藍(lán)光0首付0月供政策研究(終稿)

藍(lán)光“0首付0月供”政策研究隨著市場(chǎng)下行趨勢(shì)發(fā)展，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)全面展開(kāi)，各大開(kāi)發(fā)商紛紛推出各種優(yōu)惠政策，其中最為搶眼的是藍(lán)光。9月底，藍(lán)光集團(tuán)，推出“商業(yè)0首付0月供”促銷(xiāo)政策。此優(yōu)惠政策一出，立即引發(fā)全城關(guān)注，到底是噱頭，還是實(shí)質(zhì)優(yōu)惠，我們實(shí)地考察了藍(lán)光空港國(guó)際城、藍(lán)光金雙楠兩大項(xiàng)目，對(duì)此政策做了進(jìn)一步研究。藍(lán)光六盤(pán)聯(lián)動(dòng)，大搞商業(yè)“0首付0月供”促銷(xiāo)活動(dòng)，引發(fā)全城關(guān)注。為獨(dú)棟商業(yè)量身打造。此次優(yōu)惠活動(dòng)，是藍(lán)光統(tǒng)一執(zhí)行，只針對(duì)樓盤(pán)的獨(dú)棟商業(yè)銷(xiāo)售，底商不享受該政策優(yōu)惠。參加本次優(yōu)惠活動(dòng)的六大項(xiàng)目均有獨(dú)棟商業(yè)，具有大體量，去化狀況不理想的特點(diǎn)。目的在于快速去化難點(diǎn)商業(yè)，縮減銷(xiāo)售周期，實(shí)現(xiàn)資本快速運(yùn)轉(zhuǎn)。Coco金沙Coco國(guó)際藍(lán)光花滿庭2期空港國(guó)際城藍(lán)光金雙楠藍(lán)光幸福滿庭客戶主要有三種購(gòu)買(mǎi)情況購(gòu)買(mǎi)方式享受政策政策詳情全款購(gòu)買(mǎi)每月獲得固定收益針對(duì)全款客戶，房?jī)r(jià)的一半將在藍(lán)光統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的10年內(nèi)，按照銀行按揭利息（均按銀行基準(zhǔn)利率計(jì)算），由第三方投資機(jī)構(gòu)每年每月支付給客戶。有首付，需要貸款0月供針對(duì)有首付客戶，將向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款，并自行還貸。同時(shí)，在藍(lán)光統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的10年內(nèi)，貸款部分按照銀行按揭利息（按照客戶貸款利率計(jì)算），由第三方投資機(jī)構(gòu)每年每月支付給客戶。無(wú)首付，需要貸款0首付，0月供針對(duì)0首付0月供客戶，分為兩步運(yùn)作：第一步，0首付實(shí)現(xiàn)：需要提供大成都范圍、無(wú)抵押、無(wú)貸款的等值住宅房產(chǎn)，抵押給銀行，獲得首付款，由第三方投資機(jī)構(gòu)代為運(yùn)作。抵押貸款（年利率6%-8%不等）的方式，根據(jù)樓盤(pán)具體情況適當(dāng)調(diào)整還款方式。例如：藍(lán)光空港國(guó)際城統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)10年內(nèi)，客戶抵押貸款每?jī)赡晷柽€本付息一次，可循環(huán)5次，每次支付貸款金額的2%作為手續(xù)費(fèi)。藍(lán)光金雙楠統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)10年內(nèi)，客戶抵押貸款還款可分三年期和十年期兩種方式。3年期還款，先息后本，年利率6%-8%，3年期內(nèi)每年1-11月還利息，12月還本付息，次年循環(huán)；10年期還款，等額本息，年利率6%-8%，10年還清。第二步，0月供實(shí)現(xiàn)：客戶將向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款，并自行還貸。同時(shí)，在藍(lán)光統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的10年內(nèi)，貸款部分按照銀行按揭利息（按照客戶貸款利率計(jì)算），由第三方投資機(jī)構(gòu)每年每月支付給客戶。所有購(gòu)買(mǎi)客戶，都需要犧牲10年的營(yíng)業(yè)權(quán)，由藍(lán)光統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。以藍(lán)光空港國(guó)際城項(xiàng)目，投資一套價(jià)值100萬(wàn)商鋪為例。