湖南株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

湖南株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)研究匯報(bào)【10月1日—10月31日】華坤道威11目錄一、市場(chǎng)背景1.政策法規(guī)2.都市規(guī)劃3.市場(chǎng)資訊二、土地市場(chǎng)1.株洲市土地拍賣概況2.株洲市土地成交情形三、二級(jí)市場(chǎng) 1.市場(chǎng)概況 2.株洲市在售項(xiàng)目簡(jiǎn)介 3.本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目4.區(qū)域樓盤(pán)優(yōu)待活動(dòng)5.經(jīng)典樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)情形分析6.房交會(huì)活動(dòng)情形分析7.11月開(kāi)盤(pán)預(yù)告一、市場(chǎng)背景1.政策法規(guī)〔1〕首套房貸利率上浮狀況將或持續(xù)到明年繼建行上浮首套房貸利率至1.05倍后，許多中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率，上浮區(qū)間為5%至10%，包括光大銀行、廣發(fā)銀行、深進(jìn)展銀行以及民生銀等。同步，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線都市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、蘇州等二線都市。解讀觀點(diǎn)：目前，個(gè)人按揭貸款的市場(chǎng)需求仍舊較大，但進(jìn)入第四季度后，銀行信貸額度早已出現(xiàn)捉襟見(jiàn)肘之勢(shì)，信貸資源的配置需要再調(diào)整，而個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中，房屋按揭貸款首當(dāng)其沖。〔2〕保證房建設(shè)規(guī)模明年或?qū)⒄{(diào)整放開(kāi)個(gè)人提取公積金用于支付住房租金的規(guī)定10月27日，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂召開(kāi)聯(lián)組會(huì)議，有關(guān)保證房建設(shè)規(guī)模問(wèn)題，姜偉新指出，明年或?qū)?duì)十二五規(guī)劃中3600萬(wàn)套保證房數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，明年保證房可不能大規(guī)模動(dòng)工，動(dòng)工數(shù)量比今年的1000萬(wàn)套要少，然而明年資金的需要量持平，甚至要略多一點(diǎn)。他表達(dá)，住建部正在研究布署，明年也許可不能大規(guī)模動(dòng)工。姜偉新深入簡(jiǎn)介說(shuō)，去年年末保證房差不多建成1100萬(wàn)套，到今年上六個(gè)月，可以入住85%-90%。今年的1000萬(wàn)套可以建成的專門(mén)少，可以竣工投入使用的不低于300萬(wàn)套，合理工期是兩年半左右。同步，他表達(dá)，十二五規(guī)劃的3600萬(wàn)套保證房，根據(jù)實(shí)際情形，或會(huì)調(diào)整變化。明年住建部將對(duì)〝十二五〞保證性住房建設(shè)的數(shù)量、質(zhì)量，專門(mén)是數(shù)量進(jìn)行中期評(píng)估，根據(jù)中期評(píng)估成果確定原定的3600萬(wàn)套規(guī)劃數(shù)是不是要進(jìn)行調(diào)整。企業(yè)建的住宅是按經(jīng)濟(jì)合用住房的政策來(lái)銷售給本企業(yè)的職工，余外的住房由都市政府統(tǒng)歷來(lái)符合經(jīng)濟(jì)合用住房購(gòu)置條件的家庭發(fā)售，或者以成本價(jià)收購(gòu)后，用作廉租住房。研究修訂公積金條例工作中，放開(kāi)個(gè)人提取公積金用于支付住房租金的規(guī)定。承諾繳存人提取自己的公積金來(lái)支付房租，然而只有房租占了收入的一定比例以上才承諾提取公積金去繳納。2.都市規(guī)劃〔1〕株洲神農(nóng)城周圍道路18日將全面通車國(guó)慶長(zhǎng)假，株洲神農(nóng)城項(xiàng)目工地上一番熱火朝天的趕工場(chǎng)面。施工工人和治理層人員都舍棄了休假，加班加點(diǎn)，保證神農(nóng)城周圍道路10月18日全面通車。項(xiàng)目施工點(diǎn)搭起了一種簡(jiǎn)樸的施工棚，項(xiàng)目部工作人員笑著說(shuō)，那不過(guò)〝中軍大帳〞。原先，項(xiàng)目部會(huì)議室離施工現(xiàn)場(chǎng)的距離有點(diǎn)遠(yuǎn)，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子為了節(jié)省路上的時(shí)刻，干脆就在施工現(xiàn)場(chǎng)食堂隔壁的小房子里搭建了一種簡(jiǎn)樸的會(huì)議室，用來(lái)現(xiàn)場(chǎng)辦公，隨時(shí)組織施工人員開(kāi)會(huì)商討問(wèn)題處理方案?！?〕慶建市60周年株洲評(píng)比十大標(biāo)志性建筑株洲建市60周年，為全面展現(xiàn)株洲建市六十年以來(lái)的建設(shè)進(jìn)展成就，該市即日起開(kāi)始評(píng)比建市以來(lái)的十大標(biāo)志性建筑。株洲市規(guī)劃局初步擬選了十大標(biāo)志性建筑候選名單，在〝神農(nóng)福地，魅力株洲〞紀(jì)念株洲建市60周年文藝晚會(huì)上，十大標(biāo)志性建筑揭曉。