漢中市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則

-1-《漢中市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）》的起草說(shuō)明根據(jù)《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》第七條要求，發(fā)展改革部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定，《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十八條要求，各地應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際制定具體實(shí)施細(xì)則（辦法）。現(xiàn)就有關(guān)情況說(shuō)明如下：一、起草背景一是貫徹《中華人民共和國(guó)民法典》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》和《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，落實(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”的要求，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。二是我市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)及停車服務(wù)費(fèi)執(zhí)行的是2014年、2012年省物價(jià)局和省住建廳制定的標(biāo)準(zhǔn)。目前，存在著停車服務(wù)費(fèi)偏高和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不規(guī)范等問(wèn)題，通過(guò)出臺(tái)《細(xì)則》和各縣（區(qū)）物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行等級(jí)（類別）服務(wù)、等級(jí)（類別）收費(fèi)、規(guī)范管理，推動(dòng)形成公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境。三是目前我市住宅物業(yè)服務(wù)普遍存在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明晰、權(quán)責(zé)劃分不明確、費(fèi)用收支透明度不高等問(wèn)題，常常導(dǎo)致部分業(yè)主把建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量等問(wèn)題歸集為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題，引發(fā)諸多矛盾。加之住宅小區(qū)車位租賃、車位管理、地上車位場(chǎng)地使用等收費(fèi)社會(huì)反映強(qiáng)烈，部分小區(qū)由于缺乏明確的臨時(shí)停車收費(fèi)政策和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致部分車主不愿購(gòu)買或租用車位，大量擠占小區(qū)道路、城市道路等公共資源，亂停亂放問(wèn)題較為突出，亟需通過(guò)調(diào)整停車服務(wù)費(fèi)緩解住宅小區(qū)“停車難”“停車貴”等問(wèn)題。二、政策依據(jù)、主要目的、基本原則、起草歷程和突出特點(diǎn)（一）政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《陜西省定價(jià)目錄》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《漢中市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》等法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。（二）主要目的：規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，提升物業(yè)服務(wù)管理水平。（三）基本原則：一是堅(jiān)持以人為本，以關(guān)注民生和構(gòu)建和諧社會(huì)為出發(fā)點(diǎn)，把不斷提高我市居民生活質(zhì)量和水平作為根本目的的原則；二是堅(jiān)持政府指導(dǎo)，注重明確政府指導(dǎo)的責(zé)任，提倡建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐等價(jià)格違法行為的原則；三是堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧，在充分考慮業(yè)主承受能力的前提下，兼顧物業(yè)服務(wù)人的利益，依法依規(guī)建立誠(chéng)實(shí)守信、公開(kāi)合理、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制的原則。（四）起草過(guò)程：按照《重大行政決策程序暫行條例》和《政府制定價(jià)格行為規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，一是做好調(diào)查研究。市發(fā)改委、市住建局、市市場(chǎng)監(jiān)管局對(duì)其他毗鄰城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況進(jìn)行了調(diào)查了解，前期調(diào)研中心城區(qū)327個(gè)小區(qū)、成本調(diào)查中心城區(qū)9家小區(qū)物業(yè)及5個(gè)辦事處。二是廣泛征求意見(jiàn)。三部門聯(lián)合起草了《漢中市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（討論稿）、組織召開(kāi)專題會(huì)議26次，邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員、街道辦物業(yè)辦代表及300多名業(yè)主代表和中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)人經(jīng)理代表座談溝通征求意見(jiàn)，并書面征求市級(jí)27個(gè)部門、各區(qū)縣9次意見(jiàn)建議；11個(gè)縣區(qū)發(fā)改、住建、市監(jiān)聯(lián)合組織部分業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人、辦事處、社區(qū)及物業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)征求意見(jiàn)專題會(huì)議，及時(shí)書面反饋意見(jiàn)建議。三是認(rèn)真修改完善。共收集意見(jiàn)建議191條、采納75條、溝通一致23條、相同及類似35條、無(wú)效建議58條，6易其稿，形成了現(xiàn)在的《漢中市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）》。（五）突出特點(diǎn)：總體上體現(xiàn)“三性”：一是合法性。《細(xì)則》中的條款內(nèi)容，有國(guó)家的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》作支撐。其內(nèi)容符合《條例》、《辦法》精神要求。二是約束性?！都?xì)則》中的條款，對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人都具有約束。三是指導(dǎo)性。《細(xì)則》中的條款，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為具有明確的規(guī)范指導(dǎo)。