購(gòu)買(mǎi)方式優(yōu)惠政策貸款基準(zhǔn)利率利率浮動(dòng)浮動(dòng)后利率首付金額貸款金額貸款期限月供每月收益10年總投資10年總收益（商鋪按照10年漲幅5%計(jì)算）每年投資收益率全款購(gòu)買(mǎi)每月獲得固定收益///100萬(wàn)///5690元100萬(wàn)68.28萬(wàn)+商鋪（估值105萬(wàn)）7.3%有首付，需要貸款0月供6.55%30%8.52%50萬(wàn)50萬(wàn)10年6204元6204元50萬(wàn)商鋪（估值105萬(wàn)）11%無(wú)首付，需要貸款0首付抵押貸款6.15%15%7.07%0元50萬(wàn)每2年需還本付息一次，可循環(huán)5次，每次支付貸款金額的2%作為手續(xù)費(fèi)前23個(gè)月月供利息，第24月還本付息0元本金50萬(wàn)手續(xù)費(fèi)5萬(wàn)利息18.83萬(wàn)(等額本息）合計(jì)：73.83萬(wàn)商鋪（估值105萬(wàn)）4.2%0月供商業(yè)貸款6.55%30%8.52%0元50萬(wàn)10年6204元6204元4%-11%的投資回報(bào)率，對(duì)短期資金短缺投資者有較大吸引力；從投資者收益角度看，10年的投資總收益率在4%-11%之間，和市場(chǎng)上其他樓盤(pán)的商鋪投資收益相比，無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。對(duì)于短期無(wú)法籌集首付資金的客群，將不動(dòng)產(chǎn)投資，產(chǎn)生4.2%的投資收益具有較大吸引力。相比較三種投資方式，其中第二種投資回報(bào)高達(dá)11%，全款投資每年回報(bào)最高少接近7%。購(gòu)買(mǎi)方式客戶投資和收益開(kāi)發(fā)商貢獻(xiàn)總結(jié)10年客戶總投資返租金年均投資收益率年均返租金收益率月均支付客戶金額月租金貢獻(xiàn)（元/平米）當(dāng)前市場(chǎng)月租金貢獻(xiàn)（元/平米）全款購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)68.28萬(wàn)+商鋪（估值105萬(wàn)）7.3%6.83%5690元189.760-120如果每年租金水平5%上漲的幅度，按150元/㎡平均租金計(jì)算，10年后達(dá)到233元/㎡，平均每年租金190元/㎡。即藍(lán)光經(jīng)營(yíng)的前10年，基本盈虧平衡。有首付，需要貸款50萬(wàn)商鋪（估值105萬(wàn)）11%5.99%6204元206.860-120無(wú)首付，需要貸款本金50萬(wàn)手續(xù)費(fèi)5萬(wàn)利息18.83萬(wàn)合計(jì)：73.83萬(wàn)商鋪（估值105萬(wàn)）4.2%5.02%6204元206.860-120假如在藍(lán)光空港國(guó)際城，賣(mài)出一套價(jià)值100萬(wàn)商鋪，一樓3.33萬(wàn)/㎡，面積30平米。開(kāi)發(fā)商快速去化庫(kù)存，且實(shí)現(xiàn)短期資本運(yùn)作，同時(shí)加大后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。從開(kāi)發(fā)商收益角度看，如果每年租金水平按照5%上漲的幅度計(jì)算，10年后達(dá)到233元/㎡，平均每年租金190元/㎡，達(dá)到190-207元/平米的月租金貢獻(xiàn)水平范圍。即藍(lán)光經(jīng)營(yíng)的前10年，基本盈虧平衡。所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，短期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)資本的運(yùn)轉(zhuǎn)，庫(kù)存去化，但對(duì)商業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)是一大考驗(yàn)，稍有運(yùn)營(yíng)不好，就有虧本風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)比項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售模式出售商鋪運(yùn)營(yíng)年限年均返租回報(bào)率成都美國(guó)城產(chǎn)權(quán)返租模式項(xiàng)目70%商業(yè)自持，30%用于銷(xiāo)售，銷(xiāo)售主要針對(duì)獨(dú)棟商業(yè)。15年9.9%-12.66%時(shí)代積家產(chǎn)權(quán)返租模式世代積家對(duì)整個(gè)賣(mài)場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，僅出售一期商業(yè)的20%。