獲得株洲十大標(biāo)志性建筑的是：神農(nóng)城、湘江風(fēng)光帶、紅港大橋、武廣西客站、株洲大道、規(guī)劃展覽館、株洲百貨大樓、體育中心、神農(nóng)閣、神農(nóng)大殿。〔3〕株洲市天元區(qū)內(nèi)湘蕓路、栗雨?yáng)|路、栗合路等三條道路新建工程BT招標(biāo)公告為了增進(jìn)都市的進(jìn)展，10月27日公布為湘蕓路等三條道路招標(biāo)，其中湘蕓路長(zhǎng)1450米，路幅寬40米；栗雨?yáng)|路長(zhǎng)1023米，路幅寬40米；栗合路長(zhǎng)1013米，路幅寬32米。建設(shè)內(nèi)容包括道路、排水、綠化、照明、電力管溝等工程，項(xiàng)目估算總投資約26416萬(wàn)元，估計(jì)工程將在7月份全面竣工。3.市場(chǎng)資訊〔1〕株洲多家銀行拉緊二手房貸款間隙農(nóng)行個(gè)人貸款中心一工作人員表達(dá)，二手房貸款規(guī)定房齡在內(nèi)、且是實(shí)力雄厚的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建筑，利率上浮20%。交通銀行辦理二手房貸款，規(guī)定房子是7年內(nèi)建房，利率上浮在15-30%。浦發(fā)銀行暫停二手房按揭，何時(shí)復(fù)原未知，同步有關(guān)廠區(qū)房(即往常工廠建筑的房子)，銀行差不多不受理?！?〕央企地產(chǎn)進(jìn)駐株洲中建地產(chǎn)摘得黃河北路10萬(wàn)㎡地塊10月26日，在株洲市國(guó)土資源局舉行的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓典禮上，中建信和地產(chǎn)摘得天元區(qū)二十三區(qū)黃河北路一幅10萬(wàn)㎡住宅地塊。出讓地塊位于黃河北路，緊鄰北師大附中，規(guī)劃用地面積108184.4㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地〔兼容商業(yè)〕，土地出讓年限為商業(yè)40年，住宅70年，規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定為容積率≤3，綠地率≥30%。地塊掛牌后，中建信和地產(chǎn)交付保證金后提出競(jìng)買申請(qǐng)，經(jīng)報(bào)價(jià)最終成功摘得地塊。結(jié)合特有的山水資源優(yōu)勢(shì)，將在株洲天元區(qū)打造一種標(biāo)志性生態(tài)宜居的崇高住宅項(xiàng)目〔3〕株洲秋季房交會(huì)——〝炎帝之城，幸福之都〞備受關(guān)注的湖南株洲秋季房地產(chǎn)交易展現(xiàn)會(huì)于10月28日至10月31日在株洲市體育中心舉行。展會(huì)由株洲市政府主辦，以〝炎帝之城，幸福之都〞為主題，由〝商品住宅展現(xiàn)交易會(huì)〞、〝二手房交易大會(huì)〞和〝建材家居裝飾博覽會(huì)〞三個(gè)分項(xiàng)展構(gòu)成，邀請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、家裝建材企業(yè)、房地產(chǎn)辦事及金融機(jī)構(gòu)等200多家單位參展。各大樓盤(pán)推出了對(duì)應(yīng)的優(yōu)待措施，如現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、購(gòu)房打折、現(xiàn)場(chǎng)精美好禮派送等。市場(chǎng)情形回憶：據(jù)市房產(chǎn)局的檢測(cè)，本市城區(qū)1-8月，株洲城區(qū)商品房成交10868套(其中，商品住房成交9662套)，同比下降16.01%。1-8月，株洲市區(qū)二手房交易64.83萬(wàn)平方米、6349套、12.04億元，面積同比增長(zhǎng)-5.78%。解讀觀點(diǎn)：1、住建部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等六部門(mén)回應(yīng)了保證房建設(shè)、公積金制度等諸多熱點(diǎn)，有力推進(jìn)了保證性住房的建設(shè)，也商品房市場(chǎng)帶來(lái)了對(duì)應(yīng)的壓力，放開(kāi)個(gè)人提取公積金用于支付住房租金的規(guī)定能否在全國(guó)范圍類推行力度有待講究。2、天元區(qū)三條道路的招標(biāo)工作公告以及規(guī)劃與建設(shè)和河?xùn)|風(fēng)光帶的規(guī)劃建設(shè)將有力地推進(jìn)都市進(jìn)展，為房地產(chǎn)進(jìn)展的一大利好原因。3、中建項(xiàng)目的順利得黃河北路地塊有力的增進(jìn)了整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推進(jìn)。4、房交會(huì)吸引了眾多開(kāi)發(fā)商參展，也積蓄客戶銷售物業(yè)，樹(shù)立品牌形象，深入消費(fèi)者心中。由于本次房交會(huì)上開(kāi)發(fā)商的讓利促銷力度不均最終能否解開(kāi)消費(fèi)者的〝觀望〞態(tài)度，應(yīng)更具后續(xù)的成交量情形進(jìn)行分析。5、部分銀行對(duì)十年以上的二手房進(jìn)行限貸政策在一定程度也二手房市場(chǎng)帶來(lái)了阻礙；二手房?jī)r(jià)格價(jià)格仍舊堅(jiān)挺，要緊由于賣房人心理預(yù)期較高，寧可讓房子空著也可不能降價(jià)銷售。受此阻礙，二手房?jī)r(jià)格、房屋租賃價(jià)格有增無(wú)減。二、土地市場(chǎng)1.株洲市土地掛牌情形：本月土地掛牌5宗,其中天元區(qū)1宗,云龍示范區(qū)3宗.蘆淞區(qū)1宗.地編號(hào)：

