濟(jì)南市張莊路商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

10濟(jì)南市張莊路商業(yè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告一、工程概況1、工程背景2、地理位置及現(xiàn)狀二、市場(chǎng)評(píng)價(jià)1、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2、濟(jì)南茶葉市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r分析3、張莊路商業(yè)板塊分析4、濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)狀況分析三、工程優(yōu)劣勢(shì)與時(shí)機(jī)點(diǎn)分析四、本工程所面臨的問(wèn)題與威逼五、工程市場(chǎng)定位及產(chǎn)品差異化六、規(guī)劃建設(shè)初步設(shè)想七、開(kāi)發(fā)周期分析八、工程投資效益分析小結(jié)一、工程概況1、 工程背景今年4月以來(lái)，國(guó)家間續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)政，對(duì)房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)進(jìn)展了有史以來(lái)最嚴(yán)峻的調(diào)控，效果明顯，全國(guó)一、二線(xiàn)城市普遍消滅已消滅價(jià)格松動(dòng)狀況，估量三、四季度全國(guó)一價(jià)格下調(diào)狀況。政迫使房地產(chǎn)商紛紛查找對(duì)策思路，以到達(dá)有效躲避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自身利益的目的。在此背景下，一些地產(chǎn)商已將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至發(fā)量呈現(xiàn)明顯上升跡象，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)商的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。本工程是福建隆恩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略的重要步驟之一；在立足鐵觀(guān)音之鄉(xiāng)——安溪之后，成功打造了“中國(guó)茶博匯”項(xiàng)認(rèn)為，抓住機(jī)遇，把握商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略時(shí)機(jī)和趨勢(shì)建隆恩積存的商業(yè)開(kāi)發(fā)閱歷與資源，是本工程成功的關(guān)鍵。2、 地理位置及現(xiàn)狀本工程用地位于濟(jì)南市西北部槐蔭區(qū)張莊路東段北側(cè)，東距濟(jì)南市火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站約三公里，西距京福高速路口八公里，距為農(nóng)田、配套生活區(qū)等，屬明顯的城鄉(xiāng)結(jié)合部。張莊是全國(guó)著名的濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)所在地，在此已形成以茶葉批發(fā)為主，果蔬、調(diào)味品、糖煙酒、等市場(chǎng)為輔，以大運(yùn)等為主的物照顧，商業(yè)環(huán)境良好。本工程用地沿張莊路長(zhǎng)約500270部存在地上建筑物，其中真如意大酒店總建筑面積約13000平方米，全部權(quán)歸八里橋村委會(huì)。濟(jì)南市建委培訓(xùn)中心大樓，建筑面積約為7000平方米，所以權(quán)屬濟(jì)南市建委?！灿绕涫桥R街面給工程開(kāi)發(fā)帶來(lái)不少工作量和難度；會(huì)使本工程利益受損；需要認(rèn)真考量。3、 工程技術(shù)指標(biāo)由于本工程尚未正式掛牌出讓?zhuān)唧w技術(shù)指標(biāo)有確定的不確定性，依據(jù)從相關(guān)部門(mén)了解的狀況，以下幾點(diǎn)可供參考：基準(zhǔn)地價(jià)：100萬(wàn)/畝；容積率：1.3依據(jù)初測(cè)本工程占地面積為：500×270〔米〕=135000m2那么工程總建筑面積約為：135000×1.3=175500m2其它如建筑密度、綠化率等指標(biāo)不詳。二、市場(chǎng)評(píng)價(jià)1、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔1〕2023年濟(jì)南房地產(chǎn)進(jìn)展概況2023年，濟(jì)南市商品房銷(xiāo)售量為2.8萬(wàn)套，而這些年每年的住1.52萬(wàn)套之間。20231月，房屋均價(jià)為每平方米6200127600元，一年漲1400元。2023年濟(jì)南市商品房屋銷(xiāo)售面積439.