15年9%藍(lán)光空港國(guó)際0首付0月供獨(dú)棟商業(yè)10年5.0%-6.8%對(duì)比雙流東升板塊的成都美國(guó)城、時(shí)代積家兩大商鋪暢銷(xiāo)樓盤(pán)，“0首付0月供”政策的年均返租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于成都美國(guó)城，和時(shí)代積家，僅5.0%-6.8%。成都美國(guó)城和時(shí)代積家出售商鋪僅整體商業(yè)的20%-30%，其余商業(yè)自持，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，以增強(qiáng)投資者信心，實(shí)現(xiàn)了快速去化。和這類(lèi)有固定投資回報(bào)的集中商業(yè)比，年返租回報(bào)率較低，但是比起傳統(tǒng)的散售的商鋪要高?！?首付0月供”政策降低了投資門(mén)檻，其創(chuàng)新點(diǎn)在于通過(guò)資本運(yùn)作，擴(kuò)大了商鋪投資客群。“0首付0月供”實(shí)質(zhì)上是降低投資門(mén)檻，去化商業(yè)庫(kù)存的一種手法。2013年9月-2014年9月商業(yè)去化狀況表（數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞數(shù)據(jù)）日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)套均價(jià)成交金額2014年9月商業(yè)93329,969931,1232,793,3702014年8月商業(yè)5821218,516898,47610,781,7112014年7月商業(yè)1,9964421,134958,89142,191,1952014年6月商業(yè)1,4512212,843846,84618,630,6042014年5月商業(yè)3571029,9981,072,39310,723,9312014年4月商業(yè)290214,9942,173,6804,347,3602014年3月商業(yè)245324,6572,013,1996,039,5982014年2月商業(yè)4691325,066904,44311,757,7542014年1月商業(yè)480825,5291,533,06312,264,5042013年12月商業(yè)2,6835925,8521,175,51769,355,5082013年11月商業(yè)2,3592822,5721,901,63453,245,7652013年10月商業(yè)3,1586421,2821,049,96467,197,6742013年9月商業(yè)3,3716023,6201,326,94979,616,930匯總17,53432822,1821,185,811388,945,906藍(lán)光空港國(guó)際城2014年10月19日S2地塊6#商業(yè)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)控圖執(zhí)行前，銷(xiāo)售平平。2013年9月-2014年9月13個(gè)月，總成交面積17534㎡，328套，月均成交1349㎡，25套。執(zhí)行后，銷(xiāo)量井噴式增長(zhǎng)。10月19日6#獨(dú)棟商業(yè)集中開(kāi)盤(pán)，全程執(zhí)行“0首付0月供”政策，新推278套商業(yè)，當(dāng)天去化約200套，前期蓄客220組，轉(zhuǎn)化率高達(dá)90%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：實(shí)地踩盤(pán)）從藍(lán)光空港國(guó)際城“0首付0月供”活動(dòng)執(zhí)行前后銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可見(jiàn)，該活動(dòng)市場(chǎng)接受度高。開(kāi)發(fā)商投資者盤(pán)活資本，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存機(jī)會(huì)：（1）降低投資門(mén)檻，增加了一批短期資金缺乏的中小投資客群；（2）一定程度上解決了庫(kù)存壓力；（3）借購(gòu)房人信用低成本融資，短期內(nèi)解決了資金問(wèn)題。挑戰(zhàn)：“0月供0首付”行為，從本質(zhì)上看是開(kāi)發(fā)商借助購(gòu)房人的信用從銀行融入資金，且享受了購(gòu)房人獲得銀行低成本資金的政策。