掛字第040號(hào)宗地面積：

108184.4平方米宗地坐落：

天元區(qū)二十三區(qū)黃河北路出讓年限：

70年容積率：

≤3建筑密度(%)：

≤35綠化率(%)：

≥30建筑限高(米)：

土地用途：

住宅用地投資強(qiáng)度：

萬(wàn)元/公頃保證金：

0萬(wàn)元起始價(jià)：

37497萬(wàn)元加價(jià)幅度：

20萬(wàn)元掛牌開(kāi)始時(shí)刻：

10月13日09時(shí)00分掛牌截止時(shí)刻：

10月26日16時(shí)00分宗地編號(hào)：

掛字第041號(hào)宗地面積：

67223.55平方米宗地坐落：

株洲云龍示范區(qū)龍頭鋪鎮(zhèn)三搭橋小區(qū)、學(xué)林辦事處響塘小區(qū)出讓年限：

70年容積率：

≤3.2建筑密度(%)：

≤30綠化率(%)：

≥35建筑限高(米)：

等于100土地用途：

住宅用地投資強(qiáng)度：

萬(wàn)元/公頃保證金：

3100萬(wàn)元起始價(jià)：

6359萬(wàn)元加價(jià)幅度：

50萬(wàn)元掛牌開(kāi)始時(shí)刻：

10月14日09時(shí)00分掛牌截止時(shí)刻：

10月27日16時(shí)00分宗地編號(hào)：

掛字第042號(hào)宗地面積：

35700.79平方米宗地坐落：

株洲云龍示范區(qū)龍頭鋪鎮(zhèn)三搭橋小區(qū)、學(xué)林辦事處響塘小區(qū)出讓年限：

70年容積率：

≤3.3建筑密度(%)：

≤30綠化率(%)：

≥35建筑限高(米)：

等于100土地用途：

住宅用地投資強(qiáng)度：

萬(wàn)元/公頃保證金：

1200萬(wàn)元起始價(jià)：

3505萬(wàn)元加價(jià)幅度：

50萬(wàn)元掛牌開(kāi)始時(shí)刻：

10月14日09時(shí)00分掛牌截止時(shí)刻：

10月27日16時(shí)00分宗地編號(hào)：

掛字第043號(hào)宗地面積：

32120.29平方米宗地坐落：

株洲云龍示范區(qū)龍頭鋪鎮(zhèn)三搭橋小區(qū)、學(xué)林辦事處響塘小區(qū)出讓年限：

70年容積率：

≤4.2建筑密度(%)：

≤30綠化率(%)：

≥35建筑限高(米)：

等于100土地用途：

住宅用地投資強(qiáng)度：

萬(wàn)元/公頃保證金：

1600萬(wàn)元起始價(jià)：

3227萬(wàn)元加價(jià)幅度：

50萬(wàn)元掛牌開(kāi)始時(shí)刻：

10月14日09時(shí)00分掛牌截止時(shí)刻：

10月27日16時(shí)00分宗地編號(hào)：

掛字第054號(hào)宗地面積：

14068.18平方米宗地坐落：

蘆淞區(qū)人民中路出讓年限：

70年容積率：

<5.5建筑密度(%)：

<38綠化率(%)：

>20建筑限高(米)：

土地用途：

住宅用地投資強(qiáng)度：

萬(wàn)元/公頃保證金：

10000萬(wàn)元起始價(jià)：

13427萬(wàn)元加價(jià)幅度：

50萬(wàn)元掛牌開(kāi)始時(shí)刻：

10月20日09時(shí)00分掛牌截止時(shí)刻：

11月02日16時(shí)00分備注：

土地用途：商住〔商業(yè)比例15%〕2.株洲市土地成交情形：本月土地成交共3宗,其中云龍示范區(qū)成交3宗,土地平均單價(jià)為1100元/㎡左右。天元區(qū)1宗.該宗土地成交單價(jià)為3466.17元/㎡.地塊編號(hào)[]掛字第041號(hào)地塊位置株洲云龍示范區(qū)龍頭鋪鎮(zhèn)三搭橋小區(qū)、學(xué)林辦事處響塘小區(qū)土地用途住宅用地土地面積(公頃)6.722355出讓年限70年成交價(jià)(萬(wàn)元)6359受讓單位株洲市云龍進(jìn)展投資控股集團(tuán)置業(yè)備注：

該宗地的土地用途要緊為住宅用地〔兼容商業(yè)≤5%〕，其出讓年限為商業(yè)40年、住宅70年。地塊編號(hào)[]掛字第042號(hào)地塊位置株洲云龍示范區(qū)龍頭鋪鎮(zhèn)三搭橋小區(qū)、學(xué)林辦事處響塘小區(qū)土地用途住宅用地土地面積(公頃)3.570079出讓年限70年成交價(jià)(萬(wàn)元)3505受讓單位株洲市云龍進(jìn)展投資控股集團(tuán)置業(yè)備注：

該宗地的土地用途要緊為住宅用地〔兼容商業(yè)≤30%〕，其出讓年限為商業(yè)40年、住宅70年。地塊編號(hào)[]掛字第043號(hào)地塊位置株洲云龍示范區(qū)龍頭鋪鎮(zhèn)三搭橋小區(qū)、學(xué)林辦事處響塘小區(qū)土地用途住宅用地土地面積(公頃)3.212029出讓年限70年成交價(jià)(萬(wàn)元)3227受讓單位株洲市云龍進(jìn)展投資控股集團(tuán)置業(yè)備注：

該宗地的土地用途要緊為住宅用地〔兼容商業(yè)≤15%〕，其出讓年限為商業(yè)40年、住宅70年。地塊編號(hào)[]掛字第040號(hào)地塊位置天元區(qū)二十三區(qū)黃河北路土地用途住宅用地土地面積(公頃)10.818437出讓年限70年成交價(jià)(萬(wàn)元)37497受讓單位株洲中建信和御山置業(yè)備注：

