漢中市物業(yè)服務收費管理實施細則

-1-《漢中市物業(yè)服務收費管理實施細則（征求意見稿）》的起草說明根據(jù)《陜西省物業(yè)服務管理條例》第七條要求，發(fā)展改革部門會同住房和城鄉(xiāng)建設部門、市場監(jiān)督管理部門負責實行政府指導價的物業(yè)服務收費政策的制定，《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》第二十八條要求，各地應當結(jié)合實際制定具體實施細則（辦法）?，F(xiàn)就有關情況說明如下：一、起草背景一是貫徹《中華人民共和國民法典》《陜西省物業(yè)服務管理條例》和《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》，落實物業(yè)服務費實行“一費制”的要求，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權益。二是我市現(xiàn)行物業(yè)服務費及停車服務費執(zhí)行的是2014年、2012年省物價局和省住建廳制定的標準。目前，存在著停車服務費偏高和物業(yè)服務收費不規(guī)范等問題，通過出臺《細則》和各縣（區(qū)）物業(yè)服務費和停車服務費政府指導價標準，實行等級（類別）服務、等級（類別）收費、規(guī)范管理，推動形成公平競爭、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)服務市場環(huán)境。三是目前我市住宅物業(yè)服務普遍存在服務標準不明晰、權責劃分不明確、費用收支透明度不高等問題，常常導致部分業(yè)主把建設單位遺留的房屋質(zhì)量等問題歸集為物業(yè)服務收費問題，引發(fā)諸多矛盾。加之住宅小區(qū)車位租賃、車位管理、地上車位場地使用等收費社會反映強烈，部分小區(qū)由于缺乏明確的臨時停車收費政策和收費標準，導致部分車主不愿購買或租用車位，大量擠占小區(qū)道路、城市道路等公共資源，亂停亂放問題較為突出，亟需通過調(diào)整停車服務費緩解住宅小區(qū)“停車難”“停車貴”等問題。二、政策依據(jù)、主要目的、基本原則、起草歷程和突出特點（一）政策依據(jù)：《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價格法》、國務院頒布的《物業(yè)管理條例》、《陜西省定價目錄》《陜西省物業(yè)服務管理條例》、《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》、《漢中市住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》等法律、法規(guī)及有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。（二）主要目的：規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，提升物業(yè)服務管理水平。（三）基本原則：一是堅持以人為本，以關注民生和構(gòu)建和諧社會為出發(fā)點，把不斷提高我市居民生活質(zhì)量和水平作為根本目的的原則；二是堅持政府指導，注重明確政府指導的責任，提倡建設單位、業(yè)主或業(yè)主大會通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務人，物業(yè)服務人開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐等價格違法行為的原則；三是堅持統(tǒng)籌兼顧，在充分考慮業(yè)主承受能力的前提下，兼顧物業(yè)服務人的利益，依法依規(guī)建立誠實守信、公開合理、質(zhì)價相符的物業(yè)服務收費機制的原則。（四）起草過程：按照《重大行政決策程序暫行條例》和《政府制定價格行為規(guī)則》有關規(guī)定，一是做好調(diào)查研究。市發(fā)改委、市住建局、市市場監(jiān)管局對其他毗鄰城市物業(yè)服務收費情況進行了調(diào)查了解，前期調(diào)研中心城區(qū)327個小區(qū)、成本調(diào)查中心城區(qū)9家小區(qū)物業(yè)及5個辦事處。二是廣泛征求意見。三部門聯(lián)合起草了《漢中市物業(yè)服務收費管理實施細則》（討論稿）、組織召開專題會議26次，邀請人大代表、政協(xié)委員、街道辦物業(yè)辦代表及300多名業(yè)主代表和中心城區(qū)物業(yè)服務人經(jīng)理代表座談溝通征求意見，并書面征求市級27個部門、各區(qū)縣9次意見建議；11個縣區(qū)發(fā)改、住建、市監(jiān)聯(lián)合組織部分業(yè)主、物業(yè)服務人、辦事處、社區(qū)及物業(yè)協(xié)會召開征求意見專題會議，及時書面反饋意見建議。三是認真修改完善。共收集意見建議191條、采納75條、溝通一致23條、相同及類似35條、無效建議58條，6易其稿，形成了現(xiàn)在的《漢中市物業(yè)服務收費管理實施細則（征求意見稿）》。（五）突出特點：總體上體現(xiàn)“三性”：一是合法性?！都殑t》中的條款內(nèi)容，有國家的《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)服務管理條例》、《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》作支撐。