金隅·國際底層商業(yè)租賃方案

CityOne（金隅?國際）底層商業(yè)租賃方案CityOne（金隅?國際）底層商業(yè)部分是提升整個項目品質(zhì)的點睛部分，底商功能的分配對促進項目一二期的銷售有著舉足輕重的作用，因此，我們對底層商業(yè)部分進行了細致分析，制定了以下底商部分的功能建議及租賃方案。一、底層商業(yè)情況概述.底商總體情況概述本項目底層商業(yè)共有三層，即地上兩層及地下一層，總建筑面積為15247.11m2,其中地下一層建筑面積約為6925m2,地上一層建筑面積約為4321m2,地上二層部分建筑面積約為4000rrP。（布局詳見附件一至四）.入口方式在西側(cè)商住大堂配有兩部高檔滾梯，可以直接到達地下一層和地上二層（地上二層通過一個連廊將其商業(yè)全部連通），同時在每幢塔樓下，即C座和E座都有樓梯可以分別到達每層底商，起到一定的分流作用，緩解滾梯的壓力。.底層商業(yè)的優(yōu)劣勢1）優(yōu)勢：>由于本項目周邊區(qū)域缺乏完善的商業(yè)配套，特別是高檔次高品質(zhì)的生活配套設(shè)施用于滿足社區(qū)的需要，因此就為本項目的底商創(chuàng)造了機會。底商緊鄰南湖公園和中央美院，位置優(yōu)越、環(huán)境幽雅，藝術(shù)人文氣息濃厚，人氣旺盛；同時本項目距離北四環(huán)僅800m2之遙，加之望京西路開通在即，交通十分便利。本項目是望京地區(qū)最高檔的項目，空中咖啡廳、望京區(qū)域唯一的觀光電梯、商業(yè)步行街都將營造出高品質(zhì)、高生活的社區(qū)氛圍。2）劣勢：本項目的底商部分承重墻較多，面積零散，造成戶型不方正，因此底商的利用率不高，不足70%。這也是本項目底商部分最大的缺點。解決辦法：建議將大面積的底商根據(jù)實際情況、客戶需求，進行合理的、靈活性的分割。劃分成不等面積的較小區(qū)域進行散租，即滿足了投資者的需求，有效的提高了商業(yè)的價值，降低了整體出租的風(fēng)險，也最大限度的提高了利用率。二、項目周邊商業(yè)配套情況望京地區(qū)總體商業(yè)布局特點望京地區(qū)是北京最大的居住區(qū)之一，區(qū)內(nèi)商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好，商業(yè)氣氛較為濃厚。從目前是望京現(xiàn)有商業(yè)布局來看，格局比較混舌L,檔次分布比較分散，除望京新城地區(qū)商業(yè)相對比較集中外，在望京地區(qū)尚無較具規(guī)模及品牌的商業(yè)街。隨著商業(yè)配套已不能滿足需求，原有商業(yè)區(qū)的衰落及新型商業(yè)區(qū)的興起將是必然的趨勢。項目周邊商業(yè)配套及影響本項目周邊的房地產(chǎn)項目基本是新建住宅，社區(qū)上也是本區(qū)域商業(yè)的主要形式，具備了以下的特點：令區(qū)域內(nèi)商業(yè)除原有的花家地西里小區(qū)內(nèi)的超市及小型商店、望京大廈附近的商場外，其他商業(yè)都是附近新建房地產(chǎn)項目的底商，成熟度不高，不具備較大的輻射能力。令區(qū)域內(nèi)主要是80—200平方米的商業(yè)形態(tài)，經(jīng)營范圍多為便利店、美容美發(fā)等，是社區(qū)內(nèi)必備的商業(yè)業(yè)態(tài)。但由于其規(guī)模偏小、商品種類較少，不能滿足居民“一站式”的購物需求及品位較高的消費取向，因此本區(qū)域的購買力外流情況嚴重。