該宗地的土地用途要緊為城鎮(zhèn)住宅用地〔兼容商業(yè)10%〕，其出讓年限為商業(yè)40年、住宅70年。三、二級(jí)市場(chǎng)1.市場(chǎng)概況〔1〕成交概括10月份全市新建商品房成交1650套，成交套數(shù)較上月增長(zhǎng)了2.8%，總成交面積約為17.23萬(wàn)㎡，較上月增長(zhǎng)了2%。全市十月商品房成交均價(jià)約為4790元/㎡，較九月份下降了1.7%。其中住宅成交均價(jià)為4480元/㎡，較九月份下降了0.4%。解讀觀點(diǎn):受到國(guó)家調(diào)控政策阻礙,以及貸款政策的阻礙,各大樓盤(pán)紛紛打出特價(jià)房吸引客戶,但成交仍舊低迷,許多一線都市都大幅下調(diào)價(jià)格,三四線都市也略微波及,價(jià)格也由略微的波動(dòng),估計(jì)11月份將是一種持續(xù)低迷時(shí)期,各樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格將都可不能定太高,都將以低價(jià)入市.〔2〕新入市項(xiàng)目，在售項(xiàng)目，將入市項(xiàng)目新入市項(xiàng)目：天元區(qū)：日盛·泰山公館、尚格名城、大江官邸、恒大名都、湘銀星城石峰區(qū)：香博堡·國(guó)際荷塘區(qū)：尚格·領(lǐng)秀天下、建工新桂廣場(chǎng)蘆淞區(qū)：德政?瑞麗江南、大漢·希爾頓在售項(xiàng)目：天元區(qū)：日盛·泰山公館、山河錦園、華晨御園、湘江名都、海韻天城、日盛·華爾茲、廬山戀、尚格名城、華晨國(guó)際、廬山春天、金質(zhì)頤園、湘銀星城荷塘區(qū)：錦玉華庭、華景怡園、玫瑰名城-橡樹(shù)園、天鵝湖1號(hào)、尚格·領(lǐng)秀天下、三一歌雅郡、中央皇庭、金色荷塘蘆淞區(qū)：江南世家3期、中瑞·曼哈頓花園、仁和天城、百江明珠石峰區(qū)：億都國(guó)際、櫻花地帶、圣華名城、香博堡·國(guó)際將入市項(xiàng)目天元區(qū)：湘銀星城、恒大名都、睿泰?康橋美郡蘆淞區(qū)：大漢希爾頓國(guó)際大酒店