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%中銷(xiāo)售住宅403.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.3%。濟(jì)南市2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展報(bào)告顯示全市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展態(tài)勢(shì)去年根本穩(wěn)定。2023年，濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資332.6億元，比上年同期增長(zhǎng)21.3%255.7億元，同比增長(zhǎng)15.9%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為76.9%。其中90平方米以下住房完成投資31.4億元，同比增長(zhǎng)39.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投49.646.9%；辦公樓投資完成13.764.8%。從中不難看出，商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展快速?！?〕20236月濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析①濟(jì)南整體住宅市場(chǎng)成交量分析20231-6月成交量環(huán)比上月下降1690-130平米和130-20050-90兩室，局部為公寓產(chǎn)品；200平米以上的大戶(hù)型成交明顯放緩。本月上市工程以80-96平米兩室和110-144平米三室產(chǎn)品為主，其中，總房款較低的兩室、性?xún)r(jià)比較高的三室房源，備受市場(chǎng)青睞。②20231-66月在中海奧龍觀(guān)邸別墅這一高價(jià)別墅工程的上市拉動(dòng)下，濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售均價(jià)到達(dá)8637元/6月市場(chǎng)觀(guān)，受此影響該月濟(jì)南住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“價(jià)漲量跌”的局面。2、 濟(jì)南茶葉市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r分析通過(guò)具體調(diào)研，濟(jì)南茶業(yè)市場(chǎng)主要分布在張莊茶葉批發(fā)市場(chǎng)、其余市場(chǎng)根本特征如下：位于濟(jì)南二環(huán)東路洪樓廣場(chǎng)北側(cè)；其中茶葉市場(chǎng)占據(jù)商場(chǎng)一、二層，總面積約2萬(wàn)平方米，入駐茶葉經(jīng)營(yíng)戶(hù)138家，除一層臨街商鋪外，其余為商場(chǎng)獨(dú)立分割式鋪面；租金約50—60元/m2；該市場(chǎng)以零售為主，無(wú)倉(cāng)庫(kù)配置，批發(fā)力氣弱，茶業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)形象普遍較好。40—50家，破敗不堪，經(jīng)營(yíng)狀況普遍較差，走低端市場(chǎng)。位于濟(jì)南城北小青河北路北側(cè)，由南側(cè)老市場(chǎng)搬遷而成，經(jīng)營(yíng)戶(hù)不充分，經(jīng)營(yíng)狀況一般。20以零售為主。3、 張莊路商業(yè)板塊分析張莊路是濟(jì)南各種商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集中區(qū)之一，由于接近西二環(huán)路，交通上具有便利性，漸漸形成以茶葉批發(fā)市場(chǎng)為中心，以果蔬品、糖煙酒、汽配為關(guān)心的多種業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；其中茶葉市場(chǎng)全國(guó)著名，號(hào)稱(chēng)“江北第一市場(chǎng)協(xié)作多家專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，張莊路物流業(yè)興盛，形成了大運(yùn)等六、業(yè)圈的地位具有重大意義。群及企業(yè)人群外，還有以老屯村為中心的農(nóng)村居住人群活配套相對(duì)較弱。4、 張莊茶業(yè)批發(fā)市場(chǎng)狀況分析張莊茶葉批發(fā)市場(chǎng)形成于1995年，經(jīng)過(guò)十幾年的進(jìn)展，已經(jīng)成為全國(guó)規(guī)模最大、輻射力最強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)茶業(yè)市場(chǎng)之一；有“江北第一茶市”之稱(chēng)，是我國(guó)茶葉最主要的銷(xiāo)售中心和南茶北運(yùn)的中轉(zhuǎn)站售額在20億人民幣左右，輻射華北、東北、西北、華中多個(gè)省市。兩平臺(tái)。