令目前本項目附近新建項目較多，未來居住人口的增長趨勢明顯，現(xiàn)在的商業(yè)配套將不能滿足不斷增長的購買力。＜區(qū)域消費能力不斷增強，消費品位及檔次逐漸提高，對高檔次知名品牌的商業(yè)需求較為強烈。區(qū)域規(guī)劃對CITYONE商業(yè)配套的影響本項目地處望京主要出入口阜通西大街的西端，望京外環(huán)路與阜通西大街將于2005年三月份左右通車，將迅速成為望京的門戶。CITYONE一百零四米的建筑高度使其成為望京形象的代表，從客觀上就要求本項目的商業(yè)配套起點較高，要成為望京的精品商業(yè)區(qū)，成為高檔次人群的消費區(qū)和聚集區(qū)。從主觀上考慮，本項目客戶檔次較高，商住客戶對商業(yè)配套的要求也比較高，因此將CITYONE商業(yè)配套定位為“精品商業(yè)街”是必然的趨勢。三、CITYONE商業(yè)分配建議鑒于底商結(jié)構(gòu)承重墻較多，面積零散，戶型不方正的實際情況，我們認為整租的可能性較小，建議分區(qū)進行散租。方案如下：分配原則：為了科學(xué)合理的劃分底商區(qū)域，我公司將底商已登記客戶進行了統(tǒng)計分析（統(tǒng)計表見附件五），通過對已登記客戶的需求分析，我公司建議以點對點的形式，以客戶需求為前提，以分配方式最優(yōu)化為最終目的，采取“從大到小，從整到散”的分配原則。2、房號編號原則：首：地上一層部分稱為“首躍：地上二層部分稱為“躍”。單位：每一個劃分后的區(qū)域稱為一個“單位”。01號單位：按現(xiàn)有分區(qū)，從東北角開始，第一個可售區(qū)為“01號單位”。其它可售區(qū)按順時針順延編號。編號公式：樓號+層號+單位號根據(jù)以上編號原則及公式，例如：A座地上一層部分，從東北角開始第一可租區(qū)的具體編號即為“A首01單位”；A座地上二層部分，從東北角開始第一個可租區(qū)的具體編號即為“A躍01單位”；其他樓座房號以此類推。3、區(qū)域分配方案為了將底商合理配置，達到分配最優(yōu)化、利潤最大化，我公司根據(jù)“從大到小，從整到散”的分配原則，制定出以下區(qū)域分配方案以對客戶進行正確的引導(dǎo)。項目的全部底商共分為四個區(qū)域：即一區(qū)為A、G座的一、二層商業(yè)；二區(qū)為B、C、D、E座的一、二層商業(yè);三區(qū)為地下一層商業(yè)；四區(qū)為B、F座的兩個空中咖啡廳。具體分配方案如下：1、一區(qū)：由于F座八層以下為拱形門，沒有底層商業(yè)，所以G座商業(yè)部分與其它樓座不相聯(lián)，是一個獨立部分；同理，A座部分也是一個獨立部分。考慮到客戶將會有大面積需求，鑒于我公司建議將A、G商業(yè)部分獨立出租。2、二區(qū)：C、E座一層南區(qū)部分及D座一層，位置較好，戶型相對方正，建議整體出租，不做分割。C、E座北區(qū)部分由于通行狀況不好，中間有間隔，不利于空間的規(guī)劃，因此可根據(jù)客戶需求情況進行選擇性、適應(yīng)性分割。B、C、D、E座二層整體連通，區(qū)域分割方案有兩種：方案一：C、E座南區(qū)部分及D座二層，分割方式與一層基本相同，不做分割。其余部分根據(jù)客戶需求情況進行選擇性、適應(yīng)性分割。方案二：若C、E座南區(qū)一層與二層之間可作樓梯，則一、二層可連體出租。