但這只能解決開(kāi)發(fā)商短期資金困難，并不能說(shuō)開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，如果開(kāi)發(fā)商回款的資金不能高效率地流動(dòng)并獲得更高的投資回報(bào)，以覆蓋商業(yè)因招商和運(yùn)營(yíng)管理、以及代為購(gòu)房人支付的月供款，則可能讓開(kāi)發(fā)商陷入泥潭。機(jī)會(huì)：（1）有固定房產(chǎn)者，可投資商鋪創(chuàng)造不動(dòng)產(chǎn)更多價(jià)值；（2）開(kāi)發(fā)商孕育商鋪的前10年，10年后商鋪可能更加成熟，增值可能性更大；（3）犧牲10年商鋪營(yíng)業(yè)權(quán)，可換取半價(jià)商鋪。挑戰(zhàn)：（1）開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、招商、管理的前提是需要付出10年的營(yíng)業(yè)權(quán)，10年期間的商業(yè)市場(chǎng)實(shí)際投資回報(bào)和開(kāi)發(fā)商給出的投資回報(bào)，有待權(quán)衡。（2）如果商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)不專(zhuān)業(yè)或不穩(wěn)定，有可能導(dǎo)致項(xiàng)目招商與運(yùn)營(yíng)陷入混亂，直接導(dǎo)致商鋪增值乏力甚至貶值。（3）開(kāi)發(fā)商10年包租的承諾無(wú)保障，一旦商業(yè)運(yùn)營(yíng)失敗，則商業(yè)管理公司無(wú)法支付租金，應(yīng)該購(gòu)房人償還的貸款，還得自己去還?！?首付0月供”政策的執(zhí)行，明顯提升10月、11月的銷(xiāo)售，形成2014年的成交高峰之一。同時(shí)，成交均價(jià)達(dá)到近一年最低點(diǎn)。集中開(kāi)盤(pán)+政策利用促使項(xiàng)目11月銷(xiāo)量明顯增長(zhǎng)。同時(shí)成交均價(jià)僅14188元/平米，維持在較低水平。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞數(shù)據(jù)）從今年2月-11月一直在成交低值徘徊，執(zhí)行“0首付0月供”政策后稍稍止跌，無(wú)顯著改善。成交均價(jià)略降，波動(dòng)較小。成交量上升，成交均價(jià)略有下降。收促銷(xiāo)政策影響不顯著。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞數(shù)據(jù)）從今年4月-9月量?jī)r(jià)齊跌，暫時(shí)未出10月-11月數(shù)據(jù)。受到市場(chǎng)下行影響明顯，6月和10月迅速下滑，受促銷(xiāo)政策影響有所回升，價(jià)格變化幅度不大。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞數(shù)據(jù)）市場(chǎng)表現(xiàn)：1、從六大盤(pán)成交表現(xiàn)數(shù)據(jù)看，10月和11月去化量受到價(jià)格影響較大。降價(jià)幅度大的項(xiàng)目成交量回升快；降價(jià)幅度較小的項(xiàng)目成交量回升慢。2、整體市場(chǎng)仍處于低值徘徊，無(wú)明顯扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)。個(gè)別項(xiàng)目受到集中開(kāi)盤(pán)影響，成交出現(xiàn)全年高峰?？偨Y(jié)：1、“0首付0月供”政策執(zhí)行是在受市場(chǎng)下行趨勢(shì)影響下，開(kāi)發(fā)商作出的變相降價(jià)換量策略。這一政策對(duì)消費(fèi)者有一定吸引力，并不能大幅度改善市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況。2、“0首付0月供”局部改善去庫(kù)存壓力下，合理利用市場(chǎng)處于下行狀況，促進(jìn)較為困難的集中式商業(yè)銷(xiāo)售，是集中式商業(yè)逆勢(shì)去化的創(chuàng)新嘗試。藍(lán)光空港國(guó)際城日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)套均價(jià)成交金額2014年09月商業(yè)35170,0002,428,3002,428,3002014年08月商業(yè)25170,0001,729,0001,729,0002014年07月商業(yè)93363,0001,944,3905,833,1702014年06月商業(yè)236763,0002,127,42014,891,9402014年05月商業(yè)134466,5002,219,7708,879,0802014年04月商業(yè)42012113,7473,983,22847,798,7302014年03月商業(yè)2639224,5756,565,58059,090,2202014年02月商業(yè)762252,7189,652,54519,305,0902014年01月商業(yè)954193,3234,592,38518,369,540匯總1,37743129,5374,147,095178,325,070藍(lán)光金雙楠藍(lán)光COCO金沙藍(lán)光花滿庭2期藍(lán)光幸福滿庭