張莊茶業(yè)市場(chǎng)主要由以下三家組成：是形成最早，規(guī)模最大，經(jīng)濟(jì)效益最好的專(zhuān)業(yè)茶業(yè)市場(chǎng)；經(jīng)營(yíng)門(mén)80013億人民幣；市場(chǎng)規(guī)劃也較符合業(yè)態(tài)要求，不僅建有獨(dú)立商鋪，還配有冷庫(kù)和一般倉(cāng)庫(kù)30元/m2聚茗閣一層店面租金約60/2經(jīng)營(yíng)品種格外豐富。該市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體為濟(jì)南供銷(xiāo)社，店面只租不售，全部權(quán)為供銷(xiāo)社長(zhǎng)期持有。目前該市場(chǎng)有茶業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)400460元/m2左右，目前根本招滿(mǎn)，但仍有局部租戶(hù)沒(méi)有進(jìn)差一些。該市場(chǎng)由老屯村委會(huì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，目前經(jīng)營(yíng)戶(hù)180家左右，店面租金30元/m2有差距，普遍經(jīng)營(yíng)狀況尚可，店鋪轉(zhuǎn)讓狀況較少。以上三家市場(chǎng)相互照顧，共同形成張莊茶業(yè)大市場(chǎng)；同時(shí)具有一些共性特征：·批零兼營(yíng)；·商鋪多以3層溜房為主，一層做為門(mén)店，二、三層做為住宅或倉(cāng)庫(kù)；·經(jīng)營(yíng)品種豐富，經(jīng)營(yíng)戶(hù)除本地人之外，閩、浙茶商居多，得出以下結(jié)論：·張莊茶業(yè)市場(chǎng)做為全國(guó)性的大市場(chǎng)地位無(wú)可撼動(dòng)；·蓋家溝、黃臺(tái)因地段、配套、治理等多方面的緣由經(jīng)營(yíng)不夠理想，定位也較為模糊，經(jīng)營(yíng)狀況呈衰退趨勢(shì)。三、工程優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)點(diǎn)分析通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的爭(zhēng)論以及工程考察，我認(rèn)為本工程具備以下優(yōu)勢(shì)：A、 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)由于張莊已形成了具有全國(guó)影響力的茶業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)環(huán)境格外優(yōu)越，利于本工程“借力起到事半功倍之效果；B、 交通物流優(yōu)勢(shì)張莊路交通便利，物流業(yè)興盛，建設(shè)中的西客站〔含高鐵、地鐵、汽車(chē)站〕又會(huì)全面提升這一優(yōu)勢(shì)；這一點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上不行或缺。C、企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)福建隆恩不僅來(lái)自于中國(guó)茶業(yè)興盛地區(qū)、鐵觀(guān)音之鄉(xiāng)福建安溪，而且有成功開(kāi)發(fā)安溪參洋“中國(guó)茶博園”的閱歷，繼承優(yōu)秀茶文化傳統(tǒng)，融合現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)理念，將成為本工程優(yōu)勢(shì)之一；經(jīng)過(guò)調(diào)查爭(zhēng)論，我認(rèn)為本工程存在以下時(shí)機(jī)點(diǎn)：A、 政策優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)高度重視，成立了特地的指揮部，對(duì)茶葉批發(fā)市場(chǎng)相當(dāng)關(guān)心支持，本工程在恰當(dāng)時(shí)機(jī)介入，信任政府會(huì)樂(lè)見(jiàn)其成；B、 宏觀(guān)投資環(huán)境少投資方向和興奮點(diǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)不受影響〔主要是金融政策，為投資者供給投資時(shí)機(jī)，就是本工程的時(shí)機(jī)；C、 張莊茶業(yè)市場(chǎng)急需產(chǎn)業(yè)升級(jí)張莊茶業(yè)市場(chǎng)雖是全國(guó)性市場(chǎng)，但也存在自身問(wèn)題；從橫始終看，雖然三合一的茶業(yè)市場(chǎng)具有較強(qiáng)規(guī)模效應(yīng)，但廣友、老屯市場(chǎng)只能說(shuō)是濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)的延長(zhǎng)與復(fù)制。