現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式

現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式初探[摘要]：本文在對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)物業(yè)管理的盈利模式進(jìn)行概括及評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，通過(guò)構(gòu)建現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系，提出了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式，并且較為全面地論證了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式在實(shí)踐中實(shí)施的可行性。我國(guó)物業(yè)管理產(chǎn)生于上世紀(jì)80年代初，是在借鑒和吸收國(guó)外及香港房屋管理的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展起來(lái)的，從管理模式的發(fā)展過(guò)程看，我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)歷了三個(gè)階段：房管式的物業(yè)管理封閉運(yùn)作式的物業(yè)管理通過(guò)招標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)管理。建設(shè)部已經(jīng)明確提出要在2000年前徹底改變“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)局面[1]，目前我國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了“雙向選擇”的市場(chǎng)化運(yùn)作時(shí)代。因此，在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，物業(yè)管理公司如何組織和利用資源，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，拓寬盈利空間，從而創(chuàng)造最大化的利潤(rùn)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是值得我們研究的。本文所定義的盈利模式是指：物業(yè)管理公司如何組織和利用資源，通過(guò)哪些途徑，提供什么樣的服務(wù)來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)。對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)物業(yè)管理公司的盈利模式概括及評(píng)價(jià)1、傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系公司都是通過(guò)經(jīng)營(yíng)某些價(jià)值業(yè)務(wù)來(lái)獲取利潤(rùn)的，物業(yè)管理公司是通過(guò)向業(yè)主提供某些服務(wù)，滿足業(yè)主的需求來(lái)獲取利潤(rùn)的。目前我國(guó)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)主要有兩個(gè)基本大類：[2]（1）基本服務(wù)：房屋、設(shè)備的維修、維護(hù)和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的管理。（2）增值服務(wù)：代送牛奶、報(bào)紙，小孩接送，室內(nèi)裝修，電器修理，商務(wù)服務(wù)等。這兩類服務(wù)有一個(gè)共同的特點(diǎn)：都是強(qiáng)“機(jī)能性”的，即服務(wù)結(jié)果是有形的、具有某種功能的，如：基本服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價(jià)值在于：房屋的保值、增值，設(shè)備的正常運(yùn)行，業(yè)主安全感的獲得，優(yōu)美環(huán)境的創(chuàng)造；增值服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造的價(jià)值在于：為業(yè)主提供方便，給業(yè)主提供信息，節(jié)約業(yè)主的時(shí)間等。傳統(tǒng)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)體系可以用如下示意圖表示：業(yè)主業(yè)主群體物管公司基本服務(wù)增值服務(wù)圖1傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)體系2、傳統(tǒng)物業(yè)管理公司盈利模式的特點(diǎn)由上述物業(yè)管理服務(wù)體系可以總結(jié)出傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)公司盈利模式具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）物業(yè)管理公司創(chuàng)造利潤(rùn)的途徑有兩條：一是通過(guò)提供基本服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，二是通過(guò)提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費(fèi)。（2）物業(yè)管理公司提供服務(wù)所利用和組織的資源主要是本公司自己的資源：如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員等。3、對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)公司盈利模式的評(píng)價(jià)目前我國(guó)絕大數(shù)物業(yè)管理公司都是根據(jù)這種盈利模式來(lái)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的，相對(duì)于最初的單靠“管房、養(yǎng)房”來(lái)收取較低的租金是一大進(jìn)步；其中的通過(guò)提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費(fèi)來(lái)獲取利潤(rùn)這在國(guó)外的物業(yè)管理中是比較少見(jiàn)的，是我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中一個(gè)創(chuàng)新。然而，這盈利模式也具有很大的局限性：經(jīng)營(yíng)思路狹窄，獲利途徑少，利潤(rùn)空間小。其中“利潤(rùn)空間小”主要是因?yàn)椋?）對(duì)于業(yè)主來(lái)講，物業(yè)管理費(fèi)是一項(xiàng)需要永久性投入，消費(fèi)額較高的費(fèi)用，對(duì)于全社會(huì)的普遍性利益影響比較大，鑒于我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和業(yè)主的收入水平，國(guó)家對(duì)于這項(xiàng)費(fèi)用的收取一般給予定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)，限制了利潤(rùn)率（如：規(guī)定一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的最高利潤(rùn)率在10%左右[3]），因此物業(yè)管理公司不可能從基本服務(wù)中獲取高額的利潤(rùn)。（2）雖然目前我國(guó)絕大多數(shù)的物業(yè)管理公司都設(shè)置了增值服務(wù)項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)的不足，但由于自身資源、能力及人員素質(zhì)的限制，服務(wù)層次低（主要是勞動(dòng)密集型），服務(wù)項(xiàng)目少等原因，增值服務(wù)利潤(rùn)空間也還未能夠被物業(yè)管理公司充分挖掘。