藍(lán)光COCO國(guó)際藍(lán)光六大盤(pán)1-11`月份克而瑞數(shù)據(jù)顯示，除金雙楠無(wú)10月-11月數(shù)據(jù)外，各個(gè)樓盤(pán)執(zhí)行“0首付0月供”政策后，成交數(shù)據(jù)較8-9月均有上升趨勢(shì)。其中藍(lán)光花滿庭2期止跌，其余四盤(pán)11月銷(xiāo)售明顯回升。日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)套均價(jià)成交金額2014年11月商業(yè)3491068,9122,405,23724,052,3712014年10月商業(yè)23172,0001,620,7201,620,7202014年9月商業(yè)122473,4662,237,7858,951,1402014年8月商業(yè)150678,7991,969,85311,819,1202014年7月商業(yè)3381269,3791,952,02923,424,3512014年6月商業(yè)165671,0141,950,40011,702,4002014年5月商業(yè)288873,1432,633,59321,068,7402014年4月商業(yè)2951065,4601,932,69619,326,9602014年3月商業(yè)116563,0001,467,0187,335,0902014年2月商業(yè)406958,1052,618,65023,567,8502014年1月商業(yè)2,4053160,0734,661,109144,494,370匯總4,65610263,8612,915,325297,363,112日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)套均價(jià)成交金額2014年11月商業(yè)496943,5002,399,17021,592,5302014年10月商業(yè)404847,2762,387,45119,099,6102014年9月商業(yè)163451,7562,107,4878,429,9502014年8月商業(yè)196349,3513,230,3339,691,0002014年7月商業(yè)463545,7074,232,52021,162,6002014年6月商業(yè)170549,7341,691,4448,457,2202014年5月商業(yè)212447,4422,512,03410,048,1352014年4月商業(yè)125347,4551,975,2305,925,6902014年3月商業(yè)137447,7731,637,6626,550,6502014年2月商業(yè)170145,0007,654,5007,654,5002014年1月商業(yè)4831147,0212,063,37322,697,100匯總3,0195746,8022,479,105141,308,984日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)套均價(jià)成交金額2014年11月商業(yè)55269,6001,896,6003,793,2002014年10月商業(yè)32170,4002,268,9922,268,9922014年9月商業(yè)38172,0002,734,5602,734,560匯總125470,5382,199,1888,796,752日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)套均價(jià)成交金額2014年11月商業(yè)1,1561259,0255,687,47468,249,6872014年10月商業(yè)187561,4542,299,97411,499,8722014年9月商業(yè)1,2612264,3523,687,41081,123,0202014年8月商業(yè)1,3042264,1453,801,61083,635,4202014年7月商業(yè)9502157,2922,592,87454,450,3612014年5月商業(yè)7941265,2554,315,65951,787,9102014年4