經(jīng)營(yíng)狀況、管理水平與后者都有差距，良好的市場(chǎng)需要有良好的經(jīng)營(yíng)水平來(lái)支撐，在這一點(diǎn)上，廣友、老屯都有明顯缺陷；二是從縱始終看，張莊茶市雖經(jīng)營(yíng)品種齊全，經(jīng)營(yíng)規(guī)模超大，茶業(yè)界有代表性的大品牌和企業(yè)不多，缺乏品牌號(hào)召力；也缺乏鮮亮的共性難得的市場(chǎng)時(shí)機(jī)；D、 西客站西客站做為濟(jì)南重點(diǎn)市政工程將于2023年4月底竣工〔2023年底投入使用為商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)供給更寬闊的時(shí)機(jī)；E、 張莊路其它專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)需要整合調(diào)料、糖煙酒市場(chǎng)組織混亂，理念陳舊，假設(shè)本工程規(guī)劃局部業(yè)態(tài)加以吸納，將成為本工程的又一亮點(diǎn)；售兩個(gè)條件。本工程恰恰具備了這兩個(gè)條件：用的的商鋪；·立足安溪茶基地，本身具備招商便利性·濟(jì)南茶業(yè)市場(chǎng)格局急需整合與重組；②·商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)投資者的吸引力；·局部資金充分的自營(yíng)性客戶(hù)具備購(gòu)置條件；濟(jì)南茶市場(chǎng)不僅未飽和，而且需要迎來(lái)一輪的進(jìn)展和提升，這一切都要求茶業(yè)市場(chǎng)的調(diào)整與突破，這正是本工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)與價(jià)值所在。四、本工程所面臨的問(wèn)題與威逼從目前狀況來(lái)看，本工程主要面臨兩個(gè)問(wèn)題：1、開(kāi)發(fā)模式問(wèn)題值，避開(kāi)長(zhǎng)期持有只能做房東的模式；2、拆遷問(wèn)題500米沿街面全部都有地上建筑物，有酒店、企業(yè)、沿不確定因素；在時(shí)間和資金本錢(qián)上給工程造成壓力與風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，沿街面是工程價(jià)值最高的一局部，假設(shè)就地安置，會(huì)效方法，最大限度地躲避風(fēng)險(xiǎn)和削減損失。五、工程市場(chǎng)定位及產(chǎn)品差異化1、市場(chǎng)定位描述提高了大市場(chǎng)的內(nèi)涵，而且將其形象、地位高到一個(gè)的高度；本工程既是張莊茶葉大市場(chǎng)整體中的一局部，為濟(jì)南乃至中國(guó)茶市場(chǎng)進(jìn)展的里程碑。2、 產(chǎn)品功能定位吸納全國(guó)各茶系領(lǐng)先品牌，形成全國(guó)最重要的茶葉品牌展示中心；以批發(fā)貿(mào)易為依托，強(qiáng)化茶市的信息功能，使其成為全國(guó)重要的茶業(yè)信息中心，建立信息收集、處理、公布一體化的平臺(tái)；進(jìn)一步加強(qiáng)貿(mào)易功能，加大對(duì)全國(guó)的輻射力度；使之成為全國(guó)最重要的茶業(yè)貿(mào)易中心之一；目前張莊茶業(yè)市場(chǎng)在此方面較弱，本工程應(yīng)在此方面發(fā)力，增加工程亮點(diǎn)，增加市場(chǎng)魅力與號(hào)召力。3、 客源定位本工程客源應(yīng)從招商與銷(xiāo)售兩局部加以考慮：A、 全國(guó)各大茶系的領(lǐng)先品牌企業(yè)全國(guó)涉茶企業(yè)十強(qiáng)包括茶用具茶包裝茶機(jī)械茶家具茶用品茶食品、茶工藝品等；B、 濟(jì)南現(xiàn)存茶業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)尤其是張莊茶葉經(jīng)營(yíng)戶(hù)因業(yè)務(wù)C、 利用自身便利條件，吸納寬闊安溪茶商入市；D、 全國(guó)其它地區(qū)茶業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)；E、 濟(jì)南進(jìn)茶葉從業(yè)者；A、 房地產(chǎn)投資者；B、 自營(yíng)性客戶(hù)有實(shí)力投資置業(yè)者；注：很多茶葉經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)多年積存，實(shí)力不容小覷，其投資潛力是本工程銷(xiāo)售的重要方向之一；小結(jié)：本工程的定位起點(diǎn)更高、功能更齊全、配套更完整、富有利于本工程的品牌塑造和市場(chǎng)推廣。六、規(guī)劃建設(shè)初步設(shè)想本工程規(guī)劃與建設(shè)有待于下一步工作開(kāi)放，這里我只給些初步構(gòu)想：1、 總體設(shè)想本工程從規(guī)劃功能分區(qū)上應(yīng)有以下幾項(xiàng)：A、主營(yíng)批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)B、 兼營(yíng)批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū)C、中心建筑區(qū)——品牌呈現(xiàn)區(qū)D、物流區(qū)E、 配套酒店F、 配套公寓G、車(chē)位業(yè)市場(chǎng)。