甲方項目經理工作內容

甲方在開發(fā)前期的工作一、確定投資建設工程項目對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。二、建設項目用地計劃辦理1?所需資料地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議辦理程序備齊資料到地塊所在地土地部門辦理三、建設工程項目建議書的編制與報批1?編制及所需資料開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照開發(fā)資質證書c用地計劃審核意見建筑設計方案（總平面圖等）其他相關資料2?報批程序與報批資料將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》準備《關于項目建議書報批申請報告》將《項目建議書》與申請報告送計委報批注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉報有關部門審批四A、建設工程項目選址意見申辦所需資料批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）地形圖（均應劃示用地范圍）4份土地權屬證（復印件1份）聯(lián)建協(xié)議書（復印件1份）選址論證建設項目選址意見書申請表（到規(guī)劃局領?。┥贽k程序建設單位代表的項目管理是一個綜合的，全方面的管理。涉及質量、進度、造價、人力資源、內部協(xié)調、外部協(xié)調等等方面.搞好質量和進度關鍵幾點因素是：1、充分利用好監(jiān)理單位。建設部已經明確：監(jiān)理單位拿建設單位的錢，就要替建設單位辦事。這已經擺脫了原來監(jiān)理必須站在公平公正角度上行駛權利的觀念，監(jiān)理單位也必須正是自己的角色定位，因此，建設單位用好監(jiān)理單位已經在法律上站得正正當當了，必須充分利用監(jiān)理單位的作用。2、強化合同意思。合同是甲乙雙方工程管理的基石，不偏不倚的執(zhí)行合同，賞罰分明。3、協(xié)調工程各施工方關系的能力。參加施工的單位可能有好幾十家，總包單位、總包的分包單位、甲分包單位、甲供材料單位，涉及的合同也好幾十份，處理好甲分包、甲供單位與總包單位的關系是基礎。站在甲方主導的地位上，可以強行要求總包單位如何如何，但私底下具體事務還有由分包與總包處理，關系上不能搞得太過僵硬，不能讓總包單位覺得建設單位偏向甲分包甲供貨單位。4、處理公司內部關系的能力。作為工程部門，還要同公司設計口、采購口、成本口打交道，這些部門的關系協(xié)調好了，才能保證工程的進度。1?前期圖紙會審很關鍵，如果邊干邊變更，不可避免出現(xiàn)問題。2?施工單位的選擇很重要，尤其是其配備的施工員的素質，差別很大。3?監(jiān)理單位基本沒的選擇，水平差不多，責任心差。4?材料質量的控制很重要，尤其是前臺攪拌站的檢查（不用商砼）。5、重點結構部位檢查。6、質量通病的防治。7：發(fā)現(xiàn)問題不要直接找施工單位，發(fā)單子給監(jiān)理，責成監(jiān)理去處理，檢查整改意見和結果。這樣既可以樹立建立的威信有可以增強監(jiān)理的責任心（因為建設單位提出的問題而他沒發(fā)現(xiàn)心里總不是滋味吧）。8?前期圖紙會審很關鍵，如果邊干邊變更，不可避免出現(xiàn)問題。在施工階段的控制應該有以下幾個方面1、對工程總承包商、主要分包商的資質進行審核，確保其有足夠的經濟技術條件和信用條。2、對工程有關設計變更、修改設計圖紙等進行審批，確保設計及施工圖紙的質量。3、對工程質量實行目標管理。4、審批施工單位提交的施工方案、施工組織設計，以可靠的技術措施來保障工程質量。5、嚴格材料、設備的進場檢驗制度，抓好進場材料的復檢工作，以保證工程質量有可靠的基礎。6、在施工過程中，對分項工程質量進行跟蹤檢查，審核工程承包商所提交的有關分項工程質量的檢驗記錄及試驗報告，特別加強對隱蔽工程的檢查驗收，以確保和控制施工過程的質量。7、對裝修工程建立工程樣板制。在設計階段大概包括：1、審核各設計階段的設計圖紙（含說明）是否符合國家有關設計規(guī)范、有關設汁規(guī)定要求和標準；2、審核施工圖設計是否達到足夠的深度，是否滿足設計任務書中的要求，各專業(yè)設計之間有無矛盾，是否具備可施工性；3、審核有關水、電、氣等系統(tǒng)設計是否滿足有關政府部門的審批意見；4、對設備方案進行技術經濟分析比較，提出優(yōu)化意見。5、對基礎形式、結構體系可組織專家進行分析、論證，確定結構可靠性、經濟性、合理性及可［彳工性。準備數(shù)份項目建議書批復及數(shù)份地形圖將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理四B、建設用地規(guī)劃許可證申辦所需資料建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）建設項目選址意見書申請表（到規(guī)劃局領取）申請報告（紅頭文件）其他需說明的圖紙或文件申辦程序備齊上述所有資料送規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設工程項目地名報批所需資料項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）地形圖（均應劃示用地2份總平面圖（3份）建設用地規(guī)劃許可證及批文申請報告（紅頭文件）其他需說明的圖紙或文件申辦程序備齊上述所有資料及1500元支票送區(qū)地名辦辦理六、建設工程項目報建所需資料《建設工程報建表》（到報建處領?。