其余部分根據(jù)客戶需求情況進行選擇性、適應(yīng)性分害晨3、三區(qū)：由于地下一層商鋪整體連通，而且位置相對來說較差，如果分割，進行小面積銷售，則需要增加招商數(shù)量，因此我公司建議整體出租，不做零散分割。4、四區(qū)：為了滿足商業(yè)業(yè)主商務(wù)洽談的氛圍需要及純住宅業(yè)主休閑娛樂的需要，本項目在B（商?。?、F座（純住宅）二層各設(shè)有一個空中咖啡廳，不僅滿足了業(yè)主的需要，而且提升了項目的品質(zhì)。四、租賃方案通過對望京周邊商業(yè)配套情況及市場需求的調(diào)查分析，根據(jù)本項目的功能分配及分割原則，結(jié)合項目的優(yōu)劣勢，我們有的放矢的對本項目底商的出租提出以下方案：本項目的底商位置較好，是整個項目的點睛部分，我公司建議以炒作概念的形式推出底商，引起市場的高度關(guān)注，吸引更多較強實力的商家入駐。令方案一：“男人街”主要設(shè)置男士用品專賣店，為男士提供一個良好的購物環(huán)境。吸引如：品牌服飾、咖啡豆、紅酒、雪茄、煙具、音像制品、文化運動用品、男士美容院等中高檔次、管理規(guī)范的商家入駐。此概念特點鮮明，針對性很強，在北京地區(qū)提出尚屬首次，十分新穎，可供炒作空間較大，與“女人街”的概念相互呼應(yīng)，可在一定程度上借助于“女人街”的知名度，引起市場關(guān)注。令方案二：韓國文化商業(yè)街針對望京“韓國城”的稱號，韓國人居住較密集的區(qū)域特性，將底產(chǎn)設(shè)置成小面積、比較具有個性的韓國精品店，要求是知名品牌且產(chǎn)品檔次較高，營造一種精品街的氛圍，塑造國際公寓的整體形象。此類產(chǎn)品迎合了區(qū)域內(nèi)韓國人及哈韓一族的消費需求，有很大的市場潛力及贏利空間。并且小面積的商鋪在出租上難度相對較小，而且由于數(shù)量較多，在內(nèi)容方面就會比較充實，不但能充分滿足社區(qū)業(yè)主需求，而且彌補了望京區(qū)域缺乏精品店的市場空白。今方案三：文藝長廊項目緊臨中央美術(shù)學(xué)院，定名為“藝術(shù)大街”的望京西路也即將開通，藝術(shù)氛圍極為濃厚?？紤]到周邊的人文環(huán)境，很多藝術(shù)界人士選擇在CITYONE居住、辦公、做畫室，其中不乏國內(nèi)知名畫家。可以把文藝長廊出租給這部分人群及中央美院的師生，滿足他們作品展覽方面的需求。文藝長廊在提供作品展示空間、帶來良好收益的同時，也渲染了項目的藝術(shù)氣息。此概念貼近藝術(shù)主題，輝映中央美術(shù)學(xué)院的高雅藝術(shù)氛圍，為CITYONE（金隅?國際）平添一種濃郁的藝術(shù)氣質(zhì)，有升華項目品質(zhì)的重要作用。令方案四：綜合以上方案，分區(qū)招商出租，形成一個多功能、綜合性的商業(yè)街區(qū)。分配方案如下：A首及A躍的建議方案：銀行、企業(yè)展廳；G首及G躍的建議方案：證券公司地下一層底商，我們建議不再做零散分割，只做一家大型超市或兩家中型超市。其它區(qū)域建議方案：車行、琴社、書店、工藝品專賣、陶藝、雕塑、體育用品專賣、精品店（紅酒坊、雪茄、咖啡豆），票務(wù)中心,美容美發(fā)、音像、鮮花店、干洗店商務(wù)中心（打字、復(fù)?。?、照片沖印、手機電訊、畫廊展示廳、畫材專營店等。以上這些項目經(jīng)營環(huán)境整潔優(yōu)雅，服務(wù)檔次相對較高，能夠最大限度的滿足社區(qū)業(yè)主較高層次的需求，提高業(yè)主的生活舒適度，也能給投資者帶來良好的收益。同時能夠充分體現(xiàn)項目豐