這種盈利模式的局限性在物業(yè)管理實(shí)踐中主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理公司的收費(fèi)不能彌補(bǔ)開(kāi)支，虧損的多，把獲取利潤(rùn)注意力的轉(zhuǎn)向擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如：垃圾不能做到日產(chǎn)日清，保安措施不得力，電梯不能保證“全天候”運(yùn)行等），以減少管理開(kāi)支，從而出現(xiàn)與業(yè)主糾紛多、投訴率高等問(wèn)題，不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)然，物業(yè)管理公司可以采取許多措施來(lái)提高利潤(rùn)空間：提高基本服務(wù)質(zhì)量，適當(dāng)提高管理費(fèi)；增加更多的增值服務(wù)項(xiàng)目并提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；爭(zhēng)取獲得更多的物業(yè)管理權(quán)，實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，降低管理成本等。然而，本文認(rèn)為：物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)者還應(yīng)該從觀念上拓寬經(jīng)營(yíng)思路，放開(kāi)眼界，創(chuàng)造新的盈利模式。二、現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式基本服務(wù)基本服務(wù)情感服務(wù)增值服務(wù)購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商業(yè)主群體物管公司咨詢服務(wù)咨詢服務(wù)社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商整合。。。。。。專業(yè)公司銀行社區(qū)文化平臺(tái)信息服務(wù)平臺(tái)搬家公司創(chuàng)建創(chuàng)建業(yè)主群體家政服務(wù)者鐘點(diǎn)工圖2現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系不斷增強(qiáng)，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息，以釋放疲勞，恢復(fù)精力，為節(jié)約時(shí)間和“尋找成本”，人們也愿意把一部分增值服務(wù)讓物業(yè)管理公司來(lái)提供。購(gòu)房者的需求對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，購(gòu)買物業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的高額投資，物業(yè)管理服務(wù)是日后與業(yè)主的生產(chǎn)、生活和工作質(zhì)量息息相關(guān)的，業(yè)主當(dāng)然也希望自己的物業(yè)能夠保值、增值，隨著人們生活水平、品位的提高，業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”的觀念將日益增強(qiáng)。因此，業(yè)主在購(gòu)買物業(yè)之前對(duì)將來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是非常關(guān)心的。另外“服務(wù)”這種商品有一個(gè)顯著的特點(diǎn)：購(gòu)買前難以試驗(yàn)其質(zhì)量的好壞。而且業(yè)主在購(gòu)買物業(yè)時(shí)，與開(kāi)發(fā)商往往存在著某種程度的“信息不對(duì)稱”。因此，業(yè)主是有向“專家”咨詢的需求的。另外，一些業(yè)主還會(huì)有房產(chǎn)再投資決策，物業(yè)租售經(jīng)營(yíng)方案等方面的咨詢需求。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求在傳統(tǒng)意識(shí)中，人們常常把物業(yè)開(kāi)發(fā)看成是發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、施工單位的事，物業(yè)管理是在房屋建成后才開(kāi)始的，似乎開(kāi)發(fā)時(shí)期與物業(yè)管理無(wú)關(guān)。于是，發(fā)展商委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請(qǐng)工程監(jiān)理單位參與工作質(zhì)量監(jiān)理。但經(jīng)常一俟房屋建成交付使用后，便會(huì)出現(xiàn)許多不盡如意的事。如有的大廈電梯數(shù)量不夠，難以滿足大廈用戶上下樓需要；有的住宅樓設(shè)計(jì)不盡合理，減少了房屋的使用率；有的商場(chǎng)電量設(shè)計(jì)偏低，影響到商場(chǎng)營(yíng)業(yè)的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工減料，留下了質(zhì)量隱患等等，這些“硬件”的不合理有時(shí)嚴(yán)重地影響了日后的物業(yè)管理。隨著業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”觀念的增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把物業(yè)管理服務(wù)看成是售樓的一個(gè)“賣點(diǎn)”，因此，為了避免物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)諸如此類的問(wèn)題，除了開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格把關(guān)外，開(kāi)發(fā)商也愿意聘請(qǐng)富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司提前介入，參與物業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，為自己提供咨詢和監(jiān)督服務(wù)，改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的使用功能，真正使自己在售樓時(shí)宣稱的物業(yè)管理服務(wù)成為“賣點(diǎn)”，增強(qiáng)自身的品牌和形象。社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的需求盡管社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以脫離物業(yè)管理公司，通過(guò)報(bào)紙、勞務(wù)中介所等途徑獲取業(yè)主群體的需求并提供服務(wù)，但是如果與物業(yè)管理公司合作，并成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，會(huì)給自身帶來(lái)更多的利益。其實(shí)這種合作關(guān)系對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)是一種“雙贏”關(guān)系：（1）社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以長(zhǎng)期地、及時(shí)地從物業(yè)管理公司得到業(yè)主的需求信息，降低了獲取需求信息的時(shí)間成本和不確定性；（2）物業(yè)管理公司可以把業(yè)主的一些專業(yè)性強(qiáng)，具有一定技術(shù)和知識(shí)的，自身無(wú)能力提供的服務(wù)（如室內(nèi)裝修、家教等）“外包”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商來(lái)完成，從而最大限度的滿足業(yè)主的需求。因此，基于自身的利益，社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商是有向物業(yè)管理公司購(gòu)買業(yè)主的需求信息的需求的。所以，基于上述的分析，理論上現(xiàn)代