《寶安區(qū)工業(yè)生產(chǎn)用房片區(qū)參考租金表》

-5-《寶安區(qū)工業(yè)生產(chǎn)用房片區(qū)參考租金表》使用指引一、參考租金的制定發(fā)布依據(jù)1、《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》（修訂版）（粵府〔2018〕79號(hào)）；2、《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施（試行）》（深府規(guī)〔2019〕8號(hào)）；3、《寶安區(qū)關(guān)于穩(wěn)定工業(yè)生產(chǎn)用房租賃價(jià)格降低行業(yè)企業(yè)成本的若干措施（試行）》（深寶辦〔2018〕30號(hào)）。二、參考租金釋義（一）本指引所稱參考租金，是指在寶安區(qū)范圍內(nèi)出租的傳統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)用房（俗稱M1),在一定時(shí)期內(nèi)，某一片區(qū)的市場參考租金（或參考價(jià)格）。其包含以下三個(gè)方面內(nèi)容：參考租金不是孤立的，它由平均租金和個(gè)別因素修正系數(shù)兩個(gè)部分組成。平均租金，是指某一時(shí)期某個(gè)片區(qū)的、與面積相關(guān)的加權(quán)平均的租金水平。全區(qū)10個(gè)街道用于出租的工業(yè)生產(chǎn)用房共劃分為1726個(gè)片區(qū)，每個(gè)片區(qū)都有一個(gè)經(jīng)過加權(quán)平均的參考租金，它不一定代表某一間廠房的具體租金價(jià)格。個(gè)別因素修正系數(shù)，是指根據(jù)“影響租金具體價(jià)格的個(gè)別因素”的影響力設(shè)定的修正系數(shù)。片區(qū)劃分。以社區(qū)網(wǎng)格為主線，以國土資源部門的土地等級(jí)劃分為依據(jù)，以生產(chǎn)活動(dòng)的便利性為指標(biāo)，將轄區(qū)工業(yè)用途房屋成片的劃屬不同片區(qū)、不成片的劃屬不同路段。片區(qū)（路段）劃分遵循“屬地管理、區(qū)塊完整、尊重現(xiàn)實(shí)、有序排列、相對(duì)穩(wěn)定”的原則。參考租金的適用1、本參考租金的作用，一是提高工業(yè)生產(chǎn)用房租賃價(jià)格的穩(wěn)定性，防止租金大幅波動(dòng)；二是為工業(yè)生產(chǎn)用房租賃市場主體在新簽（或續(xù)簽）租賃合同時(shí)，提供租金價(jià)格參考，不作其他用途。2、本參考租金僅適用于傳統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)用房（M1)以及少量用于辦公、質(zhì)檢、宿舍、小賣部、員工食堂、倉儲(chǔ)、水電房和門衛(wèi)室等配套用房租賃，其中以整園區(qū)、整棟、整層為單元整租的工業(yè)生產(chǎn)用房中，包含不超過整租面積10%的研發(fā)、設(shè)計(jì)、創(chuàng)意等新型產(chǎn)業(yè)（俗稱M0)的房屋。四、《影響工業(yè)生產(chǎn)用房租金個(gè)別因素修正系數(shù)表》使用說明各片區(qū)參考租金中，已經(jīng)包含宏觀經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)域因素、市場因素和政策因素等主要影響因素，但未包含影響某一具體園區(qū)、樓棟或樓層以及其他情況的個(gè)別因素（如廠房類別與品質(zhì)，相應(yīng)配置，管理服務(wù)、租賃面積大小，是否整租等）。在評(píng)定某具體廠房租金價(jià)格時(shí)，用該片區(qū)的參考租金乘以個(gè)別因素修正系數(shù)，即為該廠房合理的參考租金（或參考價(jià)格）。個(gè)別因素修正系數(shù)通過使用《影響工業(yè)生產(chǎn)用房租金個(gè)別因素修正系數(shù)表》進(jìn)行客觀評(píng)定獲得。相應(yīng)的參考租金乘以修正系數(shù)，即為租金價(jià)格的合理參考值。如某片區(qū)的參考租金為30元/平方米，使用《影響工業(yè)生產(chǎn)用房租金個(gè)別因素修正系數(shù)表》評(píng)定總分為“20分”，則其修正系數(shù)為“1+0.2=1.2”，該工業(yè)生產(chǎn)用房的合理租金則為：30×1.2=36元/平方米；如果評(píng)定總分為“-20分”，則其修正系數(shù)為“1-0.2=0.8”，該工業(yè)生產(chǎn)用房的合理租金則為：30×0.8=24元/平方米。使用《影響工業(yè)生產(chǎn)用房租金個(gè)別因素修正系數(shù)表》評(píng)定具體園區(qū)和廠房得分時(shí)，應(yīng)遵守下列規(guī)則：滿足對(duì)應(yīng)條件的單項(xiàng)可記滿分，條件不足時(shí)在設(shè)置范圍內(nèi)酌情記分。