三、主要內(nèi)容及說(shuō)明《細(xì)則》包括總則、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式、行為規(guī)范與監(jiān)督管理、附則，共5章37條。（一）政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)適用的范圍根據(jù)《陜西省定價(jià)目錄》《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)的不同性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)（詳見(jiàn)細(xì)則第四條）。（二）《細(xì)則》及收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)適用區(qū)域有所不同《細(xì)則》適用于漢中市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及其監(jiān)督管理（詳見(jiàn)細(xì)則第二條）。市中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由漢臺(tái)區(qū)和南鄭區(qū)按照程序分別制定本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。各縣負(fù)責(zé)制定和調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)同級(jí)人民政府審定后執(zhí)行（詳見(jiàn)細(xì)則第六條）。（三）幾點(diǎn)說(shuō)明《細(xì)則》緊緊圍繞業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人關(guān)心關(guān)注的熱點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)等問(wèn)題，進(jìn)行了明確和規(guī)范，真正做到落細(xì)、落實(shí)、落地。1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)；實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行分類別收費(fèi)；物業(yè)服務(wù)人等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行年度評(píng)價(jià)、認(rèn)定、公示和動(dòng)態(tài)管理（詳見(jiàn)細(xì)則第六條）。2.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限價(jià)。物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)通過(guò)合同約定具體標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行備案管理（詳見(jiàn)細(xì)則第七條）。3.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)僅適用于包干制（詳見(jiàn)細(xì)則第十條）。未移交給供水企業(yè)管理維護(hù)的二次供水設(shè)施，其營(yíng)運(yùn)、維護(hù)和管理產(chǎn)生的費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本（詳見(jiàn)細(xì)則第十一條）。4.旨在推行物業(yè)服務(wù)費(fèi)“一費(fèi)制”。即改變?cè)≌^(qū)基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)、公攤水電費(fèi)、電梯費(fèi)分項(xiàng)收取的方式，實(shí)行“三費(fèi)合一”，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公攤水電費(fèi)、電梯費(fèi)計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，不再單獨(dú)另行收取（詳見(jiàn)細(xì)則第十二條）。5.住宅預(yù)售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)人，結(jié)合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確定預(yù)售物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)等級(jí)、停車場(chǎng)所類別等內(nèi)容，經(jīng)本轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)，向價(jià)格主管部門備案，進(jìn)行合同約定（詳見(jiàn)細(xì)則第十五條）。6.空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，停車服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納（詳見(jiàn)細(xì)則第二十條）。按照住建等部門的相關(guān)規(guī)定簽訂裝修管理協(xié)議，書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，不得以裝修管理費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)等名目收取未提供實(shí)質(zhì)性服務(wù)內(nèi)容的收費(fèi)（詳見(jiàn)細(xì)則第二十五條）。7.物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在顯著位置公示共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖、明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢（詳見(jiàn)細(xì)則第二十六條）。利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由業(yè)主共同決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、車位租賃費(fèi)以及收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)，依法辦理相關(guān)手續(xù)并單獨(dú)記賬，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收支情況，并接收業(yè)主監(jiān)督（詳見(jiàn)細(xì)則第二十八條）。8.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)（詳見(jiàn)細(xì)則第二十七條）。每年第一季度將上一年度物業(yè)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于一個(gè)月（詳見(jiàn)細(xì)則第三十一條）。9.人防工程不得出售、附贈(zèng)；產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主的不得實(shí)行車位買斷；完全產(chǎn)權(quán)的配建停車場(chǎng)（位）和地下停車場(chǎng)（所），可以實(shí)行車位出售、附贈(zèng)、出租；車位買賣和租賃價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由雙方協(xié)商確定（詳見(jiàn)細(xì)則第二十九條）。10.業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法申請(qǐng)調(diào)解、仲裁、提起訴訟（詳見(jiàn)細(xì)則第三十三條）。11.