〔3〕區(qū)域項(xiàng)目分布圖2.區(qū)域在售項(xiàng)目簡(jiǎn)介〔1〕在售項(xiàng)目〔株洲市目前在售項(xiàng)目共48個(gè)〕區(qū)域項(xiàng)目名稱總建筑面積〔㎡〕戶型區(qū)間〔㎡〕主力戶型價(jià)格〔元/㎡〕天元區(qū)〔在售共19個(gè)〕尚格名城6期10084-1412房、3房電梯房5800樓梯房6200廬山春天曼城55000099-1703房5900山河錦園15000094-1393房5200水岸春天0059-1903房138-146M27400198M213000〔精裝〕華晨·國(guó)際80000080-1802房、3房6100華晨·御園3035-2001房-5房5900湘江名都26793394-1492房、3房5400日盛·泰山公館21000088-1242房、3房4700海韻天城150000102-1482房、3房起價(jià)4500均價(jià)4888廬山戀17000089-2303房、4房5700山水都市風(fēng)景150000120-1403房、4房/天泉一品91000283-478聯(lián)排別墅8000-11000近水樓臺(tái)88288120-1503房均價(jià)6000湘銀·星城130000097-1483房〔120-140M2〕待定〔估計(jì)9-10月開(kāi)盤(pán)〕睿泰·康橋美郡30000088-1372房、3房估計(jì)4800-5000美的·粟雨湖100〔一期70萬(wàn)〕74-1302房、3房5100-5500香草園·春曉19000090-1502房、3房待定恒大名都230000〔一期〕37-1601房-4房待定佳兆業(yè)·金域天下570000140-360三房、四房、別墅5000、8200、1總計(jì)8787211荷塘區(qū)〔在售共10個(gè)〕錦玉華庭7018299-1282房、3房4300-4500長(zhǎng)?！な烂瘡V場(chǎng)36000090-2003房、4房5400-5800三一歌雅郡29587572-1502房、3房4700中房金色荷塘33029980-1453房4800翠堤灣〔水岸花城〕7306180-1402房、3房4500-4600創(chuàng)信·中央皇庭10000079-1082+1戶型4200文化園〔三期〕6928185-1422、3房4200-4300尚格·嶺秀天下2059-1432、3房4800東鼎東方麗都4000089-1302房、3房4300尚格·又見(jiàn)康橋13085320-350雙拼別墅均價(jià)251萬(wàn)/套總計(jì)1594372蘆淞區(qū)〔在售共10個(gè)〕中瑞·曼哈頓花園27000050-1603房〔138M2〕4800〔7月10日推6棟〕經(jīng)世皇城150000106-1863房/山水國(guó)際20120-2503房、4房8100〔精裝〕希爾頓國(guó)際28000040-2603房、4房估計(jì)8000-10000上城國(guó)際1060-1302房4800-4900中房·南方印象16000088-1423房3200-3300中順·云山詩(shī)意23303125-1623房3500漢華國(guó)際商業(yè)城8416725-1331、2房7500〔精裝〕6400〔毛坯〕百江明珠25000031-1222房、3房5400御龍10000070-1102房、3房待定雙銀大廈3740850-3001、2房估計(jì)8000〔寫(xiě)字樓〕德政·瑞麗江南5000080-1302房、3房5400惠天然·都市公園——210-297別墅74-413萬(wàn)/套歐洲城47000——服裝市場(chǎng)住宅5280，寫(xiě)字樓6000總計(jì)1595328石峰區(qū)〔在售共9個(gè)〕印象華都0080-1422房、3房4300-4400御景東方7000091-1322房、3房折后3800萊茵小鎮(zhèn)300000120-1353房4200億都國(guó)際14000089-1432房、3房4000新城壹號(hào)100000120-1663房3700陽(yáng)光愛(ài)琴海10000087-1202房、3房3400合力·大山地3000080-2133房3600豐源櫻花地帶8300090-1302房、3房3600-3700融城雅園8000095-1462房、3房3000總計(jì)1103000分析：從在售樓盤(pán)的貨量可以看出，區(qū)域推貨量最多的為天元區(qū)，目前在售的和立即發(fā)售的樓盤(pán)也是天元區(qū)占量最多，此后幾種月還將會(huì)有項(xiàng)目陸持續(xù)續(xù)上市，如恒大名都、湘銀星城、康橋美郡等。