爭奪?。所謂“會?哭的孩子有?奶吃”就證?明了要敢于?訴求的道理?。舉一個最?簡單的例子?：你愛上一?個女孩必須?勇敢追啊!?否則，你只?能在單相的?煎熬中忍痛?!而你那