廠房類別對(duì)應(yīng)的個(gè)別因素只能選其中一類。數(shù)項(xiàng)因素并存時(shí)，計(jì)分不得超過各項(xiàng)最高分之和的60%。租賃交易中使用個(gè)別因素修正系數(shù)的，所選的修正項(xiàng)目和確定修正系數(shù)分值，應(yīng)經(jīng)雙方平等協(xié)商。由于影響租金價(jià)格的個(gè)別因素眾多，本次系數(shù)表未能一一列舉所有的個(gè)別因素修正系數(shù)項(xiàng)目，使用人實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的特殊項(xiàng)目，可在其他因素一欄增設(shè)項(xiàng)目和修正系數(shù)區(qū)間。如有特殊主觀因素，應(yīng)經(jīng)租賃交易雙方平等協(xié)商后，再增設(shè)修正項(xiàng)目和修正系數(shù)區(qū)間。在接受相關(guān)管理部門檢查時(shí)，如使用個(gè)別因素修正系數(shù)，所選的修正項(xiàng)目和修正系數(shù)分值，應(yīng)當(dāng)理由充分、客觀合理。五、《影響工業(yè)生產(chǎn)用房租金個(gè)別因素修正系數(shù)表》使用案例影響工業(yè)生產(chǎn)用房租金個(gè)別因素修正系數(shù)使用案例一（一類廠房）附表1.1序號(hào)項(xiàng)目個(gè)別因素修正系數(shù)分值（%）評(píng)估物業(yè)情況評(píng)估打分（%）備注1一類廠房大型機(jī)械加工和重工廠房：單層，層高超過7米，地面承重有專業(yè)要求，部分行業(yè)要求可以裝行車（吊車）+5～+10一層重工廠房5新建廠房：2013年以后建成+5～+102013年新建5自2013年算起，根據(jù)建設(shè)日期和樓層高低在系數(shù)范圍內(nèi)酌情打分2高配電廠房能滿足用電量較大企業(yè)需要+3～+5基本可以滿足需要3根據(jù)高配電設(shè)施在系數(shù)范圍酌情打分3地理位置園區(qū)內(nèi)，距離主路較遠(yuǎn)；可能受災(zāi)害天氣影響，內(nèi)澇水侵等-1～-5位置較偏環(huán)境較差-5根據(jù)地理位置距離主路遠(yuǎn)近在系數(shù)范圍內(nèi)酌情打分4出租面積按棟整租-5～-15整租1棟-15修正系數(shù)總分合計(jì)-7修正值為0.93該片區(qū)工業(yè)生產(chǎn)用房參考租金為25元/平方米，該工業(yè)生產(chǎn)用房合理的租金為：25×0.93=23.25元/平方米·月

影響工業(yè)生產(chǎn)用房租金個(gè)別因素修正系數(shù)使用案例二（二類廠房）附表2.1序號(hào)項(xiàng)目個(gè)別因素修正系數(shù)分值（%）評(píng)估物業(yè)情況評(píng)估打分（%）備注2硬件配套廠區(qū)內(nèi)生產(chǎn)服務(wù)配套，如園區(qū)內(nèi)有辦公用房、保衛(wèi)管理用房、倉庫、試驗(yàn)室、檢驗(yàn)室等；生活配套，如園區(qū)內(nèi)有食堂、商業(yè)、娛樂、運(yùn)動(dòng)、健身等配套（若配套的為垃圾房、門衛(wèi)室、水電房、雜物房等加大租賃面積、增加廠房租金的，-1）-1～+3相關(guān)配套比較完善3根據(jù)廠房的生產(chǎn)設(shè)施配套和生活設(shè)施程度在系數(shù)范圍內(nèi)酌情打分3管理服務(wù)配套有良好的物業(yè)管理服務(wù)，以及相關(guān)中介配套服務(wù)，如勞務(wù)、法律、廣告、設(shè)計(jì)、管理咨詢等中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)和金融、工商、稅務(wù)、物流、采購等，金融、工商、稅務(wù)、物流、采購等服務(wù)+1～+3有良好的物業(yè)管理服務(wù)，以及相關(guān)中介配套服務(wù)3根據(jù)廠房內(nèi)的管理服務(wù)配套項(xiàng)目在系數(shù)范圍內(nèi)酌情打分9相鄰片區(qū)廠房拆改鄰近的同類廠房正在拆改或即將拆改+3～+5相鄰片區(qū)廠房將拆改5根據(jù)鄰近同類正在或即將拆除廠房的規(guī)?；驍?shù)量酌情打分出租面積經(jīng)許可300㎡以下小面積分租+5～+10120平方米1014樓層一樓+15～+20√15修正系數(shù)總分合計(jì)36修正值為1.36該工業(yè)生產(chǎn)用房同類、同級(jí)片區(qū)參考租金為35元/平方米，該工業(yè)生產(chǎn)用房合理的租金為：35×1.36=47.6元/平方米·月影響工業(yè)生產(chǎn)用房租金個(gè)別因素修正系數(shù)使用案例三（三類廠房）附表3.1序號(hào)項(xiàng)目個(gè)別因素修正系數(shù)分值（%）評(píng)估物業(yè)情況評(píng)估打分（%）備注1獨(dú)院廠房有獨(dú)院圍墻+1～+3有安全完