┢髽I(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關證明原件和復印件C.項目建議書批文原件及復印件銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）《建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）專業(yè)技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件《住宅項目配套建設審核申請表》《住宅新開工審核通知單》七、工程項目設計招標辦理所需資料報建工程項目IC卡建設工程設計招標項目登記表《建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領?。督ㄔO工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領?。┕こ淘O計任務書建設用地規(guī)劃許可證工程項目選址意見批文辦理程序備齊上述資料到市設計招標辦辦理八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理所需資料項目設計方案、建設用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份會議通知書辦理程序備齊上述資料提前三天分送各評委到市招標辦召開評標會（會務費300元）中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書九、建設工程規(guī)劃設計要求申辦所需資料建設工程規(guī)劃設計要求申請表（到規(guī)劃局領?。?份計劃批準文件1份土地使用權屬證件1份房屋權屬證1份危房鑒定報告地形圖（劃示用地范圍）2份辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十、工程項目設計方案深化、修改根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設計方案十一、設計方案審定會召開所需資料設計方案文本12份項目建議書批文，建設用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份請柬申辦程序備齊上述資料分送至計委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門召開方案審定會十二、設計方案送審報批所需資料選址意見書規(guī)劃設計要求通知單地形圖（劃示用地范圍）設計方案2份地名批文項目建議書批文辦理程序a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十三、可行性研究報告編制與報批所需資料用地計劃審核意見書項目建議書批文用地計劃許可證及批文區(qū)府土文件營業(yè)執(zhí)照開發(fā)資質證書住宅項目配套條件審核申請表資本金出資承諾書設計方案文本其他相關文件辦理程序備齊上述資料送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）送計委報批十四、擴大初步計劃根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計十五、擴初會召開所需資料擴初設計文本若干份請柬申辦程序備齊上述資料分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局（交通、環(huán)衛(wèi)、自來水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門召開擴初會議十六、擴初意見征詢及擴初批復1?所需資料a擴初會議紀要根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖申辦程序備齊上述資料分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見送規(guī)劃局規(guī)劃科報批十七、住宅項目配套條件審核報批1?所需資料a.《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領?。╉椖拷ㄗh書或可行性報告研究報告批文地形圖和管線圖（劃示用地范圍）總平面圖若干份建設用地規(guī)劃許可證及批文其他相關資料申辦程序備齊上述資料送住宅局總師室辦理十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理1?所需資料上海市建設工程勘察招投項目登記表《建設工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領?。督ㄔO工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領?。┰O計中標通知書申辦程序備齊上述資料到市勘察招標辦辦理十九、建設用地批準書申辦所需資料建設用地批準書申請表（到區(qū)土地局領取）土地出讓協(xié)議其他相關文件申辦程序備齊上述資料到國土局簽署協(xié)議付款，領取用地批準書二十、施工圖設計設計單位根據(jù)擴初批復意見進行施工圖設計二十一、住宅項目開發(fā)計劃辦理1?所需資料住宅項目新開工申請表（到區(qū)住宅局領取）項目配套建設條件審核意見通知書建設項目立項批準文件建設用地規(guī)劃許可證或建設使用地批準書申請單位現(xiàn)有空置房情況住宅建設配套費交納情況申辦程序備齊上述資料到區(qū)住宅局辦理二十二、建設項目轉正1?