2、 功能解析80—130m2500—800間店面；吸引各種茶系經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)；其中一局部面積較大，位置較好的店面在招商時(shí)吸引有品牌、有實(shí)力的批發(fā)商進(jìn)駐；100m2，建200——300間，此項(xiàng)考慮假設(shè)茶類(lèi)產(chǎn)品容量偏大，則以兼出這樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃，實(shí)際操作過(guò)程中靈敏運(yùn)用；擬名“茶博園·國(guó)際茶文化溝通中心4—5層綜合大樓，建筑風(fēng)格要融合古典與現(xiàn)代元素，呈現(xiàn)獨(dú)特的建筑文化魅力；該文化博物館、茶館、茶餐廳、中外品牌茶葉展區(qū)，多功能會(huì)議廳；配套酒店可考慮與之建于一體，也可單獨(dú)設(shè)計(jì)，圍繞建筑m2左右為宜?！怖鋷?kù)〕區(qū)與獨(dú)立商鋪規(guī)模呈：0.6〔如1000間店面，則規(guī)劃600個(gè)倉(cāng)庫(kù)位，倉(cāng)庫(kù)每單位以3—402左右為宜。規(guī)劃出一局部區(qū)域做為物流區(qū)，可以完善本工程配套，對(duì)凸現(xiàn)本工程茶業(yè)批發(fā)功能有好處。150間左右；考慮局部經(jīng)營(yíng)戶(hù)居住，以及局部辦公的需要，可以考慮建兩棟小高層公寓。m2規(guī)劃公共停車(chē)位與地下車(chē)位，規(guī)模待定說(shuō)明：以上建議為本人初步設(shè)想，依據(jù)對(duì)工程的深入爭(zhēng)論以及專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)協(xié)作，將來(lái)再加以調(diào)整與深化。七、開(kāi)發(fā)周期分析1、一次性開(kāi)發(fā)〔需要招商，操盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)性也大，故不建議承受。2、分期開(kāi)發(fā)建議承受分二或三期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式較為穩(wěn)妥；一是資金壓力小，便于利用銷(xiāo)售回款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；二是操盤(pán)靈敏，可把握節(jié)點(diǎn)狀況適時(shí)調(diào)整策略，周期5—6年，要認(rèn)真考慮財(cái)務(wù)本錢(qián)，為保證工程安全性，有效躲避風(fēng)險(xiǎn)，建議實(shí)行分期開(kāi)發(fā)模式。八、工程投資效益分析由于土地本錢(qián)尚不明確〔只知道基準(zhǔn)地價(jià)〕推想本工程投資效益有確定不確定性，將土地本錢(qián)做為變量來(lái)考慮；1、總收入以總建筑面積80%銷(xiāo)售，20%持有比例來(lái)計(jì)算=175500×80%=140400m280400m2為店面，40000m2為倉(cāng)庫(kù)，20230m2為公寓；銷(xiāo)售額為：80400×10000元/m2 =804，000，000元m2 =240，000，000元m2 =160,000,000元合計(jì)總銷(xiāo)售額為1，204，000，000元。收入；2、總本錢(qián)①建安本錢(qián)175500×1000/m2=175，500，000元②規(guī)費(fèi)〔配套費(fèi)及其它水電、前期工程、綠化等〕總建筑面積175500×500元/m2=87，750，000元③營(yíng)銷(xiāo)及辦公本錢(qián)1204000000×3%=36，120，000④稅費(fèi)1204000000×12%=144，480，000⑤不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)1204000000×1%=12，040，000以上①②③④⑤相加本錢(qián)合計(jì)：455，890，000元〔注：以上本錢(qián)暫不計(jì)入財(cái)務(wù)本錢(qián)〕即在沒(méi)有土地本錢(qián)的狀況下其它本錢(qián)合計(jì)455，890，000元。3、土地本錢(qián)研判本工程用地約200畝，基準(zhǔn)地價(jià)為100萬(wàn)元/畝。假設(shè)最終地價(jià)為200萬(wàn)元/畝，那么總土地款為4個(gè)億?？偙惧X(qián)=45589萬(wàn)元+40000萬(wàn)元=85589萬(wàn)元工程利潤(rùn)=總收入-總本錢(qián)=120400萬(wàn)元-85589萬(wàn)元=34811萬(wàn)元40%假設(shè)從工程啟動(dòng)投資本錢(qián)與利潤(rùn)1：13.5億元左右為宜，即170—180萬(wàn)元/畝。有效方法與政府談判，工程地價(jià)以不超過(guò)180萬(wàn)元/畝為宜。全文總結(jié)：以上是我前段時(shí)間在濟(jì)南工程考察后的初步成果條件限制，本方案缺乏之處尚多，需要在日后工作中深化和改進(jìn)。然而，有一個(gè)