3.本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目十月份最新開(kāi)盤(pán)7個(gè)，其中天元區(qū)2個(gè)，佳兆業(yè)·金域天下、湘銀星城；荷塘區(qū)2個(gè)，三一歌·雅郡和金色荷塘；蘆淞區(qū)3個(gè)。相比九月份增長(zhǎng)1個(gè)。從各項(xiàng)目所推售產(chǎn)品來(lái)看，主力戶型都要緊為兩房和三房。從價(jià)格情形來(lái)看，起價(jià)都較低，在市場(chǎng)低迷的情形下，以低價(jià)吸引客戶的眼球；從銷售情形來(lái)看，各樓盤(pán)銷售都很好，要緊也是由于優(yōu)待較多，吸引了客戶。開(kāi)盤(pán)日期項(xiàng)目名稱產(chǎn)品價(jià)格情形優(yōu)待情形10月15日中瑞·曼哈頓花園4號(hào)樓開(kāi)盤(pán)共推：157套銷售率：80%成交均價(jià)：5000元/㎡優(yōu)待：最低一成首付，5萬(wàn)抵7萬(wàn)，一次性0.95折、按揭0.98折主推：90-144平米的兩房、三房10月22日三一歌雅郡2期開(kāi)盤(pán)共推：約430套銷售率：80%成交均價(jià)：4500元/㎡優(yōu)待：2萬(wàn)抵5萬(wàn)主推：85-165平米電梯高層10月22日湘銀星城初次開(kāi)盤(pán)共推：118套銷售率：50%成交均價(jià)：6000元/㎡優(yōu)待：vip客戶按級(jí)別享有0.96折或者0.98折，再享有一次性0.97、按揭0.99的折上折主推：130-170的電梯花園洋房10月22日中房·南方印象2期10、16、17號(hào)棟開(kāi)盤(pán)共推：210套銷售率：80%成交均價(jià)：3780元/㎡優(yōu)待：3萬(wàn)抵3.3萬(wàn)主推：90-123平米中小戶型10月22日佳兆業(yè)·金域天下2期開(kāi)盤(pán)共推：988套〔3、4、5、6、7、8、13號(hào)棟〕銷售率：50%成交均價(jià)：4300元/㎡優(yōu)待：92平米的2萬(wàn)抵5萬(wàn)；120-140平米的2萬(wàn)抵8萬(wàn)；180平米以上的2萬(wàn)抵10萬(wàn)；一次性0.92折、按揭0.98折主推：120-180平米的三房、四房的高層10月23日中房·金色荷塘10、3、19號(hào)棟開(kāi)盤(pán)共推：84套銷售率：未知成交均價(jià)：洋房：5500元/㎡多層：5200元/㎡優(yōu)待：一次性0.95折、按揭0.96折主推：110-136平米的三房+超大露臺(tái)；188平米的兩房+超大露臺(tái)；153平米的四房+超大花園4.樓盤(pán)優(yōu)待情形從各樓盤(pán)的優(yōu)待活動(dòng)可以看出，大部分項(xiàng)目仍舊以會(huì)員入會(huì)交錢(qián)的形式給以優(yōu)待穩(wěn)固客戶的方式，這種蓄客方式，盡管比較老式但仍舊比較見(jiàn)效，可以充足穩(wěn)住客戶又能以高優(yōu)待的形式吸引住客戶。項(xiàng)目名位置區(qū)域規(guī)模產(chǎn)品戶型優(yōu)待日盛·泰山公館位于株洲市天元區(qū)泰山西路天元區(qū)21萬(wàn)方80-130㎡兩房至三房5萬(wàn)抵7萬(wàn)三一歌雅郡二期株洲市荷塘區(qū)向陽(yáng)廣場(chǎng)原湘華機(jī)械廠荷塘區(qū)34萬(wàn)方78-165平米兩房-四房2萬(wàn)抵5萬(wàn)大江觀邸天元區(qū)濱江北路與昆侖山路交界處天元區(qū)30萬(wàn)㎡7號(hào)棟樓王85-140平米VIP優(yōu)待2萬(wàn)抵4萬(wàn)恒大名都珠江南路與長(zhǎng)江寶飾路交匯處天元區(qū)28萬(wàn)方第一推售2、6、11、12棟，37-160㎡一房-四房交兩萬(wàn)抵四萬(wàn).