其內(nèi)容符合《條例》、《辦法》精神要求。二是約束性?！都殑t》中的條款，對業(yè)主和物業(yè)服務人都具有約束。三是指導性?！都殑t》中的條款，對物業(yè)服務收費行為具有明確的規(guī)范指導。三、主要內(nèi)容及說明《細則》包括總則、物業(yè)服務收費標準的制定、物業(yè)服務收費計費方式、行為規(guī)范與監(jiān)督管理、附則，共5章37條。（一）政府指導價和市場調(diào)節(jié)價適用的范圍根據(jù)《陜西省定價目錄》《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務收費按照物業(yè)服務的不同性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務費和停車服務費實行市場調(diào)節(jié)價（詳見細則第四條）。（二）《細則》及收費指導價標準適用區(qū)域有所不同《細則》適用于漢中市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理（詳見細則第二條）。市中心城區(qū)物業(yè)服務費和停車服務費政府指導價標準，由漢臺區(qū)和南鄭區(qū)按照程序分別制定本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費政府指導價標準。各縣負責制定和調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務費和停車服務費政府指導價標準，報同級人民政府審定后執(zhí)行（詳見細則第六條）。（三）幾點說明《細則》緊緊圍繞業(yè)主和物業(yè)服務人關心關注的熱點、重點、難點、疑點等問題，進行了明確和規(guī)范，真正做到落細、落實、落地。1.實行政府指導價的物業(yè)服務費實行等級服務、等級收費；實行政府指導價的停車服務費實行分類別收費；物業(yè)服務人等級服務標準實行年度評價、認定、公示和動態(tài)管理（詳見細則第六條）。2.實行政府指導價管理的物業(yè)服務費和停車服務收費標準為最高限價。物業(yè)服務人與業(yè)主在政府指導價范圍內(nèi)通過合同約定具體標準，并實行備案管理（詳見細則第七條）。3.實行政府指導價的物業(yè)服務收費僅適用于包干制（詳見細則第十條）。未移交給供水企業(yè)管理維護的二次供水設施，其營運、維護和管理產(chǎn)生的費用計入物業(yè)服務成本（詳見細則第十一條）。4.旨在推行物業(yè)服務費“一費制”。即改變原住宅小區(qū)基礎物業(yè)費、公攤水電費、電梯費分項收取的方式，實行“三費合一”，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公攤水電費、電梯費計入物業(yè)服務費成本，不再單獨另行收?。ㄔ斠娂殑t第十二條）。5.住宅預售前，建設單位應當按照有關規(guī)定選聘物業(yè)服務人，結(jié)合相關標準，確定預售物業(yè)項目服務等級、停車場所類別等內(nèi)容，經(jīng)本轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核準，向價格主管部門備案，進行合同約定（詳見細則第十五條）。6.空置期間的物業(yè)服務費按物業(yè)服務合同約定收費標準的70%交納，停車服務費按物業(yè)服務合同約定收費標準的50%交納（詳見細則第二十條）。按照住建等部門的相關規(guī)定簽訂裝修管理協(xié)議，書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，不得以裝修管理費、裝修服務費等名目收取未提供實質(zhì)性服務內(nèi)容的收費（詳見細則第二十五條）。7.物業(yè)服務人應當在顯著位置公示共用部位、共用設施設備分布圖、明確車位權屬，便于業(yè)主查詢（詳見細則第二十六條）。利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，由業(yè)主共同決定是否收取場地占用費、車位租賃費以及收取標準和用途等事項，依法辦理相關手續(xù)并單獨記賬，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接收業(yè)主監(jiān)督（詳見細則第二十八條）。8.物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價（詳見細則第二十七條）。每年第一季度將上一年度物業(yè)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于一個月（詳見細則第三十一條）。9.人防工程不得出售、附贈；產(chǎn)權屬業(yè)主的不得實行車位買斷；完全產(chǎn)權的配建停車場（位）和地下停車場（所），可以實行車位出售、附贈、出租；車位買賣和租賃價格實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方協(xié)商確定（詳見細則第二十九條）。10.業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以依法申請調(diào)解、仲裁、提起訴訟（詳見細則第三十三條）。11.