所需資料項目轉正申請報告（紅頭文件）可行性研究與擴初批復2.申辦程序備齊上述資料送計委辦理二十三A、建筑工程項目規(guī)劃許可證辦理1?所需資料總平面圖10份建筑圖7套結構圖（基礎）2套給排水圖3套建設項目計劃批準文件及項目轉正單土地使用權或用地批準書應拆房屋權屬證明地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份分層面積表建?筑工程預算書消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關部門審核意見單2.申辦程序備齊上述資料分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局二十三B、施工招標辦理所需資料市招標辦授權管理通知招標項目登記表項目建設有關批復總平面圖報建表住宅項目新開工計劃住宅項目配套條件審核設計中標通知書法人證明或對其代理人的委托書委托機構招標協(xié)議代理機構資質I?資金落實情況證明m.監(jiān)理單位資質n.監(jiān)理合同o?建設單位資質p.建設單位申請材料q.公開招標發(fā)布信息r.公開招標報名登記表s.公開招標入圍條件t.投標單位資質審核u.招標文件報批表招標文件W.工程量清單招標文件答疑會會議紀要y標底A1.開標情況匯總表B1.詢標記錄C1.評標方法D1.評標資料E1.決標情況匯總表F1.中標通知書G1.外地施工企業(yè)任務量單H1.中標單位投標資料11.未中標單位投標資料J1.施工合同K1.設計監(jiān)理項目流轉表L1.建設項目IC卡辦理程序申請授權發(fā)布招標信息接受施工單位報名初選入圍施工單位，發(fā)標書招標文件答疑會開標準備（1）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張辦理中標手續(xù)二十四、施工監(jiān)理單位甄選（略比施工招標簡單，此處從略）二十五、施工許可證辦理所需資料申請表建設規(guī)劃許可證資金入賬憑證三通一平的有關證明施工合同副本，廉潔協(xié)議監(jiān)理合同，住宅項目監(jiān)理登記證建設工程項目質量和安全監(jiān)督申報所需資料項目施工許可證（施工單位）勘察、設計中標通知書設計監(jiān)理流轉表住宅項目建設開工計劃辦理程序將圖紙分送設計監(jiān)理、質監(jiān)站審核根據(jù)設計監(jiān)理及質監(jiān)站審核意見進行圖紙修改備齊所有資料送市建官處辦理二十六、商品房計劃申請所需資料開發(fā)單位資質證書營業(yè)執(zhí)照規(guī)劃許可證建設用地批準書固定資產填報表項目轉正單辦理程序備齊資料送計委辦理二十七、工程開工所需資料施工圖紙建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證辦理程序發(fā)放圖紙技術交底工程開工二十八、驗線所需資料申報表建設工程規(guī)則許可證驗線通知單辦理程序準備資料驗線一、各部門配套征詢1?所需資料項目有關批文若干份總平面圖若干份辦理程序備齊上述資料分送供電局、煤氣公司、自來水公司、電話局、有線電視臺、環(huán)衛(wèi)所及污水處理廠的部門進行配套意見征詢并蓋章二、擴初會議召開1?所需資料總平面圖若干份地形圖若干份水、電、煤氣、弱電等圖若干套（其中供電圖紙應包括變電站定位、小高成供電方案等內容;供水圖紙應包括水泵房定位、多層供水方案、小高層供水方案等內容）會議通知辦理程序備齊上述資料提前五天分送各有關部門招開擴初會議（確定供水、供電方案及垃圾收集站、變電站、水泵房位置）三、供水前期業(yè)務記錄卡辦理1?所需資料地形圖一份項目批文復印件一份總平面圖一份申請報告2.辦理程序備齊上述資料到上海市自來水公司（江西中路484號）辦理四、給水管網工程可行性研究報告辦理1?所需資料地形圖一份總平面圖一份項目批文及其他相關資料復印件一份2.辦理程序備齊上述資料請自來水公司人員現(xiàn)場查看付款（5000元），交付可行性研究報告五、供電規(guī)劃圖設計1?所需資料a.總平面圖2份b.地形圖一份2.辦理程序備齊上述資料送供電局設計人員現(xiàn)場查看，設計出圖六、各配套部門外線設計及施工圖紙審核1?所需資料總平面圖若干份水、電、煤氣、電視、電話等圖紙（根據(jù)擴初意見修改后的圖紙）若干套建筑立面圖若干套供電規(guī)劃圖（供電外線設計及供電圖紙審核需要）2.辦理程序備齊上述資料送各有關部門審核并請各部門進行外線設計七、水泵房及變電站手續(xù)辦理1?所需資料總平面圖變電站、水泵房定位圖2.辦理程序備齊上述資料分送供電局及自來水公司進行電氣及供水設計，并鑒定合同設計變電站、水泵房土建圖技術交底工程施工設備安裝、調試竣工驗收八、訂購配套設備根據(jù)圖紙及各部門對產品的要求訂購各部門指定的產品（電表箱、電纜熔絲箱、計量柜、水表箱、浮球閥、短管、分配器及放大器等設備）九、各配套部門申請手續(xù)辦理1?所需資料或條件供電申請報告（應說明總戶數(shù)、總用電量、建筑面積等指標）2份住宅用電申請表已付市政配套費復印件已定表箱依據(jù)復印件工程委托監(jiān)理合同低壓用戶工程委托書工房公燈工程委托書派出所編定門牌號復印件配套公建的申請報告配套公建的設備清單路燈申請報告路燈委托合同地形圖一份總平面圖三份供電規(guī)劃圖變電站定位圖供水申請報告2份征詢單1份供水前期辦理記錄卡批復1份門牌號證明2份地形圖1份給排水總圖（1：500）1份消防批文1份地下車庫消防批文1份建設工程規(guī)劃許可證建設工程項目表1份綜合管線圖1份煤氣（包括住宅煤氣申請和公建煤氣申請）地形圖3份綜合管線圖3份總平面圖