另享有開(kāi)盤(pán)優(yōu)待.本周認(rèn)籌享有85折.5380元/平米起，送豪裝1600元/平米湘銀星城黃河北路口旁天元區(qū)150萬(wàn)方共推118套，三房和四房為主vip客戶按級(jí)別享有0.96折或者0.98折，再享有一次性0.97、按揭0.99的折上折佳兆業(yè)·金域天下栗雨湖工業(yè)園天元區(qū)58萬(wàn)方共推：988套〔3、4、5、6、7、8、13號(hào)棟〕92平米的2萬(wàn)抵5萬(wàn)；120-140平米2萬(wàn)抵8萬(wàn)；180平米以上的2萬(wàn)抵10萬(wàn)；一次性0.92折、按揭0.98折康橋美郡株洲市天元區(qū)泰山路〔湖南工業(yè)大學(xué)對(duì)面〕天元區(qū)32萬(wàn)方兩房-四房VIP2萬(wàn)抵5萬(wàn)5.本月開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)分析佳兆業(yè)·金域天下5.1.1、開(kāi)盤(pán)情形分析1、開(kāi)盤(pán)時(shí)刻：十月二十二日下午三點(diǎn)開(kāi)始搖號(hào)選房；2、開(kāi)盤(pán)地點(diǎn)：株洲市體育中心羽毛球館；3、當(dāng)期推售產(chǎn)品：佳兆業(yè)·金域天下第二期，推出3、4、5、6、7、8、13號(hào)棟，共推出房源約800來(lái)套。4、推售產(chǎn)品類型：要緊是高層，面積在125㎡-170㎡，戶型是三房和四房。5、開(kāi)盤(pán)優(yōu)待情形：除了VIP會(huì)員優(yōu)待3/6/8萬(wàn)外，此外開(kāi)盤(pán)一次性92折，按揭98折，公積金99折，開(kāi)盤(pán)期優(yōu)待99折，10月底前準(zhǔn)時(shí)簽約99折。6、開(kāi)盤(pán)價(jià)格：起價(jià)折后3688元/㎡，均價(jià)4100元/㎡左右，其中一次性和按揭差價(jià)在300元/㎡左右。7、開(kāi)盤(pán)銷售率：約在50%左右，約銷售在400套左右。8、開(kāi)盤(pán)當(dāng)日客戶情形：到場(chǎng)人數(shù)約1000人左右。9、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)情形：歌舞、魔術(shù)演出，抽獎(jiǎng)活動(dòng)等?！勃?jiǎng)品有空調(diào)、價(jià)值在500元左右的電器〕5.1.2、開(kāi)盤(pán)情形總結(jié)1、該項(xiàng)目當(dāng)期所推房源過(guò)多，客戶選擇性專門(mén)大，在一定程度上，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日可以消化掉一部分的客戶；但另首先，開(kāi)盤(pán)后所剩余房源銷售就會(huì)有一定的難度。2、銷售價(jià)格比較低，與該項(xiàng)目的第一期相比相差將近1000元/㎡，在市場(chǎng)不景氣的情形下，該項(xiàng)目以低價(jià)方略回籠資金，在株洲樓市上也算首家。3、該項(xiàng)目在付款方式上，一次性和按揭銷售價(jià)格相差較大，將近在300元/㎡，這也闡明了在銀行政策縮緊的情形下，一次性開(kāi)發(fā)商的資金的回籠為首當(dāng)其沖。4、在優(yōu)待折扣上，采納了恒大的常用營(yíng)銷手法，折扣多多，例如VIP優(yōu)待、一次性和按揭優(yōu)待、開(kāi)盤(pán)期優(yōu)待、準(zhǔn)時(shí)簽約優(yōu)待等等，這也是一種變相價(jià)格的趨勢(shì)。5、會(huì)場(chǎng)太大，到場(chǎng)人數(shù)顯得比較稀疏，項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有緊張氣氛，開(kāi)始客戶選房節(jié)奏太慢，導(dǎo)致部分客戶等待時(shí)刻過(guò)長(zhǎng)而流失?？傮w而言，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)并不完全算成功的，在會(huì)場(chǎng)布置上值得考慮。湘銀星城5.1.1、開(kāi)盤(pán)情形分析1、開(kāi)盤(pán)時(shí)刻：十月二十二日早上八點(diǎn)開(kāi)盤(pán)；2、開(kāi)盤(pán)地點(diǎn)：株洲市天元區(qū)湘銀大廈前坪；3、當(dāng)期推售產(chǎn)品：湘銀星城一期首批花園洋房，要緊是8、9、10、11棟，總共房源118套左右。4、推售產(chǎn)品類型：多層洋房，面積在123-171㎡，主力戶型是三房和四房。5、開(kāi)盤(pán)優(yōu)待情形：交五萬(wàn)定金的團(tuán)購(gòu)客戶可享有96折優(yōu)待，此外一次性97折，按揭和公積金99折優(yōu)待，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的可贈(zèng)送精美禮品一份。6、開(kāi)盤(pán)價(jià)格：折后起價(jià)在6100元/㎡左右，折后均價(jià)在6380元/㎡。7、開(kāi)盤(pán)銷售率：約銷售50%左右，約60套左右。8、開(kāi)盤(pán)當(dāng)日客戶情形：300人左右。9、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)情形：歌舞、花式籃球演出，抽獎(jiǎng)活動(dòng)等。10、選房方式：辦誠(chéng)心金的次序選房，每組入場(chǎng)5人。5.1.2、開(kāi)盤(pán)情形總結(jié)1、首批推售產(chǎn)品要緊是洋房，價(jià)格定位較高；為后期推售高層價(jià)格拉距做鋪墊。2、推售房源不多，但單價(jià)和總價(jià)都較高，將項(xiàng)目的調(diào)性拔高。3、開(kāi)盤(pán)優(yōu)待不是專門(mén)大，對(duì)客戶的吸引力不夠，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)到訪人數(shù)不是較多?？傮w而言，該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)還算比較成功，銷售率在50%左右，在市場(chǎng)不是專門(mén)明朗的情形下，沒(méi)有采用降價(jià)方略，這闡明項(xiàng)目前期蓄客做得仍舊比較到位的。這值得我們借鑒。6.房交會(huì)活動(dòng)情形分析項(xiàng)目一大漢希爾頓-上演的人體彩繪秀樓盤(pán)信息引進(jìn)全球著名酒店希爾頓大酒店，建成后的株洲希爾頓酒店將是中南地區(qū)第一家希爾頓大酒店。1棟高100米的雙5A寫(xiě)字樓，加上希爾頓酒店中的頂級(jí)寫(xiě)字樓，建成后將是株洲市第一種總部基地、株洲市第一種擁有國(guó)際五星級(jí)物業(yè)配套的寫(xiě)字樓。項(xiàng)目目前處在蓄客時(shí)期。營(yíng)銷中心9月25日已開(kāi)放活動(dòng)圖片項(xiàng)目二晉合湘水灣洋妞現(xiàn)場(chǎng)手把手教您打高爾夫項(xiàng)目信息湘水灣項(xiàng)目位于天元區(qū)長(zhǎng)江西路以南，中環(huán)大道以東，湘江以北，珠江南路以西。項(xiàng)目由市政府授權(quán)，高新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)招商、引資、建設(shè)治理，是株洲市十大產(chǎn)業(yè)基地之一。臨湘江處建筑一座國(guó)際著名酒店治理企業(yè)治理的五星級(jí)酒店，并在區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)一定數(shù)量的國(guó)際水準(zhǔn)的崇高小區(qū)，以配套服務(wù)園區(qū)。項(xiàng)目總體打算在5年內(nèi)差不多形成，湘水灣生態(tài)公園今年5月底動(dòng)工，年終前建成；酒店項(xiàng)目打算今年年終前動(dòng)工，中秋節(jié)前開(kāi)業(yè)；長(zhǎng)江西路已于4月動(dòng)工，打算10月底前完畢，崇高小區(qū)也將按打算啟動(dòng)建設(shè)?；顒?dòng)圖片項(xiàng)目三金域天下房交會(huì)購(gòu)房額外優(yōu)待9折樓盤(pán)信息建筑面積:570000平